有時候，我們需要放慢腳步，停下來思考一下自己的人生方向。怎樣培養(yǎng)創(chuàng)新思維和創(chuàng)業(yè)精神？在這里，我們匯總了一些總結(jié)的常用表達和寫作技巧，供大家參考。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇一
以來，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)價格大幅上漲。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第3個月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。
進入以來，自中央經(jīng)濟工作會議后，樓市調(diào)整政策頻出。二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、國四條、土地出讓金比例調(diào)高至50%、國十一條以及央行上調(diào)存款準備金率等為當前火熱的樓市注入了一劑良方。特別是209月30日由深圳率先推出的限制購房令，繼而蔓延至全國各大城市，對房地產(chǎn)投資更是帶來了極大的影響。統(tǒng)計顯示，年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3個百分點。全國商品房銷售面積10.43億平方米，增長10.1%，增幅回落超過30個百分點。商品房銷售額5.25萬億元，增長18.3%，增幅回落超過50個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，增長25.4%，增幅回落20個百分點左右。從同比數(shù)據(jù)看，4月份以后房價同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4個百分點。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，數(shù)據(jù)變動趨勢與同比數(shù)據(jù)變動趨勢具有大致相同特征，漲幅也呈逐步回落態(tài)勢。
二、行為經(jīng)濟學的主要觀點。
（一）什么是行為經(jīng)濟學。
行為經(jīng)濟學就是要從人的現(xiàn)實決策過程中出發(fā)，建立符合心理學事實的個體決策模型，以此來分析具體的經(jīng)濟行為和經(jīng)濟現(xiàn)象。它強調(diào)的是，經(jīng)濟學的假設(shè)前提必須和實際情況一致，通過大量的心理學實驗和現(xiàn)場實驗研究，對主流經(jīng)濟學家所堅守的公理化假設(shè)進行可復制的實驗，并在這些重復的實驗中尋找一些具有規(guī)律性的東西，接著用數(shù)學把規(guī)律表達出來，以便給經(jīng)濟學的演繹推理更為科學，也更具預測性的模型奠定基礎(chǔ)。
（二）行為經(jīng)濟學的發(fā)展。
傳統(tǒng)的行為經(jīng)濟學代表人物之一的herbertsi?mon通過對認知心理學的研究，提出了“有限理性”假說，該假說指出了經(jīng)濟活動當事人在決策時不僅面臨復雜環(huán)境的約束，而且還面臨自身認知能力的?約束，即使一個當事人能夠精確地計算每一次選擇的成本收益，也很難精確地作出選擇，因為當事人可能無法準確了解自己的偏好集合。
現(xiàn)代行為經(jīng)濟學抓住了經(jīng)濟學中的核心問題一對選擇的分析。20世紀70年代，kahncman和tver-sky通過大量的實驗證據(jù)表明，理性人的假設(shè)是不符合實際的生活事實的，與此同時，他們還提出了自己的效用函數(shù)一基于期望理論的價值函數(shù)和概率權(quán)重函數(shù)，這為行為經(jīng)濟學的發(fā)展提供了模型構(gòu)建的土壤。他們的理論概括主要有四點：
1.人們并不具備完全理性，人們生活的真正決策遵從啟發(fā)性原則，并受到框架效應等多重因素的影響，而這些因素最終都影響到人們的選擇。
2.價值函數(shù)被定義在相對某一個參照點的損失和收益水平上。這表明人們關(guān)心的更多是財富水平的變化，卻不是單純的絕對財富水平。
3.收益和損失函數(shù)都將呈現(xiàn)出遞減的敏感性。該特征與新古典中的邊際效用遞減規(guī)律相似。
4.損失厭惡的存在性。
（三）選擇行為經(jīng)濟學角度的意義。
由于行為經(jīng)濟學的前提是承認人的有限理性，因此對于現(xiàn)實生活中的一些有限理性現(xiàn)象給予了較好的解釋。其中之一則為羊群行為。從理論角度來說，羊群行為很難有相對精確的概念。一般來說，羊群行為是指人們的行為趨同，即人們在觀察到其他人的決策后，行為會受到其他人的影響。
傳統(tǒng)經(jīng)濟學角度來看，單個微觀主體的行為決策本身對整體的宏觀政策不會產(chǎn)生多大的影響，但是在當今社會中，信息量大、傳播速度快、受眾面廣，使得羊群行為的具有規(guī)模化的效應，而單個微觀主體的行為決策正是經(jīng)過羊群行為效應的擴大化進而對宏觀政策的整體產(chǎn)生了不可忽視的抵消作用。
行為經(jīng)濟學角度看房地產(chǎn)的投資需求。
（一）心理賬戶對房地產(chǎn)投資需求的影響。
1.人們根據(jù)資金的來源、資金的所在和資金的用途等因素的不同對資金進行歸類，這種現(xiàn)象被稱為“心理賬戶”。傳統(tǒng)的經(jīng)濟學理論假定資金是具有替代性的，也就是說所有資金都是等價的，事實上，在人們眼中資金通常不是那樣可以替代，1000元彩票帶來獎金和1000元的工資收入是有區(qū)別的。人們會傾向于把他們的投資武斷地分配到單獨的心理賬戶中，并根據(jù)投資所在的賬戶分別作出決策。這也導致了心理賬戶另外一個重要的特征，即狹隘的框定效應，即人們會在面對個人投資時會與之前的投資行為和結(jié)果分離，而不會綜合之前的投資結(jié)果來評估是否值得再次投入。
2.由于有限理性的前提及心理賬戶的存在，這類投資者通常會將自己的收入分在三個不同的賬戶，在圖形上表現(xiàn)為三個不同的曲線。由于曲線狀態(tài)的不同導致有不同的投資收益，再根據(jù)這一點來決定自己的收入應該如何分配。
（二）短期損失厭惡對房地產(chǎn)投資需求的影響。
1.期望理論的重要發(fā)現(xiàn)之一是人們在面對收益和損失的決策時表現(xiàn)出不對稱性。kahncman和tver-sky的實驗得出的結(jié)論是：人們并非厭惡風險，當他們認為合適時，他們會選擇賭上一把，但如果不是厭惡風險又是什么？他們認為，人們的動機主要是躲避損失，而不是那么厭惡不確定性，人們厭惡的是損失，損失總顯得比收獲更突出、感受更強烈。損失厭惡（lossaversion）是指人們面對同樣數(shù)量的損失帶來的負效用為同量收益的正效用的2.5倍。期望理論認為，損失厭惡反映了人們的風險偏好并不是一致的，當涉及的是收益時，人們表現(xiàn)為風險厭惡；當涉及的是損失時，人們則表現(xiàn)為風險尋求。
2.我們發(fā)現(xiàn)在房屋價格上漲中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我們預期控制房價上漲或房價下跌將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資者拋售房產(chǎn)的局面，從而使房地產(chǎn)市場回歸理性區(qū)間。但從短視損失厭惡理論的闡述中，我們知道人們普遍厭惡遭受損失。相對于收益，人們對損失更加敏感。人們常常感到放棄某一物品所遭受的效用上的損失量，大于獲得同一物品所得到的效用上的增加量。這就可以解釋在房產(chǎn)價格預期下跌或已經(jīng)下跌后房地產(chǎn)投資者將如何選擇要價以及是否接受某個出價。
在繁榮期過后，當房產(chǎn)價格下降時，或預期未來房產(chǎn)價格下降時，特別當房產(chǎn)的市場價值將低于當前房產(chǎn)投資者為其所支付的價格，損失厭惡將導致房地產(chǎn)投資者決定通過一個高于無損失情況下的保留價格來減少損失，這樣設(shè)定的要價就會較高，在市場上待售的時間也將延長，而最終達到的成交價格也就相對較高。
同時，面臨較小損失或是已有一定收益的房地產(chǎn)投資者在對要價的邊際上所提高的幅度要比在面臨較大損失時高出很多。從而即便在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行的風險，許多房地產(chǎn)投資者傾向于在市場上觀望，并使要價保持在期望的售房價格之上，最終將無法做成任何交易，使房產(chǎn)的成交量大幅下降，房產(chǎn)價格也不會有較大的波動。這說明了在損失厭惡的情況下，房地產(chǎn)投資者的售房保留價格比購房者的保留價格更缺乏向下的彈性。
（三）時間偏好對房地產(chǎn)投資需求的`影響。
1.傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為效用是隨著時間的變化而以指數(shù)的方式來貼現(xiàn)的。這就意味著人們的偏好在時間變量上應該是一致的，無論何時，人們對效用的權(quán)衡都應該是相同的。事實上，關(guān)于時間跨度的研究至今都未能表明時間偏好在時間上具有穩(wěn)定性，而且在對待不同的事物上，時間的貼現(xiàn)率也明顯不同。甚至是同一事物，人們也會傾向于推遲執(zhí)行馬上需要投入而報酬滯后的任務，熱衷于能夠立即帶來報酬而投入滯后的任務。loewenstein曾提出，對于時間偏好，應分為三部分動機：一是沖動性，即個人不經(jīng)過思考，無計劃地行動的傾向；二是強制性，即制訂計劃并遵守計劃的傾向性；三是抑制性，即欲望和情緒會觸發(fā)沖動的行為，抑制這些自動的或“條件反射”的反應的能力。
2.由于我國目前處于經(jīng)濟高速增長期間，通貨膨脹較快，貧富差距較大，人們對未來生活的不確定性增加，隨之之后的結(jié)果就是自己在權(quán)衡不同時間內(nèi)的成本和收益的情況下，更注重近期效益，注重短期投機而不是長期投資。房地產(chǎn)市場的火爆體現(xiàn)出在宏觀經(jīng)濟不確定的形勢下，人們更多傾向于投資不動產(chǎn)，一方面是因為房地產(chǎn)市場投資回報率過高，帶來豐厚的短期收益，不斷吸引更多投資者進入該市場，另一方面心理賬戶的存在人們開始確認了房地產(chǎn)投資曲線，從而在整體經(jīng)濟環(huán)境的大背景下，隨著時間的推延，人們降低了對房地產(chǎn)投資收益的時間貼現(xiàn)率，更加注重房地產(chǎn)短期回報。
四、結(jié)語。
從目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的手段來看，正是通過行政與經(jīng)濟手段相結(jié)合，一方面通過行政手段打擊投資者不理性的投資行為，降低他們的非理性預期，從而改變對房地產(chǎn)投資的曲線，同時彌補了經(jīng)濟手段的時滯性的缺陷；另一方面通過經(jīng)濟手段積極改變房地產(chǎn)市場供給與需要嚴重不平衡的情況，通過公租房、廉租房的建設(shè)增加房地產(chǎn)市場的供給，同時積極提高居民收入，縮減貧富差距，從而使房地產(chǎn)市場可以真正健康穩(wěn)定地發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇二
一、我國海洋環(huán)境現(xiàn)狀二十世紀九十年代中期以來,我國海洋環(huán)境狀況主要表現(xiàn)為:人海污染物質(zhì)顯著增加,河口、海灣和近岸海區(qū)污染嚴重,環(huán)境質(zhì)量逐年退化:近海污染范圍不斷擴大,石油、氮、磷等營養(yǎng)鹽類污染明顯:海域海水富營養(yǎng)化明顯加重,赤潮、溢油、違章傾倒等污損事件頻頻發(fā)生;外海水質(zhì)基本良好,重金屬污染得到較好控制,油污染重點向南部海區(qū)轉(zhuǎn)移,營養(yǎng)鹽和有機污染呈逐漸上升趨勢,突發(fā)性污染事件頻率加大,慢性危害日益顯露,海洋自然和生態(tài)破壞加劇,海洋環(huán)境污染主要來自陸源排污,無序、無度地開發(fā)是自然與生態(tài)破壞的`根本原因.
