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房屋多重買賣的順序篇一
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根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在互信、平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋信息
1.1 20xx年*月**日，出賣人與甘肅西脈新材料科技股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱西脈公司)就西脈大廈建設(shè)項(xiàng)目達(dá)成聯(lián)建協(xié)議，協(xié)議約定， 西脈公司以《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》【蘭高新讓字()號(hào)】出讓方式獲得的土地作為西脈大廈建設(shè)用地，出賣人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的全部投資及建設(shè)任務(wù)。出賣人由此取得西脈大廈的房屋所有權(quán)(詳見《西脈大廈聯(lián)合建設(shè)協(xié)議》第*條)，出賣人對(duì)該部分房屋擁有獨(dú)立的處置權(quán)。
1.2土地使用權(quán)編號(hào)為蘭國用()字第號(hào)，土地面積為
平方米，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用年限至*年5月9日。
1.3西脈公司經(jīng)政府批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)*項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱西脈大廈)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)，施工許可證
第二條 房屋基本情況
2.1該房屋屬 結(jié)構(gòu)。地下兩層，地上二十一層，建筑面積*平方米。
2.2買受人所購房屋房間位置： 。(詳見房屋平面圖)
2.3買受人所購房屋合同約定建筑面積約 *平方米，其中公攤面積以房產(chǎn)部門核定的為準(zhǔn)。
第三條 計(jì)價(jià)方式
3.1出賣人與買受人約定按合同約定面積計(jì)算該房屋價(jià)款，該房屋單價(jià)為人民幣每平方米_*元，共計(jì)約_*平方米，總價(jià)：*元整，大寫： 。
第四條 面積確認(rèn)
4.1合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以政府產(chǎn)權(quán)登記部門核定的面積為準(zhǔn)。
第五條 面積差異處理
5.1房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，按照產(chǎn)權(quán)證記載面積結(jié)算房?jī)r(jià)款，多退少補(bǔ)，不計(jì)利息。
第六條 付款方式及期限
買受人按下列第 6.2 種方式按期付款：
6.1一次性付款
買受人在____年____月____日前付清全部房款人民幣元，大寫 元。
6.2分期付款
買受人應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付出賣人或匯入出賣人指定銀行,帳戶名稱： ，帳號(hào)： ，開戶行：。
(1)買受人自合同簽訂之日起三日內(nèi)向出賣人支付房款，計(jì)人民幣 元。
(2)該物業(yè)達(dá)到交付條件可以交付使用時(shí)，買受人向出賣人支付房款整，計(jì)人民幣 元。
(3)該物業(yè)達(dá)到辦理產(chǎn)權(quán)證條件，向產(chǎn)權(quán)主管部門提交辦證所需資料并受理之后，買受人向出賣人支付房款整，計(jì)人民幣 元。
第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任
7.1買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列方式處理：(按逾期時(shí)間，分別處理不作累加)
(1)逾期在60日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的10%向出賣人支付違約金。合同解除后，買受人應(yīng)協(xié)助出賣人辦理相關(guān)退房手續(xù)，費(fèi)用由買受人承擔(dān)。全部手續(xù)辦理完畢后，出賣人于十日內(nèi)辦理退費(fèi)手續(xù)，違約金和辦理退房所需費(fèi)用從已繳納房款中扣除。
(3)逾期超過60日，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金。
7.2買受人未按銀行要求持有關(guān)材料按時(shí)到銀行辦妥按揭貸款手續(xù)的，視為未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按本條第一款承擔(dān)違約責(zé)任。
7.3經(jīng)過銀行審查后，銀行不能為買受人提供貸款或不能提供足額貸款的，買受人應(yīng)自收到出賣人通知之日起十日內(nèi)向出賣人付清房款;否則，買受人應(yīng)按本條第一款承擔(dān)未按時(shí)付款的違約責(zé)任。
第八條 交付
8.1西脈大廈預(yù)計(jì)于*年4月30日前竣工，竣工后**日內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，應(yīng)簽署房屋交接單。房屋提前竣工的，出賣人可提前交付，買受人不得拒絕。
8.2 符合交付使用條件后，將取得交付使用批準(zhǔn)文件并符合本合同約定的房屋交付買受人使用，但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可予以延期：
(1)遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起十日內(nèi)通知買受人的;
(2)因重大政策性影響或其他特殊情況，且出賣人在發(fā)生之日起十日內(nèi)通知買受人。
8.3買受人不辦理房屋交接手續(xù)，或由于買受人原因，未能按期交付的，出賣人不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。從出賣人入住通知書規(guī)定的房屋交付使用之日起，視為已經(jīng)交付，房屋損毀滅失的風(fēng)險(xiǎn)歸買受人，基于該房屋產(chǎn)生的物業(yè)管理等費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任
除本合同規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按雙方約定的期限交付房屋的，按下列方式處理(按逾期時(shí)間，分別處理不作累加)：
9.1逾期不超過60日，自雙方約定的交付期限次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款的萬分之一作為違約金，合同繼續(xù)履行;
9.2逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按逾期天數(shù)，支付買受人累計(jì)已付房款的萬分之一作為違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自雙方約定的交付期限次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付逾期交房期間已付房款的萬分之一作為違約金。
第十條 產(chǎn)權(quán)糾紛
10.1出賣人保證銷售的該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。
10.2因出賣人原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
10.3因買受人原因或行政機(jī)關(guān)原因?qū)е路慨a(chǎn)證逾期或不能辦理的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。
第十一條 產(chǎn)權(quán)登記
11.1出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后三年內(nèi)，為買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 1,2 項(xiàng)處理：
(1)買受人退房，出賣人在買受人提出書面退房申請(qǐng)之日起60日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，出賣人自違約之日起每天按已付房款的萬分之一支付違約金。
(2)買受人不退房，出賣人自違約之日起每天按已付房款的萬分之一支付違約金。
第十二條 保修責(zé)任
12.1雙方按照國家政策法規(guī)的規(guī)定履行房屋的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。
12.2在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。
