2023年地產(chǎn)廣告策劃方案(實(shí)用15篇)

    無論是在個(gè)人生活中還是在組織管理中，方案都是一種重要的工具和方法，可以幫助我們更好地應(yīng)對各種挑戰(zhàn)和問題，實(shí)現(xiàn)個(gè)人和組織的發(fā)展目標(biāo)。通過制定方案，我們可以有計(jì)劃地推進(jìn)工作，逐步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，提高工作效率和質(zhì)量。下面是小編精心整理的方案策劃范文，歡迎閱讀與收藏。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇一
    1、浪漫七夕，相邀美麗
    2、浪漫滿屋，幸福七夕
    每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因?yàn)榇巳栈顒拥闹饕獏⑴c者是少女，而節(jié)日活動的內(nèi)容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日中浪漫色彩的一個(gè)節(jié)日，也是過去姑娘們最為重視的日子。
    人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時(shí)的。脈脈情話。女孩們在這個(gè)充滿浪漫氣息的晚上，對著天空的朗朗明月，擺上時(shí)令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。
    1、營造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對企業(yè)的認(rèn)同。
    2、真誠回饋客戶，同時(shí)挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠度。
    3、提升x地產(chǎn)的知名度，營造良好的企業(yè)形象。
    4、與東莞美容機(jī)構(gòu)合作，讓新老客戶享受浪漫的同時(shí)，體驗(yàn)健康美麗。
    1、七夕佳節(jié)，節(jié)日購房大優(yōu)惠。
    2、搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍。
    3、與東莞美容機(jī)構(gòu)-伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)合作，為到場的講授美麗健康的秘訣。
    4、活動簽到時(shí)，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)提供的美容體驗(yàn)券一張。
    5、現(xiàn)場好禮送不停，凡參與活動的每對情侶、夫妻，將獲得一張抽獎(jiǎng)券，有機(jī)會抽取大獎(jiǎng)。
    6、現(xiàn)場精彩互動小游戲，為現(xiàn)場情侶、夫妻提供一次愛的體驗(yàn)，見證愛的默契。
    7、小提琴暖場，營造溫馨浪漫氛圍。
    活動時(shí)間：20xx年8月23日
    活動地點(diǎn)：x地產(chǎn)售樓部
    邀約人數(shù)：100人左右
    邀約對象：(情侶、夫妻)老客戶、潛在客戶、伊麗莎白vip客戶等
    活動形式：健康美麗養(yǎng)生座談會+現(xiàn)場互動+節(jié)日優(yōu)惠促銷
    簽到：
    1、來賓簽到，贈送鮮花，領(lǐng)取資料2、走鵲橋，合影留念
    亮點(diǎn)1：走鵲橋，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍
    亮點(diǎn)2：小提琴暖場，用音樂渲染氣氛，增添節(jié)日元素茶水點(diǎn)心供應(yīng)
    2、水吧提供足夠數(shù)額的茶水點(diǎn)心，包括奶茶、咖啡、蒸餾水、汽水、曲奇餅等
    主持人開場白：
    2、小提琴表演，拉奏優(yōu)美、溫馨、扣人心弦的曲子，渲染氛圍第一輪抽獎(jiǎng)
    3、抽取三等獎(jiǎng)，調(diào)動客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ)健康美麗座談會
    4、有伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)講師主講，跟到場的來賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣
    互動游戲：
    1、心有靈犀大比拼互動游戲
    2、肢體模仿秀
    抽獎(jiǎng)：
    1、分一、二、三等獎(jiǎng)，各項(xiàng)獎(jiǎng)品待定
    2、第一輪抽出三等獎(jiǎng)，最后一輪抽獎(jiǎng)同時(shí)抽取一等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)
    xx
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇二
    買賣點(diǎn)精要：
    記憶點(diǎn)+利益點(diǎn)：
    關(guān)口居住，全市工作——金泓·__城
    深圳西岸第一城——金泓·__城
    西岸世界第一城——金泓·__城
    中心生活方式——金泓·__城
    深圳西岸岸標(biāo)——金泓·__城
    支持點(diǎn)+利益點(diǎn)：
    __城門——交匯深南、寶安大道兩條，新安地鐵一站——交通中心
    __城區(qū)——寶安南山兩區(qū)，扼守深圳東西兩岸門戶——地理中心
    __城“市”——寶城新區(qū)，鎮(zhèn)守海濱城商業(yè)圈東門，商場、商業(yè)街——商業(yè)中心
    __城內(nèi)——生態(tài)環(huán)境、生態(tài)設(shè)施、大型會所、休閑花園，外接購物公園——休閑中心
    __城外——公立學(xué)校——教育中心
    __城內(nèi)外——籃球場、網(wǎng)球場設(shè)施，外接寶安體育館——體育運(yùn)動中心
    __城一期——18棟高樓，一次性推出
    __城全期——52萬平方米人文新城
    __城園林設(shè)計(jì)——加拿大奧雅園境師事務(wù)所
    __城策劃代理——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司
    溝通點(diǎn)+利益點(diǎn)：
    前期：出錢賺名聲。應(yīng)用“首戰(zhàn)必勝”理論，提高認(rèn)籌率和封籌率。
    體育溝通——u18亞洲女子籃球錦標(biāo)賽等冠名活動
    音樂溝通——鋼琴天才、女子十二樂坊等活動組織
    名人溝通——政要、學(xué)者、作家、影視家、體育、音樂、模特等活動組織
    中期：服務(wù)賺收入
    裝修裝飾溝通——滿堂紅、名雕等活動組織
    建材樣板溝通——金六福門、燈飾品等活動組織
    后期：整合賺升值。應(yīng)用“地房雙生態(tài)環(huán)境理論”，以房外環(huán)境成型、封頂、現(xiàn)樓、入伙率、溝通活動等為籌碼，提高房產(chǎn)價(jià)值。
    問題：
    大環(huán)境問題：
    公交問題：在深南大道上建立一個(gè)金泓__城站
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇三
    房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。下面是有20xx房地產(chǎn)廣告
    策劃方案
    ，歡迎參閱。
    一、前言
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?BR>    萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
    二、市場分析
    1)市場背景
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。
    果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園。
    在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。
    現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。
    重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢。
    2)產(chǎn)品分析
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
    優(yōu)勢：
    一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——
    它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。
    它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
    中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
    上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
    還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。
    果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。
    這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。
    它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;
    在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色)，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競爭者的跟進(jìn)。
    劣勢：
    對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。
    3)競爭對手分析
    東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。
    東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。
    三、廣告戰(zhàn)略
    1)廣告目標(biāo)
    造市。制造銷售熱點(diǎn)。
    造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
    大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。
    擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽(yù)度。
    提升企業(yè)形象。
    一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。
    2)廣告對象
    好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;
    對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;
    喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;
    喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;
    喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;
    具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動體驗(yàn)的主城區(qū)居民;
    樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;
    3)廣告地區(qū)
    在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。
    4)廣告創(chuàng)意
    廣告主題：
    (1)每天活在水果的世界里
    創(chuàng)意
    選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
    (2)回到家，就是渡假的開始
    創(chuàng)意
    一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?BR>    老公：“行，馬上帶你上?！?BR>    上了車，不過多久就到了。
    他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”
    老公：“沒問題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū)。
    5)廣告實(shí)施階段
    第一期：試銷階段(三個(gè)月)
    行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告、
    時(shí) 間----------20xx年2月1日
    新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
    讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
    在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。
    以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%。
    吸引目標(biāo)對象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動。
    及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。
    第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)
    行為方式-----------新聞、廣告、營銷
    乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。
    一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。
    此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去。
    繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑。
    合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
    第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)
    行為方式-------------新聞、廣告、營銷
    充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售 樓服務(wù)，評論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。
    部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。
    市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會話題。
    廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。
    加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。
    調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。
    合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。
    第四期：鞏固階段(三個(gè)月)
    行為方式-------------營銷、廣告
    消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃。
    對前三期廣告運(yùn)動進(jìn)行檢驗(yàn)，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。
    細(xì)水長流，滲透式的廣告行為。
    加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。
    注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性。
    完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。
    前 言
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
    第一節(jié) 市場分析
    一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
    (一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
    (二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
    2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
    4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
    二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
    一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時(shí)間來看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
    四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場化經(jīng)營，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
    “同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
    1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    明源大酒店：
    核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
    其周邊自然環(huán)境好;
    用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
    其定位為社會高薪階層。
    2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
    城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
    核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
    擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
    住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
    定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    2、 城區(qū)地帶。
    環(huán)球商業(yè)廣場：
    核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
    有功能優(yōu)勢：
    總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
    住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
    定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
    國貿(mào)商城：
    核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
    三 消費(fèi)者分析
    根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場
    調(diào)查報(bào)告
    》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
    4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
    b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
    第二節(jié) “站前廣場”項(xiàng)目分析
    一、 項(xiàng)目優(yōu)勢分析
    1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
    2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
    3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
    物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
    4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等)。
    7婁底市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
    8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
    二、 項(xiàng)目劣勢分析
    1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
    2)市場承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動及銷售困難。
    三. 競爭對手分析
    第三節(jié) 推廣策略界定
    一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定
    從“站前廣場”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
    1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
    2 年齡：年齡大約在35到55歲，
    3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
    4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
    策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項(xiàng)活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點(diǎn)關(guān)注。
    一、社區(qū)市場訴求定位
    東南亞風(fēng)情社區(qū)
    開啟花都人居新時(shí)代
    新花都、新人居
    區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
    個(gè)性優(yōu)勢：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
    二、活動策劃要旨
    五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。
    云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
    讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
    以書畫文化藝術(shù)為活動形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。
    活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))
    三、主題廣告語
    云珠花園“描繪花都寫意人居”
    四、活動框架
    1、時(shí)間：20xx年5月1日至7日
    2、活動地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場及售樓部
    3、活動內(nèi)容
    (1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ----1日
    (2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ---2日
    (3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演 -----------3日
    (4)、書畫家作品點(diǎn)評、藝術(shù)酒會沙龍 ---3日
    (5)、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈 ------4日至7日
    4、活動組織
    協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮
    區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
    策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動具體組織、布置、協(xié)調(diào))
    媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
    5、 促銷配合
    1) 參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
    2) 優(yōu)惠購房折扣
    3) 購房贈送書畫作品
    4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮
    6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
    1)、活動組織、策劃、資料： --------------------5800元
    3)、禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品 ------------------20xx0元
    4)、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 -------------16000元
    總費(fèi)用：63800元
    五、我公司策劃承辦優(yōu)勢
    1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺!
    祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對房地
    2、我們的自辦媒體：
    《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。
    3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式
    在分析市場及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為。
    4、如由我公司承辦活動，《花都房地產(chǎn)》將贈送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。
    5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇四
    1、房地產(chǎn)品牌宣傳市場分析：
    伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種狀況一向困擾商家。精準(zhǔn)投放，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家理解。威海先鋒廣告有限公司磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)“天地一體，動靜結(jié)合”的震撼傳媒效果，個(gè)性適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果。沈大高速路廣告好處重大。
    2、廣告媒介平臺介紹：
    2。1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道，公益廣告，震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計(jì)效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。
    (配全景高速立柱廣告圖片)
    2。2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選。
    (配全景三面翻廣告畫面)
    2。3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備?？梢暰嚯x到達(dá)1000米。該led電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體。
    (配百貨大樓led全景像畫面)
    2。4公司投資購置的大型移動led電子屏，實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點(diǎn)投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時(shí)公司也成為視覺設(shè)計(jì)傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳帶給者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)。京沈高速路廣告影響深遠(yuǎn)。
    3、房地產(chǎn)廣告推介方式：
    3。1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，要取得理想宣傳效果，務(wù)必有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣潛力，全方位立體宣傳推介，到達(dá)客戶的最佳滿意度。
    3。2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)“天地一體，動靜結(jié)合”，構(gòu)成強(qiáng)大的視覺沖擊，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，到達(dá)人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可，從而激發(fā)其購買欲。
    3。3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”，人們對這一品牌的認(rèn)可，自然勾起對這一品牌的了解欲。
    3。4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時(shí)，在威海百貨大樓led電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗(yàn)現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認(rèn)可逐步加深。(配位置地理圖)
    3。4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路、和平路、品牌房地產(chǎn)廣告策劃方案寶泉路交匯點(diǎn)，每一天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補(bǔ)，使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果，在人們心中構(gòu)成共鳴。湖北主干道廣告應(yīng)用廣泛。
    {配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}
    4、富有創(chuàng)意的活動策劃錦上添花：
    長沙宣傳片制作在以上廣告形式集中宣傳一到兩個(gè)月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時(shí)推出富有創(chuàng)意的促銷活動，活動務(wù)必具有創(chuàng)新性、奇特性、針對性、磁力性，到達(dá)錦上添花。活動策劃以后，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動led電子顯示屏，同時(shí)滾動播放。移動led顯示屏定時(shí)光、定地點(diǎn)、定人群播放，定點(diǎn)循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正到達(dá)活動宣傳效果，實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動led顯示屏)。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇五
    康師傅方便面電視廣告1.康師傅方便面市場概況隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，人們的飲食生活也被深深打上了時(shí)代的烙印。因?yàn)榉奖忝娼o大家提供了很大的便利，所以成為了很多人生活中不可缺少的食物組成部分。提起方便面，很多人立刻就會想到康師傅這個(gè)品牌，康師傅方便面在中國幾乎是家喻戶曉的?！翱祹煾怠彼茉炝艘粋€(gè)可愛的動畫人物圖樣，以講究健康美味的美食專家的形象在中國市場建造了“康師傅”食品王國。大學(xué)生是方便面的重要消費(fèi)群體，我通過對產(chǎn)品市場的綜合調(diào)查分析，以鞏固康師傅方便面在大學(xué)生中原有的品牌形象為主要目的，做了一整套廣告策劃。
    2、產(chǎn)品分析
    康師傅紅燒牛肉面而從視覺上看，整體包裝上較為和諧，圖像給人以口味濃香噴噴的感覺，目標(biāo)人群充分的購買欲與食欲。不僅體現(xiàn)了頂新集團(tuán)一貫以來對于中國消費(fèi)者心態(tài)與口味充分把握，也看成康師傅從包裝上通過各種方式將將“方便面”與“紅燒牛肉面”掛鉤的又一回應(yīng)。除了康師傅紅燒牛肉面精良的品質(zhì)、香濃的湯料，碗裝面和袋裝面一應(yīng)俱全，更重要的是它有一個(gè)“康師傅”的名字。‘康’意為我們要為消費(fèi)者提供健康營養(yǎng)的食品?！畮煾怠谌A人中有親切、責(zé)任感、專業(yè)成就的印象，這個(gè)名字有親和力。
    3、消費(fèi)者分析
    大學(xué)生生活一般都離不開方便面，而大學(xué)生一般又會在什么情況下選擇方便面呢？
    根據(jù)我們的調(diào)查得知，歸納出以下幾類大學(xué)生會選擇吃方便面：
    叼。很多大學(xué)生在家嬌生慣養(yǎng)，口味獨(dú)特，喜歡吃零食，也包括少數(shù)民族學(xué)生，吃不慣學(xué)校食堂提供的快餐，會選擇方便面。在眾多品牌及口味的方便面中，康師傅紅燒牛肉面最最能滿足大多數(shù)學(xué)生的口味需求。
    窮。大學(xué)生是典型的消費(fèi)群體，經(jīng)濟(jì)水平偏低，相比較食堂提供的快餐或是其
    他各種味道的方便面，康師傅紅燒牛肉面更實(shí)惠。
    懶。懶得去食堂吃放，整天宅在宿舍上網(wǎng)看電影玩游戲的學(xué)生。
    忙。許多忙于學(xué)習(xí)，忙于工作的同學(xué)，生活節(jié)奏快。有時(shí)錯(cuò)過了吃飯時(shí)間，會選擇方便快捷的方便面。
    易于受周遭環(huán)境影響的人。這類人對于吃什么，表示無所謂的態(tài)度，但是可能會受到周圍同學(xué)的影響，選擇方便面。
    形單只影。不喜歡單獨(dú)去食堂吃飯的人，會選擇方便面。
    真的很喜歡吃方便面的人。
    說到方便面的口味，大家肯定立即想到的是“紅燒牛肉面”。自從方便面行業(yè)在口味上創(chuàng)造出紅燒牛肉的口味，經(jīng)過多年的培育，它已經(jīng)成為方便面中的一個(gè)重要品類。
    1、廣告形式：此次廣告宣傳方式采用電視廣告形式。
    2、核心策略：通過情感訴求將核心價(jià)值與消費(fèi)者的情感連接，表現(xiàn)盡量融入消費(fèi)者的生活中，讓他們感同身受，增加他們的認(rèn)同感。
    3.創(chuàng)意點(diǎn)：利用我們?nèi)粘Ｉ钪胁惶赡艿漠嬅媾c康師傅方便面的完美融合，讓消費(fèi)者在情感上找到心理安慰，使他們明白平日里不可能發(fā)生的事在康師傅方便面的作用下能夠做到，從而提升康師傅品牌在消費(fèi)者心中的品牌形象。進(jìn)而激發(fā)他們的購買欲望。
    4.系列核心價(jià)值：陪伴
    5.傳播概念：懂你的不只是你身旁的人，陪伴你的不只是你的親人朋友。無論你有多忙，康師傅都在你身旁。
    6、具體表現(xiàn)：
    （1）學(xué)習(xí)篇
    場景一：下課鈴聲想起，鏡頭拉近到一個(gè)學(xué)生都已散盡的教室里
    場景二：一個(gè)學(xué)生在埋頭苦讀，手上握著一支筆在紙上沙沙寫著什么東西場景三：腳步聲想起，鏡頭拉到教室門口，一個(gè)戴著眼鏡的老師手里端著一桶冒著熱氣的桶裝康師傅方便面徐徐向?qū)W生走來。
    場景四：老師走到學(xué)生面前，拍拍他的背，并把面送到他手中，老師口中說道：餓了吧，吃完它，然后寫完這些東西就早點(diǎn)回去吧。
    場景五：那個(gè)學(xué)生眼里噙著淚水在吃著面
    場景六：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是老師，陪伴你的不僅僅是老師，無論你學(xué)習(xí)多忙，康師傅都在你身旁。
    （2）工作篇
    場景一：鏡頭首先移到鐘的位置，時(shí)間為18：30。
    場景二：在一個(gè)職員都已散去的辦公室里有一個(gè)女雇員在埋頭工作，全然沒有注意到已經(jīng)下班了。
    場景三：鏡頭拉遠(yuǎn)，一個(gè)西裝革履，老板模樣的中年男子向女雇員走來，手里端著一個(gè)冒著熱氣的桶裝康師傅方便面。
    場景四：老板走到雇員跟前，拍拍她的背說道：已經(jīng)下班了，吃了它，忙完就回去吧。
    場景五：女雇員感激的把面吃完。
    場景六：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是老板，陪伴你的不僅僅是老板，無論你工作多忙，康師傅都在你身旁。
    (3)生活片
    場景一：在漆黑的夜晚，鏡頭緩緩地向亮著一盞小燈的窗子里推進(jìn)，有一個(gè)年輕男子坐在電腦旁，敲擊著鍵盤。
    場景二：鏡頭轉(zhuǎn)向房門口，有一個(gè)小女孩邁著蹣跚的步伐向男子走來，手里端著一個(gè)冒著熱氣的桶裝康師傅方便面。
    場景三：“爸爸，餓了吧，吃了它，工作完早點(diǎn)休息吧！”小女孩一邊把面端向男子一邊說道。
    場景四：男子把小女孩抱起來，讓她坐在他膝蓋上，然后端起面，拿起了筷子。
    場景五：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是女兒，陪伴你的不僅僅是女兒，無論你工作多忙，康師傅都在你身旁。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇六
    1、引言
    等方面對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)銷售房地產(chǎn)商品，使消費(fèi)者在生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神方面得到滿足，為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃出滿足消費(fèi)者需求，擴(kuò)大消費(fèi)渠道，使開發(fā)商獲得利益的全過程。
    銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業(yè)與消費(fèi)者有效的結(jié)合起來，使企業(yè)了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開間布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及色彩等，摸清規(guī)律，改進(jìn)產(chǎn)品，使產(chǎn)品更加適銷對路，擴(kuò)大市場份額，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統(tǒng)，在房地產(chǎn)市場中，為企業(yè)開拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場。
    2、房地產(chǎn)營銷策劃的階段和方法
    2.1房地產(chǎn)營銷策劃的階段
    房地產(chǎn)營銷策劃是分階段的，與銷售過程相呼應(yīng)。在不同的銷售階段，市場推廣的目標(biāo)、任務(wù)和具體活動都有所不同，主要包括開發(fā)階段的營銷策劃、銷售階段的營銷策劃、物業(yè)管理階段的營銷策劃。
    根據(jù)銷售過程的預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分，項(xiàng)目市場推
    廣過程也可以相應(yīng)地分為四個(gè)階段，針對各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計(jì)劃。在預(yù)熱期，市場推廣應(yīng)該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題，向消費(fèi)者展示樓盤的基本情況；在強(qiáng)銷期應(yīng)該以推介市場為主題，讓更多的目標(biāo)客戶群關(guān)注；茌持銷期應(yīng)該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環(huán)境下，使消費(fèi)者產(chǎn)生購買欲望；在尾盤期應(yīng)該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目各種功能性特點(diǎn)，吸引消費(fèi)者。
    2.1.1開發(fā)階段的營銷策劃
    企業(yè)在開發(fā)階段的營銷策劃應(yīng)具有前瞻性，要用發(fā)展的眼光，運(yùn)用科學(xué)的方法對市場前景開展調(diào)查和預(yù)測，進(jìn)行供需分析和和開發(fā)潛力分析，做好前期準(zhǔn)備工作。只有這樣，才能使所開發(fā)的產(chǎn)品在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)一直處于保值甚至增值的狀態(tài)，在長期的市場競爭中處于不敗地位，贏得市場份額。
    2.1.2銷售階段的營銷策劃
    企業(yè)在銷售階段的營銷策劃就是采取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動推廣、品牌效應(yīng)、公共關(guān)系等手段，讓更多的消費(fèi)者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢，用各種方法增強(qiáng)消費(fèi)者的購買信心，為消費(fèi)者提供滿意和周到的服務(wù)，在銷售的黃金期占有市場。
    2.1.3物業(yè)管理階段的營銷策劃
    物業(yè)是連接企業(yè)和消費(fèi)者的橋梁和紐帶，消費(fèi)者通過物業(yè)了解和熟悉企業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在一定程度上對消費(fèi)者是否購房起到了關(guān)鍵性的作用。加強(qiáng)物業(yè)管理營銷策劃的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)最為宗旨，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心，達(dá)到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。
    2.2房地產(chǎn)營銷的幾種方法比較
    為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的營銷目標(biāo)，一般使用以下幾種營銷方式：廣告，活動推廣，品牌推廣，公共關(guān)系。幾種方法的主要特點(diǎn)見表1。
    表1幾種營銷方式對比
    2.2.1廣告推廣
    廣告推廣是根據(jù)營銷推廣的計(jì)劃和目標(biāo)，在市場調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，對廣告活動的戰(zhàn)略和策略進(jìn)行整體的系統(tǒng)籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導(dǎo)性的活動，決定廣告活動的基本思路和方向。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品、確定廣告對象、確定廣告目標(biāo)、確定廣告主體和創(chuàng)意、廣告策略選擇、確定廣告預(yù)算、廣告決策、廣告效果分析等九項(xiàng)內(nèi)容。