作者：楊得前作者單位：湛江海洋大學經(jīng)管學院,524088刊名：北京水產(chǎn)英文刊名：journalofbeijingfisheries年，卷(期)：“”(6)分類號：f4關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇三
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預期的經(jīng)濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產(chǎn)在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關(guān)費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關(guān)費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設(shè)施裝備費用與機械技術(shù)費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設(shè)施費用及其他支出費用。
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設(shè)施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設(shè)費用、園林綠化費用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費用，此外，學校、醫(yī)院及商店等生活公共服務設(shè)施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學合理的目標成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標制定這一過程中，設(shè)計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設(shè)計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關(guān)責任單位及人員的工作積極性。
構(gòu)建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構(gòu)，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財務統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結(jié)束語。
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經(jīng)濟浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇四
關(guān)注理論體系建設(shè)，就是為學科發(fā)展服務。高等教育經(jīng)濟學作為教育經(jīng)濟學發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物其理論體系依然處于構(gòu)建之中，一系列體系構(gòu)建的問題擺在了我們面前。我國高等教育經(jīng)濟學發(fā)展至今本學科理論體系構(gòu)成現(xiàn)狀如何？每個研究領(lǐng)域在整個學科體系結(jié)構(gòu)中的地位如何？如何建構(gòu)一個合理的理論體系？這些都是我國高等教育經(jīng)濟學理論體系建設(shè)過程中亟待解決的問題我國高等教育經(jīng)濟學從教育經(jīng)濟學的母體中分離出來后經(jīng)過眾多學者的不斷探索，其理論體系的構(gòu)建己經(jīng)初具規(guī)模，并繼續(xù)不斷豐富和深化，為本文對其進行統(tǒng)計研究奠定了基礎(chǔ)。但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)目前我國高等教育經(jīng)濟學理論體系還不夠成熟，有待于進一步完善，對目前我國高等教育經(jīng)濟學理論體系的現(xiàn)狀進行審視與分柝有利于學科的進一步發(fā)展。
我國教育經(jīng)濟學與高等教育經(jīng)濟學理論體系結(jié)構(gòu)的比較，教育經(jīng)濟學研究的領(lǐng)域和高等教育經(jīng)濟學研究的領(lǐng)域不盡相同。教育經(jīng)濟學的學科體系應該涵蓋更為一般、廣泛的問題它的研究對象應該存在于教育的一般領(lǐng)域不僅包括高等教育中存在的問題，普通教育、成人教育、民辦教育都脫離不開它的疆域。而高等教育經(jīng)濟學是教育經(jīng)濟學科的一個特殊領(lǐng)域或分支領(lǐng)域使教育經(jīng)濟學的支流主要研究高等教育活動中存在的經(jīng)濟問題。二者既有區(qū)別又有聯(lián)系。筆者對目前國內(nèi)外較有代表性的32部著作(國外9部我國23部)中的各基本內(nèi)容進行統(tǒng)計分柝計算它們在教育經(jīng)濟學體系中所占的比例，得出教育經(jīng)濟學理論體系的邏輯框架，并對其中5部以“高等教育經(jīng)濟學”為名的著作所反映的理論體系的主要內(nèi)容進行統(tǒng)計分柝與教育經(jīng)濟學的體系結(jié)構(gòu)進行對比，希望發(fā)現(xiàn)目前教育經(jīng)濟學與高等教育經(jīng)濟學在理論體系結(jié)構(gòu)上的異同點，以教育經(jīng)濟學體系結(jié)構(gòu)為鑒，尋找高等教育經(jīng)學體系中有待完善的地方。
1.我國高等教育經(jīng)濟學與教育經(jīng)濟學理論體系的比較。
從他們的理論框架中我們可以發(fā)現(xiàn)高等教育經(jīng)濟學的研究領(lǐng)域既與教育經(jīng)濟學有重合的領(lǐng)域又有自己獨特的研究范疇。將上表高等教育經(jīng)濟學的研究領(lǐng)域按比例大小排列：投資理論、概述、教育與社會經(jīng)濟的關(guān)系、供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、成本一收益理論、籌資收費問題、產(chǎn)業(yè)理論、后勤管理研究、學生就業(yè)問題研究及產(chǎn)學研研究。我們進行對比發(fā)現(xiàn)，教育經(jīng)濟學將關(guān)系到學科理論體系建設(shè)的“元研究”放到了重要位置(該內(nèi)容在所有著作中占到了81.5%，在我國著作中占到947%)而我國高等教育經(jīng)濟學對這部分內(nèi)容卻關(guān)注甚少，這也反映出我國教育經(jīng)濟學在學科體系建構(gòu)過程中具有明顯的學科指向性，而高等教育經(jīng)濟學卻以問題研究的思路來構(gòu)建理論體系缺乏對“元研究’的思考其理論體系還不成熟和不完善。高等教育經(jīng)濟學理論將教育投資問題不約而同地放在了重要位置，而教育與經(jīng)濟的關(guān)系、供求關(guān)系理論、成本一收益理論、籌資等問題也引起了足夠的重視，這些在教育經(jīng)濟學范疇內(nèi)也是重要內(nèi)容。
高等教育經(jīng)濟學不同于教育經(jīng)濟學的研究范疇主要表現(xiàn)在高等教育產(chǎn)業(yè)研究、后勤管理研究、學生就業(yè)問題探討以及產(chǎn)學研研究等充分體現(xiàn)出高等教育經(jīng)濟學不同于教育經(jīng)濟學的獨特研究領(lǐng)域，顯示了高等教育的特點。同時我們也注意到我國高等教育經(jīng)濟學主要以問題研究為主各著作的理論體系也主要從問題研究出發(fā)進行構(gòu)建，即使其中遵循了學科構(gòu)建的規(guī)范，其要素也不完整，由此可見我國高等教育經(jīng)濟學作為一門學科的理論體系還不夠規(guī)范與完善。
2.我國高等教育經(jīng)濟學與國外高等教育經(jīng)濟學理論體系的比較。
(二)理論體系結(jié)構(gòu)的分類。
縱觀我國學科發(fā)展從宏觀上來說，我國目前著作中所反映出的學科理論體系大致可以分為兩類：
1.經(jīng)典型或傳統(tǒng)型.
經(jīng)典性或傳統(tǒng)型的體系主要是指在學科發(fā)展一開始在借鑒前蘇聯(lián)學科體系的基礎(chǔ)上所形成的具有中國特色的理論體系。這種體系由學科最基本的一些研究領(lǐng)域構(gòu)成能夠較為全面的學科研究的各個方面一個明顯的特點就是讀者通過對它的學習可以對該領(lǐng)域的基本范圍和基本問題有一個全面了觶但是這種體系結(jié)構(gòu)下一般不會對問題研究的太過深入常常是一些概述性或常識性的探討，研究方法也較為傳統(tǒng)和規(guī)范。我國大部分著作都屬于這種類型。
2個性型或?qū)Ｖ?
這種類型的體系的主要特點是體系完全不或不完全按照傳統(tǒng)型體系進行構(gòu)建而是作者根據(jù)自身的研究興趣或研究優(yōu)勢對學科某一(些)領(lǐng)域或某一(些)方面以獨特的研究角度和研究方法來對問題進行細致和深入地研究，得出一些有創(chuàng)新性的結(jié)論形成富有個性化的體系結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的作品常以專著的形式出版，其體系結(jié)構(gòu)的個性化特征極為明顯。如張萬朋的《高等教育經(jīng)濟學》，主要對高等教育產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟規(guī)制、產(chǎn)業(yè)融資、后勤社會化和高等教育投資問題進行探討。
1以西方人力資本理論為理論基礎(chǔ)強調(diào)中國特色。
我國的高等教育經(jīng)濟學起步較晚，這便有了借鑒國際先進理論的機會。在學科理論體系構(gòu)建之初我國高等教育經(jīng)濟學就吸收了西方人力資本理論的合理內(nèi)核，探討我國高等教育與經(jīng)濟的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益問題、教育投資和經(jīng)費等問題。同時，在理論構(gòu)建上并非生搬硬套，而是運用人力資本理論來解決我國面臨的實際問題。特別是在社會主義市場經(jīng)濟體制下，我國高等教育乘市場浪潮參與市場運行機制，由此產(chǎn)生了一系列現(xiàn)實問題。在這樣的大背景下，我國高等教育經(jīng)濟研究以理論為本，放眼實際對許多高等教育領(lǐng)域中顯現(xiàn)的重大問題進行探索，如高等教育的產(chǎn)業(yè)問題、高等教育產(chǎn)品的屬性問題、產(chǎn)學研研究、產(chǎn)權(quán)制度研究、后勤管理研究、學生就業(yè)問題等等。這些內(nèi)容既豐富了理論體系擴展了研究內(nèi)容，又顯示了中國的特色。
2以問題研究為主注重解決現(xiàn)實問題^。
由于西方教育經(jīng)濟學理論體系的構(gòu)建是以問題研究為思路的。我國在借鑒西方理論來構(gòu)建自己的理論體系時不可避免地帶有明顯的以問題研究為主的特點。我國高等教育經(jīng)濟學主要研究領(lǐng)域我們可以發(fā)現(xiàn)其理論體系的邏輯結(jié)構(gòu)不夠嚴密，缺乏一個貫穿整個理論體系的主線，即邏輯起點，理論體系的結(jié)構(gòu)總體上是問題式的。我國的'高等教育經(jīng)濟學理論體系可以分為兩大部分，一部分是以高等教育經(jīng)濟學概述、高等教育與社會經(jīng)濟的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益理論和高等教育投資理論為主要研究內(nèi)容的傳統(tǒng)理論部分；一部分是以后勤管理理論、產(chǎn)學研研究、學生就業(yè)研究、籌資收費問題研究甚至包括產(chǎn)權(quán)制度研究、高等教育產(chǎn)業(yè)理論研究等問題理論部分。問題研究成為我國高等教育經(jīng)濟學研究的重頭戲也說明我國高等教育經(jīng)濟學理論體系的現(xiàn)實指向性。
3強調(diào)與社會的外部聯(lián)系，突出社會服務功能^。
高等教育區(qū)別于普通教育的一個明顯特征就是社會服務功能。高等教育經(jīng)濟學作為研究高等教育領(lǐng)域的經(jīng)濟現(xiàn)象和規(guī)律的學科，必然會將高等教育的這一功能作為研究的重點。如高等教育資金籌措、學生就業(yè)問題、產(chǎn)學研研究、后勤社會化、高等教育的規(guī)模效益和區(qū)域經(jīng)濟問題都是高等教育經(jīng)濟學特有的研究內(nèi)容，體現(xiàn)了高等教育經(jīng)濟學的“高等’性注重從高等教育的社會服務功能、科研功能的角度來探索高等教育經(jīng)濟理論。另一方面，高等教育經(jīng)濟學的研究成果是直接為高等教育和社會服務的，正是由于高等教育經(jīng)濟學具有明確的社會指向使得研究獲得的所有結(jié)論和成果可以直接為社會服務，為高等教育的運行服務。
4研究方法注重實證兼用規(guī)范分析。
注重實證研究和規(guī)范分析是高等教育研究的一個明顯特點。高等教育經(jīng)濟學中有相當一部分內(nèi)容運用實證研究的方法來驗證問題，明確事實。從大的范圍來說主要有：高等教育對經(jīng)濟發(fā)展的作甩高等教育投資的經(jīng)濟效益問題(包括高等教育規(guī)模效益現(xiàn)象研究、資源合理配置問題等）高等教育經(jīng)費籌資多渠道的可能性、教育投資的合理比例、負擔與補償、成本與效益。在實證研究的具體方法中，我國高等教育經(jīng)濟學主要采取調(diào)查統(tǒng)計、量化研究、數(shù)理模型、經(jīng)濟學模型等多種方式。高等教育經(jīng)濟學的另一部分屬于規(guī)范研究的范疇他們涉及道德規(guī)范、價值判斷等問題。主要有：高等教育的性質(zhì)、高等教育的運行機制、財政資助問題、公平與效率問題等實證研究和規(guī)范研究在各自適合的領(lǐng)域發(fā)揮著積極的作用，但是在許多情況下，二者的融合所獲得的結(jié)論優(yōu)于單獨使用其中的一種。我們應該走實證研究與規(guī)范研究相結(jié)合的道路，彼此補充，互為支撐，更加有利于學科理論建設(shè)。
三、主要存在問題及展望。
(一)理論體系亟待邏輯化。
1.邏輯起點的確定。
每一門科學都有特定的理論體系而每一種體系都應該有各自的邏輯起點，它在學科體系的建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用。一般認為構(gòu)建學科理論體系首先應當確定邏輯起點借助邏輯推導，從抽象上升到具體，構(gòu)成嚴謹?shù)倪壿嬒到y(tǒng)。我國的高等教育經(jīng)濟學研究傾向于問題研究其理論體系不嚴密也不完善，并且缺乏學科理論體系的邏輯起點。筆者認為，高等教育經(jīng)濟學的邏輯起點應該是教育服務。無論是從邏輯學中隊邏輯起點的規(guī)定性還是從高等教育經(jīng)濟學理論體系的構(gòu)建思路來看，將教育服務作為高等教育經(jīng)濟學的邏輯起點都具有科學性值得我們進一步探索。
2概念體系的重構(gòu)。
可以說一門學科的理論體系成熟與否，其核心是概念體系的建構(gòu)是否科學，概念體系是理論體系的核心?？偨Y(jié)高等教育經(jīng)濟學的基本概念發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的基本概念體系存在不完整、邏輯層次不明顯的特點。因此應該從對概念體系的現(xiàn)狀研究出發(fā)剖析目前概念體系存在的問題。筆者觀點從“高等教育服務”這一邏輯起點出發(fā)明確高等教育服務存在的環(huán)境及運行機制理順基本概念之間的邏輯性和層次性，構(gòu)建科學的概念體系.