12.3出賣人履行維修義務(wù)時(shí)，買受人應(yīng)該盡力配合維修。由于買受人原因造成維修延誤而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，相關(guān)責(zé)任和損失由買受人自行承擔(dān)。基于鄰里關(guān)系產(chǎn)生的協(xié)助維修事項(xiàng)，出賣人可進(jìn)行協(xié)調(diào)，買受人有義務(wù)配合，如果由于買受人不配合維修造成其他業(yè)主的損失擴(kuò)大，由不盡配合義務(wù)的買受人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及損失。
第十三條 物業(yè)管理
13.1前期的物業(yè)管理公司由出賣人和買受人選擇有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)保證物業(yè)管理公司有相應(yīng)的資質(zhì)與能力來維護(hù)買受人的各項(xiàng)權(quán)利;買受人應(yīng)遵守該物業(yè)公司的管理規(guī)定。
13.2買受人承諾：服從并遵守有限責(zé)任公司的管理及規(guī)定，交納物業(yè)管理費(fèi)(*元/平米)及其他應(yīng)交費(fèi)用。
13.3買受人應(yīng)按房屋價(jià)款的1%向出賣人繳納房屋的公共維修基金，再由出賣人向政府管理部門繳納。
第十四條 樓宇管理
14.1房屋所在樓宇的屋面、外墻面由出賣人和買受人委托的物業(yè)服務(wù)公司統(tǒng)一管理。
14.2房屋所在樓宇的命名權(quán)歸西脈公司所有。
14.3房屋外墻、公共內(nèi)墻、該房屋所在項(xiàng)目的公共廣告位的設(shè)立、管理由有限責(zé)任公司管理。
14.4車庫/車位歸出賣人所有，出賣人有權(quán)對(duì)外出售、出租自己擁有所有權(quán)的車庫/車位。
14.5買受人放棄對(duì)屋面和地下停車場(chǎng)、人防工程的使用權(quán)(戰(zhàn)爭(zhēng)期間除外)，買受人也可不放棄，但向出賣人支付的房屋價(jià)款每平方米上調(diào)*元。
14.6買受人自交房之日起應(yīng)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用并遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第十五條 買受人義務(wù)
15.1買受人使用期間不得擅自改變?cè)摲课莸慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途，否則將承擔(dān)全部責(zé)任及損失。買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
15.2買受人不得在公共部位和設(shè)施設(shè)置任何物品、任何圖文信息、宣傳廣告及其他設(shè)施，不得妨礙其他買受人正常使用公共部位和設(shè)施，否則將承擔(dān)全部責(zé)任及損失。
第十六條 爭(zhēng)議解決
本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起訴。
第十七條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十八條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第十九條 本合同連同附件共 頁，一式 份，具有同等法律效力，出賣人 份，買受人 份。
第二十條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
出賣人(簽章)： 買受人(簽章)：
法定代表人： 法定代表人：
【委托代理人】： 【委托代理人】：
年 月 日 年 月 日
房屋多重買賣的順序篇二
私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個(gè)人，形成數(shù)個(gè)買賣合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對(duì)誠實(shí)信用原則的直接悖離。司法實(shí)踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實(shí)際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉(zhuǎn)移登記。這種私房多重買賣涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原理，實(shí)有深入研究的必要。
一、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征
受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人。
其法律特征：
(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領(lǐng)域，其實(shí)質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛
(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣
出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個(gè)以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣關(guān)系，買賣關(guān)系相互重合。
(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務(wù)后，必有至少一方當(dāng)事人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，且無法以訂立合同的目的得到補(bǔ)償。訴至法院后，利益受損一方的當(dāng)事人往往只能得到法律上的平衡。
二、房屋多重買賣的法律分析
房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應(yīng)如何處理，司法實(shí)踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。
對(duì)出賣人將自己所有房屋交給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對(duì)人達(dá)成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國采取有限制登記主義原則，房屋這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記，合同無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護(hù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國相關(guān)法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致，同時(shí)又沒有什么違法事由，則合同成立時(shí)生效。這時(shí)出賣人再轉(zhuǎn)賣并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，僅對(duì)先前成立并生效的合同負(fù)違約責(zé)任。
上述兩種不同的觀點(diǎn)，究竟那種觀點(diǎn)更符合有關(guān)法律的要求，結(jié)果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個(gè)問題：
(一)合同成立與合同生效之區(qū)分
處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因?yàn)橛行Ш贤c無效合同在根據(jù)法律對(duì)其處理時(shí)所表現(xiàn)出的實(shí)際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時(shí)候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當(dāng)然有效。理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個(gè)不同的概念。合同成立是指當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致，而合同生效是指雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力，即法律效力，意味著當(dāng)事人雙方目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)獲得了國家法律的保護(hù)。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時(shí)生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力。對(duì)雙方當(dāng)事人也不能產(chǎn)生法律約束力。如現(xiàn)行《民法典》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準(zhǔn)確理解適用該條款，最高人民法院xx年下發(fā)的關(guān)系適用《民法典》的司法解釋中第九條對(duì)第四十四條作了更進(jìn)一步的解釋：“依照《民法典》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標(biāo)的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?BR> (二)房屋類不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方式的法律評(píng)價(jià)