    2_2.2活動推廣
    活動推廣是指企業(yè)調(diào)動各方力量，通過舉辦大眾關(guān)心的、具有創(chuàng)意性的活動，吸引消費(fèi)者的參與并吸引媒體的報(bào)道，從而提升企業(yè)和樓盤的知名度，樹立良好形象，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。
    活動推廣的類型有：樓盤慶典儀式；社會公益活動；社區(qū)內(nèi)活動；大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動；導(dǎo)引教育型活動；善用時(shí)勢環(huán)境型活動等。
    2.2.3品牌推廣
    品牌推廣是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)開發(fā)過程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在整個(gè)過程中開展品牌積累與創(chuàng)新工程，通過品牌推廣，提升了項(xiàng)目的附加值，充實(shí)了項(xiàng)目的內(nèi)涵。
    可采取以下方法：樓盤品牌戰(zhàn)略；企業(yè)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)與樓盤品牌聯(lián)動戰(zhàn)略。
    2.2.4公共關(guān)系
    公共關(guān)系是利用各種方法和途徑，同消費(fèi)者、中介、社區(qū)民眾、政府機(jī)構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流，在社會中建立良好形象和營銷環(huán)境的活動。
    可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區(qū)關(guān)系，調(diào)研活動；對外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作。
    通過以上分析，房地產(chǎn)營銷策劃是在不同的銷售階段，對產(chǎn)品所處的區(qū)位、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析，從而對顧客群進(jìn)行全方位的分析調(diào)查，制定出以滿足消費(fèi)者需求為核心的切實(shí)可行的營銷策略，在市場競爭中取勝。
    3、“dl—yly”項(xiàng)目的營銷計(jì)劃
    3.1項(xiàng)目基本情況
    dl-yly項(xiàng)目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn)，交通便利。小區(qū)附近設(shè)有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園，設(shè)有居民健身中心等。
    3.2項(xiàng)目營銷計(jì)劃
    一期在20__年7月份開盤銷售，銷售周期計(jì)劃在2年左右。
    (1)20__年3、4月蓄勢待發(fā)期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對外開放i參加春季房展；客戶積累；會員征集、招募會員。
    (2)20__年5月內(nèi)部認(rèn)購期。一期工程開工啟動；會員客戶預(yù)訂。
    (3)20__年7月開盤熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團(tuán)開盤銷售。
    (4)20__年8、9月續(xù)銷。
    (5)20__年10持續(xù)推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會，根據(jù)銷售情況分期推出房源(秋展強(qiáng)銷)。
    (6)20__年11、12月續(xù)銷(活動促銷)。
    (7)20__年3月完成配套及室內(nèi)裝飾；參加20__年春季房展會準(zhǔn)現(xiàn)房促銷。
    (8)20__年5月完成室外硬軟覆蓋；現(xiàn)房銷售；預(yù)留中央景觀帶20%-30%房源現(xiàn)房實(shí)景銷售。
    (9)20__年6月尾盤清理期。全面交房；尾盤銷售。
    “dl-yly”項(xiàng)目，使項(xiàng)目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明。
    結(jié)語：
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇七
    基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時(shí)尚特征，融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)和廣告實(shí)現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。
    (一)廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定
    廣告是一種廣而告之的行為，廣告客體是我們要爭取的客戶，他們的個(gè)人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，一切他們有可能獲得信息的時(shí)問和空問，都是廣告策劃中進(jìn)行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù)。
    一般而言，對于已處于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計(jì)而言，它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)分客戶的質(zhì)量。
    (二)對產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面
    產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色，在為客戶服務(wù)的同時(shí)，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來，并因此權(quán)衡廣告基調(diào)，是確定廣告基調(diào)的一個(gè)重要方面。
    (三)房地產(chǎn)競爭情況對房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響
    根據(jù)企業(yè)與競爭對手的對比情況，往往會有這樣兩種情況：一是以強(qiáng)抗強(qiáng)，讓別人的廣告為我宣傳。這時(shí)候，兩者的廣告基調(diào)可能類似，但這時(shí)廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競爭對手。只有這樣，自己才不會被打倒，反而會借力使力，居于上風(fēng)。二是趨強(qiáng)避弱，努力做到人無我有，人有我強(qiáng)。當(dāng)面臨同樣的地區(qū)，類似的產(chǎn)品，大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時(shí)候，則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定，應(yīng)該是有所變化的，以突出自身的特色。
    二、房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)
    “所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容，具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達(dá)，總有它的主題，而這個(gè)所要表達(dá)的內(nèi)容主題，便是我們通常所說的廣告訴求點(diǎn)。
    (一)廣告訴求點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng)
    現(xiàn)代商品社會的競爭日趨激烈，同一個(gè)產(chǎn)品可能存在著成千上萬個(gè)競爭對手，房地產(chǎn)市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果，便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”，而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實(shí)證明，廣告制作也只有這樣，客戶才能被你吸引，進(jìn)一步咨詢洽談才可能進(jìn)行，最終的消費(fèi)行為才可能產(chǎn)生。
    (二)最強(qiáng)的訴求點(diǎn)應(yīng)該與客戶的需求一致
    房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千，每個(gè)人都可能對某個(gè)方面的情況特別關(guān)注，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的，例如地點(diǎn)、價(jià)格和戶型。同時(shí)，因?yàn)閺V告總是面對主流客源的。，所以這些共同點(diǎn)便成了廣告訴求的主要方向。
    最有效的訴求點(diǎn)是客戶最關(guān)切的地方，同時(shí)又是自身產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng)，才能有效吸引顧客，提高廣告效果，起到促進(jìn)銷售的作用。
    三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作
    房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，并最終促使消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計(jì)一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達(dá)到上述目的，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。
    房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)，是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)、文字的表達(dá)以及畫面和色彩的運(yùn)用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)技巧的運(yùn)用，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達(dá)，使之成為吸引消費(fèi)者購買的主要因素。
    每一個(gè)房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào)，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，一般來說，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型。
    (一)規(guī)則式風(fēng)格
    這種創(chuàng)作風(fēng)格有點(diǎn)近乎公式化，在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板。前幾年國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式，這種廣告對房地產(chǎn)名稱、地段、類型、價(jià)格、付款方式等進(jìn)行平鋪直敘的介紹。比如，“__小區(qū)由__房地產(chǎn)公司開發(fā)，地處__中心地段，鄰__商業(yè)街，設(shè)施齊全，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設(shè)計(jì)，實(shí)惠價(jià)位每平方米__元起，現(xiàn)場售樓處地址__，電話__”，再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖，這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體，介紹比較全面，缺點(diǎn)是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。
    (二)理性感化風(fēng)格
    這種風(fēng)格被廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點(diǎn)是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動消費(fèi)者的情感，通過理性的感情訴求去改變消費(fèi)者態(tài)度，這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語言文字天才，巧妙地述說、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和可能給消費(fèi)者帶來的利益和好處，促使市場潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I行動。具體地說有以下幾種。
    1.情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實(shí)情景創(chuàng)作廣告，使消費(fèi)者有設(shè)身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告，通過對住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場拍攝，突出了其硬件一流的特點(diǎn)。
    2.誘導(dǎo)式廣告：直接從滿足消費(fèi)心理、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達(dá)的。
    3.證言式廣告：其特點(diǎn)是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達(dá)。
    四、房地產(chǎn)廣告媒體
    選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體；廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳；費(fèi)用高低——必須考慮的一個(gè)因素。
    廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。
    印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性，可多次反復(fù)閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報(bào)紙、雜志，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過于專業(yè)化的報(bào)刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專版，才能引起讀者的注意。此外，由于房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng)，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的，如售樓書、宣傳材料等。
    視聽媒體具有主動刺激性的特征，普及面廣，但稍縱即逝，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時(shí)，往往就無能為力了，并且費(fèi)用較高，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見，通常只在對項(xiàng)目做一般性宣傳時(shí)應(yīng)用。
    戶外廣告也是可以采取的一種方式，尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告，有時(shí)能起到不錯(cuò)的廣告效果?，F(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇八
    1、房地產(chǎn)品牌宣傳市場分析：
    伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家。精準(zhǔn)投放，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)“天地一體，動靜結(jié)合”的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果。
    2、廣告媒介平臺介紹：
    2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計(jì)效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。
    (配全景高速立柱廣告圖片)
    2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選。
    (配全景三面翻廣告畫面)
    2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備。可視距離達(dá)到1000米。該led電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體 。
    (配百貨大樓led全景像畫面)
    2.4公司投資購置的大型移動led電子屏，實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點(diǎn)投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時(shí)公司也成為視覺設(shè)計(jì)傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)
    3、房地產(chǎn)廣告推介方式：
    3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介，達(dá)到客戶的最佳滿意度。
