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2016司法考試綜合案例分析：解除房屋買賣合同中介費(fèi)支付案
經(jīng)中介公司介紹，張某和王某協(xié)商達(dá)成房屋買賣協(xié)議，約定王某將其房屋以50萬元賣給張某，三方簽訂了房地產(chǎn)買賣居間合同。
后來，張某因?yàn)椴荒芑I集購房首付款，與王某協(xié)商解除了房屋買賣協(xié)議。中介公司認(rèn)為，張某和王某簽訂了房屋買賣協(xié)議，自己的居間行為已經(jīng)達(dá)成，應(yīng)當(dāng)按照約定，向張某和王某各收取中介費(fèi)5000元，共1萬元。但張某和王某均認(rèn)為，雙方并沒有實(shí)現(xiàn)房屋買賣的目的，拒絕支付中介費(fèi)。中介公司遂將張某和王某訴至法院。
法院認(rèn)為，居間報(bào)酬的支付是以居間人促成委托人與第三人的合同成立為條件，合同是否履行不影響居間報(bào)酬的支付。合同成立后又解除時(shí)居間行為已經(jīng)完成，因此居間人可以取得報(bào)酬。
首先，合同成立是居間報(bào)酬支付的法定條件。合同法第424條規(guī)定:“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”第426條規(guī)定:“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬?！庇缮鲜鲆?guī)定可知，居間人的義務(wù)僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)、促成合同成立，居間人促成合同成立后即視為已完成居間義務(wù)，可收取居間報(bào)酬。
其次，三方簽訂書面協(xié)議時(shí)合同已依法成立。該案三方簽訂的居間合同對(duì)交易的當(dāng)事人、標(biāo)的及價(jià)款均作了約定，合同已經(jīng)依法成立。
最后，合同解除不影響居間報(bào)酬的取得。依據(jù)合同法第424條規(guī)定，居間人的義務(wù)僅限于促成合同成立，居間人促成合同成立后即視為其已完成居間義務(wù)，不必負(fù)責(zé)合同是否完全實(shí)際履行，即可收取居間報(bào)酬。如果該合同解除是居間方原因造成的，則居間人無權(quán)收取居間報(bào)酬;如果該合同解除是由交易方的原因造成的，交易方仍應(yīng)按約定支付居間報(bào)酬。
綜上，合同提前解除，是合同當(dāng)事人決定的，中介公司并無過錯(cuò)，不能以此為由拒絕支付居間報(bào)酬。
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