地產營銷推廣策劃方案范文（17篇）

    一個成功的方案應該具備明確的目標、清晰的步驟和可衡量的指標。那么如何制定一個較為完善的方案呢？首先，我們需要對問題或目標進行全面的了解和分析，明確其背景、原因和影響因素。接著，在制定方案的過程中，我們要明確目標、明確任務、合理分工，制定可量化的指標，并制定詳細的行動計劃。此外，還需要考慮資源的需求和可行性，進行風險評估和預案制定，以應對可能出現(xiàn)的問題和變數(shù)。在這里，小編為大家整理了一些經(jīng)典案例的方案總結，希望能夠對大家的方案制定有所啟示。
    地產營銷推廣策劃方案篇一
    地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
    為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
    (一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
    (二)簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
    (三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
    (四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”(創(chuàng)意)新、內容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
    策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。
    因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
    封面：
    策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
    策劃書正文部分主要包括：
    (一)策劃目的。
    要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
    企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
    初步房地產業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
    某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
    企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應地調整行銷策略。
    發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
    房地產市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應變化后的市場。
    發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
    一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
    (二)、分析當前的營銷環(huán)境狀況。
    對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
    1、當前市場狀況及市場前景分析。
    房地產市場總體概述；
    區(qū)域競爭性樓盤分析；
    樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況；
    市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
    目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發(fā)展的前景。
    2、對樓市影響因素進行分析。
    主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
    (三)市場機會與問題分析。
    所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。
    1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
    項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
    項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
    樓盤價格定位不當；
    目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
    促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
    廣告投入太少，難以啟動市場；
    銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
    售后服務缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
    2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
    (四)營銷目標。
    營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現(xiàn)的具體目標，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為xx天。
    (五)營銷戰(zhàn)略。
    1、營銷宗旨。
    一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
    以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。
    以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
    建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。
    2、競爭策略。
    通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
    1)項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
    2)功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
    3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。
    4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質量滿意的包裝策略。
    5)價格策略：這里強調幾個普通性原則；
    銷售當時的市場環(huán)境；
    周邊樓盤的質量及銷售狀況；
    樓盤自身的客觀條件；
    銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排；
    發(fā)展商的成本及營銷目標；
    以成本為基礎，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制定。
    3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫摺?BR>    4、廣告宣傳計劃。
    (1)、原則。
    服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。
    強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
    強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
    不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
    (2)、廣告目標。
    建立并樹立項目品牌形象。
    明確提出將項目包裝成何種效果。
    有力促進樓盤銷售。
    (3)、廣告方式。
    全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。
    (4)、廣告風格。
    自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
    重點突出項目的各項優(yōu)勢；
    注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
    強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
    (5)、賣點整合。
    項目適合炒作的概念。
    樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。
    (6)實施步驟可按以下方式進行：
    策劃期內前期推出產品形象廣告。
    各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。
    節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
    把握時機進行公關活動，接觸消費者。
    積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。
    5、具體行動方案。
    根據(jù)策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節(jié)性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
    這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定。
    地產營銷推廣策劃方案篇二
    執(zhí)行對象：07電子商務g5班全體同學
    活動開展原因：讓大家更加了解病毒式營銷策
    目的：了解什么是病毒式營銷
    目標：通過 病毒式營銷策劃推廣方案使同學們能夠明白了解以上內容
    活動中心：深圳高級技工學校綜合樓5樓511電腦房
    時間：4月30日 星期四
    演講人員：羅丹麗
    后臺人員：任琳、吳曉君 、鄭曉英
    1、首先我們先了解什么是病毒式營銷 ：
    病毒式營銷的定義：病毒式營銷是指發(fā)起人發(fā)出產品的最初信息到用戶，再依靠用戶自發(fā)的口碑宣傳，由于他的原理跟病毒的傳播類試，經(jīng)濟學上稱之為病毒試營銷，是網(wǎng)絡營銷中的一種常見而又非常有效的方法。
    2、病毒式營銷的注意事項和戰(zhàn)略要素：
    a.不要直接發(fā)純粹的廣告，原因不說了，地球人都知道；
    b.信息要實用并方便傳播；
    c.不要欺騙客戶，這一點是最重要的，否則你可能遭到投訴；
    d.要做好人工服務。
    (2)一個有效的病毒性營銷戰(zhàn)略的基本要素：
    a.提供有價值的產品或服務；
    b.提供無須努力的向他人傳遞信息的方式；
    c.信息傳遞范圍很容易從小向很大規(guī)模擴散；
    d.利用公共的積極性和行為；
    e.利用現(xiàn)有的通信網(wǎng)絡；
    f.利用別人的資源。
    3、病毒式網(wǎng)絡營銷成功實施的基本條件
    （1）、提供有價值的產品或服務：
    對傳播者而言，愿意成為傳播者的首要原因在于其傳播內容對于傳播者的價值。所以在采用病毒營銷之前，企業(yè)首先要對其要傳播的產品和服務進行提煉和設計。
    （2）、提供簡單的傳遞信息方式：
    即需要設計舉手之勞就可以實現(xiàn)的傳播方式，比如使用即時通信工具如msn、qq，或者發(fā)個短信、發(fā)個郵件等只要動一下手就能輕易實現(xiàn)，最忌諱復雜的操作。
    （3）、選擇合適的載體易于遞進擴散：
    即要找到容易把消息迅速傳播出去的出發(fā)點——“病毒感染源”。如有名的天涯論壇擴散效應、新浪博客很好地利用了名人的眼球效應迅速崛起。
    （4）、巧結公益熱點話題入題：
    最容易能激發(fā)所有人的積極性莫過于公共性的話題，雖然與個人密切相關的話題或予獎品等也能引起傳播者參與的興趣，但遠不如“熱點效應”的關注率高。
    （5）、優(yōu)化配置傳播通路：
    即要根據(jù)產品的特性精心選擇網(wǎng)絡、手機等先進的傳播通路，讓產品和服務經(jīng)由用戶之間的互動迅速“傳染”出去。
    4、實例分析
    這個案例采用的就是上面講的病毒式營銷方法舉例的第二條，發(fā)送節(jié)日祝福的方法。
    兒童節(jié)來臨之前，07電子商務g5班一同學制作了一個精美的兒童節(jié)祝福的頁面，這個祝福的頁面和普通的賀卡相比，有個不同的特點，在頁面的最下方有個文本框，同學們可以在文本框中填上被祝福人的名字，然后發(fā)給被祝福人，從而讓被祝福人感覺是對方為其單獨制作的賀卡一樣，內心會高興無比，也就非常的愿意以此種方法給身邊的朋友、家人發(fā)送祝福，然后病毒式營銷就在我們身邊就產生了。
    它這里采用的病毒式營銷，基本符合病毒式營銷的所有戰(zhàn)略要素，比如提供的服務是有價值節(jié)日祝福，只要填寫對方的名字，然后很容易的就可以將地址發(fā)送出去，非常的方便等；且沒有違反病毒式營銷的所有注意事項，所以這次病毒式營銷也比較的成功。
    這種節(jié)日病毒營銷可以說是屢試不爽，只要你前期付出點時間去將信息鋪開，那以后就會自然傳播了。
    5、病毒式營銷方法舉例：
    (1)免費服務法
    我們通常用的免費郵箱、免費空間、免費域名、icq網(wǎng)上及時交流軟件等，當你在使用其中的一項功能的時候，比如使用免費郵箱給朋友發(fā)電子郵件的時候，系統(tǒng)都會自動的給你帶上某些商家信息，讓你不自主的幫其做了宣傳。
    (2)節(jié)日祝福
    每當節(jié)日來臨的時候，可以都會通過qq，msn，e-mail等工具想朋友發(fā)送一些祝福，通常都是直接發(fā)送信息，或者是發(fā)送某個祝福網(wǎng)頁的地址給自己的朋友和親人，由于節(jié)日里，大家都很高興收到來自朋友的祝福，同時也會轉發(fā)給我們身邊的親人和朋友，這樣一個病毒式的營銷就產生了。
    (3)便名服務
    便名服務服務不象上面的免費服務一樣需要一定的財力物力，比較適合小公司或個人網(wǎng)站。在網(wǎng)站上提供日常生活中常會用到的一些查詢，如：公交查詢，電話查詢，手機歸屬地查詢，天氣查詢等，把這些實用的查詢集中到一起，能給用戶提供極大的便利，會得到用戶很好的口碑，也就能很快的在網(wǎng)民中推廣開來，當然這種方法作用不是太明顯。
    (4)其他的還有很多，比如發(fā)送笑話，或者自己制作帶有網(wǎng)站地址的圖片發(fā)送給朋友了，自己制作的視頻文件和flash游戲等供別人轉發(fā)了，等等。
    地產營銷推廣策劃方案篇三
    在信息交流頻繁的今天，手機具有它不可代替的地位，比起其他信息來源它無疑更方便快捷，受到了人們的親來。然而手機的充電問題卻困擾著我們，再好的手機，若是沒電了卻又找不到合適的電源，那也只有干著急。介于此，我公司本著為廣大手機用戶服務的宗旨特開發(fā)出一款“電池轉換手機便攜充電器”，希望能給廣大的手機用戶提供方便。
    二、目標群體
    企業(yè)或組織團購：主要目標群體
    個人：輔助目標群體
    三、消費趨勢分析：手機在當今社會有著不可動搖的地位，而本產品主要爭對手機充電問題研發(fā)，有實際應用價值。且僅需兩個5號電池就可以實現(xiàn)手機移動充電，免去通話沒電或電量不足的尷尬，經(jīng)濟實惠，具購買價值。
    四、產品優(yōu)勢及特點
    1、使用方便，隨時隨地充電，還可以邊打電話邊充電。
    2、自主創(chuàng)新產品，適用于鋰電池3.6v-4.2v的移動數(shù)碼產品。
    3、外觀精小、時尚。
    5、充電電流最大500ma。
    6、使用紅色led作為指示，燈亮表示在充電，否則表示充電結束或電池電量不足。
    7、不僅適用于手機也適用于使用單節(jié)鋰電池的數(shù)碼產品，且使用簡單。
    五、產品定位與價格戰(zhàn)略
    低成本電子產品。采用差別定價策略：
    1、具有細分市場，且對產品需求程度不同。
    2以較低價格購買的顧客，沒可能一較高的價格專賣商品。
    3、產品屬自主研發(fā)，競爭者不可能低價竟銷。
    4、差別定價不至于引起顧客反感以至于放棄購買且形式不違法。
    六、符合營銷導向下的產品質量與創(chuàng)新使命
    市場經(jīng)濟下，迎合了需求產品才會有自己的市場，而不斷追求的質量與隨社會發(fā)展或需求提高而不斷創(chuàng)新的產品才有可能占有更大的市場。在營銷導向下的產品，首先，產品的主要功能要與目標群的用需求相對應，滿足目標群的使用；其次，產品的宣傳與包裝形式要與產品特點想對應，并與顧客的心理需求相對應；再次，增加產品的附加值，附和顧客的潛在感情需求，如服務、文化等。
    七、推廣辦法
    （一）平臺推廣
    1、新聞發(fā)布會
    在新產品推出時，召集新聞媒體召開新聞發(fā)布會，借助新聞媒體與權威部門，提高潛在客戶對企業(yè)的認識，提升企業(yè)形象，為下一步公關工作做好鋪墊。
    2、產品展示會
    制作形象樣板間，邀請企業(yè)和同行觀看公司的產品，但在愛展出產品的同時，應以當前流行的產品為主，并輔以展出先進但有可能是后起之秀的產品，以給客戶既緊追形勢又具備高端的研發(fā)潛力的印象。產品展示會可一舉二得，既得到了客戶的認同，又在同行領域顯露了自身優(yōu)勢，為下一步人才儲備奠定了基礎。
    3、大型展會
    首先可以參加技術博覽會或科技展覽會，把我們的產品列入工業(yè)博覽會，提供產品實物和詳細資料。對其它客戶進行產品詳細介紹，這樣做的目的可以提高我公司的知名度，而且還可以和其它客戶進行交流，知己知彼，百戰(zhàn)百勝。
    4、商場（商家）展位推廣
    屬于平臺推廣范疇，在一個消費群體不是大眾化的行業(yè)，借助大眾廣告媒介所浪費的可能不只是那說不出的50%廣告費，而且費用過高，新成立的企業(yè)勢必負擔過重。找到與自己最貼近的商場，無非也就找到了最大的消費資源，一個新生的企業(yè)和消費者還相對陌生的商品，借助商場就站在了與品牌商同一個競爭平臺上。與商家合作最好的一點是可以省去了自己尋找、培訓、建立同期維修服務站的費用。
