合同的簽訂需要充分考慮雙方的利益平衡和風險控制。合同的條款應考慮到可能發(fā)生的風險和變數，盡量減少潛在的糾紛。如需要，您可以與律師或專業(yè)人士咨詢，以確保合同的合法性和有效性。
專利代理合同糾紛案件篇一
(一)
物業(yè)管理服務行業(yè)經過多年發(fā)展，在促進城市住宅小區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績，但是由于其仍處于起步階段，相關法律制度遠未健全，從而產生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。
(一)案件數量逐年上升，在房地產案件中所占比例逐漸增大。
物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調處理不能完全解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。近年來，因物業(yè)管理而產生的各類糾紛增長迅速，在房地產案件中所占比例也逐漸增大。據統(tǒng)計，2006年佳木斯市向陽區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長36.9%，占全部房地產案件的10.4%;截至今年6月15日，已經受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產市場蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動頻繁深化密切相關。
(二)涉案主體與類型復雜化，已超出合同糾紛范疇。
經到期，物業(yè)管理企業(yè)無權收取物業(yè)管理費要求退費的案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認為公攤水電費計算不公，要求重新計算公布的案件，有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務具有瑕疵導致人身、財產損失要求賠償的案件等等，不一而足。
(三)系列案件多，調解成功率低，當事人矛盾僵持不下。
部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費案件時，經常一次起訴即將數個乃至數十個業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結果的同一性，會將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調解退讓后導致連鎖反應，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調解成功率相對低于其他民事案件。
(四)法律關系復雜，審理具有一定難度。
物業(yè)管理法律關系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務合同、侵權關系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會之間的關系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關系前期物業(yè)管理委托關系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關系，此類糾紛又與我國近年來的住房制度改革及各地政策密切相關，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據，給法律的正確適用帶來一定難度。
(一)物業(yè)管理立法滯后、相關法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因目前我國已頒布的《物業(yè)管理條例》操作性不強，法院審判只能依據《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《住宅共用部位共用設施、設備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時缺乏明確依據，又比如業(yè)委會的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號復函已明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會并不擁有屬于自己的財產，難以作為被告承擔責任，這與當事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關審判工作頗為棘手，實體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。
國務院《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，實踐中，開發(fā)商根據該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務期限一般較長，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務;前期物業(yè)服務合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動接受。由于相當一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關，為日后糾紛的產生埋下了隱患。向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務意識不足，存在配套設施不完善、房屋質量較差等情況，導致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實為一體為由，把矛頭對準物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應物業(yè)管理費用。
(三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯位，服務行為不規(guī)范，是產生物業(yè)管理糾紛的直接原因。
作為物業(yè)管理法律關系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務，并盡力維護業(yè)主權益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關系。但實踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當手段強制業(yè)主服從管理，無視甚至動輒侵害業(yè)主權益，促使矛盾激化。少數物業(yè)管理企業(yè)不具備相應物業(yè)管理條件或資質，相應技術人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經濟效益差，服務質量低下。
(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素。
國務院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構業(yè)主大會、業(yè)委會的成立運作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標準還相差甚遠，即使已經成立業(yè)主委員會的，也存在著經濟關系不明確、權利義務不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導致一些物業(yè)管理企業(yè)收費行為不規(guī)范，業(yè)主無法有效行使物業(yè)管理的選聘權、決策權和監(jiān)督權。甚至個別業(yè)委會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進行和大多數業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達成一致，也是業(yè)主自治組織運作不盡如人意的一大原因，在向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現(xiàn)狀的情況。
(一)完善立法，做到有法可依。
參照有關國家先進立法例，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關系中的各種權利義務內容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟手段。
(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的行為已經帶來不少弊端，建議有關部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標程序，加強監(jiān)督管理，力保招投標工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺規(guī)定，實行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。
(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機構對物業(yè)服務進行評估、監(jiān)測。
與物業(yè)管理行有關的行政主管部門應全面履行法律賦予的監(jiān)管職責，當前主要是價格主管部門有必要加強對物業(yè)服務收費情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當前，物業(yè)服務收費政府指導價范圍縮小，市場調節(jié)價范圍擴大，而相關法規(guī)又未規(guī)定違反指導價的責任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務收費遠高于政府指導價，由此產生的糾紛呈爆發(fā)增長態(tài)勢。這種情況下，物價與房管部門應及時干預，指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費標準達成一致，以減少紛爭。另外，建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，就物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級等進行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，以利于物業(yè)管理市場的良性運作。
監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機制。當前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會的關系，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)委會換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素的問題。
專利代理合同糾紛案件篇二
勞動合同糾紛案件一直是我國法律實踐中常見的類型之一。作為一名法律從業(yè)者，我近期參與了一個勞動合同糾紛案件的處理，并從中得到了一些重要的體會和教訓。接下來，我將通過五段式的結構，分享我的心得體會。
第一段：案件的背景和訴訟過程。
這起勞動合同糾紛案件涉及一家私營企業(yè)與一名前員工之間的糾紛。員工主張公司違反了與他簽訂的勞動合同，請求支付補償金。在訴訟過程中，我們律師團隊充分準備，在整理證據、起草訴狀以及代理庭審等方面都投入了大量的精力。最終，法院判決公司支付了一定數額的補償金，并要求公司遵守勞動合同法的相關規(guī)定。
第二段：程序規(guī)定和法律適用的重要性。
這次案件讓我深刻理解了程序規(guī)定和法律適用的重要性。在案件分析和證據收集階段，我們仔細研讀了勞動合同法以及相關司法解釋，確保我們的訴訟請求符合法律規(guī)定。此外，我們也特別關注了訴訟程序的規(guī)范性，遵守了各項法定程序，如證據交換等。這種嚴謹的態(tài)度為我們贏得了法庭的信任，使得我們的訴訟請求得到了認可。
第三段：證據的重要性和強有力的辯護。
證據是勞動合同糾紛案件中最重要的因素之一。無論是員工提供的書面證據，還是雙方當事人的口述證詞，都需要經過認真審查和分析。在本案中，我們律師團隊通過調取公司的工資單、勞動合同等資料，并聆聽員工的口述證詞，成功地證明了公司存在違約行為。此外，我們還指出了公司未能履行勞動合同所規(guī)定的義務，這為我們辯護的強有力證據，從而使得法院判決有利于我們的當事人。
第四段：溝通和調解的重要性。
在處理勞動合同糾紛案件時，及時的溝通和有效的調解非常重要。我們的律師團隊與公司的代理人保持了頻繁的溝通，以尋求案件的和解機會。我們提出了合理的解決辦法，并希望雙方能夠達成一致意見。盡管在最初的溝通中沒有達成一致，但通過雙方的討論和妥協(xié)，我們最終成功地為我們的當事人爭取到了一定的經濟補償。
第五段：案件經驗與啟示。
這次勞動合同糾紛案件為我?guī)砹嗽S多寶貴的經驗和啟示。首先，我們必須深入了解和掌握勞動合同法以及相關的司法解釋，確保我們的法律觀點和訴訟請求符合法律規(guī)定。其次，我們必須重視證據的收集和分析，以確保我們的辯護具有說服力。此外，良好的溝通和調解能力也是成功處理勞動合同糾紛案件的關鍵。通過傾聽雙方的意見，并保持冷靜和公正的態(tài)度，我們能更好地為我們的當事人爭取到合理的權益。
綜上所述，這次勞動合同糾紛案件讓我深刻認識到程序規(guī)定和法律適用的重要性，證據的重要性以及溝通和調解的重要性。這些經驗和教訓將成為我未來工作中的寶貴財富，使我能夠更好地為當事人提供有效的法律服務。同時，我也希望通過這篇文章，讓更多的人了解勞動合同糾紛案件處理的注意事項，促進社會公正和法治的實現(xiàn)。
專利代理合同糾紛案件篇三
上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，特依法上訴貴院。
上訴請求。
1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實徑行改判。
2、本案一審、二審訴訟費、保全費由被上訴人負擔。
本案一審判決，定性不當，適用法律確有錯誤。事實與理由如下。
一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導。
無論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導應是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當。
首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動遷款項為大部分錢款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個房屋買賣過程來看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場)，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過程中，明確表示關于房屋買賣的問題“我回去也要商量”，足見謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無法代表所有上訴人。
再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權委托。僅填寫謝某1一人手機號碼，一則是為了便于進行及時聯(lián)系，二則也只能說明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權的原因之一，這顯然是擴大了僅作為聯(lián)系人的權利范圍，并且也忽視了其余上訴人應享有的對房屋的處分權。
二、7月25日簽訂的補充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
7月25日所簽訂的補充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當時并不知情，后來知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協(xié)議堅決不予追認。根據《城市房地產管理法》第三十八條第一款第四項規(guī)定，共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。上訴人認為，第一，上訴人謝某1根本不構成表見代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實意思表達，且不予追認;第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應作為本案證據予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒有足夠證據表明其余三名上訴人授權于謝的情況下，僅以內心確認的方式，推定謝具備締約的代理權，從而認定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實不符，也于法無據的。
至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實意思表示。三名上訴人始終不予承認7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產權證原件仍握在房產中介手中(現(xiàn)在房產證仍舊在房產中介處)，三人是出于索要房產證原件的目的而前去，并非是辦理過戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過戶登記，當場得知僅僅修改合同中的過戶登記時間，即能辦理過戶登記，當天馬上即可進行修改，無須拖延。而事實并非如此。故一審法院認定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續(xù)，并進一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協(xié)議的效力進行了認可及追認，顯然不符合邏輯。
三、約定違約金數額畸高，違約條款應為無效。
上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定，若一方構成違約，則按照房價款的日百分之一計算違約金，該違約金條款無效。
首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋應作對被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設定，不具誠實性。
其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時得以履行，其責任因由被上訴人承擔，因被上訴人錢款無法及時到位所導致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數額畸高違約金，顯然是出于保護被上訴人目的，不具公平性。
最后，根據《最高人民法院印發(fā)〈關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見〉的通知》第7條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第29條，一再強調違約金應“根據公平原則和誠實信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實信用原則，當屬無效，不應予以支持。
綜觀本案，原系被上訴人由于無法按時籌措錢款履行合同，導致合同沒有按時過戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權情況下，僅一人與被上訴人達成延期過戶協(xié)議，該延期過戶協(xié)議應屬效力待定，不應成為本案判決之依據。此外，本案涉案金額高達209萬元，屬爭議額較大的案件，且一方人數眾多并存在責任不一，涉及的法律關系又較為復雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉為普通程序，以便于法院更好的查明事實，作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議，反而在還沒有查明事實，又缺乏有力證據的前提下，并加以判決，導致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達250萬元的房屋近似無償地轉讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認定不當，故懇請二審法院，維護上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
上訴人：
專利代理合同糾紛案件篇四
根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導意見：
(一)一般性審查。
1、對當事人訴訟主體資格進行審查，應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應以變更登記資料為依據。
3、通過對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。
4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。
5、經審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
(二)應注意的問題。
買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。
經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個人的，應詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實，對是職務行為還是個人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。
（一）舉證要點。
1、證明當事人訴訟主體資格的證據：
（1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；
（3）當事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。
2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據：
（1）買賣合同；
（2）訂（定）貨單；
（3）證明邀約、承諾生效的信函、數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等）。
（4）證明口頭合同成立和生效的證據，如證人證言、實際履行憑證等；
（5）證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據：
（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
（2）貨款收支憑證：收據、銀行付款憑證、發(fā)票等；
（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。
4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據等。
（二）舉證責任分配：
1、對原始證據證明力的認定及鑒定問題。
被告對原告提交證據上的簽名的真實性不予認可，因原告已經提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據上的公章的真實性不予認可，舉證責任如何分配。
如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業(yè)務關系，也存在欠款關系，只是對數額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實進行進一步舉證。
1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。
3、買賣合同標的物的所有權情況：
（1）出賣人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
（2）財產所有關系是單一所有還是共同所有。
（3）買賣關系發(fā)生后當事人對標的物的占有使用情況。
4、買賣關系的形成情況：
（1）雙方建立買賣關系的時間、地點，有無書面協(xié)議。
（2）買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當事人真實意思的行為。
（3）買賣雙方對標的物的質量要求、價款支付方法、權利轉移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。
（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。
（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權轉移登記。
5、債務人履行債務的情況：
（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質量要求的標的物交付給買受人。
（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物，交付價款。
（3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。
（4）當事人有無繼續(xù)履約的能力。
合同無效的情況應在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認定合同無效。當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營規(guī)定的除外。
（一）買賣合同中職務行為的認定。
經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：
1、只有業(yè)務員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業(yè)務員的舉證情況，要適時引導當事人進行舉證，債權人或業(yè)務員有證據證明系單位欠款的，認定為職務行為，否則只由業(yè)務員個人承擔責任。
2、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時，如單位追認，自無爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認定職務行為有效，如無證據證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務行為。
3、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人未離開公司，只是調離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關材料予以佐證。
4、債權人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工，一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關事實，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務行為。
5.其他職務行為的認定。
（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題。
實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權利人是個人，被告認可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務關系，不認可與個人間的買賣法律關系。
在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下，個人持有相關債權憑證，應認定個人與被告間存在買賣法律關系，個人有權主張欠款。
（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題。
根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應作為付款憑證。
現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認定，有其他證據的，應綜合其他證據進行認定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實。
（四）債權轉讓的認定與處理。
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力?！眰鶛噢D讓行為中需注意兩個問題：
一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務，比如轉讓時可能涉及諸如質量、折扣、維修等方面時，能否將債權單獨轉讓的問題。
互負義務的債權轉讓，一是涉及合同權利義務的概括移轉，二是涉及可能侵害債務人的利益，應從嚴掌握。如實務中，有的.公司把債權轉讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務人主張權利，但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權人已經瀕臨破產，原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務，但債務人實現(xiàn)其權利已基本為客觀上所不能，這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務人利益，轉讓行為無效。
二是債權轉讓的通知義務問題。
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據合同法第八十條的規(guī)定，轉讓應當通知。未經通知，轉讓對債務人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權直接向債務人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。
2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉讓通知，但債務人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉讓通知義務的審查，不宜過于嚴格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。
3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產生轉讓的法律效果。
(五)違約責任。
違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。
當事人有違約金約定的，債務人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
當事人有違約金約定的情形，根據《合同法》第一百六十一條，買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付，否則自次日起即應負擔違約責任。
當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實際經濟損失，標準可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。
原告主張雙方約定的違約金過低的，應提供證明其直接損失的證據，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據情況調整時應以違約金幅度為限，對于因時間的積累導致違約金過高的，不予調整；其他情形需要調整時，不應高于人民法院規(guī)定的金融機構逾期貸款利率的四倍。
