欄目小編為您精心整理了"住宅小區(qū)調(diào)查報(bào)告"，希望本文能對(duì)您有所幫助。一般來說，努力付出就會(huì)有回報(bào)。當(dāng)一項(xiàng)任務(wù)即將結(jié)束時(shí)，撰寫報(bào)告能夠提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力，因此這是我們經(jīng)常采用的方法之一。
住宅小區(qū)調(diào)查報(bào)告 篇1
前言：
作為一名在福州市金山一帶居住近4年的居民，本人可以說是見證了金山由城郊發(fā)展為新興住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的經(jīng)過，至今仍在不斷拔地而起的幢幢商品房一直以來都是金山新區(qū)一道獨(dú)特的風(fēng)景,而夜晚樓多燈稀的冷清景象也常為人所津津樂道。借此次社會(huì)法學(xué)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，我對(duì)金山一帶的住宅小區(qū)的安全狀況進(jìn)行了一定的調(diào)查，希望籍此反映當(dāng)?shù)匦^(qū)的一些基本狀況，并提出自己的思考和建議。
現(xiàn)狀呈現(xiàn)：
1、“高檔社區(qū)”安全保障并不“高檔”
高檔社區(qū)的安全保衛(wèi)工作總給人一種戒備森嚴(yán)的感覺，既有身著筆挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探頭、各種自動(dòng)門卡等。但事實(shí)上，這些有著重重安檢設(shè)施的社區(qū)其實(shí)很容易混進(jìn)去。人群常常趁有人出入時(shí)集體涌入（密碼鎖被規(guī)避了），其中魚龍混雜，而保安卻并不一一過問。有趣的是，那些沒有繁復(fù)的密碼保障設(shè)施的住宅小區(qū)反而因?yàn)樽糸L久的習(xí)慣而人人都有一定的防范意識(shí)，常常是一個(gè)樓道來了陌生人，很快四鄰都相互告知了。
2、社區(qū)防火防洪設(shè)施含瑕疵
首先，小區(qū)的防火其實(shí)是老話題了，隨著新小區(qū)的越建越多，防火設(shè)施日見改觀，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常維護(hù)可有進(jìn)行？據(jù)本人所知，平日里所謂的消防水栓倒是時(shí)時(shí)有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了關(guān)鍵時(shí)刻，是否會(huì)“不自禁”的關(guān)閉？且讓水栓上日漸厚實(shí)的鐵銹來回答吧。
至于防洪，也許地處平原的人們體會(huì)不到，但對(duì)位于閩江沿岸的金山新區(qū)來說，卻是不能不考慮在社區(qū)安全范圍內(nèi)的。但這一方面卻成為盲點(diǎn)，不要說防洪了，有些小區(qū)甚至連排水系統(tǒng)都不甚合理，一到大雨天氣就“水漫金山”。
3、小區(qū)治安管理主體多元化不利于管理
現(xiàn)在的新型小區(qū)可謂設(shè)施完善，游樂場(chǎng)、KTV、超市等一應(yīng)俱全，但這也為小區(qū)管理帶來另一個(gè)問題，即主體過于多元化，很難有效管理、面面俱到；另外，小區(qū)空房向外出租的現(xiàn)象日漸普遍，為小區(qū)管理帶來一定困難。小區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化，一方面多數(shù)小區(qū)未形成較好的管理規(guī)范，另一方面，由于人員活動(dòng)時(shí)間不同，在規(guī)章的實(shí)際操作上也存在很大難度。
立法考量：
1、建議出臺(tái)地方規(guī)章，統(tǒng)一規(guī)范沿江建筑的防洪標(biāo)準(zhǔn)；
地方統(tǒng)一出臺(tái)規(guī)章，從法律層面規(guī)制開發(fā)商的建筑行為，防范于未燃，對(duì)于保障沿江城市的居住安全、人員安全是十分必要的，也更有利于實(shí)踐中的執(zhí)行。
2、加大法制宣傳力度，在各社區(qū)積極宣傳《治安管理處罰條例》等法律法規(guī)，提高居民自覺守法、護(hù)法意識(shí)；
法制宣傳的作用一向不可小覷，可以通過一些群眾喜聞樂見的宣傳形式，如墻報(bào)、文藝演出等來宣傳法律法規(guī)，提高公民的法律意識(shí)，為維護(hù)社區(qū)安全打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
3、對(duì)小區(qū)保安進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，提高保安素質(zhì)和工作能力；
小區(qū)保安素質(zhì)的參差不齊不僅容易給小區(qū)安全管理造成漏洞，其本身也是安全隱患之一，近來鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的保安綁架業(yè)主事件不能不引起我們的注意。如果保安都能嚴(yán)格執(zhí)行工作規(guī)范，練就一雙“火眼金睛”，也算是為小區(qū)貼上一道“安全”標(biāo)簽。
4、配合有關(guān)職權(quán)部門定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的娛樂場(chǎng)所進(jìn)行檢查、訪問，杜絕安全隱患；
既然是“魚龍混雜”，那么適當(dāng)?shù)年P(guān)注絕對(duì)必不可少，娛樂場(chǎng)所進(jìn)駐社區(qū)，直接關(guān)系到每一戶居民的切身利益。同時(shí)，娛樂場(chǎng)所的.安全設(shè)施硬件配備是否符合國家、地區(qū)要求也需要時(shí)時(shí)留意，避免發(fā)生意外慘劇。與其亡羊補(bǔ)牢，不如加大監(jiān)管，將危害止于萌芽階段。
5、加大業(yè)主大會(huì)與物業(yè)機(jī)構(gòu)、社區(qū)居民委員會(huì)間的聯(lián)系和互動(dòng)，共同構(gòu)建和諧社區(qū)。
由于小區(qū)住戶的多樣性，加上鋼筋水泥、層層鐵門的阻隔，住戶間的溝通難免有所欠缺，同時(shí)也不利于零散住戶的維權(quán)，加大住戶與住戶間、住戶與物業(yè)間、物業(yè)與居委會(huì)間、居委會(huì)與住戶間的聯(lián)系，有利社區(qū)發(fā)展和建設(shè)，更可以集思廣益，為社區(qū)安全出謀劃策，同時(shí)群防群治，集中力量構(gòu)建和諧社區(qū)。
住宅小區(qū)調(diào)查報(bào)告 篇2
調(diào)研小組成員：
李思聰、王吉偉、王一鳴、張孝凱
調(diào)研的小區(qū)：
沈陽萬科金域藍(lán)灣
調(diào)研時(shí)間：