    （二）信息推廣
    立專門的電話營銷中心（當然要有好的管理與詳細的劃分），對部分客戶嘗試電話營銷，或先進行電話推銷，再派銷售代表前往洽談訂單事宜，或對已形成合作關系客戶，進行電話回訪，關系維護。
    同時開拓我們的新市場，發(fā)掘新客戶，我們可以通過工博會得到客戶的一些資料，比如email或電話形式，來提供更詳細的資料，加大力度推銷我們的產品，詢問對方的一些要求。
    （三）通路推廣
    1、零售終端
    可以在一類、二類城市成立自己的辦事處與銷售終端，好處是直接接近客戶，方便與客戶溝通，便與產品價格管理與質量問題處理。
    2、網(wǎng)絡推廣與銷售
    利用人員推銷、廣告宣傳手段等，滿足通路需求，使產品快速通過中間環(huán)節(jié)達到鋪貨目的。在網(wǎng)絡建設上，應先對目標市場進行市場調研，對市場潛力、成熟度有一定了解，將最后歸整好的主要市場集中精粹力量，直接進駐，并以此作為樣板，打造以此為一個小中心點的點面輻射。對終端開通綠色通道，營造銷售氣氛，制造熱銷事件，在此基礎上增加產品份量，順理成章的將產品推給分銷商。另外，對個別市場（如工廠所在區(qū)或認識度很高的區(qū)域），益守不益攻，應待基本成熟的時候一舉拿下。
    名不見經(jīng)傳的商品如何在一個陌生的市場上站住腳呢？直接攻擊大品牌，怕是竹籃子打水一場空，而利用我們集中精力做足一條通路的靈活性，如給經(jīng)銷商更高的折扣或鼓勵措施，增加他的利潤，給他更多的尊重與支持，想切入立即可以形成流通的通路，也許不是那么困難，而下一步切斷大品牌的部分通路又豈不可能？當然這屬于“紅?！惫?，只是其中一技巧。一個新生的企業(yè)，新生的產品，想要迅速立足市場，還需要尋找自己的“藍?！保@就是在被大品牌放棄了區(qū)域或不被大品牌注重的區(qū)域，或我們直接進駐三類市場，以強攻弱。
    （四）有效捆-綁
    1、與大品牌的捆-綁
    在選擇零售終端地址或展柜上擺放產品時，與大品牌臨近擺放，首先給消費者有同質感，利用價格優(yōu)勢與終端推力，將產品直觀而直接的推該消費者。
    2、相近行業(yè)的關聯(lián)捆-綁
    如裝飾專柜或與之相配套的產品，可在消費者購買的同時，引發(fā)關聯(lián)，方便消費者關聯(lián)購買?；蛞l(fā)消費者的購買欲，引發(fā)關聯(lián)購買。
    八、售后服務與推力實效
    企業(yè)開創(chuàng)期：營建銷售網(wǎng)絡。借勢、共建、雙贏，與商家形成統(tǒng)一戰(zhàn)略。爭取最有力的銷售基礎。
    企業(yè)發(fā)展期：打造品牌，提升市場占有率，企業(yè)流程再造，企業(yè)人力財力資源優(yōu)化。在企業(yè)的戰(zhàn)略調整下是企業(yè)利益最大化，市場的堅定與市場的成熟運作，企業(yè)在市場翻身做主人，占有了主動地位，一方面可以對經(jīng)銷商加壓，一方面可以降低新入產品的利潤，對市場進一步深耕。
    精神文明期：企業(yè)功成名就，品牌延伸，進行資本運營，關聯(lián)產品開發(fā)，擴大經(jīng)營規(guī)模，尋求持續(xù)性發(fā)展之路。
    本商品是既迎合了市場需求又自主創(chuàng)新的，極具市場價值，我公司必將著力建設此項目爭取直接控制終端，以各種先進終端經(jīng)營方式對終端直接發(fā)力，如：連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營等形式，在服務大眾的同時獲取最大利潤！
    （一）策劃背景
    美的100（ok100）創(chuàng)建于1998年，誕生與“東方之珠”有國際金融中心之稱的香港.2015年在廣州成立運營中心為廣州市ok100服裝有限公司。童裝品牌ok100是以0-16歲兒童為主要的目標受眾，以健康、舒適為著裝方案，受到廣大小朋友的喜愛和追捧。兒童是一個特殊的消費的群體，他們不擁有實際的消費能力，也不親自執(zhí)行消費行為，但是他們卻蘊含著巨大的消費能量，并且，兒童具有與成人截然不同的消費行為習慣。
    （二）策劃目標
    1、知名度：
    （1）爭取通過電視廣告、模特大賽等宣傳活動，把ok100在湖南市場提高50%；
    （2）建立產品銷售買點問詢和消費者對產品品質的認知；
    （3）通過突破性的廣告表現(xiàn)建立消費者對產品的偏好。
    2、銷售量：合同數(shù)量增長率提高10%。
    3、市場占有率：市場占有量在原來的基礎上增長10%。
    （三）策劃內容
    通過我們?yōu)楸敬卧诤系耐茝V營銷做了一系列的策劃。包括品牌推廣，媒介推廣，品牌形象建設，公關活動策劃以及產品的渠道建設等多個方面的內容。相信在不久的將來，ok100童裝的推廣策略家將會滲透到湖南各個地方。ok100童裝的發(fā)展是大家有目共睹的，但是，ok1oo也面臨著多家童裝品牌的競爭，為此做了這次的推廣策劃。
    目錄
    前言
    一、市場分析4
    （一）宏觀環(huán)境分析4
    （二）微觀環(huán)境分析4
    （三）消費者分析4
    （四）競爭產品分析4
    二、產品核心利益點分析5
    三、swot分析5
    （一）ok100的swot內容5
    （二）ok100的swot分析和結論6
    四、產品定位 7
    （一）市場細分 7
    （二）目標市場選擇 7
    （三）市場定位 7
    五、推廣目標 7
    六、推廣策略 7
    （一）廣告宣傳 7
    （二）公關活動 8
    （三）促銷活動 8
    （四）媒介選擇 8
    七、經(jīng)費預算 9
    八、效果評估 9
    2
    一、市場分析
    （一）宏觀環(huán)境
    近幾年，我國童裝產業(yè)發(fā)展迅猛，國內市場環(huán)境已悄然改變，加入wto亦為我國童裝業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了更為廣闊的市場空間，童裝市場日趨成熟，目前，我國童裝產業(yè)正面臨著全面的產業(yè)升級。
    （二）微觀環(huán)境
    目前，市場上的童裝品牌主要有巴拉巴拉，米奇，西瓜太郎，巴布豆等。針對這些品牌童裝的競爭，我們ok100多年來以獨特的經(jīng)營理念和高街時尚(high street fashion)的設計風格在童裝時尚潮流中獨領風騷。隨著湖南經(jīng)濟的快速發(fā)展，我公司認為ok100童裝在湖南的發(fā)展前景是十分廣大的。因此，我公司決定開拓湖南ok100童裝市場。
    （三）消費者分析
    兒童是童裝直接消費者，但是父母等出資者往往擁有決定權。童裝消費群體可以分為以下四類，如圖表1所示：
    圖表1：童裝消費群體分類
    綜上所述，不難看出，童裝市場不是單一的，決策者也不是單一的，我 3
    -------------------------------------------------------ok100童裝有限公司產品推廣策劃書 們要根據(jù)消費者的消費特征和消費行為制定營銷策略，才能出奇制勝。
    （四）競爭產品分析
    對于以批發(fā)市場銷售為主的低檔、無品牌產品，由于其設備簡單，投機規(guī)模小，使得這個童裝領域相當容易進入。而在高端市場品牌各種經(jīng)濟成分的企業(yè)都有，市場相當活躍，投機風險也較由海外市場小，使之成為投機的熱點，許多有一定經(jīng)濟實力的投資者都直接涉足這個層次的童裝領域，競爭相當激烈。例如：巴拉巴拉、西瓜太郎、安奈兒等等。
    二、產品核心利益點分析
    （一）產品特色
    品牌風格：時尚、優(yōu)雅、經(jīng)典、大氣、個性。
    （二）品牌理念
    將個性、時尚、自信融入設計，把快樂幸福健康帶給孩子，強調高品位原創(chuàng)設計，將時尚設計及現(xiàn)代休閑理念和健康生活方式相結合，倡導時尚環(huán)保； 我們的服裝給孩子不僅僅是一件可以蔽體的衣物，更是一種時尚，一種舒適，一種健康。讓孩子的童年更加快樂，更加自信。也讓父母更加放心！給孩子一個健康快樂的童年！
    三、swot分析
    通過調查研究，對ok100進行swot分析，了解ok100童裝要進入的湖南市場的.宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境，更好的把握和發(fā)展自己的優(yōu)勢，避免在劣勢上可能出現(xiàn)的決策上的錯誤。分析自身的機遇和壓力，確定更好的發(fā)展方向。
    （一）ok100的swot分析內容
    如圖表2所示：
    4
    圖表2：swot分析內容
    （二）swot分析
    如圖表3所示：
    圖表3：swot分析
    （三）swot分析結論
    通過swot分析看出，我們ok100主要是進軍湖南的高端市場，因此我們要
    打響ok100的知名和美譽度，在消費者心中留下一個良好的印象。
    （四）產品定位
    （一）市場細分
    根據(jù)兒童的體貌特征和對服裝的設計需求和消費特點細分起來應包括：0歲段的嬰兒裝、1-3歲的幼兒裝、4-6歲的小童裝、7-9歲的中童裝、10-12歲的大童裝、13-16歲的少年裝。
    （二）目標市場選擇
    根據(jù)ok100童裝有限公司的主要經(jīng)營產品，我們選擇的是0-16歲的童裝。
    （三）市場定位
    通過我們對競爭對手和市場的分析，我們將產品定位于：個性，健康，高端，在
    我們這里每個小朋友都可以找到適合自己和自己喜歡的。
    五、推廣目標
    1、知名度： （1）爭取通過電視廣告、模特大賽等宣傳活動，把ok100在湖南市場提高50%； （2）建立產品銷售買點問詢和消費者對產品品質的認知； （3）通過突破性的廣告表現(xiàn)建立消費者對產品的偏好。 2、銷售量：合同數(shù)量增長率提高10%。
    3、市場占有率：市場占有量在原來的基礎上增長10%。
    六、推廣策略
    （一）廣告宣傳方案
    1、廣告主題：“學習篇”
    廣告語：不一樣的童裝，不一樣的童年
    廣告內容：放暑假在家里的孩子們，a孩子坐在家里學著枯燥的鋼琴，撓著頭垂頭喪氣；b孩子穿著ok100童裝拿著吉他在家里嗨起來了，說著：“不一樣的童裝，不一樣的童年” 2、廣告主題：“夢想篇”
    廣告語：小王子和小公主的衣櫥
    廣告內容：和媽媽一起逛街，看到廣場的舞臺上好開心的在唱歌跳舞，我也開
    心的跟他們一起玩，在結束的時候我們一起說“穿上它，實現(xiàn)你的快樂夢想”手指著自己的衣服。 3、廣告主題：“快樂篇”
    廣告語：ok100童裝，孩子的選擇
    廣告內容：早晨起床了，穿衣服，媽媽拿來了衣服給寶寶穿，但是寶寶哭了。媽媽一看，轉身回去換來了ok100童裝，寶寶笑了，媽媽也笑了，旁邊出現(xiàn)了“ok100童裝，孩子的選擇” 4、廣告主題：“潮流篇” 廣告語：時尚，無所不在。
    廣告內容：十套不同的服裝對應著十個不同時尚畫面，例如：孩子穿休閑服在開心的打高爾夫；穿時尚禮服在參加孩子們的生日派對。還有時尚的背景音樂。
    （二） 公關宣傳方案
    1、開記者招待會，提高知名度
    （三） 促銷推廣方案
    活動一：進行一次主題為“小童裝，大快樂”的小模特大賽。
    活動流程：
    1、大賽啟動：2011年10月1日
    獲得決賽前五名的選手進入總決賽。 比賽要求：每個選手必須穿上ok100童裝。
    （四）媒介推廣方案
    1、報紙廣告：在湖南范圍內影響較大的兒童報刊上刊登ok100的童裝廣告
    2、雜志廣告：在時尚服裝雜志上登一頁版面的廣告。
    3、電視廣告：在天天向上插播廣告。 4、廣播廣告：在湖南廣播電臺，每天播3次。
    七 經(jīng)費預算
    八、效果評估
    這次活動的宣傳主要體現(xiàn)了ok100童裝舒適，時尚，健康的特點。通過此次活動，讓湖南消費者知道了ok1010童裝，為ok100童裝打開湖南市場奠定了一個良好的基礎。
    地產營銷推廣策劃方案篇四
    1.20__年，婭茜品牌獲得“中國馳名商標”稱號，同年，吳佩慈成為新一任代言人。至今，婭茜集團分別在全國十幾個重點市場設立了辦事處和品牌管理商。目前，國內“婭茜·私衣坊”連鎖店近1000家，在國內內衣市場的知名度較高，具有一定的品牌優(yōu)勢。
    2.目前，婭茜官網(wǎng)商城中得授權品牌專賣店和網(wǎng)店分銷商已經(jīng)達到100多家。促進宣傳。
    3.婭茜具有強大的品牌競爭優(yōu)勢。
    4.產品類別廣泛，也在一定程度上形成了產品優(yōu)勢。
    (二)劣勢。
    1.瑣碎的小品牌異軍突起，在價格上刺激了消費者的消費方向，相對愛追求廉價的內衣。
    2.鞋類品牌“康奈”以及“浪莎”襪業(yè)等一些外行也瞄準內衣市場，且銷量和市場占有率可觀。由此，“外行明星”分割了一部分市場份額。
    3.現(xiàn)在起步做婭茜電子商務平臺相對較晚。
    4.一件內衣售出與否宜看上身效果，而網(wǎng)店銷售內衣容易引起消費者這方面的顧慮。
    5.像玩美小鋪這樣的網(wǎng)店已經(jīng)在淘寶上小有知名度，不僅文胸的價格便宜，質量良好，也在物流方面占有優(yōu)勢。()。
    (三)機會。
    1.大多數(shù)內衣網(wǎng)上專營店，包括婭茜這一自身品牌，其所在地都在南方。相對北方來說，其市場空白程度是可想而知的。
    2.就我們自身而言，具有實體店是很大的競爭優(yōu)勢，可以直接調貨，避免了空間上的復雜性。
    3.婭茜的品牌定位為18—45歲女性消費者，唐山市有河北。
    聯(lián)合大學、唐山學院、師范學院、河北科技等各大高校，學生中的網(wǎng)購愛好者不乏多見，而且其消費觀念也在轉變，有利于擴大網(wǎng)絡市場占有率。
    4.可以充分集結各方面資源，充分利用唐山市及北方其他地方性網(wǎng)站做宣傳。
    (四)威脅。
    1.前期力度不夠或宣傳不夠會影響后期運作和銷量。
    2.與其他內衣網(wǎng)絡專營店和婭茜網(wǎng)絡分銷商相比，人氣和剛起步時面臨的問題較多，包括客服人員問題、發(fā)貨問題等等。
    三、營銷戰(zhàn)略。
    (一)市場細分。
    1.按人口統(tǒng)計變量細分市場。
    a.性別。
    男女都需要內衣，與男性內衣相比，女性內衣更具市場競爭力，相對來說，市場占有率也比較高。
    b.年齡。
    18—45歲的女性為內衣的主要消費群體。
    (二)目標市場和產品定位。
    18—45歲網(wǎng)購愛好者。
    (一)定價策略。
    1.按廠家約定的網(wǎng)絡分銷協(xié)議，產品定價不低于商城產品標價的95%(?)。
    2.適當?shù)陀趯嶓w店的價格。
    3.為吸引消費者，可以針對一部分商品實施價格優(yōu)惠，吸引眼球。
    4.具體分為：團購價、會員價(一次性消費滿200元可成為正式會員)、一次性購滿300元免運費等價格優(yōu)惠政策。(具體實施細節(jié)待完善)。
    (二)分銷策略。
    1.在后期跟進過程中，可以根據(jù)網(wǎng)店銷量以及客戶忠誠度(購買次數(shù)等相關實際數(shù)據(jù))來開發(fā)新的分銷商(具體可以在各大高校、學生網(wǎng)站做低調宣傳)，這類分銷商可以通過網(wǎng)店，也可以通過線下做銷售來幫助完成網(wǎng)店的銷量。
    2.在網(wǎng)店維護的過程中，可以通過線下宣傳，一方面增加網(wǎng)店的銷量，另一方面增加網(wǎng)店人氣，促進網(wǎng)店銷售的持久性。同時，在銷售的過程中，抓住對產品貨源感興趣的顧客，可以考慮促成這類顧客為分銷商，但最好注重地區(qū)性，否則，管理和發(fā)貨問題凸顯。
    (三)整合公關。
    集結可以集結的一切資源，通過網(wǎng)絡、媒體、可能的政府人員、其他企業(yè)人員，做足前期網(wǎng)店的宣傳和資源整合，達到前期宣傳的影響力和后期實施的可行性。
    (一)營銷活動范圍。
    1.在時間上，以推廣開始為始的一個月(盡量將周期縮短)。
    2.空間上，爭取在短時間內迅速占領網(wǎng)絡市場份額，空間上的目標市場只為唐山周邊乃至河北、內蒙、陜，遼等北方地區(qū)。
    1.賺取可觀的利潤。
    2.提高市場占有率。
    3.增加顧客滿意度。
    4.提高品牌的地區(qū)性知名度。
    5.節(jié)約部門運營成本。
    前期。
    1.做足宣傳。
    宣傳方式如下：
    線上推廣。
    (1)利用唐山知名地方性網(wǎng)站如，新唐網(wǎng)做網(wǎng)店。
    品牌開業(yè)宣傳，宣傳語要簡潔明了，可以為。
    “婭茜美麗使者內衣網(wǎng)店開業(yè)優(yōu)惠進行中，
    請速來搶購吧”之類。(通過網(wǎng)絡宣傳網(wǎng)店開。
    業(yè)的費用待考察)。
    (2)利用窩窩團，這樣的團購網(wǎng)站進行初期團購。
    宣傳。
    (具體線上宣傳網(wǎng)站要做具體分析，“貨比三家”爭取降低成本)。
    線下推廣。
    (1)做宣傳單，宣傳語也要簡潔明了，使人一目。
    了然。宣傳單的成本，在批量印刷的情況下，成本為0.05*1000=50元。
    (2)在輕工、理工、煤醫(yī)、唐大、師范等各大高。
    校做宣傳欄海報宣傳。
    2.開業(yè)。
    (1)首先，做好網(wǎng)店設計、美化和裝修，免費裝。
    修模板網(wǎng)址為達到好的視覺效果，刺激顧客的消費視覺。
    (2)其次，以前面所說的定價策略來決定開業(yè)時。
    的促銷方式，除此之外，可以有贈禮品，贈代金券，贈積分兌換等其他方式。具體可以利用特價保暖打開網(wǎng)絡市場。(實際運作時，可一步步實施，按需要改進)。
    (3)再次，做好物流方面的準備，聯(lián)系一家物流。
    政策協(xié)議)。
    (4)隨著網(wǎng)店的開設，會生成一個支付寶賬戶，
    公司需另開一張卡，將營業(yè)額定時打到賬戶上。
    (5)t1上需開設一個新戶，可命名為網(wǎng)店，走網(wǎng)。
    店的賬。
    (6)交賬：交賬程序可以跟直營店一致。但網(wǎng)店。
    有淡季旺季的時候，可以延長交賬時間(待制定政策)。
    (7)費用：將網(wǎng)店開店的費用控制在500元以內。
    后期生成的費用主要有物流和增加維護費用，具體實施可參照網(wǎng)店開業(yè)后的效益，良好的話，按照直營店標準執(zhí)行。
    中期：