（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據。
《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務院貿易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據。
（二）當事人將自己所購但還未辦理產權登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。
1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款?！冻鞘蟹康禺a管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規(guī)定而認定其無效。
2、此種轉讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉讓該房屋的行為是有權處分，不是無權處分，買賣合同不應當因此認定為效力待定。
(一)支持原告訴訟請求時的表述：
一、被告xxx于本判決生效之日起x日內給付原告xxx貨款xxx元。
二、被告xxx于本判決生效之日起x日內支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。
(二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。
一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
(四)當事人要求解除合同并各自返還財產時的表述：
一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
專利代理合同糾紛案件篇五
審判實踐中，我們常常會遇到如下情形：法院在審理非以“。
”為案由的、其他涉房屋的民事糾紛案件中，卻遇到當事人在訴稱或答辯中涉及到“房屋贈與”。下面是小編為大家收集關于房屋贈與合同糾紛案件審理思路，歡迎借鑒參考。
社會生活中，由于辦理房屋贈與過戶與辦理房屋買賣過戶兩者之間，當下所需承擔的稅費及相關費用不同，以及今后再行出售該套房屋時還可能需要承擔的稅費不同，故而不少當初是“真心實意”贈與房屋的當事人，最終卻會選擇通過簽訂房屋。
買賣合同。
的形式完成房屋權屬登記轉移。
然而斗轉星移、時過境遷，生活中的矛盾、變化了的情感慢慢消移了當年贈與房屋的“初心”和“真情”。一旦當事人關系惡化或受其他利害關系人影響，極易引發(fā)糾紛。
審判實踐中，我們發(fā)現(xiàn)在以下幾類案件中，各方當事人對“是買賣還是贈與”產生爭議的情況較為普遍：
涉老年人房產的家庭矛盾引發(fā)糾紛、形成訴訟。
許多以買賣形式贈與房屋的情況系發(fā)生在老年人與他們的晚輩之間。此類案件的起因往往是若干年前，老人將名下房屋贈與數個子女或孫子女中的一個或幾個。后續(xù)，因贍養(yǎng)老人等問題引發(fā)其他子女或孫子女的不滿，故而“挑唆”“誘導”老年人作為原告起訴，以此謀求房屋財產權利的重新分配。
分手戀人就房產權益分配引發(fā)糾紛、形成訴訟。
不少戀人會在熱戀期間，為今后結婚結成家庭，將名下房屋贈與對方以表心意，并通過房屋買賣的形式完成產權過戶。然而戀情告吹、雙方分手后，贈與人心生悔意，訴至法院意圖挽回財產損失。
在這兩類案件中，出售人(贈與人)作為原告，一般的訴訟請求類型為：
或是訴請要求確認買賣合同無效;。
或者以購買方未實際支付或未足額支付房款為由要求訴請解除房屋買賣合同;。
或是訴請要求購買方(受贈人)支付相應的房款作為對價;。
或是出售方以實為贈與為由訴請要求撤銷房屋贈與行為。
此外，還有一種較為常見的案件類型是，房屋買賣雙方系以房屋買賣的形式掩蓋其轉移房屋權屬的真實意思，以此達到轉移財產、逃避債務等不當目的。債權人等相關當事人起訴要求確認房屋買賣合同無效、房屋權屬恢復原狀等。
買賣和贈與顯然法律關系不同，法律后果也不同：房屋的買受人需按約支付房屋價款，否則即構成違約，需承擔違約責任(或由買受人支付拖欠的房款并承擔逾期付款違約責任;或出售方可以對方構成根本違約為由，要求解除合同);而房屋的受贈人則無須支付對價，房屋完成過戶后，所有權歸受贈人所有，贈與人一般無權索回。由此，審判實踐中，厘清法律關系最為基礎、也最為關鍵。
基本原則：探究當事人當初的真實意思表示。
根據《民法總則》第一百三十三條的規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。
由此，區(qū)分民事法律行為的法律屬性，最核心的是探究當事人的真實意思表示。雖然法官身處當下的時空、目睹眼下的紛爭，但裁判的觸手是要力求“回看”當事人從前簽訂合同、辦理過戶的“時空”，全面審核各方當事人提交的各項證據、結合當事人的陳述，探究當事人的真實意思表示，審慎認定法律關系，盡量將法律事實貼近客觀事實、還原本真。
辨析途徑：當事人的舉證責任。
根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條的規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
審判實踐中，主張當事人間法律關系時，主張屬房屋買賣合同關系的一方當事人通常具有證據形式上的優(yōu)越性。為辦理過戶手續(xù)所需而簽訂的《上海市房地產買賣合同》等相關合同，其中載明了雙方當事人的合同身份、房屋交易的價格、房屋交易的條件等，在沒有充分的證據予以推翻的情況下，一般應當認定為買賣合同關系。故而，對于要主張雙方系房屋贈與合同關系的當事人需進一步承擔相應舉證責任。
需要說明的是，根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百零九條的規(guī)定，當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。由此，當事人主張存在房屋贈與事實的，其證明標準已不僅僅是民事訴訟中一般的“高度蓋然性”標準，而是更為嚴格的標準，即當事人應當提供充分的證據以達到足以排除合理懷疑的證明標準，否則其所主張的待證事實便難以認定。
事實要素：可供形成內心確認的相關事實要素。
法院在審理辨析法律關系時，除當事人可以提供的相關證據外(諸如當事人之間的其他書面約定，當事人間對話的錄音錄像等)，還可以考慮以下相關事實，以便對雙方當事人的真實意思表示形成內心確認：
1房屋買賣合同的相關內容及形式，如：對交房時間、過戶時間、戶口遷移時間、付款方式、違約責任等相關的交易細節(jié)的約定是否完備。
2房屋買賣的交易價格，如：交易價格如何磋商確定，交易價格相比當時的市場價有無明顯偏低等。
4房屋歷史居住、控制情況及戶口情況，如：未按約交房、遷移戶口，對方是否催告交房、催告遷移戶口等。
5房屋交易當事人間的身份關系和經濟能力，如：當事人此前的親密程度、交往過程中有無惡化情況，買受人是否具備購房的基本經濟支付能力等。
6房款支付情況，如：有無實際付款、有無申請銀行貸款;如逾期付款，是否有催告付款的情況等。
7是否存在因房屋交易導致權利可能被侵犯的案外人。
對此有兩種觀點。一種觀點認為，依據合同法第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，夫妻一方有權撤銷。另一種觀點認為，此類案件不能簡單機械套用上述規(guī)定，夫妻一方無權撤銷。
本文同意第二種觀點。主要理由在于，夫妻雙方的離婚協(xié)議內容多而復雜，所包含的不僅僅是共有房屋贈與未成年子女的這一項內容，還包含了解除婚姻關系、子女撫養(yǎng)、其他共同財產分割、共同債務清償等眾多涉及人身和財產的內容。所有的這些約定是互為前提、互為結果，構成了一個完整不可分的整體，可謂是一個“一攬子”的解決方案。
其中關于贈與房屋的約定，其本質也不僅僅是單純的贈與，而是與其他權利義務關系的分配緊密牽連的安排。如果允許夫妻一方就其中一項內容反悔，如撤銷向未成年子女贈與房屋的約定，那么夫妻離婚協(xié)議的整體性將被破壞。更為重要的是，在夫妻關系已經解除且無法逆轉的情況下，如果允許當事人對于財產的分配方式反悔，將使得先離婚再惡意占有財產的不誠信行為得到保護，更不利于保護未成年子女的合法權益。
專利代理合同糾紛案件篇六
3、“私貸公用”情況下當事人的確定。實踐中有些地方出現(xiàn)“私貸公用”的情況，所謂“私借公用”是有的“公”即企業(yè)，由于已經有逾期貸款未還等原因而不能貸款，于是便由個人或私營企業(yè)以自己名義代為貸款，所貸款項由企業(yè)使用。這就是所謂“私貸公用”。私貸公用以合同法的規(guī)定，應該屬于委托關系。在這種情況下，出借人為原告沒有異議。如何列被告，應考慮以下情況：
(3)在上述情況下，如果出借人選擇用款人為被告，可以用款企業(yè)為被告。如出借人堅持以借款和用款人為共同被告，法院也應允許，因為出借人有形式上的訴權。
4、借款單位或者擔保單位發(fā)生了變化，如合并、分立、改制、破產等，原告起訴誰，包括與該企業(yè)有關系的單位如上級主管部門或母公司，即列為被告。
借款合同的效力直接關系到借貸關系是否受到保護。因此在審理借款合同糾紛時，應該認真審查借款合同的效力。
1、進行非法活動的借款合同無效?！逗贤ā返谖迨l(三)規(guī)定“以合法形式掩蓋非法目的”合同無效。最高院1991年7月2日作出的《關于人民法院審理借貨案件的若干意見》(以下簡稱《借貸意見》第11條規(guī)定“出借人明知借款人是為了進行非法活動而借款的，其借貸關系不予保護。”比如有的企業(yè)見炒股或者買賣煙草賺錢，便買通金融機構某些承辦人編造假的貸款理由如擴大再生產、購買原材料等簽訂借款合同貸出款項，這種違反政策和法律的借款合同無效。
2、欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效?！逗贤ā返谖迨l(一)規(guī)定“一方以欺許、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”的合同無效。《借貸意見》第10條規(guī)定“一方以欺許、脅迫等手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下形成的借貸關系，應認定為無效?！钡牵捎凇逗贤ā废拗屏藷o效合同的范圍。僅規(guī)定了欺詐、脅迫形成的合同當其損害了國家利益時才認定為無效合同。而對此種情況規(guī)定了當事人有權申請撤銷和變更。所以在掌握是否無效時應該與原來的認定有區(qū)別。不能把可以撤銷和變更的合同當無效認定，否則會在適用法律上出現(xiàn)錯誤。
3、企業(yè)之間的借貸合同無效?！逗贤ā分栽谝?guī)定兩大類借款合。
同糾紛中沒有將企業(yè)間的借貸納入，其主要原因是該種借貨關系不受法律保護，不是我國法律所認可的合法合同。因為任何國家都有自己特有的經濟秩序和金融秩序。只有金融機構有權經營借貸業(yè)務，如果任何企業(yè)都可以經營金融業(yè)務從事借貸我國的金融秩序就亂了，那就不需要金融機構的存在了。(目前，司法實踐中企業(yè)間的借貸合同不是一概認定無效，須結合案件具體情況認定)。
4、不具備借貸主體資格的金融機構從事借貸業(yè)務的借款合同無效。在金融機構內部也有明確的分工，可以從事借貸業(yè)務的是其中的一部分機構。其他內設機構和下屬部門只有一些行政事務或吸收存款的業(yè)務，絕對沒有對外進行借貸的業(yè)務。這些部門如果因為手中掌握一些資金，為了得到利息，而進行借貸，其簽訂的合同也是無效的。
在大多數借款合同中，都有擔保的存在，其目的是為了保證在主債務人不能履行還款義務時，能保證金融機構發(fā)放的貸款收回。但在實踐中，有的是業(yè)務不熟，有的是人情作怪，有的是行政命令，往往出現(xiàn)擔保無效的情況。擔保無效主要有以下幾類：
1、擔保的主體不合格。按照國家法律和法規(guī)規(guī)定，有些部門和機構不能進行擔保，就是說沒有擔保資格。國家法規(guī)規(guī)定，學校、醫(yī)院等社會福利機構不能進行擔保。因為這些部門和機構從事的是社會的教育和福利工作，其財產為國家所有，與此同時，這些部門的工作又具有不可中斷性。不可能因為其進行擔保而將其財產執(zhí)行而造成學校停學，醫(yī)院停診。
2、不具備法人資格的單位內部機構或內部職能部門擔保無效。最高院1994年4月15日發(fā)出的《關于審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《保證規(guī)定》“法人的分支機構未經法人同意，為他人提供擔保的，保證合同無效，保證人不承擔保證責任，但應根據其過錯大小，承擔相應的賠償責任?！薄侗ＷC規(guī)定》18項“法人的內部職能部門未經法人同意，為他人提供保證的，保證合同無效，保證人不承擔保證責任，但應根據其過錯大小，由法人承擔相應的賠償責任。
3、公司董事、經理私自所為的擔保無效。《擔保法解釋》第四條規(guī)定”董事、經理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產為本公司的股東、或者是其他個人債務提供擔保的，擔保合同無效。
4、欺詐、脅迫、惡意串通造成的擔保合同無效?！侗ＷC規(guī)定》第19項“主合同債權人一方或者雙方當事人采取欺詐、脅迫等手段，或者惡意串通，使保證人在違背真實意思情況下提供保證的，保證合同無效，保證人不承擔責任。
5、以禁止流通物提供擔保的合同無效?！稉７ń狻返谖鍡l規(guī)定“以法律、法規(guī)禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。
6、未經批準及無權設立的對外擔保無效。在對外擔保問題上我國法律和法規(guī)有嚴格的限制。《擔保法解釋》第六條規(guī)定“有下列情形之一的，對外擔保合同無效：(一)未經國家主管部門批準或者登記對外擔保的;(二)未經國家有關主管部門批準或者登記，為境外機構向境內債權人提供擔保的;(三)為外商投資企業(yè)注冊資本、外商投資企業(yè)中的外文投資部分的對外債務提供擔保的;(五)主合同變更或者債權人將對外擔保項下的權利轉讓，未經擔保人同意和國家有關主管部門批準的，擔保人不再承擔擔保責任，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。”
7、主合同無效，保證合同無效?！侗ＷC規(guī)定》第20項”主合同無效，保證合同也無效，保證人不承擔保證責任。但保證人知道或者應當知道主合同無效而仍然為之提供保證的，主合同被確認無效后，保證人與被保證人承擔連帶賠償責任。
債權人行使債權的時間，就是債權人主張權利的時間。一般來說這個問題比較簡單，也就是債權人和債務人約定的由債務人履行債務的時間。約定的履行債務的時間到了，債權人就可以要求債務人償還債務，而做為債務人也就可以向債權人履行償還義務了。如果債權人在債務履行期限到來后行使權利，就是合法。如果未屆履行期限則在一般情況下債權人不能行使權利。但是如果是約定分期償還借款，則可以在每一期還款時間屆至時行使權利。需要注意的是在兩種情況下可以提前行使權利。一是按照《合同法》的規(guī)定，在債務人償還債務的能力明顯下降時可以行使不安抗辯權。對此法律有明確的規(guī)定，規(guī)定的也比較細致。第二種情況是在債務人進入破產程序時，債權人可以直接向債務人申報債權，也可以直接起訴保證人。這是因為，債務人破產，說明其已經不能履行到期債務，到期債務尚不能履行，未到債務當然也不能履行。所以此時此種債務應該視為到期債務。
專利代理合同糾紛案件篇七
被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。
原審第三人：福州市xxx房產代理有限公司，略。
上訴人因房屋買賣經紀合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請求。
一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由。
一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
一審法院依據國務院xxx5年5月11日轉發(fā)的建設部等七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州xxx房地產開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
即使適用七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
即使該房屋買賣經紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當地阻止條件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
該房屋買賣經紀合同符合物權法第十五條之規(guī)定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經紀合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據。”與法律規(guī)定及事實不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數額為51萬元，違約金的數額等于定金數額也應為51萬元。定金數額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數額而非適用定金有關法律規(guī)定所確認的實際定金數額1萬元。
依據合同法第一百一十三條之規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數額按照實際交付定金數額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當事人造成的實際損失。
依照雙方買賣經紀合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護上訴人的合法權益，根據國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
上訴人：
xxx1年月日。
專利代理合同糾紛案件篇八
房屋對于我國公民來說是非常重要的財產，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購買一套房屋，在實踐中房屋買賣合同產生的糾紛是非常多的，那么最高院關于房屋買賣合同糾紛案件的意見是怎樣的?以下是小編為大家?guī)淼淖罡咴宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。
1、商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系。
答：鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度。《城市房地產管理法》第45條、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規(guī)定。
而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協(xié)議，不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務，不能請求履行本約的內容。預約合同一般表現(xiàn)為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據等多種形式。
既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。
索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第281頁。
2、開發(fā)商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來判決。
答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務。業(yè)主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發(fā)商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！币虼?，我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。
而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發(fā)商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實際。而對于開發(fā)商延期交房，其導致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實際損失的實際。
至于業(yè)主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無邏輯關系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔。
綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據不同標準承擔不同違約責任的區(qū)分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時，業(yè)主請求依據其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據，人民法院不應予以支持。
答：根據合同自治原則及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當事人之間就此有明確約定的，人民法院應當直接依據當事人的約定明確出賣人應承擔的違約責任。
如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應根據《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規(guī)定的情況下，根據合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。
如出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調整的，人民法院應根據合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。
4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。
答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
至于你所提及的問題，人民法院在當事人已經約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問題。對此，屬于事實認定問題，應由人民法院根據案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關司法解釋的規(guī)定，對違約金予以調整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。
專利代理合同糾紛案件篇九
原告張某與被告李某系農民，因張某急需稻草，經人介紹兩人相識，當天，兩人商定，李某以每斤2角的價格賣給張某2000斤稻草，共計價款400元。張某當即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準備賣給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉爛。幾天后，張某到李家，準備交款運稻草，見此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說，這些稻草已經賣給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無奈，便起訴之法院，要求李某返還已經支付的人民幣200元。
法院經審理認為，原、被告雙方的買賣合同已經有效成立，但因雙方買賣標的物的所有權并未發(fā)生轉移，風險也未發(fā)生轉移，稻草霉爛的損失只能由李某承擔。因李某所有的稻草大部分已經霉爛，李某已無履約的可能，雙方應解除合同。李某收取的200元錢應該返還。
對本案的處理有三種不同的意見：
一種意見認為，原被告之間的買賣是有效的，原告已經交付不部分貨款，并約定第二天來拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時拉走而使稻草霉爛，應自己負擔損失，因此法院不能支持原告的請求。
另一種意見認為，原被告之間的買賣是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權未轉移，被告仍享有所有權，也應承擔標的物 的風險。因此法院應當支持原告的訴訟。
還有一種意見認為，原被告之間的買賣有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時起所有權發(fā)生轉移，但因稻草仍在被告占有之下而未實際交付，因此，標的物的風險仍應由被告承擔，法院應當支持原告的請求。
對本案處理意見的爭議在于如何認定原被告之間買賣標的物的所有權是否轉移和應由誰承擔標的物的風險。
本案中原被告買賣的稻草為動產，因此應依動產所有權的轉移來確定其所有權轉移的時間。動產所有權轉移是指動產的所有權從一個民事主體轉移至另一個民事主體，它是財產流轉的主要表現(xiàn)。從原所有人來說，所有權轉移是其所有權消滅的原因，而從新所有人來說，又是新所有權的取得方法。因此，所有權從何時起發(fā)生轉移對當事人來說利益甚大。發(fā)生所有權轉移的原因是多種多樣的，從當事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當事人的意愿由雙方實施民事法律行為的結果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權轉移的轉移時間問題。我國《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”，按照該條規(guī)定，財產所有權應自交付起轉移，除非法律另有規(guī)定，或者當事人另有約定。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第84條規(guī)定：“財產已經交付，但當事人約定財產所有權轉移附條件的，在所附條件成就時，財產所有權方為轉移?！?BR> 從以上分析可見，動產所有權轉移一般以交付為要件。交付是標的物所有權自讓與人轉移給受讓人的時界。因此，確定所有權是否轉移，就要確定是否交付。
買賣中風險的負擔是指在買賣合同成立后的標的物意外滅失損毀的損失由何方承擔問題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔就是風險承擔問題。我國現(xiàn)行立法沒有明確規(guī)定風險負擔，在理論上有兩種觀點，一種觀點主張，風險應隨所有權的轉移而轉移，即標的物的所有權歸誰，誰就承擔風險。另一種觀點認為，以標的物的交付時間作為風險轉移的時間，即標的物交付前由出賣人負擔，交付后由買受人負擔。由于依我國民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，標的物交付的時間即為所有權轉移的時間。所有權自交付時起轉移，這就意味著交付為所有權轉移的要件。所有權一旦轉移，受讓人就成為新所有人，享有標的物的所有權。所有權人得對抗一切人。如未交付，則買賣只在當事人間發(fā)生效力。本案例中，當事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時間應為所有權轉移的時間。原告因天下大雨未能及時提貨，所以，原被告之間買賣的稻草所有權未發(fā)生轉移,風險也未發(fā)生轉移，由此造成的損失也只能由李某自己負擔。因李某的大部分草料已經霉爛，李某已無履約的可能，雙方應解除合同。因對于發(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒有過錯，所以不發(fā)生違約責任。但因合同解除，李某收取200元錢已無合法根據，應予返還張某。
專利代理合同糾紛案件篇十
隨著勞動力市場的不斷擴大和勞動法規(guī)的日益完善，勞動合同糾紛案件也逐漸增多。作為一名法律從業(yè)者，我曾參與處理多起勞動合同糾紛案件，并從中獲得了一些寶貴的心得體會。以下將從勞動合同的重要性、糾紛的成因、解決糾紛的途徑、預防糾紛的方法以及法律的約束力等五個方面進行探討。
首先，勞動合同在勞動關系中占據著重要地位。勞動合同是雇主與勞動者之間建立勞動關系的依據，具有法律效力。它規(guī)定了勞動者的權利和義務，為勞動者提供了保障和限制。在一起勞動合同糾紛案件中，我深刻感受到勞動合同的重要性。合同的完備與否直接影響了案件的處理結果。因此，為了避免糾紛的發(fā)生，勞動雙方應當充分了解和遵守勞動合同的約定，確保合同的合法性和有效性。
其次，勞動合同糾紛案件的成因多種多樣。從我處理的案件中可以看出，糾紛的原因包括勞動條件與報酬的爭議、解雇與辭退的處理不當、勞動時間與休假的安排不合理等。這些成因既有企業(yè)的問題，也有勞動者的問題。對于企業(yè)而言，更加注重人力資源管理，遵守勞動法規(guī)，保護勞動者的合法權益是預防糾紛的關鍵。對于勞動者而言，要提高自身法律意識，了解勞動法規(guī)的具體規(guī)定，避免自己成為合同糾紛的一方。
第三，糾紛解決的途徑多種多樣。根據我處理案件的經驗，當事人可以選擇訴訟、調解和仲裁等方式解決糾紛。其中，調解是一種較為常用的方式。調解不僅可以更快速地解決糾紛，減少成本和時間的損失，還可以維護勞動關系的穩(wěn)定。然而，在實際操作中，當事人對各種解決方式的了解并不充分。因此，加強對調解、仲裁等方式的宣傳和普及，提高員工的法律意識，是有效解決勞動合同糾紛的關鍵。
第四，糾紛的預防是最佳的解決辦法。在處理勞動合同糾紛案件時，我發(fā)現(xiàn)，糾紛的發(fā)生往往是因為各方對合同條款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，預防合同糾紛的發(fā)生是有效維護勞動關系的重要手段。企業(yè)應該制定清晰明確的合同條款，盡量減少合同中的含糊不清或模糊的表述；同時，注重對勞動者的培訓，提高員工的法律意識和職業(yè)素養(yǎng)，避免因個人行為而引發(fā)糾紛。
最后，法律的約束力是勞動合同糾紛案件處理的基石。法律的制定和實施，旨在保障勞動者的合法權益，維護社會的穩(wěn)定和諧。在處理糾紛案件時，法律是依據和準繩，將各方博弈的力量規(guī)范在法律框架內，實現(xiàn)公正和公平的處理。因此，對于從事法律工作的人員而言，要嚴格遵守法律，正確解讀和適用法律規(guī)定，準確處理糾紛案件。
綜上所述，勞動合同糾紛案件處理的重點在于加強對勞動合同的了解與理解，尊重法律的約束力，以及加強對調解、仲裁等解決方式的宣傳和普及。只有通過不斷完善法律法規(guī)，加強法律援助和救濟體系的建設，才能更好地保護勞動者的合法權益，維護社會的和諧穩(wěn)定。
專利代理合同糾紛案件篇十一
一、證明當事人主體資格的證據。
1、當事人為自然人的，應提交身證明資料，如身份證或戶口本等，。
3、當事人在訴爭的法律事實發(fā)生后曾有變更的，應提交變更登記資料。
二、證明雙方當事人民事法律關系成立的證據，如勞動合同、工資單等。
三、在勞動爭議糾紛案件中，因用人單位作出的`開除、除名、辭退、解除勞動合同、減少勞動報酬、計算勞動者工作年限等決定而發(fā)生勞動爭議的，由用人單位負舉證責任。
四、有具體訴訟請求的，應提交訴訟請求金額的計算清單。
專利代理合同糾紛案件篇十二
工程竣工后投入使用多年，施工企業(yè)仍然拿不到工程款，民工拿不到工資;工程出現(xiàn)質量問題，“公說公有理，婆說婆有理”，建設單位和施工企業(yè)僵持不下，在建設工程施工合同糾紛案件中，類似的問題還有很多，諸如合同是否有效，是否存在違法分包工程，建設單位與施工單位解除合同的條件是否具備，工程質量出現(xiàn)缺陷由誰承擔責任，未完工程的工程價款如何結算，工程欠款利息從何時計起等等，這些問題不僅困擾著施工企業(yè)、建設單位，也使法院在審理這類案件時感到無所適從。面對這些問題，9月29日最高人民法院出臺了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(簡稱“司法解釋”)，并從1月1日起開始施行。“司法解釋”直接關系到建設單位、施工單位等各方當事人的權益，對于建筑行業(yè)的發(fā)展影響深遠。記者近日采訪了廣東智洋律師事務所黃剛強律師，他從十個方面對“司法解釋”進行了解讀。