    3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)“天地一體，動靜結(jié)合”，形成強(qiáng)大的視覺沖擊，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，達(dá)到人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可，從而激發(fā)其購買欲。
    3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”，人們對這一品牌的認(rèn)可，自然勾起對這一品牌的了解欲。
    3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時(shí)，在威海百貨大樓led電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗(yàn)現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認(rèn)可逐步加深。
    (配位置地理圖)
    3.4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點(diǎn)，每天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補(bǔ)，使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果，在人們心中形成共鳴。
    {配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}
    4、富有創(chuàng)意的活動策劃錦上添花：
    在以上廣告形式集中宣傳一到兩個(gè)月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時(shí)推出富有創(chuàng)意的促銷活動，活動必須具有創(chuàng)新性、奇特性、針對性、磁力性，達(dá)到錦上添花?；顒硬邉澮院?，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動led電子顯示屏，同時(shí)滾動播放。移動led顯示屏定時(shí)間、定地點(diǎn)、定人群播放，定點(diǎn)循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達(dá)到活動宣傳效果，實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動led顯示屏)。
    以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案，具體在客戶審核完以后定稿。
    一、前言
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?BR>    萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
    二、市場分析
    1)市場背景
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。
    果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園。
    新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。
    重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢。
    2)產(chǎn)品分析
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
    優(yōu)勢：
    一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——
    它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。
    它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
    中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
    上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
    還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。
    果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫
    一篇賦，立石碑刻于樹旁。
    這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。
    它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格; 在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色)，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競爭者的跟進(jìn)。
    劣勢：
    對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。
    3)競爭對手分析
    東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。
    東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。
    三、廣告戰(zhàn)略
    1)廣告目標(biāo)
    造市。制造銷售熱點(diǎn)。
    造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
    大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。 擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽(yù)度。
    提升企業(yè)形象。
    一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。
    2)廣告對象
    好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;
    對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;
    喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;
    具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動體驗(yàn)的主城區(qū)居民;
    樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;
    3)廣告地區(qū)
    在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。
    4)廣告創(chuàng)意
    廣告主題：
    (1)每天活在水果的世界里
    創(chuàng)意
    選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
    (2)回到家，就是渡假的開始
    創(chuàng)意
    一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?BR>    老公：“行，馬上帶你上。”
    上了車，不過多久就到了。
    他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”
    老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。
    5)廣告實(shí)施階段
    第一期：試銷階段(三個(gè)月)
    行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告、
    時(shí) 間----------20xx年2月1日
    新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
    大造聲勢。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市場。
    讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
    在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。
    以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%。
    吸引目標(biāo)對象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動。 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。 第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)
    行為方式-----------新聞、廣告、營銷
    乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。
    一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。
    此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，
    不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去。
    繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑。 合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
    第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)
    行為方式-------------新聞、廣告、營銷
    充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售 樓服務(wù)，評論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。
    部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。 市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會話題。
    廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。 加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。
    調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。 合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。
    第四期：鞏固階段(三個(gè)月)
    行為方式-------------營銷、廣告
    消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃。
    對前三期廣告運(yùn)動進(jìn)行檢驗(yàn)，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。 細(xì)水長流，滲透式的廣告行為。
    加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。 注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性。
    完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。
    四、廣告媒體策略
    1)主體媒體
    報(bào)紙
    策略：
    第三，四期采用小版面;長線滲透。
    《東方日報(bào)》重慶
    《蘋果日報(bào)》重慶
    2)輔主媒體
    電視
    制作目的：塑造品牌形象
    市場目的：造市，促銷。
    播出媒體：重慶電視臺(15秒廣告片)
    重慶文體頻道(20秒廣告片)
    重慶生活頻道(15秒廣告片)
    五、廣告預(yù)算分配
    媒體預(yù)算比例
    t.v.45 000 11.7%
    n.p.(報(bào)紙)500 000 55.7%
    印刷 100 000 20.4%
    cf(廣告影片)55 000 12.0%
    總計(jì) 700 000 100.0%
    各 銷售季比例
    新上市50 000 000 15.0%
    第一期特賣100 000 000 30.0%
    空檔消化期20 000 000 10.0%
    第二期特賣300 510 000 45.0%
    總計(jì)470 510 000 100.0%
    六、廣告效果預(yù)測
    由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠(yuǎn)離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，獨(dú)具現(xiàn)代與古典相結(jié)合的房屋設(shè)計(jì)加上萊恩公司全面的設(shè)計(jì)宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產(chǎn)生熱銷，給萊恩公司大額的利潤收入提高公司知名度，讓公司在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中站穩(wěn)了腳根。
    第一節(jié) 市場分析
    一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
    (一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
    (二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
    2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
    4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
    二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
    一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時(shí)間來看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
    四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場化經(jīng)營，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
    “同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
    1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    明源大酒店：
    核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
    其周邊自然環(huán)境好;
    用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
    其定位為社會高薪階層。
    2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
    城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
    核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
    擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
    住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
    定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    2、 城區(qū)地帶。
    環(huán)球商業(yè)廣場：
    核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
    有功能優(yōu)勢：
    總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
    住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
    定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
    國貿(mào)商城：
    核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
    三 消費(fèi)者分析
    根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場
    調(diào)查報(bào)告
    》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
    4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
    、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
    第二節(jié) “站前廣場”項(xiàng)目分析
    一、 項(xiàng)目優(yōu)勢分析
    1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
    2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
    3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