    中期主要包括網(wǎng)店的日常管理和維護，要能保證在網(wǎng)店營業(yè)時間內，顧客疑問能夠隨時解答、耐心解答、耐心服務。保證服務的質量和促成每筆訂單的生成。
    后期：
    要涉及到處理顧客投訴一些問題。
    地產營銷推廣策劃方案篇五
    “331營銷模式”中的“3”代表“三大工程”，即針對酒店終端的“101工程”——平均每10家酒店由廠方派駐一個專職業(yè)務員，負責日常禮品兌換、客情維護、售后服務、產品形象展示等工作，同時在a類店設置品牌推廣代表，重點加強與店方的溝通交流工作；針對流通終端的“金網(wǎng)工程”——重點服務對象是與分銷商簽約的二批商及其下面的小二批、小商超，主要目的是讓廠家的市場支持力度傳遞執(zhí)行到位；大型商場超市工程——選定1/10重點超市，全年至少上堆頭3個月。
    “331營銷模式”中的“3”代表每年中秋節(jié)、國慶節(jié)和春節(jié)針對流通市場，分別開展一次促銷活動，保證促銷力度不低于同檔次競品的促銷規(guī)模。
    “331營銷模式”中的“1”代表1個活動，即宴席用菜根譚酒活動。依據(jù)事實消費的原則，凡是在各類宴席中飲用菜根譚酒的，不論通過何種渠道購買的，都有香煙、可樂、手機、冰箱等禮品現(xiàn)場抽取。
    金網(wǎng)工程
    331營銷模式的精髓就在于開展“金網(wǎng)工程”。
    金網(wǎng)工程服務的對象是一級經(jīng)銷商下面的二批經(jīng)銷商、小二批、小型商超，是位于分銷商之前的二批下屬銷售網(wǎng)絡，金網(wǎng)工程的目的主要在于：
    1、建立流通領域的終端網(wǎng)絡。金網(wǎng)工程的目的不是在于想多賣幾瓶酒，而是在流通領域建立健全的終端網(wǎng)絡，通過終端維護再把這個網(wǎng)絡不斷的完善。
    2、有利于廠方加強對流通領域的管理和維護工作。331營銷模式體現(xiàn)的兩個原則是廠方對經(jīng)銷商職責分開，廠方該干什么，經(jīng)銷商該干什么。建立流通網(wǎng)絡的目的就是有一個網(wǎng)絡能夠讓廠商雙方共同去執(zhí)行賦予的職責。
    3、有利于廠方在流通領域、網(wǎng)絡終端定期與不定期的開展促銷活動和品牌推廣活動。331營銷模式的目的是要把菜根譚做成十堰地區(qū)的強勢品牌，通過金網(wǎng)工程，每次的市場計劃和活動就能編進不同的網(wǎng)點，促銷方面就有了一個量化的概念。這是建設金網(wǎng)工程的重要性和必要性。
    酒店終端策略
    酒店終端是白酒商家必爭之地，酒店促銷伴隨著商家短兵相接的競爭愈演愈烈。市場表明，酒店促銷策略開始不斷特色化和細分化，酒店的檔次、地段、節(jié)日氛圍、消費環(huán)境等客觀的方面都得到了很多一線人員的注意，但是他們卻常常忽視了對酒店終端三類人群的細分。
    促銷目的：
    白酒，尤其是中高端，其消費主要集中在酒店終端。酒店老板在白酒銷售環(huán)節(jié)上充當?shù)慕巧陵P重要。白酒要進入酒店，除了給予酒店一筆數(shù)額巨大的進場費外，還必須要針對酒店老板開展促銷，只有這樣，一方面可以通過酒店老板直接向消費者推銷產品，另一方面能夠保證產品在酒店開展的活動能正常進行。
    促銷手段：
    白酒上市鋪貨離不開慣用的銷售返點政策。對于盤中盤操作的白酒產品來說，產品上市時期直接以返點的方式，給予酒店老板直接利益，激發(fā)酒店老板積極性推銷白酒新產品。主要以鋪貨返利和銷售返點兩種常用方式，滿足酒店老板的心理期望值。
    鋪貨返利政策。在新產品上市前一至兩個月，凡一次性進貨2箱的酒店，贈送一或兩瓶新產品白酒，以此類推。或同時附帶贈送精美煙具、酒具和茶具等。另外對于銷售返點政策也可以制定4%～6%的返點比率，直接以該白酒作為返利，酒店每月和業(yè)務員直接結算，快速有效激發(fā)酒店老板積極性。
    對于新產品來說，產品上市后期仍然需要較好的促銷延伸銷售曲線，比如旅游促銷這種方式就比較適合在產品上市后期推出，對產品銷售達到一定量的酒店，定期組織酒店老板外出旅游，為參加企業(yè)準備酒店管理、員工管理等相關培訓。
    促銷目的：
    白酒完成銷售過程的最后一個環(huán)節(jié)，就是酒店促銷員或服務員將產品成功推薦給消費者，這是產品銷售尤其是白酒產品實現(xiàn)銷售工作的最重要的一個環(huán)節(jié)，也是最后的“臨門一腳”。那么，如何激發(fā)酒店促銷員或服務員推銷產品的積極性，無疑就成為各白酒廠家最為關心的問題。
    白酒新產品的專職促銷員也是產品品牌的載體，她們偕同白酒產品一同在終端出現(xiàn)，對產品的銷售具有很強的推動力。同時具有良好形象和促銷技巧的專職促銷員，還可以在很大程度上支撐品牌的口碑宣傳，提升產品品牌的消費形象度，有效拉近產品和消費者之間的距離。
    促銷手段：
    對于白酒新品而言，在特定上市時期率先突破特定酒店（非連鎖性大店以及管理不太規(guī)范的酒店），能夠快速激發(fā)酒店終端氛圍，激活區(qū)域市場。通過一系列的調研分析，我們發(fā)現(xiàn)一個開發(fā)酒店促銷員或服務員積極性最為有效的策略手段———設置開瓶費。主要是通過在每瓶酒內設置一個特定的身份驗證號碼，酒店促銷員或服務員憑借這個獨一無二的號碼和廠家（或經(jīng)銷商）直接兌換現(xiàn)金。同時對不同的產品檔次進行細分，比如高檔禮品裝每瓶可兌獎20～30元；主銷產品每瓶兌獎8～15元；中低檔每瓶設置5元。對于專職促銷員促銷，也可以根據(jù)產品的檔次予以提成。該方案優(yōu)點是促銷員能及時得到實惠，有效提高其積極性；但其缺點是如果酒店老板一旦發(fā)現(xiàn)，活動便很難繼續(xù)開展。
    促銷策略：
    文化性促銷。招聘儀表端莊、得體、形象佳、語言表達流利的年輕女性專職促銷員，并為她們從整體設計簡潔不失其秀氣的統(tǒng)一服裝，風格要與產品品牌風格相一致，讓她們熟悉促銷產品品質及品牌內涵，尤其是產品包裝所內涵的酒文化，讓她們在推薦產品的時候傳播其內在的文化內涵。
    娛樂化促銷。在酒店由專職促銷員組織一些具有娛樂性的節(jié)目，比如在酒店設置卡拉ok卡座，凡是飲用菜根譚的消費者都可以挑選專職促銷員唱歌，或為朋友現(xiàn)場點歌之類的，也可以在晚宴上參加幸運抽獎等活動。
    促銷目的：
    促銷的最終目的就是讓消費者購買產品。白酒新產品上市進行促銷，至少具有兩個方面的作用，一方面實現(xiàn)銷售，促使消費者嘗試性購買產品，營造市場氛圍；另一方面通過策略性促銷的開展，樹立其新產品品牌形象。
    促銷手段：
    促銷上演玩“幣”風暴。新產品上市初級階段需要通過強有力的促銷活動，迅速引爆市場，尤其是要善于利用節(jié)日促銷。產品上市初期，首先必須具備良好的促銷策略支撐，新產品上市直接以經(jīng)濟利益刺激消費者，以降低其消費風險為誘惑，可以在很大程度上提高消費者的首次嘗試率。新品上市前幾個月利用外幣（美元、港幣）促銷，抓住產品已經(jīng)進入的核心酒店，加大促銷力度，每箱里設置2個一美元，2個十元港幣，2個五元人民幣，單瓶促銷費用控制在6元以下。比如高爐家酒的一美元外幣促銷形式對消費者而言就很有吸引力，而且操作方式簡單，還可以較好地避免在執(zhí)行中出現(xiàn)問題。
    掀起有獎促銷。采用刮刮卡和禮品贈送等形式，設立極具文化與收藏價值的不同獎項禮品，集卡有獎活動；在每瓶酒內設置制作精美的箔金書簽，也可以將產品包裝設計成精美古典的收藏品，而禮品設置則要注意其文化性、價值性、品位性。
    地產營銷推廣策劃方案篇六
    信息化時代，網(wǎng)絡注定成為生活中不可或缺的一個主題，網(wǎng)絡的飛速發(fā)展為我們的生活帶來了諸多的便利，一些重要的消息也通過網(wǎng)絡快速的為眾人所知。也正是基于網(wǎng)絡的便利基礎，與時俱進，揚大旅游烹飪學院為進一步推進文藝活動的蓬勃發(fā)展，豐富校園文化生活，活躍學習氛圍，利用信息網(wǎng)絡與平面媒體的聯(lián)動，聯(lián)合相關機構，打造一個有影響力的，豐富大學生文化建設，促進大學生綜合素質提升的特色文化活動平臺。20xx年揚州網(wǎng)絡才藝大賽將通過網(wǎng)絡與現(xiàn)場活動的模式，以宏大的氣魄、不凡的手筆、新穎的題材、經(jīng)典的節(jié)目，集多種舞臺表演形式，給熱愛藝術的大學生們提供一個超越自我、實現(xiàn)夢想的展示舞臺，并通過活動，傳達當代大學生對美好活動的向往，展示大學生積極向上的精神面貌。
    為促進大學生文藝活動更好更快發(fā)展，增強與社會的交流互動，展示大學生獨特風采，向社會各界展示最熱情活潑的一面，讓社會從各個不同的角度充分了解大學生，為大學生活增添一曲嶄新的樂章，同時，通過這場網(wǎng)絡才藝大賽發(fā)掘文藝人才，搭建一個與社會聯(lián)系的舞臺，讓他們的特長得到更好的鍛煉與培養(yǎng)，彰顯當代大學生個性與風采，宣揚才藝、張揚青春、涌動激情。
    揚州市民間文藝家協(xié)會
    揚州大學旅游烹飪學院社團聯(lián)合會
    揚州市力寶廣場
    1、張貼海報1張
    張貼在宿舍樓下，主要宣傳比賽時間，報名方式，以及比賽獎項。
    2、印制宣傳單，在新生班級中宣傳
    傳單內容：活動主題，活動目的，比賽賽制，報名時間、比賽地點、報名方式，獎項設置。
    3、校內到各個班通知宣傳委員，在班級中宣傳活動
    4、報名方式：(1)在班長處填寫報名表
    (2)校外，到揚州各大高校門口分發(fā)傳單，現(xiàn)場報名。
    5、宣傳內容：(1)活動目的
    (2)活動時間
    (3)活動流程和前期準備
    (4)報名方式
    報名時間：4月5日-4月13日
    初賽時間：4月20日
    比賽時間：4月27日
    揚州市力寶廣場
    xx各高校學生、廣大市民
    1、在各班班長處領取報名表填寫個人資料
    2、在菁揚網(wǎng)上報名
    3、電話熱線報名
    1、活動舉辦策劃書申請及活動場地申請工作，于4月之前完成
    2、活動宣傳工作：由院社聯(lián)骨干交流中心、活動部負責。
    3、資金來源：
    (1)、尋找有意向的活動贊助商，盡可能為本次活動提供更大贊助并和贊助商達成完善的協(xié)議。
    (2)向院團委申請一定活動資金并邀請領導出席比賽。
    ( (3)活動費用方面妥善與外校參與演出的類似社團負責人進行友好協(xié)商。
    4、人員物資準備工作：
    (1)評委、主持人的確定
    (2)節(jié)目和演出人員的確定，以及各節(jié)目負責人做好演出前的組織訓練工作
    (3)海報、宣傳資料的制作
    1、活動發(fā)起與報名：(4月5日-4月13日)
    2、初賽參賽準備：
    由各參賽者在一星期時間內，根據(jù)報名參賽的表演，進行需要表演節(jié)目的準備，包括人力準備，和道具準備;(初賽比賽隊伍為20，有海選階段)
    參賽方于比賽場地進行“網(wǎng)絡才藝大賽”的初賽;
    4、初賽評比：
    5、現(xiàn)場公布初賽評比結果：
    6、決賽參賽準備：
    參賽方于比賽場地進行“網(wǎng)絡才藝大賽”決賽;
    8、決賽評比：
    9、現(xiàn)場公布決賽賽評比結果：
    由主辦方將已經(jīng)評分完成后的12個表演作品整理出先后排名，根據(jù)先后排名決定各獎項歸屬，現(xiàn)場公布結果;根據(jù)網(wǎng)絡投票結果，評定最受歡迎才藝獎。
    10、現(xiàn)場頒獎：
    現(xiàn)場公布結果后，由主辦方向各獲獎者頒獎;
    11、活動結束：
    現(xiàn)場環(huán)節(jié)結束后由主辦方進行活動總結，宣布活動圓滿結束。
    一等獎1名 折疊自行車一輛
    二等獎2名 音響一臺
    三等獎3名 大型飛鏢盤一座
    最佳網(wǎng)絡才藝獎 精品床被一盒
    優(yōu)秀獎諾干
    1、比賽宣傳資料、請柬、節(jié)目單等制作費用：300元
    2、比賽現(xiàn)場布置費用：200元(舞臺，音響，燈光除外)
    3、比賽礦泉水、水果、餐費、熒光棒、胸花，公章、聯(lián)盟會牌制作等費用：300元
    4、橫幅費用：200元
    總計：1000元
    1、工作組人員的任務發(fā)生沖突時，要保證節(jié)目組的工作順利完成。
    2、各工作組自成立后即立即開始工作，比賽完成后一天自動解散。
    3、各工作組人員的任務發(fā)生嚴重沖突時，將重新調整各工作組人力資源。
    地產營銷推廣策劃方案篇七
    餐飲營銷人員招聘要求：
    1、銷售人員待遇：公司執(zhí)行基本工資+績效工資+提成(1450+550+銷售額6%)。
    2、試用期為2—3個月，可以看個人成績表現(xiàn)來定適應期時間。(試用期間沒有績效考核工資)。
    3、所以人員轉正后，公司根據(jù)其表現(xiàn)制定工資標準。(話費補貼)。
    4、公司免費提供食宿。
    5、定期對銷售人員進行有效的培訓。
    推廣方式由網(wǎng)絡推廣，人脈推廣，營銷推廣，人員推廣。
    1、網(wǎng)絡推廣：網(wǎng)絡推廣就是利用互聯(lián)網(wǎng)進行宣傳推廣活動。將我們的企業(yè)文化建設等進行網(wǎng)絡推廣，本公司以房地產為主，帶動高爾夫兼餐飲為一體。
    2、人脈推廣：人脈與人際關系有著很重要的聯(lián)系。而人脈資源依賴于良好的人際關系基礎。在本公司也很多總經(jīng)理對現(xiàn)在的周邊市場有著一定的層級上的人際關系，可帶動餐飲及客房的一個人氣。
    3、營銷推廣：本公司以房產銷售為主，本會所以球會銷售會籍為主，在此兩者銷售可順帶式的擴大商品銷售量銷售餐飲這一部分。團體看樓客戶、球會賽事等都可帶動餐飲銷售。
    4、人員推廣：人員推廣主要是進一步彌補網(wǎng)絡推廣及營銷推廣等促銷信息的不足之處，組織的餐飲銷售團隊，定期拜訪客戶，電話聯(lián)系客戶，假日慰問客戶，或是客戶生日能夠有份精美蛋糕或禮品相送，在本餐廳推出新的菜品及優(yōu)惠的時候告知客戶，及時讓客戶了解我們的信息。
    地產營銷推廣策劃方案篇八
    建國_多年來，我國醫(yī)藥產業(yè)經(jīng)歷了不平坦的發(fā)展歷程，為人民的生命健康事業(yè)做出了巨大貢獻。自我國第一批醫(yī)藥代表1988年出現(xiàn)在施貴寶公司，90年代初，以外資企業(yè)的醫(yī)藥代表進入終端醫(yī)院促銷為端始，臨床推廣并成為國內醫(yī)藥企業(yè)推動銷售竟相仿效的一種模式，經(jīng)過十多年的發(fā)展，隨著越來越多的醫(yī)藥企業(yè)的進入，由外企到國企，私企，由少數(shù)到多數(shù)企業(yè)，不斷的蔓延和發(fā)展，并在國內非良性的土壤中發(fā)生變化，以前那種臨床推廣發(fā)生了質的變化，醫(yī)藥代表不在僅僅是藥廠和臨床醫(yī)生之間的產品顧問，給醫(yī)生兌付處方費幾乎成為促銷的金科玉律。一些中小企業(yè)為求生存，臨床工作成了促銷藥品的一大法寶，藥廠和經(jīng)營單位均把醫(yī)院工作作為市場競爭的主戰(zhàn)場，紛紛向醫(yī)院派駐醫(yī)藥代表，銷售代表的良秀混雜，為追求個人利益而忽視了社會和企業(yè)的整體利益，使藥品市場走向了一條畸形之路。同時伴隨著那種無序，管理部門的管理脫節(jié)，惡性競爭帶來的藥價虛高這就是當前的醫(yī)藥市場環(huán)境，改變目前狀況，不僅是主管部門的難題，也是醫(yī)藥企業(yè)想跳出這一怪圈的難題。
    2)wto下的醫(yī)藥競爭環(huán)境。
    隨著我國加入wto，醫(yī)藥行業(yè)的進一步開放，一些國際上的大制藥企業(yè)和大的商業(yè)流通企業(yè)的進入，使我國的醫(yī)藥企業(yè)進入了一個整合期。國內一些制藥企業(yè)以前以仿制為主的藥品，由于藥品的療效以及知識產權的問題，其競爭力將會大為下降，以前國外企業(yè)是通過代理銷售的模式也將發(fā)生改變，終將影響整個醫(yī)藥環(huán)境。
    3)國家醫(yī)藥政策及醫(yī)療改革對醫(yī)藥市場環(huán)境的影響。
    二、在當前的醫(yī)藥環(huán)境下醫(yī)藥企業(yè)的基本競爭戰(zhàn)略。
    1)形成以成本為基礎的市場競爭優(yōu)勢。
    首先加強自己企業(yè)內部的管理，管理不僅可以出效益而且可以提高效率降低成本，管理的內容如生產管理，人事，營銷，財務等，關鍵要針對企業(yè)本身情況采取適合企業(yè)自身的管理模式才能真正出效益，才能降低運營成本。其次，加大研發(fā)投入，研發(fā)一些在臨床上有特殊療效的藥品，申請專利，利用它的不可替代性，取得相對較高利潤，把利潤再用于擴大于別的廠家同質量的品種的整體規(guī)模，從而進一步降低運營成本，提高整個企業(yè)在市場上的競爭優(yōu)勢。
    2)形成以無形資源為基礎的競爭優(yōu)勢。
    在當今日益激烈的競爭環(huán)境中，無形資源顯得更為重要，優(yōu)質優(yōu)價在招標中勝出，品牌是一個霸權，是一連串的記憶，品牌具有強大的暗示作用。醫(yī)藥企業(yè)同其他消費品一樣，好的品牌，就暢銷，在otc藥品銷售中更為突出。醫(yī)藥企業(yè)要想獲得品牌，首先，要加強研發(fā)能力，開發(fā)出有特殊療效的藥品，是企業(yè)生存和發(fā)展的最重要最核心的能力，在處方藥上取得臨床醫(yī)生的信賴。其次，加強公司的管理能力，以提高專業(yè)推廣人員的業(yè)務水平，無形中也樹立了企業(yè)的品牌知名度。第三，要樹立整體的營銷觀念，企業(yè)須切實樹立起為患者解除疾病痛苦的根本經(jīng)營觀念，從最終客戶開始而不是生產過程開始策略，只有有一個好的營銷策略才能樹立起自己的良好的形象品牌。
    三、新形勢下醫(yī)藥企業(yè)的營銷策略。
    藥品營銷戰(zhàn)略的制定過程是一個辨別，選擇和發(fā)展市場機會，完成企業(yè)任務和目標的過程，具體營銷方法和方式很多，重點包含藥品市場的細分戰(zhàn)略，藥品市場競爭戰(zhàn)略，藥品市場發(fā)展戰(zhàn)略和藥品營銷組合戰(zhàn)略。
    1、市場細分化營銷策略，通過辨別具有不同類型消費需求和欲望的消費者群，把整個市場劃分為若干個子市場，分市場。目的是要在大市場中尋找對企業(yè)最有利的細分市場，選擇最有效的目標市場，制定最有效的營銷策略，有利于企業(yè)把自己的特長和細分市場的特點結合起來，集中有限資源，經(jīng)營市場空缺藥品，從而取得的經(jīng)濟效益，同時還有利于企業(yè)不斷調整市場營銷策略。
    2、藥品的市場競爭策略，醫(yī)藥企業(yè)制定營銷策略時，不僅要進行市場細分，迎合目標客戶的需求，同時還要針對為相同目標客戶服務的競爭對手，以能使企業(yè)在競爭中立于不敗之地。市場競爭策略就是企業(yè)為自身的生存與發(fā)展，在競爭中保持或發(fā)展自己的實力地位而確定的企業(yè)目標和達到目標爭取的各項策略的有機結合體。制定市場競爭策略，首先要明確自己的競爭地位，依據(jù)市場結構，明確自己做一個什么樣的競爭者，從而采取不同策略。其次要采用藥品使用價值，藥品價格，研發(fā)技術，服務，時間的方面，來發(fā)掘適合自己的競爭優(yōu)勢。