20xx年4月21日
調(diào)研方法：
查相關(guān)數(shù)據(jù)、實(shí)地調(diào)研、詢問住戶和地產(chǎn)公司物業(yè)公司的工作人員、拍照分析。
龍灣小區(qū)調(diào)研：
1、小區(qū)周邊情況：
沈陽萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目位于渾南核心區(qū)域，處于富民橋和長青橋之間，依渾河而建，水景寬闊；近渾南大道，交通便捷；南側(cè)為恒達(dá)路，西側(cè)為朗日街，其附近有河畔新城，慧緣馨村，金地國際花園等小區(qū)。
①小區(qū)周邊交通便利
②小區(qū)附近教育、商業(yè)、娛樂等設(shè)施分布較少。
③小區(qū)附近有著良好的景觀環(huán)境，北側(cè)毗鄰渾河沿岸。東側(cè)有濕地公園，如天然氧吧；向西不遠(yuǎn)有功能及景觀于一體的奧體公園。
2、小區(qū)數(shù)據(jù)概況：
①占地面積：226000平方米
總建筑面積：566000平方米
開發(fā)周期：20xx—20xx
開工時(shí)間：20xx—3—1
竣工時(shí)間：20xx—12—31
總戶數(shù)：450套
②小區(qū)樓層狀況：32層、25層高層住宅及12層多層住宅。
③項(xiàng)目特色：集水岸、濕地、公園，住宅為一體的高舒適度水岸景觀大宅。
3、道路分析
周圍是城市次干路和支路，屬于渾南大道分之路，為渾南大道分流，車流量比較少，早晚高峰時(shí)候也不出現(xiàn)堵車，周圍車輛基本以私家車為主，噪音較小。內(nèi)部道路只有一條
雙向單車道，小區(qū)基本以步行為主。
4、小區(qū)主要人群：
由于該小區(qū)處于渾南新區(qū)優(yōu)越地段，建筑施工投入成本較高，因此業(yè)主一般都是來自周邊各地有較強(qiáng)購買能力的各行業(yè)精英人群。
5、景觀分析：
①引入了融東方審美情趣和濃厚異域風(fēng)情于一體的泰式園林景觀，以充滿佛教色彩的雕塑、小品、圖騰柱為點(diǎn)綴，東南亞特色亭廊為內(nèi)容，在融和中式園林的虛實(shí)空間中變化多端。滋潤萬物的水是園林的核心線索，不盡相同的園林景觀，被串成了一幅完整的景觀體系，長約400米的景觀大道與濕地公園相連更成為園區(qū)景觀的畫龍點(diǎn)睛之筆。
②小區(qū)外部規(guī)劃了濕地公園，位于住宅區(qū)東側(cè)景觀豐富。小區(qū)北側(cè)為沈陽市渾河南岸濱河公園，有著良好的景觀視線。
6、規(guī)劃分區(qū)：
小區(qū)以高層建筑為主，內(nèi)部主要特色為融合東南亞園林的異域風(fēng)情，以及泰國南傳佛教建筑的建筑特色，增大高層之間的樓間距，使園林景觀面積增大，給居住者以良好的景觀體驗(yàn)。
此區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)內(nèi)部最為重要的園林設(shè)計(jì)區(qū)域，以三個(gè)南傳佛寺建筑外形的休憩空間相連，形成這個(gè)區(qū)域的景觀軸線，左側(cè)的亭子周圍環(huán)繞較大面積的水體，在水內(nèi)鋪裝的映襯下顯得格外富麗堂皇，利用高差變化，使游園者有移步換景之感。
連接各個(gè)景觀組團(tuán)的小路曲折蜿蜒，周圍綠植景觀豐富多樣，同時(shí)考慮了無障礙坡道的設(shè)計(jì)，滿足殘疾人參與游園的要求。
7、小區(qū)內(nèi)部綠植分析：
沈陽市位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在—20度~30度之間，平均氣溫8。3度，全年降水量500毫米，全年無霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。
在此氣候條件下選擇內(nèi)部綠植，與其他小區(qū)內(nèi)部相比，該小區(qū)綠植
8、建筑單體設(shè)計(jì)分析：
建筑物的立面具有現(xiàn)代氣息，高層、小高層住宅以暖灰色為主基調(diào)，頂部通過建筑物或單元之間的高低錯(cuò)落，懸挑構(gòu)件穿插及窗口變化營造空間的動(dòng)感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡(jiǎn)潔明快，充滿韻律感，利用陽臺(tái)、窗戶的凸凹和材料質(zhì)感的變化，使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比及陰影效果；底部顏色較深造型穩(wěn)重大方。
建筑均為短單元純板式結(jié)構(gòu)，全部為南北朝向。有飄窗、角窗、落地窗等開窗形式，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。小區(qū)高層、小高層住宅從95至227平方米十余種戶型，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)；前后樓之間的視線錯(cuò)位、家庭成員之間臥室、主人衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間的分區(qū)設(shè)置，保證私密性最佳。整個(gè)小區(qū)建筑主色調(diào)為米黃色、暖灰色，各個(gè)建筑單體風(fēng)格統(tǒng)一，均采用簡(jiǎn)約素雅的設(shè)計(jì)并且充滿現(xiàn)代氣息。
9、主要戶型分析：
所有戶型均為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內(nèi)空氣對(duì)流，每戶均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。下圖為174平米基本戶型。
10、小區(qū)停車場(chǎng)設(shè)置：
小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設(shè)置了地上和地下停車位，但是由于小區(qū)車輛保有率較低，地下停車位基本能夠滿足住戶需求。小區(qū)北側(cè)設(shè)置兩個(gè)地下停車場(chǎng)，南側(cè)設(shè)置一個(gè)地下停車場(chǎng)，與其他小區(qū)相比沒有出現(xiàn)地面停滿車輛給行人造成不便的情況。住戶可以充分享受小區(qū)綠化及健身設(shè)施帶來的便利。
11、小區(qū)出入口設(shè)置：
該小區(qū)共設(shè)置四個(gè)出入口，分別為北門、西門、西南門、南門，很好的滿足了內(nèi)部用戶出入需求。
12、日照分析
小區(qū)以高層為主，北側(cè)樓層較高，南側(cè)較低，中間最低，錯(cuò)落開來，基本滿足了每戶的入住需要。單手樓間距較小，會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的遮擋。 總結(jié)及經(jīng)驗(yàn)借鑒：