五種合同無效。
“司法解釋”認為以下五種合同無效：一是承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級;二是沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義;三是建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效;四是承包人非法轉包建設工程;五是承包人違法分包建設工程。
合同無效工程合格工程款參照約定結算。
“司法解釋”第2條規(guī)定，建設工程施工合同被確認無效以后，建設工程質量合格的，可以參照合同約定結算工程價款。
這一規(guī)定與以往有很大的不同。一方面，過去，宣布合同無效后，不管建筑工程是否合格，都要按照合同進行結算，現(xiàn)在明確規(guī)定，工程合格才能結算;另一方面，以前宣布合同無效，原來的約定可以不參照，現(xiàn)在規(guī)定工程款參照約定結算，因為建設工程施工合同具有特殊性，合同履行的過程，就是將勞動和建筑材料物化在建筑產品的過程。合同被確認無效后，已經履行的內容不能適用返還的方式使合同恢復到簽約前的狀態(tài)，而只能按照折價補償的方式處理?！八痉ń忉尅贝_立了參照合同約定結算工程價款的折價補償原則。
專利代理合同糾紛案件篇十三
隨著社會經濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產開發(fā)及城市基礎建設規(guī)模迅速發(fā)展，建設工程施工過程中的各類矛盾層出不窮，進入訴訟領域的糾紛也越來越多。此類案件大多涉及工程量結算、工程款支付及工期延誤等問題，并與拖欠民工工資、重點工程項目建設等關系民生、穩(wěn)定和發(fā)展大局的多種元素揉合，日益成為法院審判工作關注的重點和難點。這類案件爭議標的額巨大、專業(yè)性強，往往需要專業(yè)機構對工程款、工程量進行評估鑒定，由此確定最基本的履行建設工程合同的事實。因此專業(yè)的工程造價鑒定在此類案件中占有重要因素，甚至是一定程度上的決定性因素。1但從司法實踐看，建設工程施工合同糾紛案件中（以下簡稱建工案件）的司法鑒定存在費用高、效率低、定論難等諸多問題，已逐漸成為此類案件欠拖不決、服判率低的制肘因素，直接影響到法院的權威和公信。本文以成都中院審理的建工案件涉及的工程造價司法鑒定評估問題為分析標本，旨在提出完善現(xiàn)行建設工程造價司法鑒定制度的建議，以求拋磚引玉。
應該說，我國為規(guī)范建筑市場建立了較為完善的法制體系，上至全國人大通過的《建筑法》、《合同法》，下至建設行政管理部門制定的各項規(guī)章和政策，甚至行政機關還制定了規(guī)范各類建設工程合同文本指導建筑市場的參與者。但事實證明，在繁榮的建筑市場背后，還存在著大量無資質攬工程、無書面合同做工程、工程質量不高、“爛尾樓”、工程款拖欠等非正?，F(xiàn)象。由此引發(fā)工程量結算、工程款支付的訴訟，就需要專業(yè)機構對此進行評估鑒定。司法實踐反映出建工糾紛案件的工程造價司法鑒定存在四難現(xiàn)象。
（一）因鑒定費用畸高，放棄申請，導致舉證難。
絕大部分建工糾紛案件都是因為發(fā)包方拖欠建筑承包方或實際施工人的工程款而引發(fā)。從一般的舉證責任來講，作為原告的實際施工人或承包方有義務提供被告拖欠工程款的事實和數量的證據，司法實踐中，原告方或根據合同的約定或根據實際發(fā)生的一些往來憑據做出工程決算并作為證據提供，而被告則往往以證據系原告單方提供而不予認可或不予質證。此時，當不符合最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規(guī)定的情形時，2法院只能要求原告提出司法鑒定的申請。由于鑒定費用高昂，本來就是被拖欠工程款的弱勢方原告常無力承擔該費用而不得不放棄申請。一旦原告不申請司法鑒定，法院難以查清案件事實，實體正義很難實現(xiàn)，即使以舉證不能做出判決也沒有真正解決糾紛，特別是在涉及拖欠民工工資的建工案件中，甚至埋下更嚴重的隱患，所謂司法的終決功能也無從實現(xiàn)。如在甲公司訴某建筑公司支付工程整改費一案中，被告提起反訴要求原告支付工程余款3000萬元。當申請司法鑒定時，鑒定機構通知需預交鑒定費170萬元，被告在支付了70萬元后，已無力支付余款，只能撤回反訴。此案本訴判決被告應支付工程整改費數百萬元，但拖欠工程款的糾紛卻無法解決，相當于還要付出成倍的訴訟資源。據統(tǒng)計，2009年和2010年成都中院受理的一審建工糾紛案件撤訴23案件中，有5件皆因原告無力支付鑒定費而無奈選擇放棄訴訟。
（二）因多次鑒定，結論沖突，導致定論難。
除法律規(guī)定的情形外，提出司法鑒定申請往往是負有舉證義務一方當事人的舉證行為。有些建工案件的原告在起訴時，向法院提供一份單方委托的造價鑒定結論，作為起訴的基本證據材料。進入訴訟后，被告以系原告單方委托為由不承認鑒定結論，原告只得向法院提出鑒定申請，期望通過法院的委托鑒定增強證據的合法性。法院同意后又產生一份鑒定結論。在某些案件中，當事人在鑒定過程中不配合提供鑒定材料，出爾反爾，在鑒定結論或判決結果出臺后，當結果不利于己時，就以各種理由要求重新鑒定或在二審、申訴時提出有實質性影響的資料，法院為最大限度查明事實真相或減少纏訟的麻煩，也想取得最詳細、最全面的鑒定結論，又會委托鑒定，這樣又會產生一份鑒定結論。如此以來，因當事人可能濫用重新鑒定申請權，也因有些法官沒有嚴格把握重復鑒定的適用標準，導致有時同一案件產生多份鑒定結論，結論之間相互沖突，法官定論相當困難。
（三）因審理周期漫長，控管失措，導致進展難。
建工案件的突出特點之一是審理周期長，普通程序的正常六個月審限內結案數極少。申報扣除不納入審限計算的主要理由就是工程造價鑒定，可以說工程造價鑒定已成為建設工程合同糾紛案件能否及時審結的一個瓶頸。鑒定結論一出，案件審結指日可待；無鑒定結論，結案遙遙無期。根據統(tǒng)計，2009年至2010年間，成都中院受理的一審建工案件平均審限為114天，遠高于其他案件的平均審限。而且工程造價鑒定有其自身規(guī)律，必須經過大量的審核工作、經歷一定的期限才能出具合乎要求的鑒定結論，更加影響了案件的審理周期。在兩年審理的涉及鑒定評估的66件案件中，平均鑒定時間147天，最長鑒定時間330天，鑒定時間在建工案件審理過程中所占周期之長，可見一斑。司法實踐中，從法院決定鑒定送出《委托鑒定函》起，就只剩下對鑒定結論漫長的等待。此間，對法院而言，當事人何時選定鑒定機構，是否完成鑒定繳費，是否按照鑒定機構的要求提交鑒定材料，鑒定機構進行鑒定的進展如何等都不得而知；對鑒定機構而言，也許是當事人在搖號選鑒定機構環(huán)節(jié)拖延，在繳納高昂的鑒定費用環(huán)節(jié)躊躇，在提交鑒定材料環(huán)節(jié)推三阻四，又也許是鑒定機構本身因為沒有期限的禁錮就懈怠，因為其他鑒定項目的繁多就擱置了?？傊?，在建工案件的工程造價鑒定中，需要結論的法院無力監(jiān)督管理鑒定機構的鑒定進程，與案件無關的鑒定機構主管部門無心監(jiān)督鑒定過程，用者不管，管者不用的鑒定體制使建工案件總易陷入“遲來的正義”的尷尬境地。
（四）因出庭虛置，措施無力，導致質詢難。
因工程司法鑒定專業(yè)性極強，為減少紛爭，查清事實，鑒定人到法庭接受案件當事人和法官質詢非常必要，也是必須。民事訴訟法和相關法規(guī)等都對鑒定人出庭接受質詢進行了相關規(guī)定。但審判實踐中真正到庭接受質詢卻不多。在成都中院2009—2010年審理的66件涉及評估鑒定的案件中，鑒定人出庭只有3件，僅占4.5%。有些鑒定人員雖然出庭接受質詢，但也僅對《鑒定結論報告》照本宣科，不能明確、有針對性地回答當事人對于鑒定過程中的存疑問題；有些鑒定人員出庭僅僅是記錄當事人的提問，然后稱將以提交書面補充鑒定意見的方式來回復當事人的質詢。這樣的狀況，只能使鑒定人出庭接受質詢這一規(guī)定形同虛設，法院對此也無約束手段，無能為力。
二、建工案件四難現(xiàn)象的原因分析。
司法實踐反映出建工案件的四難現(xiàn)象并非個別，而帶有普遍性，形成因素既有當事人的訴訟能力和法官的司法能力，也有訴訟制度的設置失當、司法鑒定制度執(zhí)行不力、機制不全的問題，主要在于：
（一）鑒定管理制約脫節(jié)，導致費用高亂無序。
具體而言，法院無權監(jiān)督鑒定費用標準的確定和收取，有權管理部門無法進行有效監(jiān)管。為保證司法公正，自實行“審鑒分離”以來，法院已不直接經手鑒定費用的收取，也不決定費用的標準。盡管實踐中有很多當事人向法院反映鑒定費用過高、收費不合理等問題，但法院并無職責和權力予以規(guī)制。實際上，國家出臺有司法鑒定的收費辦法，國家發(fā)展改革委、司法部2009年9月1日頒布的《司法鑒定收費管理辦法》后，各地也出臺了相應細則，如四川省物價局、省建委的收費標準確定總額在1000-5000萬元的工程造價，收費標準為0.6%。對照前述案例，3000多萬元的總額收費100多萬元，不知依據何在？甚至在該收費管理辦法第十七條還規(guī)定有鑒定費用減免、緩收的規(guī)定，但因制度的執(zhí)行與監(jiān)管脫節(jié)，最有條件了解和掌握收取費用是否合理且直接需要鑒定結論作為證據使用的法院無權管理，有權管理的部門因不與案件當事人接觸故不能體會現(xiàn)實的矛盾而無心管理，最后的結果只能是建工案件負有舉證責任的當事人受阻于高昂的鑒定費用而不能依法維權，出現(xiàn)的糾紛不能化解，建工市場不能良性發(fā)展。
（二）訴訟內外混合因素導致重復鑒定。
鑒定結論沖突的形成有著復雜的原因。其中訴訟外的因素主要有：鑒定機構存在著數量多，彼此間無隸屬關系、無級別差異的特點，加上鑒定標準不統(tǒng)一、鑒定人的專業(yè)技能參差不齊，鑒定設備也優(yōu)劣不均，以及個別鑒定機構或者個別鑒定人因利益使然而產生的有失偏頗的鑒定結論等等情況。訴訟內的原因主要是：一是法院輕易啟動鑒定程序。在建工案件審理過程中，當原告的主張遇到被告的三大抗辯理由時，即工程存在質量問題、工程量有待計算、工程造價有待確定，承辦法官一般會以查明事實為由，啟動鑒定程序。而對于待證事實是否需要進行鑒定，是否可以用其他方式例如舉證責任的分配解決上述問題缺乏必要的思考和舉措，于是第一個鑒定結論產生了。二是對于重復鑒定控制不嚴。在第一個鑒定結論作出后，對鑒定結論不服的一方當事人或者是雙方當事人按照證據規(guī)則第二十七條的相關規(guī)定提出重新鑒定申請，第一項“鑒定機構或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格”及第二項“鑒定程序嚴重違法的”的規(guī)定還便于掌握，但是，第三項“鑒定結論明顯依據不足”和第四項“經過質證認定不能作為證據使用的其他情形”之規(guī)定存在較大彈性，法院對此應當有一個嚴格的審查把握尺度，慎重啟動重新鑒定。
（三）缺乏督辦鑒定機制，導致過程放任自流。
在案件審限的統(tǒng)計上，一旦案件承辦部門將鑒定申請事項移交法院內部職能后，審限即依法中止。此后的委托鑒定機構、通知當事人提供材料等過程非案件承辦部門所能掌控。如前所述，鑒定過程漫長無期已是普遍狀態(tài)，究其原因，在若干環(huán)節(jié)缺乏督辦監(jiān)管。一是鑒定機構的選定環(huán)節(jié)。按照規(guī)定，當事人首先協(xié)商選定機構，協(xié)商不成由法院指定。但對于何時通知當事人協(xié)商，應在多長時間內有協(xié)商結果，指定機構的時限是多長等事項無強制性要求，啟動鑒定程序的首要環(huán)節(jié)就無時限要求。二是當事人配合鑒定機構的義務沒有強制力。實踐中鑒定機構也常常抱怨當事人對鑒定機構的各項通知置若罔聞。誠然如此。且不論在有程序規(guī)則的約束下，許多當事人都會以各種理由拖延訴訟，更何況是鑒定機構的工作通知。由于工程造價涉及的資料龐雜，甚至還需要到工程所在地勘查現(xiàn)場，但有些債務人以各種借口拖延提交材料，回避配合事項，卻不承擔任何延誤成本，不受任何法律制裁。事實上，目前法律在這方面也是空白，還沒有強制手段保障該配合義務的履行。三是鑒定材料的固定問題。建設工程市場中不規(guī)范現(xiàn)象屢見不鮮，沒有資質的施工隊也比比皆是。諸多簽證單據、書面材料能否作為簽定的依據又有賴于法院的認證。故在鑒定材料的固定方面又離不開法院對證據的認證。這又是一項耗時之舉。實踐已證明，在鑒定過程中遇到的任何阻力都會成為鑒定機構擱置鑒定的合理理由，這也顯現(xiàn)了鑒定機構在推動鑒定進程中的無奈。
（四）保障與強制缺失，導致出庭接受質詢虛置。
建工案件本身的復雜性和造價問題的專業(yè)、疑難的基本特點，造成在案件審理中會遇到許多技術性問題。司法鑒定正是為解決專業(yè)問題而存在。訴訟法和相關司法解釋規(guī)定鑒定人員應當出庭接受質詢是基于鑒定結論為法定證據的一種，需要經過當事人質證后才能作為定案的根據。鑒定人不出庭，當事人就無法對鑒定結論進行質證，從而使其所享有的質證權落空，并且影響了庭審質證的正常進行。但司法實踐中鑒定人員出庭接受質證情況并不樂觀，筆者認為主要因為缺乏保障機制和強制力。如鑒定人不出庭無相應的法律責任和強制性措施。審判實踐中即使鑒定人不出庭，法官也無可奈何。還有，鑒定人出庭的具體規(guī)則不明確，在庭審中的權利義務不明確。最高人民法院《關于民事訴訟證據若干規(guī)定》第五十九條第二款規(guī)定，鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經人民法院準許，可以書面答復當事人的質詢。由于沒有對“特殊原因”作出明確規(guī)定，許多鑒定人往往以隨意的理由搪塞而不出庭。加之即使出庭后，因法庭質證程序過于職權化，對鑒定結論的質證也存在單向性、片面性，接受質詢的程序無具體設計等也影響到接受質詢的效果。
三、破解“四難”的應對之策。
多年來，建筑市場的繁榮拉動了一系列行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)已成為我國經濟發(fā)展新的增長點。而近兩年宏觀經濟形勢的變化，特別是“保”“控”不時交替的房地產政策的調整，勢必影響到建筑市場，建工案件必成增加之勢。因此，及時破解建工案件司法鑒定的“四難”不僅是提高案件審判質效，維護當事人合法權益的需要，更是發(fā)揮審判職能促進經濟發(fā)展的需要。
（一）改革單方委托鑒定方式，法院與鑒定機構應當簽訂正式的委托合同。
目前，無論當事人協(xié)商一致選定還是法院指定鑒定機構，委托方式上都是法院向鑒定機構發(fā)送委托函，雙方并未鑒訂正式的委托合同。這種方式沒有明確委托方與受托方的權利義務，有時鑒定機構遲遲不出鑒定結論，甚至一拖數年，特別是面對鑒定機構常以當事人不配合、不提供鑒定材料等作為推辭時，法院難以追究其違約責任。當初委托函中提出的時限要求也毫無約束力。如果采取簽訂正式委托合同方式，可以在合同中約定各方的權利義務。在雙方當事人能協(xié)商一致選定機構的情形中，雙方當事人也參與到該委托合同中，形成三方合同。合同中可以約定鑒定機構的義務包括按簽定的目的、事項、期限出具鑒定結論，鑒定應遵循的準則；可以將當事人應負的舉證責任具體化為當事人按期提供鑒定材料的義務，便于鑒定過程中出現(xiàn)因當事人拒不提供材料時，法院適用證據規(guī)則作出判斷；法院作為委托單位同樣負有相應的義務，也應在此合同中約定。通過正式合同，對鑒定所涉各方產生法律的約束力，能更有效的解決目前此類鑒定中存在的提供資料延誤、鑒定欠拖不決、鑒定行為不端等詬病。
（二）建立法院對鑒定機構定期綜合評價的監(jiān)管機制。
目前，有資質接受委托進行工程造價鑒定的機構均由省級司法行政部門負責登記、名冊編制和公告工作。實踐中，司法行政主管部門往往重準入許可、輕日常監(jiān)管。法院雖然不是行政主管機關，無權進行規(guī)則創(chuàng)制等方面的宏觀管理，但應在名冊準入、鑒定質量效率等微觀方面實行監(jiān)管。筆者認為，可建立對鑒定機構定期綜合評價的監(jiān)管機制。主要監(jiān)管內容包括：鑒定收費、鑒定完成時限、鑒定結論采用、鑒定人出庭接受質詢、鑒定過程公允、委托合同履行等方面。設置相應分值，以一為周期，對名冊內各受托機構進行綜合評價，實行優(yōu)勝劣汰，高分進低分出，用競爭機制促進鑒定機構優(yōu)質高效完成評估鑒定工作。
（三）完善法院內部鑒定工作管理機制。
工程造價鑒定不同于其他單純的專業(yè)技術鑒定如文跡鑒定。除鑒定人運用專業(yè)知識外，在鑒定范圍的確定、鑒定依據的確認、合同約定爭議條款的確認、鑒定資料的確認方面需要法院審判權的介入，只有法院作出司法判斷后，鑒定機構才能進行專業(yè)鑒定。因此，完善法院內部鑒定工作管理機制也是解決問題的關鍵一環(huán)。
1.辦案部門應當仔細審查當事人的鑒定申請。對鑒定申請，一般不輕易啟動鑒定，一旦啟動就應嚴謹規(guī)范。因此需要由辦案部門先行固定鑒定目的、范圍、要求和送簽資料，而不能簡單地一送了之。
2.理順辦案部門與技術部門的協(xié)調機制。審鑒分離原則提高了辦案部門獨立辦案的公信度，但也增添了送鑒環(huán)節(jié)。提高法院內部辦案部門和委托部門的送鑒效率是協(xié)調機制要解決的最主要問題，需要用剛性的制度明確各自的責任和完成時限，排除人為延誤的空間，杜絕委托部門一托了之。
3.預防和規(guī)范重復鑒定的啟動。在初次鑒定中即給予各方當事人充分的知情權，可在有鑒定初稿之時就組織當事人聽證，必要時要求鑒定機構參與作出解釋，力爭一鑒即成。即使當事人提出重復鑒定申請，也應當嚴格審理條件，對于當事人提出“鑒定結論明顯依據不足的”，應當組織當事人對申請重新鑒定而提出的否定第一次鑒定結論的證據進行聽證，并應邀請專業(yè)人士參與案件聽證、評議，從而作出是否同意重新鑒定申請的結論。對有缺陷的鑒定結論，可以通過補充鑒定、重新質證或者補充質證等方法解決的，不予重新鑒定。
4.賦予辦案法官在鑒定過程中的進展過問權?？陀^上講，建工案件因工程造價鑒定處于“休眠”狀態(tài)亦屬常態(tài)，但辦案法官在鑒定過程中應有進展過問權，要及時了解鑒定的進度情況，對于經常出現(xiàn)的當事人遲延提供鑒定資料等問題需要法官積極與鑒定機構配合進行督促干預，以保證鑒定的正常進行。從內部管理講，辦案法官的進展過問權與其說是一項權利，不如說是一項必為的義務。
專利代理合同糾紛案件篇十四
「提要」近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。
關鍵詞：物業(yè)管理。
一、“出租人指定”是否應作為前置程序。
公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱《租賃條例》)規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。”筆者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增**院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
二、當事人的訴訟地位如何確定。
目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區(qū)別情況予以處理。
2、出租人進行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權利義務人，筆者認為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權利義務人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當前我國的公房租賃使用權仍具有社會福利性質，出租人對承租人的指定實質上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經濟的產物，公房的物權性質有被虛化的一面，此類爭議實質上是同住人之間對承租權的爭議，故同住人應列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權利義務爭議，其對雙方爭議的訴訟標的沒有獨立請求權，但案件處理結果可能與其有法律上的利害關系，故其在訴訟終結后有義務根據法院的裁判結果與一方同住人建立房屋租賃關系，因此應當列出租人為無獨立請求權的第三人。
三、出租人如何界定。
由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應如何界定存有較大分歧。有的法院認為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關案件中作為當事人。有的法院則認為公房具有福利性質，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應列房地局為出租人，由其行使出租人的權利，履行出租人的義務。
現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產管理部門是本轄區(qū)內房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務上受市房地產管理部門領導?！钡诹鶙l規(guī)定，“房屋出租人應當是擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人可以是房屋出租人?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規(guī)定，“出租人應當是擁有房屋所有權的法人、其他組織和個人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人”?！蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團公司依法受托管理的代管、代理經租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?！?BR> 目前管理公房租賃事項的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團公司及房產物業(yè)管理部門。筆者認為根據《租賃條例》及其貫徹意見的相關規(guī)定來看，出租人的主體應該是區(qū)縣房地集團公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責是對所屬房產進行修繕、管理、改善環(huán)境，進行物業(yè)等方面的服務，而對出租房屋沒有所有權或受托管理權，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權。區(qū)縣房地局主要負責本區(qū)域內公有房屋產權、產籍管理，是行政管理機關，亦非受托管理公房的部門。而房地集團公司進行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應當確定房地集團公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時，由其指定承租人，并由其作為當事人參加訴訟，當然其可以委托物業(yè)公司中的具體經辦人員作為委托代理人參加訴訟。
專利代理合同糾紛案件篇十五
以貸還貸是指金融機構與借款人約定以新貸款歸還已經到期而借款人尚未歸還的貸款的行為。以貸還貸行為的認定，存在兩個要素：一是金融機構與借款人之間主觀上有以貸還貸的共同意思表示，二是客觀上借款人有將新貸款償還舊貸款的行為。在法律上如何認定以貸還貸合同的效力，過往是有爭論的。一種觀點認為：以貸還貸不是真實的貸款。而是規(guī)避國家關于貸款規(guī)?？刂?，與中國人民銀行《貸款通則》的規(guī)定是相違背的，應當認定為無效。另一種觀點則認為：我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對以貸還貸行為沒有強制性的禁止規(guī)定，該行為是否損害國家的利益也不好確認，如果以貸還貸行為確屬雙方當事人真實意思的表示，則應當認定為有效，從另外一個角度來說，以貸還貸是一個普遍現(xiàn)象，如果認定為無效，則反而危害金融安全。因此也逐漸形成現(xiàn)在司法實踐中的統(tǒng)一作法。
另外應特別注意，以貸還貸行為對擔保合同的影響，應按《擔保法》第24、25、26條以及《擔保法司法解釋》的相關規(guī)定認定和處理。即《擔保法司法解釋》第39條規(guī)定的，主合同當事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任；新貸與舊貸系同一保證人的，不適用前款的規(guī)定。
對以貸還貸的問題的審理原則是：以貸還貸的借款合同不違反法律強制性規(guī)定，合同有效；如果前后兩個合同均為同一保證人，推定明知或應知，保證人不能免除保證責任；如果前一合同無保證人或前后兩個合同并非同一保證人，保證人對以新貸還舊貸不知或不應知情況下方可免除保證責任。
二、保證人保證資格的認定問題。
保證本質上為人保，也就是說以保證人的信用擔保債權的實現(xiàn)，其實質是以保證人所有的財產為限提供擔保，因此法律上要求保證人具有代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆盏哪芰??！稉７ā芬?guī)定，具有代為清償債務能力的法人、其他組織或公民，可以作為保證人?！稉７ā芳捌渌痉ń忉屚瑫r還規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的民事主體不得為保證人；企業(yè)法人的分支機構、職能部門不得為保證人；國家機關不得為保證人（經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外）。
1、企業(yè)分支機構的保證人資格的認定問題。
在實踐中存在著以企業(yè)分支機構作為保證人的情形。企業(yè)分支機構是指不具有法人資格，在一定范圍內從事經營活動的部門。法人分支機構包括依法領取營業(yè)執(zhí)照，在核準的范圍內可以從事經營活動的分支機構、雖依法設立，但沒有領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構和非法設立的分支機構。一般情況下，企業(yè)的分支機構不能作為保證人，但在有法人授權的情況下，依法設立的企業(yè)分支機構可以對外從事民事活動，并以法人撥付其經營管理的財產對外承擔民事責任。因此，如果有法人書面明確的授權，法人依法設立的分支機構可以對外提供保證。法人有事后追認行為，也應認定為擔保有效。
2、村民委員會、居民委員會的保證人資格的認定問題。
村民委員會、居民委員會是否可以作為保證人？在司法實踐中也有爭議?！洞迕裎瘑T會組織法》明確規(guī)定，村民委員會是村民自我教育、自我管理、自我服務的基層群眾性自治組織。村民委員會辦理本村的公共事務和公益事業(yè)。村民委員會依據法律規(guī)定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產?！冻鞘芯用裎瘑T會組織法》也明確規(guī)定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。其任務是辦理本居住地區(qū)居民的公共事務的公益事業(yè)。居民委員會管理本居民委員會的財產，任何部門和單位不得侵犯居民委員會的財產所有權。由上述規(guī)定可以肯定，村民委員會與居民委員會是從事公益事業(yè)的自治組織，其不具備保證人資格，不應作為保證人。
3、私立學校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位的保證人資格的認定問題。
學校、醫(yī)院、幼兒園多為國家開設，其公益事業(yè)的目的也很明顯。但隨著多種經濟形式發(fā)展政策的深入，私立學校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位等也逐漸增多，而這些主體是否可以作為保證的主體，在《擔保法》第9條有規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等公益為目的的民事主體不得為保證人。即使學校、醫(yī)院、幼兒園等民事主體具有代償能力，因為其具有公益性，承擔著公益目的，其充當保證人在承擔保證責任時會損害公共利益，因此有了上述的規(guī)定，另外，《擔保法》司法解釋規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位以及社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施以外的財產作為自身債務設定抵押的，可以認定抵押有效。關于教育設施的認定問題，既然法律禁止以教育設施抵押的目的是為了無損于公益事業(yè)，所以應以實際用途作為判斷標準。應注意的是即使是公益性單位的財產，如果不是以公益目的而存在，則可以作為抵押物，如學校校長乘坐的小轎車、醫(yī)院專用于出租收取租金的房屋等。
而關于上述主體違反規(guī)定作為保證人后，民事責任的承擔問題，《擔保法》第29條規(guī)定：企業(yè)法人的分支機構未經法人書面授權或者超出授權范圍與債權人訂立保證合同的，該合同無效或者超出授權范圍的部分無效，債權人和企業(yè)法人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任；債權人無過錯的，由企業(yè)法人承擔民事責任。
對于主合同有效，擔保合同無效的處理原則是：《擔保法》第5條、《擔保法》司法解釋第7、8條的規(guī)定，主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不超過債務人不能清償部分的二分之一；主合同有效，而導致?lián)：贤瑹o效，擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任；擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任部分，不應超過債務人不能清償部分的三分之一；主合同無效，保證合同也無效，因保證人承擔的是過錯責任，故不受保證責任期間限制。擔保人提供抵押擔保的，如果未辦理抵押登記，《擔保法》規(guī)定抵押合同未生效，《物權法》規(guī)定只是不產生物權效力，不能對抗第三人，從而明確賦予未登記的抵押合同對合同雙方當事人有約束力。
三、保證方式和保證責任的承擔問題。
1、保證方式的約定問題。
依據我國的《擔保法》及其司法解釋的規(guī)定，保證的方式主要有兩種：一般保證和連帶責任保證。
1、一般保證的概念：當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。
2、一般保證承擔責任的方式：一般保證保證人對主債務承擔的是補充賠償責任，也就是說：一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人的財產依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。該權利被稱為先訴抗辯權或檢索抗辯權。3、對債權人的限制：《擔保法》司法解釋對債權人一般保證責任進行了一定的限制，即一般保證的保證人在主債權履行期間屆滿后，向債權人提供了債務人可供執(zhí)行財產的真實情況的，債權人放棄或者怠于行使權力致使該財產不能被執(zhí)行，保證人可以請求人民法院在其提供可供執(zhí)行財產的實際價值范圍內免除保證責任。4、對保證人的限制：《擔保法》司法解釋又對一般保證人的先訴抗辯權的形式進行了限制，即規(guī)定，在下列情況下保證人不能行使先訴抗辯權：（1）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發(fā)生重大困難的，包括債務人下落不明，移居境外，且無財產執(zhí)行等情況。（2）法院受理債務人破產案件，中止執(zhí)行程序的。
（3）保證人以書面方式放棄前款規(guī)定的權利的。
連帶責任保證是指當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任保證。連帶責任保證的債務人在主債務履行期間沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任，連帶保證人不享有先訴抗辯權，不論主合同債務人是否具有履行能力，只要主合同債務人未依約定履行合同義務，保證人即承擔保證責任。