眾所周知，民法上的物根據(jù)能否轉(zhuǎn)移分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不能移動(dòng)的物，如土地及地上定著物為不動(dòng)產(chǎn)，其余為動(dòng)產(chǎn)。由于兩種財(cái)產(chǎn)的不同性質(zhì)，特別是不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)生活是所具有的重要意義，法律對(duì)二者的物權(quán)在變動(dòng)時(shí)的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅，依法應(yīng)當(dāng)公示的，必須經(jīng)登記公示;不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件，因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更，未經(jīng)公示的，不得對(duì)抗第三人;依法律行為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅其他動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，經(jīng)交付生效，但法律或合同另有規(guī)定的除外。這就是說，動(dòng)產(chǎn)一般以實(shí)際占有為標(biāo)志，所有權(quán)轉(zhuǎn)移在事實(shí)和法律上要求一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要進(jìn)行登記，事實(shí)轉(zhuǎn)移不等于法律上的轉(zhuǎn)移，物權(quán)的變動(dòng)之所以要公示是由物權(quán)本身所決定的。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會(huì)涉及第三人的利益，只有公開、透明地進(jìn)行物權(quán)的變動(dòng)，將物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，才能使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，才能減少產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)交易安全與交易秩序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示一般采用登記的方法，即由登記申請(qǐng)人到專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。對(duì)房屋這類不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！庇纱丝梢姡课莸馁I賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利
出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點(diǎn)我們?cè)谇懊嬉炎鞣治?。一房多賣形成數(shù)個(gè)房屋買賣合同。但事實(shí)上各個(gè)房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但以房屋為標(biāo)的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，法律對(duì)房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系。就本文所列舉實(shí)例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個(gè)債權(quán)合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣受人，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí)，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的合意，同時(shí)還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對(duì)該買賣合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)關(guān)系，且一物上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)。
三、房屋買賣糾紛的處理原則及責(zé)任形式
在司法實(shí)踐中，對(duì)多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行。
(一)處理采取的原則
1、可給予制裁的原則
針對(duì)房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。美國、法國的研究資料表明，1985年至1995年的xx年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易秩序，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。
2、可采取損害賠償原則
房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉(zhuǎn)賣給第三買受人，嚴(yán)重?fù)p害了買受人利益。房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)示出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。在我國民法典第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，民法典第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會(huì)損害先買受人對(duì)合同標(biāo)的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并也應(yīng)給予賠償。
(二)承擔(dān)的責(zé)任形式
多重私房買賣合同內(nèi)容有多個(gè)合同關(guān)系，每個(gè)合同均為雙務(wù)合同。但由于每個(gè)合同的出賣人乃標(biāo)的物為同一人、同一物。而一個(gè)物上只能設(shè)一個(gè)所有權(quán)，致使以轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物所有權(quán)為目的多個(gè)合同中，僅能有一個(gè)合同目的得以實(shí)現(xiàn)，并得到法律上的承認(rèn)，而此合同之外的其他合同雖在法律性質(zhì)上為雙務(wù)合同，但由于實(shí)際上出賣方無法履行交付義務(wù)，致使其他買受人因此義務(wù)而享受的權(quán)利無法得到實(shí)現(xiàn)，只能求得其他形式的補(bǔ)償。而締約過失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。那么多重私房買賣合同中可能產(chǎn)生的責(zé)任形式有哪些呢
1、締約過失責(zé)任與違約責(zé)任
締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同上的民事責(zé)任，但二者責(zé)任有很多的不同，其中最重要的是形成的時(shí)間點(diǎn)不同，違約責(zé)任形成是合同生效后，義務(wù)人不履行合同義務(wù);而締約過失責(zé)任是在合同訂立過程中一方當(dāng)事人違反誠信義務(wù)致使合同無法成立或者合同雖成立，但當(dāng)事人違反法律規(guī)定導(dǎo)致合同無效不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合意對(duì)此產(chǎn)生的。締約過失責(zé)任是民法典中新確立的一種特殊、獨(dú)立的民事責(zé)任，介于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間。
當(dāng)事人在訂立合同過程中，因過錯(cuò)違反誠實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無效、被變更或被撤銷至無法履行，給對(duì)方造成損失時(shí)即應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任不能由當(dāng)事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的民事責(zé)任。只要締約當(dāng)事人具有民法典第四十二條所規(guī)定的情形之一，并給對(duì)方造成損失的，過失方即應(yīng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任。違約責(zé)任則是合同當(dāng)事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任承擔(dān)的前提，一是合同已經(jīng)成立并且生效;二是合同當(dāng)事人有違反合同的行為。