3理論體系的重建。
理論體系應該具有嚴密的邏輯范疇，它是通過作者的認識邏輯而展開。概念是基于人們對現(xiàn)實事物的理性認識而產(chǎn)生的抽象要素，概念與概念之間的層次遞進關(guān)系構(gòu)成了概念體系的邏輯，沿著這種邏輯對理論內(nèi)容的展開就構(gòu)成了理論體系的邏輯正是基于這樣一種邏輯行程對現(xiàn)有的理論體系進行重構(gòu)以凸顯理論體系的整體性、系統(tǒng)性和邏輯性.
(二)研究視角多樣化。
目前，我國高等教育經(jīng)濟學的研究視角主要集中在經(jīng)濟學、教育學的范疇當中，具有一定的局限丨性科學、成熟的理論體系應該以系統(tǒng)性和邏輯性為其重要標志，因此，理論體系的建構(gòu)需要有系統(tǒng)論的觀點和邏輯性的視角。將高等教育作為一個系統(tǒng)探討高等教育與社會系統(tǒng)環(huán)境特別是經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生聯(lián)系時產(chǎn)生的現(xiàn)象問題和理論問題，對該學科研究傳統(tǒng)所累積的龐大理論知識進行合理的重建，運用系統(tǒng)化的方法把己經(jīng)獲得的各種理論知識——現(xiàn)象、概念和原理構(gòu)成一個科學的理論系統(tǒng).
科學的理論體系都應有嚴密的邏輯性。它們都應當是采用一定的邏輯方法，按照邏輯的必然聯(lián)系組成的嚴密系統(tǒng)。愛因斯坦曾對理論體系的概念邏輯進行論述。他說“在發(fā)展的第一階段，科學并不包含別的任何東西。我們的日常思維大致是適合這個水平的。但這種情況不能滿足真正有科學頭腦的人因為這樣得到的全部概念和關(guān)系完全沒有邏輯的統(tǒng)一性。為了彌補這個缺陷人們創(chuàng)造出一個包含數(shù)目較少的概念和關(guān)系的體系在這個體系中，'第一層’的原始概念和原始關(guān)系作為邏輯上的導出概念和到處關(guān)系而保留下來，這個新的'第二級體系’由于具有自己的基本概念(第二層的概念）而有了較高的邏輯統(tǒng)一性。對邏輯統(tǒng)一性的進一步追求使我們到達了'第三級體系這種過程如此繼續(xù)下去，一直到我們得到了這樣一個體系：它具有可想象的最大的統(tǒng)一性和最少的邏輯基礎(chǔ)概念，而這個體系同那些由我們的感官所作的觀察仍然是相容的。
(三）研究領(lǐng)域豐富化。
1.加強微觀領(lǐng)域研究。高等教育經(jīng)濟學從研究層次來看，應該從包括宏觀、中觀和微觀三個層次進行構(gòu)建，并結(jié)合實際問題完善理論體系；但從分析結(jié)果來看，目前我國高等教育經(jīng)濟學的理論框架主要以宏觀和中觀領(lǐng)域的教育經(jīng)濟問題研究為主，而對教育經(jīng)濟學的微觀領(lǐng)域仍然缺乏研究興趣，特別是教育內(nèi)部的經(jīng)濟問題如學校、班級教育中顯現(xiàn)的一系列經(jīng)濟現(xiàn)象關(guān)注較少。
2重視主體研究。從上文分析我們還可以明顯發(fā)現(xiàn)，我國高等教育經(jīng)濟學發(fā)展至今，主要集中在對教育的客體研究上，而對教育主體即人所引發(fā)的經(jīng)濟問題的研究力度不夠。一些教育經(jīng)濟學著作己經(jīng)注意了對教育者即教師問題的研究和探索，但受教育者即學生在參與教育活動中所產(chǎn)生的經(jīng)濟問題還沒有引起足夠的重視即使有學者關(guān)注也是勢單力薄，沒有形成一股整體力量來推動其發(fā)展。論文也會從人的角度提出這一現(xiàn)實問題，引起學者們的注意。
3.吸收話語體系中的成熟理論納入到理論體系中來.我國高等教育經(jīng)濟學學者的許多探索在話語體系中己經(jīng)掀起了研究熱潮并且取得了豐碩的成果但這些內(nèi)容卻至今還沒有納入到理論體系中來是理論體系的發(fā)展與話語體系發(fā)展相脫節(jié)。如教育產(chǎn)權(quán)問題、高等教育的制度研究、高等教育運行機制、教育融資問題研究等在話語發(fā)展的舞臺上綻放了動人的光彩盡快將這些研究成果納入到理論體系中來無疑對完善教育經(jīng)濟學學科的理論框架具有積極的意義。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇五
在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎(chǔ)上，進一步對加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。
0.引言。
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場特有的，例如住房獎券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場當中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析。
1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型從不同角度為出發(fā)點，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉(zhuǎn)移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉(zhuǎn)移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風險轉(zhuǎn)移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉(zhuǎn)移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動性變強，也可以使金融機構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機會，比如對股權(quán)融資進行分享等。
1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點。
在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進而在原有產(chǎn)品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。
目前，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟發(fā)展中由經(jīng)濟體系內(nèi)部力量發(fā)動的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現(xiàn)重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經(jīng)營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)強的創(chuàng)新人才。
2.2加強引導和監(jiān)管力度。
一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據(jù)，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術(shù)主導型創(chuàng)新。
目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術(shù)主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度。
現(xiàn)狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當?shù)母偁幮袨?，再加上中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及中國建設(shè)銀行這四大國有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場的局面，因此對房地產(chǎn)金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構(gòu)均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對金融機構(gòu)種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產(chǎn)金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機。
三、結(jié)語。
通過本課題的探究，認識到加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對房地產(chǎn)金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導型創(chuàng)新及加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現(xiàn)國情充分聯(lián)系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實現(xiàn)創(chuàng)新，進一步為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
[4]周學東.論當前金融研究工作需要關(guān)注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇六
摘要：經(jīng)濟日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策，為促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：財政稅收政策；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟；影響；對策。
一、前言。
作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，促進國家經(jīng)濟增長，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟稅收政策，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響。
（一）財政稅收政策有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)消費理性化以及科學化。
從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控作用，不斷細化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟有效調(diào)節(jié)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策。
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟會受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴格相關(guān)稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度。
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟收入能力來進行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關(guān)稅務管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評稅結(jié)構(gòu)制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策。
（一）保證房地產(chǎn)市場供應量充足。
從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產(chǎn)市場供應量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產(chǎn)供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)。
作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。
（三）實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待。
由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進行判定?？傊枰Y(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結(jié)束語。
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預期來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展宏觀調(diào)控，進而促使其能夠有效認識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。
參考文獻：
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇七
前言：在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是任何一個國家國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容。它的發(fā)展是推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動城市發(fā)展的重要支撐力量。因此，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展具有穩(wěn)定長遠的影響。我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、市場的大起大落也都與政府的經(jīng)濟發(fā)展政策和宏觀調(diào)控政策有著密不可分的聯(lián)系。我將從分析房地產(chǎn)商品的供給需求特點出發(fā)，談談政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段及其效果。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場供需分析政府調(diào)控的內(nèi)容政府調(diào)控的效果。
我國住房制度改革后，政府已經(jīng)基本退出了房地產(chǎn)供給市場，改由房地產(chǎn)商根據(jù)市場行情來決定房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給影響因素主要有：土地供給、開發(fā)資金、房地產(chǎn)價格以及預期。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，動輒占用幾千萬甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時間。開發(fā)商不可能單憑自己的資金進行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)。因此，信貸成本的高低、貸款數(shù)量的多少、資金的來源直接決定了他們的開發(fā)能力，進而影響到房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)價格是影響供給的重要因素，房地產(chǎn)價格越高，房地產(chǎn)商供給的積極性越大；房地產(chǎn)價格越低，房地產(chǎn)商供給的積極性越小。房地產(chǎn)商供給量的變化會受到價格預期和產(chǎn)業(yè)政策預期效果的影響。例如，當房地產(chǎn)商預期房價上漲，需求增多時，他們加快房地產(chǎn)的開發(fā)和新項目的投資；當預期產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)生變化時，也會酌情進行供給量的調(diào)整。
從我國目前的房地產(chǎn)市場情況來看，將房地產(chǎn)商品的需求區(qū)分為自住消費需求和購房投資需求。自住消費需求指消費者購房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產(chǎn)出售或者出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產(chǎn)價格以及預期。消費需求一般只考慮購房時一次交易成本及貸款的利息成本，對資金占用時間的長短不太敏感，且需求比較穩(wěn)定；投資需求除了考慮購房時的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩(wěn)定，起伏較大。
二政府的調(diào)控的內(nèi)容。
土地使用的整治。超額供地探索出讓方式，國土部此前宣布的供地計劃將今年土地供應總量提高到18萬公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達到77%，單中小套型商品房供地計劃就已經(jīng)超過了去年全年土地出讓總量。而保障房供應量更是超出了國務院要求總量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
盡管國家對土地供給進行了嚴格的控制，但是房地產(chǎn)商購置土地的面積以及完成開發(fā)土地面積還是在波動中上升。盡管政府調(diào)控土地供給的初衷是好的，法律法規(guī)的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時的，但這也加劇了房地產(chǎn)商“土地越來越難獲得”的預期，于是在法律法規(guī)制定修訂的過程中，房地產(chǎn)商加快對“有爭議的土地”的開發(fā)，地產(chǎn)投機、尋租行為異?；钴S，大量購置并囤積土地以備后用，以至于房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了“調(diào)控力度越大，房地產(chǎn)商供給的愿望越強烈，地產(chǎn)投機的活動越活躍”的異常情況。
2調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。
政府調(diào)控住房供給結(jié)構(gòu)的政策主要體現(xiàn)為：控制和限制豪華住宅的開發(fā)比例，鼓勵和要求經(jīng)濟適用房和普通居住房的開發(fā)。從實際操作的政策來看，政府雖然明確表達了“控制和限制豪華住宅的開發(fā)”的意愿，但是由于豪華住宅的真實需求無法得知，這種調(diào)控意愿只能通過行政命令來模糊化控制，而無法通過制定法律法規(guī)來實現(xiàn)。行政命令與法律法規(guī)相比，具有明顯的持續(xù)時間短和由于執(zhí)行者理解不同造成執(zhí)行力度不同的缺點，而豪華住宅的開發(fā)能夠彰顯房地產(chǎn)商實力并帶來高額的利潤，所以在實際上調(diào)控過程中，全國各地開發(fā)豪華住宅的態(tài)勢并沒有明顯緩解。
3金融方面。
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，房地產(chǎn)商一般不可能單憑自己的資金來進行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)，因此銀行貸款成為調(diào)控房地產(chǎn)供給的重要工具。我國在近年來的宏觀調(diào)控中也非常注重運用此手段。調(diào)控主要從兩方面進行：一方面是中國人民銀行提高銀行準備金率和貸款利率來收縮銀根；另一方面主要是政府出臺行政命令控制貸款規(guī)模。因為運用金融政策調(diào)控，特別是運用提高銀行準備金率的手段進行調(diào)控時，不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的銀根，對市場經(jīng)濟的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產(chǎn)貸款利率會增加開發(fā)成本，但是在房價急速攀升的情況下，房地產(chǎn)商對貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開發(fā)商后期資金的來源還可以通過“賣樓花”、“排號費”、“首付款”等手段得到補充。
高房價地區(qū)三套房停貸，此前金融機構(gòu)對房貸所作出的最嚴厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍?！皣畻l”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴控在30%以上，二套房首付比例更達到50%以上。同時，要求對商品房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，根據(jù)風險狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。針對開發(fā)商，對存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
三政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果。
產(chǎn)商的高度關(guān)注。消費者關(guān)注的是房價能否回歸理性；房地產(chǎn)開發(fā)商卻擔心連續(xù)的政策調(diào)控會給房地產(chǎn)市場帶來較大影響。
1消費者：盼降怕漲猶豫觀望。
此次調(diào)控讓消費者喜憂參半，喜的是他們認為提高二套房首付比例，對限制炒房和投資為目的的房地產(chǎn)交易應該有較大作用，可以有效遏制房地產(chǎn)惡性炒作。有的消費者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房價上漲，使房價在一定程度上有理性回歸，這樣他們買房就沒那么困難了。憂的是房價萬一不降反升該怎么辦。而對于那些想換房的人來說，同樣是疑慮重重，他們希望房價能有所下降，但是隨著二套房首付比例的提高，本來想換房改善居住條件的愿望就無法在近期實現(xiàn)了。