實踐中，對保證方式的認定，其依據是最高人民法院《關于涉及擔保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責任方式的認定問題的批復》[]法釋38號第2條的規(guī)定：擔保法生效之前訂立的保證合同中對保證責任方式沒有約定或約定不明的，應當認定為一般保證。保證合同中明確約定保證人在不能履行債務時始承擔保證責任的，視為一般保證；保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務時承擔保證責任，且根據當事人訂立合同的本意推定不出為一般保證責任的，視為連帶責任保證。
四、多重擔保并存的處理順序問題。
《物權法》第176條規(guī)定：被擔保的債權既有物的擔保，又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的保證人承擔擔保責任后，有權向債務人追償?！稉７ā匪痉ń忉尩?8條：同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求保證人或者物的.擔保人承擔擔保責任。當事人對保證擔保的范圍或者物的擔保的范圍沒有約定或者約定不明的，承擔了擔保責任的擔保人，可以向債務人追償，也可以要求其他擔保人承擔應當分擔的份額。
實踐中的處理原則是：被擔保的債權既有物的擔保，又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。
五、提前還貸的處理問題。
在實踐中存在借款人提前還貸的情況。借款人提前歸還借款本息的問題在以前是有爭論的，在《合同法》頒布以后，則已經明確，《合同法》第208條規(guī)定，借款人提前償還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息。根據該條的規(guī)定可以看出，1、法律是允許借款人提前還款的，但該條未規(guī)定借款人提前還貸是否需要經過貸款人同意?！逗贤ā返?1條規(guī)定，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但提前履行不損害債權人利益的除外。從實際情況看，在一般情形下，借款人提前還貸，可以使借款人減少利息的負擔，也可以促進貸款人資金的流轉，增加其效益，不會給貸款人造成利益損害，基于上述理由，《合同法》作出了208條的規(guī)定。2、如果借款人提前還款，應當按照實際借款的期間計算利息，但如果當事人之間另外有約定，就要按約定辦理。這里說的“另有約定”，一般指的是消費貸款合同：如商品房按揭貸款合同等。3、《合同法》第208條的規(guī)定和《合同法》總則關于損害賠償的規(guī)定是相互矛盾的，即借款人在提前歸還借款的情況下，貸款人如果接受了提前歸還行為，則喪失了該借款合同可以獲得的至合同約定還款期限屆滿時的利息收入，這種損失屬于可得利益的損失，借款人也應予以賠償。
如果提前還貸情形形成訴訟，金融機構在訴訟中提出此種可得利益的賠償主張，雙方在借款合同中應對此項賠償的權利作出了約定的，予以支持，否則，則不予支持貸款人的請求。
六、逾期還款違約金的計算標準問題和計算期間的問題。
按照合同約定的期限歸還借款是借款人的主要義務。如果借款人在合同期滿不能歸還借款，應當承擔違約責任。關于違約責任的形式，合同約定有違約金的，按照合同約定支付。合同沒有約定違約金的，應當按照約定或者國家有關規(guī)定支付逾期利息。借款合同違約責任在于借款人逾期還貸的情況下，法律規(guī)定償還的是逾期利息。逾期利息與以往中國人民銀行規(guī)定的借款人在逾期歸還借款時所應當支付的罰息時有所區(qū)分的，罰息實際上是指借款人不按照合同的約定期限還款時，貸款人向借款人收取的超過正常借款利率的帶有一定懲罰性的利息。而逾期利息則是指中國人民銀行規(guī)定的借款人逾期歸還借款本息時支付給貸款人的超期使用資金的利息。逾期利息與罰息的關系是：逾期利息既包括罰息，又包括法定利息，確定逾期利息的標準本身就含有懲罰性，計算標準一般要高于一般的銀行同期貸款利率。
借款人在逾期歸還借款時的逾期貸款利息，應自借款到期后的次日起算，但對于逾期貸款利息計算到何時為止，在司法實踐中有不同的觀點，一種認為：逾期貸款利息應計算到判決確定的履行期滿之日止，因為履行期限是法院判令借款人承擔還款義務的期限，給予借款人一定的履行期限或者寬限期對于債務的履行有積極的意義；第二種觀點認為：逾期貸款利息應計算至判決發(fā)生法律效力時止，因為給予借款人一定的履行期限或者寬限期沒有必要；第三種觀點認為：逾期貸款利率應計算至貸款人起訴之日起止，因為法院僅對已經發(fā)生的事實進行認定和做出裁決，而不得對將來發(fā)生的事實進行認定和裁決；第四種觀點則認為：逾期貸款利息應當計算到借款人償付完畢之日止，因為借款人一直在占用貸款人的借款，借款人既然非法占用貸款人的借款，即應有義務支付逾期貸款的利息。
債務利息。這種延遲履行金具有懲罰性，它的作用主要是對債務人施加壓力，迫使其按期履行義務）。這時，對貸款人來講會出現(xiàn)請求權競合的情形，既可以要求借款人支付違約金，也可以要求借款人按遲延履行金給付，但是不能同時行使兩種請求權，不能獲得雙份賠償，否則有悖公平原則。在貸款人的任何一個請求權（違約金請求權或遲延履行金請求權）滿足后，另一個請求權因此而消滅。將違約金計算到實際給付之日止，實際上剝奪了貸款人的競合選擇權，加之遲延履行金按雙倍給付，遠遠高于逾期違約金，這樣，不利于保護貸款人的合法利益，也達不到設立遲延履行金的立法目的。
綜上，我個人認為，逾期付款違約金應計算到判決所確定的寬限期內的實際給付之日止。借款人在法院判決所確定的寬限期內履行債務的，貸款人只能行使違約金請求權。寬限期屆滿后借款人仍未履行的，這時應該由貸款人行使競合選擇權，可以選擇行使違約金請求權，也可以選擇遲延履行金請求權，但不論選擇何種請求權，另一種請求權即喪失。(實踐中如果當事人沒有另行提出請求,則自動套用遲延履行金請求權)這樣，既保護了當事人合法權益，又保證了法院判決書的既判力。
七、貸款人直接扣收貸款的認定問題。
實踐中，金融機構常有直接扣收貸款的行為。借款合同中，常有貸款人直接扣收貸款的約定。司法機關對此也有不同的認識。第一種觀點是：貸款人和借款人在民法上是平等的主體，借款人對其賬戶內的存款享有所有權，而所有權是不允許他人隨意侵犯的。根據存款的有關管理規(guī)定，貸款人無權從他人帳戶直接扣取存款，所以貸款人扣款還貸的行為是不合法的。另一種觀點認為，雖然借款人對其存款賬戶內的存款享有所有權，但民事主體有權處分自己的財產，也有權授權他人出分自己的財產，而且法律對于符合當事人之間特別約定的自救行為并沒有給予否定的評價。
所以對于當時人之間約定，于借款到期后，借款人未能歸還借款本息時，貸款人有權從借款人的存款帳戶內扣取款項予以償還貸款人的借款本息的，因該條款不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為有效。
八、提前扣息的問題。
專利代理合同糾紛案件篇十六
[提要]近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。
公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權?！惫P者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
二、當事人的訴訟地位如何確定。
目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區(qū)別情況予以處理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的?，F(xiàn)實中，同住人對承租權的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協(xié)商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時，才應列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的`訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責成下級部門履行法院確定的義務而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待，予以罰款或采取其他有效措施。
[1][2][3]。
專利代理合同糾紛案件篇十七
第二十四條因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第二十五條合同的雙方當事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
第二十六條因保險合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者保險標的物所在地人民法院管轄。
第二十八條因鐵路、公路、水上、航空運輸和聯(lián)合運輸合同糾紛提起的訴訟，由運輸始發(fā)地、目的地或者被告住所地人民法院管轄。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見。
第十八條因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實際履行，當事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應由被告住所地人民法院管轄。
第十九條購銷合同的雙方當事人在合同中對交貨地點有約定的，以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；采用送貨方式的，以貨物送達地為合同履行地；采用自提方式的，以提貨地為合同履行地；代辦托運或按木材、煤炭送貨辦法送貨的，以貨物發(fā)運地為合同履行的。
購銷合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地。
第二十條加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。
第二十一條財產租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的.除外。
第二十二條補償貿易合同，以接受投資一方主要義務履行地為合同履行地。
第二十三條民事訴訟法第二十五條規(guī)定的書面合同中的協(xié)議，是指合同中的協(xié)議管轄條款或者訴訟前達成的選擇管轄的協(xié)議。
第二十四條合同的雙方當事人選擇管轄的協(xié)議不明確或者選擇民事訴訟法。
第二十四條的規(guī)定確定管轄。
第二十五條因保險合同糾紛提起的訴訟，如果保險標的物是運輸工具或者運輸中的貨物，由被告住所地或者運輸工具登記注冊地、運輸目的地、保險事故發(fā)生地的人民法院管轄。
專利代理合同糾紛案件篇十八
最近有人咨詢小編關于最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的內容，以下是小編為大家?guī)淼淖罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。
為正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結合審判實踐，制定本解釋。
一、買賣合同的成立及效力。
第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。
對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規(guī)定。
二、標的物交付和所有權轉移。
第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。
第六條根據合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。
第七條合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。
第八條出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。
合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
第九條出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
(一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;。
(三)均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。
第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
(四)出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。
三、標的物風險負擔。
第十一條合同法第一百四十一條第二款第(一)項規(guī)定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。
第十二條出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。
第十三條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
第十四條當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
四、標的物檢驗。
第十五條當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規(guī)格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。
第十六條出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。
第十七條人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。
合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。
第十八條約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。
約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間為準。
第十九條買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十條合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。
出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。
五、違約責任。
第二十一條買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。
第二十二條買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣人負擔因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應予支持。
第二十三條標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。
價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。
第二十四條買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。
買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。
買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。
第二十五條出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第(四)項的規(guī)定，予以支持。
第二十六條買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
第二十七條買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。
一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。
第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。
第二十九條買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。
第三十條買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。
第三十一條買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。
第三十二條合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持。
第三十三條買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。
六、所有權保留。
第三十四條買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規(guī)定適用于不動產的，人民法院不予支持。
第三十五條當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：
(一)未按約定支付價款的;。
(二)未按約定完成特定條件的;。
(三)將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。
取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。
第三十六條買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。
在本解釋第三十五條第一款第(三)項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規(guī)定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。
第三十七條出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。
買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。
出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應返還原買受人;如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。
七、特種買賣。
第三十八條合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。
分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。
第三十九條分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。
當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。
第四十條合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發(fā)生變化的，人民法院應當以樣品為準;外觀和內在品質發(fā)生變化，或者當事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字說明為準。
第四十一條試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。
在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。
第四十二條買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：
(一)約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物;。
(二)約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物;。
(三)約定買受人在一定期間內可以調換標的物;。
(四)約定買受人在一定期間內可以退還標的物。
第四十三條試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。
八、其他問題。
第四十四條出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：
(二)買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。
第四十五條法律或者行政法規(guī)對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定;沒有規(guī)定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買賣合同的有關規(guī)定。
權利轉讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關規(guī)定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關規(guī)定。
第四十六條本解釋施行前本院發(fā)布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。
本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
專利代理合同糾紛案件篇十九
203月24日，最高院審委會通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱“《解釋》”），《解釋》將于年6月1日起施行。
學習了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學習下來，感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動向的。
我個人認為，近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點，其原因可能是商品房市場供需關系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機以來，我國商品房市場遭受重創(chuàng)，價格下挫，因此在過去（可以粗略地指以前）產生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”，辦不出“小產證”，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來，我國商品房市場復蘇，價格上揚，甚至有人認為過熱或產生泡沫，因此近年產生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產生問題后（包括無證預售或存在質量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。
針對商品房市場供需關系的變化，商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點，因此，《解釋》出臺十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結合近年來商品房買賣合同糾紛實務，談一下學習體會。
一、無證預售，合同是否有效。
對于無證預售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，認為開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，是一種違反法律和國務院行政法規(guī)強制規(guī)定的行為，應當確認合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”
但實務中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設資金，違規(guī)在未取得《商品房預售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預售合同，并獲取部分或全部房價款。但由于近年商品房價格的上揚，開發(fā)商利用“無證預售合同無效”這一法律規(guī)定，要求認定為該銷售合同無效，以便另行高價出售。顯然這是違背公平法則，也就導致了違法者獲利。因此，第一條進一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！边@應該是保護了消費者的合法權益。反過來看，如果房價下跌，購房者以開發(fā)商無證預售為由，要求確認合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細分，但從以往審判實踐看，一般出于尊重當事人意思自治，以及維護市場穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認定合同有效。
從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認為，只要在起訴前補出手續(xù)，仍傾向于合同有效。
二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。
從以往的司法實踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關條款看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說，如果不寫入合同，還是沒有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，這一規(guī)定應該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請，從合同法原理看，當然不存在對方一經承諾立即生效的問題，當然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進一步規(guī)定：“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?BR> 這里可以舉兩個例子，一個是會所，一個是學校。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時間內提供會所，以及購房小業(yè)主將享受哪些服務，筆者個人認為應當符合“視為要約”的條件。近年來，對于會所問題其實購房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據，二是房價上漲，只要一向開發(fā)商投訴，開發(fā)商就說可以退房，許多購房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學，并且小業(yè)主不用繳納入學贊助費，筆者認為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學校設施并不在商品房規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，對于入學的承諾在時間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關規(guī)定呢？這有待通過司法部門的具體適用案例作進一步分析，但我初步認為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應當是商品房《建設用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開發(fā)商大產證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關設施”應當指建筑物、構筑物以及其他具有使用功能的機器、設備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認為以審判機關據此作出判決是否可供執(zhí)行為標準，如果審判機關按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時可委托評估機構就此評估。
總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任，而不用擔心開發(fā)商說可以退房。
三、如何界定認購書的`法律性質。
實踐中也有這種情況，開發(fā)商與購房者簽訂了認購書，或預訂書，但由于商品房價格上揚，所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購房者進一步簽訂《商品房預售合同》。
從傳統(tǒng)法理角度分析，認購書、預訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說，商品房認購書是，開發(fā)商與購房者約定在某一時間，或在某一條件成就時，簽署商品房預售合同，悔約不簽，則需承擔某種違約責任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！?BR> 那么是不是真的會發(fā)生認購書具備了商品房買賣合同的主要內容這種情況呢？的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認購書一般都比較簡單，購房者在簽署認購書時支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購房者悔約退訂的情形，而且購房者為了訂金不被沒收，其往往不說自己悔約，而是說自己和開發(fā)商在簽署預售合同過程中重要條款不能達成一致，按照市房地局的有關規(guī)定，應獲全額退訂。
內容。對于這種認購書，在出賣人已經按照約定收受購房款的情況下，第五條規(guī)定“應當認定為商品房買賣合同”，也就是說，對于這種認購書，如果價格上揚，開發(fā)商拒絕與購房者進一步簽署商品房預售合同的，則該認購書就是一份預售合同約束于開發(fā)商。
當然，如果深入討論，個人認為這也僅在司法實踐中可以應用，也就是最終該認購書是否可認定為是一分預售合同，需要從程序上由法院或仲裁機構來認定。如果以此認購書向房地產交易管理部門申請產權證，可能會不被接受，當然也不能以條款認為房地產交易管理部門行政不作為。
四、商品房退一賠一問題。
商品房是否適用消費者權益保護法中有關“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經是一個爭議焦點，可以說也一直沒有解決。最高院有關司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實踐中，也發(fā)生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。
對此，《解釋》基本上采納了仲裁實務的一些做法，應該說也是一個重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時，出賣人隱瞞未獲預售許可證的事實、隱瞞房屋已抵押的事實、隱瞞房屋已出售的事實，導致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
這一規(guī)定，也是針對了實踐中出現(xiàn)的問題，比如，在商品房預售合同簽訂后，開發(fā)商并未及時為購房者辦理商品房預售合同備案登記。因此，此時購房者并未取得對抗第三人的優(yōu)先權。在房價上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預售登記則取得優(yōu)先權，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產權。這樣，前一份商品房預售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。