    物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
    4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等)。
    7婁底市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
    8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
    二、 項(xiàng)目劣勢分析
    1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
    2)市場承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動及銷售困難。
    三. 競爭對手分析
    第三節(jié) 推廣策略界定
    一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定
    從“站前廣場”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
    1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
    2 年齡：年齡大約在35到55歲，
    3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
    4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇九
    項(xiàng)目起始時(shí)間：xx年4月——xx年6月
    實(shí)施單位：xx師范大學(xué)學(xué)生社團(tuán)聯(lián)合會
    支持媒體：xx日報(bào)……
    廣告成為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)之后，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)水平不斷提高，在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的。發(fā)展，信息化的加強(qiáng)，廣告在整個(gè)社會中的地位將得到進(jìn)一步的鞏固與提高，廣告產(chǎn)業(yè)也將會出現(xiàn)新的發(fā)展和變化。廣告產(chǎn)業(yè)的國際化進(jìn)程正在加快。
    師大新校區(qū)所有大學(xué)生
    體現(xiàn)新時(shí)代大學(xué)生審美態(tài)度，詮釋自我審美觀點(diǎn)，挖掘大學(xué)生的個(gè)性創(chuàng)意。為喜歡廣告創(chuàng)作的同學(xué)們創(chuàng)造一個(gè)彼此之間交流經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會，以便在交流中得到成長，使自己的水平及能力在實(shí)踐中得到不斷提高。
    聯(lián)系各企業(yè)，由企業(yè)提出主題，征對相關(guān)主題進(jìn)行創(chuàng)意征集，獲勝作品所有權(quán)歸企業(yè)所有，而作者僅獲相關(guān)獎(jiǎng)項(xiàng)。為企業(yè)獲得最大利益。
    1、主題宣傳，作品征集
    2、企業(yè)評選，并與作者溝通
    3、獎(jiǎng)項(xiàng)公布
    通過現(xiàn)場互動、問卷調(diào)查等方式對項(xiàng)目的整體策劃及實(shí)施情況、效果進(jìn)行評估。
    三千元人民幣
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十
    第一節(jié) 市場分析
    一 __市房地產(chǎn)市場基本狀況
    二 __市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)
    三 消費(fèi)者分析
    第二節(jié) “__”項(xiàng)目分析
    一 項(xiàng)目優(yōu)勢分析
    二 項(xiàng)目劣勢分析
    三 競爭對手分析
    四 項(xiàng)目價(jià)格策略分析
    五 核心價(jià)值分析
    第三節(jié) 推廣策略界定
    一 目標(biāo)消費(fèi)群體界定
    二 賣點(diǎn)界定
    第四節(jié) 廣告策略
    一 廣告宣傳目的
    二 總體策略
    三 廣告主題
    四 要樹立的形象
    五 分期廣告的整合策略
    第五節(jié) 營銷活動推薦
    一 營銷渠道及人員促銷建設(shè)
    二 營銷公關(guān)活動推薦
    第六節(jié) 媒體策略
    一 媒體目標(biāo)
    二 目標(biāo)受眾
    三 媒介策略
    四 媒介分析及選取
    五 廣告預(yù)算及分配
    第七節(jié) 方案說明
    前 言
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出 “__”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會，以到達(dá)或超出“__”的原定銷售計(jì)劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
    第一節(jié) 市場分析
    一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
    1 、 _x_屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。這意味著x_的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進(jìn)入x_。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從2000年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。x_市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到2001年為止，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬元，住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬元。2001年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明，2001年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904。47平方米，住房銷售均價(jià)由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米，升幅達(dá)21。6%。
    2、 現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面：a 、 定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b 、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c 、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
    3 、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠， 銷售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。
    二、 __市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)
    “同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將__市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：
    1、 河西地帶。
    由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú) 特的優(yōu)勢?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    湘銀：
    核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念
    擁有很高的品牌效應(yīng)；
    其周邊環(huán)境好；
    用綠色的生活時(shí)尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應(yīng)良好；
    其定位為社會高薪階層。
    濱江一村：
    小區(qū)面積大；
    鄰近湘江；
    周邊環(huán)境好；
    2、 河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
    天鵝花園：
    核心競爭力：真、善、美
    屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
    擁有900畝的面積，其中400畝水面。
    區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
    映荷園：
    核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)
    屬未來商業(yè)地帶
    周邊交通發(fā)展趨勢大
    房屋設(shè)計(jì)理念突出
    銀座大廈：
    近臨中心廣場，一醫(yī)院；
    只是一個(gè)連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)；
    周邊自然環(huán)境不是很好；
    但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。
    慶云山莊：
    核心競爭力：離塵不離城
    品牌知名度高；
    周邊環(huán)境綠色條件好；
    擁有98畝的綠色自然地帶；
    其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中構(gòu)成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。
    湘江四季花園：
    核心競爭力：山水之傍，尊貴之居，人文大家
    交通便利
    環(huán)境幽雅
    小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計(jì)時(shí)尚
    為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開發(fā)商的大手筆
    價(jià)格定在1800左右
    三 消費(fèi)者分析
    根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》及《__市鴻宇房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅要求如下：
    5、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
    b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
    第二節(jié) “__”項(xiàng)目分析
    一、 項(xiàng)目優(yōu)勢分析
    1 環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜，擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%，山中成片天然古木是__現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。
    2 地段：位于__市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場，更有眾多服裝批發(fā)市場，離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。
    3 價(jià)格：由于地價(jià)較底，節(jié)省了巨大成本。房價(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價(jià)格完全具有比較優(yōu)勢。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點(diǎn)。
    4 物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，貼合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。因?yàn)開_的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是__市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重思考的主題。
    5 小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6 小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等。
    7 偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。
    二、 項(xiàng)目劣勢分析
    1 交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路?？?，但是尚無直達(dá)的公交。道路條件差，而交通又是思考買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。
    2 樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。沒有大型購物，休閑場所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施。
    3 物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。
    4 房屋設(shè)計(jì)：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。
    三。 競爭對手分析
    根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手，狀況如下：
    慶云山莊
    優(yōu)勢：
    （1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近__繁華商業(yè)區(qū)，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級醫(yī)院，購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。
    （2）屬于__市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶（尤以廣東、福建人士居多），加上蘆淞區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費(fèi)者有很大的吸引力，同時(shí)由于臨近__縣，也有利于吸引__縣收入高的消費(fèi)者購房。
    （3）價(jià)格低。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房，相對__地區(qū)其他同類型樓盤而言，價(jià)格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。
    （4）交通便利。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。
    劣勢：
    （1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。
    （2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。
    （3）低價(jià)位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高。
    湘江四季花園
    優(yōu)勢：1)項(xiàng)目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場變化。
    2)整體項(xiàng)目規(guī)劃在__尚屬首例。相比其它競爭項(xiàng)目，無論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢。
    3)__市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選取。
    4)本地市場樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無僅有。
    劣勢：
    1)品牌號召力：__房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的強(qiáng)勢品牌。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
    2)市場承受潛力：由于__市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動及銷售困難。
    四 項(xiàng)目價(jià)格策略分析
    1 樓盤定位能夠是“__文化藝術(shù)之都”，但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”。
    2 高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。
    3 確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)思考樓盤定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià)，以及對手和自身的優(yōu)劣勢，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理。
    五 核心價(jià)值分析
