一個良好的計劃可以為我們提供清晰的方向和目標，增強自信心。在制定計劃時，要考慮到可能發(fā)生的突發(fā)情況和變動，留出適當的余地。如果你對計劃的寫作有任何疑問或困惑，可以隨時向老師或同學尋求幫助和建議。
商業(yè)地產項目工作計劃篇一
1、定位規(guī)劃。
2、招商手冊編寫。
3、主力店選擇。
4、輔助店分類列表。
5、前景描述。
6、回報預測。
7、談判策劃。
8、招商實施。
商業(yè)地產管理。
1、|--出租管理--|。
a、物業(yè)管理。
b、安全管理。
c、設備管理。
d、公共形象管理。
e、促銷活動管理。
f、經營調整。
g、再招商。
h、目標利潤管理。
2、|--自營管理--|。
a、籌備開店。
b、經營托管。
項目效果圖。
商業(yè)地產策劃銷售。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:39發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產銷售。
1、價格設計。
2、通路策略。
3、前景描述。
4、回報預測。
5、戰(zhàn)術設計。
6、銷售執(zhí)行。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:06發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產營銷策劃。
1、經營策劃。
2、銷售策劃。
3、競爭策劃。
4、推廣策劃。
項目效果圖。
商業(yè)地產策劃規(guī)劃設計。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:31發(fā)布人：商方策劃。
1、建筑規(guī)劃提案。
2、景觀規(guī)劃。
3、裝飾設計提案。
4、企業(yè)形象設計。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:02發(fā)布人：商方策劃。
1、項目宏觀狀況調查。
2、項目市場調查。
3、項目消費市場狀況調查。
4、項目競爭狀況調查。
5、項目投資需求調查。
6、地產物業(yè)狀況調查。
7、建立數據模型。
8、模型方案分析組合9、經營定位結論報告。
項目效果圖。
商業(yè)地產項目工作計劃篇二
項目簡介。
客戶基礎。
市場機遇。
項目投資價值。
項目資金及合作。
項目成功關鍵。
公司使命。
經濟目標。
公司介紹。
項目公司與關聯(lián)公司。
公司組織結構。
[歷史]財務經營狀況。
[歷史]管理與營銷基礎。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內部控制管理。
項目介紹。
項目建設基本方案。
規(guī)劃建設年限與階段。
項目規(guī)劃建設依據。
項目功能分區(qū)及主要內容。
所在城市房地產市場分析。
國家宏觀經濟政策。
國家宏觀經濟形勢對房地產的影響。
房地產宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經濟環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問題。
城市土地和房地產市場供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現狀分析。
居民消費特征分析。
城市商鋪價格分析。
消費者調查。
居民消費特點。
競爭分析。
競爭分析的方法。
競爭項目分析。
開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項目。
[rrr城]的開發(fā)背景。
[rrr城]項目。
[rrr城]開發(fā)情況。
項目競爭戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。
qb區(qū)項目。
qb區(qū)方案概念設計。
規(guī)劃設計主題原則。
產品組合和功能定位。
建筑風格和色彩計劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設計要求。
商業(yè)地產功能配置要求。
a13地塊設計要求。
a21地塊設計要求。
a08地塊(局部)設計要求。
a22地塊設計要求。
營銷策略。
預計銷售額及市場份額。
產品定位。
各項目的住房產品定位。
定價策略。
住房項目的定價策略。
銷售策略。
住房地產的銷售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產項目工作計劃篇三
無論是要把新的技術轉變成新的產品，wen.白話文cn的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場。”
商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦；第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱；除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資（商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件），從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計劃書的要素。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1、關注產品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨特性怎樣？企業(yè)分銷產品的方法是什么？誰會使用企業(yè)的產品，為什么？產品的生產成本是多少，售價是多少？企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么？應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2、敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰？他們的產品是如何實現其價值的？競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額。然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3、了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4、表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場？如何設計生產線，如何組裝產品？企業(yè)生產需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源？生產和設備的成本是多少？企業(yè)是買設備還是租設備？解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5、展示管理隊伍。
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰！如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽！”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
6、出色的計劃摘要。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事。文章明了，但要感人。
1.3商業(yè)計劃書的組成。
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
1、摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分。可以說沒有好的摘要，就沒有投資。
2、主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目工作計劃篇四
----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學后感想項目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積30317.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為780.96平方米。
項目定位：作為一個城市中心地帶項目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業(yè)氛圍，對城市的發(fā)展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶提供了居住、休閑、便利、升值提供巨大的空間。
項目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積30722.59平方米，其中一層商業(yè)2236.51平方米，二層、負一層為5335.52平方米，項目定位于縣中心繁華地帶，總人口名列各縣前茅，高達60萬人，其項目占據天時、地理、人和商業(yè)氣息濃厚。商業(yè)和住宅一年結束。為消費者營造了一個歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。
項目弊端：市調定位不到位，商鋪住宅的定價脫離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運營、服務造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點；失去主題。只注重銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運營，造成現在的業(yè)態(tài)無法控制，失去原有的便利購物到愉悅消費。現已經無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，現自然形成業(yè)態(tài)分布如下：
一區(qū)：地理位置較好。
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬。
