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2017年河南鄭州住房租賃方案一覽
8月1日，河南省住建廳《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)鄭州市住房租賃試點工作的意見》公布，其中提到“發(fā)揮國有企業(yè)引領(lǐng)作用”，“加強(qiáng)人才公寓建設(shè)”，以及“保障租購?fù)瑱?quán)”等具體意見。此外，同時公布的《住房租賃合同示范文本》中明確提到“租賃期間，出租人不得單方面上調(diào)房屋租金”等租客保護(hù)條款。目前具體實施方案正在制定中，預(yù)計很快就會出來。
河南省住建廳文件顯示，此次在鄭州開展租房試點之前，已經(jīng)收到住建部辦公廳《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于同意南京市等10個城市開展住房租賃試點工作的復(fù)函》。南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等都將成為房租賃試點城市。
此次河南省住建廳文件中保障租購?fù)瑱?quán)一項尤其值得注意，該項要求明確，住房租賃試點中賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，是落實購租并舉的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)在實施過程中加以落實。
此外，《住房租賃合同示范文本》也被同時發(fā)布，適用于河南省城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住房租賃。該文件對房屋租賃雙方權(quán)利和義務(wù)都有所明確，特別是提到，轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的證明;租賃期間，出租人不得單方面上調(diào)房屋租金等內(nèi)容。
數(shù)據(jù)顯示，鄭州每年有300萬流動人口需要租賃住房。并且近年來，大量的租賃糾紛被訴諸法院，僅僅以2016年為例，租賃糾紛就在1萬件以上，還有潛在的各類租賃糾紛更是社會隱患。所以制定示范文本，規(guī)范房屋租賃市場，保護(hù)交易主體合法權(quán)益是社會發(fā)展和市場增量的迫切需求。
河南住房租賃合同范本由十四條通用條款，八個附件組成。對房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出了明確的約定。
一、房屋出租人需要提供相關(guān)信息
示范文本第一條，房屋權(quán)屬情況和出租方式：特別對影響合同效力的情形給予提示，包括所有權(quán)人、購房人(尚未辦理產(chǎn)權(quán)證)、抵押、共有人、轉(zhuǎn)租。示范文本對此進(jìn)行了明確約定和提示。
這樣很好的保護(hù)了承租人的知情權(quán)。對于承租人來說，房屋具體情況的信息是不對稱的，但承租人想要維護(hù)自身合法權(quán)益就必須需要詳細(xì)了解房屋權(quán)屬、房屋現(xiàn)狀、權(quán)利限制等各類情況。示范文本對這些房屋重要信息進(jìn)行了提示，以避免房屋權(quán)屬瑕疵和隱瞞房屋真實現(xiàn)狀的情形發(fā)生。
河南住房租賃合同范本出爐
二、居住人數(shù)和禁止性規(guī)定
在該示范文本中的第二條，約定了房屋居住人數(shù)。不得在廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室居住。單間最多居住人數(shù)和人均租住建筑面積應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定。
這就在一定程度上杜絕了群租亂象以及由于擅自改造房屋功能用途居住或承租人不當(dāng)使用房屋造成的安全事故及安全隱患。并且居住人數(shù)的約定也便于逐步完善租賃人口信息大數(shù)據(jù)，為住房租賃信息化平臺提供準(zhǔn)確信息。
三、簽完合同再備案或可享受租購?fù)瑱?quán)
示范文本中規(guī)定，住房租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或其委托的部門辦理房屋租賃登記備案。
河南住房租賃合同范本出爐
四、不得隨意漲房租、穩(wěn)定租期
示范文本第四條約定：租賃期間，出租人不得單方面上調(diào)房屋租金。有租金漲幅的，必須在合同中明確約定漲幅標(biāo)準(zhǔn)。
五、房屋修繕和責(zé)任主體
示范文本第七條規(guī)定了房屋使用過程中維護(hù)、維修方面進(jìn)行了公平分配雙方責(zé)任和范圍以及期限，并提示當(dāng)事人進(jìn)行選擇約定。
在實踐中的租賃合同，一般對房屋的維護(hù)維修方面的要么是沒有約定;要么是將全部責(zé)任分配給承租人，或者在維修主體和費用方面產(chǎn)生爭議。
但從司法判例中均認(rèn)為，房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然屬性或合理使用等導(dǎo)致?lián)p毀的，或者房屋本身存在不符合安全條件可能危及人身安全的，出租人是有責(zé)任進(jìn)行修復(fù)的，租賃合同中出租人的主要義務(wù)就是能夠提供正常使用和安全的房屋，否則，出租人的合同目的就沒辦法實現(xiàn)。