    3、藥品市場發(fā)展策略，醫(yī)藥企業(yè)在選擇目標市場，制定市場策略的同時，還須研究和制定藥品市場發(fā)展策略，即企業(yè)擴大再生產，開拓市場，發(fā)展經(jīng)營策略，首先須認真確定企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務和產品狀況，對多項業(yè)務和產品的戰(zhàn)略性盈利潛力要進行評估分析，把有限的資源用到發(fā)展經(jīng)濟效益好的業(yè)務和產品中去。其次通過評估確定戰(zhàn)略，部分業(yè)務被放棄淘汰。因此，需要發(fā)展新的業(yè)務，新的產品，開拓新市場，制定企業(yè)新業(yè)務發(fā)展策略。
    最后企業(yè)確定了目標市場，制定了相應的競爭策略和市場發(fā)展策略后，所面臨的又一項決策任務就是從目標市場的需求出發(fā)，依據(jù)內部條件和外部環(huán)境的需求，為企業(yè)制定一個合理的，由營銷組合構成的整體營銷組合。
    4、藥品營銷組合策略，就是企業(yè)綜合運用其可控的營銷手段，對他們實行化組合，以取得市場營銷效果，采用4p和4p等可控的營銷手段。但營銷組合受許多不可控的外部營銷環(huán)境的影響尤其是客觀環(huán)境的影響和制約。如目前的人口老齡化，國家一系列法律法規(guī)醫(yī)改政策的出臺，wto，經(jīng)濟全球化一體化等，企業(yè)應密切監(jiān)視宏觀環(huán)境的動向，調整企業(yè)的營銷組合與外部環(huán)境相適應，是企業(yè)取得主動，成功和發(fā)展的關鍵。企業(yè)應善于使這些可控因素與不可控因素相適應。
    1、藥品品種方案，使藥品營銷中的一個重要內容，藥品應是個整體概念，同時要樹立起藥品大質量的觀念。藥品品種方案要求企業(yè)隨時注意自己所生產的藥品生命周期處于不同時期采用不同競爭策略，同時必須注重重新品開發(fā)，不斷更新產品，外資達公司正是憑借其新品研發(fā)技術而獨步醫(yī)藥市場。
    2、藥品的定價方案，藥品價格目前是十分敏感的問題，也是醫(yī)改的重心問題，伴隨著目前招標價格，順加作價，平價大藥房的沖擊藥品的定價方案尤其重要，wto下一些進口藥品的關稅將進一步降低，勢必使進口藥品價格下調對國內一些仿制藥品形成巨大的沖擊，一些價格適中療效好的藥品對國內仿制品來說是一個災難性沖擊，因此在新的環(huán)境下，醫(yī)藥企業(yè)如何考慮自己產品的定價尤其重要。
    3、藥品分銷渠道方案，國內制藥企業(yè)長期的營銷模式，使醫(yī)藥企業(yè)形成了很大的渠道依賴，醫(yī)藥企業(yè)需要建立起穩(wěn)定的醫(yī)藥分銷渠道。
    4、藥品促銷方案，隨著國家新的醫(yī)藥政策的出臺，醫(yī)藥企業(yè)在新的形式必須引入健康的促銷模式，新的營銷機制，主要可以在以下幾個方面進一步加強營銷：
    1)要放棄以前那種對醫(yī)生的諸如辛苦費，廣告費，促銷費，處方費等模式，堅持顧客服務導向，加速產品的研發(fā)和品牌培育，重新整合銷售渠道。
    2)可以通過學術推廣會來促銷，學術推廣銷售，主要指在醫(yī)藥銷售過程中，以學術宣傳和學術活動來推動銷售，這種銷售模式，對企業(yè)和業(yè)務人員的要求比較高，要求企業(yè)有很完整的學術網(wǎng)絡。很有專業(yè)知識的銷售人員，目前在外資企業(yè)應用的較多。在學術化銷售過程中，如不很好的把握，也會涉及到商業(yè)賄賂問題。學術化銷售，是目前銷售形式中，在各方面是被認可的一種方式。
    3)廣告拉動搶灘otc市場，從幾年otc市場的增長速度來看otc市場占半壁江山。otc市場是未來競爭的主要戰(zhàn)場之一，而這一市場的營銷與醫(yī)院銷售差別較大，更多地體現(xiàn)出醫(yī)藥營銷的共性，以超大規(guī)模品牌廣告投入來拉動醫(yī)藥消費。
    4)可開展數(shù)字化營銷，it業(yè)的發(fā)展，電子商務的應用，為市場營銷注入新的活力，藥品網(wǎng)上交易開始變成現(xiàn)實，用電子商務提速整個醫(yī)藥行業(yè)有著不可比擬的強勁優(yōu)勢，同時可以節(jié)省開支卻生產出更大的效益，利用在線調查可以收集到客戶的偏愛和購買方式，還能更好地為他們服務，從而體現(xiàn)個性化營銷時代的特征。
    五、總結。
    面對新的醫(yī)藥形勢下醫(yī)藥企業(yè)應隨時跟蹤國家政策的變化，加大自身硬件，軟件改造工作，通過財務價格調整策略，重視產品的開發(fā)，調整目標客戶，改變傳統(tǒng)的掛金促銷方式，重視自身品牌展略，重視市場開發(fā)，采取正確的競爭策略，應把近幾年作為市場契機，整個醫(yī)藥行業(yè)經(jīng)過大整合后，誰把握住契機，誰最終就能在市場中站穩(wěn)腳，應對環(huán)境變化采取正確競爭策略，不斷創(chuàng)新乃是制勝法寶。
    地產營銷推廣策劃方案篇九
    只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發(fā)揮產品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。
    (1)物業(yè)的定位；
    (2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析；
    (3)目標市場的分析；
    (4)目標顧客的特征、購買行為的分析；
    二、市場的調研。
    或許有人講，搞房地產項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經(jīng)驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預測。
    在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。
    (1)區(qū)域房地產市場大勢分析；
    (2)主要競爭對手的界定與swot的分析；
    (3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析；
    (4)與未來競爭情況的分析和評估。
    三、企劃的定位。
    定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉usp(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。
    尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
    四、推廣的策略及創(chuàng)意的構思。
    針對項目情況，確立幾個與之對應的創(chuàng)意構思，再從中選擇最適合的構思，圍繞構思并配合時間節(jié)點展開推廣策略的安排。
    五、傳播與媒介策略的分析。
    有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。
    整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
    1.不同媒體的效應和覆蓋目標；
    2.不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析；
    3.不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析；
    4.不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析；
    5.不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析；
    6.不同地區(qū)、不同方式的夾報dm分析；
    7.戶外或其他媒體的分析；
    8.不同的媒體組合形式的分析。
    地產營銷推廣策劃方案篇十
    名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷售達到“更上一層樓“的目的，特決定舉辦中秋晚會。現(xiàn)對本次中秋晚會實施方案詳述如下：
    一、活動時間。
    20__年9月12日(中秋節(jié))18：00—21：00。
    二、活動地點。
    名城中心廣場。
    三、活動主題。
    主題釋義：該主題將開發(fā)商與中秋有機地結合起來，同時渲染出一種家的溫馨氛圍，暗喻進入就是回到了家。
    四、活動目的。
    1、為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺。
    2、樹立開發(fā)商企業(yè)形象和進一步宣傳樓盤。
    3、深度挖掘潛在消費群體。
    五、活動預計參與人數(shù)。
    中秋晚會：600人。
    中秋酒會：400人。
    合計：1000人。
    六、活動宣傳語。
    “今晚回家吃飯嗎？“。
    活動宣傳語釋義：中秋佳節(jié)作為中國一個傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團聚的時候，故活動宣傳語以一種親人的問詢來觸發(fā)本次活動，這句話也更能引起大眾的共鳴，同時也暗喻本次活動將為所有與會者以家的溫馨感覺。
    七、活動方案及創(chuàng)意構思。
    l活動前的推廣措施：
    2、制作并隨機贈送本次活動文化宣傳衫若干；
    3、制作“名城”字樣的中秋印入場卷(造型可參考月餅造型);。
    以上活動的目的旨在達到強化活動宣傳效果和彰顯開發(fā)商人性化的經(jīng)營理念。
    l中秋晚會。
    為達到更佳的宣傳效果和更廣泛的認知，本次活動擬將晚會分為兩部分：晚會部分和酒會部分，并通過一些活動和環(huán)節(jié)將兩部分有機地結合起來。
    晚會內容：
    晚會以突出家的氛圍和格調為主，詮釋中秋的內涵和底蘊，弘揚中國傳統(tǒng)文化，觸發(fā)所有與會者的共鳴，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會當中，使所有與會者真正體會到家的溫馨情懷。
    晚會進行當中由集團相關領導為地產第1000位業(yè)主授予榮譽員工稱號(注：具體數(shù)字可根據(jù)開發(fā)商具體情況定，既可以是整數(shù)位，也可以是第815位、第918位等與中秋有關聯(lián)的數(shù)字位)。
    現(xiàn)場互動環(huán)節(jié)：
    1、現(xiàn)場制作月餅。
    由聘請的廚師現(xiàn)場演示月餅的制作工藝和流程，由互動業(yè)主現(xiàn)場實地操作，并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。
    該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氛圍，尤其是那些整日奔波勞碌的業(yè)主，他們很難幫助家里做什么，以這種方式表達他們的歉意，可以更深刻的讓他們體會到操持一個家的不易。
    2、現(xiàn)場征集有關中秋的詩詞歌賦。
    由主持人向現(xiàn)場觀眾征集有關中秋的各種形式作品(例如：歌曲、詩詞等)送與他們想送的人，贈送形式既可以是現(xiàn)場獻歌，也可以當場揮毫潑墨，也可以吟誦給他們的親人聽(看)。
    該環(huán)節(jié)主要考慮在各種形式的有關中秋的作品中大多以中秋寄情來抒發(fā)一種對家和親人的思念之情，其目的是可以更加強化家的感覺和氛圍，體現(xiàn)以詩詠情、以詞吟情、以歌頌情的一種格調。
    3、月餅的味道家的味道。
    由主持人邀請現(xiàn)場觀眾上臺品嘗月餅，月餅分為酸、甜、苦及特殊月餅幾種。吃到酸的觀眾需現(xiàn)場說出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事；吃到甜的觀眾需現(xiàn)場說出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事；吃到苦的觀眾需現(xiàn)場說出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當場獲得開發(fā)商現(xiàn)金或物質的獎勵。
    本環(huán)節(jié)主要是讓參與者能夠和與會者去分享他們生活當中的各種滋味，進而達到共鳴！
    4、詞語置換。
    由主持人邀請現(xiàn)場觀眾上臺朗讀一篇文章，將文章中的“中秋”置換成“”，將“”置換成“中秋”。無錯誤的參與者將得到開發(fā)商的現(xiàn)金或物質獎勵，讀錯者將受到一定的懲罰。
    本環(huán)節(jié)以娛樂為主，同時起到宣傳公司品牌形象的目的。
    l“望月”酒會。
    酒會以推廣和宣傳為主，播放一些輕柔的背景音樂，同時設置部分“望月”茶座，會場設置業(yè)務洽談區(qū)、品茗區(qū)、月餅制作演示區(qū)、餐飲區(qū)等。其中休閑娛樂區(qū)擬邀請木偶戲團、小型民樂演奏等現(xiàn)場助興作為酒會的一個亮點推出。
    關于本次晚會節(jié)目的一些設想。
    晚會是以各種節(jié)目的形式來烘托中秋的節(jié)日氣氛，同時為體現(xiàn)開發(fā)商的形象，所以應體現(xiàn)出家庭生活的溫馨、浪漫，而此處的家庭應理解為廣義的家庭，它既指每個人的小家，也涵蓋著名城這個大家庭，因此所有節(jié)目應圍繞這個主題展開，所有節(jié)目也應為這個主題服務。
    晚會應包含演藝團體的節(jié)目、企業(yè)員工節(jié)目、互動節(jié)目及企業(yè)領導致詞或頒獎等幾個部分。
    演出團體的節(jié)目應以格調高雅的民族類節(jié)目為主，可以包括一些民樂演奏、體現(xiàn)中秋節(jié)日氣氛的民歌等，同時可以考慮邀請一些專業(yè)的播音人員來現(xiàn)場吟誦一些反映中秋的詩詞，考慮到各年齡段業(yè)主的需求，可適當增加一些流行時尚的元素，但該部分只能屬于陪襯和渲染氣氛，不應喧賓奪主。為實現(xiàn)宣傳品牌的目的，擬采用模特現(xiàn)場走秀的形式來展示，模特可以穿上印有集團開發(fā)的各個樓盤標識和形象的文化衫進行現(xiàn)場展示，以達到最佳的宣傳效果。模特既可以邀請專業(yè)模特，也可以考慮使用企業(yè)自己的員工來展示。
    企業(yè)所出的節(jié)目應體現(xiàn)出企業(yè)的風采、員工的風貌，同時所選節(jié)目應突出集團與業(yè)主是“一家人”和處處都是為業(yè)主考慮的一種人文關懷。
    企業(yè)領導致詞或頒獎是體現(xiàn)本次活動目的的一個重要載體，其作用是強化本次活動的意義和作用，同時也通過致詞表達人對所有業(yè)主和潛業(yè)主的祝福和感謝。
    本次晚會的一個目的是希望現(xiàn)有業(yè)主介紹其周邊親戚或朋友來購買，但如果去過份渲染這一目的勢必會起到適得其反的作用。我公司認為最佳的辦法是只在主持詞中體現(xiàn)這一目的，然后通過本次晚會的舉辦能讓與會觀眾能切實感到該企業(yè)的獨到之處，只有讓業(yè)主能深深感受到該企業(yè)和該樓盤的好，才能真正觸發(fā)他們的宣傳意識，使這種宣傳和介紹由一種被動行為變成一種主動行為，將這一目的由宣傳變?yōu)闊o形，也就是“此處無聲勝有聲”，其效果才能達到最佳。
    地產營銷推廣策劃方案篇十一
    電子商務或ec(英語:e-commerce)是指在互聯(lián)網(wǎng)(internet)、企業(yè)內部網(wǎng)(intranet)和增值網(wǎng)(van，valueaddednetwork)上以電子交易方式進行交易活動和相關服務活動，是傳統(tǒng)商業(yè)活動各環(huán)節(jié)的電子化、網(wǎng)絡化。電子商務包括電子貨幣交換、供應鏈管理、電子交易市場、網(wǎng)絡營銷、在線事務處理、電子數(shù)據(jù)交換(edi)、存貨管理和自動數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)。在此過程中，利用到的信息技術包括：互聯(lián)網(wǎng)、外聯(lián)網(wǎng)、電子郵件、數(shù)據(jù)庫、電子目錄和移動電話[1]。而廣義上的電子商務—電子業(yè)務或eb(英語:e-business)則是指對整個商業(yè)活動實現(xiàn)電子化，也就是指應用計算機與網(wǎng)絡技術與現(xiàn)代信息化通信技術，按照一定標準，利用電子化工具(有時甚至指整個電子媒介領域，包括廣播、電視、電話通訊等等)來實現(xiàn)包括電子商務(或電子交易)在內的商業(yè)交換和行政作業(yè)的商貿活動的全過程。
    2.電子商務網(wǎng)站。
    2.1發(fā)展歷史。
    型的應用是將采購訂單和發(fā)票之類的商業(yè)文檔通過電子數(shù)據(jù)的方式發(fā)送出去。電子商務中的“電子”指的是采用的技術和系統(tǒng)，而“商務”指的是傳統(tǒng)的商業(yè)模式。電子商務被定義為一整套通過網(wǎng)絡支持商業(yè)活動的過程。在70年代和80年代，信息分析技術進入電子商務。80年代，隨著信用卡、自動柜員機和電話銀行的逐漸被接受和應用，這些也成為電子貿易的組成部分。進入90年代，企業(yè)資源計劃(erp)、數(shù)據(jù)挖掘和數(shù)據(jù)倉庫也成為電子商務的一個部分。在“.com”時代，電子商務增加了新的組成部分——“網(wǎng)絡貿易”，客戶在數(shù)據(jù)加密傳輸技術支持下，利用網(wǎng)上商店的虛擬購物車和信用卡等電子貨幣支付形式，通過互聯(lián)網(wǎng)完成商品和服務的采購。
    2.2現(xiàn)今狀態(tài)。
    如今，電子商務的涵蓋十分廣泛的商業(yè)行為，從電子銀行到信息化的物流管理。電子商務的增長促進了支持系統(tǒng)的發(fā)展和進步，包括后臺支持系統(tǒng)、應用系統(tǒng)和中間件，例如寬帶和光纖網(wǎng)絡、供應鏈管理模塊、原料規(guī)劃模塊、客戶關系管理模塊、存貨控制模塊和會計核算/企業(yè)財務模塊。
    當互聯(lián)網(wǎng)在1994進入公眾的視線時，很多記者和學者預測電子貿易將很快成為主要的商業(yè)應用模式。然而，安全協(xié)議(例如https)用了四年的時間才發(fā)展的足夠成熟并獲得大范圍的應用。接下來，在1998年和20__年之間，大量的美國和西歐公司開發(fā)了許多不成熟的網(wǎng)站。