2開發(fā)商：影響銷售但房價不會大幅下跌。
國家此次的重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場，旨在抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給，抑制房價不斷惡性上漲，穩(wěn)定市場。那么此次調(diào)控會對我市房地產(chǎn)市場帶來什么影響呢?一些業(yè)內(nèi)人士認為，此次政策調(diào)控，如果各方都能認真執(zhí)行國家政策，就必然會造成房價下跌。那些改善型購房者占了房產(chǎn)消費者的相當大比例，他們要靠貸款買房，由于二套房首付的提高，就不得不擱置購房愿望；還沒買房的消費者也可能會預期房價會跌，就不會買房而進入觀望期，這必然會讓房地產(chǎn)市場銷售大幅下滑。政策如果長期不變，房地產(chǎn)開發(fā)商不收回一定量的資金，他們?nèi)绾芜\營？隨著成交量的逐步下滑，在中期時間內(nèi)房價趨于下行的可能性極大。但是下跌的幅度有多大，就比較難預測了。
四結(jié)論。
房地產(chǎn)市場的正常運行，不僅關(guān)系到廣大人民群眾的基本物質(zhì)要求是否得到有效滿足，對國民經(jīng)濟運行總體態(tài)勢更有重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展一方面能帶動和促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也可能成為泡沫經(jīng)濟的載體，給國民經(jīng)濟帶來極大的危害。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，其市場主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場的力量無法實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府適當干預和調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，責無旁貸。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題，加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還任重道遠。
參考文獻。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇八
從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應時代發(fā)展的需求，是當前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
（一）做好資金預算，促進資金良性運轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵?，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風險管理。
在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標準作出新的資金決策，從而調(diào)整預算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，對于這種風險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學化，專業(yè)化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)應定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應該制定明確的責任制度，業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務，有效的資金預算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇九
我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來的擔憂?？偟膩碚f，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。
我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。
我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設(shè)用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5省（市）房地產(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預期，應當重視預期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經(jīng)濟的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當?shù)亟?jīng)濟增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進而帶動當?shù)亟?jīng)濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟具有不良影響。
作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學區(qū)房的租金收益率平均而言比非學區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標有直接的聯(lián)系。為了達到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發(fā)揮政府主導、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達到75%之前進程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠遠高于當時的經(jīng)濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的未來預期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進地方經(jīng)濟發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當前的房地產(chǎn)調(diào)控應注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十
20xx年以來，金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對我國實體經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，進入了周期性調(diào)整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發(fā)展，我國住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風險也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風險防范與監(jiān)管等問題已經(jīng)成為當務之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會產(chǎn)生風險，次貸危機的爆發(fā)生動而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實風險，引起了金融界關(guān)于加強監(jiān)管的反思。
一、房地產(chǎn)金融對我國的影響。
自我國開始了對房地產(chǎn)市場的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對我國的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進步，已經(jīng)成為了帶動中國經(jīng)濟發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學者針對這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強我國經(jīng)濟繁榮，對抗外界經(jīng)濟干擾的必須手段之一。
二、當今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機。
1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進步，與世界經(jīng)濟體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。
2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進國外現(xiàn)有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應該結(jié)合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現(xiàn)狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導致房地產(chǎn)金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。
3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴謹?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。
三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議。
1.彌補房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟運營體系來應對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導致組織內(nèi)部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產(chǎn)事業(yè)的`發(fā)展與進步。
2.加大對房地產(chǎn)金融風險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風險控制，加強對房地產(chǎn)金融風險的探查能力，加強對房地產(chǎn)金融風險的控制能力，是當今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強風險管理的有效手段?，F(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關(guān)切實的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經(jīng)驗，并根據(jù)實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風險的發(fā)生幾率，增加對風險的掌控。
3.加強對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業(yè)務，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務是不明智的，負責任的態(tài)度是加強對這類機構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務指導。提示相關(guān)業(yè)務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務。
4.做出針對性的科學創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟動蕩、我國經(jīng)濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段?？茖W嚴謹?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經(jīng)濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。
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[責任編輯陳麗敏]。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十一
對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與發(fā)展。
我國經(jīng)濟的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經(jīng)濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的`影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標準，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
住房公積金能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進行管理，明確各部門的監(jiān)管責任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經(jīng)營狀況進行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十二
隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小?？茖W的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。
：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險。
一、引言。
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關(guān)鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
風險管理是經(jīng)濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的.經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關(guān)對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,20xx年第5期.
2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材稅法[m].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,20xx.
3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十三
在社會主義市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為其中不可或缺的一個重要組成部分，目前在我國國民經(jīng)濟中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實表明，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素以及規(guī)律性的分析，加強對房地產(chǎn)市場的科學判斷，有利于引導我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對解析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策的探討有其必要性。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，相關(guān)的影響因素相當多，必須要通過對這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的分析，進而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)波動因素進行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現(xiàn)作具體說明：
1、土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產(chǎn)市場，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進行市場交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的.開發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標主要內(nèi)容進行影響分析。
2、金融市場。房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對對房地產(chǎn)市場有著重大影響，在其運行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進行房地產(chǎn)的運作。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。
3、市場因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價格機制有著不可分離的關(guān)系。因為房地產(chǎn)的需求，必然會影響到房地產(chǎn)價格水平的波動，從而進一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行擴張。同時，商品房面積也是房地產(chǎn)消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產(chǎn)價格的走勢作出一個科學的預計。比如房未來房地價格預計下降，即使價格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會相應的減少，若是未來房地產(chǎn)價格上漲，即使價格出現(xiàn)升幅，但是對于房地產(chǎn)需求也會相應的增加。
4、政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時，這些政策因素也是國家和政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，通過這些政策措施，對房地產(chǎn)市場進行各方面的調(diào)控，進而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。
從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與宏觀經(jīng)濟的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的相對穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動的有效對策，具體包括以下幾點：
1、規(guī)范土地市場?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟波動，必須要規(guī)范土地市場的管理，具體可以從下方面人手：
首先，強化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標的市場化，減少行政干預，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強化政府的土地供給能力的同時，必須要進一步實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場的開放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場機制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應機制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。
2、調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長遠的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟下滑，抑制了經(jīng)濟發(fā)展，也應該采用有效的輔導方法和手段，堅持貫徹執(zhí)行。對于失控和不當?shù)慕?jīng)濟政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。
另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺相關(guān)的投資政策時，需要注意以下相關(guān)問題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責清晰、規(guī)避風險的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應，確保投資的合理化；（3）明確市場定位，重視市場調(diào)查，在明確市場需求的基礎(chǔ)上，使得市場投資更為理性化。
3、完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個創(chuàng)新環(huán)境。
