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2018注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》第十章知識(shí)點(diǎn)
第十章 房產(chǎn)稅法
一、納稅義務(wù)人：房屋的產(chǎn)權(quán)所有人(掌握為選擇或判 斷)
1.具體包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。
2.產(chǎn)權(quán)所有人或承典人不在房產(chǎn)所在地的，由使用人或代管人繳納。
二、征稅對(duì)象
征稅對(duì)象是房產(chǎn)。與房屋不可分割的，算房產(chǎn)。
三、征稅范圍：就是不包括農(nóng)村。
四、計(jì)稅依據(jù)
1.房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值——從價(jià)計(jì)征;租金收入——從租計(jì)征。
2.從價(jià)計(jì)征的，按房產(chǎn)原值一次減除10%—30%后的余值計(jì)算繳納。
①對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得租金，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。
②融資租賃房屋，視同自有，以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。
③自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
五、稅率
凡是稅率固定的，都要記;稅率是一個(gè)區(qū)間范圍的，不用記.
1.從價(jià)計(jì)征的：余值×1.2%;
2.從租計(jì)征：租金收入×12%;
3.2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房用于居住，暫減按4%征收。
凡是稅收政策有起始日期的，做計(jì)算題時(shí)，分界日期前后的稅一定要分別計(jì)算。
六、計(jì)算
1.從價(jià)計(jì)征：全年應(yīng)納稅額 = 應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%
2.從租計(jì)征：全年應(yīng)納稅額 = 租金收入×12%
七、稅收優(yōu)惠
1、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，但上述單位的出租房以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房要納稅，注意：不享受行政事業(yè)費(fèi)的人民團(tuán)體要納稅。
2.由國(guó)家財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，實(shí)行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免房產(chǎn)稅
附設(shè)營(yíng)業(yè)單位的用房，應(yīng)納稅。
從事業(yè)單位自收自支之日起，免征3年。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免稅，附設(shè)營(yíng)業(yè)單位的用房，應(yīng)納稅。
(1-3同土地使用稅)
4.個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房，免征;營(yíng)業(yè)用、出租用房，征。
5.經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其它情況：
①損壞房和危房，停止使用后，免征;
②企業(yè)停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn);
③大修停用半年以上的，應(yīng)在房屋大修前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)的證明材料，在大修期間可免征房產(chǎn)稅;
④基建工地的臨時(shí)性建筑，施工期間，免稅;施工單位將臨建轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從接受次月起納稅。
⑤人防設(shè)施，不征;
⑥高校后勤實(shí)體，免。
⑦非營(yíng)利性醫(yī)療及保健性機(jī)構(gòu)，免。對(duì)營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)，2000年起免征3年。
⑧老年服務(wù)性機(jī)構(gòu)，免。
⑨2001年1月1日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉價(jià)出租房，暫免。
⑩郵政部門坐落在城縣鎮(zhèn)工礦區(qū)范圍內(nèi)的，納稅，以上范圍以外的，在單位帳中能分清的，從2001年1月1日起免。
6.向居民向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，暫免征收房產(chǎn)稅。
7.對(duì)從原高校后勤管理部門剝離出來(lái)而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體自用的土地免征房產(chǎn)稅。
八、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
1.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納。
2.自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納。
3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納。納稅人在辦理手續(xù)前，即已使用或出租、出借新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起繳納。
4.購(gòu)置新建房自交付使用次月起繳納。
5.購(gòu)置存量房自簽發(fā)權(quán)屬證書次月起繳納。
6.出租出借房產(chǎn)的自交付使用次月繳納。
7.房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)自建房自使用或交付次月繳納。
九、納稅地點(diǎn)
在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方，按座落地，分別向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。
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