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房地產(chǎn)論文致謝篇一
2014年我即將結(jié)束在北大的碩士學(xué)習(xí)生涯，也面臨著畢業(yè)的選擇。我選擇了開一家米粉店。
就親友的期待而言，我應(yīng)當(dāng)去律師事務(wù)所、去機關(guān)或者出國。從六歲上小學(xué)開始當(dāng)學(xué)生一路過來，評判我個人價值的標(biāo)準(zhǔn)非常簡單，就是考試與得分。所以我思考的問題大多關(guān)注是什么，即標(biāo)準(zhǔn)答案是怎樣的，而很少放在為什么上。
即將進(jìn)入社會，我發(fā)現(xiàn)自己的身份不再是學(xué)生。過去事事都有標(biāo)準(zhǔn)答案的日子一去不復(fù)返，很多人生選擇如果不問個為什么，你就無法為它找到合理性基礎(chǔ)。
連續(xù)問了無數(shù)個為什么后，我開始畏懼每天擠兩個小時公交車上下班的律師生活。也畏懼循規(guī)蹈矩的公務(wù)員生活，最后簡直不知道自己去干什么好。
讓我想通了的幾件事。
持續(xù)了大半年后，我想通了。因為這么幾件事。
我：嗨，不好找啊，形勢不好啊。
教練：你們一畢業(yè)出來工資水平大約是多少？
我：七八千塊差不多吧。
教練：嘿！那工作還不好找啊。我才小學(xué)畢業(yè)。覺得全國就業(yè)形勢好著呢，到處都是工作機會。這也是我圖舒服，當(dāng)駕校教練，原來開出租掙得更多。就是我啥也不會，去工地搬磚。還一天三百塊管吃飯呢。怎么工作不好找呢！
這件事情讓我豁然開朗，如果找工作的定位僅僅是謀生手段，那我發(fā)現(xiàn)我的謀生手段有一萬條，而絕不僅限于那么兩三條。當(dāng)然，道理想起來容易，做起來并不容易。就像北大的那位賣豬肉的校友，哪怕已經(jīng)做成企業(yè)家了，演講詞還是要一個勁地說對不起母校，給母校丟人。人畢竟是群體動物，都得在乎家人、周圍人的期待和目光：是大學(xué)生，就得做大學(xué)生“應(yīng)該”做的事情。
對我觸動更大的一件事，是我的導(dǎo)師吳志攀先生給我的教導(dǎo)。我在碩士畢業(yè)論文致謝詞里面，曾寫下這樣一段話：
“無論未來如何，能夠做自己喜歡的事情。體驗過程而非結(jié)果，生活著而不是生存著?？v使將來去掃大街。若能獲心安，也是人生大溫拿（溫拿――英文“winner”的音譯，意“贏家”）。”
結(jié)果先生看到以后，批評了我。他告訴我，環(huán)衛(wèi)工人和其他職業(yè)一樣沒有任何區(qū)別，都是社會不可缺少的部分。
通過這件事情，我讀出來了事情根本就沒有“是大學(xué)生做的”和“不是大學(xué)生做的”的區(qū)別。任何一件事情，只要做好，用心去做，最后都能夠?qū)ι鐣兴暙I(xiàn)。
房地產(chǎn)論文致謝篇二
如果要將保持房占有的x2分布并促進(jìn)房占有按x2分布演進(jìn)，必須在住房相關(guān)稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進(jìn)住房占有演進(jìn)中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應(yīng)面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調(diào)整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。
1收費的去向。
1.1納入預(yù)算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟(jì)國家中，預(yù)算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關(guān)對居民或法人提供特定服務(wù)時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務(wù)項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務(wù)者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應(yīng)反映在政府預(yù)算收入中。當(dāng)然，在預(yù)算中可形成與某些資金對應(yīng)的相對獨立的部分，有時還貌似“預(yù)算外”，但政府總體預(yù)算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關(guān)。上述情況是當(dāng)今世界上市場經(jīng)濟(jì)國家的通例。不納入預(yù)算卻歸于“預(yù)算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預(yù)算“完整性”原則的市場經(jīng)濟(jì)國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預(yù)算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2轉(zhuǎn)入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設(shè)施建設(shè)費、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應(yīng)當(dāng)取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應(yīng)該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴(yán)重的公共消費不均，部分居民負(fù)擔(dān)了所有居民應(yīng)該承擔(dān)的收費。在住房的稅費調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地?zé)o償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權(quán)是有價物。土地使用權(quán)是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應(yīng)該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準(zhǔn)地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3問題最多的交易稅——土地增值稅。
我國從1994年新稅制中開設(shè)土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難?！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！?BR> 我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟(jì)增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準(zhǔn)確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是，土地增值稅嚴(yán)重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應(yīng)該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4結(jié)語。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設(shè)計相關(guān)的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標(biāo)不治本”的方法。
房地產(chǎn)論文致謝篇三
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務(wù)方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，也是評價項目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對項目可行性的進(jìn)行測算時，必須對土地相關(guān)費用進(jìn)行科學(xué)計算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關(guān)費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設(shè)施裝備費用與機械技術(shù)費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標(biāo)價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應(yīng)該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設(shè)施費用及其他支出費用。
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設(shè)施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設(shè)費用、園林綠化費用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。
二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時間周期長，進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護(hù)及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預(yù)測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學(xué)合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過程中，設(shè)計部門、成本管理部門及財務(wù)部門都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍廣的項目，進(jìn)行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設(shè)計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學(xué)的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性。
構(gòu)建一個科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進(jìn)行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進(jìn)度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構(gòu)，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財務(wù)統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外，這個部門要嚴(yán)格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結(jié)束語。
總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進(jìn)行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢，有效控制成本，對資金進(jìn)行合理利用，才能在經(jīng)濟(jì)浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)論文致謝篇四
隨著國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控與市場經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，供需關(guān)系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進(jìn)理性消費，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)影響的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。
1財政稅收政策的概述。
眾所周知，財政政策是國家整個經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，它是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強制的、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟(jì)蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經(jīng)濟(jì)的衰退，在經(jīng)濟(jì)過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經(jīng)濟(jì)的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)亦是如此。
2財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響。
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學(xué)化。
從當(dāng)前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調(diào)整，加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)價格，來引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場，搞活房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)[2]。財政稅收政策的落實，細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動其調(diào)控的積極性，使得過于膨脹的房地產(chǎn)市場趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費者樹立理性的消費觀念，科學(xué)地進(jìn)行消費，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現(xiàn)利益分配的公平性。
土地作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟(jì)價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)建立規(guī)范的政策與制度。
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本，尤其對于較為混亂的房地產(chǎn)市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場積極發(fā)展的有效策略。
3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡。
在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，相關(guān)部門應(yīng)該在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，根據(jù)我國財政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的特點，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護(hù)市場的供需平衡。在實施房地產(chǎn)政策時，要有針對性，對于房地產(chǎn)市場價格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；針對短期內(nèi)二手房賣方，應(yīng)該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經(jīng)濟(jì)中，以此哄抬房價，擾亂市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序；針對房地產(chǎn)市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產(chǎn)開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產(chǎn)市場，提升房地產(chǎn)的銷量，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。
3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場上的不良投機行為。
在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，存在著大量的不良投機現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經(jīng)濟(jì)，使得經(jīng)濟(jì)不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓，以此來達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對房地產(chǎn)的投機行為，應(yīng)降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展。
