歡迎閱讀公務(wù)員考試申論的《北京市公務(wù)員考試重點預(yù)測題之一(房價)》考試資料,關(guān)鍵詞為北京市 公務(wù)員考試 房價,本文發(fā)表于2012年08月21日 16時00分33秒。
一、注意事項
1、申論考試是對應(yīng)試者提出問題、分析問題、解決問題的能力和文字表達(dá)能力的測試。
2、作答參考時限,閱讀材料40分鐘,答卷110分鐘。
3、仔細(xì)閱讀給定資料,按照后面提出的申論要求依次作答。
二、資料
1、在中央政府抑制地產(chǎn)投資過熱及房價過快增長的宏觀調(diào)控政策下,2005年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯降溫的成效,其主要表現(xiàn)在三大方面:
一是全國房地產(chǎn)投資增幅顯著回落,六年來第一次降至20%以下,2005年全國完成房地產(chǎn)投資總額為15759.3億元,同比增長19.8%,比上年同期回落8.3個百分點,三大類房地產(chǎn)投資增長全面回落,住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長21.9%、13.4%和16.0%,分別比上年同期回落6.8 個、14.9個和15.4個百分點;二是東部過熱地區(qū)房地產(chǎn)降溫更為明明,2005年東部地區(qū)房地產(chǎn)投資僅增長14.0%,比上年同期大幅回落13.9個百分點,中部地區(qū)也有所降溫,其中上海、北京、浙江等重點房地產(chǎn)地區(qū)增長僅為10%左右或僅有微幅增長,分別增長6.1%、3.5%和12.3%,比上年同期分別回落24.3個、19個和19.9個百分點;三是房價增幅趨于日落,國家統(tǒng)計局公布的平均商品住宅銷售價格同比增長7.5%,比上年回落1.9個百分點,其中上海和杭州等熱點城市出現(xiàn)房價持續(xù)下降,同比增幅大幅回落。
令人擔(dān)心的是,去年下半年以來北京、廣東房地產(chǎn)銷售明顯過熱,房價大幅攀升,大有代替上海、浙江帶動新一輪房地產(chǎn)過熱的苗頭。
2、目前有三股強大的力量可能使正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控夭折:
首先是金融機構(gòu)有一股前新未有的投資沖動,多個數(shù)據(jù)可以反映這種沖動,即一季度房地產(chǎn)資金中,國內(nèi)貸款大幅擴張,同比增長48.5%,比2005年一季度快36.4個百分點,比2004年一季度最熱時期的增幅還快17.8個百分點。第二股力量是地方政府。多數(shù)地方把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟增長速度不能放慢,也就是投資不能慢,投資不能慢主要是房地產(chǎn)不能慢,因為房地產(chǎn)是地方財政和多種城市經(jīng)營動作的“搖錢樹”。
第三股力量是投機資金的大量存在?,F(xiàn)在許多人非常關(guān)注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長,但增長最快的是游資(國內(nèi)和國際),這些游資現(xiàn)模非常大,而且與其他幾股力量結(jié)合,將會對房地產(chǎn)等市場造成巨大的沖擊。
3、2000年以來,商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數(shù),2004年分別為14.4%和 15.2%.。東部地區(qū)房價漲幅最高,而且有進(jìn)一步上升趨勢。全國部分大中城市房價上漲過快,比如上海、杭州,平均房價漲幅連續(xù)兩三年超過15%以上。而且,房價上漲過快現(xiàn)象呈現(xiàn)蔓延態(tài)勢,由上海、浙江、江蘇等東部沿漲地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展。與此同時,商品房銷售價格上漲帶動了二手房交易價格上漲。
目前房地產(chǎn)的需求不是較變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性的需求過度擴張。2005年全國商品房住宅竣工面積僅占銷售面積的73%,東部和部分中心城市成為突出,上海銷售面積已經(jīng)連續(xù)四年大于竣工面積。有些地方拆遷規(guī)模反彈所帶來的被動性住房需求上升,也加劇了供求矛盾,進(jìn)一步促進(jìn)房價上升。有13個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%,其中6個地區(qū)超過50%,最高的達(dá)到115%。
非住宅開發(fā)比例偏大,空置面積上升。中低價格位、中小套商品住宅供應(yīng)比例偏低。2005年一季度,部分城市100平米/套以上的占總量的60-70%,個別城市高達(dá)87%。2004年全國經(jīng)濟適用房住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長,占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由6.1%下降到4.6%,有些地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用房的建設(shè)。
4、5月17日,******總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6條措施,即“國六條”:
(一)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃,對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。
(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓稅收政策,有區(qū)別地適度調(diào)整政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房要求,科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模,加強土地使用監(jiān)管,制止囤積土地行為。
(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減輕被動性住房要求過快增長。
(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管,制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。