總而言之，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素進行分析，不僅有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展及其運行規(guī)律的把握，而且通過對其發(fā)展異常波動的分析，制定出科學有效的針對性措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，有利更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟改革的步伐。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十四
房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的其中一種。那么何為工程項目建設(shè)，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務。房地產(chǎn)項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)項目相比于其它的建設(shè)項目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項目相關(guān)的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應的法規(guī)作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。
一個房地產(chǎn)項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應的費用必須用在相應的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標要求高。房地產(chǎn)項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質(zhì)量的要求也會格外地高。
如果項目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴重的后果。
這種嚴重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項目本身涉及的方面比較多，有一定的復雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項目的實施，需要有相應的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產(chǎn)項目的進行。
7.房地產(chǎn)項目的時間目標限定性非常強。由于房地產(chǎn)項目投入的資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。
如果項目不能按照預定的時間完成，產(chǎn)品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產(chǎn)項目無人購買的困境。
以上簡述了房地產(chǎn)項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y(jié)一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結(jié)束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應這個工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強度的多樣性。
在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點中提到，在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數(shù)量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性。
房地產(chǎn)項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。
這樣可以促進項目的'建設(shè)與項目的質(zhì)量把控。
（五）激勵的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質(zhì)的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓的具體性和針對性強。
房地產(chǎn)項目的人員培訓針對性比較強，負責不同工作內(nèi)容的人員會進行不同內(nèi)容的培訓，甚至具體到相對應的工作方法。
（七）管理的復雜性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經(jīng)理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時，我國建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達到了88.1%,其次設(shè)計研發(fā)人才也是達到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎(chǔ)工作急須加強。
經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設(shè)過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準備進行人力資源的建設(shè)，也不準備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結(jié)果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結(jié)果。
人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質(zhì)量、進度與成本等各個方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產(chǎn)項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產(chǎn)項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項目人力資源管理應有的模式。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十五
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是研究房地產(chǎn)市場運作規(guī)律及其與經(jīng)濟發(fā)展之間關(guān)系的學科。我在學習這門課程的過程中，對房地產(chǎn)經(jīng)濟學有了更深刻的理解和體會。下面我將就個人的心得體會，分享我對房地產(chǎn)經(jīng)濟學的認識和感悟。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的是一個關(guān)系到人們棲居、生產(chǎn)和生活的重要領(lǐng)域，具有重要的實踐意義。房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅是一個產(chǎn)業(yè)，更是一個龐大的經(jīng)濟體系，影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高。通過房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究，我們可以了解到房地產(chǎn)市場的運作規(guī)律，預測和應對市場變化，有針對性地制定政策，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
第三段：房地產(chǎn)供需關(guān)系的研究。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的一個重要內(nèi)容是房地產(chǎn)供需關(guān)系。房地產(chǎn)供需關(guān)系的變化會直接影響到房地產(chǎn)市場的價格和交易活動。通過對供需關(guān)系的研究，我們可以了解到何種因素會影響到房地產(chǎn)市場的供給和需求，并且可以通過政策調(diào)控以平衡供需關(guān)系。房地產(chǎn)市場的供給和需求的平衡是一個復雜而微妙的過程，需要考慮到各種因素如居民收入、人口流動、政策調(diào)控等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的另一個重要內(nèi)容是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是指房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)經(jīng)歷的上漲、下跌、繁榮和衰退的過程。通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究，我們可以了解到房地產(chǎn)市場的波動規(guī)律，預測和應對市場變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究對于政府決策者和從業(yè)人員來說都具有重要的指導意義，可以幫助他們做出合理的決策和規(guī)劃。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學不僅關(guān)注市場運行規(guī)律，還關(guān)注房地產(chǎn)市場對居民生活的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的一個重要目標就是如何通過房地產(chǎn)市場的規(guī)劃和管理，提高人民的居住條件和生活品質(zhì)。房地產(chǎn)市場的發(fā)展和穩(wěn)定對于居民的居住安全和生活質(zhì)量有著直接的關(guān)系，所以研究房地產(chǎn)經(jīng)濟學可以幫助我們更好地了解和解決相關(guān)問題。
結(jié)尾段：總結(jié)。
通過學習房地產(chǎn)經(jīng)濟學，我深刻認識到房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的重要性和復雜性。房地產(chǎn)經(jīng)濟學不僅僅是一個理論學科，更是直接關(guān)系到人們生產(chǎn)、生活和發(fā)展的重要領(lǐng)域。希望通過不斷深入學習和研究，能夠更好地應對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的新問題和挑戰(zhàn)，為促進經(jīng)濟發(fā)展和改善人民生活水平做出自己的貢獻。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇一
以來，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)價格大幅上漲。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第3個月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。
進入以來，自中央經(jīng)濟工作會議后，樓市調(diào)整政策頻出。二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、國四條、土地出讓金比例調(diào)高至50%、國十一條以及央行上調(diào)存款準備金率等為當前火熱的樓市注入了一劑良方。特別是209月30日由深圳率先推出的限制購房令，繼而蔓延至全國各大城市，對房地產(chǎn)投資更是帶來了極大的影響。統(tǒng)計顯示，年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3個百分點。全國商品房銷售面積10.43億平方米，增長10.1%，增幅回落超過30個百分點。商品房銷售額5.25萬億元，增長18.3%，增幅回落超過50個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，增長25.4%，增幅回落20個百分點左右。從同比數(shù)據(jù)看，4月份以后房價同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4個百分點。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，數(shù)據(jù)變動趨勢與同比數(shù)據(jù)變動趨勢具有大致相同特征，漲幅也呈逐步回落態(tài)勢。
二、行為經(jīng)濟學的主要觀點。
（一）什么是行為經(jīng)濟學。
行為經(jīng)濟學就是要從人的現(xiàn)實決策過程中出發(fā)，建立符合心理學事實的個體決策模型，以此來分析具體的經(jīng)濟行為和經(jīng)濟現(xiàn)象。它強調(diào)的是，經(jīng)濟學的假設(shè)前提必須和實際情況一致，通過大量的心理學實驗和現(xiàn)場實驗研究，對主流經(jīng)濟學家所堅守的公理化假設(shè)進行可復制的實驗，并在這些重復的實驗中尋找一些具有規(guī)律性的東西，接著用數(shù)學把規(guī)律表達出來，以便給經(jīng)濟學的演繹推理更為科學，也更具預測性的模型奠定基礎(chǔ)。
（二）行為經(jīng)濟學的發(fā)展。
傳統(tǒng)的行為經(jīng)濟學代表人物之一的herbertsi?mon通過對認知心理學的研究，提出了“有限理性”假說，該假說指出了經(jīng)濟活動當事人在決策時不僅面臨復雜環(huán)境的約束，而且還面臨自身認知能力的?約束，即使一個當事人能夠精確地計算每一次選擇的成本收益，也很難精確地作出選擇，因為當事人可能無法準確了解自己的偏好集合。
現(xiàn)代行為經(jīng)濟學抓住了經(jīng)濟學中的核心問題一對選擇的分析。20世紀70年代，kahncman和tver-sky通過大量的實驗證據(jù)表明，理性人的假設(shè)是不符合實際的生活事實的，與此同時，他們還提出了自己的效用函數(shù)一基于期望理論的價值函數(shù)和概率權(quán)重函數(shù)，這為行為經(jīng)濟學的發(fā)展提供了模型構(gòu)建的土壤。他們的理論概括主要有四點：
1.人們并不具備完全理性，人們生活的真正決策遵從啟發(fā)性原則，并受到框架效應等多重因素的影響，而這些因素最終都影響到人們的選擇。
2.價值函數(shù)被定義在相對某一個參照點的損失和收益水平上。這表明人們關(guān)心的更多是財富水平的變化，卻不是單純的絕對財富水平。
3.收益和損失函數(shù)都將呈現(xiàn)出遞減的敏感性。該特征與新古典中的邊際效用遞減規(guī)律相似。
4.損失厭惡的存在性。
（三）選擇行為經(jīng)濟學角度的意義。
由于行為經(jīng)濟學的前提是承認人的有限理性，因此對于現(xiàn)實生活中的一些有限理性現(xiàn)象給予了較好的解釋。其中之一則為羊群行為。從理論角度來說，羊群行為很難有相對精確的概念。一般來說，羊群行為是指人們的行為趨同，即人們在觀察到其他人的決策后，行為會受到其他人的影響。
傳統(tǒng)經(jīng)濟學角度來看，單個微觀主體的行為決策本身對整體的宏觀政策不會產(chǎn)生多大的影響，但是在當今社會中，信息量大、傳播速度快、受眾面廣，使得羊群行為的具有規(guī)模化的效應，而單個微觀主體的行為決策正是經(jīng)過羊群行為效應的擴大化進而對宏觀政策的整體產(chǎn)生了不可忽視的抵消作用。
行為經(jīng)濟學角度看房地產(chǎn)的投資需求。
（一）心理賬戶對房地產(chǎn)投資需求的影響。
1.人們根據(jù)資金的來源、資金的所在和資金的用途等因素的不同對資金進行歸類，這種現(xiàn)象被稱為“心理賬戶”。傳統(tǒng)的經(jīng)濟學理論假定資金是具有替代性的，也就是說所有資金都是等價的，事實上，在人們眼中資金通常不是那樣可以替代，1000元彩票帶來獎金和1000元的工資收入是有區(qū)別的。人們會傾向于把他們的投資武斷地分配到單獨的心理賬戶中，并根據(jù)投資所在的賬戶分別作出決策。這也導致了心理賬戶另外一個重要的特征，即狹隘的框定效應，即人們會在面對個人投資時會與之前的投資行為和結(jié)果分離，而不會綜合之前的投資結(jié)果來評估是否值得再次投入。
2.由于有限理性的前提及心理賬戶的存在，這類投資者通常會將自己的收入分在三個不同的賬戶，在圖形上表現(xiàn)為三個不同的曲線。由于曲線狀態(tài)的不同導致有不同的投資收益，再根據(jù)這一點來決定自己的收入應該如何分配。
（二）短期損失厭惡對房地產(chǎn)投資需求的影響。
1.期望理論的重要發(fā)現(xiàn)之一是人們在面對收益和損失的決策時表現(xiàn)出不對稱性。kahncman和tver-sky的實驗得出的結(jié)論是：人們并非厭惡風險，當他們認為合適時，他們會選擇賭上一把，但如果不是厭惡風險又是什么？他們認為，人們的動機主要是躲避損失，而不是那么厭惡不確定性，人們厭惡的是損失，損失總顯得比收獲更突出、感受更強烈。損失厭惡（lossaversion）是指人們面對同樣數(shù)量的損失帶來的負效用為同量收益的正效用的2.5倍。期望理論認為，損失厭惡反映了人們的風險偏好并不是一致的，當涉及的是收益時，人們表現(xiàn)為風險厭惡；當涉及的是損失時，人們則表現(xiàn)為風險尋求。
2.我們發(fā)現(xiàn)在房屋價格上漲中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我們預期控制房價上漲或房價下跌將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資者拋售房產(chǎn)的局面，從而使房地產(chǎn)市場回歸理性區(qū)間。但從短視損失厭惡理論的闡述中，我們知道人們普遍厭惡遭受損失。相對于收益，人們對損失更加敏感。人們常常感到放棄某一物品所遭受的效用上的損失量，大于獲得同一物品所得到的效用上的增加量。這就可以解釋在房產(chǎn)價格預期下跌或已經(jīng)下跌后房地產(chǎn)投資者將如何選擇要價以及是否接受某個出價。
在繁榮期過后，當房產(chǎn)價格下降時，或預期未來房產(chǎn)價格下降時，特別當房產(chǎn)的市場價值將低于當前房產(chǎn)投資者為其所支付的價格，損失厭惡將導致房地產(chǎn)投資者決定通過一個高于無損失情況下的保留價格來減少損失，這樣設(shè)定的要價就會較高，在市場上待售的時間也將延長，而最終達到的成交價格也就相對較高。
同時，面臨較小損失或是已有一定收益的房地產(chǎn)投資者在對要價的邊際上所提高的幅度要比在面臨較大損失時高出很多。從而即便在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行的風險，許多房地產(chǎn)投資者傾向于在市場上觀望，并使要價保持在期望的售房價格之上，最終將無法做成任何交易，使房產(chǎn)的成交量大幅下降，房產(chǎn)價格也不會有較大的波動。這說明了在損失厭惡的情況下，房地產(chǎn)投資者的售房保留價格比購房者的保留價格更缺乏向下的彈性。
（三）時間偏好對房地產(chǎn)投資需求的`影響。
1.傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為效用是隨著時間的變化而以指數(shù)的方式來貼現(xiàn)的。這就意味著人們的偏好在時間變量上應該是一致的，無論何時，人們對效用的權(quán)衡都應該是相同的。事實上，關(guān)于時間跨度的研究至今都未能表明時間偏好在時間上具有穩(wěn)定性，而且在對待不同的事物上，時間的貼現(xiàn)率也明顯不同。甚至是同一事物，人們也會傾向于推遲執(zhí)行馬上需要投入而報酬滯后的任務，熱衷于能夠立即帶來報酬而投入滯后的任務。loewenstein曾提出，對于時間偏好，應分為三部分動機：一是沖動性，即個人不經(jīng)過思考，無計劃地行動的傾向；二是強制性，即制訂計劃并遵守計劃的傾向性；三是抑制性，即欲望和情緒會觸發(fā)沖動的行為，抑制這些自動的或“條件反射”的反應的能力。
2.由于我國目前處于經(jīng)濟高速增長期間，通貨膨脹較快，貧富差距較大，人們對未來生活的不確定性增加，隨之之后的結(jié)果就是自己在權(quán)衡不同時間內(nèi)的成本和收益的情況下，更注重近期效益，注重短期投機而不是長期投資。房地產(chǎn)市場的火爆體現(xiàn)出在宏觀經(jīng)濟不確定的形勢下，人們更多傾向于投資不動產(chǎn)，一方面是因為房地產(chǎn)市場投資回報率過高，帶來豐厚的短期收益，不斷吸引更多投資者進入該市場，另一方面心理賬戶的存在人們開始確認了房地產(chǎn)投資曲線，從而在整體經(jīng)濟環(huán)境的大背景下，隨著時間的推延，人們降低了對房地產(chǎn)投資收益的時間貼現(xiàn)率，更加注重房地產(chǎn)短期回報。
四、結(jié)語。
從目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的手段來看，正是通過行政與經(jīng)濟手段相結(jié)合，一方面通過行政手段打擊投資者不理性的投資行為，降低他們的非理性預期，從而改變對房地產(chǎn)投資的曲線，同時彌補了經(jīng)濟手段的時滯性的缺陷；另一方面通過經(jīng)濟手段積極改變房地產(chǎn)市場供給與需要嚴重不平衡的情況，通過公租房、廉租房的建設(shè)增加房地產(chǎn)市場的供給，同時積極提高居民收入，縮減貧富差距，從而使房地產(chǎn)市場可以真正健康穩(wěn)定地發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇二
一、我國海洋環(huán)境現(xiàn)狀二十世紀九十年代中期以來,我國海洋環(huán)境狀況主要表現(xiàn)為:人海污染物質(zhì)顯著增加,河口、海灣和近岸海區(qū)污染嚴重,環(huán)境質(zhì)量逐年退化:近海污染范圍不斷擴大,石油、氮、磷等營養(yǎng)鹽類污染明顯:海域海水富營養(yǎng)化明顯加重,赤潮、溢油、違章傾倒等污損事件頻頻發(fā)生;外海水質(zhì)基本良好,重金屬污染得到較好控制,油污染重點向南部海區(qū)轉(zhuǎn)移,營養(yǎng)鹽和有機污染呈逐漸上升趨勢,突發(fā)性污染事件頻率加大,慢性危害日益顯露,海洋自然和生態(tài)破壞加劇,海洋環(huán)境污染主要來自陸源排污,無序、無度地開發(fā)是自然與生態(tài)破壞的`根本原因.