房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)下，有自動調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進(jìn)行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場的發(fā)展。可以利用財政稅收政策中的物業(yè)稅來進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經(jīng)濟(jì)損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產(chǎn)市場的管理質(zhì)量與效率。
4結(jié)束語。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對社會的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中的影響非常巨大，不僅使其實現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國民經(jīng)濟(jì)的增長做出了巨大貢獻(xiàn)。財政稅收政策在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應(yīng)在實踐中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
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房地產(chǎn)論文致謝篇五
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進(jìn)行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預(yù)算來將兩種計算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務(wù)中介機構(gòu)所出具的清算鑒證報告，作為稅務(wù)機關(guān)的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復(fù)雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進(jìn)行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設(shè)公司，在項目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結(jié)果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務(wù)會計賬目上進(jìn)行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認(rèn)不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結(jié)算，不能夠及時的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。
在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準(zhǔn)確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進(jìn)行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋诹私馐袌龅木鶅r之后然后有一個相對較為準(zhǔn)確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴(yán)格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分?jǐn)偂?BR> 房地產(chǎn)項目的成本費分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會導(dǎo)致錯誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務(wù)必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務(wù)制度和稅收制度，保證每一項核算的結(jié)果的真實和準(zhǔn)確。
四、結(jié)語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文致謝篇六
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，財務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務(wù)風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的治理措施。
綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。
（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務(wù)管理工作上的風(fēng)險意識，更加有效地做好企業(yè)財務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目運作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分解和分析，加強財務(wù)管理工作在項目運作過程中各個流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財務(wù)管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。
（三）加強財務(wù)管理工作的預(yù)算機制應(yīng)用。
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強預(yù)算機制在財務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務(wù)管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時面臨的財務(wù)風(fēng)險，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。
（四）加強市場調(diào)查。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時刻加強對市場情況的分析調(diào)查，加強對國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場競爭的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
三、結(jié)語。
綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。
房地產(chǎn)論文致謝篇七
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭?！?版)中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?BR> 從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊。
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟(jì)和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
房地產(chǎn)論文致謝篇八
在研究學(xué)習(xí)期間，我得到了孫健教授的悉心指導(dǎo)。孫教授深厚的學(xué)術(shù)功底、廣博的學(xué)識以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神使我收獲頗多。幾年中，我時常感念有幸能夠在孫教授的指導(dǎo)下進(jìn)行研究和學(xué)習(xí)，我相信這段經(jīng)歷必將影響我的整個人生。
在此，衷心感謝孫教授的無限教誨，感謝他對我的關(guān)心、幫助與培養(yǎng)！
共同學(xué)習(xí)期間，諸多師兄師姐以及我的同學(xué)也給予了無私的幫助和關(guān)心，在此一并表示感謝！你們是我人生的財富！
在學(xué)習(xí)期間，我的家人也給予了我莫大的鼓勵和支持，沒有她們作為堅強后盾，我想我很難堅持下來。感謝我的媽媽，感謝我的夫人胡曉慧，感謝我的女兒薛錦妤。
感謝所有關(guān)心和支持我的朋友們！
房地產(chǎn)論文致謝篇九
從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進(jìn)行負(fù)債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負(fù)債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
（一）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進(jìn)行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細(xì)記錄處理，注重處理的細(xì)節(jié)。每年年初，財務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預(yù)算計劃[4]。要求資金預(yù)算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵模盐掌髽I(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴(yán)格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險管理。
在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴(yán)格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險管理是其中及其重要的一項任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險，在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。資金的使用風(fēng)險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，對于這種風(fēng)險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在項目投資之初就將風(fēng)險概率降到最低，也就是說這種風(fēng)險屬于預(yù)先通過有效手段可控型風(fēng)險。而在途風(fēng)險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進(jìn)行專項檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來，貨出去，錢進(jìn)來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務(wù)人員的精確計算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產(chǎn)論文致謝篇十
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。
1.資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認(rèn)識，資金預(yù)算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經(jīng)營中的資金控制，導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設(shè)。
2.融資形式單調(diào)。
融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機構(gòu)貸款上，而銀行的利率常常會出現(xiàn)波動，非銀行金融機構(gòu)的利率往往在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè)，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產(chǎn)項目中，建設(shè)某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設(shè)立一個單獨的銀行賬戶，未進(jìn)行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。
1.資金的預(yù)算管理。
資金的預(yù)算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項目的數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)該通過不同的資金預(yù)算形式來達(dá)到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務(wù)部門應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo)，共同編制資金預(yù)算計劃的建立。這個預(yù)算計劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預(yù)算支出是核心，應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進(jìn)行資金預(yù)算，并按照確定的預(yù)算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內(nèi)容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標(biāo)、競標(biāo)等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項目設(shè)計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項目從預(yù)售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預(yù)算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風(fēng)險，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進(jìn)行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項目竣工前的工程結(jié)算與款項支付、房地產(chǎn)項目預(yù)售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調(diào)動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計，實現(xiàn)對資金整體情況的內(nèi)部控制。
三、加強資金管理內(nèi)部控制的措施。
1.科學(xué)安排資金的收入和支出。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個工程時，所有的資金要等到項目預(yù)售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強資金計劃分析和預(yù)算管理。
資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算，是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。
3.加強資金管理信息化平臺建設(shè)。
現(xiàn)代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結(jié)論。
我國在經(jīng)歷了金融危機的打擊之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)論文致謝篇十一
中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場無疑是我國經(jīng)濟(jì)財政金融的重要支撐，而房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，相關(guān)配套制度沒有及時跟上必然帶來不穩(wěn)定的隱患。因此，我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展也成為經(jīng)濟(jì)學(xué)者研究的重點。本文希望通過對房地產(chǎn)稅收政策的簡要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產(chǎn)市場更加健康穩(wěn)健的發(fā)展，希望通過此文能夠?qū)ξ覈愂照咂鸬揭欢ㄓ幸娴慕梃b作用。
一、我國房地產(chǎn)市場財政稅收政策的研究。
據(jù)不完全的統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產(chǎn)稅收的相應(yīng)繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產(chǎn)市場對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產(chǎn)市場很好的發(fā)展，制定和完善相應(yīng)的稅收政策就要先認(rèn)清我國房地產(chǎn)市場存在的問題。就目前我國的房地產(chǎn)市場而言，想要清晰地認(rèn)識哪些因素能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響，就要充分了解國家的宏觀調(diào)控政策，清楚國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格以及居民對房地產(chǎn)市場的目標(biāo)預(yù)期。近年來，我國房地產(chǎn)市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當(dāng)然，這其中也有房地產(chǎn)市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，發(fā)揮財政政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，加強和完善保障性住房的建設(shè)，嚴(yán)格對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場。