①規(guī)劃方面：現(xiàn)代小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)的配套設(shè)計(jì)，都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。
②細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面：應(yīng)注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應(yīng)；注重不同植物的相互補(bǔ)充、配合；注意發(fā)揮綠化在整個(gè)生態(tài)小區(qū)其他更深層次的作用，比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細(xì)菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。
③房屋構(gòu)造方面：應(yīng)考慮自然生態(tài)和社會(huì)生態(tài)等多方面的需要，注意節(jié)約能源、注重居住者對(duì)自然空間和人際關(guān)系交往的需求。
④休閑健身方面：根據(jù)社區(qū)人群、文化和社會(huì)特點(diǎn)及所存在的健康問題，制定和實(shí)施個(gè)人、社區(qū)的保健計(jì)劃，并對(duì)實(shí)施成效作出評(píng)價(jià)和改進(jìn)。
總體來說：
住區(qū)規(guī)劃、住宅建筑設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、用地條件、日照間距、公共綠地、建筑密度、平面布局和空間組合等因素來合理確定。應(yīng)滿足防災(zāi)救災(zāi)、配建設(shè)施及小區(qū)物業(yè)管理等需求，從而創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安全、衛(wèi)生和優(yōu)美的居住環(huán)境。
另外，我們可以借鑒該小區(qū)在設(shè)計(jì)和規(guī)劃中的思路，沒有走一般的設(shè)計(jì)路線，而是采用了比較新穎的東南亞風(fēng)格，建成后基本能夠獲得業(yè)主的認(rèn)可，為沈陽增添了一些異域風(fēng)情。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中可以綜合考慮功能需求、環(huán)境制約、文化氛圍和經(jīng)濟(jì)條件等因素設(shè)計(jì)出功能完善建筑造型優(yōu)美、景觀宜人的住宅小區(qū)。
13、改進(jìn)建議
小區(qū)樓層過高，對(duì)內(nèi)部的空間形成一定的壓迫，小區(qū)規(guī)模較大并且封閉，對(duì)周圍路段交通有影響。內(nèi)部景觀水系受季節(jié)性影響，有些景觀包括水池，難以維持，帶來了不小的保養(yǎng)費(fèi)用。居住區(qū)步行距離過遠(yuǎn)，應(yīng)該適當(dāng)增加內(nèi)部車路。小區(qū)內(nèi)部過于封閉，商店等服務(wù)設(shè)施較少，居民必須到周邊去購物。可以適當(dāng)增加內(nèi)部商業(yè)區(qū)域。
住宅小區(qū)調(diào)查報(bào)告 篇3
為市人大常委會(huì)第五次會(huì)議聽取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報(bào)告作準(zhǔn)備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于9月份對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。9月10日，市人大常委會(huì)副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會(huì)部分組成人員和部分市人大代表對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調(diào)研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時(shí)進(jìn)行了匯總整理，交市政府及相關(guān)部門。市政府對(duì)我們匯總的意見高度重視，已在專項(xiàng)工作報(bào)告中作出了回應(yīng)?，F(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報(bào)告如下，供各位組成人員審議時(shí)參考。
一、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀
我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過十多年的發(fā)展, 物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務(wù)覆蓋面都有了長足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)、居民消費(fèi)、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130 家，管理面積2300萬平方米，有國家級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目5個(gè)，國家優(yōu)秀項(xiàng)目5個(gè)，省級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目23個(gè)。
近年來，市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動(dòng)，努力為物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)I造有利的社會(huì)氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，對(duì)符合條件的新建小區(qū)全面實(shí)施招投標(biāo)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)了物業(yè)管理市場(chǎng)良好的競(jìng)爭(zhēng)秩序；積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，業(yè)主自治意識(shí)逐步得到增強(qiáng)；不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，行業(yè)整體素質(zhì)有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權(quán)益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設(shè)施，積極探索準(zhǔn)物業(yè)管理體制。通過各項(xiàng)扎實(shí)有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻(xiàn)。