基于多重私房買賣合同是由數(shù)個(gè)買賣合同組成的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，其可能產(chǎn)生的責(zé)任形式應(yīng)當(dāng)包括在訂立合同過程中的締約過失責(zé)任及違反合同義務(wù)的違約責(zé)任。即，如果其中某個(gè)房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務(wù)，未告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)該房屋權(quán)利狀況，致使合同不能成立或成立后無法生效的，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任;如果其中某個(gè)房屋買賣合同雖已生效，但賣方違反合同義務(wù)客觀上不能實(shí)際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務(wù))，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。就上述所列舉實(shí)例而言，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進(jìn)行交易，致使此協(xié)議僅為當(dāng)事人之間的一種合意，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，對(duì)此出賣人應(yīng)對(duì)第一買受人承擔(dān)違約責(zé)任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向，第二買受人據(jù)此實(shí)際占有該房，但由于實(shí)際占有不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉(zhuǎn)移之后，第二買受人無法請(qǐng)求出賣人繼續(xù)完成買賣行為，而只得請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。至于第三買受人，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關(guān)法律的規(guī)定，其在法律上已為合法的所有權(quán)人，該合同已發(fā)生法律上的效力，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認(rèn)的義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任。
2、締約過失責(zé)任和違約責(zé)任之?dāng)U展
締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同責(zé)任，而非侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任的形式。那么，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權(quán)責(zé)任筆者認(rèn)為，如果出現(xiàn)以下幾種情況，即可認(rèn)定在合同行為中存在侵權(quán)行為，因而應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任：
(1)在私房多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí)，即構(gòu)成對(duì)前買受人債權(quán)的侵權(quán)，前買受人可以依侵權(quán)行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
(2)房屋所有人就同一房屋數(shù)次買賣，后買受人發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí)，前買受人無法請(qǐng)求和主張后之買約無效，遂強(qiáng)行占有房屋，致取得房屋所有權(quán)人無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)物的權(quán)利，則強(qiáng)行占有房屋的買受人構(gòu)成侵權(quán)。
(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時(shí)構(gòu)成侵權(quán)，前買受人可要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。這里的問題是，因前一買受人依合同不享有物權(quán)，無法直接請(qǐng)求后手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權(quán)人與后買受人之間的買賣合同無效，如若其想獲得爭(zhēng)議房屋，須在法院確認(rèn)后一買賣合同無效及后買受人的房產(chǎn)證被撤銷后，才能請(qǐng)求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，在依法取得所有權(quán)后，才可對(duì)侵權(quán)人行使物上請(qǐng)求權(quán)。
在私房多重買賣引起的糾紛中，合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任都有存在的可能。如果一方當(dāng)事人同時(shí)負(fù)有合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，存在這二種責(zé)任的競(jìng)合，受害人本能同志提出兩責(zé)任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權(quán)之訴，請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，更有利于保護(hù)自己的利益。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任之競(jìng)合同的情形，如果受害人選擇了侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)予受理，作出更有利于彌補(bǔ)受害人因侵權(quán)所受到的損失。
房屋多重買賣的順序篇三
供貨單位：___________________________________________以下簡(jiǎn)稱甲方;
購貨單位：___________________________________________，以下簡(jiǎn)稱乙方;
經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以便共同遵守。
第一條
1、產(chǎn)品的品名:緩控肥、規(guī)格______________，質(zhì)量_________________，價(jià)格 ___________。
2、產(chǎn)品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(包括質(zhì)量要求)，按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;有機(jī)肥ny1429---20xx。
3、產(chǎn)品的數(shù)量：按照包數(shù)或(折算成噸數(shù))累計(jì)，不存在重量誤差。
第二條
貨物的運(yùn)輸費(fèi)用根據(jù)每次發(fā)貨量多少及運(yùn)輸距離，由雙方協(xié)商解決;
第三條
乙方需提前10天以上向甲方提出要貨申請(qǐng)，以便甲方備貨，如因乙方未及時(shí)提出申請(qǐng)，延誤使用，甲方不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，如甲方未按規(guī)定及時(shí)向乙方交貨，乙方有權(quán)要求提出經(jīng)濟(jì)賠償。
第四條 貨款的結(jié)算
乙方需提前向甲方指定賬戶匯入所購產(chǎn)品款項(xiàng)，甲方財(cái)務(wù)確認(rèn)后，方可辦理發(fā)貨。
第五條
乙方須在甲方的指導(dǎo)下使用本產(chǎn)品，如因乙方不合理操作或因自然因素導(dǎo)致本產(chǎn)品效果不佳時(shí)，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
第六條
當(dāng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可請(qǐng)業(yè) 務(wù)主管機(jī)關(guān)調(diào)解或者向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
本合同自____年__月__日起生效，合同執(zhí)行期內(nèi)，甲乙雙方均不得隨意變更或解除合同。合同如有未盡事宜，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與合同具有同等效力。本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份;合同副本一式__份，分送甲乙雙方的主管部門、銀行(如經(jīng)公證或簽證，應(yīng)送公證或簽證機(jī)關(guān))等單位各留存一份。
購貨單位(甲方)：_ ___(公章) 供貨單位(乙方)：_ __(公章)
法定代表人：____ ___(公章) 法定代表人：__ ____(蓋章)
地址：_______ __ 地址：_____ _____
開戶銀行：_____ ___ 開戶銀行：__ _____
帳號(hào)：_____ ____ 帳號(hào)：___ _______
電話：______ ____ 電話：_ ________
__ __年_ _月_ _日訂 __ __年_ _月_ _日訂
房屋多重買賣的順序篇一