二、房地產(chǎn)財政稅收政策對我國房地產(chǎn)的影響。
我國房地產(chǎn)市場主要通過房地產(chǎn)的差異進(jìn)行區(qū)別化的稅收政策來影響房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)收益分配。第一，開發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產(chǎn)的供給端，使其有效控制房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發(fā);第二，流轉(zhuǎn)階段的稅收政策主要用來抑制房地產(chǎn)市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環(huán)節(jié)的財政稅收政策，有利于市場的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)市場的稅收政策主要對我國房地產(chǎn)市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產(chǎn)市場預(yù)期從樂觀到謹(jǐn)慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調(diào)節(jié)作用，合理的稅收政策可以保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓消費者保持理性頭腦，調(diào)節(jié)供需平衡。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展，需要進(jìn)一步加強稅收政策的研究力度，細(xì)化政策內(nèi)容，加強對開發(fā)商的考核，對不符合要求的開發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導(dǎo)居民正確的購買觀念，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
稅收政策是最常見的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發(fā)利用的不足導(dǎo)致許多投機者購買土地卻不開發(fā)利用，土地市場制度的不健全導(dǎo)致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發(fā)利用，增加房地產(chǎn)市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。
我國房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的影響。
面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調(diào)節(jié)合理引導(dǎo)消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發(fā)商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區(qū)間。刺激房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。高房價和低收入是房地產(chǎn)交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導(dǎo)致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國內(nèi)房地產(chǎn)市場的活躍度。
改進(jìn)物業(yè)稅的政策，加強監(jiān)督力度可以加強和規(guī)范房地產(chǎn)市場的不合理行為。物業(yè)稅的政策實施應(yīng)從我國的實際情況出發(fā)，首先，對于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實施應(yīng)區(qū)別開來，通過制定不同的稅率可以有效調(diào)節(jié)不同階級收入人群的經(jīng)濟(jì)支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經(jīng)濟(jì)生活。其次，要加快發(fā)展房地產(chǎn)評估市場，規(guī)范評估行業(yè)的發(fā)展，完善評估體系，保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)市場情況，了解清楚城市土地的開發(fā)和利用情況，加快房地產(chǎn)市場房屋和土地兩證合一，強化產(chǎn)權(quán)登記制度，理清關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易。完善房地產(chǎn)市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產(chǎn)市場管理機制。
我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進(jìn)一步完善和健全房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律和制度是對房地產(chǎn)市場長久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產(chǎn)市場制度和相關(guān)法律，并嚴(yán)格實施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，保障市場合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產(chǎn)稅法當(dāng)中，懲戒措施相對寬松，導(dǎo)致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產(chǎn)市場。所以，完善房地產(chǎn)稅法應(yīng)以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產(chǎn)稅收當(dāng)中，為我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供法律保障，讓我國房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。
四、結(jié)束語。
財政稅收對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)具有重要的影響作用，因此，健全房地產(chǎn)市場機制，保證房屋土地資源的合理開發(fā)和利用;完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展;合理引導(dǎo)消費者理性購買商品住房，保證房地產(chǎn)剛需的解決;加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產(chǎn)市場真正有序規(guī)范的發(fā)展起來。
房地產(chǎn)論文致謝篇十二
隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小。科學(xué)的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險的防范。
：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險。
一、引言。
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進(jìn)行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計扣除。
風(fēng)險管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險的確認(rèn)和評估，采用合理的.經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風(fēng)險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,20xx年第5期.
2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法[m].北京:中國財政經(jīng)濟(jì)出版社,20xx.
3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細(xì)則。
房地產(chǎn)論文致謝篇十三
我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟(jì)未來的擔(dān)憂。總的來說，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。
我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強化“控地價、限房價”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。
我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進(jìn)而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。
作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預(yù)期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進(jìn)入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應(yīng)求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟(jì)增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。
總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文致謝篇十四
對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費的積極性，同時也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展。
我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險，直接影響了我國的實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應(yīng)的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的`影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個相當(dāng)可觀的金額，同時促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來源；財政部門要對資金的經(jīng)營狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。
房地產(chǎn)論文致謝篇十五
房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的其中一種。那么何為工程項目建設(shè)，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應(yīng)的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務(wù)。房地產(chǎn)項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達(dá)到它的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)項目相比于其它的建設(shè)項目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項目相關(guān)的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應(yīng)的法規(guī)作為明確責(zé)任的劃分；在工程進(jìn)行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。
一個房地產(chǎn)項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進(jìn)行時，相應(yīng)的費用必須用在相應(yīng)的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標(biāo)要求高。房地產(chǎn)項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質(zhì)量的要求也會格外地高。
如果項目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴(yán)重的后果。
這種嚴(yán)重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項目本身涉及的方面比較多，有一定的復(fù)雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進(jìn)行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項目的實施，需要有相應(yīng)的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產(chǎn)項目的進(jìn)行。
7.房地產(chǎn)項目的時間目標(biāo)限定性非常強。由于房地產(chǎn)項目投入的資金比較巨大，承擔(dān)的風(fēng)險相對來說也就很大。
如果項目不能按照預(yù)定的時間完成，產(chǎn)品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產(chǎn)項目無人購買的困境。
以上簡述了房地產(chǎn)項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y(jié)一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結(jié)束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應(yīng)這個工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強度的多樣性。
在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當(dāng)然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點中提到，在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數(shù)量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性。
房地產(chǎn)項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。
這樣可以促進(jìn)項目的'建設(shè)與項目的質(zhì)量把控。
（五）激勵的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質(zhì)的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓(xùn)的具體性和針對性強。
房地產(chǎn)項目的人員培訓(xùn)針對性比較強，負(fù)責(zé)不同工作內(nèi)容的人員會進(jìn)行不同內(nèi)容的培訓(xùn)，甚至具體到相對應(yīng)的工作方法。
（七）管理的復(fù)雜性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負(fù)責(zé)。它主要還是由項目經(jīng)理或是負(fù)責(zé)人來進(jìn)行的，當(dāng)然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時，我國建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進(jìn)行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴(yán)重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達(dá)到了88.1%,其次設(shè)計研發(fā)人才也是達(dá)到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎(chǔ)工作急須加強。