作者：楊得前作者單位：湛江海洋大學經(jīng)管學院,524088刊名：北京水產(chǎn)英文刊名：journalofbeijingfisheries年，卷(期)：“”(6)分類號：f4關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇三
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預期的經(jīng)濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產(chǎn)在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關(guān)費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關(guān)費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設(shè)施裝備費用與機械技術(shù)費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設(shè)施費用及其他支出費用。
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設(shè)施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設(shè)費用、園林綠化費用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費用，此外，學校、醫(yī)院及商店等生活公共服務設(shè)施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學合理的目標成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標制定這一過程中，設(shè)計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設(shè)計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關(guān)責任單位及人員的工作積極性。
構(gòu)建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構(gòu)，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財務統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結(jié)束語。
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經(jīng)濟浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇四
關(guān)注理論體系建設(shè)，就是為學科發(fā)展服務。高等教育經(jīng)濟學作為教育經(jīng)濟學發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物其理論體系依然處于構(gòu)建之中，一系列體系構(gòu)建的問題擺在了我們面前。我國高等教育經(jīng)濟學發(fā)展至今本學科理論體系構(gòu)成現(xiàn)狀如何？每個研究領(lǐng)域在整個學科體系結(jié)構(gòu)中的地位如何？如何建構(gòu)一個合理的理論體系？這些都是我國高等教育經(jīng)濟學理論體系建設(shè)過程中亟待解決的問題我國高等教育經(jīng)濟學從教育經(jīng)濟學的母體中分離出來后經(jīng)過眾多學者的不斷探索，其理論體系的構(gòu)建己經(jīng)初具規(guī)模，并繼續(xù)不斷豐富和深化，為本文對其進行統(tǒng)計研究奠定了基礎(chǔ)。但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)目前我國高等教育經(jīng)濟學理論體系還不夠成熟，有待于進一步完善，對目前我國高等教育經(jīng)濟學理論體系的現(xiàn)狀進行審視與分柝有利于學科的進一步發(fā)展。
我國教育經(jīng)濟學與高等教育經(jīng)濟學理論體系結(jié)構(gòu)的比較，教育經(jīng)濟學研究的領(lǐng)域和高等教育經(jīng)濟學研究的領(lǐng)域不盡相同。教育經(jīng)濟學的學科體系應該涵蓋更為一般、廣泛的問題它的研究對象應該存在于教育的一般領(lǐng)域不僅包括高等教育中存在的問題，普通教育、成人教育、民辦教育都脫離不開它的疆域。而高等教育經(jīng)濟學是教育經(jīng)濟學科的一個特殊領(lǐng)域或分支領(lǐng)域使教育經(jīng)濟學的支流主要研究高等教育活動中存在的經(jīng)濟問題。二者既有區(qū)別又有聯(lián)系。筆者對目前國內(nèi)外較有代表性的32部著作(國外9部我國23部)中的各基本內(nèi)容進行統(tǒng)計分柝計算它們在教育經(jīng)濟學體系中所占的比例，得出教育經(jīng)濟學理論體系的邏輯框架，并對其中5部以“高等教育經(jīng)濟學”為名的著作所反映的理論體系的主要內(nèi)容進行統(tǒng)計分柝與教育經(jīng)濟學的體系結(jié)構(gòu)進行對比，希望發(fā)現(xiàn)目前教育經(jīng)濟學與高等教育經(jīng)濟學在理論體系結(jié)構(gòu)上的異同點，以教育經(jīng)濟學體系結(jié)構(gòu)為鑒，尋找高等教育經(jīng)學體系中有待完善的地方。
1.我國高等教育經(jīng)濟學與教育經(jīng)濟學理論體系的比較。
從他們的理論框架中我們可以發(fā)現(xiàn)高等教育經(jīng)濟學的研究領(lǐng)域既與教育經(jīng)濟學有重合的領(lǐng)域又有自己獨特的研究范疇。將上表高等教育經(jīng)濟學的研究領(lǐng)域按比例大小排列：投資理論、概述、教育與社會經(jīng)濟的關(guān)系、供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、成本一收益理論、籌資收費問題、產(chǎn)業(yè)理論、后勤管理研究、學生就業(yè)問題研究及產(chǎn)學研研究。我們進行對比發(fā)現(xiàn)，教育經(jīng)濟學將關(guān)系到學科理論體系建設(shè)的“元研究”放到了重要位置(該內(nèi)容在所有著作中占到了81.5%，在我國著作中占到947%)而我國高等教育經(jīng)濟學對這部分內(nèi)容卻關(guān)注甚少，這也反映出我國教育經(jīng)濟學在學科體系建構(gòu)過程中具有明顯的學科指向性，而高等教育經(jīng)濟學卻以問題研究的思路來構(gòu)建理論體系缺乏對“元研究’的思考其理論體系還不成熟和不完善。高等教育經(jīng)濟學理論將教育投資問題不約而同地放在了重要位置，而教育與經(jīng)濟的關(guān)系、供求關(guān)系理論、成本一收益理論、籌資等問題也引起了足夠的重視，這些在教育經(jīng)濟學范疇內(nèi)也是重要內(nèi)容。
高等教育經(jīng)濟學不同于教育經(jīng)濟學的研究范疇主要表現(xiàn)在高等教育產(chǎn)業(yè)研究、后勤管理研究、學生就業(yè)問題探討以及產(chǎn)學研研究等充分體現(xiàn)出高等教育經(jīng)濟學不同于教育經(jīng)濟學的獨特研究領(lǐng)域，顯示了高等教育的特點。同時我們也注意到我國高等教育經(jīng)濟學主要以問題研究為主各著作的理論體系也主要從問題研究出發(fā)進行構(gòu)建，即使其中遵循了學科構(gòu)建的規(guī)范，其要素也不完整，由此可見我國高等教育經(jīng)濟學作為一門學科的理論體系還不夠規(guī)范與完善。
2.我國高等教育經(jīng)濟學與國外高等教育經(jīng)濟學理論體系的比較。
(二)理論體系結(jié)構(gòu)的分類。
縱觀我國學科發(fā)展從宏觀上來說，我國目前著作中所反映出的學科理論體系大致可以分為兩類：
1.經(jīng)典型或傳統(tǒng)型.
經(jīng)典性或傳統(tǒng)型的體系主要是指在學科發(fā)展一開始在借鑒前蘇聯(lián)學科體系的基礎(chǔ)上所形成的具有中國特色的理論體系。這種體系由學科最基本的一些研究領(lǐng)域構(gòu)成能夠較為全面的學科研究的各個方面一個明顯的特點就是讀者通過對它的學習可以對該領(lǐng)域的基本范圍和基本問題有一個全面了觶但是這種體系結(jié)構(gòu)下一般不會對問題研究的太過深入常常是一些概述性或常識性的探討，研究方法也較為傳統(tǒng)和規(guī)范。我國大部分著作都屬于這種類型。
2個性型或?qū)Ｖ?
這種類型的體系的主要特點是體系完全不或不完全按照傳統(tǒng)型體系進行構(gòu)建而是作者根據(jù)自身的研究興趣或研究優(yōu)勢對學科某一(些)領(lǐng)域或某一(些)方面以獨特的研究角度和研究方法來對問題進行細致和深入地研究，得出一些有創(chuàng)新性的結(jié)論形成富有個性化的體系結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的作品常以專著的形式出版，其體系結(jié)構(gòu)的個性化特征極為明顯。如張萬朋的《高等教育經(jīng)濟學》，主要對高等教育產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟規(guī)制、產(chǎn)業(yè)融資、后勤社會化和高等教育投資問題進行探討。
1以西方人力資本理論為理論基礎(chǔ)強調(diào)中國特色。
我國的高等教育經(jīng)濟學起步較晚，這便有了借鑒國際先進理論的機會。在學科理論體系構(gòu)建之初我國高等教育經(jīng)濟學就吸收了西方人力資本理論的合理內(nèi)核，探討我國高等教育與經(jīng)濟的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益問題、教育投資和經(jīng)費等問題。同時，在理論構(gòu)建上并非生搬硬套，而是運用人力資本理論來解決我國面臨的實際問題。特別是在社會主義市場經(jīng)濟體制下，我國高等教育乘市場浪潮參與市場運行機制，由此產(chǎn)生了一系列現(xiàn)實問題。在這樣的大背景下，我國高等教育經(jīng)濟研究以理論為本，放眼實際對許多高等教育領(lǐng)域中顯現(xiàn)的重大問題進行探索，如高等教育的產(chǎn)業(yè)問題、高等教育產(chǎn)品的屬性問題、產(chǎn)學研研究、產(chǎn)權(quán)制度研究、后勤管理研究、學生就業(yè)問題等等。這些內(nèi)容既豐富了理論體系擴展了研究內(nèi)容，又顯示了中國的特色。
2以問題研究為主注重解決現(xiàn)實問題^。
由于西方教育經(jīng)濟學理論體系的構(gòu)建是以問題研究為思路的。我國在借鑒西方理論來構(gòu)建自己的理論體系時不可避免地帶有明顯的以問題研究為主的特點。我國高等教育經(jīng)濟學主要研究領(lǐng)域我們可以發(fā)現(xiàn)其理論體系的邏輯結(jié)構(gòu)不夠嚴密，缺乏一個貫穿整個理論體系的主線，即邏輯起點，理論體系的結(jié)構(gòu)總體上是問題式的。我國的'高等教育經(jīng)濟學理論體系可以分為兩大部分，一部分是以高等教育經(jīng)濟學概述、高等教育與社會經(jīng)濟的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益理論和高等教育投資理論為主要研究內(nèi)容的傳統(tǒng)理論部分；一部分是以后勤管理理論、產(chǎn)學研研究、學生就業(yè)研究、籌資收費問題研究甚至包括產(chǎn)權(quán)制度研究、高等教育產(chǎn)業(yè)理論研究等問題理論部分。問題研究成為我國高等教育經(jīng)濟學研究的重頭戲也說明我國高等教育經(jīng)濟學理論體系的現(xiàn)實指向性。
3強調(diào)與社會的外部聯(lián)系，突出社會服務功能^。
高等教育區(qū)別于普通教育的一個明顯特征就是社會服務功能。高等教育經(jīng)濟學作為研究高等教育領(lǐng)域的經(jīng)濟現(xiàn)象和規(guī)律的學科，必然會將高等教育的這一功能作為研究的重點。如高等教育資金籌措、學生就業(yè)問題、產(chǎn)學研研究、后勤社會化、高等教育的規(guī)模效益和區(qū)域經(jīng)濟問題都是高等教育經(jīng)濟學特有的研究內(nèi)容，體現(xiàn)了高等教育經(jīng)濟學的“高等’性注重從高等教育的社會服務功能、科研功能的角度來探索高等教育經(jīng)濟理論。另一方面，高等教育經(jīng)濟學的研究成果是直接為高等教育和社會服務的，正是由于高等教育經(jīng)濟學具有明確的社會指向使得研究獲得的所有結(jié)論和成果可以直接為社會服務，為高等教育的運行服務。
4研究方法注重實證兼用規(guī)范分析。
注重實證研究和規(guī)范分析是高等教育研究的一個明顯特點。高等教育經(jīng)濟學中有相當一部分內(nèi)容運用實證研究的方法來驗證問題，明確事實。從大的范圍來說主要有：高等教育對經(jīng)濟發(fā)展的作甩高等教育投資的經(jīng)濟效益問題(包括高等教育規(guī)模效益現(xiàn)象研究、資源合理配置問題等）高等教育經(jīng)費籌資多渠道的可能性、教育投資的合理比例、負擔與補償、成本與效益。在實證研究的具體方法中，我國高等教育經(jīng)濟學主要采取調(diào)查統(tǒng)計、量化研究、數(shù)理模型、經(jīng)濟學模型等多種方式。高等教育經(jīng)濟學的另一部分屬于規(guī)范研究的范疇他們涉及道德規(guī)范、價值判斷等問題。主要有：高等教育的性質(zhì)、高等教育的運行機制、財政資助問題、公平與效率問題等實證研究和規(guī)范研究在各自適合的領(lǐng)域發(fā)揮著積極的作用，但是在許多情況下，二者的融合所獲得的結(jié)論優(yōu)于單獨使用其中的一種。我們應該走實證研究與規(guī)范研究相結(jié)合的道路，彼此補充，互為支撐，更加有利于學科理論建設(shè)。
三、主要存在問題及展望。
(一)理論體系亟待邏輯化。
1.邏輯起點的確定。
每一門科學都有特定的理論體系而每一種體系都應該有各自的邏輯起點，它在學科體系的建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用。一般認為構(gòu)建學科理論體系首先應當確定邏輯起點借助邏輯推導，從抽象上升到具體，構(gòu)成嚴謹?shù)倪壿嬒到y(tǒng)。我國的高等教育經(jīng)濟學研究傾向于問題研究其理論體系不嚴密也不完善，并且缺乏學科理論體系的邏輯起點。筆者認為，高等教育經(jīng)濟學的邏輯起點應該是教育服務。無論是從邏輯學中隊邏輯起點的規(guī)定性還是從高等教育經(jīng)濟學理論體系的構(gòu)建思路來看，將教育服務作為高等教育經(jīng)濟學的邏輯起點都具有科學性值得我們進一步探索。
2概念體系的重構(gòu)。
可以說一門學科的理論體系成熟與否，其核心是概念體系的建構(gòu)是否科學，概念體系是理論體系的核心?？偨Y(jié)高等教育經(jīng)濟學的基本概念發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的基本概念體系存在不完整、邏輯層次不明顯的特點。因此應該從對概念體系的現(xiàn)狀研究出發(fā)剖析目前概念體系存在的問題。筆者觀點從“高等教育服務”這一邏輯起點出發(fā)明確高等教育服務存在的環(huán)境及運行機制理順基本概念之間的邏輯性和層次性，構(gòu)建科學的概念體系.