段和段律師事務所?游炯。
專利代理合同糾紛案件篇一
(一)
物業(yè)管理服務行業(yè)經過多年發(fā)展，在促進城市住宅小區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績，但是由于其仍處于起步階段，相關法律制度遠未健全，從而產生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。
(一)案件數量逐年上升，在房地產案件中所占比例逐漸增大。
物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調處理不能完全解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。近年來，因物業(yè)管理而產生的各類糾紛增長迅速，在房地產案件中所占比例也逐漸增大。據統(tǒng)計，2006年佳木斯市向陽區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長36.9%，占全部房地產案件的10.4%;截至今年6月15日，已經受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產市場蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動頻繁深化密切相關。
(二)涉案主體與類型復雜化，已超出合同糾紛范疇。
經到期，物業(yè)管理企業(yè)無權收取物業(yè)管理費要求退費的案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認為公攤水電費計算不公，要求重新計算公布的案件，有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務具有瑕疵導致人身、財產損失要求賠償的案件等等，不一而足。
(三)系列案件多，調解成功率低，當事人矛盾僵持不下。
部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費案件時，經常一次起訴即將數個乃至數十個業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結果的同一性，會將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調解退讓后導致連鎖反應，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調解成功率相對低于其他民事案件。
(四)法律關系復雜，審理具有一定難度。
物業(yè)管理法律關系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務合同、侵權關系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會之間的關系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關系前期物業(yè)管理委托關系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關系，此類糾紛又與我國近年來的住房制度改革及各地政策密切相關，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據，給法律的正確適用帶來一定難度。
(一)物業(yè)管理立法滯后、相關法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因目前我國已頒布的《物業(yè)管理條例》操作性不強，法院審判只能依據《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《住宅共用部位共用設施、設備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時缺乏明確依據，又比如業(yè)委會的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號復函已明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會并不擁有屬于自己的財產，難以作為被告承擔責任，這與當事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關審判工作頗為棘手，實體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。
國務院《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，實踐中，開發(fā)商根據該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務期限一般較長，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務;前期物業(yè)服務合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動接受。由于相當一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關，為日后糾紛的產生埋下了隱患。向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務意識不足，存在配套設施不完善、房屋質量較差等情況，導致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實為一體為由，把矛頭對準物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應物業(yè)管理費用。
(三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯位，服務行為不規(guī)范，是產生物業(yè)管理糾紛的直接原因。
作為物業(yè)管理法律關系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務，并盡力維護業(yè)主權益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關系。但實踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當手段強制業(yè)主服從管理，無視甚至動輒侵害業(yè)主權益，促使矛盾激化。少數物業(yè)管理企業(yè)不具備相應物業(yè)管理條件或資質，相應技術人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經濟效益差，服務質量低下。
(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素。
國務院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構業(yè)主大會、業(yè)委會的成立運作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標準還相差甚遠，即使已經成立業(yè)主委員會的，也存在著經濟關系不明確、權利義務不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導致一些物業(yè)管理企業(yè)收費行為不規(guī)范，業(yè)主無法有效行使物業(yè)管理的選聘權、決策權和監(jiān)督權。甚至個別業(yè)委會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進行和大多數業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達成一致，也是業(yè)主自治組織運作不盡如人意的一大原因，在向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現(xiàn)狀的情況。
(一)完善立法，做到有法可依。
參照有關國家先進立法例，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關系中的各種權利義務內容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟手段。
(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的行為已經帶來不少弊端，建議有關部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標程序，加強監(jiān)督管理，力保招投標工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺規(guī)定，實行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。
(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機構對物業(yè)服務進行評估、監(jiān)測。
與物業(yè)管理行有關的行政主管部門應全面履行法律賦予的監(jiān)管職責，當前主要是價格主管部門有必要加強對物業(yè)服務收費情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當前，物業(yè)服務收費政府指導價范圍縮小，市場調節(jié)價范圍擴大，而相關法規(guī)又未規(guī)定違反指導價的責任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務收費遠高于政府指導價，由此產生的糾紛呈爆發(fā)增長態(tài)勢。這種情況下，物價與房管部門應及時干預，指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費標準達成一致，以減少紛爭。另外，建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，就物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級等進行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，以利于物業(yè)管理市場的良性運作。
監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機制。當前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會的關系，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)委會換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素的問題。
專利代理合同糾紛案件篇二
勞動合同糾紛案件一直是我國法律實踐中常見的類型之一。作為一名法律從業(yè)者，我近期參與了一個勞動合同糾紛案件的處理，并從中得到了一些重要的體會和教訓。接下來，我將通過五段式的結構，分享我的心得體會。
第一段：案件的背景和訴訟過程。
這起勞動合同糾紛案件涉及一家私營企業(yè)與一名前員工之間的糾紛。員工主張公司違反了與他簽訂的勞動合同，請求支付補償金。在訴訟過程中，我們律師團隊充分準備，在整理證據、起草訴狀以及代理庭審等方面都投入了大量的精力。最終，法院判決公司支付了一定數額的補償金，并要求公司遵守勞動合同法的相關規(guī)定。
第二段：程序規(guī)定和法律適用的重要性。
這次案件讓我深刻理解了程序規(guī)定和法律適用的重要性。在案件分析和證據收集階段，我們仔細研讀了勞動合同法以及相關司法解釋，確保我們的訴訟請求符合法律規(guī)定。此外，我們也特別關注了訴訟程序的規(guī)范性，遵守了各項法定程序，如證據交換等。這種嚴謹的態(tài)度為我們贏得了法庭的信任，使得我們的訴訟請求得到了認可。
第三段：證據的重要性和強有力的辯護。
證據是勞動合同糾紛案件中最重要的因素之一。無論是員工提供的書面證據，還是雙方當事人的口述證詞，都需要經過認真審查和分析。在本案中，我們律師團隊通過調取公司的工資單、勞動合同等資料，并聆聽員工的口述證詞，成功地證明了公司存在違約行為。此外，我們還指出了公司未能履行勞動合同所規(guī)定的義務，這為我們辯護的強有力證據，從而使得法院判決有利于我們的當事人。
第四段：溝通和調解的重要性。
在處理勞動合同糾紛案件時，及時的溝通和有效的調解非常重要。我們的律師團隊與公司的代理人保持了頻繁的溝通，以尋求案件的和解機會。我們提出了合理的解決辦法，并希望雙方能夠達成一致意見。盡管在最初的溝通中沒有達成一致，但通過雙方的討論和妥協(xié)，我們最終成功地為我們的當事人爭取到了一定的經濟補償。
第五段：案件經驗與啟示。
這次勞動合同糾紛案件為我?guī)砹嗽S多寶貴的經驗和啟示。首先，我們必須深入了解和掌握勞動合同法以及相關的司法解釋，確保我們的法律觀點和訴訟請求符合法律規(guī)定。其次，我們必須重視證據的收集和分析，以確保我們的辯護具有說服力。此外，良好的溝通和調解能力也是成功處理勞動合同糾紛案件的關鍵。通過傾聽雙方的意見，并保持冷靜和公正的態(tài)度，我們能更好地為我們的當事人爭取到合理的權益。
綜上所述，這次勞動合同糾紛案件讓我深刻認識到程序規(guī)定和法律適用的重要性，證據的重要性以及溝通和調解的重要性。這些經驗和教訓將成為我未來工作中的寶貴財富，使我能夠更好地為當事人提供有效的法律服務。同時，我也希望通過這篇文章，讓更多的人了解勞動合同糾紛案件處理的注意事項，促進社會公正和法治的實現(xiàn)。
專利代理合同糾紛案件篇三
上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，特依法上訴貴院。
上訴請求。
1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實徑行改判。
2、本案一審、二審訴訟費、保全費由被上訴人負擔。
本案一審判決，定性不當，適用法律確有錯誤。事實與理由如下。
一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導。
無論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導應是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當。
首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動遷款項為大部分錢款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個房屋買賣過程來看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場)，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過程中，明確表示關于房屋買賣的問題“我回去也要商量”，足見謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無法代表所有上訴人。
再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權委托。僅填寫謝某1一人手機號碼，一則是為了便于進行及時聯(lián)系，二則也只能說明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權的原因之一，這顯然是擴大了僅作為聯(lián)系人的權利范圍，并且也忽視了其余上訴人應享有的對房屋的處分權。
二、7月25日簽訂的補充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
7月25日所簽訂的補充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當時并不知情，后來知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協(xié)議堅決不予追認。根據《城市房地產管理法》第三十八條第一款第四項規(guī)定，共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。上訴人認為，第一，上訴人謝某1根本不構成表見代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實意思表達，且不予追認;第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應作為本案證據予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒有足夠證據表明其余三名上訴人授權于謝的情況下，僅以內心確認的方式，推定謝具備締約的代理權，從而認定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實不符，也于法無據的。
至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實意思表示。三名上訴人始終不予承認7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產權證原件仍握在房產中介手中(現(xiàn)在房產證仍舊在房產中介處)，三人是出于索要房產證原件的目的而前去，并非是辦理過戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過戶登記，當場得知僅僅修改合同中的過戶登記時間，即能辦理過戶登記，當天馬上即可進行修改，無須拖延。而事實并非如此。故一審法院認定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續(xù)，并進一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協(xié)議的效力進行了認可及追認，顯然不符合邏輯。
三、約定違約金數額畸高，違約條款應為無效。
上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定，若一方構成違約，則按照房價款的日百分之一計算違約金，該違約金條款無效。
首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋應作對被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設定，不具誠實性。
其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時得以履行，其責任因由被上訴人承擔，因被上訴人錢款無法及時到位所導致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數額畸高違約金，顯然是出于保護被上訴人目的，不具公平性。
最后，根據《最高人民法院印發(fā)〈關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見〉的通知》第7條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第29條，一再強調違約金應“根據公平原則和誠實信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實信用原則，當屬無效，不應予以支持。
綜觀本案，原系被上訴人由于無法按時籌措錢款履行合同，導致合同沒有按時過戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權情況下，僅一人與被上訴人達成延期過戶協(xié)議，該延期過戶協(xié)議應屬效力待定，不應成為本案判決之依據。此外，本案涉案金額高達209萬元，屬爭議額較大的案件，且一方人數眾多并存在責任不一，涉及的法律關系又較為復雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉為普通程序，以便于法院更好的查明事實，作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議，反而在還沒有查明事實，又缺乏有力證據的前提下，并加以判決，導致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達250萬元的房屋近似無償地轉讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認定不當，故懇請二審法院，維護上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
上訴人：
專利代理合同糾紛案件篇四
根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導意見：
(一)一般性審查。
1、對當事人訴訟主體資格進行審查，應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應以變更登記資料為依據。
3、通過對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。
4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。
5、經審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
(二)應注意的問題。
買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。
經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個人的，應詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實，對是職務行為還是個人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。
（一）舉證要點。
1、證明當事人訴訟主體資格的證據：
（1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；
（3）當事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。
2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據：
（1）買賣合同；
（2）訂（定）貨單；
（3）證明邀約、承諾生效的信函、數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等）。
（4）證明口頭合同成立和生效的證據，如證人證言、實際履行憑證等；
（5）證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據：
（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
（2）貨款收支憑證：收據、銀行付款憑證、發(fā)票等；
（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。
4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據等。
（二）舉證責任分配：
1、對原始證據證明力的認定及鑒定問題。
被告對原告提交證據上的簽名的真實性不予認可，因原告已經提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據上的公章的真實性不予認可，舉證責任如何分配。
如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業(yè)務關系，也存在欠款關系，只是對數額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實進行進一步舉證。
1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。
3、買賣合同標的物的所有權情況：
（1）出賣人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
（2）財產所有關系是單一所有還是共同所有。
（3）買賣關系發(fā)生后當事人對標的物的占有使用情況。
4、買賣關系的形成情況：
（1）雙方建立買賣關系的時間、地點，有無書面協(xié)議。
（2）買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當事人真實意思的行為。
（3）買賣雙方對標的物的質量要求、價款支付方法、權利轉移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。
（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。
（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權轉移登記。
5、債務人履行債務的情況：
（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質量要求的標的物交付給買受人。
（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物，交付價款。
（3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。
（4）當事人有無繼續(xù)履約的能力。
合同無效的情況應在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認定合同無效。當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營規(guī)定的除外。
（一）買賣合同中職務行為的認定。
經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：
1、只有業(yè)務員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業(yè)務員的舉證情況，要適時引導當事人進行舉證，債權人或業(yè)務員有證據證明系單位欠款的，認定為職務行為，否則只由業(yè)務員個人承擔責任。
2、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時，如單位追認，自無爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認定職務行為有效，如無證據證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務行為。
3、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人未離開公司，只是調離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關材料予以佐證。
4、債權人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工，一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關事實，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務行為。
5.其他職務行為的認定。
（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題。
實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權利人是個人，被告認可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務關系，不認可與個人間的買賣法律關系。
在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下，個人持有相關債權憑證，應認定個人與被告間存在買賣法律關系，個人有權主張欠款。
（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題。
根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應作為付款憑證。
現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認定，有其他證據的，應綜合其他證據進行認定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實。
（四）債權轉讓的認定與處理。
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力?！眰鶛噢D讓行為中需注意兩個問題：
一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務，比如轉讓時可能涉及諸如質量、折扣、維修等方面時，能否將債權單獨轉讓的問題。
互負義務的債權轉讓，一是涉及合同權利義務的概括移轉，二是涉及可能侵害債務人的利益，應從嚴掌握。如實務中，有的.公司把債權轉讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務人主張權利，但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權人已經瀕臨破產，原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務，但債務人實現(xiàn)其權利已基本為客觀上所不能，這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務人利益，轉讓行為無效。
二是債權轉讓的通知義務問題。
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據合同法第八十條的規(guī)定，轉讓應當通知。未經通知，轉讓對債務人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權直接向債務人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。
2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉讓通知，但債務人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉讓通知義務的審查，不宜過于嚴格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。
3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產生轉讓的法律效果。
(五)違約責任。
違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。
當事人有違約金約定的，債務人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
當事人有違約金約定的情形，根據《合同法》第一百六十一條，買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付，否則自次日起即應負擔違約責任。
當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實際經濟損失，標準可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。
原告主張雙方約定的違約金過低的，應提供證明其直接損失的證據，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據情況調整時應以違約金幅度為限，對于因時間的積累導致違約金過高的，不予調整；其他情形需要調整時，不應高于人民法院規(guī)定的金融機構逾期貸款利率的四倍。