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝?，F已經無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接出現問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點、便利、協(xié)調性受阻.對價位的定位缺乏，導致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經營，管理權不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避免現在這種現象，使得客戶投資利益最大化。
經過培訓學習，認識到很多的不足和弊端，對后期項目做了簡單。
分析和定位，請領導多提寶貴意見。
1.對項目核心競爭力賣點進行分析。
2.項目的品質功能品牌形象的定位。
3.目標定位，購買者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃。
4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、合適體量、主題的定位。
5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店。
招商的要素一定是高開業(yè)率！保障各方利益一致化.前提是項目的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風險。
商業(yè)它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權、經營權、管理權三權分離又要統(tǒng)一經營管理，盡早介入整體項目的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運營做好前期準備?？春蒙虡I(yè)地產的同時，也存在著一定的市場風險，除了給政府繳納的費用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風險，必須具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產顧問和經驗豐富的管理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信心，較低投資風險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產是中國房地產市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當地風俗、宗教、及休閑習慣和本土風情和社交方式！希望九洲公司創(chuàng)造一個21世紀商業(yè)地產的奇跡，再創(chuàng)輝煌！
商業(yè)地產項目工作計劃篇五
天津市轄18個區(qū)、縣，其中市轄區(qū)15個：市區(qū)有和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū);濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū);環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣3個：靜?？h、寧河縣、薊縣?！笆濉逼陂g是天津歷史上經濟發(fā)展和綜合實力提升最快的時期，全市生產總值年平均增長13.9%。
隨著濱海新區(qū)被列入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略布局，天津又迎來了重大的歷史性發(fā)展機遇，這顆渤海明珠必將更加璀璨。該市總面積約11919.70平方公里，常住人口約959.48萬，城市非農業(yè)人口約528.68萬，主要聚居區(qū)域為市內六區(qū)、人口約371.87萬，占全市總人口的約38.7%。
根據相關部門規(guī)劃，南京路地區(qū)在未來幾年內將建成三大功能區(qū)域，逐步形成天津市的商務商貿經濟帶。中央商務區(qū)：解放北路、徐州道、新華路、泰安道、曲阜道的圍合區(qū)域面積為31公頃，規(guī)劃為以現代商務為主，將高檔零售商業(yè)及休閑、餐飲、娛樂業(yè)融為一體的特色功能區(qū)。
該區(qū)域規(guī)劃了11個總建筑面積為118.5萬平方米的大型商務建筑，將為小白樓地區(qū)打造cbd的硬核地位。中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主兼容商務功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設施12處，總建筑面積172.6萬平方米。中央信息區(qū)：東起哈密道，西至南門外大街的區(qū)域面積為22公頃，該區(qū)域規(guī)劃為以現代通訊產業(yè)集聚、商務功能為主的cid功能區(qū)，將依托電訊大廈(電報大樓)、河川大廈、聯(lián)通大廈建設三點相連的現代通訊產業(yè)功能區(qū)，并規(guī)劃建設總面積為45.6萬平方米的'商務寫字樓和高檔公寓。南京路地區(qū)規(guī)劃建設重大項目33個，涉及范圍包括商務服務業(yè)、現代商業(yè)、金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)、旅游業(yè)、電信和其它信息傳輸服務業(yè)等。其中，人才科技大廈、誠基中心、現代商城、地鐵營口道項目(本項目)、津匯廣場二期五個大型項目已經相繼啟動。
該區(qū)域規(guī)劃了11個總建筑面積為118.5萬平方米的大型商務建筑，將為小白樓地區(qū)打造cbd的硬核地位。中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主兼容商務功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設施12處，總建筑面積172.6萬平方米。中央信息區(qū)：東起哈密道，西至南門外大街的區(qū)域面積為22公頃，該區(qū)域規(guī)劃為以現代通訊產業(yè)集聚、商務功能為主的cid功能區(qū)，將依托電訊大廈(電報大樓)、河川大廈、聯(lián)通大廈建設三點相連的現代通訊產業(yè)功能區(qū)，并規(guī)劃建設總面積為45.6萬平方米的商務寫字樓和高檔公寓。南京路地區(qū)規(guī)劃建設重大項目33個，涉及范圍包括商務服務業(yè)、現代商業(yè)、金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)、旅游業(yè)、電信和其它信息傳輸服務業(yè)等。其中，人才科技大廈、誠基中心、現代商城、地鐵營口道項目(本項目)、津匯廣場二期五個大型項目已經相繼啟動。
商業(yè)地產項目工作計劃篇六
本次房地產開盤活動初定時間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在_億萬酒店_項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現在，_太極景潤花園_在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經趨于成熟，同時根據從6月6日到現在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產開盤活動緊緊圍繞_銷售_為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將_太極景潤花園_的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
二、活動時間。
20--年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現場。
四、房地產開盤策劃方案主題思路定位。
強調氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于_選房、購房流程_的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關合約。
五、房地產開盤活動現場規(guī)劃布置方案。
1)現場布置。
a在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
c舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
商業(yè)地產項目工作計劃篇七
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產項目周邊或所在區(qū)域內的競爭對手在做什么，做什么樣的產品和服務，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導致競爭對手的反擊或對抗，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據自身特點和經營需要，分析的具體內容會有差異，但一般都應對政治（political）、經濟（economic）、技術（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風俗習慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經濟政策、地方經濟基礎結構的構成、國家經濟形勢的發(fā)展、地方經濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結構、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準定位法。精準定位的實質，是通過對輻射區(qū)內商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結合經營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學的指導商業(yè)開發(fā)。
上進行內外結合的定位分析，在時間上進行現在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態(tài)的商業(yè)地產定位，在投資、開發(fā)、經營、運營、銷售、服務、產品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態(tài)的關系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產定位，在投資、開發(fā)、經營、運營、銷售、服務、產品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態(tài)的關系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經營過程中的作用。