    1“__”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營造文化藝術(shù)概念。打品位牌，人文概念具體化?！癬_”是__市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。
    2 “勞動者光榮”，有錢是一種價(jià)值，是一種潛力。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“__”正是這樣的載體。
    4 “家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁，“__”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場，家具城，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。階級居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。
    第三節(jié) 推廣策略界定
    一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定
    從“__”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“__”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
    1 目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層。
    2 年齡：年齡大約在35到55歲，
    3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大。
    4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，期望透過外在條件來追求文化品位。
    二 ， 賣點(diǎn)界定
    1 項(xiàng)目本身的生活理念：
    （1） 家在身旁，與工作地臨近。
    （2） 自然入室，獨(dú)一無二天然山地樹林綠地。
    （3） 社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。
    （4） 保安設(shè)施齊備，安全起居。
    2 “文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念
    （1） 藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。
    （2） 談藝術(shù)不要出門，會所定期藝術(shù)展覽。
    （3） 品位包圍生活，文化名人與我們同在。
    -- 第四節(jié) 廣告策略
    一 廣告宣傳目的
    2。 樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；
    3。 把“__”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤；
    4。 促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“__十佳樓盤”帶給動力。
    二 總體策略
    4、 要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。
    三 要樹立的形象
    1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；
    2、不僅僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。
    3、精品物業(yè)，安全第一樓盤
    四 分期廣告的整合策略
    引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息
    既透過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“__”正在建設(shè)，即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力。構(gòu)成對“__”的期盼心理。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。
    公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺
    以活動與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。透過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項(xiàng)目構(gòu)成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者。
    公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實(shí)體
    透過對“__”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，構(gòu)成物超所值的感覺。
    五 廣告主題及口號
    廣告主題：自然、藝術(shù)、享受
    理由：
    （1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“__”的草地，數(shù)木是天然的，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
    （2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。
    （3）享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因?yàn)槌晒?，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。
    廣告口號：“__” 都市藝術(shù)家園
    理由：
    （1）“都市藝術(shù)家園”既是對“__”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。
    （2）“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“__”的形象定位十分契合。
    （3）廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。
    （4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。
    廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然、享受。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書、直郵手冊等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理）。
    第五節(jié) 營銷活動推薦
    一 營銷渠道及人員促銷建設(shè)
    1， 營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，透過建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會所開展無形廣告銷售。
    2， 人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識務(wù)必是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的 ，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們務(wù)必能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。
    二 營銷公關(guān)活動推薦
    一、“__”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?BR>    1、 策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注 。借典禮邀請政界名人，目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。給項(xiàng)目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者的 深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量，提高購買率。
    2、 活動資料
    （1） 典禮，發(fā)布會。(2)藝術(shù)家做秀。(3)設(shè)立征名征文點(diǎn)，發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活動揭曉?5)新聞發(fā)布會及頒獎(jiǎng)晚會。
    3、 活動實(shí)施：時(shí)光：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點(diǎn)：典禮在小區(qū)現(xiàn)場、發(fā)布及晚會在國賓大酒店。
    二、系列藝術(shù)展覽活動
    1， 策劃用意：藝術(shù)展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。透過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏。
    2， 活動安排：a，大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式；b，書畫藝術(shù)家的展覽；c，文人墨客的講座研討互動會；d，明星才藝表演會。
    3， 活動參與人員：每次活動的參與人務(wù)必目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費(fèi)群代表，后期活動時(shí)的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。
    三、贈房活動
    1， 策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞，便于樓盤的軟文炒作，以構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者對樓盤的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可。
    2， 活動實(shí)施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請__市的院士某人，__市市長，__籍的國內(nèi)著名人士，湖南電視臺某明星。贈送儀式的規(guī)格要高，后繼討論（軟文、座談會）要有良性導(dǎo)向。
    第六節(jié) 媒體策略
    一、 媒體目標(biāo)
    1， 在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；
    2， 提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度；
    3， 力求“__”銷售順利，并能引起銷售高潮；
    4， 使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。
    二、 目標(biāo)受眾
    小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，西單車庫出口廣告位，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。
    年齡：35——55歲左右
    主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位（或期望有高的文化品位）；
    有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值；
    事業(yè)有成，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情；
    工作環(huán)境相對嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
    媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。
    2， 閱讀以《__日報(bào)》、《__晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主；
    3， 收聽廣播以在坐車（打的）時(shí)居多，或駕駛私家車時(shí)，多為消磨時(shí)光，被動收聽。
    三、媒介策略
    1， 銷售準(zhǔn)備期
    所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。
    2， 引導(dǎo)試銷期
    （1） 以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳；
    （3） 針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。
    3， 公開強(qiáng)銷期
    （3） 適當(dāng)使用戶外媒體，以持續(xù)宣傳的持久性；
    （4） 定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。
    4， 銷售沖刺期
    （2） 媒體新聞炒作，作銷售輔助。
    四、媒體分析及選取
    1、 平面媒體
    （1）《瀟湘晨報(bào)》，《__日報(bào)》《__晚報(bào)》是__影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體。同時(shí)，《__日報(bào)》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。
    （2）《湖南日報(bào)》《三湘都市報(bào)》《__日報(bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。
    2、 電視媒體
    湖南經(jīng)視，__電視臺新聞綜合頻道，它們在__地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在__電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時(shí)光應(yīng)是開盤前后一個(gè)月，時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右。
    3、 戶外媒體
    戶外媒體在__的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。推薦從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個(gè)月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路，1路，2路。另外，在開盤當(dāng)天，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體。同時(shí)，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助。
    4 、廣播媒體
    __交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對性差，但成本底。故推薦作為長期、高容量信息投放方式。
    5、 樓書，dm手冊，企業(yè)形象畫冊，宣傳單，海報(bào)，樣品屋，接待中心。
    這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位。
    第 五、廣告預(yù)算及分配
    （1）廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?！癬_”的建筑面積為s平米，均價(jià)為r元，廣告預(yù)算為s _ r_5% 。其中，80%為計(jì)劃廣告投人，20%為機(jī)動費(fèi)用。
    （2）媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%，包括報(bào)紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。
    （3）表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額6%。
    (4)sp活動及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。
    （5）禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%。
    第七節(jié) 方案說明
    一、推薦
    1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動時(shí)媒體投放務(wù)必相互照應(yīng)，以確保每次活動都能到達(dá)相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人。每次活動都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道、宣傳。
    2，至于交通及道路建設(shè)問題，開發(fā)商務(wù)必說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來解決道路改造問題，同時(shí)務(wù)必申請開通專線公交。
    3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商必須要有看的見手段，讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
    4，價(jià)格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價(jià)格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。
    5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的狀況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路。