（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據。
《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務院貿易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據。
（二）當事人將自己所購但還未辦理產權登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。
1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款?！冻鞘蟹康禺a管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規(guī)定而認定其無效。
2、此種轉讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉讓該房屋的行為是有權處分，不是無權處分，買賣合同不應當因此認定為效力待定。
(一)支持原告訴訟請求時的表述：
一、被告xxx于本判決生效之日起x日內給付原告xxx貨款xxx元。
二、被告xxx于本判決生效之日起x日內支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。
(二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。
一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
(四)當事人要求解除合同并各自返還財產時的表述：
一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
專利代理合同糾紛案件篇五
審判實踐中，我們常常會遇到如下情形：法院在審理非以“。
”為案由的、其他涉房屋的民事糾紛案件中，卻遇到當事人在訴稱或答辯中涉及到“房屋贈與”。下面是小編為大家收集關于房屋贈與合同糾紛案件審理思路，歡迎借鑒參考。
社會生活中，由于辦理房屋贈與過戶與辦理房屋買賣過戶兩者之間，當下所需承擔的稅費及相關費用不同，以及今后再行出售該套房屋時還可能需要承擔的稅費不同，故而不少當初是“真心實意”贈與房屋的當事人，最終卻會選擇通過簽訂房屋。
買賣合同。
的形式完成房屋權屬登記轉移。
然而斗轉星移、時過境遷，生活中的矛盾、變化了的情感慢慢消移了當年贈與房屋的“初心”和“真情”。一旦當事人關系惡化或受其他利害關系人影響，極易引發(fā)糾紛。
審判實踐中，我們發(fā)現(xiàn)在以下幾類案件中，各方當事人對“是買賣還是贈與”產生爭議的情況較為普遍：
涉老年人房產的家庭矛盾引發(fā)糾紛、形成訴訟。
許多以買賣形式贈與房屋的情況系發(fā)生在老年人與他們的晚輩之間。此類案件的起因往往是若干年前，老人將名下房屋贈與數個子女或孫子女中的一個或幾個。后續(xù)，因贍養(yǎng)老人等問題引發(fā)其他子女或孫子女的不滿，故而“挑唆”“誘導”老年人作為原告起訴，以此謀求房屋財產權利的重新分配。
分手戀人就房產權益分配引發(fā)糾紛、形成訴訟。
不少戀人會在熱戀期間，為今后結婚結成家庭，將名下房屋贈與對方以表心意，并通過房屋買賣的形式完成產權過戶。然而戀情告吹、雙方分手后，贈與人心生悔意，訴至法院意圖挽回財產損失。
在這兩類案件中，出售人(贈與人)作為原告，一般的訴訟請求類型為：
或是訴請要求確認買賣合同無效;。
或者以購買方未實際支付或未足額支付房款為由要求訴請解除房屋買賣合同;。
或是訴請要求購買方(受贈人)支付相應的房款作為對價;。
或是出售方以實為贈與為由訴請要求撤銷房屋贈與行為。
此外，還有一種較為常見的案件類型是，房屋買賣雙方系以房屋買賣的形式掩蓋其轉移房屋權屬的真實意思，以此達到轉移財產、逃避債務等不當目的。債權人等相關當事人起訴要求確認房屋買賣合同無效、房屋權屬恢復原狀等。
買賣和贈與顯然法律關系不同，法律后果也不同：房屋的買受人需按約支付房屋價款，否則即構成違約，需承擔違約責任(或由買受人支付拖欠的房款并承擔逾期付款違約責任;或出售方可以對方構成根本違約為由，要求解除合同);而房屋的受贈人則無須支付對價，房屋完成過戶后，所有權歸受贈人所有，贈與人一般無權索回。由此，審判實踐中，厘清法律關系最為基礎、也最為關鍵。
基本原則：探究當事人當初的真實意思表示。
根據《民法總則》第一百三十三條的規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。
由此，區(qū)分民事法律行為的法律屬性，最核心的是探究當事人的真實意思表示。雖然法官身處當下的時空、目睹眼下的紛爭，但裁判的觸手是要力求“回看”當事人從前簽訂合同、辦理過戶的“時空”，全面審核各方當事人提交的各項證據、結合當事人的陳述，探究當事人的真實意思表示，審慎認定法律關系，盡量將法律事實貼近客觀事實、還原本真。
辨析途徑：當事人的舉證責任。
根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條的規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
審判實踐中，主張當事人間法律關系時，主張屬房屋買賣合同關系的一方當事人通常具有證據形式上的優(yōu)越性。為辦理過戶手續(xù)所需而簽訂的《上海市房地產買賣合同》等相關合同，其中載明了雙方當事人的合同身份、房屋交易的價格、房屋交易的條件等，在沒有充分的證據予以推翻的情況下，一般應當認定為買賣合同關系。故而，對于要主張雙方系房屋贈與合同關系的當事人需進一步承擔相應舉證責任。
需要說明的是，根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百零九條的規(guī)定，當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。由此，當事人主張存在房屋贈與事實的，其證明標準已不僅僅是民事訴訟中一般的“高度蓋然性”標準，而是更為嚴格的標準，即當事人應當提供充分的證據以達到足以排除合理懷疑的證明標準，否則其所主張的待證事實便難以認定。
事實要素：可供形成內心確認的相關事實要素。
法院在審理辨析法律關系時，除當事人可以提供的相關證據外(諸如當事人之間的其他書面約定，當事人間對話的錄音錄像等)，還可以考慮以下相關事實，以便對雙方當事人的真實意思表示形成內心確認：
1房屋買賣合同的相關內容及形式，如：對交房時間、過戶時間、戶口遷移時間、付款方式、違約責任等相關的交易細節(jié)的約定是否完備。
2房屋買賣的交易價格，如：交易價格如何磋商確定，交易價格相比當時的市場價有無明顯偏低等。
4房屋歷史居住、控制情況及戶口情況，如：未按約交房、遷移戶口，對方是否催告交房、催告遷移戶口等。
5房屋交易當事人間的身份關系和經濟能力，如：當事人此前的親密程度、交往過程中有無惡化情況，買受人是否具備購房的基本經濟支付能力等。
6房款支付情況，如：有無實際付款、有無申請銀行貸款;如逾期付款，是否有催告付款的情況等。
7是否存在因房屋交易導致權利可能被侵犯的案外人。
對此有兩種觀點。一種觀點認為，依據合同法第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，夫妻一方有權撤銷。另一種觀點認為，此類案件不能簡單機械套用上述規(guī)定，夫妻一方無權撤銷。
本文同意第二種觀點。主要理由在于，夫妻雙方的離婚協(xié)議內容多而復雜，所包含的不僅僅是共有房屋贈與未成年子女的這一項內容，還包含了解除婚姻關系、子女撫養(yǎng)、其他共同財產分割、共同債務清償等眾多涉及人身和財產的內容。所有的這些約定是互為前提、互為結果，構成了一個完整不可分的整體，可謂是一個“一攬子”的解決方案。
其中關于贈與房屋的約定，其本質也不僅僅是單純的贈與，而是與其他權利義務關系的分配緊密牽連的安排。如果允許夫妻一方就其中一項內容反悔，如撤銷向未成年子女贈與房屋的約定，那么夫妻離婚協(xié)議的整體性將被破壞。更為重要的是，在夫妻關系已經解除且無法逆轉的情況下，如果允許當事人對于財產的分配方式反悔，將使得先離婚再惡意占有財產的不誠信行為得到保護，更不利于保護未成年子女的合法權益。
專利代理合同糾紛案件篇六
3、“私貸公用”情況下當事人的確定。實踐中有些地方出現(xiàn)“私貸公用”的情況，所謂“私借公用”是有的“公”即企業(yè)，由于已經有逾期貸款未還等原因而不能貸款，于是便由個人或私營企業(yè)以自己名義代為貸款，所貸款項由企業(yè)使用。這就是所謂“私貸公用”。私貸公用以合同法的規(guī)定，應該屬于委托關系。在這種情況下，出借人為原告沒有異議。如何列被告，應考慮以下情況：
(3)在上述情況下，如果出借人選擇用款人為被告，可以用款企業(yè)為被告。如出借人堅持以借款和用款人為共同被告，法院也應允許，因為出借人有形式上的訴權。
4、借款單位或者擔保單位發(fā)生了變化，如合并、分立、改制、破產等，原告起訴誰，包括與該企業(yè)有關系的單位如上級主管部門或母公司，即列為被告。
借款合同的效力直接關系到借貸關系是否受到保護。因此在審理借款合同糾紛時，應該認真審查借款合同的效力。
1、進行非法活動的借款合同無效?！逗贤ā返谖迨l(三)規(guī)定“以合法形式掩蓋非法目的”合同無效。最高院1991年7月2日作出的《關于人民法院審理借貨案件的若干意見》(以下簡稱《借貸意見》第11條規(guī)定“出借人明知借款人是為了進行非法活動而借款的，其借貸關系不予保護。”比如有的企業(yè)見炒股或者買賣煙草賺錢，便買通金融機構某些承辦人編造假的貸款理由如擴大再生產、購買原材料等簽訂借款合同貸出款項，這種違反政策和法律的借款合同無效。
2、欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效?！逗贤ā返谖迨l(一)規(guī)定“一方以欺許、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”的合同無效。《借貸意見》第10條規(guī)定“一方以欺許、脅迫等手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下形成的借貸關系，應認定為無效?！钡牵捎凇逗贤ā废拗屏藷o效合同的范圍。僅規(guī)定了欺詐、脅迫形成的合同當其損害了國家利益時才認定為無效合同。而對此種情況規(guī)定了當事人有權申請撤銷和變更。所以在掌握是否無效時應該與原來的認定有區(qū)別。不能把可以撤銷和變更的合同當無效認定，否則會在適用法律上出現(xiàn)錯誤。
3、企業(yè)之間的借貸合同無效?！逗贤ā分栽谝?guī)定兩大類借款合。
同糾紛中沒有將企業(yè)間的借貸納入，其主要原因是該種借貨關系不受法律保護，不是我國法律所認可的合法合同。因為任何國家都有自己特有的經濟秩序和金融秩序。只有金融機構有權經營借貸業(yè)務，如果任何企業(yè)都可以經營金融業(yè)務從事借貸我國的金融秩序就亂了，那就不需要金融機構的存在了。(目前，司法實踐中企業(yè)間的借貸合同不是一概認定無效，須結合案件具體情況認定)。
4、不具備借貸主體資格的金融機構從事借貸業(yè)務的借款合同無效。在金融機構內部也有明確的分工，可以從事借貸業(yè)務的是其中的一部分機構。其他內設機構和下屬部門只有一些行政事務或吸收存款的業(yè)務，絕對沒有對外進行借貸的業(yè)務。這些部門如果因為手中掌握一些資金，為了得到利息，而進行借貸，其簽訂的合同也是無效的。
在大多數借款合同中，都有擔保的存在，其目的是為了保證在主債務人不能履行還款義務時，能保證金融機構發(fā)放的貸款收回。但在實踐中，有的是業(yè)務不熟，有的是人情作怪，有的是行政命令，往往出現(xiàn)擔保無效的情況。擔保無效主要有以下幾類：
1、擔保的主體不合格。按照國家法律和法規(guī)規(guī)定，有些部門和機構不能進行擔保，就是說沒有擔保資格。國家法規(guī)規(guī)定，學校、醫(yī)院等社會福利機構不能進行擔保。因為這些部門和機構從事的是社會的教育和福利工作，其財產為國家所有，與此同時，這些部門的工作又具有不可中斷性。不可能因為其進行擔保而將其財產執(zhí)行而造成學校停學，醫(yī)院停診。
2、不具備法人資格的單位內部機構或內部職能部門擔保無效。最高院1994年4月15日發(fā)出的《關于審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《保證規(guī)定》“法人的分支機構未經法人同意，為他人提供擔保的，保證合同無效，保證人不承擔保證責任，但應根據其過錯大小，承擔相應的賠償責任?！薄侗ＷC規(guī)定》18項“法人的內部職能部門未經法人同意，為他人提供保證的，保證合同無效，保證人不承擔保證責任，但應根據其過錯大小，由法人承擔相應的賠償責任。
3、公司董事、經理私自所為的擔保無效。《擔保法解釋》第四條規(guī)定”董事、經理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產為本公司的股東、或者是其他個人債務提供擔保的，擔保合同無效。
4、欺詐、脅迫、惡意串通造成的擔保合同無效?！侗ＷC規(guī)定》第19項“主合同債權人一方或者雙方當事人采取欺詐、脅迫等手段，或者惡意串通，使保證人在違背真實意思情況下提供保證的，保證合同無效，保證人不承擔責任。
5、以禁止流通物提供擔保的合同無效?！稉７ń狻返谖鍡l規(guī)定“以法律、法規(guī)禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。
6、未經批準及無權設立的對外擔保無效。在對外擔保問題上我國法律和法規(guī)有嚴格的限制。《擔保法解釋》第六條規(guī)定“有下列情形之一的，對外擔保合同無效：(一)未經國家主管部門批準或者登記對外擔保的;(二)未經國家有關主管部門批準或者登記，為境外機構向境內債權人提供擔保的;(三)為外商投資企業(yè)注冊資本、外商投資企業(yè)中的外文投資部分的對外債務提供擔保的;(五)主合同變更或者債權人將對外擔保項下的權利轉讓，未經擔保人同意和國家有關主管部門批準的，擔保人不再承擔擔保責任，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。”
7、主合同無效，保證合同無效?！侗ＷC規(guī)定》第20項”主合同無效，保證合同也無效，保證人不承擔保證責任。但保證人知道或者應當知道主合同無效而仍然為之提供保證的，主合同被確認無效后，保證人與被保證人承擔連帶賠償責任。
債權人行使債權的時間，就是債權人主張權利的時間。一般來說這個問題比較簡單，也就是債權人和債務人約定的由債務人履行債務的時間。約定的履行債務的時間到了，債權人就可以要求債務人償還債務，而做為債務人也就可以向債權人履行償還義務了。如果債權人在債務履行期限到來后行使權利，就是合法。如果未屆履行期限則在一般情況下債權人不能行使權利。但是如果是約定分期償還借款，則可以在每一期還款時間屆至時行使權利。需要注意的是在兩種情況下可以提前行使權利。一是按照《合同法》的規(guī)定，在債務人償還債務的能力明顯下降時可以行使不安抗辯權。對此法律有明確的規(guī)定，規(guī)定的也比較細致。第二種情況是在債務人進入破產程序時，債權人可以直接向債務人申報債權，也可以直接起訴保證人。這是因為，債務人破產，說明其已經不能履行到期債務，到期債務尚不能履行，未到債務當然也不能履行。所以此時此種債務應該視為到期債務。
專利代理合同糾紛案件篇七
被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。
原審第三人：福州市xxx房產代理有限公司，略。
上訴人因房屋買賣經紀合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請求。
一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由。
一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
一審法院依據國務院xxx5年5月11日轉發(fā)的建設部等七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州xxx房地產開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
即使適用七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
即使該房屋買賣經紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當地阻止條件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
該房屋買賣經紀合同符合物權法第十五條之規(guī)定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經紀合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據。”與法律規(guī)定及事實不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數額為51萬元，違約金的數額等于定金數額也應為51萬元。定金數額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數額而非適用定金有關法律規(guī)定所確認的實際定金數額1萬元。
依據合同法第一百一十三條之規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數額按照實際交付定金數額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當事人造成的實際損失。
依照雙方買賣經紀合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護上訴人的合法權益，根據國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
上訴人：
xxx1年月日。
專利代理合同糾紛案件篇八
房屋對于我國公民來說是非常重要的財產，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購買一套房屋，在實踐中房屋買賣合同產生的糾紛是非常多的，那么最高院關于房屋買賣合同糾紛案件的意見是怎樣的?以下是小編為大家?guī)淼淖罡咴宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。
1、商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系。
答：鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度。《城市房地產管理法》第45條、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規(guī)定。
而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協(xié)議，不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務，不能請求履行本約的內容。預約合同一般表現(xiàn)為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據等多種形式。
既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。
索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第281頁。
2、開發(fā)商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來判決。
答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務。業(yè)主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發(fā)商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！币虼?，我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。
而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發(fā)商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實際。而對于開發(fā)商延期交房，其導致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實際損失的實際。
至于業(yè)主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無邏輯關系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔。
綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據不同標準承擔不同違約責任的區(qū)分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時，業(yè)主請求依據其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據，人民法院不應予以支持。
答：根據合同自治原則及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當事人之間就此有明確約定的，人民法院應當直接依據當事人的約定明確出賣人應承擔的違約責任。
如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應根據《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規(guī)定的情況下，根據合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。
如出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調整的，人民法院應根據合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。
4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。
答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
至于你所提及的問題，人民法院在當事人已經約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問題。對此，屬于事實認定問題，應由人民法院根據案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關司法解釋的規(guī)定，對違約金予以調整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。
專利代理合同糾紛案件篇九
原告張某與被告李某系農民，因張某急需稻草，經人介紹兩人相識，當天，兩人商定，李某以每斤2角的價格賣給張某2000斤稻草，共計價款400元。張某當即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準備賣給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉爛。幾天后，張某到李家，準備交款運稻草，見此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說，這些稻草已經賣給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無奈，便起訴之法院，要求李某返還已經支付的人民幣200元。
法院經審理認為，原、被告雙方的買賣合同已經有效成立，但因雙方買賣標的物的所有權并未發(fā)生轉移，風險也未發(fā)生轉移，稻草霉爛的損失只能由李某承擔。因李某所有的稻草大部分已經霉爛，李某已無履約的可能，雙方應解除合同。李某收取的200元錢應該返還。
對本案的處理有三種不同的意見：
一種意見認為，原被告之間的買賣是有效的，原告已經交付不部分貨款，并約定第二天來拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時拉走而使稻草霉爛，應自己負擔損失，因此法院不能支持原告的請求。
另一種意見認為，原被告之間的買賣是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權未轉移，被告仍享有所有權，也應承擔標的物 的風險。因此法院應當支持原告的訴訟。
還有一種意見認為，原被告之間的買賣有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時起所有權發(fā)生轉移，但因稻草仍在被告占有之下而未實際交付，因此，標的物的風險仍應由被告承擔，法院應當支持原告的請求。
對本案處理意見的爭議在于如何認定原被告之間買賣標的物的所有權是否轉移和應由誰承擔標的物的風險。
本案中原被告買賣的稻草為動產，因此應依動產所有權的轉移來確定其所有權轉移的時間。動產所有權轉移是指動產的所有權從一個民事主體轉移至另一個民事主體，它是財產流轉的主要表現(xiàn)。從原所有人來說，所有權轉移是其所有權消滅的原因，而從新所有人來說，又是新所有權的取得方法。因此，所有權從何時起發(fā)生轉移對當事人來說利益甚大。發(fā)生所有權轉移的原因是多種多樣的，從當事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當事人的意愿由雙方實施民事法律行為的結果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權轉移的轉移時間問題。我國《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”，按照該條規(guī)定，財產所有權應自交付起轉移，除非法律另有規(guī)定，或者當事人另有約定。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第84條規(guī)定：“財產已經交付，但當事人約定財產所有權轉移附條件的，在所附條件成就時，財產所有權方為轉移?！?BR> 從以上分析可見，動產所有權轉移一般以交付為要件。交付是標的物所有權自讓與人轉移給受讓人的時界。因此，確定所有權是否轉移，就要確定是否交付。
買賣中風險的負擔是指在買賣合同成立后的標的物意外滅失損毀的損失由何方承擔問題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔就是風險承擔問題。我國現(xiàn)行立法沒有明確規(guī)定風險負擔，在理論上有兩種觀點，一種觀點主張，風險應隨所有權的轉移而轉移，即標的物的所有權歸誰，誰就承擔風險。另一種觀點認為，以標的物的交付時間作為風險轉移的時間，即標的物交付前由出賣人負擔，交付后由買受人負擔。由于依我國民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，標的物交付的時間即為所有權轉移的時間。所有權自交付時起轉移，這就意味著交付為所有權轉移的要件。所有權一旦轉移，受讓人就成為新所有人，享有標的物的所有權。所有權人得對抗一切人。如未交付，則買賣只在當事人間發(fā)生效力。本案例中，當事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時間應為所有權轉移的時間。原告因天下大雨未能及時提貨，所以，原被告之間買賣的稻草所有權未發(fā)生轉移,風險也未發(fā)生轉移，由此造成的損失也只能由李某自己負擔。因李某的大部分草料已經霉爛，李某已無履約的可能，雙方應解除合同。因對于發(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒有過錯，所以不發(fā)生違約責任。但因合同解除，李某收取200元錢已無合法根據，應予返還張某。
專利代理合同糾紛案件篇十
隨著勞動力市場的不斷擴大和勞動法規(guī)的日益完善，勞動合同糾紛案件也逐漸增多。作為一名法律從業(yè)者，我曾參與處理多起勞動合同糾紛案件，并從中獲得了一些寶貴的心得體會。以下將從勞動合同的重要性、糾紛的成因、解決糾紛的途徑、預防糾紛的方法以及法律的約束力等五個方面進行探討。
首先，勞動合同在勞動關系中占據著重要地位。勞動合同是雇主與勞動者之間建立勞動關系的依據，具有法律效力。它規(guī)定了勞動者的權利和義務，為勞動者提供了保障和限制。在一起勞動合同糾紛案件中，我深刻感受到勞動合同的重要性。合同的完備與否直接影響了案件的處理結果。因此，為了避免糾紛的發(fā)生，勞動雙方應當充分了解和遵守勞動合同的約定，確保合同的合法性和有效性。
其次，勞動合同糾紛案件的成因多種多樣。從我處理的案件中可以看出，糾紛的原因包括勞動條件與報酬的爭議、解雇與辭退的處理不當、勞動時間與休假的安排不合理等。這些成因既有企業(yè)的問題，也有勞動者的問題。對于企業(yè)而言，更加注重人力資源管理，遵守勞動法規(guī)，保護勞動者的合法權益是預防糾紛的關鍵。對于勞動者而言，要提高自身法律意識，了解勞動法規(guī)的具體規(guī)定，避免自己成為合同糾紛的一方。
第三，糾紛解決的途徑多種多樣。根據我處理案件的經驗，當事人可以選擇訴訟、調解和仲裁等方式解決糾紛。其中，調解是一種較為常用的方式。調解不僅可以更快速地解決糾紛，減少成本和時間的損失，還可以維護勞動關系的穩(wěn)定。然而，在實際操作中，當事人對各種解決方式的了解并不充分。因此，加強對調解、仲裁等方式的宣傳和普及，提高員工的法律意識，是有效解決勞動合同糾紛的關鍵。
第四，糾紛的預防是最佳的解決辦法。在處理勞動合同糾紛案件時，我發(fā)現(xiàn)，糾紛的發(fā)生往往是因為各方對合同條款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，預防合同糾紛的發(fā)生是有效維護勞動關系的重要手段。企業(yè)應該制定清晰明確的合同條款，盡量減少合同中的含糊不清或模糊的表述；同時，注重對勞動者的培訓，提高員工的法律意識和職業(yè)素養(yǎng)，避免因個人行為而引發(fā)糾紛。
最后，法律的約束力是勞動合同糾紛案件處理的基石。法律的制定和實施，旨在保障勞動者的合法權益，維護社會的穩(wěn)定和諧。在處理糾紛案件時，法律是依據和準繩，將各方博弈的力量規(guī)范在法律框架內，實現(xiàn)公正和公平的處理。因此，對于從事法律工作的人員而言，要嚴格遵守法律，正確解讀和適用法律規(guī)定，準確處理糾紛案件。
綜上所述，勞動合同糾紛案件處理的重點在于加強對勞動合同的了解與理解，尊重法律的約束力，以及加強對調解、仲裁等解決方式的宣傳和普及。只有通過不斷完善法律法規(guī)，加強法律援助和救濟體系的建設，才能更好地保護勞動者的合法權益，維護社會的和諧穩(wěn)定。
專利代理合同糾紛案件篇十一
一、證明當事人主體資格的證據。
1、當事人為自然人的，應提交身證明資料，如身份證或戶口本等，。
3、當事人在訴爭的法律事實發(fā)生后曾有變更的，應提交變更登記資料。
二、證明雙方當事人民事法律關系成立的證據，如勞動合同、工資單等。
三、在勞動爭議糾紛案件中，因用人單位作出的`開除、除名、辭退、解除勞動合同、減少勞動報酬、計算勞動者工作年限等決定而發(fā)生勞動爭議的，由用人單位負舉證責任。
四、有具體訴訟請求的，應提交訴訟請求金額的計算清單。
專利代理合同糾紛案件篇十二
工程竣工后投入使用多年，施工企業(yè)仍然拿不到工程款，民工拿不到工資;工程出現(xiàn)質量問題，“公說公有理，婆說婆有理”，建設單位和施工企業(yè)僵持不下，在建設工程施工合同糾紛案件中，類似的問題還有很多，諸如合同是否有效，是否存在違法分包工程，建設單位與施工單位解除合同的條件是否具備，工程質量出現(xiàn)缺陷由誰承擔責任，未完工程的工程價款如何結算，工程欠款利息從何時計起等等，這些問題不僅困擾著施工企業(yè)、建設單位，也使法院在審理這類案件時感到無所適從。面對這些問題，9月29日最高人民法院出臺了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(簡稱“司法解釋”)，并從1月1日起開始施行。“司法解釋”直接關系到建設單位、施工單位等各方當事人的權益，對于建筑行業(yè)的發(fā)展影響深遠。記者近日采訪了廣東智洋律師事務所黃剛強律師，他從十個方面對“司法解釋”進行了解讀。