(五)加快城鎮(zhèn)租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房,積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度,增強房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息,堅持正確的輿論導(dǎo)向。
5、過去幾年,各地建筑材料價格都出現(xiàn)了上漲的情況,裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10%。根據(jù)房地產(chǎn)的一般經(jīng)驗,一個項目的開發(fā)成本,基礎(chǔ)建筑材料成本就占整個建筑成本的70%左右。比如,某樓盤建筑材料成本為2500元/平主米,那么建筑材料成本就幾乎接近2000元/平方米。而建材價格上漲了20%,除開建筑行為大批量采購的價格優(yōu)惠大約5%,建筑成本就只能增加12%,這個幅度如果不加到房價中,變化是很大的。
建材漲價,嚴(yán)重影響了各地房產(chǎn)開發(fā)速度,其中對于中小發(fā)展商業(yè)說,受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約,都是要求建筑商以一定價錢包工包料的,建材上漲幅度如此之高,如果按照原來的開發(fā)速度,建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升,勢必導(dǎo)致房價全面上升趨勢。
6、據(jù)2005年6月7日刊登了對謝家瑾的。謝家瑾指出,從需求情況看,房價雪崩下降在全國范圍內(nèi)不大可能出現(xiàn),但非正常上漲的勢頭會得到遏制。這次出臺的政策的確增加了投機的成本,但不會影響普通居民購買自住的普通商品房。炒房的泡沫消退后,市場會趨于平衡,改善性住房需求也會更理性。而投機性購房需求的下降,是這次調(diào)控的主要目標(biāo)。
13、房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高溫令開征房地產(chǎn)稅的討論成為關(guān)注焦點。2005年3月20日,財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層”時明確表示,我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕,問題嚴(yán)重,今后一段時期將重點推進(jìn)地產(chǎn)稅改革。從近來財政部高層在不同場合的表態(tài)看,出于遏止房地產(chǎn)投機行為等考慮,開征房地產(chǎn)稅已成定局。據(jù)透露,目前房地產(chǎn)稅試點城市正在篩選之中,“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。
14、2005年6月1日之后,隨著各地政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的出臺,“房地產(chǎn)新政”的走向,成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)及民眾十分關(guān)注的問題。我國社會學(xué)者易憲容認(rèn)為,政府要調(diào)控房地產(chǎn)市場,只能通過對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系來改變市場對住房的需求,通過市場需求來影響房地產(chǎn)市場價格。所以,無論是“穩(wěn)定房價”還是“調(diào)控房價”,都是對宏觀調(diào)控的一種誤讀。更何況這次房地產(chǎn)新政基本上都是一些微觀手段,如禁止房地產(chǎn)炒作、整頓市場行為、調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)等,這些手段是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的基本職能,不能算是對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。
因此,政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,主要是調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,因為房價是通過房地產(chǎn)供求關(guān)系變化來調(diào)整的。
三、申論要求
1、請根據(jù)材料概括目前房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題。概述文字要簡明扼要,不超過200字。(20分)
2、我國政府此輪對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控已經(jīng)有兩年之久,下面是社會各界對此問題的一些理解,請根據(jù)給定材料,指出哪些理解是不正確的,并說明理由。要求:只說明你認(rèn)為不正確的觀點的理由;如果在正確的觀點下面作答,此題將倒扣分;每條說明理由的字?jǐn)?shù)不超過150字。(30分)
A、目前我國部分地區(qū)房價過高,中低價位商品房的比重太低是一個重要原因,政府、開發(fā)商和“炒房者”也都有很大責(zé)任。
B、我國政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,是因為某些地區(qū)房價過高,房地產(chǎn)業(yè)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生,調(diào)控的目的就是要讓過高的房價降下來。
C、從官方公布的2005年各地的房價走勢看,我國此次對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控初步取得了成效。
D、調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟問題、社會問題、更是政治問題,所以調(diào)控措施主要應(yīng)該使用行政的手段,并輔之以經(jīng)濟的、法律的方法。
E、增加消費者在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)的稅費,將是我國政府未來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的一個重要方向。
3、假如你是政府價格主管部門的工作人員,請以“我對政府穩(wěn)定房價問題的思考”為題,寫一篇1200字左右的文章。要求:觀點明確、條理清晰、聯(lián)系實際、有針對性。(50分)