3理論體系的重建。
理論體系應該具有嚴密的邏輯范疇，它是通過作者的認識邏輯而展開。概念是基于人們對現(xiàn)實事物的理性認識而產(chǎn)生的抽象要素，概念與概念之間的層次遞進關(guān)系構(gòu)成了概念體系的邏輯，沿著這種邏輯對理論內(nèi)容的展開就構(gòu)成了理論體系的邏輯正是基于這樣一種邏輯行程對現(xiàn)有的理論體系進行重構(gòu)以凸顯理論體系的整體性、系統(tǒng)性和邏輯性.
(二)研究視角多樣化。
目前，我國高等教育經(jīng)濟學的研究視角主要集中在經(jīng)濟學、教育學的范疇當中，具有一定的局限丨性科學、成熟的理論體系應該以系統(tǒng)性和邏輯性為其重要標志，因此，理論體系的建構(gòu)需要有系統(tǒng)論的觀點和邏輯性的視角。將高等教育作為一個系統(tǒng)探討高等教育與社會系統(tǒng)環(huán)境特別是經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生聯(lián)系時產(chǎn)生的現(xiàn)象問題和理論問題，對該學科研究傳統(tǒng)所累積的龐大理論知識進行合理的重建，運用系統(tǒng)化的方法把己經(jīng)獲得的各種理論知識——現(xiàn)象、概念和原理構(gòu)成一個科學的理論系統(tǒng).
科學的理論體系都應有嚴密的邏輯性。它們都應當是采用一定的邏輯方法，按照邏輯的必然聯(lián)系組成的嚴密系統(tǒng)。愛因斯坦曾對理論體系的概念邏輯進行論述。他說“在發(fā)展的第一階段，科學并不包含別的任何東西。我們的日常思維大致是適合這個水平的。但這種情況不能滿足真正有科學頭腦的人因為這樣得到的全部概念和關(guān)系完全沒有邏輯的統(tǒng)一性。為了彌補這個缺陷人們創(chuàng)造出一個包含數(shù)目較少的概念和關(guān)系的體系在這個體系中，'第一層’的原始概念和原始關(guān)系作為邏輯上的導出概念和到處關(guān)系而保留下來，這個新的'第二級體系’由于具有自己的基本概念(第二層的概念）而有了較高的邏輯統(tǒng)一性。對邏輯統(tǒng)一性的進一步追求使我們到達了'第三級體系這種過程如此繼續(xù)下去，一直到我們得到了這樣一個體系：它具有可想象的最大的統(tǒng)一性和最少的邏輯基礎(chǔ)概念，而這個體系同那些由我們的感官所作的觀察仍然是相容的。
(三）研究領(lǐng)域豐富化。
1.加強微觀領(lǐng)域研究。高等教育經(jīng)濟學從研究層次來看，應該從包括宏觀、中觀和微觀三個層次進行構(gòu)建，并結(jié)合實際問題完善理論體系；但從分析結(jié)果來看，目前我國高等教育經(jīng)濟學的理論框架主要以宏觀和中觀領(lǐng)域的教育經(jīng)濟問題研究為主，而對教育經(jīng)濟學的微觀領(lǐng)域仍然缺乏研究興趣，特別是教育內(nèi)部的經(jīng)濟問題如學校、班級教育中顯現(xiàn)的一系列經(jīng)濟現(xiàn)象關(guān)注較少。
2重視主體研究。從上文分析我們還可以明顯發(fā)現(xiàn)，我國高等教育經(jīng)濟學發(fā)展至今，主要集中在對教育的客體研究上，而對教育主體即人所引發(fā)的經(jīng)濟問題的研究力度不夠。一些教育經(jīng)濟學著作己經(jīng)注意了對教育者即教師問題的研究和探索，但受教育者即學生在參與教育活動中所產(chǎn)生的經(jīng)濟問題還沒有引起足夠的重視即使有學者關(guān)注也是勢單力薄，沒有形成一股整體力量來推動其發(fā)展。論文也會從人的角度提出這一現(xiàn)實問題，引起學者們的注意。
3.吸收話語體系中的成熟理論納入到理論體系中來.我國高等教育經(jīng)濟學學者的許多探索在話語體系中己經(jīng)掀起了研究熱潮并且取得了豐碩的成果但這些內(nèi)容卻至今還沒有納入到理論體系中來是理論體系的發(fā)展與話語體系發(fā)展相脫節(jié)。如教育產(chǎn)權(quán)問題、高等教育的制度研究、高等教育運行機制、教育融資問題研究等在話語發(fā)展的舞臺上綻放了動人的光彩盡快將這些研究成果納入到理論體系中來無疑對完善教育經(jīng)濟學學科的理論框架具有積極的意義。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇五
在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎(chǔ)上，進一步對加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。
0.引言。
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場特有的，例如住房獎券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場當中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析。
1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型從不同角度為出發(fā)點，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉(zhuǎn)移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉(zhuǎn)移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風險轉(zhuǎn)移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉(zhuǎn)移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動性變強，也可以使金融機構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機會，比如對股權(quán)融資進行分享等。
1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點。
在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進而在原有產(chǎn)品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。
目前，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟發(fā)展中由經(jīng)濟體系內(nèi)部力量發(fā)動的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現(xiàn)重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經(jīng)營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)強的創(chuàng)新人才。
2.2加強引導和監(jiān)管力度。
一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據(jù)，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術(shù)主導型創(chuàng)新。
目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術(shù)主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度。
現(xiàn)狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當?shù)母偁幮袨?，再加上中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及中國建設(shè)銀行這四大國有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場的局面，因此對房地產(chǎn)金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構(gòu)均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對金融機構(gòu)種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產(chǎn)金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機。
三、結(jié)語。
通過本課題的探究，認識到加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對房地產(chǎn)金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導型創(chuàng)新及加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現(xiàn)國情充分聯(lián)系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實現(xiàn)創(chuàng)新，進一步為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
[4]周學東.論當前金融研究工作需要關(guān)注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇六
摘要：經(jīng)濟日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策，為促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：財政稅收政策；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟；影響；對策。
一、前言。
作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，促進國家經(jīng)濟增長，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟稅收政策，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響。
（一）財政稅收政策有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)消費理性化以及科學化。
從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控作用，不斷細化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟有效調(diào)節(jié)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策。
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟會受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴格相關(guān)稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度。
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟收入能力來進行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關(guān)稅務管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評稅結(jié)構(gòu)制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策。
（一）保證房地產(chǎn)市場供應量充足。
從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產(chǎn)市場供應量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產(chǎn)供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)。
作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。
（三）實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待。
由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進行判定?？傊枰Y(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結(jié)束語。
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預期來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展宏觀調(diào)控，進而促使其能夠有效認識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。
參考文獻：
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇七
前言：在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是任何一個國家國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容。它的發(fā)展是推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動城市發(fā)展的重要支撐力量。因此，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展具有穩(wěn)定長遠的影響。我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、市場的大起大落也都與政府的經(jīng)濟發(fā)展政策和宏觀調(diào)控政策有著密不可分的聯(lián)系。我將從分析房地產(chǎn)商品的供給需求特點出發(fā)，談談政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段及其效果。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場供需分析政府調(diào)控的內(nèi)容政府調(diào)控的效果。
我國住房制度改革后，政府已經(jīng)基本退出了房地產(chǎn)供給市場，改由房地產(chǎn)商根據(jù)市場行情來決定房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給影響因素主要有：土地供給、開發(fā)資金、房地產(chǎn)價格以及預期。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，動輒占用幾千萬甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時間。開發(fā)商不可能單憑自己的資金進行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)。因此，信貸成本的高低、貸款數(shù)量的多少、資金的來源直接決定了他們的開發(fā)能力，進而影響到房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)價格是影響供給的重要因素，房地產(chǎn)價格越高，房地產(chǎn)商供給的積極性越大；房地產(chǎn)價格越低，房地產(chǎn)商供給的積極性越小。房地產(chǎn)商供給量的變化會受到價格預期和產(chǎn)業(yè)政策預期效果的影響。例如，當房地產(chǎn)商預期房價上漲，需求增多時，他們加快房地產(chǎn)的開發(fā)和新項目的投資；當預期產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)生變化時，也會酌情進行供給量的調(diào)整。
從我國目前的房地產(chǎn)市場情況來看，將房地產(chǎn)商品的需求區(qū)分為自住消費需求和購房投資需求。自住消費需求指消費者購房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產(chǎn)出售或者出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產(chǎn)價格以及預期。消費需求一般只考慮購房時一次交易成本及貸款的利息成本，對資金占用時間的長短不太敏感，且需求比較穩(wěn)定；投資需求除了考慮購房時的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩(wěn)定，起伏較大。
二政府的調(diào)控的內(nèi)容。
土地使用的整治。超額供地探索出讓方式，國土部此前宣布的供地計劃將今年土地供應總量提高到18萬公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達到77%，單中小套型商品房供地計劃就已經(jīng)超過了去年全年土地出讓總量。而保障房供應量更是超出了國務院要求總量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
盡管國家對土地供給進行了嚴格的控制，但是房地產(chǎn)商購置土地的面積以及完成開發(fā)土地面積還是在波動中上升。盡管政府調(diào)控土地供給的初衷是好的，法律法規(guī)的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時的，但這也加劇了房地產(chǎn)商“土地越來越難獲得”的預期，于是在法律法規(guī)制定修訂的過程中，房地產(chǎn)商加快對“有爭議的土地”的開發(fā)，地產(chǎn)投機、尋租行為異?；钴S，大量購置并囤積土地以備后用，以至于房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了“調(diào)控力度越大，房地產(chǎn)商供給的愿望越強烈，地產(chǎn)投機的活動越活躍”的異常情況。
2調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。
政府調(diào)控住房供給結(jié)構(gòu)的政策主要體現(xiàn)為：控制和限制豪華住宅的開發(fā)比例，鼓勵和要求經(jīng)濟適用房和普通居住房的開發(fā)。從實際操作的政策來看，政府雖然明確表達了“控制和限制豪華住宅的開發(fā)”的意愿，但是由于豪華住宅的真實需求無法得知，這種調(diào)控意愿只能通過行政命令來模糊化控制，而無法通過制定法律法規(guī)來實現(xiàn)。行政命令與法律法規(guī)相比，具有明顯的持續(xù)時間短和由于執(zhí)行者理解不同造成執(zhí)行力度不同的缺點，而豪華住宅的開發(fā)能夠彰顯房地產(chǎn)商實力并帶來高額的利潤，所以在實際上調(diào)控過程中，全國各地開發(fā)豪華住宅的態(tài)勢并沒有明顯緩解。
3金融方面。
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，房地產(chǎn)商一般不可能單憑自己的資金來進行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)，因此銀行貸款成為調(diào)控房地產(chǎn)供給的重要工具。我國在近年來的宏觀調(diào)控中也非常注重運用此手段。調(diào)控主要從兩方面進行：一方面是中國人民銀行提高銀行準備金率和貸款利率來收縮銀根；另一方面主要是政府出臺行政命令控制貸款規(guī)模。因為運用金融政策調(diào)控，特別是運用提高銀行準備金率的手段進行調(diào)控時，不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的銀根，對市場經(jīng)濟的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產(chǎn)貸款利率會增加開發(fā)成本，但是在房價急速攀升的情況下，房地產(chǎn)商對貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開發(fā)商后期資金的來源還可以通過“賣樓花”、“排號費”、“首付款”等手段得到補充。
高房價地區(qū)三套房停貸，此前金融機構(gòu)對房貸所作出的最嚴厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍?！皣畻l”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴控在30%以上，二套房首付比例更達到50%以上。同時，要求對商品房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，根據(jù)風險狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。針對開發(fā)商，對存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
三政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果。
產(chǎn)商的高度關(guān)注。消費者關(guān)注的是房價能否回歸理性；房地產(chǎn)開發(fā)商卻擔心連續(xù)的政策調(diào)控會給房地產(chǎn)市場帶來較大影響。
1消費者：盼降怕漲猶豫觀望。
此次調(diào)控讓消費者喜憂參半，喜的是他們認為提高二套房首付比例，對限制炒房和投資為目的的房地產(chǎn)交易應該有較大作用，可以有效遏制房地產(chǎn)惡性炒作。有的消費者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房價上漲，使房價在一定程度上有理性回歸，這樣他們買房就沒那么困難了。憂的是房價萬一不降反升該怎么辦。而對于那些想換房的人來說，同樣是疑慮重重，他們希望房價能有所下降，但是隨著二套房首付比例的提高，本來想換房改善居住條件的愿望就無法在近期實現(xiàn)了。
2開發(fā)商：影響銷售但房價不會大幅下跌。
國家此次的重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場，旨在抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給，抑制房價不斷惡性上漲，穩(wěn)定市場。那么此次調(diào)控會對我市房地產(chǎn)市場帶來什么影響呢?一些業(yè)內(nèi)人士認為，此次政策調(diào)控，如果各方都能認真執(zhí)行國家政策，就必然會造成房價下跌。那些改善型購房者占了房產(chǎn)消費者的相當大比例，他們要靠貸款買房，由于二套房首付的提高，就不得不擱置購房愿望；還沒買房的消費者也可能會預期房價會跌，就不會買房而進入觀望期，這必然會讓房地產(chǎn)市場銷售大幅下滑。政策如果長期不變，房地產(chǎn)開發(fā)商不收回一定量的資金，他們?nèi)绾芜\營？隨著成交量的逐步下滑，在中期時間內(nèi)房價趨于下行的可能性極大。但是下跌的幅度有多大，就比較難預測了。
四結(jié)論。
房地產(chǎn)市場的正常運行，不僅關(guān)系到廣大人民群眾的基本物質(zhì)要求是否得到有效滿足，對國民經(jīng)濟運行總體態(tài)勢更有重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展一方面能帶動和促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也可能成為泡沫經(jīng)濟的載體，給國民經(jīng)濟帶來極大的危害。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，其市場主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場的力量無法實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府適當干預和調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，責無旁貸。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題，加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還任重道遠。
參考文獻。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇八
從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應時代發(fā)展的需求，是當前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
（一）做好資金預算，促進資金良性運轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵?，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風險管理。
在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標準作出新的資金決策，從而調(diào)整預算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，對于這種風險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學化，專業(yè)化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)應定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應該制定明確的責任制度，業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務，有效的資金預算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇九
我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來的擔憂?？偟膩碚f，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。
我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。
我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設(shè)用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5省（市）房地產(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預期，應當重視預期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經(jīng)濟的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當?shù)亟?jīng)濟增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進而帶動當?shù)亟?jīng)濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟具有不良影響。