    二、附（廣告腳本）
    1、電視廣告文字腳本示例
    廣告主題：家在身旁，突出“__”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。
    畫面1：兩老板從某市場下班回家 配音：無
    畫面2：兩人走到門外路旁 配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲
    畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪 配音：嘈雜聲
    畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上 配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
    公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑
    （特寫）
    畫面5： 車上的人擠的變形 配音：金屬刺耳聲，
    畫面6： 沒有上車的人出此刻“__”
    小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的 配音：輕快溫柔的聲音。
    兒子在迎接他。
    畫面7： 虛化畫面，打出“__- 配音：美麗的聲音讀出文字
    家在身旁”
    2，廣播廣告文字腳本示例
    廣告主題：“__”是藝術(shù)之都
    一陣流暢的鋼琴聲
    一個(gè)女孩：“哎，聽說著名鋼琴家__要來__演出耶！”
    一個(gè)男孩：“是啊，聽說票很難買到，我真想去看看！”
    兩個(gè)人同時(shí)嘆息
    開門聲，一個(gè)男人的聲音：“兩個(gè)怎樣了，不開心嗎？走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷　?BR>    兩個(gè)人同時(shí)問：“你有票？”
    男人笑著說：“當(dāng)然啦，我剛買了“__”的房子，演奏會就在__舉行，我是在家享受藝術(shù)?。?BR>    標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“__”都市的藝術(shù)家園！
    3，報(bào)紙（戶外）廣告示例
    廣告主題：體現(xiàn)“__”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜
    畫面構(gòu)成：以小區(qū)實(shí)際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡潔，但要有沖擊力；
    外加小區(qū)名，發(fā)展商名，及電話號碼！
    廣告語：__，沒有“開封”的自然之綠！
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十一
    策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項(xiàng)活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點(diǎn)關(guān)注。
    一、社區(qū)市場訴求定位
    東南亞風(fēng)情社區(qū)
    開啟花都人居新時(shí)代
    新花都、新人居
    區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校（云山中學(xué)）、名園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
    個(gè)性優(yōu)勢：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
    二、活動策劃要旨
    五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。
    云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
    讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
    以書畫文化藝術(shù)為活動形式（謂之形），以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)（謂之體），以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的（謂之用）。
    活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)（簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié)）
    三、主題廣告語
    云珠花園“描繪花都寫意人居”
    四、活動框架
    1、時(shí)間：20__年5月1日至7日
    2、活動地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場及售樓部
    3、活動內(nèi)容
    （1）、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽----1日
    （2）、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽---2日
    （3）、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演-----------3日
    （4）、書畫家作品點(diǎn)評、藝術(shù)酒會沙龍---3日
    （5）、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈------4日至7日
    4、活動組織
    協(xié)辦：（組織學(xué)生參與）區(qū)青少年宮
    區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
    策劃承辦：祥業(yè)廣告公司（整個(gè)活動具體組織、布置、協(xié)調(diào)）
    媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
    5、促銷配合
    1)參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
    2)優(yōu)惠購房折扣
    3)購房贈送書畫作品
    4)義賣書畫作品捐贈青少年宮
    6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
    1)、活動組織、策劃、資料：--------------------5800元
    3)、禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品------------------20__0元
    4)、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市-------------16000元
    總費(fèi)用：63800元
    五、我公司策劃承辦優(yōu)勢
    1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺！
    祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對房地
    2、我們的自辦媒體：
    《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。
    3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式
    在分析市場及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為。
    4、如由我公司承辦活動，《花都房地產(chǎn)》將贈送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。
    5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十二
    1、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)
    房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計(jì)時(shí)，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行區(qū)分。
    2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)
    這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設(shè)計(jì)方案可以抓住當(dāng)代客戶對青山綠水的需求，重點(diǎn)介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時(shí)也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。
    3、戶型上的設(shè)計(jì)
    在房地產(chǎn)營銷過程中，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題，因?yàn)閼粜椭苯記Q定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。
    4、物業(yè)上的設(shè)計(jì)
    物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務(wù)”部分，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn)。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量，因此營銷方案就需要從多個(gè)方面設(shè)計(jì)物業(yè)的特點(diǎn)，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)等，均是可以在物業(yè)設(shè)計(jì)上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。
    二、房地產(chǎn)營銷策劃方案踐行要點(diǎn)
    1、注意以營銷策劃方案為基礎(chǔ)
    在方案設(shè)計(jì)完成之后，營銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案實(shí)施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學(xué)性與條理性，保證營銷質(zhì)量。特別是對于一些設(shè)計(jì)質(zhì)量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點(diǎn)，為營銷工作帶來獨(dú)特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設(shè)計(jì)方案中的基本原則以及內(nèi)容，那幺營銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。
    2、注意適當(dāng)調(diào)整營銷方案
    房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時(shí)間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)階段，對營銷方案進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實(shí)際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導(dǎo)針對于老年年客戶的營銷工作時(shí)可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象。
    3、注意豐富營銷措施
    房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學(xué)問，依據(jù)設(shè)計(jì)方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營銷措施，實(shí)現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡(luò)、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對于每一個(gè)客戶的人性化關(guān)懷，比如在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準(zhǔn)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十三
    伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家。精準(zhǔn)投放，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)"天地一體，動靜結(jié)合"的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果。
    2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計(jì)效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。
    （配全景高速立柱廣告圖片）
    2.2位于金地商廈（新華書店7樓）的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選。
    （配全景三面翻廣告畫面）
    2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗；立體感強(qiáng)；可任意播放圖片文字；高清視頻影像及各種影視動畫；擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣；led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備?？梢暰嚯x達(dá)到1000米。該led電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動中心；文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯纾嬲?兩撥千斤的大品牌載體。
    （配 百貨大樓led全景像畫面）
    2.4公司投資購置的大型移動led電子屏，實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點(diǎn)投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時(shí)公司也成為視覺設(shè)計(jì)傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。（配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像）
    3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介，達(dá)到客戶的最佳滿意度。
    3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)"天地一體，動靜結(jié)合"，形成強(qiáng)大的視覺沖擊，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，達(dá)到人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可，從而激發(fā)其購買欲。
    3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館"，人們對這一品牌的認(rèn)可，自然勾起對這一品牌的了解欲。
    3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時(shí)，在威海百貨大樓led電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片"，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗(yàn)現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認(rèn)可逐步加深。
    （配位置地理圖）
    3.4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點(diǎn)，每天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補(bǔ)，使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果，在人們心中形成共鳴。
    {配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}
    在以上廣告形式集中宣傳一到兩個(gè)月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時(shí)推出富有創(chuàng)意的促銷活動，活動必須具有創(chuàng)新性、奇特性、針對性、磁力性，達(dá)到錦上添花。活動策劃以后，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動led電子顯示屏，同時(shí)滾動播放。移動led顯示屏定時(shí)間、定地點(diǎn)、定人群播放，定點(diǎn)循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達(dá)到活動宣傳效果，實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率。（配移動led顯示屏）。
    以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案，具體在客戶審核完以后定稿。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十四