經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達(dá)到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設(shè)過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準(zhǔn)備進(jìn)行人力資源的建設(shè)，也不準(zhǔn)備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達(dá)到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結(jié)果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結(jié)果。
人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質(zhì)量、進(jìn)度與成本等各個方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產(chǎn)項目的人力資源管理的各方面進(jìn)行探究，闡述了房地產(chǎn)項目人力資源精細(xì)化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項目人力資源管理應(yīng)有的模式。
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房地產(chǎn)論文致謝篇十六
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進(jìn)行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預(yù)算來將兩種計算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務(wù)中介機構(gòu)所出具的清算鑒證報告，作為稅務(wù)機關(guān)的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復(fù)雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進(jìn)行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設(shè)公司，在項目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結(jié)果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務(wù)會計賬目上進(jìn)行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認(rèn)不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結(jié)算，不能夠及時的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。
在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準(zhǔn)確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進(jìn)行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準(zhǔn)確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴(yán)格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分?jǐn)偂?BR> 房地產(chǎn)項目的成本費分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會導(dǎo)致錯誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務(wù)必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務(wù)制度和稅收制度，保證每一項核算的結(jié)果的真實和準(zhǔn)確。
四、結(jié)語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文致謝篇十七
由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國低碳技術(shù)水平不高，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。
2.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會抬高房價。
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳，并以此來提高房價。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會有所提升，高質(zhì)量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。
3.低碳經(jīng)濟(jì)短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，如果沒有充足的能源供應(yīng)，那么必然會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策。
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保。
在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達(dá)到良好保溫效果的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達(dá)到環(huán)保的目的。近年來，我國科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過程中，還需要加大對太陽能和地?zé)崮艿膽?yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識。
低碳經(jīng)濟(jì)背景k房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量。
最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)的排碳量沒有嚴(yán)格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟(jì)背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多。
會使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對。
低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前。
提倡的低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈來愈復(fù)雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟(jì)的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進(jìn)行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風(fēng)險增加。因此國家需要出臺相關(guān)的政策來加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)方向的發(fā)展。
結(jié)束語。
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴(yán)竣，低碳經(jīng)濟(jì)已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善，確保經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文致謝篇十八
在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展以及社會持續(xù)化進(jìn)步的時代背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現(xiàn)今我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風(fēng)險性，這種風(fēng)險是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動力量，在房地產(chǎn)企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構(gòu)建企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系，實現(xiàn)人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會和經(jīng)濟(jì)的雙向進(jìn)步。
優(yōu)秀的人才隊伍往往是構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響?，F(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，構(gòu)建起企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問題，通過本文對房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的研究和分析，從而強化企業(yè)實力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。
（一）重視程度不高，工作積極性不高。
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對員工的培訓(xùn)工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓(xùn)工作放在實際之中，對員工培訓(xùn)工作的重視程度不高。雖然一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立起培訓(xùn)規(guī)劃，但卻沒有切實將培訓(xùn)工作落實到實處，沒有嚴(yán)格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學(xué)習(xí)能力較為薄弱。
（二）企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系內(nèi)容和方法過意單一化。
企業(yè)的培訓(xùn)工作缺乏科學(xué)合理的評價指標(biāo)體系，沒有通過科學(xué)的調(diào)查分析進(jìn)行培訓(xùn)工作的設(shè)計，其培訓(xùn)方法和內(nèi)容較為單一化，缺乏培訓(xùn)效果評估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、全面的培訓(xùn)評價指標(biāo)體系，無法對企業(yè)員工的實際情況進(jìn)行深入的調(diào)查研究，培訓(xùn)工作缺乏針對性，所涉及的培訓(xùn)工作并不能滿足企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和員工的切身利益。
（三）企業(yè)對培訓(xùn)工作缺乏充足的硬件設(shè)施和資金投入。
我國房地產(chǎn)企業(yè)對員工的培訓(xùn)工作缺乏相應(yīng)的重視和認(rèn)識，所以在資金的投入、教學(xué)授課以及硬件設(shè)施等方面無法予以充分提供，企業(yè)的培訓(xùn)工作往往只是在內(nèi)部簡單進(jìn)行，卻沒有提供專業(yè)性的培訓(xùn)場地，只是借助企業(yè)會議室、多媒體設(shè)備等場地和設(shè)施簡單地展開，培訓(xùn)方式過于單一化，其培訓(xùn)結(jié)果也無法預(yù)知。
（四）培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化與跟蹤機制存在不協(xié)調(diào)因素。
大部分房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的效果評估方式往往是通過問卷調(diào)查或者書面測試的方式在企業(yè)中進(jìn)行，也就是沒有一套專業(yè)化的評估體系，也沒有長久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對培訓(xùn)工作的意識還需要跟蹤性的調(diào)查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓(xùn)效果，跟蹤機制和培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化彼此之間互不協(xié)調(diào)，其培訓(xùn)評價指標(biāo)體系缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性。
（一）強化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視程度，樹立員工良好的工作意識。
第一，積極宣傳和引導(dǎo)良好的房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及上下層都可以認(rèn)識到培訓(xùn)工作的重要性，從而通過積極主動培訓(xùn)方法予以改革。第二，確保企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對具體化的企業(yè)培訓(xùn)指標(biāo)體系有一個基本的認(rèn)識，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓(xùn)觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質(zhì)，為房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建提供保障。
（二）實施多樣化的培訓(xùn)方式，實現(xiàn)企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的內(nèi)容豐富化。
通過多樣化的培訓(xùn)方式以豐富企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的內(nèi)容和形式，積極構(gòu)建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系。比如，企業(yè)可以適當(dāng)在自身內(nèi)部建立定期的培訓(xùn)課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)彼此建立良好的交流培訓(xùn)機制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓(xùn)工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務(wù)。引導(dǎo)企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓(xùn)活動，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和員工的進(jìn)步。另外，需要建立一套合理科學(xué)嚴(yán)格的考核評價體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質(zhì)量效率提供保障，降低培訓(xùn)工作所帶來的風(fēng)險問題，為企業(yè)更為長遠(yuǎn)的發(fā)展方向努力進(jìn)步。
（三）加大企業(yè)培訓(xùn)成本投入，建立科學(xué)有效的.激勵體制。
所謂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，為此，房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建應(yīng)當(dāng)提供有利于培訓(xùn)工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)工作的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓(xùn)方式和培訓(xùn)內(nèi)容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導(dǎo)，更新培訓(xùn)使用的硬件設(shè)備和軟件設(shè)備，完善培訓(xùn)開展的外部環(huán)境，構(gòu)建良好的培訓(xùn)氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內(nèi)在潛能，為員工的未來發(fā)展提供保障。
綜上所述，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建可積極推動房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定性發(fā)展，同時會對企業(yè)員工產(chǎn)生較為積極的能力塑造，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的構(gòu)建是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，且產(chǎn)生了較為積極的重要作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)必須正確認(rèn)識培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的重要作用以及在現(xiàn)實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤置業(yè)有限公司）。