一、注意事項
1、申論考試是對應(yīng)試者提出問題、分析問題、解決問題的能力和文字表達(dá)能力的測試。
2、作答參考時限,閱讀材料40分鐘,答卷110分鐘。
3、仔細(xì)閱讀給定資料,按照后面提出的申論要求依次作答。
二、資料
1、在中央政府抑制地產(chǎn)投資過熱及房價過快增長的宏觀調(diào)控政策下,2005年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯降溫的成效,其主要表現(xiàn)在三大方面:
一是全國房地產(chǎn)投資增幅顯著回落,六年來第一次降至20%以下,2005年全國完成房地產(chǎn)投資總額為15759.3億元,同比增長19.8%,比上年同期回落8.3個百分點,三大類房地產(chǎn)投資增長全面回落,住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長21.9%、13.4%和16.0%,分別比上年同期回落6.8 個、14.9個和15.4個百分點;二是東部過熱地區(qū)房地產(chǎn)降溫更為明明,2005年東部地區(qū)房地產(chǎn)投資僅增長14.0%,比上年同期大幅回落13.9個百分點,中部地區(qū)也有所降溫,其中上海、北京、浙江等重點房地產(chǎn)地區(qū)增長僅為10%左右或僅有微幅增長,分別增長6.1%、3.5%和12.3%,比上年同期分別回落24.3個、19個和19.9個百分點;三是房價增幅趨于日落,國家統(tǒng)計局公布的平均商品住宅銷售價格同比增長7.5%,比上年回落1.9個百分點,其中上海和杭州等熱點城市出現(xiàn)房價持續(xù)下降,同比增幅大幅回落。
令人擔(dān)心的是,去年下半年以來北京、廣東房地產(chǎn)銷售明顯過熱,房價大幅攀升,大有代替上海、浙江帶動新一輪房地產(chǎn)過熱的苗頭。
2、目前有三股強大的力量可能使正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控夭折:
首先是金融機構(gòu)有一股前新未有的投資沖動,多個數(shù)據(jù)可以反映這種沖動,即一季度房地產(chǎn)資金中,國內(nèi)貸款大幅擴張,同比增長48.5%,比2005年一季度快36.4個百分點,比2004年一季度最熱時期的增幅還快17.8個百分點。第二股力量是地方政府。多數(shù)地方把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟增長速度不能放慢,也就是投資不能慢,投資不能慢主要是房地產(chǎn)不能慢,因為房地產(chǎn)是地方財政和多種城市經(jīng)營動作的“搖錢樹”。
第三股力量是投機資金的大量存在?,F(xiàn)在許多人非常關(guān)注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長,但增長最快的是游資(國內(nèi)和國際),這些游資現(xiàn)模非常大,而且與其他幾股力量結(jié)合,將會對房地產(chǎn)等市場造成巨大的沖擊。
3、2000年以來,商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數(shù),2004年分別為14.4%和 15.2%.。東部地區(qū)房價漲幅最高,而且有進(jìn)一步上升趨勢。全國部分大中城市房價上漲過快,比如上海、杭州,平均房價漲幅連續(xù)兩三年超過15%以上。而且,房價上漲過快現(xiàn)象呈現(xiàn)蔓延態(tài)勢,由上海、浙江、江蘇等東部沿漲地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展。與此同時,商品房銷售價格上漲帶動了二手房交易價格上漲。
目前房地產(chǎn)的需求不是較變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性的需求過度擴張。2005年全國商品房住宅竣工面積僅占銷售面積的73%,東部和部分中心城市成為突出,上海銷售面積已經(jīng)連續(xù)四年大于竣工面積。有些地方拆遷規(guī)模反彈所帶來的被動性住房需求上升,也加劇了供求矛盾,進(jìn)一步促進(jìn)房價上升。有13個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%,其中6個地區(qū)超過50%,最高的達(dá)到115%。
非住宅開發(fā)比例偏大,空置面積上升。中低價格位、中小套商品住宅供應(yīng)比例偏低。2005年一季度,部分城市100平米/套以上的占總量的60-70%,個別城市高達(dá)87%。2004年全國經(jīng)濟適用房住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長,占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由6.1%下降到4.6%,有些地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用房的建設(shè)。
4、5月17日,******總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6條措施,即“國六條”:
(一)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃,對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。
(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓稅收政策,有區(qū)別地適度調(diào)整政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房要求,科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模,加強土地使用監(jiān)管,制止囤積土地行為。
(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減輕被動性住房要求過快增長。
(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管,制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。
