本文“公務(wù)員時(shí)政熱點(diǎn)：關(guān)于房?jī)r(jià)”由出國(guó)留學(xué)網(wǎng)編輯整理收集，歡迎查看!
樓市調(diào)控政策一波未走，下一波又來(lái)。如今，房地產(chǎn)草木皆兵，部分城房?jī)r(jià)一有風(fēng)吹草動(dòng)，就有聲音喊著房?jī)r(jià)要跌了，泡沫要破!那么事實(shí)到底如何?北京房?jī)r(jià)下跌20%是個(gè)案還是趨勢(shì)? 房?jī)r(jià)真的要跌了嗎?(漲幅超80%基金火熱搶購(gòu)中!)
1北京房?jī)r(jià)跌20%是個(gè)案
北京房?jī)r(jià)下跌20%，房?jī)r(jià)要下跌了?
近日，根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)集團(tuán)市場(chǎng)研究院的最新統(tǒng)計(jì)，5月北京二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比下降了34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比下降11.9%，二手房成交均價(jià)環(huán)比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦莊等地幅度甚至超過(guò)了20%。
20%的跌幅到底有多高?不妨來(lái)看看房產(chǎn)中介相關(guān)人員怎么說(shuō)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪時(shí)指出，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)的通州、亦莊等地跌幅超過(guò)20%的數(shù)據(jù)讓他“很驚訝”，因?yàn)橐粋€(gè)月內(nèi)出現(xiàn)這么大的跌幅有些“違背常識(shí)”。2013年年底房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，到2014年年底，經(jīng)歷了一整年也就下跌了15%左右，這還是成交量持續(xù)低迷、買賣雙方博弈很久的結(jié)果。2008年、2011年兩輪調(diào)控，房?jī)r(jià)確實(shí)有出現(xiàn)“腰斬”的，但也是在6-9個(gè)月以后了，調(diào)控2個(gè)月就下跌20%的情況“歷史上從未有過(guò)”。
此處需要冷靜一分鐘——問(wèn)題的關(guān)鍵是這20%的跌幅是個(gè)案還是有燎原之勢(shì)?
“跌幅20%這一數(shù)字可能是某些個(gè)案房源，業(yè)主著急出手的，不太可能是整個(gè)區(qū)域的均價(jià)。樓市不像股市那么大起大落，跌20%就該崩盤了?！睆埓髠フf(shuō)，“5月北京地區(qū)的房?jī)r(jià)大約下跌了1%-2%，這個(gè)跌幅已經(jīng)不小了，雖然不多，但代表了趨勢(shì)性的變化?！?BR> 也就是說(shuō)，目前房?jī)r(jià)確實(shí)存在小幅微跌，但20%的跌幅是個(gè)案，不足為奇，更不足為據(jù)。所以，當(dāng)前形勢(shì)下，房?jī)r(jià)要下跌了，似乎是不成立的。
2我為什么不看好房?jī)r(jià)跌?
地王潮一浪接著一浪
事實(shí)上，櫻桃小房子(ID：cherryhouse2017)發(fā)布了一文“大道至簡(jiǎn):我為什么不看好房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)是有一點(diǎn)道理的。
文章中有一個(gè)觀點(diǎn)我們抽離出來(lái)看下：
2016年中國(guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化率為41%，在國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看仍屬于加速發(fā)展期的前半段，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看要經(jīng)過(guò)差不多30個(gè)點(diǎn)的上升空間，到70%以后才能到低平發(fā)展階段。
姑且不去考慮城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、統(tǒng)計(jì)口徑如何，按照賈康的邏輯，還有30%可漲，至少還有一倍空間，這不是可以繼續(xù)大干快上的節(jié)奏嘛，所以房?jī)r(jià)要繼續(xù)漲漲漲。
這或許就可以解釋嚴(yán)調(diào)控下，為什么地王依舊頻現(xiàn)?
公眾號(hào)金融街(000402,股吧)小邪女“舉國(guó)沸騰，房?jī)r(jià)又要漲”一文指出，
鎮(zhèn)江新地王出現(xiàn)!經(jīng)過(guò)130余輪的競(jìng)拍，R1703地塊最終被中海以成交樓面地價(jià)9450元/㎡摘得，溢價(jià)率達(dá)110%，成為鎮(zhèn)江新地王。
同日，合肥取消土地拍賣限購(gòu)，并降低房企拿地門檻。新政原文：經(jīng)2017年5月26日市土地管理委員會(huì)第五次主任(擴(kuò)大)會(huì)議批準(zhǔn)，不再執(zhí)行“競(jìng)買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣范圍內(nèi)的居住用地競(jìng)買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競(jìng)買”。同時(shí)，三縣房?jī)r(jià)連創(chuàng)歷史紀(jì)錄，高達(dá)1.75萬(wàn)/㎡，合肥市區(qū)2萬(wàn)+/㎡更加普遍!