    房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在一段時(shí)間之內(nèi)的營銷工作的具體目標(biāo)、戰(zhàn)略以及具體的實(shí)施方案等進(jìn)行的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場營銷的指導(dǎo)和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。
    一、房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題
    (一)營銷策劃中過于重視營銷廣告
    當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預(yù)算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進(jìn)行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度，但是實(shí)際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。
    (二)營銷策劃缺乏特色性
    在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點(diǎn)是向消費(fèi)者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費(fèi)者的需要，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對消費(fèi)者的需求和消費(fèi)者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費(fèi)者無法從中分辨出本項(xiàng)目與市場中的其他項(xiàng)目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢，這就導(dǎo)致很難真正實(shí)現(xiàn)營銷的目的，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷量會造成一定的不良影響。
    (三)市場調(diào)研不足
    許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進(jìn)行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當(dāng)前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當(dāng)做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費(fèi)者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進(jìn)行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現(xiàn)出程式化和不合實(shí)際的缺點(diǎn)，難以滿足消費(fèi)者的需求，若因此而造成錯(cuò)誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。
    (四)營銷策劃方案缺乏新意
    房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵，這種創(chuàng)新是建立在對市場需求進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上的，只有符合消費(fèi)者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費(fèi)者，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的目的，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點(diǎn)，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務(wù)而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的激勵(lì)競爭中驚艷到消費(fèi)者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。
    二、完善房地產(chǎn)營銷策劃的對策
    (一)創(chuàng)新廣告形式
    廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但是在實(shí)際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點(diǎn)都集中到廣告方面，應(yīng)該多種措施并舉。而且在進(jìn)行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上做出更有針對性的廣告創(chuàng)意，讓消費(fèi)者能夠從廣告中了解到更多的與項(xiàng)目相關(guān)的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷都有著重要的意義。
    (二)認(rèn)清消費(fèi)需求
    房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關(guān)鍵就是要充分了解消費(fèi)者的消費(fèi)需要，這樣才能更好的進(jìn)行市場定位和更科學(xué)的進(jìn)行市場細(xì)分，從而針對不同需求的消費(fèi)者制定出對應(yīng)的營銷策劃，實(shí)現(xiàn)市場營銷的目的。
    (三)加強(qiáng)市場調(diào)研
    市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進(jìn)行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標(biāo)，并運(yùn)用科學(xué)的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進(jìn)行整理和分析進(jìn)而得出科學(xué)的結(jié)論，得出房地產(chǎn)市場中的真實(shí)信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十五
    近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分。同時(shí)，受到新營銷思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會采取多種營銷方式，保證自身推廣行為能達(dá)到預(yù)期效果。但從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃的實(shí)際情況來看，其中存在多方面問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)營銷策劃整體效果。因此，需要加深對房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存問題的認(rèn)識，再提出相應(yīng)的解決措施，為推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
    所謂房地產(chǎn)營銷策劃，就是在綜合整合營銷學(xué)的相關(guān)概念，由最初的市場調(diào)研開始，對房地產(chǎn)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)觀念、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng)意等項(xiàng)目進(jìn)行整合，通過充分向消費(fèi)者傳遞自身積極的營銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個(gè)流程來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會通過市場調(diào)研，全面分析消費(fèi)者的基本需求，再通過市場細(xì)分對消費(fèi)者進(jìn)行定位。其內(nèi)涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場營銷策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過在房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合利用多種營銷概念，對其銷售行為進(jìn)行策劃的一種活動；（2）在當(dāng)前房地產(chǎn)營銷過程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構(gòu)建完整的市場營銷、預(yù)測體系；（3）房地產(chǎn)的營銷策劃行為具有明顯的目的性，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化為最高宗旨。
    2.1市場調(diào)研不足
    市場調(diào)研是開展?fàn)I銷策劃的前提，其調(diào)研質(zhì)量對整個(gè)營銷行為產(chǎn)生重要影響。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場調(diào)研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場調(diào)研資料不全面，不能成為科學(xué)的資料基礎(chǔ)；（2）市場調(diào)研目標(biāo)模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調(diào)研資料繁雜的現(xiàn)象。
    2.2目標(biāo)市場不明，市場定位模糊
    在當(dāng)前市場定位中，主要是以消費(fèi)者的某項(xiàng)需求為基礎(chǔ)，以消費(fèi)需求、消費(fèi)能力全方面劃分消費(fèi)群體。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細(xì)分市場顧客群體時(shí)，不能正確認(rèn)識到不同消費(fèi)者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去展開市場營銷，導(dǎo)致消費(fèi)者對企業(yè)的服務(wù)評價(jià)不高。另一方面，在市場影響過程中，企業(yè)忽視了對市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)目標(biāo)等要素的整合，導(dǎo)致整體市場結(jié)構(gòu)失衡。
    2.3產(chǎn)品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)，文化營銷面臨困境
    產(chǎn)品賣點(diǎn)是本產(chǎn)品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當(dāng)前的營銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷口號幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營銷面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內(nèi)涵，更無法建立相應(yīng)的營銷形象。
    3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測
    在市場調(diào)研中，相關(guān)人員可以模塊化工作理念處理相關(guān)內(nèi)容，將市場調(diào)研與預(yù)測工作劃分為多個(gè)模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達(dá)到市場調(diào)研目標(biāo)。
    在落實(shí)模塊化工作理念的過程中，可以設(shè)置以下幾個(gè)模塊：（1）準(zhǔn)備模塊。制定調(diào)查問卷，調(diào)查問卷內(nèi)容應(yīng)包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價(jià)格、希望在購房過程中得到的服務(wù)等；（2）市場調(diào)研模塊。充分借助當(dāng)前微時(shí)代的大背景，以微信、微博為平臺，展開市場調(diào)研工作，對于每位認(rèn)真填寫調(diào)查問卷的受眾，可以添加其關(guān)注，以提高受眾參與市場調(diào)研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，整合調(diào)查問卷內(nèi)容，判斷不同用戶的需求，進(jìn)而建立扇形圖，以真實(shí)反映不同群體的購房意向。
    3.2明確目標(biāo)市場，科學(xué)市場定位
    科學(xué)定位市場的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費(fèi)者的購房需求，在通過聚合消費(fèi)者的偏好后，正確判斷消費(fèi)者的購買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場定位中，需要正確認(rèn)識到本價(jià)格段位、本戶型等在消費(fèi)者心中的地位，確定其基本消費(fèi)需求，并確定在市場定位，應(yīng)該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。
    3.3實(shí)事求是，避免故意炒作
    在營銷策劃過程中，策劃人員應(yīng)該根據(jù)客戶的不同需求來對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分。就房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)來看，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目具有很多的賣點(diǎn)，包括住房規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產(chǎn)品賣點(diǎn)，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際需求，促使消費(fèi)者完成消費(fèi)。在策劃過程中，要做到實(shí)事求是，充分告知消費(fèi)者本樓盤項(xiàng)目的主要特點(diǎn)與內(nèi)容，保證消費(fèi)者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時(shí)在客觀行動上，要做到細(xì)微謹(jǐn)慎，避免引起“炒作”之嫌。
    3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意
    在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認(rèn)識到：企劃創(chuàng)意是對主體進(jìn)行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認(rèn)知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購買沖動。在提高廣告品質(zhì)的過程中，需要以消費(fèi)者的注意力、識別力、需求性等為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并以藝術(shù)展現(xiàn)的方式表達(dá)本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內(nèi)容能貼近消費(fèi)者生活，提高消費(fèi)者對廣告內(nèi)容的認(rèn)可度。
    一般在廣告投入過程中，針對性銷售成為當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的主要趨勢，主要表現(xiàn)為：銷售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。
    3.5重視媒體運(yùn)作，提高社會知名度
    媒體是促進(jìn)消費(fèi)的主要載體，為保證營銷行為能達(dá)到預(yù)期效果，需要重視媒體運(yùn)作，不斷提高企業(yè)社會知名度。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所開展的營銷策劃內(nèi)容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達(dá)到預(yù)期效果，因此，迫切需要一種更具有時(shí)尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒āＤ壳?，手機(jī)的推廣范圍不斷擴(kuò)大，以手機(jī)為媒介成為當(dāng)前媒體運(yùn)作的主要方式。例如，可以與本地的微信運(yùn)營商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應(yīng)的公共賬號，邀請消費(fèi)者關(guān)注，并依靠微信紅包等新興手段，對關(guān)注的人群進(jìn)行隨機(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。
    同時(shí)，以體驗(yàn)、實(shí)景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點(diǎn)，通過適當(dāng)提高綠色植被在體驗(yàn)房屋中所占的比例，讓體驗(yàn)者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認(rèn)可度，最終完成銷售。
    主要討論了房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存的問題與對策的相關(guān)問題，對工作人員而言，在當(dāng)前房地產(chǎn)營銷策劃的過程中，需要充分認(rèn)知當(dāng)前房地產(chǎn)營銷中存在的問題，并結(jié)合多種新型手段展開營銷，確保相關(guān)行為能達(dá)到預(yù)期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤。