隨著法律觀念的日漸普及，我們用到合同的地方越來越多，正常情況下，簽訂合同必須經過規(guī)定的方式。那么合同書的格式，你掌握了嗎？這里我整理了一些優(yōu)秀的合同范文，希望對大家有所幫助，下面我們就來了解一下吧。
商品房認購合同有法律效應嗎篇一
甲方(發(fā)展商)：___________
地址：_____________________
電話_______________________
乙方(認購方)：___________
姓名：_____________________
性別：_____________________
出生年月：________________
國籍：_____________________
現住址：_________________
身份證號碼：_______________
電話：____________________
乙方擬預訂_____________________商品房一套，經甲乙雙方協商一致，達成以下協議：
一、認購樓宇位置
______________位于______________。乙方現認購_________________單元_______號房，建筑面積____________平方米(所有單位建筑面積均以_______市土地房屋管理部門查丈面積為準)。
二、樓價
乙方可選擇(a.一次性b.分期c.按揭)付款方式，房屋單價為人民幣_______元/平方米，總樓價共計人民幣_______佰_______拾_______萬_______佰_______拾_______元整(小寫：______________)乙方在簽訂本認購書之日即支付甲方定金人民幣____________元整(小寫:)。
三、乙方在簽訂本《認購合同書》后，應在甲方通知的規(guī)定期限內到甲方售房部簽訂《重慶市商品房買賣合同》并支付樓款，逾期則視為自動放棄認購，定金不再退還給乙方，甲方有權將該房號另行對外銷售。
四、乙方預訂商品房后，甲方不能向乙方提供預訂商品房，應視為甲方違約，按所交定金雙倍賠償給乙方。
五、補充條款
六、本《認購合同書》一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。在雙方正式簽訂《重慶市商品房買賣合同書》并生效后，本《認購合同書》自行作廢，并由甲方收回。
七、甲方開戶銀行及帳戶
收款單位名稱：__________
乙方簽章：___________甲方簽章：_________
乙方簽名：___________甲方簽名：_________
簽約時間：___________
商品房認購合同有法律效應嗎篇二
出賣人：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
認購人：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發(fā)的位于北京市_______區(qū)________項目中的第___________幢/座___________單元/層__________號房，朝向為：___________。
（二）該商品房的用途為：___________，建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
（一）該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_____________，預售許可證號為：________________________。
（二）該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_____________，國有土地使用證號為：_____________。
（一）該商品房按照（套內建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
該商品房按照（建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
該商品房按照（套）計價，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
（二）出賣人同意認購人按照下列第____種方式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、貸款方式付款。
4、其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的____％，其余價款可以向__________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
認購人應當自簽訂本認購書之日起______日內，向出賣人支付認購定金________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。
認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。
出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
該商品房的買受人為本人/同一戶籍內親屬：__________。
（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）
本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當返還認購人/抵作商品房價款。
本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
本認購書一式___份，雙方各執(zhí)____份，兩份具有同等法律效力。
出賣人（簽章）：
法定代表人：
委托代理人（簽章）：
簽訂時間：___年___月__日
簽訂地點：
認購人：
代理人（簽章）：
簽訂時間：___年___月__日
簽訂地點：
商品房認購合同有法律效應嗎篇三
法定代表人：__________聯系電話：__________
注冊地址：__________郵政編碼：__________
營業(yè)執(zhí)照號碼：__________
買受人(乙方)：______________________________
國籍/法定代表人：__________
身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼：__________
地址：__________郵政編碼：__________
聯系電話：__________
商品房座落：__________區(qū)__________路__________號__________。
設計用途__________，建筑結構__________，建筑層數為__________層。
認購建筑面積__________平方米，其中：套內建筑面積__________平方米，公共部位分攤建筑面積__________平方米。(該商品房屋平面圖見合同附件)
該商品房按銷售面積計算，每平方米價格為__________元(幣種：__________)，總金額為__________元，計(大寫)__________元整。
乙方按下列第__________種形式付款：（房地產合同：商品房認購書）
1、一次性付款：
2、分期付款：
3、其他方式：
正式銷售合同為《天津市商品房買賣合同》，該銷售合同在乙方支付首期款時交于乙方參閱，一切條款以《天津市商品房買賣合同》為準。
乙方簽署此認購書同時需繳納定金(大寫)：人民幣__________萬元整。待正式簽署《天津市商品房買賣合同》時，定金轉入首期款，不再退還乙方。
1、乙方應于支付定金后10日內依照《認購書》中付款方式的規(guī)定支付房款并簽署正式《天津市商品房買賣合同》，此后的一切事宜將按照《天津市商品房買賣合同》中的條款執(zhí)行。
2、如乙方不依此認購書規(guī)定簽署正式《天津市商品房買賣合同》或違反此認購書之任何一項或多項條款，超過約定時日3日，甲方有權將該商品房另行出售或做其他處理，乙方不得提出爭議。
3、乙方上述地址電話如更改，乙方須書面通知甲方。
4、乙方保證此認購書內提供之資料全屬真實。
5、本認購書以中華人民共和國的法律為依據。
6、在甲乙雙方簽署的正式《天津市商品房買賣合同》正式生效時，本《認購書》同時失效。
7、特殊約定：
甲方：乙方：
代理人：代理人：（房地產合同：商品房認購書）
日期：
商品房認購合同有法律效應嗎篇四
出賣人：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________
企業(yè)資質證書號：_________
法定代表人：_________
聯系電話：_________
委托代理人：_________
聯系電話：_________
委托銷售代理機構：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________
認購人：_________
法定代表人負責人：_________
國籍：_________
身份證護照營業(yè)執(zhí)照注冊號_________：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系電話：_________
法定代理人委托代理人：_________
國籍：_________
身份證護照________：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系電話：_________
第一條基本情況
（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發(fā)的位于北京市_________區(qū)_________項目中的第_________幢，座_________單元，層_________號房，朝向為：_________。
（二）該商品房的用途為：_________，建筑面積共_________平方米，其中，套內建筑面積_________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
第二條銷售依據
1．該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_________，預售許可證號為：_________。
2．該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_________，國有土地使用證號為：_________。
第三條價款與付款方式
（一）該商品房按照套內建筑面積計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。
該商品房按照建筑面積計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。
該商品房按照套計價，總房價款為_________元人民幣（大寫）。
（二）出賣人同意認購人按照下列第_________種方式付款：
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．貸款方式付款。
4．其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的_________％，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第四條認購定金
認購人應當自簽訂本認購書之日起_________日內，向出賣人支付認購定金_________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_________日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。
第五條認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
第六條認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_________日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起_________日內將已收取的定金退還認購人。
第七條出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
第八條該商品房的買受人為本人同一戶籍內親屬_________：_________。（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）
第九條其他約定
_________。
第十條本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當返還認購人抵作商品房價款。
第十一條本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
第十二條本認購書一式兩份，雙方各執(zhí)一份，兩份具有同等法律效力。
出賣人（簽章）：_________認購人（簽章）：_________
法定代表人：_________法定代表人：_________
委托代理人（簽章）：_________負責人（簽章）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
商品房認購合同有法律效應嗎篇五
出賣人：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
認購人：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
第一條基本情況
(一)認購人所認購的商品房(以下簡稱該商品房)為出賣人所開發(fā)的位于北京市_______區(qū)________項目中的第___________幢/座___________單元/層__________號房，朝向為：___________。
(二)該商品房的用途為：___________，建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
第二條銷售依據
(一)該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_____________，預售許可證號為：________________________。
(二)該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_____________，國有土地使用證號為：_____________。
第三條價款與付款方式
(一)該商品房按照(套內建筑面積)計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣(大寫)。
該商品房按照(建筑面積)計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣(大寫)。
該商品房按照(套)計價，總房價款為___________元人民幣(大寫)。
(二)出賣人同意認購人按照下列第____種方式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、貸款方式付款。