房地產(chǎn)論文致謝篇一
2014年我即將結(jié)束在北大的碩士學(xué)習(xí)生涯，也面臨著畢業(yè)的選擇。我選擇了開一家米粉店。
就親友的期待而言，我應(yīng)當(dāng)去律師事務(wù)所、去機關(guān)或者出國。從六歲上小學(xué)開始當(dāng)學(xué)生一路過來，評判我個人價值的標(biāo)準(zhǔn)非常簡單，就是考試與得分。所以我思考的問題大多關(guān)注是什么，即標(biāo)準(zhǔn)答案是怎樣的，而很少放在為什么上。
即將進(jìn)入社會，我發(fā)現(xiàn)自己的身份不再是學(xué)生。過去事事都有標(biāo)準(zhǔn)答案的日子一去不復(fù)返，很多人生選擇如果不問個為什么，你就無法為它找到合理性基礎(chǔ)。
連續(xù)問了無數(shù)個為什么后，我開始畏懼每天擠兩個小時公交車上下班的律師生活。也畏懼循規(guī)蹈矩的公務(wù)員生活，最后簡直不知道自己去干什么好。
讓我想通了的幾件事。
持續(xù)了大半年后，我想通了。因為這么幾件事。
我：嗨，不好找啊，形勢不好啊。
教練：你們一畢業(yè)出來工資水平大約是多少？
我：七八千塊差不多吧。
教練：嘿！那工作還不好找啊。我才小學(xué)畢業(yè)。覺得全國就業(yè)形勢好著呢，到處都是工作機會。這也是我圖舒服，當(dāng)駕校教練，原來開出租掙得更多。就是我啥也不會，去工地搬磚。還一天三百塊管吃飯呢。怎么工作不好找呢！
這件事情讓我豁然開朗，如果找工作的定位僅僅是謀生手段，那我發(fā)現(xiàn)我的謀生手段有一萬條，而絕不僅限于那么兩三條。當(dāng)然，道理想起來容易，做起來并不容易。就像北大的那位賣豬肉的校友，哪怕已經(jīng)做成企業(yè)家了，演講詞還是要一個勁地說對不起母校，給母校丟人。人畢竟是群體動物，都得在乎家人、周圍人的期待和目光：是大學(xué)生，就得做大學(xué)生“應(yīng)該”做的事情。
對我觸動更大的一件事，是我的導(dǎo)師吳志攀先生給我的教導(dǎo)。我在碩士畢業(yè)論文致謝詞里面，曾寫下這樣一段話：
“無論未來如何，能夠做自己喜歡的事情。體驗過程而非結(jié)果，生活著而不是生存著?？v使將來去掃大街。若能獲心安，也是人生大溫拿（溫拿――英文“winner”的音譯，意“贏家”）。”
結(jié)果先生看到以后，批評了我。他告訴我，環(huán)衛(wèi)工人和其他職業(yè)一樣沒有任何區(qū)別，都是社會不可缺少的部分。
通過這件事情，我讀出來了事情根本就沒有“是大學(xué)生做的”和“不是大學(xué)生做的”的區(qū)別。任何一件事情，只要做好，用心去做，最后都能夠?qū)ι鐣兴暙I(xiàn)。
房地產(chǎn)論文致謝篇二
如果要將保持房占有的x2分布并促進(jìn)房占有按x2分布演進(jìn)，必須在住房相關(guān)稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進(jìn)住房占有演進(jìn)中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應(yīng)面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調(diào)整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。
1收費的去向。
1.1納入預(yù)算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟(jì)國家中，預(yù)算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關(guān)對居民或法人提供特定服務(wù)時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務(wù)項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務(wù)者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應(yīng)反映在政府預(yù)算收入中。當(dāng)然，在預(yù)算中可形成與某些資金對應(yīng)的相對獨立的部分，有時還貌似“預(yù)算外”，但政府總體預(yù)算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關(guān)。上述情況是當(dāng)今世界上市場經(jīng)濟(jì)國家的通例。不納入預(yù)算卻歸于“預(yù)算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預(yù)算“完整性”原則的市場經(jīng)濟(jì)國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預(yù)算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2轉(zhuǎn)入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設(shè)施建設(shè)費、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應(yīng)當(dāng)取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應(yīng)該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴(yán)重的公共消費不均，部分居民負(fù)擔(dān)了所有居民應(yīng)該承擔(dān)的收費。在住房的稅費調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地?zé)o償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權(quán)是有價物。土地使用權(quán)是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應(yīng)該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準(zhǔn)地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3問題最多的交易稅——土地增值稅。
我國從1994年新稅制中開設(shè)土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難?！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！?BR> 我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟(jì)增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準(zhǔn)確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是，土地增值稅嚴(yán)重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應(yīng)該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4結(jié)語。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設(shè)計相關(guān)的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標(biāo)不治本”的方法。
房地產(chǎn)論文致謝篇三
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務(wù)方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，也是評價項目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對項目可行性的進(jìn)行測算時，必須對土地相關(guān)費用進(jìn)行科學(xué)計算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關(guān)費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設(shè)施裝備費用與機械技術(shù)費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標(biāo)價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應(yīng)該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設(shè)施費用及其他支出費用。
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設(shè)施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設(shè)費用、園林綠化費用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。
二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時間周期長，進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護(hù)及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預(yù)測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學(xué)合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過程中，設(shè)計部門、成本管理部門及財務(wù)部門都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍廣的項目，進(jìn)行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設(shè)計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學(xué)的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性。
構(gòu)建一個科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進(jìn)行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進(jìn)度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構(gòu)，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財務(wù)統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外，這個部門要嚴(yán)格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結(jié)束語。
總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進(jìn)行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢，有效控制成本，對資金進(jìn)行合理利用，才能在經(jīng)濟(jì)浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)論文致謝篇四
隨著國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控與市場經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，供需關(guān)系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進(jìn)理性消費，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)影響的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。
1財政稅收政策的概述。
眾所周知，財政政策是國家整個經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，它是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強制的、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟(jì)蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經(jīng)濟(jì)的衰退，在經(jīng)濟(jì)過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經(jīng)濟(jì)的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)亦是如此。
2財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響。
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學(xué)化。
從當(dāng)前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調(diào)整，加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)價格，來引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場，搞活房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)[2]。財政稅收政策的落實，細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動其調(diào)控的積極性，使得過于膨脹的房地產(chǎn)市場趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費者樹立理性的消費觀念，科學(xué)地進(jìn)行消費，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現(xiàn)利益分配的公平性。
土地作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟(jì)價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)建立規(guī)范的政策與制度。
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本，尤其對于較為混亂的房地產(chǎn)市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場積極發(fā)展的有效策略。
3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡。
在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，相關(guān)部門應(yīng)該在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，根據(jù)我國財政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的特點，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護(hù)市場的供需平衡。在實施房地產(chǎn)政策時，要有針對性，對于房地產(chǎn)市場價格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；針對短期內(nèi)二手房賣方，應(yīng)該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經(jīng)濟(jì)中，以此哄抬房價，擾亂市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序；針對房地產(chǎn)市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產(chǎn)開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產(chǎn)市場，提升房地產(chǎn)的銷量，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。
3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場上的不良投機行為。
在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，存在著大量的不良投機現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經(jīng)濟(jì)，使得經(jīng)濟(jì)不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓，以此來達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對房地產(chǎn)的投機行為，應(yīng)降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展。
房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)下，有自動調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進(jìn)行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場的發(fā)展。可以利用財政稅收政策中的物業(yè)稅來進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經(jīng)濟(jì)損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產(chǎn)市場的管理質(zhì)量與效率。
4結(jié)束語。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對社會的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中的影響非常巨大，不僅使其實現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國民經(jīng)濟(jì)的增長做出了巨大貢獻(xiàn)。財政稅收政策在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應(yīng)在實踐中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
參考文獻(xiàn)。
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房地產(chǎn)論文致謝篇五
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進(jìn)行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預(yù)算來將兩種計算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務(wù)中介機構(gòu)所出具的清算鑒證報告，作為稅務(wù)機關(guān)的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復(fù)雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進(jìn)行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設(shè)公司，在項目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結(jié)果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務(wù)會計賬目上進(jìn)行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認(rèn)不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結(jié)算，不能夠及時的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。
在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準(zhǔn)確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進(jìn)行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋诹私馐袌龅木鶅r之后然后有一個相對較為準(zhǔn)確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴(yán)格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分?jǐn)偂?BR> 房地產(chǎn)項目的成本費分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會導(dǎo)致錯誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務(wù)必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務(wù)制度和稅收制度，保證每一項核算的結(jié)果的真實和準(zhǔn)確。
四、結(jié)語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文致謝篇六
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，財務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務(wù)風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的治理措施。
綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。
（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務(wù)管理工作上的風(fēng)險意識，更加有效地做好企業(yè)財務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目運作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分解和分析，加強財務(wù)管理工作在項目運作過程中各個流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財務(wù)管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。
（三）加強財務(wù)管理工作的預(yù)算機制應(yīng)用。
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強預(yù)算機制在財務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務(wù)管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時面臨的財務(wù)風(fēng)險，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。
（四）加強市場調(diào)查。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時刻加強對市場情況的分析調(diào)查，加強對國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場競爭的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
三、結(jié)語。
綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。
房地產(chǎn)論文致謝篇七
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭?！?版)中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?BR> 從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊。
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟(jì)和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
房地產(chǎn)論文致謝篇八
在研究學(xué)習(xí)期間，我得到了孫健教授的悉心指導(dǎo)。孫教授深厚的學(xué)術(shù)功底、廣博的學(xué)識以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神使我收獲頗多。幾年中，我時常感念有幸能夠在孫教授的指導(dǎo)下進(jìn)行研究和學(xué)習(xí)，我相信這段經(jīng)歷必將影響我的整個人生。
在此，衷心感謝孫教授的無限教誨，感謝他對我的關(guān)心、幫助與培養(yǎng)！
共同學(xué)習(xí)期間，諸多師兄師姐以及我的同學(xué)也給予了無私的幫助和關(guān)心，在此一并表示感謝！你們是我人生的財富！
在學(xué)習(xí)期間，我的家人也給予了我莫大的鼓勵和支持，沒有她們作為堅強后盾，我想我很難堅持下來。感謝我的媽媽，感謝我的夫人胡曉慧，感謝我的女兒薛錦妤。
感謝所有關(guān)心和支持我的朋友們！
房地產(chǎn)論文致謝篇九
從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進(jìn)行負(fù)債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負(fù)債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
（一）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進(jìn)行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細(xì)記錄處理，注重處理的細(xì)節(jié)。每年年初，財務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預(yù)算計劃[4]。要求資金預(yù)算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵模盐掌髽I(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴(yán)格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險管理。
在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴(yán)格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險管理是其中及其重要的一項任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險，在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。資金的使用風(fēng)險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，對于這種風(fēng)險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在項目投資之初就將風(fēng)險概率降到最低，也就是說這種風(fēng)險屬于預(yù)先通過有效手段可控型風(fēng)險。而在途風(fēng)險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進(jìn)行專項檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來，貨出去，錢進(jìn)來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務(wù)人員的精確計算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產(chǎn)論文致謝篇十
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。
1.資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認(rèn)識，資金預(yù)算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經(jīng)營中的資金控制，導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設(shè)。
2.融資形式單調(diào)。
融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機構(gòu)貸款上，而銀行的利率常常會出現(xiàn)波動，非銀行金融機構(gòu)的利率往往在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè)，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產(chǎn)項目中，建設(shè)某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設(shè)立一個單獨的銀行賬戶，未進(jìn)行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。
1.資金的預(yù)算管理。
資金的預(yù)算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項目的數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)該通過不同的資金預(yù)算形式來達(dá)到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務(wù)部門應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo)，共同編制資金預(yù)算計劃的建立。這個預(yù)算計劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預(yù)算支出是核心，應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進(jìn)行資金預(yù)算，并按照確定的預(yù)算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內(nèi)容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標(biāo)、競標(biāo)等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項目設(shè)計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項目從預(yù)售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預(yù)算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風(fēng)險，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進(jìn)行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項目竣工前的工程結(jié)算與款項支付、房地產(chǎn)項目預(yù)售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調(diào)動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計，實現(xiàn)對資金整體情況的內(nèi)部控制。
三、加強資金管理內(nèi)部控制的措施。
1.科學(xué)安排資金的收入和支出。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個工程時，所有的資金要等到項目預(yù)售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強資金計劃分析和預(yù)算管理。
資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算，是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。
3.加強資金管理信息化平臺建設(shè)。
現(xiàn)代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結(jié)論。
我國在經(jīng)歷了金融危機的打擊之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)論文致謝篇十一
中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場無疑是我國經(jīng)濟(jì)財政金融的重要支撐，而房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，相關(guān)配套制度沒有及時跟上必然帶來不穩(wěn)定的隱患。因此，我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展也成為經(jīng)濟(jì)學(xué)者研究的重點。本文希望通過對房地產(chǎn)稅收政策的簡要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產(chǎn)市場更加健康穩(wěn)健的發(fā)展，希望通過此文能夠?qū)ξ覈愂照咂鸬揭欢ㄓ幸娴慕梃b作用。
一、我國房地產(chǎn)市場財政稅收政策的研究。
據(jù)不完全的統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產(chǎn)稅收的相應(yīng)繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產(chǎn)市場對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產(chǎn)市場很好的發(fā)展，制定和完善相應(yīng)的稅收政策就要先認(rèn)清我國房地產(chǎn)市場存在的問題。就目前我國的房地產(chǎn)市場而言，想要清晰地認(rèn)識哪些因素能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響，就要充分了解國家的宏觀調(diào)控政策，清楚國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格以及居民對房地產(chǎn)市場的目標(biāo)預(yù)期。近年來，我國房地產(chǎn)市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當(dāng)然，這其中也有房地產(chǎn)市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，發(fā)揮財政政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，加強和完善保障性住房的建設(shè)，嚴(yán)格對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場。