二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問題
在十多年的發(fā)展過程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難，成為困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè)的第一大難題。收費(fèi)難是我們?cè)谡{(diào)研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低，沒有建立相應(yīng)的自然增長機(jī)制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行的仍然是2015年的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)類別、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價(jià)格在0.2元/月.m2左右（與XX市水平相當(dāng)）。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加，特別是《勞動(dòng)合同法》實(shí)施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒有隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費(fèi)收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價(jià)位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費(fèi)收繳率不足10%，導(dǎo)致物業(yè)公司無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更無法提供高質(zhì)量的`服務(wù)，形成了收不到費(fèi)―服務(wù)不到位―業(yè)主不滿意―更加收不到費(fèi)的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費(fèi)，而通過司法渠道追討物業(yè)管理費(fèi)，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業(yè)公司認(rèn)為劃不來。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項(xiàng)目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營不下去紛紛退出所在小區(qū)。
（二）物業(yè)管理體制不健全，相關(guān)責(zé)任主體沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個(gè)行政主管部門進(jìn)行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對(duì)等的、維系物業(yè)管理市場(chǎng)完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個(gè)小區(qū)因?yàn)闊o人牽頭組織、缺乏經(jīng)費(fèi)、區(qū)域太小太零散等原因沒有成立業(yè)主委員會(huì)。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由于缺乏對(duì)業(yè)委會(huì)有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機(jī)制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實(shí)現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計(jì)，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會(huì)僅占20%，基本不運(yùn)作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。
（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房不到位，公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時(shí)足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。
（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對(duì)居住環(huán)境不滿意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場(chǎng)所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等，這些違法行為都應(yīng)該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門進(jìn)行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時(shí)勸阻、舉報(bào)的權(quán)力，而沒有執(zhí)法權(quán)，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導(dǎo)致居民對(duì)居住環(huán)境不滿意。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低，從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入的門檻較低，相當(dāng)一部分物業(yè)公司設(shè)立的起點(diǎn)低，沒有先進(jìn)的管理手段和高素質(zhì)人才，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級(jí)資質(zhì)1家，二級(jí)資質(zhì)8家，二級(jí)以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發(fā)企業(yè)的富余人員或外來務(wù)工人員，而且大多是 “40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強(qiáng)的狀態(tài)。