4、其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的____%，其余價款可以向__________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第四條認購定金
認購人應當自簽訂本認購書之日起______日內，向出賣人支付認購定金________元人民幣(大寫);出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。
認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。
第五條認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。
出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
第六條認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除;雙方也可以協商解除本認購書。
出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。
第七條出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
第八條該商品房的買受人為本人/同一戶籍內親屬：__________。
(若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名)
第九條其他約定
第十條本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。
本認購書終止后，認購定金應當返還認購人/抵作商品房價款。
第十一條本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
第十二條本認購書一式___份，雙方各執(zhí)____份，兩份具有同等法律效力。
出賣人(簽章)：認購人：
法定代表人：
委托代理人(簽章)：代理人(簽章)：
簽訂時間：簽訂時間：
簽訂地點：簽訂地點：
商品房認購合同有法律效應嗎篇六
在當今不斷發(fā)展的世界，隨時隨地，各種場景都有可能使用到合同，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么合同書的`格式，你掌握了嗎？下面是小編為大家收集的商品房認購合同書，僅供參考，大家一起來看看吧。
編號：_____________________
甲方（發(fā)展商）：___________
地址：_____________________
電話_______________________
乙方（認購方）：___________
姓名：_____________________
性別：_____________________
出生年月：________________
國籍：_____________________
現住址：_________________
身份證號碼：_______________
電話：____________________
乙方擬預訂_____________________商品房一套，經甲乙雙方協商一致，達成以下協議：
一、認購樓宇位置
______________位于______________。乙方現認購_________________單元_______號房，建筑面積____________平方米（所有單位建筑面積均以_______市土地房屋管理部門查丈面積為準）。
二、樓價
乙方可選擇（a．一次性；b．分期；c．按揭）付款方式，房屋單價為人民幣_______元/平方米，總樓價共計人民幣_______佰_______拾_______萬_______佰_______拾_______元整（小寫：___________）乙方在簽訂本認購書之日即支付甲方定金人民幣____________元整（小寫：___________）。
三、乙方在簽訂本《認購合同書》后，應在甲方通知的規(guī)定期限內到甲方售房部簽訂《重慶市商品房買賣合同》并支付樓款，逾期則視為自動放棄認購，定金不再退還給乙方，甲方有權將該房號另行對外銷售。
四、乙方預訂商品房后，甲方不能向乙方提供預訂商品房，應視為甲方違約，按所交定金雙倍賠償給乙方。
五、補充條款
六、本《認購合同書》一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。在雙方正式簽訂《重慶市商品房買賣合同書》并生效后，本《認購合同書》自行作廢，并由甲方收回。
七、甲方開戶銀行及帳戶
收款單位名稱：__________
開戶銀行：______________
開戶銀行帳號：_____________________
乙方簽章：___________
甲方簽章：_________
乙方簽名：___________
甲方簽名：_________
簽約時間：___________
商品房認購合同有法律效應嗎篇七
注冊地址：________
負責人：________
乙方：____________
住址：________
身份證號碼：________
丙方：__________________
注冊地址：________
負責人：________
鑒于：
1、甲、乙雙方于______年____________月____________日簽訂了《商品房買賣合同》，合同備案號：_______________，購買了______號樓單元層______號商品房。
2、甲、丙雙方就_________項目簽訂了《收購協議》，丙方為乙方購房款的收款人。
3、因乙方購買的商品房未能按期交房，乙方要求退房。
現甲、乙、丙三方根據我國《民法典》及相關法律、法規(guī)規(guī)定，就解除《商品房買賣合同》及退款相關事宜，達成如下協議：
一、甲、乙雙方同意解除備案號為：__________________的《商品房買賣合同》甲方同意由丙方將乙方購房款共計___元退還乙方。
二、甲、乙雙方同意，丙方具體退款方式及數額如下：
1、丙方將乙方已繳納的首付房款___元直接退還乙方。
2、丙方將乙方已向銀行歸還的按揭貸款本金共計____________元直接支付給乙方。
3、經乙方貸款銀行即中信銀行西安分行同意，丙方向該銀行歸還截止____________年_________月_________日乙方貸款余額共計______元，并由該銀行出具提前還清貸款的書面證明。
三、乙方應將持有的上述《商品房買賣合同》原件及購房、收款收據及發(fā)票全部退還丙方銷毀。
四、甲、乙、丙三方同意，由丙方負責辦理原《商品房買賣合同》撤消抵押備案、合同注銷等相關手續(xù)，甲方予以配合。在本條所述撤銷及注銷等相關手續(xù)辦完后，向乙方退還本協議第二條1、2項所列款項。丙方承擔由其自身原因造成撤銷和注銷手續(xù)無法辦理的相關責任。
五、乙方承諾：本協議約定的解除合同及退款手續(xù)完成后，不再向甲、丙雙方追究逾期交房的法律責任，并不再就原《商品房買賣合同》向甲、丙雙方提出任何主張和要求。
六、因乙方退房造成丙方的損失，甲、丙雙方根據《收購協議》的約定執(zhí)行。
七、甲、乙、丙三方對本協議的內容均負有保密義務，不得向其他第三方泄露。任何一方違反本條約定造成其他方損失，其他方有權要求賠償。
八、本協議經銀行出具同意丙方代乙方提前還款的書面證明且經甲、乙、丙三方簽字蓋章之日起生效。
九、本協議一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。
甲方：________
乙方：________
丙方：________
簽訂日期：____________年_________月_________日
商品房認購合同有法律效應嗎篇八
地址：_____________________
電話_______________________
乙方(認購方)：___________
姓名：_____________________
性別：_____________________
出生年月：________________
國籍：_____________________
現住址：_________________
身份證號碼：_______________
電話：____________________
風險告知：填寫完整的個人或單位信息，有助于與對方發(fā)生糾紛時，有明確的地址及聯系方式向對方發(fā)送督促函件或顧問人員公函，在訴訟時能提供有效的.信息給法院，減少訴訟程序風險及案件處理效率。
乙方擬預訂_____________________商品房一套，經甲乙雙方協商一致，達成以下協議：
一、認購樓宇位置
______________位于______________.乙方現認購_________________單元_______號房，建筑面積____________平方米(所有單位建筑面積均以_______市土地房屋管理部門查丈面積為準)。
二、樓價
乙方可選擇(a.一次性;b.分期;c.按揭)付款方式，房屋單價為人民幣_______元/平方米，總樓價共計人民幣_______佰_______拾_______萬_______佰_______拾_______元整(小寫：______________)乙方在簽訂本認購書之日即支付甲方定金人民幣____________元整(小寫：)。
三、乙方在簽訂本《認購合同書》后，應在甲方通知的規(guī)定期限內到甲方售房部簽訂《重慶市商品房買賣合同》并支付樓款，逾期則視為自動放棄認購，定金不再退還給乙方，甲方有權將該房號另行對外銷售。
四、乙方預訂商品房后，甲方不能向乙方提供預訂商品房，應視為甲方違約，按所交定金雙倍賠償給乙方。
五、補充條款
六、本《認購合同書》一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。在雙方正式簽訂《重慶市商品房買賣合同書》并生效后，本《認購合同書》自行作廢，并由甲方收回。
七、甲方開戶銀行及帳戶
商品房認購合同有法律效應嗎篇九
出賣人：_______________________
認購人：_______________________
本認購書不是簽訂商品房買賣合同的必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。認購人以交付預付款性質費用的方式認購商品房的，不適用本認購書。
（身份證）（護照）（營業(yè)執(zhí)照注冊號）：___________________
第一條基本情況
（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發(fā)的位于北京市_______區(qū)________項目中的第___________（幢）（座）___________（單元）（層）___________號房，朝向為：___________。
（二）該商品房的用途為：___________，建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
第二條銷售依據
1.該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_____________，預售許可證號為：________________________。
2.該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_____________，國有土地使用證號為：_____________。
第三條價款與付款方式
（一）該商品房按照（套內建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
該商品房按照（建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
該商品房按照（套）計價，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
（二）出賣人同意認購人按照下列第____種方式付款：
1.一次性付款。
2.分期付款。
3.貸款方式付款。
4.其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的____％，其余價款可以向__________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第四條認購定金
認購人應當自簽訂本認購書之日起______日內，向出賣人支付認購定金________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。
第五條認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
第六條認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。
第七條出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
第八條該商品房的買受人為（本人）（同一戶籍內親屬）：__________。
（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）
第九條其他約定
第十條本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當（返還認購人）（抵作商品房價款）。
第十一條本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
第十二條本認購書一式兩份，雙方各執(zhí)一份，兩份具有同等法律效力。
出賣人（簽章）：____________________
認購人（簽章）：_______________
法定代表人：________________________
法定代表人：___________________
委托代理人（簽章）：________________
負責人：_______________________
委托銷售代理機構（簽章）：__________
委托代理人（簽章）：___________
商品房認購合同有法律效應嗎篇十
乙方：?????（業(yè)主）
為了維護大廈各業(yè)主的權益，促進大廈的管理，現業(yè)主與物業(yè)管理公司達成以下協議：
一、業(yè)主已于 年 月 日收到??物業(yè)管理有限公司簽訂的《住戶手冊》。
二、同意將來若將該物業(yè)產權轉移（包括但不限于出售、轉讓、饋贈、遺贈或互易）時，需取得承讓人在公證處簽署此相同的承諾書，并在產權轉移后一個月內將該份合約交管理公司，以確保該承讓人遵守該管理公約及業(yè)主守則的規(guī)定，此外亦同意以書面通知發(fā)展商及管理者關于單元擁有人的變更及承讓人的姓名，聯絡地址及其他有關資料。
三、本業(yè)主/本公司完全同意和嚴格遵守本手冊所載之各項內容并愿意與小區(qū)管理處通力合作，共同維護住宅小區(qū)的建設風貌及優(yōu)美、整潔、寧靜、安全的居住環(huán)境。如有違反愿按《住戶手冊》中的要求，接受經濟和行政處罰。
四、本合同一式兩份，業(yè)主和管理處各執(zhí)一份，自簽字之日起具有法律效力。
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業(yè)主（委托人）簽名：????