二、房地產(chǎn)財政稅收政策對我國房地產(chǎn)的影響。
我國房地產(chǎn)市場主要通過房地產(chǎn)的差異進(jìn)行區(qū)別化的稅收政策來影響房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)收益分配。第一，開發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產(chǎn)的供給端，使其有效控制房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發(fā);第二，流轉(zhuǎn)階段的稅收政策主要用來抑制房地產(chǎn)市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環(huán)節(jié)的財政稅收政策，有利于市場的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)市場的稅收政策主要對我國房地產(chǎn)市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產(chǎn)市場預(yù)期從樂觀到謹(jǐn)慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調(diào)節(jié)作用，合理的稅收政策可以保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓消費者保持理性頭腦，調(diào)節(jié)供需平衡。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展，需要進(jìn)一步加強稅收政策的研究力度，細(xì)化政策內(nèi)容，加強對開發(fā)商的考核，對不符合要求的開發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導(dǎo)居民正確的購買觀念，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
稅收政策是最常見的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發(fā)利用的不足導(dǎo)致許多投機者購買土地卻不開發(fā)利用，土地市場制度的不健全導(dǎo)致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發(fā)利用，增加房地產(chǎn)市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。
我國房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的影響。
面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調(diào)節(jié)合理引導(dǎo)消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發(fā)商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區(qū)間。刺激房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。高房價和低收入是房地產(chǎn)交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導(dǎo)致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國內(nèi)房地產(chǎn)市場的活躍度。
改進(jìn)物業(yè)稅的政策，加強監(jiān)督力度可以加強和規(guī)范房地產(chǎn)市場的不合理行為。物業(yè)稅的政策實施應(yīng)從我國的實際情況出發(fā)，首先，對于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實施應(yīng)區(qū)別開來，通過制定不同的稅率可以有效調(diào)節(jié)不同階級收入人群的經(jīng)濟(jì)支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經(jīng)濟(jì)生活。其次，要加快發(fā)展房地產(chǎn)評估市場，規(guī)范評估行業(yè)的發(fā)展，完善評估體系，保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)市場情況，了解清楚城市土地的開發(fā)和利用情況，加快房地產(chǎn)市場房屋和土地兩證合一，強化產(chǎn)權(quán)登記制度，理清關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易。完善房地產(chǎn)市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產(chǎn)市場管理機制。
我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進(jìn)一步完善和健全房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律和制度是對房地產(chǎn)市場長久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產(chǎn)市場制度和相關(guān)法律，并嚴(yán)格實施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，保障市場合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產(chǎn)稅法當(dāng)中，懲戒措施相對寬松，導(dǎo)致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產(chǎn)市場。所以，完善房地產(chǎn)稅法應(yīng)以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產(chǎn)稅收當(dāng)中，為我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供法律保障，讓我國房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。
四、結(jié)束語。
財政稅收對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)具有重要的影響作用，因此，健全房地產(chǎn)市場機制，保證房屋土地資源的合理開發(fā)和利用;完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展;合理引導(dǎo)消費者理性購買商品住房，保證房地產(chǎn)剛需的解決;加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產(chǎn)市場真正有序規(guī)范的發(fā)展起來。
房地產(chǎn)論文致謝篇十二
隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小。科學(xué)的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險的防范。
：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險。
一、引言。
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進(jìn)行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計扣除。
風(fēng)險管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險的確認(rèn)和評估，采用合理的.經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風(fēng)險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,20xx年第5期.
2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法[m].北京:中國財政經(jīng)濟(jì)出版社,20xx.
3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細(xì)則。
房地產(chǎn)論文致謝篇十三
我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟(jì)未來的擔(dān)憂。總的來說，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。
我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強化“控地價、限房價”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。
我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進(jìn)而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。
作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預(yù)期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進(jìn)入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應(yīng)求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟(jì)增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。
總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文致謝篇十四
對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費的積極性，同時也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展。
我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險，直接影響了我國的實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應(yīng)的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的`影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個相當(dāng)可觀的金額，同時促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來源；財政部門要對資金的經(jīng)營狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。
房地產(chǎn)論文致謝篇十五
房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的其中一種。那么何為工程項目建設(shè)，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應(yīng)的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務(wù)。房地產(chǎn)項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達(dá)到它的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)項目相比于其它的建設(shè)項目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項目相關(guān)的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應(yīng)的法規(guī)作為明確責(zé)任的劃分；在工程進(jìn)行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。
一個房地產(chǎn)項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進(jìn)行時，相應(yīng)的費用必須用在相應(yīng)的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標(biāo)要求高。房地產(chǎn)項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質(zhì)量的要求也會格外地高。
如果項目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴(yán)重的后果。
這種嚴(yán)重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項目本身涉及的方面比較多，有一定的復(fù)雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進(jìn)行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項目的實施，需要有相應(yīng)的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產(chǎn)項目的進(jìn)行。
7.房地產(chǎn)項目的時間目標(biāo)限定性非常強。由于房地產(chǎn)項目投入的資金比較巨大，承擔(dān)的風(fēng)險相對來說也就很大。
如果項目不能按照預(yù)定的時間完成，產(chǎn)品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產(chǎn)項目無人購買的困境。
以上簡述了房地產(chǎn)項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y(jié)一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結(jié)束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應(yīng)這個工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強度的多樣性。
在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當(dāng)然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點中提到，在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數(shù)量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性。
房地產(chǎn)項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。
這樣可以促進(jìn)項目的'建設(shè)與項目的質(zhì)量把控。
（五）激勵的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質(zhì)的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓(xùn)的具體性和針對性強。
房地產(chǎn)項目的人員培訓(xùn)針對性比較強，負(fù)責(zé)不同工作內(nèi)容的人員會進(jìn)行不同內(nèi)容的培訓(xùn)，甚至具體到相對應(yīng)的工作方法。
（七）管理的復(fù)雜性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負(fù)責(zé)。它主要還是由項目經(jīng)理或是負(fù)責(zé)人來進(jìn)行的，當(dāng)然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時，我國建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進(jìn)行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴(yán)重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達(dá)到了88.1%,其次設(shè)計研發(fā)人才也是達(dá)到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎(chǔ)工作急須加強。