    雖然大量的“純電子商務”公司在20__年和20__年的“.com”衰退期消失了，還是有很多傳統(tǒng)的“水泥加磚塊”的零售企業(yè)認識到這些“.com”公司揭示了潛在的有價值的市場空間，開始將電子商務的功能增加到網(wǎng)站上。例如，在在線食品銷售公司webvan倒閉后，兩家傳統(tǒng)的連鎖超級市場albertsons和safeway都開始了附屬的電子商務功能，消費者可以直接在線訂購食品。
    搜索引擎推廣是指利用搜索引擎、分類目錄等具有在線檢索信息功能的網(wǎng)絡工具進行網(wǎng)站推廣的方法[2]。由于搜索引擎的基本形式可以分為搜索引擎和分類目錄，因此搜索引擎推廣的形式也相應地有基于搜索引擎的方法和基于分類目錄的方法，前者包括搜索引擎優(yōu)化、關鍵詞廣告、競價排名、固定排名、基于內容定位的廣告等多種形式，而后者則主要是在分類目錄合適的類別中進行網(wǎng)站登錄。隨著搜索引擎形式的進一步發(fā)展變化，也出現(xiàn)了其他一些形式的搜索引擎，不過大都是以這兩種形式為基礎。
    搜索引擎推廣的方法又可以分為多種不同的形式，常見的有：登錄免費分類目錄、登錄付費分類目錄、搜索引擎優(yōu)化、關鍵詞廣告、關鍵詞競價排名、網(wǎng)頁內容定位廣告等。
    從目前的發(fā)展趨勢來看，搜索引擎在網(wǎng)絡營銷中的地位依然重要，并且受到越來越多企業(yè)的認可，搜索引擎營銷的方式也在不斷發(fā)展演變，因此應根據(jù)環(huán)境的變化選擇搜索引擎營銷的合適方式。
    以電子郵件為主要的網(wǎng)站推廣手段，常用的方法包括電子刊物、會員通訊、專業(yè)服務商的電子郵件廣告等。
    基于用戶許可的email營銷與濫發(fā)郵件(spam)不同，許可營銷比傳統(tǒng)的推廣方式或未經(jīng)許可的email營銷具有明顯的優(yōu)勢，比如可以減少廣告對用戶的滋擾、增加潛在客戶定位的準確度、增強與客戶的關系、提高品牌忠誠度等。根據(jù)許可email營銷所應用的用戶電子郵件地址資源的所有形式，可以分為內部列表email營銷和外部列表email營銷，或簡稱內部列表和外部列表。內部列表也就是通常所說的郵件列表，是利用網(wǎng)站的注冊用戶資料開展email營銷的方式，常見的形式如新聞郵件、會員通訊、電子刊物等。外部列表email營銷則是利用專業(yè)服務商的用戶電子郵件地址來開展email營銷，也就是電子郵件廣告的形式向服務商的用戶發(fā)送信息。許可email營銷是網(wǎng)絡營銷方法體系中相對獨立的一種，既可以與其他網(wǎng)絡營銷方法相結合，也可以獨立應用。
    通過網(wǎng)站交換鏈接、交換廣告、內容合作、用戶資源合作等方式，在具有類似目標網(wǎng)站之間實現(xiàn)互相推廣的目的，其中最常用的資源合作方式為網(wǎng)站鏈接策略，利用合作伙伴之間網(wǎng)站訪問量資源合作互為推廣。
    每個企業(yè)網(wǎng)站均可以擁有自己的資源，這種資源可以表現(xiàn)為一定的訪問量、注冊用戶信息、有價值的內容和功能、網(wǎng)絡廣告空間等，利用網(wǎng)站的資源與合作伙伴開展合作，實現(xiàn)資源共享，共同擴大收益的目的。在這些資源合作形式中，交換鏈接是最簡單的一種合作方式，調查表明也是新網(wǎng)站推廣的有效方式之一。交換鏈接或稱互惠鏈接，是具有一定互補優(yōu)勢的網(wǎng)站之間的簡單合作形式，即分別在自己的網(wǎng)站上放置對方網(wǎng)站的logo或網(wǎng)站名稱并設置對方網(wǎng)站的超級鏈接，使得用戶可以從合作網(wǎng)站中發(fā)現(xiàn)自己的網(wǎng)站，達到互相推廣的目。交換鏈接的作用主要表現(xiàn)在幾個方面：獲得訪問量、增加用戶瀏覽時的印象、在搜索引擎排名中增加優(yōu)勢、通過合作網(wǎng)站的推薦增加訪問者的可信度等。交換鏈接還有比是否可以取得直接效果更深一層的意義，一般來說，每個網(wǎng)站都傾向于鏈接價值高的其他網(wǎng)站，因此獲得其他網(wǎng)站的鏈接也就意味著獲得了于合作伙伴和一個領域內同類網(wǎng)站的認可。
    3.4信息發(fā)布推廣方法。
    些針對性、專業(yè)性的信息仍然可以引起人們極大的關注，尤其當這些信息發(fā)布在相關性比較高。
    即合理利用網(wǎng)絡實名、通用網(wǎng)址以及其他類似的關鍵詞網(wǎng)站快捷訪問方式來實現(xiàn)網(wǎng)站推廣的方法?？旖菥W(wǎng)址使用自然語言和網(wǎng)站url建立其對應關系，這對于習慣于使用中文的用戶來說，提供了極大的方便，用戶只需輸入比英文網(wǎng)址要更加容易記憶的快捷網(wǎng)址就可以訪問網(wǎng)站，用自己的母語或者其他簡單的詞匯為網(wǎng)站“更換”一個更好記憶、更容易體現(xiàn)品牌形象的網(wǎng)址，例如選擇企業(yè)名稱或者商標、主要產品名稱等作為中文網(wǎng)址，這樣可以大大彌補英文網(wǎng)址不便于宣傳的缺陷，因為在網(wǎng)址推廣方面有一定的價值。隨著企業(yè)注冊快捷網(wǎng)址數(shù)量的增加，這些快捷網(wǎng)址用戶數(shù)據(jù)可也相當于一個搜索引擎，這樣，當用戶利用某個關鍵詞檢索時，即使與某網(wǎng)站注冊的中文網(wǎng)址并不一致，同樣存在被用戶發(fā)現(xiàn)的機會。
    3.6網(wǎng)絡廣告推廣方法。
    網(wǎng)絡廣告是常用的網(wǎng)絡營銷策略之一，在網(wǎng)絡品牌、產品促銷、網(wǎng)站推廣等方面均有明顯作用。網(wǎng)絡廣告的常見形式包括：banner廣告、關鍵詞廣告、分類廣告、贊助式廣告、email廣告等。banner廣告所依托的媒體是網(wǎng)頁、關鍵詞廣告屬于搜索引擎營銷的一種形式，email廣告則是許可email營銷的一種，可見網(wǎng)絡廣告本身并不能獨立存在，需要與各種網(wǎng)絡工具相結合才能實現(xiàn)信息傳遞的功能，因此也可以認為，網(wǎng)絡廣告存在于各種網(wǎng)絡營銷工具中，只是具體的表現(xiàn)形式不同。將網(wǎng)絡廣告用戶網(wǎng)站推廣，具有可選擇網(wǎng)絡媒體范圍廣、形式多樣、適用性強、投放及時等優(yōu)點，適合于網(wǎng)站發(fā)布初期及運營期的任何階段。
    4.深入研究。
    對于以上調研結果進行深入分析，電子商務網(wǎng)站推廣包含很多成功以及失敗的因素。
    4.1技術和組織方面的成功因素。
    在很多案例中，一個電子商務公司存活下來，不僅僅是基于自身的產品，而且還擁有一個有能力的管理團隊、良好的售前服務、組織良好的商業(yè)結構、網(wǎng)絡基礎和一個安全的，設計良好的網(wǎng)站，這些因素包括：
    1、足夠的市場研究和分析。電子商務需要有可行的商業(yè)計劃并遵守供需的基本原理。在電子商務領域的失敗往往和其他商業(yè)領域的一樣，缺乏對商業(yè)基本原則的領會。一支出色的被信息技術策略武裝起來的管理團隊。一個公司的信息戰(zhàn)略需要成為商業(yè)流程重組的一個部分。
    業(yè)銀行或是信用卡公司之間的協(xié)議處理信用卡交易。
    3、設計一個電子商務價值鏈，關注在數(shù)量有限的核心競爭力上，而不是一個一站購齊的解決方案。如果合適的編制程序，網(wǎng)絡商店可以在專業(yè)或者通用的特性中獲得其中一個。
    4、提供一個有足夠吸引力的網(wǎng)站。有品味的使用顏色、圖片、動畫、照片、字體和足夠的留白空間可以達到這一目標。并擁有流暢的商業(yè)流程，可以通過流程再造和信息技術來獲得。提供能完全理解商品和服務的信息，不僅僅包括全部產品信息還有可靠的顧問建議和挑選建議。
    自然，電子商務供應商行業(yè)需要履行普世的原則，例如保證提供的商品的質量和可用性、物流的可靠性，并且及時有效的處理客戶的投訴。在網(wǎng)絡環(huán)境下，有一個獨一無二的特點，客戶可以獲得遠多于傳統(tǒng)商業(yè)環(huán)境下關于商家的信息。
    4.2顧客為先的成功因素。
    一個成功的電子商務機構必須提供一個既滿意而又具意義的經(jīng)驗給顧客。都由各種顧客為先因素構成，包括以下：
    1、提供額外的利益給顧客：電子銷售商如要做到這一點，可提供產品或其產品系列，以一個較低的價格吸引潛在的客戶、如傳統(tǒng)商貿一樣.
    2、提供優(yōu)質服務：提供一個互動及易于使用的購買經(jīng)驗及場所，亦如傳統(tǒng)零售商一樣，都有助某程度上達至上述目標。為鼓勵顧客再回來購買?？衫觅浧坊虼黉N禮券、優(yōu)惠及折扣等。還可以互相連接其他相關網(wǎng)站和廣告聯(lián)盟等。
    3、提供個人服務：提供個人化的網(wǎng)站、購買建議、個人及特別優(yōu)惠的方式，有助增加互動、人性化來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的銷售方式。
    4、自助方式：提供自助式服務網(wǎng)站、易用及無須協(xié)助的環(huán)境，都有一定的幫助。包括所有的產品資料，交叉推銷信息、咨詢產品補替、用品及配件選擇等。
    5、提供各種資訊：如個人電子通訊錄、網(wǎng)上購物等。透過豐富的比較資料及良好的搜索設備，提供信息和構件安全、健康的評論給顧客?？蓞f(xié)助個人電子服務來確定更多潛在顧客。
    4.3資料保障的失敗因素。
    個人資料的外洩是最大的因素，如果有駭客網(wǎng)頁原始碼，并在網(wǎng)頁上種下木馬或是病毒，只要你登入并打上個人資料，駭客便可以馬上知道你在網(wǎng)頁上打下哪些個人資料。所以如何保護顧客的個資等是電子商務最大的問題，如果不妥善處理，那此電子店家便會被淘汰。
    5.結束語。
    電子商務是對傳統(tǒng)企業(yè)的漸變，對信息化新企業(yè)的突變。電子商務發(fā)展多年，其背景是在市場競爭發(fā)展到一定階段后的產物。它發(fā)生的根源在于電子商務可以產生新的商業(yè)模式來打破競爭產生的同質化。一是能使市場有更多的機會，二是通過電子商務模式降低成本，進一步增強競爭力，而三是it發(fā)展到一定程度后，自身的成長趨緩，需要新概念帶動。因此，產生的目的就是企業(yè)變革，增加競爭力。
    在互聯(lián)網(wǎng)面臨嚴峻挑戰(zhàn)的今天，那些純粹靠鼓吹“新經(jīng)濟”概念來維系的公司，純粹通過網(wǎng)頁賺錢的企業(yè)將被無情地清除出場[3]。但是，正承受裁員風暴洗禮的網(wǎng)絡業(yè)人士前景并不灰暗。
    互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的有識之士認為，網(wǎng)絡泡沫破滅，但電子商務并不是泡沫，關鍵在于如何建立成功的電子商務生態(tài)系統(tǒng)，從而更有效地管理企業(yè)的整體關系，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的巨大潛力。
    地產營銷推廣策劃方案篇十二
    據(jù)了解，網(wǎng)絡營銷推廣已憑借其諸多優(yōu)點(如傳播范圍廣、速度快、無時間限制、無店面租金成本、豐富的促銷手段及信息透明化等)成為眾多營銷推廣方式中最重要最有效的一種，受到眾多企業(yè)的青睞!
    就而言，一定要結合重慶地域進行推廣，那么究竟如何進行重慶市網(wǎng)絡營銷推廣呢?以下即是我對的淺薄見解：
    一、樹立口碑——好的口碑勝過千條萬條的網(wǎng)絡營銷推廣。
    口碑即為企業(yè)在人們心中的形象，擁有優(yōu)質的口碑，應該是每個企業(yè)的努力目標和基礎點!在目前魚龍混雜的市場，如果一個企業(yè)擁有好的口碑，那么，其效益將是源源不斷的。此外，市場競爭是無時無處不在的，河南搏強新概念學校還應突出自己的特色(溫馨關愛、心理疏導與強化訓練相結合)，以達到吸引人們眼球的效果，獲得人們的認可!
    二、了解網(wǎng)絡營銷推廣方式，著重在博客、論壇、問答及分類信息處推廣。
    企業(yè)要進行網(wǎng)絡營銷推廣，就必須要了解網(wǎng)絡營銷推廣方式，以下為具體介紹：
    5.信息發(fā)布：即在黃頁、分類信息上發(fā)布網(wǎng)站信息;。
    立健康的品牌形象;。
    三、重視對內推廣，內外推廣一起走。
    在企業(yè)日益重視對外推廣的同時，對內推廣好像顯得不那么重要了，其實，一個好的網(wǎng)站建設及維護，可以帶來非常之高的網(wǎng)站流量，由此，做好網(wǎng)站內容的更新與及時維護也是非常必要的，對外推廣與對外推廣應該同步進行!
    以上三點相結合，即為我對的具體介紹，如有不合理的地方，請糾正!
    地產營銷推廣策劃方案篇十三
    本項目主要客源屬于圈層性質尤其突出明顯的一群人，無論從社會地位還是個人喜好而言，一方面他們不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很難加入其中。
    因為地段/面積/總價，導致本項目產品特征與傳統(tǒng)住宅項目不同，屬于缺少外在展示空間，更加注重內秀。同時為了把握住嘉祥可以承受總價百萬豪宅的人的購買之目的，2015的推盤將表現(xiàn)出的是對平民百姓的“拒絕”！
    2) 項目競爭態(tài)勢分析
    3) 營銷推廣策略
    4) 項目銷售策略
    5) 營銷費用使用計劃表
    地產營銷推廣策劃方案篇十四
    最近的房地產業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。
    由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。 隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
    房地產全程營銷策劃
    一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
    二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
    三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
    四是整合營銷。一方面房地產企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
    特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
    一、市場背景：
    漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。
    xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領導班子對當?shù)亟?jīng)濟結構的調整，將第三產業(yè)作為漢沽區(qū)結構的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結構多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。
    二、競爭對手分析：
    由于漢沽房地產市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
    1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？
    2、在漢沽我們的間接競爭對手？
    在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
    綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
    三、競爭項目基本信息：
    項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況
    綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
    濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
    井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
    分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
    3、樓棟售出率分析
    分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產品支持。
    4、已售出產品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
    四、已購客戶分析
    1、付款方式分析：
    分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。
    2、年齡結構分析：
    分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。
    3、行業(yè)分析：
    行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比
    天化5830、05%
    石化52、59%
    個體及私營3618、65%
    銀行94、66%
    學校94、66%
    醫(yī)院52、59%
    鹽場63、11%
    稅務52、59%
    規(guī)劃局21、04%
    保險21、04%
    其它5629、02%
    總計193
    分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
    4、居住區(qū)域分析：
    分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
    五、產品前期市場推廣簡要分析：
    xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。
    在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。
    六、分析|總結：
    1、對市場、產品、消費者的總結：
    我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
    市場：在漢沽的房地產市場中充斥著大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場，并為市場帶來新的產品，這樣我們就可以說2015年的漢沽房地產市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。 我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經(jīng)驗教訓，及時調整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