商業(yè)地產項目工作計劃篇八
地產指在土地所有制的范圍內，用來作為財產的土地，招商是指為項目中經營性的物業(yè)需求租戶或者經營戶的工作，那么新的一年如何做好地產招商工作。下面是有商業(yè)地產招商工作計劃，歡迎參閱。商業(yè)地產招商工作計劃1。
一、項目介紹：
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三、
交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五、崗位職責：
（一）、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門的關系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；
8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發(fā)經營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發(fā)商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規(guī)則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業(yè)地產招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業(yè)素質，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質。優(yōu)秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。
2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數據顯示同時段內高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經營風險較小。
商業(yè)地產項目工作計劃篇九
商業(yè)地產拼的就是運營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團隊，也不敢保證能長期發(fā)展。因此，一個商業(yè)地產項目要想獲得成功就要看能否細化市場，尋找市場的空白點，征服消費者的心！不是從開發(fā)商自己的角度，而是真正站在消費客層和消費需求的角度改善對商業(yè)地產的看法，通過具體的經營對策，走差異化路線。
一.商業(yè)地產是一個具有地產開發(fā)、商業(yè)運營與資本運作三重特性的綜合性行業(yè)，著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略，它兼有地產、商業(yè)、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同于眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業(yè)地產的概念開始于1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業(yè)，開發(fā)了效仿美國商場（mall）操作模式的“訂單式商業(yè)地產”。商業(yè)地產興盛于2004年wto全面對外資開放商業(yè)零售以后，全國各大房地產開發(fā)商紛紛應勢調整戰(zhàn)略，陸續(xù)推出其商業(yè)地產品牌，到目前為止，中國大陸正處于商業(yè)地產高速發(fā)展時期。
三.各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析。
一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行vip會員制客戶管理系統(tǒng)和服務管理系統(tǒng)）。
5.分析人才需求，建立人才培養(yǎng)計劃；6.制定發(fā)展戰(zhàn)略）。
d.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷與平價銷售的綜超形態(tài)經營，其機構側重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，幫連鎖效應由此產生。理想營業(yè)面積：15000—25000平方米（依城市級別而定），單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社區(qū)超市---是以顧客自選方式經營的社區(qū)型零售商場，又稱自選商場，理想營業(yè)面積為500-2000平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）。
f.倉儲批發(fā)店，又稱為倉庫商店，倉庫批發(fā)店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。
g.專業(yè)店就是以經營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手表珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專柜等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發(fā)業(yè)態(tài):如義烏小商品批發(fā)城，武漢漢正街批發(fā)市場。
11.文化主題業(yè)態(tài)：指商業(yè)項目充分挖掘所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業(yè)種為一體的主題商業(yè)圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。
13.地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)。
15.住宅區(qū)底層商業(yè)。
16.創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
第一節(jié)市場調查精析與項目定位。
一、市場調查精析（swot分析）。
1.市場調查。
市場調查內容：a.市場環(huán)境調查，包括政策環(huán)境、經濟環(huán)境、社會文化環(huán)境的調查報告有市場基本狀況的調查，包括市場規(guī)范,總體需求量，市場的動向，同行業(yè)的市場分布占有率等；有銷售可能性調查，包括現有和潛在用戶的人數及需求量，市場需求變化趨勢，本項目競爭對手的產品在市場上的占有率，擴大銷售的可能是性和具體途徑；還可對消費者及消費需求，項目，產品價格，影響銷售的社會和自然因素，銷售渠道等等開展調查。
2.市場調查的主體流程。
市場調研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個方面：信息收集和調研分析；調研分析（swot分析）分析：b.機會與威脅分析，分析步驟：確認當前的戰(zhàn)略是什么；確認企業(yè)外部環(huán)境的變化；根據企業(yè)資源組合情況，確認企業(yè)的關鍵能力和關鍵限制；按照通用矩陣或類似的方式打分評價。
3.撰寫調查報告。
3.地產專用名詞。
1.三通一平：水、路、電通，場地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通過三通一平的荒地；熟地指經過土地開發(fā)，具備基本建設條件的土地。
3.容積率：建筑總面積與占地面積的一個比值（限制小區(qū)人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方米的基地，而基地周圍區(qū)域規(guī)定的建蔽率為60%，那么，一樓的樓地板面積可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閑設施等。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十
崗位職責：
2、參與項目初期的研究、方案選擇、技術論證，主持設計過程中結構專業(yè)的方案優(yōu)化；
3、負責對施工單位的施工進度、質量安全、消防和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作實施監(jiān)控；
4、負責組織施工過程的分階段驗收和竣工驗收，竣工備案手續(xù)；
5、負責開發(fā)項目的成本控制，根據工程進度和工作量完成情況撥付工程款，參與工程項目的竣工決算工作。
任職資格：
2、具有10年以上房地產開發(fā)管理工作經驗；
3、具有多個全歷程地產項目操作的經驗，有商業(yè)項目開發(fā)管理工作經驗；
4、具有豐富的項目開發(fā)、建設，進度及成本控制，圖紙審核和技術交底工作經驗；
5、具有較強的管理能力、協(xié)調能力以及溝通能力，對施工隊伍又較強的管理和把控能力；
6、具有較強的系統(tǒng)性分析、解決問題及團隊管理能力，抗壓能力強。
一、在董事長和總經理領導下，負責項目部全面工作。
二、對開發(fā)建設項目從開工到工程竣工的施工全過程的工程質量、工程進度、安全文明、施工負全責。
三、落實項目開工準備工作，包括臨時設施等。
四、配合有關部門到相關政府職能部門辦理有關工作范圍的各種手續(xù)。
五、負責組織施工圖紙會審。
六、組織編制項目施工總體設計，制定工程總體進度計劃。
七、組建工程項目班子，對工程項目班子人員進行配置，滿足工程管理需要。
八、審核監(jiān)理規(guī)劃，滿足工程監(jiān)理需要。考核項目監(jiān)理人員的日常工作及出勤情況。
九、對工程進度款支付進行審查、監(jiān)督和管理。
十、審核施工單位、監(jiān)理公司、設計單位提交的設計變更及技術核定單，審定后下發(fā)實施。
十一、負責項目工程停水、停電、臨時用工等簽證的審核確認。
十二、參加各項目部由監(jiān)理工程師等組織的基礎、主體工程驗收。
十三、負責組織工程項目的竣工驗收和竣工項目的移交工作。?
十四、按時完成領導交辦的其它工作。
2015.3
1．按照公司工程管理制度，負責開展項目管理工作；
3．對工程項目總進度計劃進行審查，經公司批準后組織實施；
4．負責協(xié)調督促開工前的`各項準備工作，做好施工現場三通一平；
5．組織項目部員工參加施工圖審查、技術交底、圖紙會審；
7．作為現場代表，根據公司的有關規(guī)定和授權，簽署有關的文件；
9．參加工程會議，全面準確掌握工程進展；
10．監(jiān)督項目計劃的實施，及時發(fā)現問題，并督促監(jiān)理、承包商提出整改措施；
11．配合物料供應部對到場甲供甲控材料設備的接收和使用進行監(jiān)督；
12．主持或參與對工程事故的調查，并及時向上級匯報；
13．積極主動協(xié)調項目各有關單位的關系，為有關各方提供必要的支持；
14．定期或不定期地組織施工質量和安全文明施工的檢查；
15．負責項目索賠和反索賠資料的收集和整理，為相關工作提供基本資料；
17．負責做好項目部的工作記錄，做好工程技術資料的管理和移交工作；
18．每月向工程管理部提交《工程月報》；
19．配合工程管理部組織的現場巡視檢查工作；
20．負責監(jiān)理樣板房裝修和配合策劃銷售部做好現場銷售工作；
22．組織做好工程竣工驗收準備工作；
23．協(xié)助做好工程項目的工程移交，配合售后服務工作。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十一
--------最初的想法,進入商業(yè)地產的原因。
二.心理把握,掌握主動權案例。
(一)。
(二)。
三.知己知彼之知根知底(三)。
四.虛實篇。
------真真假假團隊出擊案例。
(四)。
五.養(yǎng)成最后發(fā)言的習慣案例。
(五)。
六.細化過程,弱化結果。
（一）。
問題:1.為什么李經理第一次不跟客戶簽訂委托.案例(二)。
經紀人小李,租了一套高檔公寓的房子,替客戶辦理物業(yè)交接時,發(fā)現物業(yè)公司新?lián)Q了一家,于是小李遞上名片.表明身份,并適時的說了句:“劉主任，我這個客戶平時工作比較忙，如果需要交費時聯(lián)系不上客戶，請與我聯(lián)系。”說完這話，劉主任重新在名片上停留了一下，便將名片收了起來。從此小李便與劉主任建立起了良好的合作關系。
問題：1.小李為什么能與劉主任建立良好的合作關系.2.這個案例我想跟大家說明什么.
案例(三)。
案例(四)。
小李,小王,小盛合作了一年多了,一天,小王拿回一套推薦比很好的網點,便上了自費,并習慣性的與小李和小盛商量了一下,三個人拿了一套方案.每次帶看的時間.小李和小盛都會推托需約房東,并引著客戶根據自己的時間來安排看房,而看房時,小王始終以房東代理人的身份出現,最終在較短的時間內售出了這套網點.案例(五)。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十二
目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法。
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法。
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經營商、商圈內服務從業(yè)人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法。
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統(tǒng)計及分析。
4、參展法。
參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十三
地產指在土地所有制的范圍內，用來作為財產的土地，招商是指為項目中經營性的物業(yè)需求租戶或者經營戶的工作，那么新的一年如何做好地產招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產招商工作計劃，歡迎參閱。
一.項目介紹：
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二.產品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三.交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
分析：
1、s——優(yōu)勢。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項目內有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
(2)句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
(1)經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
(3)市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產開發(fā)前景也越來越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國家相關法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
(3)國家對目前房地產的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
(6)商業(yè)市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五.
崗位職責。
招商部職責。
一、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃;。
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展;。
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理：對本部資料進行管理;。
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門的關系;。
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作;。
8、
工作報告。
：向總經理提交部門工作報告;。
三、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴格遵守公司的各項。
規(guī)章制度。
2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復;。
5、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經理：
一、崗位職責：
1、履行領導所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。
5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。
6、評估各項招商方案的工作效果;。
8、定時開展市場調查工作并及時匯總上報;。
9、建立完整的一套招商資料庫。
二、領導責任：
1、對部門工作目標的完成負責;。
2、對下屬人員的工作質量、服務水平負責;。
3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3.創(chuàng)新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1.用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分：約15000㎡。
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。
2.4地下建筑：約6000㎡。
3.相關部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點(略)。
4.用地紅線圖。
(見附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
---效益和品牌。
1.項目銷售按目標計劃順利完成。
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發(fā)經營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發(fā)商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規(guī)則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。
通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業(yè)地產招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業(yè)素質，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質。
1、良好的心理素質。優(yōu)秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
(1)堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
(2)強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
(3)堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。
2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。
(1)商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。
(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
(2)應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質。
2、具有局勢控制能力，主要表現在對招商準備工作，了解自身項目的優(yōu)缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據主動權。
3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。
4、外語知識。
(三)招商人員的培訓。
招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。
3、招商專業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。
4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預測。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險(一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊);分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數據顯示同時段內高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經營風險較小。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十四
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx市地產發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢：
位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。
區(qū)內康體、娛樂、休閑設施一應俱全。
室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場。
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小戶型。
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）。
物業(yè)管理缺乏特色服務。
物業(yè)管理方面未能根據目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
年齡在——歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
阻礙：
花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內商鋪經營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
把區(qū)內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
商鋪經營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內人氣，促進商鋪的經營和銷售；
2、根據區(qū)內居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
根據物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
輝煌人生，超凡享受。
——花園提供的'（給您的）不止是稱心滿意的住宅……。
輝煌人生。
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十五
鳳凰城項目位于xx房地產市場的東南板塊，在xx路南，xx路、xx路（在建）和xx路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發(fā)商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
a、東南板塊及xx路商圈。
xx房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、xx路南段沿沿線、xx路與xx國道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
xx路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
xx東路與xx國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十六
無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
準備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協(xié)作關系；
5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十七
一、日常工作目標的完成情況。
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收；
2.根據小區(qū)實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區(qū)各項管理工作預案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業(yè)管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行___小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作；針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創(chuàng)底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一時創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了___多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。
第一時創(chuàng)寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結構的行為。
（三）公共設施、設備的管理對已開始使用的第一時創(chuàng)寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。
完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養(yǎng)護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發(fā)現問題及時處理。
（四）環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期___進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進行施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。
（五）小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
（六）其他。
1.搞好維修服務工作。
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區(qū)實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在__年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作計劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
___對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩(wěn)步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業(yè)服務更加細致、高效。建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學習專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
（二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；
配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
（三）加強制度建設，強化監(jiān)督檢查。
（四）建立家政服務、有償維修，做好___和車場的經營管理，完善物業(yè)服務。
商業(yè)地產項目工作計劃篇一
1、定位規(guī)劃。
2、招商手冊編寫。
3、主力店選擇。
4、輔助店分類列表。
5、前景描述。
6、回報預測。
7、談判策劃。
8、招商實施。
商業(yè)地產管理。
1、|--出租管理--|。
a、物業(yè)管理。
b、安全管理。
c、設備管理。
d、公共形象管理。
e、促銷活動管理。
f、經營調整。
g、再招商。
h、目標利潤管理。
2、|--自營管理--|。
a、籌備開店。
b、經營托管。
項目效果圖。
商業(yè)地產策劃銷售。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:39發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產銷售。
1、價格設計。
2、通路策略。
3、前景描述。
4、回報預測。
5、戰(zhàn)術設計。
6、銷售執(zhí)行。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:06發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產營銷策劃。
1、經營策劃。
2、銷售策劃。
3、競爭策劃。
4、推廣策劃。
項目效果圖。
商業(yè)地產策劃規(guī)劃設計。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:31發(fā)布人：商方策劃。
1、建筑規(guī)劃提案。
2、景觀規(guī)劃。
3、裝飾設計提案。
4、企業(yè)形象設計。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:02發(fā)布人：商方策劃。
1、項目宏觀狀況調查。
2、項目市場調查。
3、項目消費市場狀況調查。
4、項目競爭狀況調查。
5、項目投資需求調查。
6、地產物業(yè)狀況調查。
7、建立數據模型。
8、模型方案分析組合9、經營定位結論報告。
項目效果圖。
商業(yè)地產項目工作計劃篇二
項目簡介。
客戶基礎。
市場機遇。
項目投資價值。
項目資金及合作。
項目成功關鍵。
公司使命。
經濟目標。
公司介紹。
項目公司與關聯(lián)公司。
公司組織結構。
[歷史]財務經營狀況。
[歷史]管理與營銷基礎。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內部控制管理。
項目介紹。
項目建設基本方案。
規(guī)劃建設年限與階段。
項目規(guī)劃建設依據。
項目功能分區(qū)及主要內容。
所在城市房地產市場分析。
國家宏觀經濟政策。
國家宏觀經濟形勢對房地產的影響。
房地產宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經濟環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問題。
城市土地和房地產市場供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現狀分析。
居民消費特征分析。
城市商鋪價格分析。
消費者調查。
居民消費特點。
競爭分析。
競爭分析的方法。
競爭項目分析。
開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項目。
[rrr城]的開發(fā)背景。
[rrr城]項目。
[rrr城]開發(fā)情況。
項目競爭戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。
qb區(qū)項目。
qb區(qū)方案概念設計。
規(guī)劃設計主題原則。
產品組合和功能定位。
建筑風格和色彩計劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設計要求。
商業(yè)地產功能配置要求。
a13地塊設計要求。
a21地塊設計要求。
a08地塊(局部)設計要求。
a22地塊設計要求。
營銷策略。
預計銷售額及市場份額。
產品定位。
各項目的住房產品定位。
定價策略。
住房項目的定價策略。
銷售策略。
住房地產的銷售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產項目工作計劃篇三
無論是要把新的技術轉變成新的產品，wen.白話文cn的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場。”
商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦；第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱；除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資（商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件），從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計劃書的要素。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1、關注產品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨特性怎樣？企業(yè)分銷產品的方法是什么？誰會使用企業(yè)的產品，為什么？產品的生產成本是多少，售價是多少？企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么？應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2、敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰？他們的產品是如何實現其價值的？競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額。然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3、了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4、表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場？如何設計生產線，如何組裝產品？企業(yè)生產需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源？生產和設備的成本是多少？企業(yè)是買設備還是租設備？解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5、展示管理隊伍。
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰！如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽！”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
6、出色的計劃摘要。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事。文章明了，但要感人。
1.3商業(yè)計劃書的組成。
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
1、摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分。可以說沒有好的摘要，就沒有投資。
2、主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目工作計劃篇四
----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學后感想項目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積30317.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為780.96平方米。
項目定位：作為一個城市中心地帶項目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業(yè)氛圍，對城市的發(fā)展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶提供了居住、休閑、便利、升值提供巨大的空間。
項目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積30722.59平方米，其中一層商業(yè)2236.51平方米，二層、負一層為5335.52平方米，項目定位于縣中心繁華地帶，總人口名列各縣前茅，高達60萬人，其項目占據天時、地理、人和商業(yè)氣息濃厚。商業(yè)和住宅一年結束。為消費者營造了一個歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。
項目弊端：市調定位不到位，商鋪住宅的定價脫離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運營、服務造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點；失去主題。只注重銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運營，造成現在的業(yè)態(tài)無法控制，失去原有的便利購物到愉悅消費。現已經無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，現自然形成業(yè)態(tài)分布如下：
一區(qū)：地理位置較好。
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬。
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝?，F已經無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接出現問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點、便利、協(xié)調性受阻.對價位的定位缺乏，導致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經營，管理權不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避免現在這種現象，使得客戶投資利益最大化。
經過培訓學習，認識到很多的不足和弊端，對后期項目做了簡單。
分析和定位，請領導多提寶貴意見。
1.對項目核心競爭力賣點進行分析。
2.項目的品質功能品牌形象的定位。
3.目標定位，購買者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃。
4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、合適體量、主題的定位。
5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店。
招商的要素一定是高開業(yè)率！保障各方利益一致化.前提是項目的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風險。
商業(yè)它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權、經營權、管理權三權分離又要統(tǒng)一經營管理，盡早介入整體項目的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運營做好前期準備?？春蒙虡I(yè)地產的同時，也存在著一定的市場風險，除了給政府繳納的費用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風險，必須具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產顧問和經驗豐富的管理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信心，較低投資風險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產是中國房地產市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當地風俗、宗教、及休閑習慣和本土風情和社交方式！希望九洲公司創(chuàng)造一個21世紀商業(yè)地產的奇跡，再創(chuàng)輝煌！
商業(yè)地產項目工作計劃篇五
天津市轄18個區(qū)、縣，其中市轄區(qū)15個：市區(qū)有和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū);濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū);環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣3個：靜?？h、寧河縣、薊縣?！笆濉逼陂g是天津歷史上經濟發(fā)展和綜合實力提升最快的時期，全市生產總值年平均增長13.9%。
隨著濱海新區(qū)被列入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略布局，天津又迎來了重大的歷史性發(fā)展機遇，這顆渤海明珠必將更加璀璨。該市總面積約11919.70平方公里，常住人口約959.48萬，城市非農業(yè)人口約528.68萬，主要聚居區(qū)域為市內六區(qū)、人口約371.87萬，占全市總人口的約38.7%。
根據相關部門規(guī)劃，南京路地區(qū)在未來幾年內將建成三大功能區(qū)域，逐步形成天津市的商務商貿經濟帶。中央商務區(qū)：解放北路、徐州道、新華路、泰安道、曲阜道的圍合區(qū)域面積為31公頃，規(guī)劃為以現代商務為主，將高檔零售商業(yè)及休閑、餐飲、娛樂業(yè)融為一體的特色功能區(qū)。
該區(qū)域規(guī)劃了11個總建筑面積為118.5萬平方米的大型商務建筑，將為小白樓地區(qū)打造cbd的硬核地位。中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主兼容商務功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設施12處，總建筑面積172.6萬平方米。中央信息區(qū)：東起哈密道，西至南門外大街的區(qū)域面積為22公頃，該區(qū)域規(guī)劃為以現代通訊產業(yè)集聚、商務功能為主的cid功能區(qū)，將依托電訊大廈(電報大樓)、河川大廈、聯(lián)通大廈建設三點相連的現代通訊產業(yè)功能區(qū)，并規(guī)劃建設總面積為45.6萬平方米的'商務寫字樓和高檔公寓。南京路地區(qū)規(guī)劃建設重大項目33個，涉及范圍包括商務服務業(yè)、現代商業(yè)、金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)、旅游業(yè)、電信和其它信息傳輸服務業(yè)等。其中，人才科技大廈、誠基中心、現代商城、地鐵營口道項目(本項目)、津匯廣場二期五個大型項目已經相繼啟動。
該區(qū)域規(guī)劃了11個總建筑面積為118.5萬平方米的大型商務建筑，將為小白樓地區(qū)打造cbd的硬核地位。中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費、娛樂、餐飲為主兼容商務功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設施12處，總建筑面積172.6萬平方米。中央信息區(qū)：東起哈密道，西至南門外大街的區(qū)域面積為22公頃，該區(qū)域規(guī)劃為以現代通訊產業(yè)集聚、商務功能為主的cid功能區(qū)，將依托電訊大廈(電報大樓)、河川大廈、聯(lián)通大廈建設三點相連的現代通訊產業(yè)功能區(qū)，并規(guī)劃建設總面積為45.6萬平方米的商務寫字樓和高檔公寓。南京路地區(qū)規(guī)劃建設重大項目33個，涉及范圍包括商務服務業(yè)、現代商業(yè)、金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)、旅游業(yè)、電信和其它信息傳輸服務業(yè)等。其中，人才科技大廈、誠基中心、現代商城、地鐵營口道項目(本項目)、津匯廣場二期五個大型項目已經相繼啟動。
商業(yè)地產項目工作計劃篇六
本次房地產開盤活動初定時間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在_億萬酒店_項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現在，_太極景潤花園_在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經趨于成熟，同時根據從6月6日到現在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產開盤活動緊緊圍繞_銷售_為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將_太極景潤花園_的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
二、活動時間。
20--年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現場。
四、房地產開盤策劃方案主題思路定位。
強調氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于_選房、購房流程_的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關合約。
五、房地產開盤活動現場規(guī)劃布置方案。
1)現場布置。
a在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
c舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
商業(yè)地產項目工作計劃篇七
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產項目周邊或所在區(qū)域內的競爭對手在做什么，做什么樣的產品和服務，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導致競爭對手的反擊或對抗，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據自身特點和經營需要，分析的具體內容會有差異，但一般都應對政治（political）、經濟（economic）、技術（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風俗習慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經濟政策、地方經濟基礎結構的構成、國家經濟形勢的發(fā)展、地方經濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結構、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準定位法。精準定位的實質，是通過對輻射區(qū)內商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結合經營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學的指導商業(yè)開發(fā)。
上進行內外結合的定位分析，在時間上進行現在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態(tài)的商業(yè)地產定位，在投資、開發(fā)、經營、運營、銷售、服務、產品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態(tài)的關系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產定位，在投資、開發(fā)、經營、運營、銷售、服務、產品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態(tài)的關系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經營過程中的作用。
商業(yè)地產項目工作計劃篇八
地產指在土地所有制的范圍內，用來作為財產的土地，招商是指為項目中經營性的物業(yè)需求租戶或者經營戶的工作，那么新的一年如何做好地產招商工作。下面是有商業(yè)地產招商工作計劃，歡迎參閱。商業(yè)地產招商工作計劃1。
一、項目介紹：
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三、
交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五、崗位職責：
（一）、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門的關系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；
8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發(fā)經營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發(fā)商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規(guī)則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業(yè)地產招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業(yè)素質，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質。優(yōu)秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。
2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數據顯示同時段內高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經營風險較小。
商業(yè)地產項目工作計劃篇九
商業(yè)地產拼的就是運營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團隊，也不敢保證能長期發(fā)展。因此，一個商業(yè)地產項目要想獲得成功就要看能否細化市場，尋找市場的空白點，征服消費者的心！不是從開發(fā)商自己的角度，而是真正站在消費客層和消費需求的角度改善對商業(yè)地產的看法，通過具體的經營對策，走差異化路線。
一.商業(yè)地產是一個具有地產開發(fā)、商業(yè)運營與資本運作三重特性的綜合性行業(yè)，著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略，它兼有地產、商業(yè)、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同于眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業(yè)地產的概念開始于1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業(yè)，開發(fā)了效仿美國商場（mall）操作模式的“訂單式商業(yè)地產”。商業(yè)地產興盛于2004年wto全面對外資開放商業(yè)零售以后，全國各大房地產開發(fā)商紛紛應勢調整戰(zhàn)略，陸續(xù)推出其商業(yè)地產品牌，到目前為止，中國大陸正處于商業(yè)地產高速發(fā)展時期。
三.各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析。
一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行vip會員制客戶管理系統(tǒng)和服務管理系統(tǒng)）。
5.分析人才需求，建立人才培養(yǎng)計劃；6.制定發(fā)展戰(zhàn)略）。
d.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷與平價銷售的綜超形態(tài)經營，其機構側重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，幫連鎖效應由此產生。理想營業(yè)面積：15000—25000平方米（依城市級別而定），單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社區(qū)超市---是以顧客自選方式經營的社區(qū)型零售商場，又稱自選商場，理想營業(yè)面積為500-2000平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）。
f.倉儲批發(fā)店，又稱為倉庫商店，倉庫批發(fā)店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。
g.專業(yè)店就是以經營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手表珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專柜等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發(fā)業(yè)態(tài):如義烏小商品批發(fā)城，武漢漢正街批發(fā)市場。
11.文化主題業(yè)態(tài)：指商業(yè)項目充分挖掘所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業(yè)種為一體的主題商業(yè)圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。
13.地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)。
15.住宅區(qū)底層商業(yè)。
16.創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
第一節(jié)市場調查精析與項目定位。
一、市場調查精析（swot分析）。
1.市場調查。
市場調查內容：a.市場環(huán)境調查，包括政策環(huán)境、經濟環(huán)境、社會文化環(huán)境的調查報告有市場基本狀況的調查，包括市場規(guī)范,總體需求量，市場的動向，同行業(yè)的市場分布占有率等；有銷售可能性調查，包括現有和潛在用戶的人數及需求量，市場需求變化趨勢，本項目競爭對手的產品在市場上的占有率，擴大銷售的可能是性和具體途徑；還可對消費者及消費需求，項目，產品價格，影響銷售的社會和自然因素，銷售渠道等等開展調查。
2.市場調查的主體流程。
市場調研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個方面：信息收集和調研分析；調研分析（swot分析）分析：b.機會與威脅分析，分析步驟：確認當前的戰(zhàn)略是什么；確認企業(yè)外部環(huán)境的變化；根據企業(yè)資源組合情況，確認企業(yè)的關鍵能力和關鍵限制；按照通用矩陣或類似的方式打分評價。
3.撰寫調查報告。
3.地產專用名詞。
1.三通一平：水、路、電通，場地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通過三通一平的荒地；熟地指經過土地開發(fā)，具備基本建設條件的土地。
3.容積率：建筑總面積與占地面積的一個比值（限制小區(qū)人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方米的基地，而基地周圍區(qū)域規(guī)定的建蔽率為60%，那么，一樓的樓地板面積可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閑設施等。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十
崗位職責：
2、參與項目初期的研究、方案選擇、技術論證，主持設計過程中結構專業(yè)的方案優(yōu)化；
3、負責對施工單位的施工進度、質量安全、消防和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作實施監(jiān)控；
4、負責組織施工過程的分階段驗收和竣工驗收，竣工備案手續(xù)；
5、負責開發(fā)項目的成本控制，根據工程進度和工作量完成情況撥付工程款，參與工程項目的竣工決算工作。
任職資格：
2、具有10年以上房地產開發(fā)管理工作經驗；
3、具有多個全歷程地產項目操作的經驗，有商業(yè)項目開發(fā)管理工作經驗；
4、具有豐富的項目開發(fā)、建設，進度及成本控制，圖紙審核和技術交底工作經驗；
5、具有較強的管理能力、協(xié)調能力以及溝通能力，對施工隊伍又較強的管理和把控能力；
6、具有較強的系統(tǒng)性分析、解決問題及團隊管理能力，抗壓能力強。
一、在董事長和總經理領導下，負責項目部全面工作。
二、對開發(fā)建設項目從開工到工程竣工的施工全過程的工程質量、工程進度、安全文明、施工負全責。
三、落實項目開工準備工作，包括臨時設施等。
四、配合有關部門到相關政府職能部門辦理有關工作范圍的各種手續(xù)。
五、負責組織施工圖紙會審。
六、組織編制項目施工總體設計，制定工程總體進度計劃。
七、組建工程項目班子，對工程項目班子人員進行配置，滿足工程管理需要。
八、審核監(jiān)理規(guī)劃，滿足工程監(jiān)理需要。考核項目監(jiān)理人員的日常工作及出勤情況。
九、對工程進度款支付進行審查、監(jiān)督和管理。
十、審核施工單位、監(jiān)理公司、設計單位提交的設計變更及技術核定單，審定后下發(fā)實施。
十一、負責項目工程停水、停電、臨時用工等簽證的審核確認。
十二、參加各項目部由監(jiān)理工程師等組織的基礎、主體工程驗收。
十三、負責組織工程項目的竣工驗收和竣工項目的移交工作。?
十四、按時完成領導交辦的其它工作。
2015.3
1．按照公司工程管理制度，負責開展項目管理工作；
3．對工程項目總進度計劃進行審查，經公司批準后組織實施；
4．負責協(xié)調督促開工前的`各項準備工作，做好施工現場三通一平；
5．組織項目部員工參加施工圖審查、技術交底、圖紙會審；
7．作為現場代表，根據公司的有關規(guī)定和授權，簽署有關的文件；
9．參加工程會議，全面準確掌握工程進展；
10．監(jiān)督項目計劃的實施，及時發(fā)現問題，并督促監(jiān)理、承包商提出整改措施；
11．配合物料供應部對到場甲供甲控材料設備的接收和使用進行監(jiān)督；
12．主持或參與對工程事故的調查，并及時向上級匯報；
13．積極主動協(xié)調項目各有關單位的關系，為有關各方提供必要的支持；
14．定期或不定期地組織施工質量和安全文明施工的檢查；
15．負責項目索賠和反索賠資料的收集和整理，為相關工作提供基本資料；
17．負責做好項目部的工作記錄，做好工程技術資料的管理和移交工作；
18．每月向工程管理部提交《工程月報》；
19．配合工程管理部組織的現場巡視檢查工作；
20．負責監(jiān)理樣板房裝修和配合策劃銷售部做好現場銷售工作；
22．組織做好工程竣工驗收準備工作；
23．協(xié)助做好工程項目的工程移交，配合售后服務工作。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十一
--------最初的想法,進入商業(yè)地產的原因。
二.心理把握,掌握主動權案例。
(一)。
(二)。
三.知己知彼之知根知底(三)。
四.虛實篇。
------真真假假團隊出擊案例。
(四)。
五.養(yǎng)成最后發(fā)言的習慣案例。
(五)。
六.細化過程,弱化結果。
（一）。
問題:1.為什么李經理第一次不跟客戶簽訂委托.案例(二)。
經紀人小李,租了一套高檔公寓的房子,替客戶辦理物業(yè)交接時,發(fā)現物業(yè)公司新?lián)Q了一家,于是小李遞上名片.表明身份,并適時的說了句:“劉主任，我這個客戶平時工作比較忙，如果需要交費時聯(lián)系不上客戶，請與我聯(lián)系。”說完這話，劉主任重新在名片上停留了一下，便將名片收了起來。從此小李便與劉主任建立起了良好的合作關系。
問題：1.小李為什么能與劉主任建立良好的合作關系.2.這個案例我想跟大家說明什么.
案例(三)。
案例(四)。
小李,小王,小盛合作了一年多了,一天,小王拿回一套推薦比很好的網點,便上了自費,并習慣性的與小李和小盛商量了一下,三個人拿了一套方案.每次帶看的時間.小李和小盛都會推托需約房東,并引著客戶根據自己的時間來安排看房,而看房時,小王始終以房東代理人的身份出現,最終在較短的時間內售出了這套網點.案例(五)。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十二
目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法。
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法。
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經營商、商圈內服務從業(yè)人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法。
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統(tǒng)計及分析。
4、參展法。
參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十三
地產指在土地所有制的范圍內，用來作為財產的土地，招商是指為項目中經營性的物業(yè)需求租戶或者經營戶的工作，那么新的一年如何做好地產招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產招商工作計劃，歡迎參閱。
一.項目介紹：
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二.產品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三.交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
分析：
1、s——優(yōu)勢。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項目內有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
(2)句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
(1)經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
(2)政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
(3)市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產開發(fā)前景也越來越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國家相關法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
(3)國家對目前房地產的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
(6)商業(yè)市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五.
崗位職責。
招商部職責。
一、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃;。
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展;。
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理：對本部資料進行管理;。
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門的關系;。
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作;。
8、
工作報告。
：向總經理提交部門工作報告;。
三、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴格遵守公司的各項。
規(guī)章制度。
2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復;。
5、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經理：
一、崗位職責：
1、履行領導所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。
5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。
6、評估各項招商方案的工作效果;。
8、定時開展市場調查工作并及時匯總上報;。
9、建立完整的一套招商資料庫。
二、領導責任：
1、對部門工作目標的完成負責;。
2、對下屬人員的工作質量、服務水平負責;。
3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3.創(chuàng)新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1.用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分：約15000㎡。
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。
2.4地下建筑：約6000㎡。
3.相關部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點(略)。
4.用地紅線圖。
(見附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
---效益和品牌。
1.項目銷售按目標計劃順利完成。
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發(fā)經營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發(fā)商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規(guī)則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。
通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業(yè)地產招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業(yè)素質，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質。
1、良好的心理素質。優(yōu)秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
(1)堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
(2)強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
(3)堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。
2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。
(1)商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。
(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
(2)應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質。
2、具有局勢控制能力，主要表現在對招商準備工作，了解自身項目的優(yōu)缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據主動權。
3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。
4、外語知識。
(三)招商人員的培訓。
招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。
3、招商專業(yè)知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。
4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預測。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險(一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊);分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數據顯示同時段內高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經營風險較小。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十四
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx市地產發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢：
位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。
區(qū)內康體、娛樂、休閑設施一應俱全。
室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場。
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小戶型。
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）。
物業(yè)管理缺乏特色服務。
物業(yè)管理方面未能根據目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
年齡在——歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
阻礙：
花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內商鋪經營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
把區(qū)內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
商鋪經營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內人氣，促進商鋪的經營和銷售；
2、根據區(qū)內居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
根據物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
輝煌人生，超凡享受。
——花園提供的'（給您的）不止是稱心滿意的住宅……。
輝煌人生。
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十五
鳳凰城項目位于xx房地產市場的東南板塊，在xx路南，xx路、xx路（在建）和xx路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發(fā)商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
a、東南板塊及xx路商圈。
xx房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、xx路南段沿沿線、xx路與xx國道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
xx路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
xx東路與xx國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十六
無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
準備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協(xié)作關系；
5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
商業(yè)地產項目工作計劃篇十七
一、日常工作目標的完成情況。
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收；
2.根據小區(qū)實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區(qū)各項管理工作預案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業(yè)管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行___小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作；針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創(chuàng)底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一時創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了___多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。
第一時創(chuàng)寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結構的行為。
（三）公共設施、設備的管理對已開始使用的第一時創(chuàng)寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。
完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養(yǎng)護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發(fā)現問題及時處理。
（四）環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期___進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進行施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。
（五）小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
（六）其他。
1.搞好維修服務工作。
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區(qū)實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在__年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作計劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
___對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩(wěn)步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業(yè)服務更加細致、高效。建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學習專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
（二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；
配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
（三）加強制度建設，強化監(jiān)督檢查。
（四）建立家政服務、有償維修，做好___和車場的經營管理，完善物業(yè)服務。