五種合同無效。
“司法解釋”認為以下五種合同無效：一是承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級;二是沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義;三是建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效;四是承包人非法轉包建設工程;五是承包人違法分包建設工程。
合同無效工程合格工程款參照約定結算。
“司法解釋”第2條規(guī)定，建設工程施工合同被確認無效以后，建設工程質量合格的，可以參照合同約定結算工程價款。
這一規(guī)定與以往有很大的不同。一方面，過去，宣布合同無效后，不管建筑工程是否合格，都要按照合同進行結算，現(xiàn)在明確規(guī)定，工程合格才能結算;另一方面，以前宣布合同無效，原來的約定可以不參照，現(xiàn)在規(guī)定工程款參照約定結算，因為建設工程施工合同具有特殊性，合同履行的過程，就是將勞動和建筑材料物化在建筑產品的過程。合同被確認無效后，已經履行的內容不能適用返還的方式使合同恢復到簽約前的狀態(tài)，而只能按照折價補償的方式處理?！八痉ń忉尅贝_立了參照合同約定結算工程價款的折價補償原則。
專利代理合同糾紛案件篇十三
隨著社會經濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產開發(fā)及城市基礎建設規(guī)模迅速發(fā)展，建設工程施工過程中的各類矛盾層出不窮，進入訴訟領域的糾紛也越來越多。此類案件大多涉及工程量結算、工程款支付及工期延誤等問題，并與拖欠民工工資、重點工程項目建設等關系民生、穩(wěn)定和發(fā)展大局的多種元素揉合，日益成為法院審判工作關注的重點和難點。這類案件爭議標的額巨大、專業(yè)性強，往往需要專業(yè)機構對工程款、工程量進行評估鑒定，由此確定最基本的履行建設工程合同的事實。因此專業(yè)的工程造價鑒定在此類案件中占有重要因素，甚至是一定程度上的決定性因素。1但從司法實踐看，建設工程施工合同糾紛案件中（以下簡稱建工案件）的司法鑒定存在費用高、效率低、定論難等諸多問題，已逐漸成為此類案件欠拖不決、服判率低的制肘因素，直接影響到法院的權威和公信。本文以成都中院審理的建工案件涉及的工程造價司法鑒定評估問題為分析標本，旨在提出完善現(xiàn)行建設工程造價司法鑒定制度的建議，以求拋磚引玉。
應該說，我國為規(guī)范建筑市場建立了較為完善的法制體系，上至全國人大通過的《建筑法》、《合同法》，下至建設行政管理部門制定的各項規(guī)章和政策，甚至行政機關還制定了規(guī)范各類建設工程合同文本指導建筑市場的參與者。但事實證明，在繁榮的建筑市場背后，還存在著大量無資質攬工程、無書面合同做工程、工程質量不高、“爛尾樓”、工程款拖欠等非正?，F(xiàn)象。由此引發(fā)工程量結算、工程款支付的訴訟，就需要專業(yè)機構對此進行評估鑒定。司法實踐反映出建工糾紛案件的工程造價司法鑒定存在四難現(xiàn)象。
（一）因鑒定費用畸高，放棄申請，導致舉證難。
絕大部分建工糾紛案件都是因為發(fā)包方拖欠建筑承包方或實際施工人的工程款而引發(fā)。從一般的舉證責任來講，作為原告的實際施工人或承包方有義務提供被告拖欠工程款的事實和數量的證據，司法實踐中，原告方或根據合同的約定或根據實際發(fā)生的一些往來憑據做出工程決算并作為證據提供，而被告則往往以證據系原告單方提供而不予認可或不予質證。此時，當不符合最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規(guī)定的情形時，2法院只能要求原告提出司法鑒定的申請。由于鑒定費用高昂，本來就是被拖欠工程款的弱勢方原告常無力承擔該費用而不得不放棄申請。一旦原告不申請司法鑒定，法院難以查清案件事實，實體正義很難實現(xiàn)，即使以舉證不能做出判決也沒有真正解決糾紛，特別是在涉及拖欠民工工資的建工案件中，甚至埋下更嚴重的隱患，所謂司法的終決功能也無從實現(xiàn)。如在甲公司訴某建筑公司支付工程整改費一案中，被告提起反訴要求原告支付工程余款3000萬元。當申請司法鑒定時，鑒定機構通知需預交鑒定費170萬元，被告在支付了70萬元后，已無力支付余款，只能撤回反訴。此案本訴判決被告應支付工程整改費數百萬元，但拖欠工程款的糾紛卻無法解決，相當于還要付出成倍的訴訟資源。據統(tǒng)計，2009年和2010年成都中院受理的一審建工糾紛案件撤訴23案件中，有5件皆因原告無力支付鑒定費而無奈選擇放棄訴訟。
（二）因多次鑒定，結論沖突，導致定論難。
除法律規(guī)定的情形外，提出司法鑒定申請往往是負有舉證義務一方當事人的舉證行為。有些建工案件的原告在起訴時，向法院提供一份單方委托的造價鑒定結論，作為起訴的基本證據材料。進入訴訟后，被告以系原告單方委托為由不承認鑒定結論，原告只得向法院提出鑒定申請，期望通過法院的委托鑒定增強證據的合法性。法院同意后又產生一份鑒定結論。在某些案件中，當事人在鑒定過程中不配合提供鑒定材料，出爾反爾，在鑒定結論或判決結果出臺后，當結果不利于己時，就以各種理由要求重新鑒定或在二審、申訴時提出有實質性影響的資料，法院為最大限度查明事實真相或減少纏訟的麻煩，也想取得最詳細、最全面的鑒定結論，又會委托鑒定，這樣又會產生一份鑒定結論。如此以來，因當事人可能濫用重新鑒定申請權，也因有些法官沒有嚴格把握重復鑒定的適用標準，導致有時同一案件產生多份鑒定結論，結論之間相互沖突，法官定論相當困難。
（三）因審理周期漫長，控管失措，導致進展難。
建工案件的突出特點之一是審理周期長，普通程序的正常六個月審限內結案數極少。申報扣除不納入審限計算的主要理由就是工程造價鑒定，可以說工程造價鑒定已成為建設工程合同糾紛案件能否及時審結的一個瓶頸。鑒定結論一出，案件審結指日可待；無鑒定結論，結案遙遙無期。根據統(tǒng)計，2009年至2010年間，成都中院受理的一審建工案件平均審限為114天，遠高于其他案件的平均審限。而且工程造價鑒定有其自身規(guī)律，必須經過大量的審核工作、經歷一定的期限才能出具合乎要求的鑒定結論，更加影響了案件的審理周期。在兩年審理的涉及鑒定評估的66件案件中，平均鑒定時間147天，最長鑒定時間330天，鑒定時間在建工案件審理過程中所占周期之長，可見一斑。司法實踐中，從法院決定鑒定送出《委托鑒定函》起，就只剩下對鑒定結論漫長的等待。此間，對法院而言，當事人何時選定鑒定機構，是否完成鑒定繳費，是否按照鑒定機構的要求提交鑒定材料，鑒定機構進行鑒定的進展如何等都不得而知；對鑒定機構而言，也許是當事人在搖號選鑒定機構環(huán)節(jié)拖延，在繳納高昂的鑒定費用環(huán)節(jié)躊躇，在提交鑒定材料環(huán)節(jié)推三阻四，又也許是鑒定機構本身因為沒有期限的禁錮就懈怠，因為其他鑒定項目的繁多就擱置了?？傊?，在建工案件的工程造價鑒定中，需要結論的法院無力監(jiān)督管理鑒定機構的鑒定進程，與案件無關的鑒定機構主管部門無心監(jiān)督鑒定過程，用者不管，管者不用的鑒定體制使建工案件總易陷入“遲來的正義”的尷尬境地。
（四）因出庭虛置，措施無力，導致質詢難。
因工程司法鑒定專業(yè)性極強，為減少紛爭，查清事實，鑒定人到法庭接受案件當事人和法官質詢非常必要，也是必須。民事訴訟法和相關法規(guī)等都對鑒定人出庭接受質詢進行了相關規(guī)定。但審判實踐中真正到庭接受質詢卻不多。在成都中院2009—2010年審理的66件涉及評估鑒定的案件中，鑒定人出庭只有3件，僅占4.5%。有些鑒定人員雖然出庭接受質詢，但也僅對《鑒定結論報告》照本宣科，不能明確、有針對性地回答當事人對于鑒定過程中的存疑問題；有些鑒定人員出庭僅僅是記錄當事人的提問，然后稱將以提交書面補充鑒定意見的方式來回復當事人的質詢。這樣的狀況，只能使鑒定人出庭接受質詢這一規(guī)定形同虛設，法院對此也無約束手段，無能為力。
二、建工案件四難現(xiàn)象的原因分析。
司法實踐反映出建工案件的四難現(xiàn)象并非個別，而帶有普遍性，形成因素既有當事人的訴訟能力和法官的司法能力，也有訴訟制度的設置失當、司法鑒定制度執(zhí)行不力、機制不全的問題，主要在于：
（一）鑒定管理制約脫節(jié)，導致費用高亂無序。
具體而言，法院無權監(jiān)督鑒定費用標準的確定和收取，有權管理部門無法進行有效監(jiān)管。為保證司法公正，自實行“審鑒分離”以來，法院已不直接經手鑒定費用的收取，也不決定費用的標準。盡管實踐中有很多當事人向法院反映鑒定費用過高、收費不合理等問題，但法院并無職責和權力予以規(guī)制。實際上，國家出臺有司法鑒定的收費辦法，國家發(fā)展改革委、司法部2009年9月1日頒布的《司法鑒定收費管理辦法》后，各地也出臺了相應細則，如四川省物價局、省建委的收費標準確定總額在1000-5000萬元的工程造價，收費標準為0.6%。對照前述案例，3000多萬元的總額收費100多萬元，不知依據何在？甚至在該收費管理辦法第十七條還規(guī)定有鑒定費用減免、緩收的規(guī)定，但因制度的執(zhí)行與監(jiān)管脫節(jié)，最有條件了解和掌握收取費用是否合理且直接需要鑒定結論作為證據使用的法院無權管理，有權管理的部門因不與案件當事人接觸故不能體會現(xiàn)實的矛盾而無心管理，最后的結果只能是建工案件負有舉證責任的當事人受阻于高昂的鑒定費用而不能依法維權，出現(xiàn)的糾紛不能化解，建工市場不能良性發(fā)展。
（二）訴訟內外混合因素導致重復鑒定。
鑒定結論沖突的形成有著復雜的原因。其中訴訟外的因素主要有：鑒定機構存在著數量多，彼此間無隸屬關系、無級別差異的特點，加上鑒定標準不統(tǒng)一、鑒定人的專業(yè)技能參差不齊，鑒定設備也優(yōu)劣不均，以及個別鑒定機構或者個別鑒定人因利益使然而產生的有失偏頗的鑒定結論等等情況。訴訟內的原因主要是：一是法院輕易啟動鑒定程序。在建工案件審理過程中，當原告的主張遇到被告的三大抗辯理由時，即工程存在質量問題、工程量有待計算、工程造價有待確定，承辦法官一般會以查明事實為由，啟動鑒定程序。而對于待證事實是否需要進行鑒定，是否可以用其他方式例如舉證責任的分配解決上述問題缺乏必要的思考和舉措，于是第一個鑒定結論產生了。二是對于重復鑒定控制不嚴。在第一個鑒定結論作出后，對鑒定結論不服的一方當事人或者是雙方當事人按照證據規(guī)則第二十七條的相關規(guī)定提出重新鑒定申請，第一項“鑒定機構或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格”及第二項“鑒定程序嚴重違法的”的規(guī)定還便于掌握，但是，第三項“鑒定結論明顯依據不足”和第四項“經過質證認定不能作為證據使用的其他情形”之規(guī)定存在較大彈性，法院對此應當有一個嚴格的審查把握尺度，慎重啟動重新鑒定。
（三）缺乏督辦鑒定機制，導致過程放任自流。
在案件審限的統(tǒng)計上，一旦案件承辦部門將鑒定申請事項移交法院內部職能后，審限即依法中止。此后的委托鑒定機構、通知當事人提供材料等過程非案件承辦部門所能掌控。如前所述，鑒定過程漫長無期已是普遍狀態(tài)，究其原因，在若干環(huán)節(jié)缺乏督辦監(jiān)管。一是鑒定機構的選定環(huán)節(jié)。按照規(guī)定，當事人首先協(xié)商選定機構，協(xié)商不成由法院指定。但對于何時通知當事人協(xié)商，應在多長時間內有協(xié)商結果，指定機構的時限是多長等事項無強制性要求，啟動鑒定程序的首要環(huán)節(jié)就無時限要求。二是當事人配合鑒定機構的義務沒有強制力。實踐中鑒定機構也常常抱怨當事人對鑒定機構的各項通知置若罔聞。誠然如此。且不論在有程序規(guī)則的約束下，許多當事人都會以各種理由拖延訴訟，更何況是鑒定機構的工作通知。由于工程造價涉及的資料龐雜，甚至還需要到工程所在地勘查現(xiàn)場，但有些債務人以各種借口拖延提交材料，回避配合事項，卻不承擔任何延誤成本，不受任何法律制裁。事實上，目前法律在這方面也是空白，還沒有強制手段保障該配合義務的履行。三是鑒定材料的固定問題。建設工程市場中不規(guī)范現(xiàn)象屢見不鮮，沒有資質的施工隊也比比皆是。諸多簽證單據、書面材料能否作為簽定的依據又有賴于法院的認證。故在鑒定材料的固定方面又離不開法院對證據的認證。這又是一項耗時之舉。實踐已證明，在鑒定過程中遇到的任何阻力都會成為鑒定機構擱置鑒定的合理理由，這也顯現(xiàn)了鑒定機構在推動鑒定進程中的無奈。
（四）保障與強制缺失，導致出庭接受質詢虛置。
建工案件本身的復雜性和造價問題的專業(yè)、疑難的基本特點，造成在案件審理中會遇到許多技術性問題。司法鑒定正是為解決專業(yè)問題而存在。訴訟法和相關司法解釋規(guī)定鑒定人員應當出庭接受質詢是基于鑒定結論為法定證據的一種，需要經過當事人質證后才能作為定案的根據。鑒定人不出庭，當事人就無法對鑒定結論進行質證，從而使其所享有的質證權落空，并且影響了庭審質證的正常進行。但司法實踐中鑒定人員出庭接受質證情況并不樂觀，筆者認為主要因為缺乏保障機制和強制力。如鑒定人不出庭無相應的法律責任和強制性措施。審判實踐中即使鑒定人不出庭，法官也無可奈何。還有，鑒定人出庭的具體規(guī)則不明確，在庭審中的權利義務不明確。最高人民法院《關于民事訴訟證據若干規(guī)定》第五十九條第二款規(guī)定，鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經人民法院準許，可以書面答復當事人的質詢。由于沒有對“特殊原因”作出明確規(guī)定，許多鑒定人往往以隨意的理由搪塞而不出庭。加之即使出庭后，因法庭質證程序過于職權化，對鑒定結論的質證也存在單向性、片面性，接受質詢的程序無具體設計等也影響到接受質詢的效果。
三、破解“四難”的應對之策。
多年來，建筑市場的繁榮拉動了一系列行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)已成為我國經濟發(fā)展新的增長點。而近兩年宏觀經濟形勢的變化，特別是“保”“控”不時交替的房地產政策的調整，勢必影響到建筑市場，建工案件必成增加之勢。因此，及時破解建工案件司法鑒定的“四難”不僅是提高案件審判質效，維護當事人合法權益的需要，更是發(fā)揮審判職能促進經濟發(fā)展的需要。
（一）改革單方委托鑒定方式，法院與鑒定機構應當簽訂正式的委托合同。
目前，無論當事人協(xié)商一致選定還是法院指定鑒定機構，委托方式上都是法院向鑒定機構發(fā)送委托函，雙方并未鑒訂正式的委托合同。這種方式沒有明確委托方與受托方的權利義務，有時鑒定機構遲遲不出鑒定結論，甚至一拖數年，特別是面對鑒定機構常以當事人不配合、不提供鑒定材料等作為推辭時，法院難以追究其違約責任。當初委托函中提出的時限要求也毫無約束力。如果采取簽訂正式委托合同方式，可以在合同中約定各方的權利義務。在雙方當事人能協(xié)商一致選定機構的情形中，雙方當事人也參與到該委托合同中，形成三方合同。合同中可以約定鑒定機構的義務包括按簽定的目的、事項、期限出具鑒定結論，鑒定應遵循的準則；可以將當事人應負的舉證責任具體化為當事人按期提供鑒定材料的義務，便于鑒定過程中出現(xiàn)因當事人拒不提供材料時，法院適用證據規(guī)則作出判斷；法院作為委托單位同樣負有相應的義務，也應在此合同中約定。通過正式合同，對鑒定所涉各方產生法律的約束力，能更有效的解決目前此類鑒定中存在的提供資料延誤、鑒定欠拖不決、鑒定行為不端等詬病。
（二）建立法院對鑒定機構定期綜合評價的監(jiān)管機制。
目前，有資質接受委托進行工程造價鑒定的機構均由省級司法行政部門負責登記、名冊編制和公告工作。實踐中，司法行政主管部門往往重準入許可、輕日常監(jiān)管。法院雖然不是行政主管機關，無權進行規(guī)則創(chuàng)制等方面的宏觀管理，但應在名冊準入、鑒定質量效率等微觀方面實行監(jiān)管。筆者認為，可建立對鑒定機構定期綜合評價的監(jiān)管機制。主要監(jiān)管內容包括：鑒定收費、鑒定完成時限、鑒定結論采用、鑒定人出庭接受質詢、鑒定過程公允、委托合同履行等方面。設置相應分值，以一為周期，對名冊內各受托機構進行綜合評價，實行優(yōu)勝劣汰，高分進低分出，用競爭機制促進鑒定機構優(yōu)質高效完成評估鑒定工作。
（三）完善法院內部鑒定工作管理機制。
工程造價鑒定不同于其他單純的專業(yè)技術鑒定如文跡鑒定。除鑒定人運用專業(yè)知識外，在鑒定范圍的確定、鑒定依據的確認、合同約定爭議條款的確認、鑒定資料的確認方面需要法院審判權的介入，只有法院作出司法判斷后，鑒定機構才能進行專業(yè)鑒定。因此，完善法院內部鑒定工作管理機制也是解決問題的關鍵一環(huán)。
1.辦案部門應當仔細審查當事人的鑒定申請。對鑒定申請，一般不輕易啟動鑒定，一旦啟動就應嚴謹規(guī)范。因此需要由辦案部門先行固定鑒定目的、范圍、要求和送簽資料，而不能簡單地一送了之。
2.理順辦案部門與技術部門的協(xié)調機制。審鑒分離原則提高了辦案部門獨立辦案的公信度，但也增添了送鑒環(huán)節(jié)。提高法院內部辦案部門和委托部門的送鑒效率是協(xié)調機制要解決的最主要問題，需要用剛性的制度明確各自的責任和完成時限，排除人為延誤的空間，杜絕委托部門一托了之。
3.預防和規(guī)范重復鑒定的啟動。在初次鑒定中即給予各方當事人充分的知情權，可在有鑒定初稿之時就組織當事人聽證，必要時要求鑒定機構參與作出解釋，力爭一鑒即成。即使當事人提出重復鑒定申請，也應當嚴格審理條件，對于當事人提出“鑒定結論明顯依據不足的”，應當組織當事人對申請重新鑒定而提出的否定第一次鑒定結論的證據進行聽證，并應邀請專業(yè)人士參與案件聽證、評議，從而作出是否同意重新鑒定申請的結論。對有缺陷的鑒定結論，可以通過補充鑒定、重新質證或者補充質證等方法解決的，不予重新鑒定。
4.賦予辦案法官在鑒定過程中的進展過問權?？陀^上講，建工案件因工程造價鑒定處于“休眠”狀態(tài)亦屬常態(tài)，但辦案法官在鑒定過程中應有進展過問權，要及時了解鑒定的進度情況，對于經常出現(xiàn)的當事人遲延提供鑒定資料等問題需要法官積極與鑒定機構配合進行督促干預，以保證鑒定的正常進行。從內部管理講，辦案法官的進展過問權與其說是一項權利，不如說是一項必為的義務。
專利代理合同糾紛案件篇十四
「提要」近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。
關鍵詞：物業(yè)管理。
一、“出租人指定”是否應作為前置程序。
公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱《租賃條例》)規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。”筆者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增**院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
二、當事人的訴訟地位如何確定。
目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區(qū)別情況予以處理。
2、出租人進行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權利義務人，筆者認為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權利義務人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當前我國的公房租賃使用權仍具有社會福利性質，出租人對承租人的指定實質上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經濟的產物，公房的物權性質有被虛化的一面，此類爭議實質上是同住人之間對承租權的爭議，故同住人應列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權利義務爭議，其對雙方爭議的訴訟標的沒有獨立請求權，但案件處理結果可能與其有法律上的利害關系，故其在訴訟終結后有義務根據法院的裁判結果與一方同住人建立房屋租賃關系，因此應當列出租人為無獨立請求權的第三人。
三、出租人如何界定。
由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應如何界定存有較大分歧。有的法院認為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關案件中作為當事人。有的法院則認為公房具有福利性質，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應列房地局為出租人，由其行使出租人的權利，履行出租人的義務。
現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產管理部門是本轄區(qū)內房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務上受市房地產管理部門領導?！钡诹鶙l規(guī)定，“房屋出租人應當是擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人可以是房屋出租人?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規(guī)定，“出租人應當是擁有房屋所有權的法人、其他組織和個人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人”?！蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團公司依法受托管理的代管、代理經租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?！?BR> 目前管理公房租賃事項的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團公司及房產物業(yè)管理部門。筆者認為根據《租賃條例》及其貫徹意見的相關規(guī)定來看，出租人的主體應該是區(qū)縣房地集團公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責是對所屬房產進行修繕、管理、改善環(huán)境，進行物業(yè)等方面的服務，而對出租房屋沒有所有權或受托管理權，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權。區(qū)縣房地局主要負責本區(qū)域內公有房屋產權、產籍管理，是行政管理機關，亦非受托管理公房的部門。而房地集團公司進行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應當確定房地集團公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時，由其指定承租人，并由其作為當事人參加訴訟，當然其可以委托物業(yè)公司中的具體經辦人員作為委托代理人參加訴訟。
專利代理合同糾紛案件篇十五
以貸還貸是指金融機構與借款人約定以新貸款歸還已經到期而借款人尚未歸還的貸款的行為。以貸還貸行為的認定，存在兩個要素：一是金融機構與借款人之間主觀上有以貸還貸的共同意思表示，二是客觀上借款人有將新貸款償還舊貸款的行為。在法律上如何認定以貸還貸合同的效力，過往是有爭論的。一種觀點認為：以貸還貸不是真實的貸款。而是規(guī)避國家關于貸款規(guī)?？刂?，與中國人民銀行《貸款通則》的規(guī)定是相違背的，應當認定為無效。另一種觀點則認為：我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對以貸還貸行為沒有強制性的禁止規(guī)定，該行為是否損害國家的利益也不好確認，如果以貸還貸行為確屬雙方當事人真實意思的表示，則應當認定為有效，從另外一個角度來說，以貸還貸是一個普遍現(xiàn)象，如果認定為無效，則反而危害金融安全。因此也逐漸形成現(xiàn)在司法實踐中的統(tǒng)一作法。
另外應特別注意，以貸還貸行為對擔保合同的影響，應按《擔保法》第24、25、26條以及《擔保法司法解釋》的相關規(guī)定認定和處理。即《擔保法司法解釋》第39條規(guī)定的，主合同當事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任；新貸與舊貸系同一保證人的，不適用前款的規(guī)定。
對以貸還貸的問題的審理原則是：以貸還貸的借款合同不違反法律強制性規(guī)定，合同有效；如果前后兩個合同均為同一保證人，推定明知或應知，保證人不能免除保證責任；如果前一合同無保證人或前后兩個合同并非同一保證人，保證人對以新貸還舊貸不知或不應知情況下方可免除保證責任。
二、保證人保證資格的認定問題。
保證本質上為人保，也就是說以保證人的信用擔保債權的實現(xiàn)，其實質是以保證人所有的財產為限提供擔保，因此法律上要求保證人具有代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆盏哪芰??！稉７ā芬?guī)定，具有代為清償債務能力的法人、其他組織或公民，可以作為保證人?！稉７ā芳捌渌痉ń忉屚瑫r還規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的民事主體不得為保證人；企業(yè)法人的分支機構、職能部門不得為保證人；國家機關不得為保證人（經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外）。
1、企業(yè)分支機構的保證人資格的認定問題。
在實踐中存在著以企業(yè)分支機構作為保證人的情形。企業(yè)分支機構是指不具有法人資格，在一定范圍內從事經營活動的部門。法人分支機構包括依法領取營業(yè)執(zhí)照，在核準的范圍內可以從事經營活動的分支機構、雖依法設立，但沒有領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構和非法設立的分支機構。一般情況下，企業(yè)的分支機構不能作為保證人，但在有法人授權的情況下，依法設立的企業(yè)分支機構可以對外從事民事活動，并以法人撥付其經營管理的財產對外承擔民事責任。因此，如果有法人書面明確的授權，法人依法設立的分支機構可以對外提供保證。法人有事后追認行為，也應認定為擔保有效。
2、村民委員會、居民委員會的保證人資格的認定問題。
村民委員會、居民委員會是否可以作為保證人？在司法實踐中也有爭議?！洞迕裎瘑T會組織法》明確規(guī)定，村民委員會是村民自我教育、自我管理、自我服務的基層群眾性自治組織。村民委員會辦理本村的公共事務和公益事業(yè)。村民委員會依據法律規(guī)定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產?！冻鞘芯用裎瘑T會組織法》也明確規(guī)定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。其任務是辦理本居住地區(qū)居民的公共事務的公益事業(yè)。居民委員會管理本居民委員會的財產，任何部門和單位不得侵犯居民委員會的財產所有權。由上述規(guī)定可以肯定，村民委員會與居民委員會是從事公益事業(yè)的自治組織，其不具備保證人資格，不應作為保證人。
3、私立學校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位的保證人資格的認定問題。
學校、醫(yī)院、幼兒園多為國家開設，其公益事業(yè)的目的也很明顯。但隨著多種經濟形式發(fā)展政策的深入，私立學校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位等也逐漸增多，而這些主體是否可以作為保證的主體，在《擔保法》第9條有規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等公益為目的的民事主體不得為保證人。即使學校、醫(yī)院、幼兒園等民事主體具有代償能力，因為其具有公益性，承擔著公益目的，其充當保證人在承擔保證責任時會損害公共利益，因此有了上述的規(guī)定，另外，《擔保法》司法解釋規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位以及社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施以外的財產作為自身債務設定抵押的，可以認定抵押有效。關于教育設施的認定問題，既然法律禁止以教育設施抵押的目的是為了無損于公益事業(yè)，所以應以實際用途作為判斷標準。應注意的是即使是公益性單位的財產，如果不是以公益目的而存在，則可以作為抵押物，如學校校長乘坐的小轎車、醫(yī)院專用于出租收取租金的房屋等。
而關于上述主體違反規(guī)定作為保證人后，民事責任的承擔問題，《擔保法》第29條規(guī)定：企業(yè)法人的分支機構未經法人書面授權或者超出授權范圍與債權人訂立保證合同的，該合同無效或者超出授權范圍的部分無效，債權人和企業(yè)法人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任；債權人無過錯的，由企業(yè)法人承擔民事責任。
對于主合同有效，擔保合同無效的處理原則是：《擔保法》第5條、《擔保法》司法解釋第7、8條的規(guī)定，主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不超過債務人不能清償部分的二分之一；主合同有效，而導致?lián)：贤瑹o效，擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任；擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任部分，不應超過債務人不能清償部分的三分之一；主合同無效，保證合同也無效，因保證人承擔的是過錯責任，故不受保證責任期間限制。擔保人提供抵押擔保的，如果未辦理抵押登記，《擔保法》規(guī)定抵押合同未生效，《物權法》規(guī)定只是不產生物權效力，不能對抗第三人，從而明確賦予未登記的抵押合同對合同雙方當事人有約束力。
三、保證方式和保證責任的承擔問題。
1、保證方式的約定問題。
依據我國的《擔保法》及其司法解釋的規(guī)定，保證的方式主要有兩種：一般保證和連帶責任保證。
1、一般保證的概念：當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。
2、一般保證承擔責任的方式：一般保證保證人對主債務承擔的是補充賠償責任，也就是說：一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人的財產依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。該權利被稱為先訴抗辯權或檢索抗辯權。3、對債權人的限制：《擔保法》司法解釋對債權人一般保證責任進行了一定的限制，即一般保證的保證人在主債權履行期間屆滿后，向債權人提供了債務人可供執(zhí)行財產的真實情況的，債權人放棄或者怠于行使權力致使該財產不能被執(zhí)行，保證人可以請求人民法院在其提供可供執(zhí)行財產的實際價值范圍內免除保證責任。4、對保證人的限制：《擔保法》司法解釋又對一般保證人的先訴抗辯權的形式進行了限制，即規(guī)定，在下列情況下保證人不能行使先訴抗辯權：（1）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發(fā)生重大困難的，包括債務人下落不明，移居境外，且無財產執(zhí)行等情況。（2）法院受理債務人破產案件，中止執(zhí)行程序的。
（3）保證人以書面方式放棄前款規(guī)定的權利的。
連帶責任保證是指當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任保證。連帶責任保證的債務人在主債務履行期間沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任，連帶保證人不享有先訴抗辯權，不論主合同債務人是否具有履行能力，只要主合同債務人未依約定履行合同義務，保證人即承擔保證責任。