是的，不用懷疑，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道，“搶地潮”來(lái)了。
而這背后的原因則是土地供應(yīng)稀缺。
房企拿地?zé)崆榫痈卟幌碌谋澈?，是土地供?yīng)稀缺和一二線城市人口的居高不下的矛盾。
供應(yīng)端上，土地供應(yīng)已連續(xù)兩年下滑。
任志強(qiáng)曾說(shuō)過(guò)，2015年土地供應(yīng)就是負(fù)的33%，很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺，包括上海和北京。
今年，北京土地供應(yīng)從“增”至“減”的趨勢(shì)仍將繼續(xù)。《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》稱，今年北京計(jì)劃供應(yīng)土地3900公頃，相比去年減少200公頃。
土地是兩年開(kāi)工，所以2015年和2016年連續(xù)兩年的土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)，將影響到未來(lái)城市的庫(kù)存。數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市庫(kù)存平均只有6個(gè)月左右，已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)。
二線城市同樣如此，以合肥為例，2017年3月24日土拍結(jié)束之后，合肥市區(qū)連續(xù)2個(gè)月再未舉行大型土拍。市區(qū)居住類(含商住)地塊供應(yīng)量也在驟減，整個(gè)4月，市區(qū)僅成交了1宗居住(人才公寓)用地，5月份市區(qū)居住類地塊更是“0”供應(yīng)。合肥市區(qū)6月僅推出了1宗28.1畝的“袖珍”居住類地塊上市，可見(jiàn)供地依然十分稀缺。
土地供應(yīng)稀缺，面粉(土地)在漲價(jià)，面包(房?jī)r(jià))的漲價(jià)還會(huì)遠(yuǎn)嗎?
一波房?jī)r(jià)的上漲潮或許正在路上。
3城市人口繼續(xù)飆升需求依舊旺盛
在需求端上，城市人口還將繼續(xù)飆升!
櫻桃小房子(ID：cherryhouse2017)發(fā)布了一文“大道至簡(jiǎn):我為什么不看好房?jī)r(jià)”有一段是關(guān)于樓市供求關(guān)系分析：
我們的房子夠住嗎?哪里夠住?買都買不到，不對(duì)呀，為什么三年前降價(jià)都沒(méi)人要，現(xiàn)在大家都在搶呢?人口流入太多了，大家都要買房。為啥三年前不買呢?現(xiàn)在不是限購(gòu)了嗎?限購(gòu)沒(méi)用的，只是限制了需求，不增加供給，房?jī)r(jià)還要暴漲!
這跟15年的股市很像，股價(jià)為什么漲呢?公司基本面有大幅改善嗎?沒(méi)有。中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛了?一直很好啊。那為什么漲呢?資金牛杠桿牛政策牛大水牛，管他呢，無(wú)腦買入買了再說(shuō)。到了7月份，股災(zāi)為什么來(lái)了?公司基本面有大幅惡化嗎?沒(méi)有。中國(guó)經(jīng)濟(jì)完蛋了?沒(méi)有。那為什么跌呢?你瞎啊，去杠桿。去了三個(gè)月了呀之前沒(méi)啥事，不是還有資金牛政策牛嘛，不是未來(lái)還會(huì)降準(zhǔn)降息嘛?管他呢，賣了再說(shuō)啊，現(xiàn)在都賣不掉，跌停板賣。
供求的關(guān)系就像15年的股市一樣，不正常市場(chǎng)下，需求本身就是場(chǎng)泡沫，因?yàn)榛久娓緵](méi)什么變化。供求規(guī)律是分析短期價(jià)格漲跌的主要因素，而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的本質(zhì)不在與供求，而是價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，價(jià)值的分析更多的是看基本面。
人口流入太多了，大家都要買房。而有房的人，為啥還在買?其實(shí)就三個(gè)字：“還會(huì)漲”!這也許是全民預(yù)期最一致的一次，因?yàn)槭聦?shí)是“確實(shí)都在漲!”買了房子就賺錢，買哪的房子都賺錢，投資也太容易了，怎么跟當(dāng)年的股市一個(gè)樣呢。
供應(yīng)端不增加，需求端還在蹭蹭蹭上漲，這樣的背景下，房?jī)r(jià)怎么走就不言而喻了。公眾號(hào)金融街小邪女對(duì)房?jī)r(jià)的比喻很恰當(dāng)，這里借用一下：
體重與房?jī)r(jià)很像：
只要不長(zhǎng)就已經(jīng)很開(kāi)心了，降是不指望了。
突然就長(zhǎng)起來(lái)了，措手不及。
都是局部(臉和肚子;一線城市)長(zhǎng)得最快。
所采取的主要應(yīng)對(duì)措施是少(限)吃(購(gòu))，都是治標(biāo)不治本的辦法。
再長(zhǎng)(漲)也想吃(買)，因?yàn)檫@是剛需…
我為什么不看好房?jī)r(jià)跌，原因大致如此!不過(guò)，當(dāng)前樓市大招一招狠過(guò)一招，可以明確的是，至少短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲。
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