作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學區(qū)房的租金收益率平均而言比非學區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標有直接的聯(lián)系。為了達到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發(fā)揮政府主導、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達到75%之前進程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠遠高于當時的經(jīng)濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的未來預期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進地方經(jīng)濟發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當前的房地產(chǎn)調(diào)控應注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十
20xx年以來，金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對我國實體經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，進入了周期性調(diào)整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發(fā)展，我國住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風險也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風險防范與監(jiān)管等問題已經(jīng)成為當務之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會產(chǎn)生風險，次貸危機的爆發(fā)生動而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實風險，引起了金融界關(guān)于加強監(jiān)管的反思。
一、房地產(chǎn)金融對我國的影響。
自我國開始了對房地產(chǎn)市場的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對我國的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進步，已經(jīng)成為了帶動中國經(jīng)濟發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學者針對這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強我國經(jīng)濟繁榮，對抗外界經(jīng)濟干擾的必須手段之一。
二、當今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機。
1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進步，與世界經(jīng)濟體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。
2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進國外現(xiàn)有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應該結(jié)合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現(xiàn)狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導致房地產(chǎn)金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。
3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴謹?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。
三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議。
1.彌補房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟運營體系來應對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導致組織內(nèi)部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產(chǎn)事業(yè)的`發(fā)展與進步。
2.加大對房地產(chǎn)金融風險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風險控制，加強對房地產(chǎn)金融風險的探查能力，加強對房地產(chǎn)金融風險的控制能力，是當今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強風險管理的有效手段?，F(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關(guān)切實的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經(jīng)驗，并根據(jù)實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風險的發(fā)生幾率，增加對風險的掌控。
3.加強對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業(yè)務，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務是不明智的，負責任的態(tài)度是加強對這類機構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務指導。提示相關(guān)業(yè)務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務。
4.做出針對性的科學創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟動蕩、我國經(jīng)濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段?？茖W嚴謹?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經(jīng)濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。
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[責任編輯陳麗敏]。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十一
對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與發(fā)展。
我國經(jīng)濟的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經(jīng)濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的`影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標準，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
住房公積金能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進行管理，明確各部門的監(jiān)管責任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經(jīng)營狀況進行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十二
隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小?？茖W的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。
：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險。
一、引言。
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關(guān)鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
風險管理是經(jīng)濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的.經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關(guān)對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,20xx年第5期.
2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材稅法[m].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,20xx.
3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十三
在社會主義市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為其中不可或缺的一個重要組成部分，目前在我國國民經(jīng)濟中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實表明，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素以及規(guī)律性的分析，加強對房地產(chǎn)市場的科學判斷，有利于引導我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對解析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策的探討有其必要性。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，相關(guān)的影響因素相當多，必須要通過對這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的分析，進而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)波動因素進行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現(xiàn)作具體說明：
1、土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產(chǎn)市場，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進行市場交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的.開發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標主要內(nèi)容進行影響分析。
2、金融市場。房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對對房地產(chǎn)市場有著重大影響，在其運行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進行房地產(chǎn)的運作。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。
3、市場因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價格機制有著不可分離的關(guān)系。因為房地產(chǎn)的需求，必然會影響到房地產(chǎn)價格水平的波動，從而進一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行擴張。同時，商品房面積也是房地產(chǎn)消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產(chǎn)價格的走勢作出一個科學的預計。比如房未來房地價格預計下降，即使價格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會相應的減少，若是未來房地產(chǎn)價格上漲，即使價格出現(xiàn)升幅，但是對于房地產(chǎn)需求也會相應的增加。
4、政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時，這些政策因素也是國家和政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，通過這些政策措施，對房地產(chǎn)市場進行各方面的調(diào)控，進而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。
從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與宏觀經(jīng)濟的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的相對穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動的有效對策，具體包括以下幾點：
1、規(guī)范土地市場?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟波動，必須要規(guī)范土地市場的管理，具體可以從下方面人手：
首先，強化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標的市場化，減少行政干預，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強化政府的土地供給能力的同時，必須要進一步實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場的開放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場機制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應機制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。
2、調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長遠的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟下滑，抑制了經(jīng)濟發(fā)展，也應該采用有效的輔導方法和手段，堅持貫徹執(zhí)行。對于失控和不當?shù)慕?jīng)濟政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。
另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺相關(guān)的投資政策時，需要注意以下相關(guān)問題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責清晰、規(guī)避風險的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應，確保投資的合理化；（3）明確市場定位，重視市場調(diào)查，在明確市場需求的基礎(chǔ)上，使得市場投資更為理性化。
3、完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個創(chuàng)新環(huán)境。
總而言之，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素進行分析，不僅有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展及其運行規(guī)律的把握，而且通過對其發(fā)展異常波動的分析，制定出科學有效的針對性措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，有利更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟改革的步伐。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十四
房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的其中一種。那么何為工程項目建設(shè)，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務。房地產(chǎn)項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)項目相比于其它的建設(shè)項目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項目相關(guān)的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應的法規(guī)作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。
一個房地產(chǎn)項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應的費用必須用在相應的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標要求高。房地產(chǎn)項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質(zhì)量的要求也會格外地高。
如果項目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴重的后果。
這種嚴重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項目本身涉及的方面比較多，有一定的復雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項目的實施，需要有相應的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產(chǎn)項目的進行。
7.房地產(chǎn)項目的時間目標限定性非常強。由于房地產(chǎn)項目投入的資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。
如果項目不能按照預定的時間完成，產(chǎn)品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產(chǎn)項目無人購買的困境。
以上簡述了房地產(chǎn)項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y(jié)一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結(jié)束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應這個工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強度的多樣性。
在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點中提到，在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數(shù)量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性。
房地產(chǎn)項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。
這樣可以促進項目的'建設(shè)與項目的質(zhì)量把控。
（五）激勵的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質(zhì)的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓的具體性和針對性強。
房地產(chǎn)項目的人員培訓針對性比較強，負責不同工作內(nèi)容的人員會進行不同內(nèi)容的培訓，甚至具體到相對應的工作方法。
（七）管理的復雜性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經(jīng)理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時，我國建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達到了88.1%,其次設(shè)計研發(fā)人才也是達到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎(chǔ)工作急須加強。
經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設(shè)過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準備進行人力資源的建設(shè)，也不準備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結(jié)果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結(jié)果。
人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質(zhì)量、進度與成本等各個方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產(chǎn)項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產(chǎn)項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項目人力資源管理應有的模式。
[1]趙曙明《。人力資源管理理論現(xiàn)狀分析》。外國經(jīng)濟與管理，20xx-05.
[1]蔡寧偉《。項目人力資源管理的特性、誤區(qū)和對策研究》。華東理工大學學報，20xx-04.
[3]譚術(shù)魁《。房地產(chǎn)項目管理》。機械工業(yè)出版社，20xx-09.
[4]李湘華《。精細化管理---人力資源》。企業(yè)管理，20xx-06.
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房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文篇十五
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是研究房地產(chǎn)市場運作規(guī)律及其與經(jīng)濟發(fā)展之間關(guān)系的學科。我在學習這門課程的過程中，對房地產(chǎn)經(jīng)濟學有了更深刻的理解和體會。下面我將就個人的心得體會，分享我對房地產(chǎn)經(jīng)濟學的認識和感悟。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的是一個關(guān)系到人們棲居、生產(chǎn)和生活的重要領(lǐng)域，具有重要的實踐意義。房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅是一個產(chǎn)業(yè)，更是一個龐大的經(jīng)濟體系，影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高。通過房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究，我們可以了解到房地產(chǎn)市場的運作規(guī)律，預測和應對市場變化，有針對性地制定政策，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
第三段：房地產(chǎn)供需關(guān)系的研究。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的一個重要內(nèi)容是房地產(chǎn)供需關(guān)系。房地產(chǎn)供需關(guān)系的變化會直接影響到房地產(chǎn)市場的價格和交易活動。通過對供需關(guān)系的研究，我們可以了解到何種因素會影響到房地產(chǎn)市場的供給和需求，并且可以通過政策調(diào)控以平衡供需關(guān)系。房地產(chǎn)市場的供給和需求的平衡是一個復雜而微妙的過程，需要考慮到各種因素如居民收入、人口流動、政策調(diào)控等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的另一個重要內(nèi)容是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是指房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)經(jīng)歷的上漲、下跌、繁榮和衰退的過程。通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究，我們可以了解到房地產(chǎn)市場的波動規(guī)律，預測和應對市場變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究對于政府決策者和從業(yè)人員來說都具有重要的指導意義，可以幫助他們做出合理的決策和規(guī)劃。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學不僅關(guān)注市場運行規(guī)律，還關(guān)注房地產(chǎn)市場對居民生活的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的一個重要目標就是如何通過房地產(chǎn)市場的規(guī)劃和管理，提高人民的居住條件和生活品質(zhì)。房地產(chǎn)市場的發(fā)展和穩(wěn)定對于居民的居住安全和生活質(zhì)量有著直接的關(guān)系，所以研究房地產(chǎn)經(jīng)濟學可以幫助我們更好地了解和解決相關(guān)問題。
結(jié)尾段：總結(jié)。
通過學習房地產(chǎn)經(jīng)濟學，我深刻認識到房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的重要性和復雜性。房地產(chǎn)經(jīng)濟學不僅僅是一個理論學科，更是直接關(guān)系到人們生產(chǎn)、生活和發(fā)展的重要領(lǐng)域。希望通過不斷深入學習和研究，能夠更好地應對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的新問題和挑戰(zhàn)，為促進經(jīng)濟發(fā)展和改善人民生活水平做出自己的貢獻。