    產品：在漢沽房地產市場中，我們不能說我們的產品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。
    消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產品信息釋放的主渠道。
    1、產品的調研
    只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發(fā)揮產品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。
    （1）物業(yè)的定位；
    （2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析；
    （3）目標市場的分析；
    （4）目標顧客的特征、購買行為的分析；
    2、市場的調研
    或許有人講，搞房地產項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經(jīng)驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程出現(xiàn)的問題進行有效的預測。
    在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。
    （1）區(qū)域房地產市場大勢分析；
    （2）主要競爭對手的界定與swot的分析；
    （3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析；
    （4）與未來競爭情況的分析和評估。
    3、企劃的定位
    定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉usp（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。 尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
    4、推廣的策略及創(chuàng)意的構思
    房地產廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
    房地產廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性
    5、傳播與媒介策略的分析
    有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。
    整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
    （1）不同媒體的效應和覆蓋目標；
    （2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析；
    （3）不同種類、不同時間、不同篇幅的.雜志廣告分析；
    （4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析；
    （5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析；
    （6）不同地區(qū)、不同方式的夾報dm分析；
    （7）戶外或其他媒體的分析；
    （8）不同的媒體組合形式的分析。
    6、階段性推廣總體策略
    房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。
    規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。
    7、階段性廣告和媒介宣傳
    房地產階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的"三套車"縱橫交錯，整合傳播。
    （1）廣告的重點；
    （2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；
    （3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；
    （4）媒體的發(fā)布形式和頻率；
    （5）整合傳播的策略；
    （6）媒體發(fā)布的代理。
    8、階段性促銷活動的策略
    促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。
    （1）促銷活動的主題；
    （2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督；
    （3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議；
    （4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結。
    9、階段性公共關系的策略
    善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。
    10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
    廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，"一條道，走到黑"往往是要走死胡同的。
    11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
    所謂"知已知彼，百戰(zhàn)不貽"。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應和應對。
    12、推廣成本預算和費用監(jiān)控
    廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。
    一、項目簡介：
    本房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
    本房地產現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
    二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計2015年5月底辦下。
    鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
    二、市場概況及基本競爭格局：
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
    鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
    航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）
    b、小戶型市場概況。
    自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的"市場黑洞"，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
    （小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告）
    c、商鋪市場
    商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。
    和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    三、項目swot分析
    一）優(yōu)勢
    1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。 市場細分如下：
    a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會再置業(yè)。
    b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。
    不能拘泥于單一的推廣主線。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）
    鄭汴路市場調研報告
    調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）
    調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
    調查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
    調查時間：2015、4、14
    鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。
    2015、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。 對建材市場調查發(fā)現(xiàn)：
    1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
    2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
    3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
    5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
    6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
    7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月
    8、作為首次購買者，最重要的還是價格
    9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
    10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
    13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力
    14、本房地產知名度不高，口碑不好
    15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
    鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，"注意力經(jīng)濟"的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
    2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉變。
    3）正在形成的"大賣潮商務區(qū)能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為"大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
    4）本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利
    a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉站。有"東之中"或"東區(qū)發(fā)動機"的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以"中原地產大低震"的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。
    b、鄭東新區(qū)的輻射效應。
    鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。
    二）劣勢
    1）、本房地產可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
    目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
    2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有"只是兩棟臨街樓"的印象。
    3）本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。
    4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。
    5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
    6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
    三）、機會
    1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。
    3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。
    4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為"大鱷"的商務配套。
    a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
    租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
    c）本房地產二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
    d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
    e）以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。
    f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
    四）威脅
    1）行業(yè)內的競爭
    i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
    ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產二期應當密切關注市場動態(tài)，爭取占領市場先機。
    既然選擇做房地產行業(yè)，就沒有退路了，房地產行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。
    高風險，高投資，所以在房地產行業(yè)做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。
    下面我根據(jù)最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：
    房產行業(yè)解決方案：
    09年的中國房地產就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業(yè)的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務之急，優(yōu)郵的房地產行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：
    精準推廣規(guī)劃：
    1）樓盤客群細分；
    2）精準短信營銷平臺；
    3）精準郵件營銷平臺；
    4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；
    5）目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行。
    房產代理專項規(guī)劃：
    1）數(shù)據(jù)庫建立；
    2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）
    3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
    商業(yè)地產集客規(guī)劃：
    1）商圈分析；
    2）地產主題設計；
    3）招商方案與執(zhí)行；
    4）集客策略。
    中高端房產項目推廣規(guī)劃：
    1）整合網(wǎng)絡傳播方案；
    2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；
    3）數(shù)據(jù)庫內容設計與推廣執(zhí)行；
    4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
    優(yōu)郵房產行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。
    全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。
    既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現(xiàn)在這個情況。
    上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
    地產營銷推廣策劃方案篇十五
    一、活動目的：
    以兒童節(jié)為契機，密切門店與新老顧客之間的關系，樹立品牌口碑，增強顧客對于餐廳的認同，為門店積累客源。
    二、活動主題：
    健康成長快樂童年。
    三、活動時間：
    略
    四、活動地點：
    各門店。
    五、活動內容：
    凡來店就餐的小朋友均凡來店就餐的小朋友均凡來店就餐的小朋友均凡來店就餐的小朋友均贈送卡通氣球贈送卡通氣球贈送卡通氣球贈送卡通氣球一個。
    注明：直營門店由物流部統(tǒng)一配送。外阜直營門店自行購買，其它加盟店可自行參考。
    1、群發(fā)短信促銷。
    2、門店led字幕支持，門店led字幕：祝全市小朋友兒童節(jié)快樂，健康成長，有個快樂童年!