實踐中，對保證方式的認定，其依據是最高人民法院《關于涉及擔保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責任方式的認定問題的批復》[]法釋38號第2條的規(guī)定：擔保法生效之前訂立的保證合同中對保證責任方式沒有約定或約定不明的，應當認定為一般保證。保證合同中明確約定保證人在不能履行債務時始承擔保證責任的，視為一般保證；保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務時承擔保證責任，且根據當事人訂立合同的本意推定不出為一般保證責任的，視為連帶責任保證。
四、多重擔保并存的處理順序問題。
《物權法》第176條規(guī)定：被擔保的債權既有物的擔保，又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的保證人承擔擔保責任后，有權向債務人追償?！稉７ā匪痉ń忉尩?8條：同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求保證人或者物的.擔保人承擔擔保責任。當事人對保證擔保的范圍或者物的擔保的范圍沒有約定或者約定不明的，承擔了擔保責任的擔保人，可以向債務人追償，也可以要求其他擔保人承擔應當分擔的份額。
實踐中的處理原則是：被擔保的債權既有物的擔保，又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。
五、提前還貸的處理問題。
在實踐中存在借款人提前還貸的情況。借款人提前歸還借款本息的問題在以前是有爭論的，在《合同法》頒布以后，則已經明確，《合同法》第208條規(guī)定，借款人提前償還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息。根據該條的規(guī)定可以看出，1、法律是允許借款人提前還款的，但該條未規(guī)定借款人提前還貸是否需要經過貸款人同意?！逗贤ā返?1條規(guī)定，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但提前履行不損害債權人利益的除外。從實際情況看，在一般情形下，借款人提前還貸，可以使借款人減少利息的負擔，也可以促進貸款人資金的流轉，增加其效益，不會給貸款人造成利益損害，基于上述理由，《合同法》作出了208條的規(guī)定。2、如果借款人提前還款，應當按照實際借款的期間計算利息，但如果當事人之間另外有約定，就要按約定辦理。這里說的“另有約定”，一般指的是消費貸款合同：如商品房按揭貸款合同等。3、《合同法》第208條的規(guī)定和《合同法》總則關于損害賠償的規(guī)定是相互矛盾的，即借款人在提前歸還借款的情況下，貸款人如果接受了提前歸還行為，則喪失了該借款合同可以獲得的至合同約定還款期限屆滿時的利息收入，這種損失屬于可得利益的損失，借款人也應予以賠償。
如果提前還貸情形形成訴訟，金融機構在訴訟中提出此種可得利益的賠償主張，雙方在借款合同中應對此項賠償的權利作出了約定的，予以支持，否則，則不予支持貸款人的請求。
六、逾期還款違約金的計算標準問題和計算期間的問題。
按照合同約定的期限歸還借款是借款人的主要義務。如果借款人在合同期滿不能歸還借款，應當承擔違約責任。關于違約責任的形式，合同約定有違約金的，按照合同約定支付。合同沒有約定違約金的，應當按照約定或者國家有關規(guī)定支付逾期利息。借款合同違約責任在于借款人逾期還貸的情況下，法律規(guī)定償還的是逾期利息。逾期利息與以往中國人民銀行規(guī)定的借款人在逾期歸還借款時所應當支付的罰息時有所區(qū)分的，罰息實際上是指借款人不按照合同的約定期限還款時，貸款人向借款人收取的超過正常借款利率的帶有一定懲罰性的利息。而逾期利息則是指中國人民銀行規(guī)定的借款人逾期歸還借款本息時支付給貸款人的超期使用資金的利息。逾期利息與罰息的關系是：逾期利息既包括罰息，又包括法定利息，確定逾期利息的標準本身就含有懲罰性，計算標準一般要高于一般的銀行同期貸款利率。
借款人在逾期歸還借款時的逾期貸款利息，應自借款到期后的次日起算，但對于逾期貸款利息計算到何時為止，在司法實踐中有不同的觀點，一種認為：逾期貸款利息應計算到判決確定的履行期滿之日止，因為履行期限是法院判令借款人承擔還款義務的期限，給予借款人一定的履行期限或者寬限期對于債務的履行有積極的意義；第二種觀點認為：逾期貸款利息應計算至判決發(fā)生法律效力時止，因為給予借款人一定的履行期限或者寬限期沒有必要；第三種觀點認為：逾期貸款利率應計算至貸款人起訴之日起止，因為法院僅對已經發(fā)生的事實進行認定和做出裁決，而不得對將來發(fā)生的事實進行認定和裁決；第四種觀點則認為：逾期貸款利息應當計算到借款人償付完畢之日止，因為借款人一直在占用貸款人的借款，借款人既然非法占用貸款人的借款，即應有義務支付逾期貸款的利息。
債務利息。這種延遲履行金具有懲罰性，它的作用主要是對債務人施加壓力，迫使其按期履行義務）。這時，對貸款人來講會出現(xiàn)請求權競合的情形，既可以要求借款人支付違約金，也可以要求借款人按遲延履行金給付，但是不能同時行使兩種請求權，不能獲得雙份賠償，否則有悖公平原則。在貸款人的任何一個請求權（違約金請求權或遲延履行金請求權）滿足后，另一個請求權因此而消滅。將違約金計算到實際給付之日止，實際上剝奪了貸款人的競合選擇權，加之遲延履行金按雙倍給付，遠遠高于逾期違約金，這樣，不利于保護貸款人的合法利益，也達不到設立遲延履行金的立法目的。
綜上，我個人認為，逾期付款違約金應計算到判決所確定的寬限期內的實際給付之日止。借款人在法院判決所確定的寬限期內履行債務的，貸款人只能行使違約金請求權。寬限期屆滿后借款人仍未履行的，這時應該由貸款人行使競合選擇權，可以選擇行使違約金請求權，也可以選擇遲延履行金請求權，但不論選擇何種請求權，另一種請求權即喪失。(實踐中如果當事人沒有另行提出請求,則自動套用遲延履行金請求權)這樣，既保護了當事人合法權益，又保證了法院判決書的既判力。
七、貸款人直接扣收貸款的認定問題。
實踐中，金融機構常有直接扣收貸款的行為。借款合同中，常有貸款人直接扣收貸款的約定。司法機關對此也有不同的認識。第一種觀點是：貸款人和借款人在民法上是平等的主體，借款人對其賬戶內的存款享有所有權，而所有權是不允許他人隨意侵犯的。根據存款的有關管理規(guī)定，貸款人無權從他人帳戶直接扣取存款，所以貸款人扣款還貸的行為是不合法的。另一種觀點認為，雖然借款人對其存款賬戶內的存款享有所有權，但民事主體有權處分自己的財產，也有權授權他人出分自己的財產，而且法律對于符合當事人之間特別約定的自救行為并沒有給予否定的評價。
所以對于當時人之間約定，于借款到期后，借款人未能歸還借款本息時，貸款人有權從借款人的存款帳戶內扣取款項予以償還貸款人的借款本息的，因該條款不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為有效。
八、提前扣息的問題。
專利代理合同糾紛案件篇十六
[提要]近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。
公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權?！惫P者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
二、當事人的訴訟地位如何確定。
目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區(qū)別情況予以處理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的?，F(xiàn)實中，同住人對承租權的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協(xié)商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時，才應列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的`訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責成下級部門履行法院確定的義務而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待，予以罰款或采取其他有效措施。
[1][2][3]。
專利代理合同糾紛案件篇十七
第二十四條因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第二十五條合同的雙方當事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
第二十六條因保險合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者保險標的物所在地人民法院管轄。
第二十八條因鐵路、公路、水上、航空運輸和聯(lián)合運輸合同糾紛提起的訴訟，由運輸始發(fā)地、目的地或者被告住所地人民法院管轄。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見。
第十八條因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實際履行，當事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應由被告住所地人民法院管轄。
第十九條購銷合同的雙方當事人在合同中對交貨地點有約定的，以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；采用送貨方式的，以貨物送達地為合同履行地；采用自提方式的，以提貨地為合同履行地；代辦托運或按木材、煤炭送貨辦法送貨的，以貨物發(fā)運地為合同履行的。
購銷合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地。
第二十條加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。
第二十一條財產租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的.除外。
第二十二條補償貿易合同，以接受投資一方主要義務履行地為合同履行地。
第二十三條民事訴訟法第二十五條規(guī)定的書面合同中的協(xié)議，是指合同中的協(xié)議管轄條款或者訴訟前達成的選擇管轄的協(xié)議。
第二十四條合同的雙方當事人選擇管轄的協(xié)議不明確或者選擇民事訴訟法。
第二十四條的規(guī)定確定管轄。
第二十五條因保險合同糾紛提起的訴訟，如果保險標的物是運輸工具或者運輸中的貨物，由被告住所地或者運輸工具登記注冊地、運輸目的地、保險事故發(fā)生地的人民法院管轄。
專利代理合同糾紛案件篇十八
最近有人咨詢小編關于最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的內容，以下是小編為大家?guī)淼淖罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。
為正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結合審判實踐，制定本解釋。
一、買賣合同的成立及效力。
第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。
對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規(guī)定。
二、標的物交付和所有權轉移。
第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。
第六條根據合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。
第七條合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。
第八條出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。
合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
第九條出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
(一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;。
(三)均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。
第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
(四)出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。
三、標的物風險負擔。
第十一條合同法第一百四十一條第二款第(一)項規(guī)定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。
第十二條出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。
第十三條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
第十四條當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
四、標的物檢驗。
第十五條當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規(guī)格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。
第十六條出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。
第十七條人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。
合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。
第十八條約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。
約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間為準。
第十九條買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十條合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。
出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。
五、違約責任。
第二十一條買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。
第二十二條買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣人負擔因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應予支持。
第二十三條標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。
價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。
第二十四條買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。
買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。
買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。
第二十五條出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第(四)項的規(guī)定，予以支持。
第二十六條買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
第二十七條買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。
一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。
第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。
第二十九條買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。
第三十條買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。
第三十一條買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。
第三十二條合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持。
第三十三條買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。
六、所有權保留。
第三十四條買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規(guī)定適用于不動產的，人民法院不予支持。
第三十五條當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：
(一)未按約定支付價款的;。
(二)未按約定完成特定條件的;。
(三)將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。
取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。
第三十六條買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。
在本解釋第三十五條第一款第(三)項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規(guī)定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。
第三十七條出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。
買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。
出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應返還原買受人;如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。
七、特種買賣。
第三十八條合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。
分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。
第三十九條分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。
當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。
第四十條合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發(fā)生變化的，人民法院應當以樣品為準;外觀和內在品質發(fā)生變化，或者當事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字說明為準。
第四十一條試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。
在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。
第四十二條買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：
(一)約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物;。
(二)約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物;。
(三)約定買受人在一定期間內可以調換標的物;。
(四)約定買受人在一定期間內可以退還標的物。
第四十三條試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。
八、其他問題。
第四十四條出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：
(二)買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。
第四十五條法律或者行政法規(guī)對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定;沒有規(guī)定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買賣合同的有關規(guī)定。
權利轉讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關規(guī)定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關規(guī)定。
第四十六條本解釋施行前本院發(fā)布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。
本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
專利代理合同糾紛案件篇十九
203月24日，最高院審委會通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱“《解釋》”），《解釋》將于年6月1日起施行。
學習了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學習下來，感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動向的。
我個人認為，近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點，其原因可能是商品房市場供需關系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機以來，我國商品房市場遭受重創(chuàng)，價格下挫，因此在過去（可以粗略地指以前）產生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”，辦不出“小產證”，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來，我國商品房市場復蘇，價格上揚，甚至有人認為過熱或產生泡沫，因此近年產生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產生問題后（包括無證預售或存在質量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。
針對商品房市場供需關系的變化，商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點，因此，《解釋》出臺十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結合近年來商品房買賣合同糾紛實務，談一下學習體會。
一、無證預售，合同是否有效。
對于無證預售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，認為開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，是一種違反法律和國務院行政法規(guī)強制規(guī)定的行為，應當確認合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”
但實務中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設資金，違規(guī)在未取得《商品房預售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預售合同，并獲取部分或全部房價款。但由于近年商品房價格的上揚，開發(fā)商利用“無證預售合同無效”這一法律規(guī)定，要求認定為該銷售合同無效，以便另行高價出售。顯然這是違背公平法則，也就導致了違法者獲利。因此，第一條進一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！边@應該是保護了消費者的合法權益。反過來看，如果房價下跌，購房者以開發(fā)商無證預售為由，要求確認合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細分，但從以往審判實踐看，一般出于尊重當事人意思自治，以及維護市場穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認定合同有效。
從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認為，只要在起訴前補出手續(xù)，仍傾向于合同有效。
二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。
從以往的司法實踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關條款看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說，如果不寫入合同，還是沒有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，這一規(guī)定應該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請，從合同法原理看，當然不存在對方一經承諾立即生效的問題，當然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進一步規(guī)定：“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?BR> 這里可以舉兩個例子，一個是會所，一個是學校。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時間內提供會所，以及購房小業(yè)主將享受哪些服務，筆者個人認為應當符合“視為要約”的條件。近年來，對于會所問題其實購房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據，二是房價上漲，只要一向開發(fā)商投訴，開發(fā)商就說可以退房，許多購房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學，并且小業(yè)主不用繳納入學贊助費，筆者認為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學校設施并不在商品房規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，對于入學的承諾在時間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關規(guī)定呢？這有待通過司法部門的具體適用案例作進一步分析，但我初步認為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應當是商品房《建設用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開發(fā)商大產證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關設施”應當指建筑物、構筑物以及其他具有使用功能的機器、設備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認為以審判機關據此作出判決是否可供執(zhí)行為標準，如果審判機關按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時可委托評估機構就此評估。
總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任，而不用擔心開發(fā)商說可以退房。
三、如何界定認購書的`法律性質。
實踐中也有這種情況，開發(fā)商與購房者簽訂了認購書，或預訂書，但由于商品房價格上揚，所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購房者進一步簽訂《商品房預售合同》。
從傳統(tǒng)法理角度分析，認購書、預訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說，商品房認購書是，開發(fā)商與購房者約定在某一時間，或在某一條件成就時，簽署商品房預售合同，悔約不簽，則需承擔某種違約責任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！?BR> 那么是不是真的會發(fā)生認購書具備了商品房買賣合同的主要內容這種情況呢？的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認購書一般都比較簡單，購房者在簽署認購書時支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購房者悔約退訂的情形，而且購房者為了訂金不被沒收，其往往不說自己悔約，而是說自己和開發(fā)商在簽署預售合同過程中重要條款不能達成一致，按照市房地局的有關規(guī)定，應獲全額退訂。
內容。對于這種認購書，在出賣人已經按照約定收受購房款的情況下，第五條規(guī)定“應當認定為商品房買賣合同”，也就是說，對于這種認購書，如果價格上揚，開發(fā)商拒絕與購房者進一步簽署商品房預售合同的，則該認購書就是一份預售合同約束于開發(fā)商。
當然，如果深入討論，個人認為這也僅在司法實踐中可以應用，也就是最終該認購書是否可認定為是一分預售合同，需要從程序上由法院或仲裁機構來認定。如果以此認購書向房地產交易管理部門申請產權證，可能會不被接受，當然也不能以條款認為房地產交易管理部門行政不作為。
四、商品房退一賠一問題。
商品房是否適用消費者權益保護法中有關“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經是一個爭議焦點，可以說也一直沒有解決。最高院有關司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實踐中，也發(fā)生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。
對此，《解釋》基本上采納了仲裁實務的一些做法，應該說也是一個重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時，出賣人隱瞞未獲預售許可證的事實、隱瞞房屋已抵押的事實、隱瞞房屋已出售的事實，導致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
這一規(guī)定，也是針對了實踐中出現(xiàn)的問題，比如，在商品房預售合同簽訂后，開發(fā)商并未及時為購房者辦理商品房預售合同備案登記。因此，此時購房者并未取得對抗第三人的優(yōu)先權。在房價上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預售登記則取得優(yōu)先權，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產權。這樣，前一份商品房預售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。
段和段律師事務所?游炯。