三、對(duì)加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
針對(duì)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問題，市政府及相關(guān)職能部門要切實(shí)加強(qiáng)研究，從完善物業(yè)管理的體制、機(jī)制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動(dòng)這一社會(huì)關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點(diǎn)問題的有效解決。
（一）要從以人為本、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度出發(fā)，不斷加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級(jí)職責(zé)分工，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，建立“市行政主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會(huì)協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門密切配合”的責(zé)任體制，形成“上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管”的工作機(jī)制。區(qū)級(jí)政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門，充實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，為推進(jìn)物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會(huì)是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關(guān)口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用，強(qiáng)化居委會(huì)的職責(zé)，在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，強(qiáng)化其在發(fā)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時(shí)物業(yè)管理作為城市管理的一個(gè)不可缺少的組成部分，是城市管理的補(bǔ)充和延伸，需要各相關(guān)職能部門的支持和配合。要進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對(duì)小區(qū)內(nèi)各類違法、違規(guī)行為及時(shí)、從嚴(yán)查處，為物業(yè)管理營造良好的外部環(huán)境。
（二）要從轉(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念入手，進(jìn)一步加大宣傳力度，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認(rèn)識(shí)不到位，對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。有很多業(yè)主習(xí)慣于過去長期的政府福利性服務(wù)，對(duì)物業(yè)管理需要交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)不理解、不情愿，總希望享受“免費(fèi)的午餐”。要針對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對(duì)性的宣傳工作，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，使其充分認(rèn)識(shí)各自的權(quán)力和義務(wù)。一方面要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，從而千方百計(jì)地改進(jìn)服務(wù)的方法，提高服務(wù)的質(zhì)量；另一方面要強(qiáng)化業(yè)主的共同參與意識(shí)，以主人翁的姿態(tài)自覺維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益，從而讓社會(huì)各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識(shí)。要善于運(yùn)用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務(wù)的道理，引導(dǎo)廣大市民樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，分清職責(zé)，正確對(duì)待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問題，自覺履行繳費(fèi)義務(wù)，依法維權(quán)。
（三）要從物業(yè)管理的機(jī)制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進(jìn)力度。
一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級(jí)年度城建計(jì)劃，安排專項(xiàng)資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。
二是要加強(qiáng)物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強(qiáng)對(duì)房屋開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金交存到位，并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，同時(shí)負(fù)責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售過程中造成的遺留問題，為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財(cái)政部門要按照“專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進(jìn)一步完善住宅專項(xiàng)維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，為長期物業(yè)管理提供保障，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。