經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達(dá)到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設(shè)過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準(zhǔn)備進(jìn)行人力資源的建設(shè)，也不準(zhǔn)備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達(dá)到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結(jié)果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結(jié)果。
人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質(zhì)量、進(jìn)度與成本等各個方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產(chǎn)項目的人力資源管理的各方面進(jìn)行探究，闡述了房地產(chǎn)項目人力資源精細(xì)化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項目人力資源管理應(yīng)有的模式。
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房地產(chǎn)論文致謝篇十六
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進(jìn)行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預(yù)算來將兩種計算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務(wù)中介機構(gòu)所出具的清算鑒證報告，作為稅務(wù)機關(guān)的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復(fù)雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進(jìn)行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設(shè)公司，在項目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結(jié)果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務(wù)會計賬目上進(jìn)行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認(rèn)不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結(jié)算，不能夠及時的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。
在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準(zhǔn)確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進(jìn)行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準(zhǔn)確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴(yán)格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分?jǐn)偂?BR> 房地產(chǎn)項目的成本費分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會導(dǎo)致錯誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務(wù)必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務(wù)制度和稅收制度，保證每一項核算的結(jié)果的真實和準(zhǔn)確。
四、結(jié)語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文致謝篇十七
由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國低碳技術(shù)水平不高，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。
2.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會抬高房價。
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳，并以此來提高房價。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會有所提升，高質(zhì)量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。
3.低碳經(jīng)濟(jì)短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，如果沒有充足的能源供應(yīng)，那么必然會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策。
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保。
在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達(dá)到良好保溫效果的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達(dá)到環(huán)保的目的。近年來，我國科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過程中，還需要加大對太陽能和地?zé)崮艿膽?yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識。
低碳經(jīng)濟(jì)背景k房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量。
最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)的排碳量沒有嚴(yán)格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟(jì)背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多。
會使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對。
低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前。
提倡的低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈來愈復(fù)雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟(jì)的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進(jìn)行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風(fēng)險增加。因此國家需要出臺相關(guān)的政策來加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)方向的發(fā)展。
結(jié)束語。
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴(yán)竣，低碳經(jīng)濟(jì)已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善，確保經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文致謝篇十八
在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展以及社會持續(xù)化進(jìn)步的時代背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現(xiàn)今我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風(fēng)險性，這種風(fēng)險是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動力量，在房地產(chǎn)企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構(gòu)建企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系，實現(xiàn)人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會和經(jīng)濟(jì)的雙向進(jìn)步。
優(yōu)秀的人才隊伍往往是構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響?，F(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，構(gòu)建起企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問題，通過本文對房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的研究和分析，從而強化企業(yè)實力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。
（一）重視程度不高，工作積極性不高。
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對員工的培訓(xùn)工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓(xùn)工作放在實際之中，對員工培訓(xùn)工作的重視程度不高。雖然一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立起培訓(xùn)規(guī)劃，但卻沒有切實將培訓(xùn)工作落實到實處，沒有嚴(yán)格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學(xué)習(xí)能力較為薄弱。
（二）企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系內(nèi)容和方法過意單一化。
企業(yè)的培訓(xùn)工作缺乏科學(xué)合理的評價指標(biāo)體系，沒有通過科學(xué)的調(diào)查分析進(jìn)行培訓(xùn)工作的設(shè)計，其培訓(xùn)方法和內(nèi)容較為單一化，缺乏培訓(xùn)效果評估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、全面的培訓(xùn)評價指標(biāo)體系，無法對企業(yè)員工的實際情況進(jìn)行深入的調(diào)查研究，培訓(xùn)工作缺乏針對性，所涉及的培訓(xùn)工作并不能滿足企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和員工的切身利益。
（三）企業(yè)對培訓(xùn)工作缺乏充足的硬件設(shè)施和資金投入。
我國房地產(chǎn)企業(yè)對員工的培訓(xùn)工作缺乏相應(yīng)的重視和認(rèn)識，所以在資金的投入、教學(xué)授課以及硬件設(shè)施等方面無法予以充分提供，企業(yè)的培訓(xùn)工作往往只是在內(nèi)部簡單進(jìn)行，卻沒有提供專業(yè)性的培訓(xùn)場地，只是借助企業(yè)會議室、多媒體設(shè)備等場地和設(shè)施簡單地展開，培訓(xùn)方式過于單一化，其培訓(xùn)結(jié)果也無法預(yù)知。
（四）培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化與跟蹤機制存在不協(xié)調(diào)因素。
大部分房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的效果評估方式往往是通過問卷調(diào)查或者書面測試的方式在企業(yè)中進(jìn)行，也就是沒有一套專業(yè)化的評估體系，也沒有長久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對培訓(xùn)工作的意識還需要跟蹤性的調(diào)查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓(xùn)效果，跟蹤機制和培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化彼此之間互不協(xié)調(diào)，其培訓(xùn)評價指標(biāo)體系缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性。
（一）強化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視程度，樹立員工良好的工作意識。
第一，積極宣傳和引導(dǎo)良好的房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及上下層都可以認(rèn)識到培訓(xùn)工作的重要性，從而通過積極主動培訓(xùn)方法予以改革。第二，確保企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對具體化的企業(yè)培訓(xùn)指標(biāo)體系有一個基本的認(rèn)識，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓(xùn)觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質(zhì)，為房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建提供保障。
（二）實施多樣化的培訓(xùn)方式，實現(xiàn)企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的內(nèi)容豐富化。
通過多樣化的培訓(xùn)方式以豐富企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的內(nèi)容和形式，積極構(gòu)建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系。比如，企業(yè)可以適當(dāng)在自身內(nèi)部建立定期的培訓(xùn)課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)彼此建立良好的交流培訓(xùn)機制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓(xùn)工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務(wù)。引導(dǎo)企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓(xùn)活動，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和員工的進(jìn)步。另外，需要建立一套合理科學(xué)嚴(yán)格的考核評價體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質(zhì)量效率提供保障，降低培訓(xùn)工作所帶來的風(fēng)險問題，為企業(yè)更為長遠(yuǎn)的發(fā)展方向努力進(jìn)步。
（三）加大企業(yè)培訓(xùn)成本投入，建立科學(xué)有效的.激勵體制。
所謂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，為此，房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建應(yīng)當(dāng)提供有利于培訓(xùn)工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)工作的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓(xùn)方式和培訓(xùn)內(nèi)容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導(dǎo)，更新培訓(xùn)使用的硬件設(shè)備和軟件設(shè)備，完善培訓(xùn)開展的外部環(huán)境，構(gòu)建良好的培訓(xùn)氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內(nèi)在潛能，為員工的未來發(fā)展提供保障。
綜上所述，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建可積極推動房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定性發(fā)展，同時會對企業(yè)員工產(chǎn)生較為積極的能力塑造，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的構(gòu)建是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，且產(chǎn)生了較為積極的重要作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)必須正確認(rèn)識培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的重要作用以及在現(xiàn)實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤置業(yè)有限公司）。