營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
法定代表人：
注冊(cè)地址：
買受人：
營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
法定代表人：
注冊(cè)地址：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在互信、平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋信息
1.1 20xx年*月**日，出賣人與甘肅西脈新材料科技股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱西脈公司)就西脈大廈建設(shè)項(xiàng)目達(dá)成聯(lián)建協(xié)議，協(xié)議約定， 西脈公司以《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》【蘭高新讓字()號(hào)】出讓方式獲得的土地作為西脈大廈建設(shè)用地，出賣人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的全部投資及建設(shè)任務(wù)。出賣人由此取得西脈大廈的房屋所有權(quán)(詳見《西脈大廈聯(lián)合建設(shè)協(xié)議》第*條)，出賣人對(duì)該部分房屋擁有獨(dú)立的處置權(quán)。
1.2土地使用權(quán)編號(hào)為蘭國用()字第號(hào)，土地面積為
平方米，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用年限至*年5月9日。
1.3西脈公司經(jīng)政府批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)*項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱西脈大廈)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)，施工許可證
第二條 房屋基本情況
2.1該房屋屬 結(jié)構(gòu)。地下兩層，地上二十一層，建筑面積*平方米。
2.2買受人所購房屋房間位置： 。(詳見房屋平面圖)
2.3買受人所購房屋合同約定建筑面積約 *平方米，其中公攤面積以房產(chǎn)部門核定的為準(zhǔn)。
第三條 計(jì)價(jià)方式
3.1出賣人與買受人約定按合同約定面積計(jì)算該房屋價(jià)款，該房屋單價(jià)為人民幣每平方米_*元，共計(jì)約_*平方米，總價(jià)：*元整，大寫： 。
第四條 面積確認(rèn)
4.1合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以政府產(chǎn)權(quán)登記部門核定的面積為準(zhǔn)。
第五條 面積差異處理
5.1房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，按照產(chǎn)權(quán)證記載面積結(jié)算房?jī)r(jià)款，多退少補(bǔ)，不計(jì)利息。
第六條 付款方式及期限
買受人按下列第 6.2 種方式按期付款：
6.1一次性付款
買受人在____年____月____日前付清全部房款人民幣元，大寫 元。
6.2分期付款
買受人應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付出賣人或匯入出賣人指定銀行,帳戶名稱： ，帳號(hào)： ，開戶行：。
(1)買受人自合同簽訂之日起三日內(nèi)向出賣人支付房款，計(jì)人民幣 元。
(2)該物業(yè)達(dá)到交付條件可以交付使用時(shí)，買受人向出賣人支付房款整，計(jì)人民幣 元。
(3)該物業(yè)達(dá)到辦理產(chǎn)權(quán)證條件，向產(chǎn)權(quán)主管部門提交辦證所需資料并受理之后，買受人向出賣人支付房款整，計(jì)人民幣 元。
第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任
7.1買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列方式處理：(按逾期時(shí)間，分別處理不作累加)
(1)逾期在60日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的10%向出賣人支付違約金。合同解除后，買受人應(yīng)協(xié)助出賣人辦理相關(guān)退房手續(xù)，費(fèi)用由買受人承擔(dān)。全部手續(xù)辦理完畢后，出賣人于十日內(nèi)辦理退費(fèi)手續(xù)，違約金和辦理退房所需費(fèi)用從已繳納房款中扣除。
(3)逾期超過60日，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金。
7.2買受人未按銀行要求持有關(guān)材料按時(shí)到銀行辦妥按揭貸款手續(xù)的，視為未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按本條第一款承擔(dān)違約責(zé)任。
7.3經(jīng)過銀行審查后，銀行不能為買受人提供貸款或不能提供足額貸款的，買受人應(yīng)自收到出賣人通知之日起十日內(nèi)向出賣人付清房款;否則，買受人應(yīng)按本條第一款承擔(dān)未按時(shí)付款的違約責(zé)任。
第八條 交付
8.1西脈大廈預(yù)計(jì)于*年4月30日前竣工，竣工后**日內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，應(yīng)簽署房屋交接單。房屋提前竣工的，出賣人可提前交付，買受人不得拒絕。
8.2 符合交付使用條件后，將取得交付使用批準(zhǔn)文件并符合本合同約定的房屋交付買受人使用，但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可予以延期：
(1)遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起十日內(nèi)通知買受人的;
(2)因重大政策性影響或其他特殊情況，且出賣人在發(fā)生之日起十日內(nèi)通知買受人。
8.3買受人不辦理房屋交接手續(xù)，或由于買受人原因，未能按期交付的，出賣人不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。從出賣人入住通知書規(guī)定的房屋交付使用之日起，視為已經(jīng)交付，房屋損毀滅失的風(fēng)險(xiǎn)歸買受人，基于該房屋產(chǎn)生的物業(yè)管理等費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任
除本合同規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按雙方約定的期限交付房屋的，按下列方式處理(按逾期時(shí)間，分別處理不作累加)：
9.1逾期不超過60日，自雙方約定的交付期限次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款的萬分之一作為違約金，合同繼續(xù)履行;
9.2逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按逾期天數(shù)，支付買受人累計(jì)已付房款的萬分之一作為違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自雙方約定的交付期限次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付逾期交房期間已付房款的萬分之一作為違約金。
第十條 產(chǎn)權(quán)糾紛
10.1出賣人保證銷售的該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。
10.2因出賣人原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
10.3因買受人原因或行政機(jī)關(guān)原因?qū)е路慨a(chǎn)證逾期或不能辦理的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。
第十一條 產(chǎn)權(quán)登記
11.1出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后三年內(nèi)，為買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 1,2 項(xiàng)處理：
(1)買受人退房，出賣人在買受人提出書面退房申請(qǐng)之日起60日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，出賣人自違約之日起每天按已付房款的萬分之一支付違約金。
(2)買受人不退房，出賣人自違約之日起每天按已付房款的萬分之一支付違約金。
第十二條 保修責(zé)任
12.1雙方按照國家政策法規(guī)的規(guī)定履行房屋的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。
12.2在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。