    3、各聯(lián)盟商戶網(wǎng)站支持。
    4、公司網(wǎng)站、微博支持。
    地產營銷推廣策劃方案篇十六
    2015年度要完成銷售任務指標必須具備2個條件：（以下意見需要提倡7.5折的價格支撐來完成）
    1、前提：2015年度市場能比2015年有所回暖，項目及房產政策有利好消息，讓市場看到希望與信心銷售將有望突破。
    2、考慮到目前市場前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來進行推廣。建議在2015年度廣告推廣銷量占40%，在利用目前現(xiàn)有的社會資源圈層營銷和分銷來達成銷售，非常樂觀的估計，如能完成總體量的30%，上門客戶占30%。
    結合目前市場現(xiàn)狀，項目推廣能否順利進行在很大程度上取決于2015年度大的經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展形勢,依據(jù)原先對市場的判斷，對2015年度的營銷任務做如下大致安排： 按完成可銷售商鋪總量的90%作為銷售最底值控制，即商鋪290套，在290套的基礎上完成100%共計290套總銷售金額8633萬（非回款量），爭取在此基礎上突破，三層130套除外，不在我銷售方案以內。
    第二部分：營銷階段劃分及推廣費用分配
    常規(guī)房地產廣告投入占銷售額的1.5%——2%，依據(jù)公司制定的計劃另做計劃暫時按照1%來計算。
    根據(jù)項目特性和工程進度，本項目的營銷階段、工作周期及推廣費用安排如下：
    各階段工作事項
    實施時間：2015年1月-2015年2月
    因為該階段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點考慮做好硬件配套的完善，同時利用宣傳增強市場對項目的信心?？紤]到口碑傳播在目前該區(qū)域內的重要作用，建議迅速建立起來老客戶營銷機制，把老帶新政策傳達到每一位客戶，爭取讓老帶新政策發(fā)揮到極致。
    在產品上銷售上，除了繼續(xù)消化原有的客戶以外。建議對項目部分實行銷控，先鎖定兩到三棟樓不予以銷售，縮小市場供給量，從而規(guī)避目前市場覺得我司項目嚴重滯銷、大量退房的判斷。同時為下階段b標的上市打下基礎。
    實施時間：2015年3月-2015年5月
    該階段為b標商鋪的'推出階段，在營銷上重點考慮結合項目的進度的活動營銷，同時利用各個節(jié)點及事件的事件營銷。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達到對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆蓋，作好各個重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益性活動宣傳。
    在項目的推出的同時建議推出一些頂?shù)偷奶貎r優(yōu)惠戶型來吸引一些特定客戶群。同時也有利于樓盤的走量。
    實施時間：2015年5月
    該階段為項目的主要銷售期，也是傳統(tǒng)的銷售旺季，第二階段的廣告宣傳主要以“面”為主，在面覆蓋的基礎上，該階段在宣傳建議以“點”為主，重點考慮特定客群的營銷工作，同時充分做好老客戶營銷工作。
    在媒體的投放上重點以路牌廣告為主，輔助軟文宣傳，提高項目暴光度，同時以dm單作為特定客群的宣傳媒介。
    實施時間：2015年7月-2015年11月
    該階段主要工作做好項目的推廣，充分利用客戶資源。同時針對剩余的客戶，建議對剩余部分進行客群深度細分，結合不同客群，做出針對性的應銷方案。在宣傳上還是主要以前期的廣告媒體為鋪墊，結合dm及項目活動宣傳來進行。
    第三部分：營銷管理及策略
    一、銷售計劃管理預警指標
    結合第二部分中的《各計劃銷售任務分解與項目銷售安排》作為月度銷售計劃完成程度指標，可以用完成程度預警，也可以用連續(xù)不能完成計劃的月份數(shù)預警。連續(xù)兩個月沒有完成月度計劃可作為低度預警；連續(xù)三個月沒有完成月度計劃作為中度預警；連續(xù)四個月沒有完成月度計劃作為高度預警。
    相應對策
    對每月階段銷售量進行監(jiān)控
    消費者群的跟蹤分析：定位是否準確、變化
    對廣告效果，包括效果、認知率、來訪客戶量進行監(jiān)控
    對戶型的接受程度
    二、 價格策略
    按客戶群推廣
    為擴大客群的受訪面，可建議同目前的周邊各縣區(qū)主流二手中介服務商進行合
    作，充分利用其深厚的地源及人脈優(yōu)勢。。
    針對上述提到的3種推廣方式在客群與渠道營銷方面重點考慮以下幾個部分：
    加強老客戶營銷
    目前我司項目主要來自周邊，因此客群在存在極強的共通性，因此建議考慮在增強客戶信心后，推出以現(xiàn)金獎勵增進客戶老帶新的積極性。老帶新獎勵一萬元的裝修基金的手續(xù)要簡化，要及時兌現(xiàn)，從而增強老客戶的信心和口杯宣傳。 同其他企事業(yè)單位建立合作，鼓勵團購。
    我公司項目目前主要客戶群體主要為項目周邊人員，特別是當?shù)氐男姓C關及企事業(yè)單位，在建立針對行政單位推廣政策的基礎上，建議建立針對企業(yè)板塊與教師板塊的營銷方案。
    四、媒介投放組合策略
    在不同時段結合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報紙、廣告路牌、dm單張、廣告宣傳車、網(wǎng)絡、電視及現(xiàn)場包裝。同時對不同媒體功效進行區(qū)分。
    2、通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩條主干道周邊鄉(xiāng)村及各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)：以橫幅策略廣告為主。
    dm：可考慮作為現(xiàn)階段“林安（洛陽）國際商貿物流城”特定客群營銷的主要宣傳手段之一，成本低、針對性強。
    電視廣告： 不采取硬性廣告的播放方式，而轉向采取特定事件營銷的新聞報道及其他軟性宣傳形式，主要以項目形象宣傳為主。
    路旗和營銷中心指示牌：該部分主要為項目形象包轉，做項目形象宣傳。 市區(qū)宣傳車：該部分主要為項目新政策宣傳，配以宣傳車的廣播能及時的把項目的最新動態(tài)傳播到大眾身邊，在市區(qū)主要道路和人流密集的區(qū)域進行長時間播放，讓市區(qū)人民耳熟能詳且費用較低。
    網(wǎng)絡：主要定位為項目形象宣傳及項目事件營銷事件的渲染。建議開通項目網(wǎng)站，加強對項目工程推進及項目重大事件的實時報道，增進客戶對項目的了解及關注度。
    車載廣告：我司項目現(xiàn)階段客群主要集中在各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因此建議增加通往各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公車作為車身廣告的載體，從而擴大項目的廣告覆蓋面，主要為策略廣告，形象廣告為輔。
    鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳：針對目前客群分散的特點，在結合廣告的覆蓋的同時，可以適當?shù)?BR>    結合進一些下鄉(xiāng)宣傳活動，積極采取“行”銷方式。與其他傳統(tǒng)廣告媒介搭配，促進“地空”結合。
    尾序提示：
    本計劃從市場大環(huán)境入手，結合項目的具體情況，加上上年度的推廣經(jīng)驗歸納出以上結論，鑒于本案為全年營銷方案，在實際操作上未盡詳細，具體營銷推廣步驟需在各階段實施過程中視市場發(fā)展而具體安排，同時各部門直接需要溝通和完善，以更好的推進銷售工作的順利進行。
    銷售部 劉幸福 2015.1.5
    地產營銷推廣策劃方案篇十七
    第一章項目投資策劃營銷。
    項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
    項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
    一項目用地周邊環(huán)境分析。
    1、項目土地性質調查。
    地理位置。
    地質地貌狀況。
    土地面積及紅線圖。
    土地規(guī)劃使用性質。
    七通一平現(xiàn)狀。
    2、項目用地周邊環(huán)境調查。
    地塊周邊的建筑物。
    綠化景觀。
    自然景觀。
    歷史人文景觀。
    環(huán)境污染狀況。
    3、地塊交通條件調查。
    地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃。
    項目的水、路、空交通狀況。
    地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
    4、周邊市政配套設施調查。
    購物場所。
    文化教育。
    醫(yī)療衛(wèi)生。
    金融服務。
    郵政服務。
    娛樂、餐飲、運動。
    生活服務。
    娛樂休息設施。
    周邊可能存在的對項目不利的干擾因素。
    二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷。
    1、宏觀經(jīng)濟運行狀況。
    國內生產總值：
    第一產業(yè)數(shù)量。
    第二產業(yè)數(shù)量。
    第三產業(yè)數(shù)量。
    房地產所占比例及數(shù)量。
    房地產開發(fā)景氣指數(shù)。
    國家宏觀金融政策：
    貨幣政策。
    利率。
    固定資產投資總額：
    全國及項目所在地。
    其中房地產開發(fā)比重。
    社會消費品零售總額：
    居民消費價格指數(shù)。
    商品住宅價格指數(shù)。
    中國城市房地產協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用。
    政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
    3、項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀。
    4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。
    5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)。
    6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析。
    各種檔次商品住宅客戶分析。
    商品住宅客戶購買行為分析。
    三土地swot（深層次）分析。
    1、項目地塊的優(yōu)勢。
    2、項目地塊的劣勢。
    3、項目地塊的機會點。
    4、項目地塊的威脅及困難點。
    四項目市場定位。
    1、類比競爭樓盤調研。
    類比競爭樓盤基本資料。
    項目戶型結構詳析。
    項目規(guī)劃設計及銷售資料。
    綜合評判。
    2、項目定位。
    市場定位：
    區(qū)域定位。
    主力客戶群定位。
    功能定位。
    建筑風格定位。
    五項目價值分析。
    1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念。
    商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：
    選擇可類比項目。
    類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值。
    a市政交通及直入交通的便利性的差異。
    b項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
    教育和人文景觀的差異。
    各種污染程度的差異。
    社區(qū)素質的差異。
    c周邊市政配套便利性的差異。
    項目可提升價值判斷。
    a建筑風格和立面的設計、材質。
    b單體戶型設計。
    c建筑空間布局和環(huán)藝設計。
    d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
    f發(fā)展商品牌和實力。
    價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素。
    a經(jīng)濟因素。
    b政策因素。
    2、項目可實現(xiàn)價值分析。
    類比樓盤分析與評價。
    項目價值類比分析：
    價值提升和實現(xiàn)要素對比分析。
    項目類比價值計算。
    六項目定價模擬。
    1、均價的確定。
    住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法。
    a分析有效市場價格范圍。
    b確保合理利潤率，追加有效需求價格。
    運用以上兩種方法綜合分析確定均價。
    2、項目中具體單位的定價模擬。
    商品住宅定價法：
    差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）。
    各種差異性價格系數(shù)的確定：
    確定基礎均價。
    確定系數(shù)。
    確定幅度。
    具體單位定價模擬。
    七項目投入產出分析。
    1、項目經(jīng)濟技術指標模擬。
    項目總體經(jīng)濟技術指標。
    首期經(jīng)濟技術指標。
    2、項目首期成本模擬。
    成本模擬表及其說明。
    3、項目收益部分模擬。
    銷售收入模擬：
    銷售均價假設。
    銷售收入模擬表。
    利潤模擬及說明：
    模擬說明。
    利潤模擬表。
    敏感性分析：
    可變成本變動時對利潤的影響。
    八投資風險分析及其規(guī)避方式提示。
    1、項目風險性評價。
    價值提升及其實現(xiàn)的風險性：
    項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周。
    邊項目的類比價值。
    項目形象包裝和營銷推廣是否成功。
    2、資金運作風險性。
    減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本。
    3、經(jīng)濟政策風險。
    國際國內宏觀經(jīng)過形勢的變化。
    國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設。
    九開發(fā)節(jié)奏建議。
    1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素。
    政策法規(guī)因素。
    地塊狀況因素。
    發(fā)展商操作水平因素。
    資金投放量及資金回收要求。
    銷售策略、銷售政策及價格控制因素。
    市場供求因素。
    上市時間要求。
    2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測。
    項目開發(fā)步驟。
    項目投入產出評估。
    第二章項目規(guī)劃設計策劃營銷。
    通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。
    型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。
    一總體規(guī)劃。
    1、項目地塊概述。
    項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
    項目臨界四周狀況。
    項目地貌狀況。
    2、項目地塊情況分析。
    發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想。
    影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素。
    土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
    項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)。
    3、建筑空間布局。
    項目總體平面規(guī)劃及其說明。
    項目功能分區(qū)示意及其說明。
    4、道路系統(tǒng)布局。
    地塊周邊交通環(huán)境示意：
    地塊周邊基本路網(wǎng)。
    項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況。
    項目道路設置及其說明：
    項目主要出入口設置。
    項目主要干道設置。
    項目車輛分流情況說明。
    項目停車場布置。
    5、綠化系統(tǒng)布局。
    地塊周邊景觀環(huán)境示意：
    地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
    項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：
    項目綠化景觀系統(tǒng)分析。
    項目主要公共場所的環(huán)藝設計。
    6、公建與配套系統(tǒng)。
    項目所在地周邊市政配套設施調查。
    項目配套功能配置及安排。
    公共建筑外立面設計提示：
    會所外立面設計提示。
    營銷中心外立面設計提示。
    物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示.公共建筑平面設計提示：
    公共建筑風格設計的特別提示。
    項目公共建筑外部環(huán)境概念設計。
    7、分期開發(fā)。
    分期開發(fā)思路。
    首期開發(fā)思路。
    8、分組團開發(fā)強度。
    二建筑風格定位。
    1、項目總體建筑風格及色彩計劃。
    項目總體建筑風格的構思。
    建筑色彩計劃。
    2、建筑單體外立面設計提示。
    商品住宅房外立面設計提示：
    多層、小高層、高層外立面設計提示。
    不同戶型的別墅外立面設計提示。
    針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示其他特殊設計提示。
    商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示。
    三主力戶型選擇。
    1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較。
    2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例。
    3、主力戶型設計提示。
    一般住宅套房戶型設計提示。
    躍式、復式、躍復式戶型設計提示別墅戶型設計提示。
    4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示。
    商業(yè)群樓平面設計提示。
    商場樓層平面設計提示。
    寫字樓平面設計提示。
    四室內空間布局裝修概念提示。
    1、室內空間布局提示。
    2、公共空間主題選擇。
    3、庭院景觀提示。
    五環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示。
    1、項目周邊環(huán)境調查和分析。
    2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想.地塊已有的自然環(huán)境利用。
    項目人文環(huán)境的營造。
    3、項目各組團環(huán)境概念設計。
    組團內綠化及園藝設計。
    組團內共享空間設計。
    組團內雕塑小品設計提示。
    組團內椅凳造型設計提示。
    組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計。
    項目主入口環(huán)境概念設計。
    項目營銷中心外部環(huán)境概念設計。
    項目會所外部環(huán)境概念設計。