三是要強(qiáng)化新建小區(qū)公建配套設(shè)施的監(jiān)管和驗(yàn)收制度。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前置把關(guān)，嚴(yán)格小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作，加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備以及環(huán)境的驗(yàn)收，明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門驗(yàn)收確認(rèn)，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。
四是實(shí)事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實(shí)行等級(jí)性和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉，針對(duì)不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式。對(duì)新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場(chǎng)化等級(jí)物業(yè)管理；對(duì)老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的，積極推行物業(yè)管理，對(duì)暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理，并探索與水、電等其他公共服務(wù)集中收費(fèi)制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運(yùn)行，維護(hù)小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。
（四）要從政策措施上加大對(duì)物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機(jī)。
首先，市政府及相關(guān)職能部門要完善物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核制度，按照 “公正合理、質(zhì)價(jià)相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費(fèi)行為。要強(qiáng)化合同約束，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立、完善機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費(fèi)抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況作為機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)的考核內(nèi)容之一，健全各級(jí)黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制。其次，針對(duì)拆遷安置小區(qū)、低價(jià)位商品房等，政府要出臺(tái)相應(yīng)的政策，解決小區(qū)管理的資金問題。可以在實(shí)施拆遷時(shí)就提前對(duì)今后小區(qū)的管理費(fèi)用進(jìn)行考慮，在村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)中作出安排，設(shè)立小區(qū)管理專項(xiàng)資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中考慮一定比例的經(jīng)營性用房，作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)來源。同時(shí)要完善住房保障措施，對(duì)低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行減免或補(bǔ)助。第三，針對(duì)物業(yè)管理這一帶有準(zhǔn)公共服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實(shí)行差別稅收政策。對(duì)管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對(duì)其經(jīng)營收入實(shí)行稅收減免或在住房保障資金中予以補(bǔ)貼；對(duì)在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務(wù)的企業(yè)，建議對(duì)其稅收給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對(duì)管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實(shí)施正常的稅收制度，以此確保市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性運(yùn)作、健康發(fā)展。
（五）要以群眾滿意為標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。
市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制，健全區(qū)物管部門及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實(shí)施機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)估報(bào)告制度，促進(jìn)行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目評(píng)選、激勵(lì)機(jī)制，重視物管人員培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務(wù)的水平，提高廣大居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度、認(rèn)可度。
小編精心