12.3出賣人履行維修義務(wù)時(shí)，買受人應(yīng)該盡力配合維修。由于買受人原因造成維修延誤而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，相關(guān)責(zé)任和損失由買受人自行承擔(dān)。基于鄰里關(guān)系產(chǎn)生的協(xié)助維修事項(xiàng)，出賣人可進(jìn)行協(xié)調(diào)，買受人有義務(wù)配合，如果由于買受人不配合維修造成其他業(yè)主的損失擴(kuò)大，由不盡配合義務(wù)的買受人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及損失。
第十三條 物業(yè)管理
13.1前期的物業(yè)管理公司由出賣人和買受人選擇有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)保證物業(yè)管理公司有相應(yīng)的資質(zhì)與能力來維護(hù)買受人的各項(xiàng)權(quán)利;買受人應(yīng)遵守該物業(yè)公司的管理規(guī)定。
13.2買受人承諾：服從并遵守有限責(zé)任公司的管理及規(guī)定，交納物業(yè)管理費(fèi)(*元/平米)及其他應(yīng)交費(fèi)用。
13.3買受人應(yīng)按房屋價(jià)款的1%向出賣人繳納房屋的公共維修基金，再由出賣人向政府管理部門繳納。
第十四條 樓宇管理
14.1房屋所在樓宇的屋面、外墻面由出賣人和買受人委托的物業(yè)服務(wù)公司統(tǒng)一管理。
14.2房屋所在樓宇的命名權(quán)歸西脈公司所有。
14.3房屋外墻、公共內(nèi)墻、該房屋所在項(xiàng)目的公共廣告位的設(shè)立、管理由有限責(zé)任公司管理。
14.4車庫/車位歸出賣人所有，出賣人有權(quán)對(duì)外出售、出租自己擁有所有權(quán)的車庫/車位。
14.5買受人放棄對(duì)屋面和地下停車場(chǎng)、人防工程的使用權(quán)(戰(zhàn)爭(zhēng)期間除外)，買受人也可不放棄，但向出賣人支付的房屋價(jià)款每平方米上調(diào)*元。
14.6買受人自交房之日起應(yīng)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用并遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第十五條 買受人義務(wù)
15.1買受人使用期間不得擅自改變?cè)摲课莸慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途，否則將承擔(dān)全部責(zé)任及損失。買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
15.2買受人不得在公共部位和設(shè)施設(shè)置任何物品、任何圖文信息、宣傳廣告及其他設(shè)施，不得妨礙其他買受人正常使用公共部位和設(shè)施，否則將承擔(dān)全部責(zé)任及損失。
第十六條 爭(zhēng)議解決
本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起訴。
第十七條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十八條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第十九條 本合同連同附件共 頁，一式 份，具有同等法律效力，出賣人 份，買受人 份。
第二十條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
出賣人(簽章)： 買受人(簽章)：
法定代表人： 法定代表人：
【委托代理人】： 【委托代理人】：
年 月 日 年 月 日
房屋多重買賣的順序篇二
私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個(gè)人，形成數(shù)個(gè)買賣合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對(duì)誠實(shí)信用原則的直接悖離。司法實(shí)踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實(shí)際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉(zhuǎn)移登記。這種私房多重買賣涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原理，實(shí)有深入研究的必要。
一、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征
受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人。
其法律特征：
(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領(lǐng)域，其實(shí)質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛
(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣
出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個(gè)以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣關(guān)系，買賣關(guān)系相互重合。
(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務(wù)后，必有至少一方當(dāng)事人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，且無法以訂立合同的目的得到補(bǔ)償。訴至法院后，利益受損一方的當(dāng)事人往往只能得到法律上的平衡。
二、房屋多重買賣的法律分析
房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應(yīng)如何處理，司法實(shí)踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。
對(duì)出賣人將自己所有房屋交給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對(duì)人達(dá)成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國采取有限制登記主義原則，房屋這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記，合同無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護(hù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國相關(guān)法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致，同時(shí)又沒有什么違法事由，則合同成立時(shí)生效。這時(shí)出賣人再轉(zhuǎn)賣并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，僅對(duì)先前成立并生效的合同負(fù)違約責(zé)任。
上述兩種不同的觀點(diǎn)，究竟那種觀點(diǎn)更符合有關(guān)法律的要求，結(jié)果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個(gè)問題：
(一)合同成立與合同生效之區(qū)分
處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因?yàn)橛行Ш贤c無效合同在根據(jù)法律對(duì)其處理時(shí)所表現(xiàn)出的實(shí)際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時(shí)候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當(dāng)然有效。理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個(gè)不同的概念。合同成立是指當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致，而合同生效是指雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力，即法律效力，意味著當(dāng)事人雙方目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)獲得了國家法律的保護(hù)。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時(shí)生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力。對(duì)雙方當(dāng)事人也不能產(chǎn)生法律約束力。如現(xiàn)行《民法典》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準(zhǔn)確理解適用該條款，最高人民法院xx年下發(fā)的關(guān)系適用《民法典》的司法解釋中第九條對(duì)第四十四條作了更進(jìn)一步的解釋：“依照《民法典》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標(biāo)的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?BR> (二)房屋類不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方式的法律評(píng)價(jià)
眾所周知，民法上的物根據(jù)能否轉(zhuǎn)移分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不能移動(dòng)的物，如土地及地上定著物為不動(dòng)產(chǎn)，其余為動(dòng)產(chǎn)。由于兩種財(cái)產(chǎn)的不同性質(zhì)，特別是不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)生活是所具有的重要意義，法律對(duì)二者的物權(quán)在變動(dòng)時(shí)的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅，依法應(yīng)當(dāng)公示的，必須經(jīng)登記公示;不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件，因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更，未經(jīng)公示的，不得對(duì)抗第三人;依法律行為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅其他動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，經(jīng)交付生效，但法律或合同另有規(guī)定的除外。這就是說，動(dòng)產(chǎn)一般以實(shí)際占有為標(biāo)志，所有權(quán)轉(zhuǎn)移在事實(shí)和法律上要求一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要進(jìn)行登記，事實(shí)轉(zhuǎn)移不等于法律上的轉(zhuǎn)移，物權(quán)的變動(dòng)之所以要公示是由物權(quán)本身所決定的。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會(huì)涉及第三人的利益，只有公開、透明地進(jìn)行物權(quán)的變動(dòng)，將物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，才能使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，才能減少產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)交易安全與交易秩序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示一般采用登記的方法，即由登記申請(qǐng)人到專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。對(duì)房屋這類不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！庇纱丝梢姡课莸馁I賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利
出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點(diǎn)我們?cè)谇懊嬉炎鞣治?。一房多賣形成數(shù)個(gè)房屋買賣合同。但事實(shí)上各個(gè)房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但以房屋為標(biāo)的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，法律對(duì)房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系。就本文所列舉實(shí)例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個(gè)債權(quán)合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣受人，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí)，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的合意，同時(shí)還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對(duì)該買賣合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)關(guān)系，且一物上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)。
三、房屋買賣糾紛的處理原則及責(zé)任形式
在司法實(shí)踐中，對(duì)多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行。
(一)處理采取的原則
1、可給予制裁的原則
針對(duì)房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。美國、法國的研究資料表明，1985年至1995年的xx年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易秩序，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。
2、可采取損害賠償原則
房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉(zhuǎn)賣給第三買受人，嚴(yán)重?fù)p害了買受人利益。房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)示出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。在我國民法典第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，民法典第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會(huì)損害先買受人對(duì)合同標(biāo)的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并也應(yīng)給予賠償。
(二)承擔(dān)的責(zé)任形式
多重私房買賣合同內(nèi)容有多個(gè)合同關(guān)系，每個(gè)合同均為雙務(wù)合同。但由于每個(gè)合同的出賣人乃標(biāo)的物為同一人、同一物。而一個(gè)物上只能設(shè)一個(gè)所有權(quán)，致使以轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物所有權(quán)為目的多個(gè)合同中，僅能有一個(gè)合同目的得以實(shí)現(xiàn)，并得到法律上的承認(rèn)，而此合同之外的其他合同雖在法律性質(zhì)上為雙務(wù)合同，但由于實(shí)際上出賣方無法履行交付義務(wù)，致使其他買受人因此義務(wù)而享受的權(quán)利無法得到實(shí)現(xiàn)，只能求得其他形式的補(bǔ)償。而締約過失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。那么多重私房買賣合同中可能產(chǎn)生的責(zé)任形式有哪些呢
1、締約過失責(zé)任與違約責(zé)任
締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同上的民事責(zé)任，但二者責(zé)任有很多的不同，其中最重要的是形成的時(shí)間點(diǎn)不同，違約責(zé)任形成是合同生效后，義務(wù)人不履行合同義務(wù);而締約過失責(zé)任是在合同訂立過程中一方當(dāng)事人違反誠信義務(wù)致使合同無法成立或者合同雖成立，但當(dāng)事人違反法律規(guī)定導(dǎo)致合同無效不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合意對(duì)此產(chǎn)生的。締約過失責(zé)任是民法典中新確立的一種特殊、獨(dú)立的民事責(zé)任，介于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間。
當(dāng)事人在訂立合同過程中，因過錯(cuò)違反誠實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無效、被變更或被撤銷至無法履行，給對(duì)方造成損失時(shí)即應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任不能由當(dāng)事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的民事責(zé)任。只要締約當(dāng)事人具有民法典第四十二條所規(guī)定的情形之一，并給對(duì)方造成損失的，過失方即應(yīng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任。違約責(zé)任則是合同當(dāng)事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任承擔(dān)的前提，一是合同已經(jīng)成立并且生效;二是合同當(dāng)事人有違反合同的行為。