    項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計。
    六公共家具概念設計提示。
    1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設。
    營銷中心大堂。
    管理辦公室。
    2、本項目公共家具概念設計提示。
    七公共裝飾材料選擇指導。
    1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較。
    2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思。
    3、項目營銷示范單位裝修概念設計。
    客廳裝修概念設計。
    廚房裝修概念設計。
    主人房裝修概念設計。
    兒童房裝修概念設計。
    客房裝修概念設計。
    室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示。
    4、項目營銷中心裝修風格提示。
    5、住宅裝修標準提示。
    多層、小高層、高層裝修標準提示。
    躍層、復式、躍復式裝修標準提示。
    別墅裝修標準提示。
    八燈光設計及背景音樂指導。
    1、項目燈光設計。
    項目公共建筑外立面燈光設計。
    項目公共綠化綠地燈光設計。
    項目道路系統(tǒng)燈光設計。
    項目室內燈光燈飾設計。
    2、背景音樂指導。
    廣場音樂布置。
    項目室內背景音樂布置。
    九小區(qū)未來生活方式的指導。
    1、項目建筑規(guī)劃組團評價。
    2、營造和引導未來生活方式。
    住戶特征描述。
    第三章項目質量工期策劃營銷。
    房地產市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴重影響發(fā)展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。
    一建筑材料選用提示。
    1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比。
    2、新型建筑裝飾材料提示。
    3、建筑材料選用提示。
    二施工工藝流程指導。
    1、工程施工規(guī)范手冊。
    2、施工工藝特殊流程提示。
    三質量控制。
    1、項目工程招標投標內容提示。
    2、文明施工質量管理內容提示四工期控制。
    1、項目開發(fā)進度提示。
    2、施工組織與管理。
    五造價控制。
    1、建筑成本預算提示。
    2、建筑流動資金安排提示。
    六安全管理。
    1、項目現(xiàn)場管理方案。
    2
    第四章項目形象策劃營銷。
    項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
    房地產項目視覺形象是指房地產項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。
    其他形象（略）。
    一項目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
    1、名稱。
    項目名。
    道路名。
    建筑名。
    組團名。
    2、標志。
    3、標準色。
    4、標準字體。
    二延展及運用部分。
    1、工地環(huán)境包裝視覺。
    建筑物主體。
    工地圍墻。
    主路網(wǎng)及參觀路線。
    環(huán)境綠化。
    2、營銷中心包裝設計。
    臺面設計。
    展板設計。
    營銷中心導視牌。
    銷售人員服裝設計提示銷售用品系列設計。
    示范單位導視牌。
    示范單位樣板房說明牌。
    3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計。
    辦公功能導視系統(tǒng)設計。
    房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。
    一區(qū)域市場動態(tài)分析。
    1、項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀。
    2、項目周邊競爭性樓盤調查。
    項目概括。
    市場定位。
    銷售價格。
    銷售政策措施。
    廣告推廣手法。
    主要媒體應用及投入頻率。
    公關促銷活動。
    其他特殊賣點和銷售手段。
    3、結論。
    二項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策。
    1、項目主賣點薈萃。
    2、項目強勢、弱勢分析與對策。
    三目標客戶群定位分析。
    1、項目所在地人口總量及地塊分布情況。
    2、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況。
    3、項目所在地家庭情況分析。
    家庭成員結構。
    家庭收入情況。
    住房要求、生活習慣。
    4、項目客戶群定位。
    目標市場：目標市場區(qū)域范圍界定。
    市場調查資料匯總、研究。
    目標市場特征描述。
    目標客戶：目標客戶細分。
    目標客戶特征描述。
    目標客戶資料。
    四價格定位及策略。
    1、項目單方成本。
    2、項目利潤目標。
    3、可類比項目市場價格。
    4、價格策略。
    定價方法。
    均價。
    付款方式和進度。
    優(yōu)惠條款。
    樓層和方位差價。
    綜合計價公式。
    5、價格分期策略。
    內部認購價格。
    入市價格。
    價格升幅周期。
    價格升幅比例。
    價格技術調整。
    價格變化市場反映及控制。
    項目價格、銷售額配比表。
    五入市時機規(guī)劃。
    1、宏觀經(jīng)濟運行狀況分析。
    2、項目所在地房地產相關法規(guī)和市場情況簡明分析。
    3、入市時機的確定及安排。
    六廣告策略。
    1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分。
    廣告總體策略。
    廣告的階段性劃分。
    2、廣告主題。
    3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
    4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
    5、入市前印刷品的設計、制作。
    購房須知。
    詳細價格表。
    銷售控制表。
    樓書。
    宣傳海報、折頁。
    認購書。
    正式合同。
    交房標準。
    物業(yè)管理內容。
    物業(yè)管理公約。
    七媒介策略。
    1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略。
    媒體選擇。
    媒體創(chuàng)新使用。
    2、軟性新聞主題。
    3、媒介組合。
    4、投放頻率及規(guī)模。
    5、費用估算。
    1、現(xiàn)場包裝。
    2、印刷品。
    3、媒介投放。
    4、公關活動。
    九公關活動策劃和現(xiàn)場包裝。
    十營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正。
    1、效果測評形式。
    進行性測評。
    結論性測評。
    2、實施效果測評的主要指標。
    銷售收入。
    企業(yè)利潤。
    市場占有率。
    第六章項目顧問、銷售、代理的策劃營銷。
    銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統(tǒng)。
    一銷售周期劃分及控制。
    1、銷售策略。
    營銷思想（全面營銷）：
    全過程營銷。
    全員營銷。
    銷售網(wǎng)絡：
    專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）銷售代理商（銷售顧問）。
    兼職售樓員。
    銷售區(qū)域：緊扣目標市場和目標客戶銷售階段：
    內部認購期。
    蓄勢調整期。
    開盤試銷期。
    銷售擴張期。
    強勢銷售期。
    掃尾清盤期。
    政策促銷。
    銷售活動。
    銷售承諾。
    2、銷售過程模擬。
    銷售實施：
    顧客購買心理分析。
    樓房情況介紹。
    簽定認購書。
    客戶檔案記錄。
    成交情況總匯。
    正式合同公證。
    簽定正式合同。
    辦理銀行按揭。
    銷售合同執(zhí)行監(jiān)控。
    成交情況匯總。
    銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：
    收款催款過程控制。
    按期交款的收款控制。
    延期交工的收款控制。
    入住環(huán)節(jié)控制。
    客戶檔案。
    客戶回訪與親情培養(yǎng)。
    與物業(yè)管理的交接。
    銷售結束：
    銷售資料的整理和保管。
    銷售人員的業(yè)績評定。
    銷售工作中的處理個案記錄。
    銷售工作總結。
    1、批文及銷售資料。
    批文：
    公司營業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷售許可證。
    樓宇說明書：
    項目統(tǒng)一說詞。
    戶型圖與會所平面圖。
    會所內容。
    交樓標準。
    選用建筑材料。
    物管內容。
    價格體系：
    價目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產權證有關程序及費用。
    入住流程。
    入住收費明細表。
    物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）。
    合同文本：
    預定書（內部認購書）。
    銷售合同標準文本。
    個人住房抵押合同。
    個人住房公積金借款合同。
    個人住房商業(yè)性借款合同。
    保險合同。
    公證書。
    2、人員組建。
    銷售輔導：
    發(fā)展商銷售隊伍。
    a主管銷售副總。
    b銷售部經(jīng)理。
    c銷售主管或銷售控制。
    d銷售代表。
    e銷售/事務型人員。
    f銷售/市場人員。
    g綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）。
    專業(yè)銷售公司（全國性）輔導發(fā)展商銷售工作。
    a專職銷售經(jīng)理。
    b派員實地參與銷售。
    專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡資源調動使用。
    銷售代理：
    發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合。
    a負責營銷的副總。
    b處理法律事務人員。
    c財務人員。
    專業(yè)銷售公司成立項目銷售隊伍。
    a銷售經(jīng)理（總部派出）。
    b銷售代表。
    c項目經(jīng)理（職能上述）。
    專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持。
    專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡資源調動使用。
    3、制定銷售工作進度總表。
    4、銷售控制與銷售進度模擬。
    銷售控制表。
    銷售收入預算表。
    5、銷售費用預算表。
    總費用預算。
    分項開支：
    銷售人員招聘費用。
    銷售人員工資。
    銷售提成/銷售輔導顧問費銷售人員服裝費。
    銷售中心運營辦公費用。
    銷售人員差旅費用。
    銷售人員業(yè)務費用。
    臨時雇用銷售人員工作費用.邊際費用：
    銷售優(yōu)惠打折。
    銷售公關費用。
    6、財務策略。
    信貸：
    選擇適當銀行。
    控制貸款規(guī)模、周期。
    合理選擇質押資產。
    銀企關系塑造。
    信貸與按揭互動操作。
    付款方式：
    多種付款選擇。
    優(yōu)惠幅度及折頭比例科學化付款方式優(yōu)缺點分析。
    付款方式引導。
    付款方式變通。
    按揭：
    明晰項目按揭資料。
    盡可能擴大年限至30年。
    按揭比例。
    首期款比例科學化及相關策略按揭銀行選擇藝術。
    保險公司及條約。
    公證處及條約。
    按揭各項費用控制。
    合伙股東：
    實收資本注入。
    關聯(lián)公司操作。
    股東分配。
    換股操作。
    資本運營。
    7、商業(yè)合作關系。
    雙方關系：
    發(fā)展商與策劃商。
    發(fā)展商與設計院。
    發(fā)展商與承建商。
    發(fā)展商與承銷商。
    發(fā)展商與廣告商。
    發(fā)展商與物業(yè)管理商。
    發(fā)展商與銀行（融資單位）。
    三方關系：
    發(fā)展商、策劃商、設計院。
    發(fā)展商、策劃商、承銷商。
    發(fā)展商、策劃商、廣告商。
    發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
    發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關系：
    發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
    8、工作協(xié)調配合。
    甲方主要負責人：
    全員營銷的發(fā)動和組織。
    直接合作人：合同洽談。
    銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤。
    信息反饋。
    催辦銷售策劃代理費劃撥。
    工作效果總結。
    財務部：
    了解項目銷售工作進展。
    銷售管理工作，配合催收房款。
    配合銷售部核算價格，參與制定價格策略及時辦理劃撥銷售策劃代理費。
    工程部：
    工程進度與銷售進度的匹配。
    嚴把工程質量。
    文明施工?？刂片F(xiàn)場形象。
    銷售活動的現(xiàn)場配合。
    物業(yè)管理公司：
    工程驗收與工地形象維護。
    人員形象。
    銷售文件配合。
    銷售賣場的管理。
    軍體操練。
    保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
    五銷售培訓。
    1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識。
    詳細介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標（項目推廣目標和公司發(fā)展目標）。
    銷售人員的行為準則、內部分工、工作流程、個人收入目標。
    物業(yè)詳情：
    項目規(guī)模、定位、設施、買賣條件。
    物業(yè)周邊環(huán)境、公共設施、交通條件。
    該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況。
    項目特點。
    a項目規(guī)劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、
    容積率、綠化率等。
    c項目的優(yōu)劣分析。
    d項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、推廣手段。
    競爭對手的優(yōu)劣分析及對策。
    業(yè)務基礎培訓課程：
    國家及地區(qū)相關房地產業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定房地產基礎術語、建筑常識。
    a術語、常識的理解。
    b建筑識圖。
    c計算戶型面積。
    心理學基礎。
    銀行按揭知識，涉及房地產交易的費用。
    國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策，當?shù)氐姆康禺a走勢公司制度、架構和財務制度。
    銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧。
    a如何以問題套答案。
    b詢問客戶的需求、經(jīng)濟情況、期望等。
    c掌握買家心理。
    d恰當使用電話的方法。
    展銷會場氣氛把握技巧。
    a客戶心理分析。
    b銷售員接待客戶技巧。
    推銷技巧。
    語言技巧。
    身體語言技巧。
    簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序。
    a辦理按揭及計算。
    b入住程序及費用。
    c合同說明。
    d其他法律文件。
    e所需填寫的各類表格。
    展銷會簽訂合同的技巧和方法。
    a訂金的靈活處理。
    b客戶跟蹤。
    物業(yè)管理課程：
    物業(yè)管理的服務內容、收費標準。
    管理規(guī)則。
    公共契約。
    銷售模擬：
    及時講評、總結、必要時再次實習模擬。
    實地參觀他人展銷現(xiàn)場。
    2、銷售手冊。
    批文：
    公司營業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷售許可證。
    樓宇說明書：
    項目統(tǒng)一說詞。
    戶型圖與會所平面圖。
    會所內容。
    交樓標準。
    選用建筑材料。
    物管內容。
    價格體系：
    價目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產權證有關程序及費用。
    入住流程。
    入住收費明細表。
    物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）.合同文本：
    預定書（內部認購書）。
    銷售合同標準文本。
    個人住房抵押合同。
    個人住房公積金借款合同。
    個人住房商業(yè)性借款合同。
    保險合同。
    公證書。
    3、客戶管理系統(tǒng)。
    電話接聽登記表。
    新客戶表。
    老客戶表。
    客戶訪談記錄表。
    銷售日統(tǒng)計表。
    銷售周報表。
    銷售月報表。
    已成交客戶檔案表。
    應收帳款控制表。
    保留樓盤控制表。
    4、銷售作業(yè)指導書。
    職業(yè)素質準則：
    職業(yè)精神。
    職業(yè)信條。
    職業(yè)特征。
    銷售基礎知識與技巧：業(yè)務的階段性。
    業(yè)務的特殊性。
    業(yè)務的技巧。
    項目概括：
    項目基本情況。
    優(yōu)勢點祈求。
    阻力點剖析。
    升值潛力空間。
    銷售部管理架構：
    職能。
    人員設置與分工。
    待遇。
    六銷售組織與日常管理。
    1、組織與激勵。
    銷售部組織架構：
    主管銷售副總。
    銷售部經(jīng)理。
    銷售主管。
    銷售控制。
    廣告、促銷主管。
    銷售處、銷售代表、事務人員、市場人員。
    綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務主管）入住辦成員。
    財務人員（配合）。
    銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質、禮儀儀表要求專業(yè)知識要求。