(五)加快城鎮(zhèn)租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房,積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度,增強房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息,堅持正確的輿論導(dǎo)向。
5、過去幾年,各地建筑材料價格都出現(xiàn)了上漲的情況,裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10%。根據(jù)房地產(chǎn)的一般經(jīng)驗,一個項目的開發(fā)成本,基礎(chǔ)建筑材料成本就占整個建筑成本的70%左右。比如,某樓盤建筑材料成本為2500元/平主米,那么建筑材料成本就幾乎接近2000元/平方米。而建材價格上漲了20%,除開建筑行為大批量采購的價格優(yōu)惠大約5%,建筑成本就只能增加12%,這個幅度如果不加到房價中,變化是很大的。
建材漲價,嚴(yán)重影響了各地房產(chǎn)開發(fā)速度,其中對于中小發(fā)展商業(yè)說,受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約,都是要求建筑商以一定價錢包工包料的,建材上漲幅度如此之高,如果按照原來的開發(fā)速度,建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升,勢必導(dǎo)致房價全面上升趨勢。
6、據(jù)2005年6月7日刊登了對謝家瑾的。謝家瑾指出,從需求情況看,房價雪崩下降在全國范圍內(nèi)不大可能出現(xiàn),但非正常上漲的勢頭會得到遏制。這次出臺的政策的確增加了投機的成本,但不會影響普通居民購買自住的普通商品房。炒房的泡沫消退后,市場會趨于平衡,改善性住房需求也會更理性。而投機性購房需求的下降,是這次調(diào)控的主要目標(biāo)。
13、房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高溫令開征房地產(chǎn)稅的討論成為關(guān)注焦點。2005年3月20日,財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層”時明確表示,我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕,問題嚴(yán)重,今后一段時期將重點推進(jìn)地產(chǎn)稅改革。從近來財政部高層在不同場合的表態(tài)看,出于遏止房地產(chǎn)投機行為等考慮,開征房地產(chǎn)稅已成定局。據(jù)透露,目前房地產(chǎn)稅試點城市正在篩選之中,“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。
14、2005年6月1日之后,隨著各地政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的出臺,“房地產(chǎn)新政”的走向,成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)及民眾十分關(guān)注的問題。我國社會學(xué)者易憲容認(rèn)為,政府要調(diào)控房地產(chǎn)市場,只能通過對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系來改變市場對住房的需求,通過市場需求來影響房地產(chǎn)市場價格。所以,無論是“穩(wěn)定房價”還是“調(diào)控房價”,都是對宏觀調(diào)控的一種誤讀。更何況這次房地產(chǎn)新政基本上都是一些微觀手段,如禁止房地產(chǎn)炒作、整頓市場行為、調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)等,這些手段是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的基本職能,不能算是對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。
因此,政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,主要是調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,因為房價是通過房地產(chǎn)供求關(guān)系變化來調(diào)整的。
三、申論要求
1、請根據(jù)材料概括目前房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題。概述文字要簡明扼要,不超過200字。(20分)
2、我國政府此輪對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控已經(jīng)有兩年之久,下面是社會各界對此問題的一些理解,請根據(jù)給定材料,指出哪些理解是不正確的,并說明理由。要求:只說明你認(rèn)為不正確的觀點的理由;如果在正確的觀點下面作答,此題將倒扣分;每條說明理由的字?jǐn)?shù)不超過150字。(30分)
A、目前我國部分地區(qū)房價過高,中低價位商品房的比重太低是一個重要原因,政府、開發(fā)商和“炒房者”也都有很大責(zé)任。
B、我國政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,是因為某些地區(qū)房價過高,房地產(chǎn)業(yè)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生,調(diào)控的目的就是要讓過高的房價降下來。
C、從官方公布的2005年各地的房價走勢看,我國此次對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控初步取得了成效。
D、調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟問題、社會問題、更是政治問題,所以調(diào)控措施主要應(yīng)該使用行政的手段,并輔之以經(jīng)濟的、法律的方法。
E、增加消費者在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)的稅費,將是我國政府未來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的一個重要方向。
3、假如你是政府價格主管部門的工作人員,請以“我對政府穩(wěn)定房價問題的思考”為題,寫一篇1200字左右的文章。要求:觀點明確、條理清晰、聯(lián)系實際、有針對性。(50分)
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