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年?月??日
商品房認購合同有法律效應嗎篇十一
隨著我國房地產市場的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經濟發(fā)展，導致了司法適用中的困難。例如，很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內容簡略，故仍有進一步探討的必要。
一、商品房認購書的意義及性質
（一）商品房認購書的意義
商品房認購書，是開發(fā)商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。
商品房認購書的通常內容是，準買受人向開發(fā)商交納一定金額的預約款，享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權解除商品房認購書，將預訂的房屋轉售他人。有的商品房認購書還約定，開發(fā)商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內容比較簡單，但一般都會寫明認購的房號，約定的購房單價等。也有的商品房認購書內容很詳細，基本涵蓋了法律規(guī)定的購房合同的主要內容。
（二）商品房認購書的法律性質
商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。根據民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為，預約生效后，發(fā)生將來訂立一定合同的債務，原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據預約產生的債權，與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的，這些性質是否能完全適用于商品房認購書呢？下文會逐一加以分析。
在實踐中，很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同，但是，商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后，只要準買受人按時支付了預約款，開發(fā)商就有義務保留目標房，并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內容是很復雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內容進一步商談的權利。因此，無論是開發(fā)商還是準買受人，均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約，預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區(qū)別。
二、商品房認購書與購房合同
（一）商品房認購書是不是購房合同的從合同
商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
有種觀點認為，商品房認購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為，首先，定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款，但預約款的性質仍需進一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是，定金是為了擔保債務的履行而成立，但是這種債務并不是購房合同的債務，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此，定金并非購房合同之擔保，而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。
（二）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書是不是購房合同
如果商品房認購書的內容具備了商品房買賣的主要內容，商品房認購書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點認為，在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為購房合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。
筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內容是雙方應當去洽談購房合同，并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認，因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因為購房合同的主要內容可以通過商品房認購書的內容來確定，開發(fā)商又接受了準買受人付款的實際履行行為，因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規(guī)定，就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內容可以確定為應當發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內容。本條解釋實際上包含了一個意思，商品房認購書的約定是一種有效的合同義務，合同雙方完全可以以商品房認購書為依據要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內容時，它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約，具備了強制執(zhí)行的效力。
（三）具備哪些條款的商
品房認購書可以視為普通預約
商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約，從而具有強制執(zhí)行的效力？
從商品房解釋第五條規(guī)定來看，顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。
筆者認為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認購書應當具備購房合同的主要內容，是對認購預約成立的條件認識不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內容。誠然，商品房買賣合同特別是預售合同，的確在確認雙方買賣意向之外，還有許多內容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易，只要商品房認購書的內同具備了購房合同成立的標準，就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據這一標準，我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容中哪些是購房合同成立所必要的。
當事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關于第二條商品房基本狀況，筆者認為，約定了房號就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項，可以通過開發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關于第三條商品房的銷售方式，筆者認為，本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關于第四條商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，筆者認為，價款是購房合同的必要條款，由于目前商品房市場并未形成充分的競爭，難以確定市場價格，因此，價格約定是必要條件。當然，只要通過約定可以確定價格就可以了，至于付款方式和付款時間，完全可以通過交易習慣來確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計算標準，例如套內建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價的確定和單價的高低，因此筆者認為，面積計算方式應為必要條款。
關于第五條交付使用條件及日期，筆者認為，對于交付使用條件，相關法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補充的作用，因此并非必要。關于交付日期的問題，筆者認為，如果是現房出售，沒有約定交付日期的，可以通過合同法的催告制度解決；如果是預售，可以合理確定交付期限；關于第六條裝飾、設備標準承諾，筆者認為，如果開發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設備的內容，一般可以視為購房合同的內容；即使沒有這方面的規(guī)定，也可以通過開發(fā)商的設計確定；如果開發(fā)商的設計中也沒有此方面的內容，可以認定開發(fā)商至少應當符合國家和行業(yè)的最低標準。因此，裝飾、設備標準不是購房合同的必要條款。關于第七條供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任，筆者認為，關于配套設施，各地政府往往對開發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關于第八條公共配套建筑的產權歸屬，筆者認為，公共配套建筑的產權歸屬，既可以通過其他買房人與開發(fā)商的約定來判斷，也可以通過公共配套建筑是否列入了開發(fā)商的建筑成本和公攤面積來確定，不是購房合同的必要條款。關于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產權登記有關事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。
關于第十一條解決爭議的方法，筆者認為，司法裁判是法定的解決方式，雙方沒有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關于第十二條違約責任，筆者認為，根據商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關于開發(fā)商的重大違約事項處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護自己權利的充足方法，因此，違約責任不是必要條款。
綜上所述，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件。但是應當注意的是，只有在開發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務時，準買受人才有權請求法院強制開發(fā)商將房屋出售給自己。如果開發(fā)商履行了洽談義務，雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容達成一致，那么，準買受人仍然無權提出強制購買的請求。這種標準，保證了商品房認購書強制雙方洽談的義務，同時又不會干涉雙方的簽約自由。筆者認為是比較合理的。
三、商品房認購書的成立和生效
（一）商品房認購書的成立
商品房認購書應當具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點認為，商品房認購書只有達到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認購書約定的主要條款簽訂購房合同；第三，在約定的期限內洽談并訂立買賣合同。
筆者認為，商品房認購書并非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡，其成立要件應以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內容確定、可能、合法、公平，并且當事人就此達成了合意，合同債權就可以有效成立。反之，合同債權就不能有效成立。因此，商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的.協議，就足以構成獨立的合同。就可以推定開發(fā)商已經默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售，因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同，同樣無需特約。
商品房認購書簽訂后，雙方都有權要求對方按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同。如果將來雙方經協商達成與商品房認購書內容不一致的購房合同，也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。
商品房認購書是否必須約定房號和單價？筆者認為，約定房號和單價并非確定認購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認購的房號和單價，認購的意思也是確定的。當然，這樣的商品房認購書對開發(fā)商不能形成足夠的義務。這樣的商品房認購書如果約定了準買受人應當交付預約款，不簽訂購房合同預約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。
（二）商品房認購書的生效
在實踐中，很多開發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效？一種觀點認為，內部商品房認購書是無效的合同。其理由是，根據《城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預售應當符合預售條件。根據商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
得預售許可后再簽訂正式購房合同，或者在起訴之前取得預售許可證與否，均不應影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內部商品房認購書，并不實際支付購房款，不會因沒有取得預售許可證導致預約無效。
在實踐中，內部認購的目的通常是為了籌集資金。開發(fā)商在取得土地使用證和建設用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價格的認購，認購人實際支付部分房款，在開發(fā)商以較高價格正式開盤后，開發(fā)商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款，認購人取得認購價和開盤價之間的差價。筆者認為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無效的。但應當澄清的是，這種認購實際上并不是預約性質，而是非法買賣的性質，應當稱為內部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預約的無效，而是非法買賣的無效。
四、預約款
（一）預約款是否就是定金
筆者認為，預約款并不一定就是定金。擔保法解釋第118條規(guī)定，如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質為定金，必須通過約定的內容來體現。如果雙方對于預約款的性質沒有做出明確的約定，則不能當然推定預約款就是定金。也就是說，如果商品房認購書沒有約定預約款的性質就是定金，也沒有約定準買受人不在約定的將來時間洽談時預約款不退，開發(fā)商是沒有權利扣留預約款的。
（二）約定了預約款不退條款的預約款是否就是定金
大家知道，定金合同的內容包括兩個方面，一個方面是給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；另一個方面是收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這兩個方面共同構成了定金作為債權擔保的效力。如果商品房認購書約定了準買受人不來洽談時無權要求返還預約款，就應當推定出賣人默示承諾不履行洽談義務時雙倍返還預約款，此時應認定其性質為定金。因為商品房認購書是雙務合同，在準買受人在負有洽談義務的同時，開發(fā)商也負有洽談義務。如果不在法律上做出這種推定，開發(fā)商違約拒絕洽談購房合同時，就無需與準買受人拒絕洽談時失去同樣數量的金額，這種條款是不公平的。
（三）預約款能否作為開發(fā)商保留房屋的對價
有種意見認為，商品房認購書約定了開發(fā)商的單方扣款權時，可以把預約款視為開發(fā)商保留在此期間內的對價，所以不存在不公平的問題。開發(fā)商洽談商品房認購書后，產生了不再向第三人出售該房屋的義務，也產生了按照商品房認購書約定的條件簽定購房合同的義務。也就是說，開發(fā)商為此會影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準買受人無故不來洽談，無論商品房認購書是否約定開發(fā)商此時是否有權扣收預約款，開發(fā)商都有權扣收預約款，以作補償。至于如果因為開發(fā)商的違約行為，導致準買受人受有損害，準買受人完全可以要求開發(fā)商另行賠償。定金作用是擔保債權的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時無需將預約款視為定金。
筆者不同意這種觀點。我國實踐中的預約款并不具有對價的性質。對價，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購買合同。準買受人向土地出賣人繳納一小筆款項，土地出賣人允諾在將來以確定的價格將土地出賣給準買受人。在這個合同下，準買受人享有訂約的權利，出賣人允諾將該土地出賣給準買受人。這樣的允諾是可以強制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強制出賣。
這種情況看起來似乎與預約款性質相似，其實不然。首先，英國的土地保留對價支付后，就已經歸土地出賣人所有了，不存在退還的問題，因此說它具有對價的性質。而準買受人從未明示這筆錢從此就歸開發(fā)商所有，也就不具備對價的性質。
其次，因為土地出賣合同的內容比較簡單，所以在支付土地保留金時，土地合同的內容已經確定了。所以土地保留對價有著類似于史尚寬先生所言的預約的性質。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準買受人是有權請求法院強制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數情況下，簽訂商品房認購書也不具備購房合同的主要內容，是不能強制履行的。
至于無需雙倍返還，可以另行索賠的觀點，筆者認為，這種觀點是不恰當的。因為商品房認購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益，準買受人雖然享有要求損害賠償的權利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂，其支付預約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開發(fā)商的締約過失責任。而定金卻具有擔保債權履行的作用，主張雙倍返還無需主合同的成立，是比較公平也比較容易實現的。
因此，商品房認購書中的預約款不是一種對價，而是一種擔保。如果沒有約定預約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。
（四作為定金的預約款
筆者認為，在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容，作為定金的預約款是立約定金。如果約定了解約權，具有解約定金的性質。
《擔保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！北緱l解釋認為預約款是作為訂立主合同的擔保，顯然認為購房定金是立約定金。
筆者不同意這種觀點。根據民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關系。立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預約款的特點。前文已述，作為定金的預約款并不是擔保購房合同的訂立的，而是擔保雙方履行洽談義務的，只要雙方履行了洽談義務，即使最終沒有達成購房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認，只有在拒絕訂立主合同時，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內容已經確定。因此，在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。
如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容，作為定金的預約款的性質應該是立約定金。此時，雙方的義務已經不是洽談訂約，而是訂約，作為定金的預約款所擔保的就是雙方的訂約，相對于購房合同來說就是立約定金。但應當注意的是，相對于商品房認購書來說，它仍然是違約定金。
還有一種意見認為，購房定金具有解約定金的性質。也就是說，準買受人有權以放棄預約款為代價解除認購，開發(fā)商也有權以雙倍返還預約款為代價解除認購，雙方除此之外無需對解約行為在承擔其他責任。
。在羅馬法，定金除當事人另有訂定外，沒有解除權保留之效力。德民336條2項規(guī)定，如無其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質。也就是說，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權才能視為定金的通常性質。我國的法律沒有這樣的規(guī)定。我國《擔保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。”也就是說，合同必須對這種解約權做出明確的約定，否則解約權不是定金的通常性質。
如果商品房認購書中明確約定，交付預約款的一方可以按照合同的約定以喪失預約款為代價而解除主合同，收受預約款的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同，這種約定是有效的。此時，如果當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的，對該合同不能強制實際履行。此時，應允許合同解除，并裁判當事人以承擔定金處罰代替履行合同。
五、違反商品房認購書義務的法律責任
經過了前文的討論，就可以確定違反商品房認購書義務的違約責任了。
首先，有定金條款的適用前文關于定金的討論。
除此之外，還有一個是否可以要求強制履行和損害賠償的問題。筆者認為，如果商品房認購書具備了購房合同的主要內容，準買受人可以向法院申請強制開發(fā)商按照認購書的內容將房屋出賣給自己。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為購房合同?！鄙唐贩拷忉尩谖鍡l的不足之處在于，當認購書具備了購房合同的主要內容時，就應當是可以強制執(zhí)行的了，不需要開發(fā)商實際收受了購房款的條件。
如果商品房認購書不具備購房合同的主要內容，則準買受人無權強制開發(fā)商將房屋出賣給自己。英國合約法上，認為這是不完全的協議。雖然雙方當事人可在要約和承諾的必要條件已經相一致的意義上達成協議，但不存在合同，因為協議的條款是不固定的。除非合同的所有具體條款都是相一致的，他們之間就不會存在有約束力的合同（指購房合同）。
當然，無論商品房認購書是否具備購房合同的主要內容，均不影響守約方要求違約方賠償損害的權利。如果一方拒絕洽談，自然要承擔締約過失責任；如果雙方已經洽談，并已經洽談好條款，一方卻拒絕與另一方訂約，另一方有權要求強制購買，在開發(fā)商無法履約時，可以要求其賠償可得利益損失。
結語
由于現有法律缺乏相應規(guī)定，商品房認購書在實踐中產生了很多問題。有種意見甚至認為，應當廢除商品房認購書，將商品房認購書一律認定無效，預約款退還。筆者則認為，這種觀點有違意思自治的合同法原則，是不可取的。通過商品房認購書，可以確定買賣雙方洽談訂約的義務，又避免了買房人草率簽約，是一種設計精巧的利益平衡制度。只要通過設立法律制度，合理的平衡買賣雙方的利益，商品房認購書是可以在房地產交易中好的作用的。
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5、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的理解與適用》李國光等主編20。
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7、《簡析定金罰則在房產買賣糾紛適用中的有關問題》張玉琴鄭州法院網（）
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山東亞和太律師事務所?陳兆利
商品房認購合同有法律效應嗎篇十二
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郵編：___________________________________
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傳真：___________________________________
買受人：_________________________________
買受人國籍/公司住所：____________________
證件名稱及號碼/營業(yè)執(zhí)照號碼：____________
聯系人：_________________________________
電話：___________________________________
傳真：___________________________________
手機：___________________________________
郵編：___________________________________
有效通訊地址：___________________________
第一條買受人自愿認購出賣人開發(fā)的位于__________的______號樓_____層_____號房屋，建筑面積____，___。上述面積為出賣人暫測面積，最終面積以房屋竣工后政府測繪部門實測面積為準。
第二條該套房屋認購單價為人民幣_____，總房款為人民幣____佰____拾___萬___仟____佰___拾___元。
第三條出賣人約定在____年___月__日前將本商品房交付買受人使用。
第四條出賣人約定在本商品房交付買受人使用之日起______以內協助買受人取得本商品房的房地產權屬證書。
第五條買受人選擇采用一次性付款即供按揭其他_______的付款方式。
第六條買受人在簽訂本認購書時向出賣人交付購房定金人民幣_____萬元整。。
第七條買受人在簽署本認購書后_______個工作日內，即______年____月___日前，攜帶本認購書附件一中所約定的有效證明文件及相關費用到出賣人售樓處簽署《________商品房買賣合同。同時，向出賣人支付約定的購房款及出賣人代收的相關稅費。
第八條如買受人未在上述期限內簽訂《買賣合同》，則構成買受人違約，出賣人有權將該房屋另行出售，買受人所付定金不退。
第九條出賣人承諾在上述期限內為買受人保留其認購的房屋，如出賣人在上述約定的保留期內未經買受人同意將買受人認購的房屋另行出售給第三方，則構成出賣人違約，出賣人應向買受人雙倍返還定金。
第十條若買受人選擇即供按揭或貼息貸款付款方式，在簽署本認購書時即能夠保證在簽署，《買賣合同》后，按雙方約定提交各項資料。
第十一條本認購書自甲乙雙方簽字蓋章，且買受人交付定金后生效，并在甲乙雙方簽訂《買賣合同》生效后自動失效。
第十二條本認購書一式兩份，出賣人執(zhí)一份，買受人執(zhí)一份，具有同等法律效力。
出賣人：____________________
經辦人簽字：________________________
_____________年_________月________日
買受人：____________________________
買受人/代理人簽字/蓋章：____________
_____________年_________月________日
附件簽約須知
買受人《買賣合同》時須備文件包括但不限于以下內容：
1.《認購書》原件
2.購房定金收據原件
3.本人身份證原件及復印件
4.戶口本原件及復印件
5.應付的首期房款
6.印花稅
7.公司購房還需要持以下文件：
需提交新年檢的公司《營業(yè)執(zhí)照副本》及《法人代碼證書》復印件
公司法定代表人身份證明之正本及復印件
上級同意購買商品房批復證明原件，無上級單位持公司董事會決議書
中央單位還應持“國管局同意購買商品房的證明”原件
8.外地人事購房還應持以下文件：
外地人在京暫住證
外地人身份證
外地人在京購房批準通知單
買受人：_________________________________
年月日
商品房認購合同有法律效應嗎篇一
甲方(發(fā)展商)：___________
地址：_____________________
電話_______________________
乙方(認購方)：___________
姓名：_____________________
性別：_____________________
出生年月：________________
國籍：_____________________
現住址：_________________
身份證號碼：_______________
電話：____________________
乙方擬預訂_____________________商品房一套，經甲乙雙方協商一致，達成以下協議：
一、認購樓宇位置
______________位于______________。乙方現認購_________________單元_______號房，建筑面積____________平方米(所有單位建筑面積均以_______市土地房屋管理部門查丈面積為準)。
二、樓價
乙方可選擇(a.一次性b.分期c.按揭)付款方式，房屋單價為人民幣_______元/平方米，總樓價共計人民幣_______佰_______拾_______萬_______佰_______拾_______元整(小寫：______________)乙方在簽訂本認購書之日即支付甲方定金人民幣____________元整(小寫:)。
三、乙方在簽訂本《認購合同書》后，應在甲方通知的規(guī)定期限內到甲方售房部簽訂《重慶市商品房買賣合同》并支付樓款，逾期則視為自動放棄認購，定金不再退還給乙方，甲方有權將該房號另行對外銷售。
四、乙方預訂商品房后，甲方不能向乙方提供預訂商品房，應視為甲方違約，按所交定金雙倍賠償給乙方。
五、補充條款
六、本《認購合同書》一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。在雙方正式簽訂《重慶市商品房買賣合同書》并生效后，本《認購合同書》自行作廢，并由甲方收回。
七、甲方開戶銀行及帳戶
收款單位名稱：__________
乙方簽章：___________甲方簽章：_________
乙方簽名：___________甲方簽名：_________
簽約時間：___________
商品房認購合同有法律效應嗎篇二
出賣人：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
認購人：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發(fā)的位于北京市_______區(qū)________項目中的第___________幢/座___________單元/層__________號房，朝向為：___________。
（二）該商品房的用途為：___________，建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
（一）該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_____________，預售許可證號為：________________________。
（二）該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_____________，國有土地使用證號為：_____________。
（一）該商品房按照（套內建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
該商品房按照（建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
該商品房按照（套）計價，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
（二）出賣人同意認購人按照下列第____種方式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、貸款方式付款。
4、其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的____％，其余價款可以向__________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
認購人應當自簽訂本認購書之日起______日內，向出賣人支付認購定金________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。
認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。
出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
該商品房的買受人為本人/同一戶籍內親屬：__________。
（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）
本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當返還認購人/抵作商品房價款。
本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
本認購書一式___份，雙方各執(zhí)____份，兩份具有同等法律效力。
出賣人（簽章）：
法定代表人：
委托代理人（簽章）：
簽訂時間：___年___月__日
簽訂地點：
認購人：
代理人（簽章）：
簽訂時間：___年___月__日
簽訂地點：
商品房認購合同有法律效應嗎篇三
法定代表人：__________聯系電話：__________
注冊地址：__________郵政編碼：__________
營業(yè)執(zhí)照號碼：__________
買受人(乙方)：______________________________
國籍/法定代表人：__________
身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼：__________
地址：__________郵政編碼：__________
聯系電話：__________
商品房座落：__________區(qū)__________路__________號__________。
設計用途__________，建筑結構__________，建筑層數為__________層。
認購建筑面積__________平方米，其中：套內建筑面積__________平方米，公共部位分攤建筑面積__________平方米。(該商品房屋平面圖見合同附件)
該商品房按銷售面積計算，每平方米價格為__________元(幣種：__________)，總金額為__________元，計(大寫)__________元整。
乙方按下列第__________種形式付款：（房地產合同：商品房認購書）
1、一次性付款：
2、分期付款：
3、其他方式：
正式銷售合同為《天津市商品房買賣合同》，該銷售合同在乙方支付首期款時交于乙方參閱，一切條款以《天津市商品房買賣合同》為準。
乙方簽署此認購書同時需繳納定金(大寫)：人民幣__________萬元整。待正式簽署《天津市商品房買賣合同》時，定金轉入首期款，不再退還乙方。
1、乙方應于支付定金后10日內依照《認購書》中付款方式的規(guī)定支付房款并簽署正式《天津市商品房買賣合同》，此后的一切事宜將按照《天津市商品房買賣合同》中的條款執(zhí)行。
2、如乙方不依此認購書規(guī)定簽署正式《天津市商品房買賣合同》或違反此認購書之任何一項或多項條款，超過約定時日3日，甲方有權將該商品房另行出售或做其他處理，乙方不得提出爭議。
3、乙方上述地址電話如更改，乙方須書面通知甲方。
4、乙方保證此認購書內提供之資料全屬真實。
5、本認購書以中華人民共和國的法律為依據。
6、在甲乙雙方簽署的正式《天津市商品房買賣合同》正式生效時，本《認購書》同時失效。
7、特殊約定：
甲方：乙方：
代理人：代理人：（房地產合同：商品房認購書）
日期：
商品房認購合同有法律效應嗎篇四
出賣人：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________
企業(yè)資質證書號：_________
法定代表人：_________
聯系電話：_________
委托代理人：_________
聯系電話：_________
委托銷售代理機構：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________
認購人：_________
法定代表人負責人：_________
國籍：_________
身份證護照營業(yè)執(zhí)照注冊號_________：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系電話：_________
法定代理人委托代理人：_________
國籍：_________
身份證護照________：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系電話：_________
第一條基本情況
（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發(fā)的位于北京市_________區(qū)_________項目中的第_________幢，座_________單元，層_________號房，朝向為：_________。
（二）該商品房的用途為：_________，建筑面積共_________平方米，其中，套內建筑面積_________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
第二條銷售依據
1．該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_________，預售許可證號為：_________。
2．該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_________，國有土地使用證號為：_________。
第三條價款與付款方式
（一）該商品房按照套內建筑面積計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。
該商品房按照建筑面積計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。
該商品房按照套計價，總房價款為_________元人民幣（大寫）。
（二）出賣人同意認購人按照下列第_________種方式付款：
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．貸款方式付款。
4．其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的_________％，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第四條認購定金
認購人應當自簽訂本認購書之日起_________日內，向出賣人支付認購定金_________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_________日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。
第五條認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
第六條認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_________日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起_________日內將已收取的定金退還認購人。
第七條出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
第八條該商品房的買受人為本人同一戶籍內親屬_________：_________。（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）
第九條其他約定
_________。
第十條本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當返還認購人抵作商品房價款。
第十一條本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
第十二條本認購書一式兩份，雙方各執(zhí)一份，兩份具有同等法律效力。
出賣人（簽章）：_________認購人（簽章）：_________
法定代表人：_________法定代表人：_________
委托代理人（簽章）：_________負責人（簽章）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
商品房認購合同有法律效應嗎篇五
出賣人：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
認購人：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
第一條基本情況
(一)認購人所認購的商品房(以下簡稱該商品房)為出賣人所開發(fā)的位于北京市_______區(qū)________項目中的第___________幢/座___________單元/層__________號房，朝向為：___________。
(二)該商品房的用途為：___________，建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
第二條銷售依據
(一)該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_____________，預售許可證號為：________________________。
(二)該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_____________，國有土地使用證號為：_____________。
第三條價款與付款方式
(一)該商品房按照(套內建筑面積)計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣(大寫)。
該商品房按照(建筑面積)計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣(大寫)。
該商品房按照(套)計價，總房價款為___________元人民幣(大寫)。
(二)出賣人同意認購人按照下列第____種方式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、貸款方式付款。
4、其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的____%，其余價款可以向__________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第四條認購定金
認購人應當自簽訂本認購書之日起______日內，向出賣人支付認購定金________元人民幣(大寫);出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。
認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。
第五條認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。
出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
第六條認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除;雙方也可以協商解除本認購書。
出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。
第七條出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
第八條該商品房的買受人為本人/同一戶籍內親屬：__________。
(若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名)
第九條其他約定
第十條本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。
本認購書終止后，認購定金應當返還認購人/抵作商品房價款。
第十一條本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
第十二條本認購書一式___份，雙方各執(zhí)____份，兩份具有同等法律效力。
出賣人(簽章)：認購人：
法定代表人：
委托代理人(簽章)：代理人(簽章)：
簽訂時間：簽訂時間：
簽訂地點：簽訂地點：
商品房認購合同有法律效應嗎篇六
在當今不斷發(fā)展的世界，隨時隨地，各種場景都有可能使用到合同，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么合同書的`格式，你掌握了嗎？下面是小編為大家收集的商品房認購合同書，僅供參考，大家一起來看看吧。
編號：_____________________
甲方（發(fā)展商）：___________
地址：_____________________
電話_______________________
乙方（認購方）：___________
姓名：_____________________
性別：_____________________
出生年月：________________
國籍：_____________________
現住址：_________________
身份證號碼：_______________
電話：____________________
乙方擬預訂_____________________商品房一套，經甲乙雙方協商一致，達成以下協議：
一、認購樓宇位置
______________位于______________。乙方現認購_________________單元_______號房，建筑面積____________平方米（所有單位建筑面積均以_______市土地房屋管理部門查丈面積為準）。
二、樓價
乙方可選擇（a．一次性；b．分期；c．按揭）付款方式，房屋單價為人民幣_______元/平方米，總樓價共計人民幣_______佰_______拾_______萬_______佰_______拾_______元整（小寫：___________）乙方在簽訂本認購書之日即支付甲方定金人民幣____________元整（小寫：___________）。
三、乙方在簽訂本《認購合同書》后，應在甲方通知的規(guī)定期限內到甲方售房部簽訂《重慶市商品房買賣合同》并支付樓款，逾期則視為自動放棄認購，定金不再退還給乙方，甲方有權將該房號另行對外銷售。
四、乙方預訂商品房后，甲方不能向乙方提供預訂商品房，應視為甲方違約，按所交定金雙倍賠償給乙方。
五、補充條款
六、本《認購合同書》一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。在雙方正式簽訂《重慶市商品房買賣合同書》并生效后，本《認購合同書》自行作廢，并由甲方收回。
七、甲方開戶銀行及帳戶
收款單位名稱：__________
開戶銀行：______________
開戶銀行帳號：_____________________
乙方簽章：___________
甲方簽章：_________
乙方簽名：___________
甲方簽名：_________
簽約時間：___________
商品房認購合同有法律效應嗎篇七
注冊地址：________
負責人：________
乙方：____________
住址：________
身份證號碼：________
丙方：__________________
注冊地址：________
負責人：________
鑒于：
1、甲、乙雙方于______年____________月____________日簽訂了《商品房買賣合同》，合同備案號：_______________，購買了______號樓單元層______號商品房。
2、甲、丙雙方就_________項目簽訂了《收購協議》，丙方為乙方購房款的收款人。
3、因乙方購買的商品房未能按期交房，乙方要求退房。
現甲、乙、丙三方根據我國《民法典》及相關法律、法規(guī)規(guī)定，就解除《商品房買賣合同》及退款相關事宜，達成如下協議：
一、甲、乙雙方同意解除備案號為：__________________的《商品房買賣合同》甲方同意由丙方將乙方購房款共計___元退還乙方。
二、甲、乙雙方同意，丙方具體退款方式及數額如下：
1、丙方將乙方已繳納的首付房款___元直接退還乙方。
2、丙方將乙方已向銀行歸還的按揭貸款本金共計____________元直接支付給乙方。
3、經乙方貸款銀行即中信銀行西安分行同意，丙方向該銀行歸還截止____________年_________月_________日乙方貸款余額共計______元，并由該銀行出具提前還清貸款的書面證明。
三、乙方應將持有的上述《商品房買賣合同》原件及購房、收款收據及發(fā)票全部退還丙方銷毀。
四、甲、乙、丙三方同意，由丙方負責辦理原《商品房買賣合同》撤消抵押備案、合同注銷等相關手續(xù)，甲方予以配合。在本條所述撤銷及注銷等相關手續(xù)辦完后，向乙方退還本協議第二條1、2項所列款項。丙方承擔由其自身原因造成撤銷和注銷手續(xù)無法辦理的相關責任。
五、乙方承諾：本協議約定的解除合同及退款手續(xù)完成后，不再向甲、丙雙方追究逾期交房的法律責任，并不再就原《商品房買賣合同》向甲、丙雙方提出任何主張和要求。
六、因乙方退房造成丙方的損失，甲、丙雙方根據《收購協議》的約定執(zhí)行。
七、甲、乙、丙三方對本協議的內容均負有保密義務，不得向其他第三方泄露。任何一方違反本條約定造成其他方損失，其他方有權要求賠償。
八、本協議經銀行出具同意丙方代乙方提前還款的書面證明且經甲、乙、丙三方簽字蓋章之日起生效。
九、本協議一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。
甲方：________
乙方：________
丙方：________
簽訂日期：____________年_________月_________日
商品房認購合同有法律效應嗎篇八
地址：_____________________
電話_______________________
乙方(認購方)：___________
姓名：_____________________
性別：_____________________
出生年月：________________
國籍：_____________________
現住址：_________________
身份證號碼：_______________
電話：____________________
風險告知：填寫完整的個人或單位信息，有助于與對方發(fā)生糾紛時，有明確的地址及聯系方式向對方發(fā)送督促函件或顧問人員公函，在訴訟時能提供有效的.信息給法院，減少訴訟程序風險及案件處理效率。
乙方擬預訂_____________________商品房一套，經甲乙雙方協商一致，達成以下協議：
一、認購樓宇位置
______________位于______________.乙方現認購_________________單元_______號房，建筑面積____________平方米(所有單位建筑面積均以_______市土地房屋管理部門查丈面積為準)。
二、樓價
乙方可選擇(a.一次性;b.分期;c.按揭)付款方式，房屋單價為人民幣_______元/平方米，總樓價共計人民幣_______佰_______拾_______萬_______佰_______拾_______元整(小寫：______________)乙方在簽訂本認購書之日即支付甲方定金人民幣____________元整(小寫：)。
三、乙方在簽訂本《認購合同書》后，應在甲方通知的規(guī)定期限內到甲方售房部簽訂《重慶市商品房買賣合同》并支付樓款，逾期則視為自動放棄認購，定金不再退還給乙方，甲方有權將該房號另行對外銷售。
四、乙方預訂商品房后，甲方不能向乙方提供預訂商品房，應視為甲方違約，按所交定金雙倍賠償給乙方。
五、補充條款
六、本《認購合同書》一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。在雙方正式簽訂《重慶市商品房買賣合同書》并生效后，本《認購合同書》自行作廢，并由甲方收回。
七、甲方開戶銀行及帳戶
商品房認購合同有法律效應嗎篇九
出賣人：_______________________
認購人：_______________________
本認購書不是簽訂商品房買賣合同的必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。認購人以交付預付款性質費用的方式認購商品房的，不適用本認購書。
（身份證）（護照）（營業(yè)執(zhí)照注冊號）：___________________
第一條基本情況
（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發(fā)的位于北京市_______區(qū)________項目中的第___________（幢）（座）___________（單元）（層）___________號房，朝向為：___________。
（二）該商品房的用途為：___________，建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
第二條銷售依據
1.該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_____________，預售許可證號為：________________________。
2.該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_____________，國有土地使用證號為：_____________。
第三條價款與付款方式
（一）該商品房按照（套內建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
該商品房按照（建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
該商品房按照（套）計價，總房價款為___________元人民幣（大寫）。
（二）出賣人同意認購人按照下列第____種方式付款：
1.一次性付款。
2.分期付款。
3.貸款方式付款。
4.其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的____％，其余價款可以向__________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第四條認購定金
認購人應當自簽訂本認購書之日起______日內，向出賣人支付認購定金________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。
第五條認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
第六條認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。
第七條出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
第八條該商品房的買受人為（本人）（同一戶籍內親屬）：__________。
（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）
第九條其他約定
第十條本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當（返還認購人）（抵作商品房價款）。
第十一條本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
第十二條本認購書一式兩份，雙方各執(zhí)一份，兩份具有同等法律效力。
出賣人（簽章）：____________________
認購人（簽章）：_______________
法定代表人：________________________
法定代表人：___________________
委托代理人（簽章）：________________
負責人：_______________________
委托銷售代理機構（簽章）：__________
委托代理人（簽章）：___________
商品房認購合同有法律效應嗎篇十
乙方：?????（業(yè)主）
為了維護大廈各業(yè)主的權益，促進大廈的管理，現業(yè)主與物業(yè)管理公司達成以下協議：
一、業(yè)主已于 年 月 日收到??物業(yè)管理有限公司簽訂的《住戶手冊》。
二、同意將來若將該物業(yè)產權轉移（包括但不限于出售、轉讓、饋贈、遺贈或互易）時，需取得承讓人在公證處簽署此相同的承諾書，并在產權轉移后一個月內將該份合約交管理公司，以確保該承讓人遵守該管理公約及業(yè)主守則的規(guī)定，此外亦同意以書面通知發(fā)展商及管理者關于單元擁有人的變更及承讓人的姓名，聯絡地址及其他有關資料。
三、本業(yè)主/本公司完全同意和嚴格遵守本手冊所載之各項內容并愿意與小區(qū)管理處通力合作，共同維護住宅小區(qū)的建設風貌及優(yōu)美、整潔、寧靜、安全的居住環(huán)境。如有違反愿按《住戶手冊》中的要求，接受經濟和行政處罰。
四、本合同一式兩份，業(yè)主和管理處各執(zhí)一份，自簽字之日起具有法律效力。
業(yè)主房屋地址：
業(yè)主（委托人）簽名：????
聯系電話：
管理單位蓋章：
負責人簽名：
聯系電話：
年?月??日
商品房認購合同有法律效應嗎篇十一
隨著我國房地產市場的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經濟發(fā)展，導致了司法適用中的困難。例如，很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內容簡略，故仍有進一步探討的必要。
一、商品房認購書的意義及性質
（一）商品房認購書的意義
商品房認購書，是開發(fā)商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。
商品房認購書的通常內容是，準買受人向開發(fā)商交納一定金額的預約款，享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權解除商品房認購書，將預訂的房屋轉售他人。有的商品房認購書還約定，開發(fā)商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內容比較簡單，但一般都會寫明認購的房號，約定的購房單價等。也有的商品房認購書內容很詳細，基本涵蓋了法律規(guī)定的購房合同的主要內容。
（二）商品房認購書的法律性質
商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。根據民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為，預約生效后，發(fā)生將來訂立一定合同的債務，原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據預約產生的債權，與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的，這些性質是否能完全適用于商品房認購書呢？下文會逐一加以分析。
在實踐中，很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同，但是，商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后，只要準買受人按時支付了預約款，開發(fā)商就有義務保留目標房，并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內容是很復雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內容進一步商談的權利。因此，無論是開發(fā)商還是準買受人，均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約，預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區(qū)別。
二、商品房認購書與購房合同
（一）商品房認購書是不是購房合同的從合同
商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
有種觀點認為，商品房認購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為，首先，定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款，但預約款的性質仍需進一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是，定金是為了擔保債務的履行而成立，但是這種債務并不是購房合同的債務，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此，定金并非購房合同之擔保，而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。
（二）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書是不是購房合同
如果商品房認購書的內容具備了商品房買賣的主要內容，商品房認購書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點認為，在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為購房合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。
筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內容是雙方應當去洽談購房合同，并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認，因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因為購房合同的主要內容可以通過商品房認購書的內容來確定，開發(fā)商又接受了準買受人付款的實際履行行為，因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規(guī)定，就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內容可以確定為應當發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內容。本條解釋實際上包含了一個意思，商品房認購書的約定是一種有效的合同義務，合同雙方完全可以以商品房認購書為依據要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內容時，它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約，具備了強制執(zhí)行的效力。
（三）具備哪些條款的商
品房認購書可以視為普通預約
商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約，從而具有強制執(zhí)行的效力？
從商品房解釋第五條規(guī)定來看，顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。
筆者認為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認購書應當具備購房合同的主要內容，是對認購預約成立的條件認識不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內容。誠然，商品房買賣合同特別是預售合同，的確在確認雙方買賣意向之外，還有許多內容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易，只要商品房認購書的內同具備了購房合同成立的標準，就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據這一標準，我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容中哪些是購房合同成立所必要的。
當事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關于第二條商品房基本狀況，筆者認為，約定了房號就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項，可以通過開發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關于第三條商品房的銷售方式，筆者認為，本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關于第四條商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，筆者認為，價款是購房合同的必要條款，由于目前商品房市場并未形成充分的競爭，難以確定市場價格，因此，價格約定是必要條件。當然，只要通過約定可以確定價格就可以了，至于付款方式和付款時間，完全可以通過交易習慣來確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計算標準，例如套內建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價的確定和單價的高低，因此筆者認為，面積計算方式應為必要條款。
關于第五條交付使用條件及日期，筆者認為，對于交付使用條件，相關法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補充的作用，因此并非必要。關于交付日期的問題，筆者認為，如果是現房出售，沒有約定交付日期的，可以通過合同法的催告制度解決；如果是預售，可以合理確定交付期限；關于第六條裝飾、設備標準承諾，筆者認為，如果開發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設備的內容，一般可以視為購房合同的內容；即使沒有這方面的規(guī)定，也可以通過開發(fā)商的設計確定；如果開發(fā)商的設計中也沒有此方面的內容，可以認定開發(fā)商至少應當符合國家和行業(yè)的最低標準。因此，裝飾、設備標準不是購房合同的必要條款。關于第七條供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任，筆者認為，關于配套設施，各地政府往往對開發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關于第八條公共配套建筑的產權歸屬，筆者認為，公共配套建筑的產權歸屬，既可以通過其他買房人與開發(fā)商的約定來判斷，也可以通過公共配套建筑是否列入了開發(fā)商的建筑成本和公攤面積來確定，不是購房合同的必要條款。關于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產權登記有關事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。
關于第十一條解決爭議的方法，筆者認為，司法裁判是法定的解決方式，雙方沒有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關于第十二條違約責任，筆者認為，根據商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關于開發(fā)商的重大違約事項處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護自己權利的充足方法，因此，違約責任不是必要條款。
綜上所述，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件。但是應當注意的是，只有在開發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務時，準買受人才有權請求法院強制開發(fā)商將房屋出售給自己。如果開發(fā)商履行了洽談義務，雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容達成一致，那么，準買受人仍然無權提出強制購買的請求。這種標準，保證了商品房認購書強制雙方洽談的義務，同時又不會干涉雙方的簽約自由。筆者認為是比較合理的。
三、商品房認購書的成立和生效
（一）商品房認購書的成立
商品房認購書應當具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點認為，商品房認購書只有達到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認購書約定的主要條款簽訂購房合同；第三，在約定的期限內洽談并訂立買賣合同。
筆者認為，商品房認購書并非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡，其成立要件應以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內容確定、可能、合法、公平，并且當事人就此達成了合意，合同債權就可以有效成立。反之，合同債權就不能有效成立。因此，商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的.協議，就足以構成獨立的合同。就可以推定開發(fā)商已經默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售，因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同，同樣無需特約。
商品房認購書簽訂后，雙方都有權要求對方按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同。如果將來雙方經協商達成與商品房認購書內容不一致的購房合同，也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。
商品房認購書是否必須約定房號和單價？筆者認為，約定房號和單價并非確定認購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認購的房號和單價，認購的意思也是確定的。當然，這樣的商品房認購書對開發(fā)商不能形成足夠的義務。這樣的商品房認購書如果約定了準買受人應當交付預約款，不簽訂購房合同預約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。
（二）商品房認購書的生效
在實踐中，很多開發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效？一種觀點認為，內部商品房認購書是無效的合同。其理由是，根據《城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預售應當符合預售條件。根據商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
得預售許可后再簽訂正式購房合同，或者在起訴之前取得預售許可證與否，均不應影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內部商品房認購書，并不實際支付購房款，不會因沒有取得預售許可證導致預約無效。
在實踐中，內部認購的目的通常是為了籌集資金。開發(fā)商在取得土地使用證和建設用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價格的認購，認購人實際支付部分房款，在開發(fā)商以較高價格正式開盤后，開發(fā)商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款，認購人取得認購價和開盤價之間的差價。筆者認為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無效的。但應當澄清的是，這種認購實際上并不是預約性質，而是非法買賣的性質，應當稱為內部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預約的無效，而是非法買賣的無效。
四、預約款
（一）預約款是否就是定金
筆者認為，預約款并不一定就是定金。擔保法解釋第118條規(guī)定，如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質為定金，必須通過約定的內容來體現。如果雙方對于預約款的性質沒有做出明確的約定，則不能當然推定預約款就是定金。也就是說，如果商品房認購書沒有約定預約款的性質就是定金，也沒有約定準買受人不在約定的將來時間洽談時預約款不退，開發(fā)商是沒有權利扣留預約款的。
（二）約定了預約款不退條款的預約款是否就是定金
大家知道，定金合同的內容包括兩個方面，一個方面是給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；另一個方面是收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這兩個方面共同構成了定金作為債權擔保的效力。如果商品房認購書約定了準買受人不來洽談時無權要求返還預約款，就應當推定出賣人默示承諾不履行洽談義務時雙倍返還預約款，此時應認定其性質為定金。因為商品房認購書是雙務合同，在準買受人在負有洽談義務的同時，開發(fā)商也負有洽談義務。如果不在法律上做出這種推定，開發(fā)商違約拒絕洽談購房合同時，就無需與準買受人拒絕洽談時失去同樣數量的金額，這種條款是不公平的。
（三）預約款能否作為開發(fā)商保留房屋的對價
有種意見認為，商品房認購書約定了開發(fā)商的單方扣款權時，可以把預約款視為開發(fā)商保留在此期間內的對價，所以不存在不公平的問題。開發(fā)商洽談商品房認購書后，產生了不再向第三人出售該房屋的義務，也產生了按照商品房認購書約定的條件簽定購房合同的義務。也就是說，開發(fā)商為此會影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準買受人無故不來洽談，無論商品房認購書是否約定開發(fā)商此時是否有權扣收預約款，開發(fā)商都有權扣收預約款，以作補償。至于如果因為開發(fā)商的違約行為，導致準買受人受有損害，準買受人完全可以要求開發(fā)商另行賠償。定金作用是擔保債權的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時無需將預約款視為定金。
筆者不同意這種觀點。我國實踐中的預約款并不具有對價的性質。對價，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購買合同。準買受人向土地出賣人繳納一小筆款項，土地出賣人允諾在將來以確定的價格將土地出賣給準買受人。在這個合同下，準買受人享有訂約的權利，出賣人允諾將該土地出賣給準買受人。這樣的允諾是可以強制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強制出賣。
這種情況看起來似乎與預約款性質相似，其實不然。首先，英國的土地保留對價支付后，就已經歸土地出賣人所有了，不存在退還的問題，因此說它具有對價的性質。而準買受人從未明示這筆錢從此就歸開發(fā)商所有，也就不具備對價的性質。
其次，因為土地出賣合同的內容比較簡單，所以在支付土地保留金時，土地合同的內容已經確定了。所以土地保留對價有著類似于史尚寬先生所言的預約的性質。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準買受人是有權請求法院強制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數情況下，簽訂商品房認購書也不具備購房合同的主要內容，是不能強制履行的。
至于無需雙倍返還，可以另行索賠的觀點，筆者認為，這種觀點是不恰當的。因為商品房認購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益，準買受人雖然享有要求損害賠償的權利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂，其支付預約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開發(fā)商的締約過失責任。而定金卻具有擔保債權履行的作用，主張雙倍返還無需主合同的成立，是比較公平也比較容易實現的。
因此，商品房認購書中的預約款不是一種對價，而是一種擔保。如果沒有約定預約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。
（四作為定金的預約款
筆者認為，在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容，作為定金的預約款是立約定金。如果約定了解約權，具有解約定金的性質。
《擔保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！北緱l解釋認為預約款是作為訂立主合同的擔保，顯然認為購房定金是立約定金。
筆者不同意這種觀點。根據民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關系。立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預約款的特點。前文已述，作為定金的預約款并不是擔保購房合同的訂立的，而是擔保雙方履行洽談義務的，只要雙方履行了洽談義務，即使最終沒有達成購房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認，只有在拒絕訂立主合同時，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內容已經確定。因此，在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。
如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容，作為定金的預約款的性質應該是立約定金。此時，雙方的義務已經不是洽談訂約，而是訂約，作為定金的預約款所擔保的就是雙方的訂約，相對于購房合同來說就是立約定金。但應當注意的是，相對于商品房認購書來說，它仍然是違約定金。
還有一種意見認為，購房定金具有解約定金的性質。也就是說，準買受人有權以放棄預約款為代價解除認購，開發(fā)商也有權以雙倍返還預約款為代價解除認購，雙方除此之外無需對解約行為在承擔其他責任。
。在羅馬法，定金除當事人另有訂定外，沒有解除權保留之效力。德民336條2項規(guī)定，如無其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質。也就是說，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權才能視為定金的通常性質。我國的法律沒有這樣的規(guī)定。我國《擔保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。”也就是說，合同必須對這種解約權做出明確的約定，否則解約權不是定金的通常性質。
如果商品房認購書中明確約定，交付預約款的一方可以按照合同的約定以喪失預約款為代價而解除主合同，收受預約款的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同，這種約定是有效的。此時，如果當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的，對該合同不能強制實際履行。此時，應允許合同解除，并裁判當事人以承擔定金處罰代替履行合同。
五、違反商品房認購書義務的法律責任
經過了前文的討論，就可以確定違反商品房認購書義務的違約責任了。
首先，有定金條款的適用前文關于定金的討論。
除此之外，還有一個是否可以要求強制履行和損害賠償的問題。筆者認為，如果商品房認購書具備了購房合同的主要內容，準買受人可以向法院申請強制開發(fā)商按照認購書的內容將房屋出賣給自己。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為購房合同?！鄙唐贩拷忉尩谖鍡l的不足之處在于，當認購書具備了購房合同的主要內容時，就應當是可以強制執(zhí)行的了，不需要開發(fā)商實際收受了購房款的條件。
如果商品房認購書不具備購房合同的主要內容，則準買受人無權強制開發(fā)商將房屋出賣給自己。英國合約法上，認為這是不完全的協議。雖然雙方當事人可在要約和承諾的必要條件已經相一致的意義上達成協議，但不存在合同，因為協議的條款是不固定的。除非合同的所有具體條款都是相一致的，他們之間就不會存在有約束力的合同（指購房合同）。
當然，無論商品房認購書是否具備購房合同的主要內容，均不影響守約方要求違約方賠償損害的權利。如果一方拒絕洽談，自然要承擔締約過失責任；如果雙方已經洽談，并已經洽談好條款，一方卻拒絕與另一方訂約，另一方有權要求強制購買，在開發(fā)商無法履約時，可以要求其賠償可得利益損失。
結語
由于現有法律缺乏相應規(guī)定，商品房認購書在實踐中產生了很多問題。有種意見甚至認為，應當廢除商品房認購書，將商品房認購書一律認定無效，預約款退還。筆者則認為，這種觀點有違意思自治的合同法原則，是不可取的。通過商品房認購書，可以確定買賣雙方洽談訂約的義務，又避免了買房人草率簽約，是一種設計精巧的利益平衡制度。只要通過設立法律制度，合理的平衡買賣雙方的利益，商品房認購書是可以在房地產交易中好的作用的。
參考書目：
1、《債法總論》史尚寬著中國政法大學出版社。
2、《英國合同法》何寶玉著中國政法大學出版社。
3、《論合同漏洞的填補》王利明中國法學網。個人網絡文集。
4、《審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》韓延彬《人民司法》第6期。
5、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的理解與適用》李國光等主編20。
6、《淺析商品房銷售中的認購書》譚蓉
7、《簡析定金罰則在房產買賣糾紛適用中的有關問題》張玉琴鄭州法院網（）
8、《商品房買賣中的定金問題》高原法律圖書館網（）法律論文資料庫。
山東亞和太律師事務所?陳兆利
商品房認購合同有法律效應嗎篇十二
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第一條買受人自愿認購出賣人開發(fā)的位于__________的______號樓_____層_____號房屋，建筑面積____，___。上述面積為出賣人暫測面積，最終面積以房屋竣工后政府測繪部門實測面積為準。
第二條該套房屋認購單價為人民幣_____，總房款為人民幣____佰____拾___萬___仟____佰___拾___元。
第三條出賣人約定在____年___月__日前將本商品房交付買受人使用。
第四條出賣人約定在本商品房交付買受人使用之日起______以內協助買受人取得本商品房的房地產權屬證書。
第五條買受人選擇采用一次性付款即供按揭其他_______的付款方式。
第六條買受人在簽訂本認購書時向出賣人交付購房定金人民幣_____萬元整。。
第七條買受人在簽署本認購書后_______個工作日內，即______年____月___日前，攜帶本認購書附件一中所約定的有效證明文件及相關費用到出賣人售樓處簽署《________商品房買賣合同。同時，向出賣人支付約定的購房款及出賣人代收的相關稅費。
第八條如買受人未在上述期限內簽訂《買賣合同》，則構成買受人違約，出賣人有權將該房屋另行出售，買受人所付定金不退。
第九條出賣人承諾在上述期限內為買受人保留其認購的房屋，如出賣人在上述約定的保留期內未經買受人同意將買受人認購的房屋另行出售給第三方，則構成出賣人違約，出賣人應向買受人雙倍返還定金。
第十條若買受人選擇即供按揭或貼息貸款付款方式，在簽署本認購書時即能夠保證在簽署，《買賣合同》后，按雙方約定提交各項資料。
第十一條本認購書自甲乙雙方簽字蓋章，且買受人交付定金后生效，并在甲乙雙方簽訂《買賣合同》生效后自動失效。
第十二條本認購書一式兩份，出賣人執(zhí)一份，買受人執(zhí)一份，具有同等法律效力。
出賣人：____________________
經辦人簽字：________________________
_____________年_________月________日
買受人：____________________________
買受人/代理人簽字/蓋章：____________
_____________年_________月________日
附件簽約須知
買受人《買賣合同》時須備文件包括但不限于以下內容：
1.《認購書》原件
2.購房定金收據原件
3.本人身份證原件及復印件
4.戶口本原件及復印件
5.應付的首期房款
6.印花稅
7.公司購房還需要持以下文件：
需提交新年檢的公司《營業(yè)執(zhí)照副本》及《法人代碼證書》復印件
公司法定代表人身份證明之正本及復印件
上級同意購買商品房批復證明原件，無上級單位持公司董事會決議書
中央單位還應持“國管局同意購買商品房的證明”原件
8.外地人事購房還應持以下文件：
外地人在京暫住證
外地人身份證
外地人在京購房批準通知單
買受人：_________________________________
年月日