基于多重私房買賣合同是由數(shù)個(gè)買賣合同組成的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，其可能產(chǎn)生的責(zé)任形式應(yīng)當(dāng)包括在訂立合同過程中的締約過失責(zé)任及違反合同義務(wù)的違約責(zé)任。即，如果其中某個(gè)房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務(wù)，未告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)該房屋權(quán)利狀況，致使合同不能成立或成立后無法生效的，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任;如果其中某個(gè)房屋買賣合同雖已生效，但賣方違反合同義務(wù)客觀上不能實(shí)際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務(wù))，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。就上述所列舉實(shí)例而言，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進(jìn)行交易，致使此協(xié)議僅為當(dāng)事人之間的一種合意，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，對(duì)此出賣人應(yīng)對(duì)第一買受人承擔(dān)違約責(zé)任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向，第二買受人據(jù)此實(shí)際占有該房，但由于實(shí)際占有不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉(zhuǎn)移之后，第二買受人無法請(qǐng)求出賣人繼續(xù)完成買賣行為，而只得請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。至于第三買受人，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關(guān)法律的規(guī)定，其在法律上已為合法的所有權(quán)人，該合同已發(fā)生法律上的效力，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認(rèn)的義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任。
2、締約過失責(zé)任和違約責(zé)任之?dāng)U展
締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同責(zé)任，而非侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任的形式。那么，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權(quán)責(zé)任筆者認(rèn)為，如果出現(xiàn)以下幾種情況，即可認(rèn)定在合同行為中存在侵權(quán)行為，因而應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任：
(1)在私房多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí)，即構(gòu)成對(duì)前買受人債權(quán)的侵權(quán)，前買受人可以依侵權(quán)行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
(2)房屋所有人就同一房屋數(shù)次買賣，后買受人發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí)，前買受人無法請(qǐng)求和主張后之買約無效，遂強(qiáng)行占有房屋，致取得房屋所有權(quán)人無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)物的權(quán)利，則強(qiáng)行占有房屋的買受人構(gòu)成侵權(quán)。
(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時(shí)構(gòu)成侵權(quán)，前買受人可要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。這里的問題是，因前一買受人依合同不享有物權(quán)，無法直接請(qǐng)求后手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權(quán)人與后買受人之間的買賣合同無效，如若其想獲得爭(zhēng)議房屋，須在法院確認(rèn)后一買賣合同無效及后買受人的房產(chǎn)證被撤銷后，才能請(qǐng)求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，在依法取得所有權(quán)后，才可對(duì)侵權(quán)人行使物上請(qǐng)求權(quán)。
在私房多重買賣引起的糾紛中，合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任都有存在的可能。如果一方當(dāng)事人同時(shí)負(fù)有合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，存在這二種責(zé)任的競(jìng)合，受害人本能同志提出兩責(zé)任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權(quán)之訴，請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，更有利于保護(hù)自己的利益。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任之競(jìng)合同的情形，如果受害人選擇了侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)予受理，作出更有利于彌補(bǔ)受害人因侵權(quán)所受到的損失。
房屋多重買賣的順序篇三
供貨單位：___________________________________________以下簡(jiǎn)稱甲方;
購貨單位：___________________________________________，以下簡(jiǎn)稱乙方;
經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以便共同遵守。
第一條
1、產(chǎn)品的品名:緩控肥、規(guī)格______________，質(zhì)量_________________，價(jià)格 ___________。
2、產(chǎn)品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(包括質(zhì)量要求)，按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;有機(jī)肥ny1429---20xx。
3、產(chǎn)品的數(shù)量：按照包數(shù)或(折算成噸數(shù))累計(jì)，不存在重量誤差。
第二條
貨物的運(yùn)輸費(fèi)用根據(jù)每次發(fā)貨量多少及運(yùn)輸距離，由雙方協(xié)商解決;
第三條
乙方需提前10天以上向甲方提出要貨申請(qǐng)，以便甲方備貨，如因乙方未及時(shí)提出申請(qǐng)，延誤使用，甲方不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，如甲方未按規(guī)定及時(shí)向乙方交貨，乙方有權(quán)要求提出經(jīng)濟(jì)賠償。
第四條 貨款的結(jié)算
乙方需提前向甲方指定賬戶匯入所購產(chǎn)品款項(xiàng)，甲方財(cái)務(wù)確認(rèn)后，方可辦理發(fā)貨。
第五條
乙方須在甲方的指導(dǎo)下使用本產(chǎn)品，如因乙方不合理操作或因自然因素導(dǎo)致本產(chǎn)品效果不佳時(shí)，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
第六條
當(dāng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可請(qǐng)業(yè) 務(wù)主管機(jī)關(guān)調(diào)解或者向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
本合同自____年__月__日起生效，合同執(zhí)行期內(nèi)，甲乙雙方均不得隨意變更或解除合同。合同如有未盡事宜，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與合同具有同等效力。本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份;合同副本一式__份，分送甲乙雙方的主管部門、銀行(如經(jīng)公證或簽證，應(yīng)送公證或簽證機(jī)關(guān))等單位各留存一份。
購貨單位(甲方)：_ ___(公章) 供貨單位(乙方)：_ __(公章)
法定代表人：____ ___(公章) 法定代表人：__ ____(蓋章)
地址：_______ __ 地址：_____ _____
開戶銀行：_____ ___ 開戶銀行：__ _____
帳號(hào)：_____ ____ 帳號(hào)：___ _______
電話：______ ____ 電話：_ ________
__ __年_ _月_ _日訂 __ __年_ _月_ _日訂