一般而言，有付出才會(huì)有回報(bào)，平常的學(xué)習(xí)工作中。都需要寫(xiě)報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)體現(xiàn)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。您可以從以下資料中查找到涉及您所需的“物業(yè)管理情況報(bào)告”信息，如果您要重復(fù)訪問(wèn)此網(wǎng)頁(yè)請(qǐng)將它加入收藏夾！
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇1
為市人大常委會(huì)第五次會(huì)議聽(tīng)取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報(bào)告作準(zhǔn)備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于9月份對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。9月10日，市人大常委會(huì)副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會(huì)部分組成人員和部分市人大代表對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專(zhuān)題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調(diào)研視察過(guò)程中收集的各方面的建議和意見(jiàn)及時(shí)進(jìn)行了匯總整理，交市政府及相關(guān)部門(mén)。市政府對(duì)我們匯總的意見(jiàn)高度重視，已在專(zhuān)項(xiàng)工作報(bào)告中作出了回應(yīng)。現(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報(bào)告如下，供各位組成人員審議時(shí)參考。
一、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀
我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展, 物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務(wù)覆蓋面都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)、居民消費(fèi)、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130 家，管理面積2300萬(wàn)平方米，有國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目5個(gè)，國(guó)家優(yōu)秀項(xiàng)目5個(gè)，省級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目23個(gè)。
近年來(lái)，市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開(kāi)展宣傳咨詢(xún)活動(dòng)，努力為物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)I造有利的社會(huì)氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，對(duì)符合條件的新建小區(qū)全面實(shí)施招投標(biāo)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)了物業(yè)管理市場(chǎng)良好的競(jìng)爭(zhēng)秩序；積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，業(yè)主自治意識(shí)逐步得到增強(qiáng)；不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，行業(yè)整體素質(zhì)有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權(quán)益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設(shè)施，積極探索準(zhǔn)物業(yè)管理體制。通過(guò)各項(xiàng)扎實(shí)有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻(xiàn)。
二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問(wèn)題
在十多年的發(fā)展過(guò)程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，成為困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè)的第一大難題。收費(fèi)難是我們?cè)谡{(diào)研視察中聽(tīng)到的意見(jiàn)最集中的問(wèn)題。一方面物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低，沒(méi)有建立相應(yīng)的自然增長(zhǎng)機(jī)制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行的仍然是2015年的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)類(lèi)別、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價(jià)格在0.2元/月.m2左右（與XX市水平相當(dāng)）。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加，特別是《勞動(dòng)合同法》實(shí)施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)有隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費(fèi)收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價(jià)位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費(fèi)收繳率不足10%，導(dǎo)致物業(yè)公司無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更無(wú)法提供高質(zhì)量的`服務(wù)，形成了收不到費(fèi)―服務(wù)不到位―業(yè)主不滿(mǎn)意―更加收不到費(fèi)的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費(fèi)，而通過(guò)司法渠道追討物業(yè)管理費(fèi)，成本高、程序繁雜，牽扯過(guò)多的人力、精力，物業(yè)公司認(rèn)為劃不來(lái)。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項(xiàng)目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不下去紛紛退出所在小區(qū)。
（二）物業(yè)管理體制不健全，相關(guān)責(zé)任主體沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來(lái)越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個(gè)行政主管部門(mén)進(jìn)行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對(duì)等的、維系物業(yè)管理市場(chǎng)完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個(gè)小區(qū)因?yàn)闊o(wú)人牽頭組織、缺乏經(jīng)費(fèi)、區(qū)域太小太零散等原因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由于缺乏對(duì)業(yè)委會(huì)有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機(jī)制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實(shí)現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計(jì)，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會(huì)僅占20%，基本不運(yùn)作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。
（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無(wú)法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房不到位，公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時(shí)足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問(wèn)題是停車(chē)難，目前隨著私家車(chē)的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車(chē)位嚴(yán)重不足，停車(chē)問(wèn)題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。
（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對(duì)居住環(huán)境不滿(mǎn)意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂(lè)場(chǎng)所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等，這些違法行為都應(yīng)該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時(shí)勸阻、舉報(bào)的權(quán)力，而沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導(dǎo)致居民對(duì)居住環(huán)境不滿(mǎn)意。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低，從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻較低，相當(dāng)一部分物業(yè)公司設(shè)立的起點(diǎn)低，沒(méi)有先進(jìn)的管理手段和高素質(zhì)人才，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級(jí)資質(zhì)1家，二級(jí)資質(zhì)8家，二級(jí)以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開(kāi)發(fā)企業(yè)的富余人員或外來(lái)務(wù)工人員，而且大多是 “40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專(zhuān)業(yè)技能低下、誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)的狀態(tài)。
三、對(duì)加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
針對(duì)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，市政府及相關(guān)職能部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)研究，從完善物業(yè)管理的體制、機(jī)制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動(dòng)這一社會(huì)關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題的有效解決。
（一）要從以人為本、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度出發(fā)，不斷加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級(jí)職責(zé)分工，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，建立“市行政主管部門(mén)監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會(huì)協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門(mén)密切配合”的責(zé)任體制，形成“上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管”的工作機(jī)制。區(qū)級(jí)政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門(mén)，充實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，為推進(jìn)物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會(huì)是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬(wàn)戶(hù)的關(guān)口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用，強(qiáng)化居委會(huì)的職責(zé)，在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，強(qiáng)化其在發(fā)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時(shí)物業(yè)管理作為城市管理的一個(gè)不可缺少的組成部分，是城市管理的補(bǔ)充和延伸，需要各相關(guān)職能部門(mén)的支持和配合。要進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門(mén)間的協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)違法、違規(guī)行為及時(shí)、從嚴(yán)查處，為物業(yè)管理營(yíng)造良好的外部環(huán)境。
（二）要從轉(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念入手，進(jìn)一步加大宣傳力度，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認(rèn)識(shí)不到位，對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。有很多業(yè)主習(xí)慣于過(guò)去長(zhǎng)期的政府福利性服務(wù)，對(duì)物業(yè)管理需要交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)不理解、不情愿，總希望享受“免費(fèi)的午餐”。要針對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對(duì)性的宣傳工作，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，使其充分認(rèn)識(shí)各自的權(quán)力和義務(wù)。一方面要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，從而千方百計(jì)地改進(jìn)服務(wù)的方法，提高服務(wù)的質(zhì)量；另一方面要強(qiáng)化業(yè)主的共同參與意識(shí)，以主人翁的姿態(tài)自覺(jué)維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益，從而讓社會(huì)各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識(shí)。要善于運(yùn)用各種宣傳媒介，通過(guò)喜聞樂(lè)見(jiàn)、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務(wù)的道理，引導(dǎo)廣大市民樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，分清職責(zé)，正確對(duì)待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，自覺(jué)履行繳費(fèi)義務(wù)，依法維權(quán)。
（三）要從物業(yè)管理的機(jī)制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進(jìn)力度。
一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級(jí)年度城建計(jì)劃，安排專(zhuān)項(xiàng)資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問(wèn)題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。
二是要加強(qiáng)物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強(qiáng)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存到位，并按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，同時(shí)負(fù)責(zé)處理在開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中造成的遺留問(wèn)題，為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財(cái)政部門(mén)要按照“專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進(jìn)一步完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶(hù)設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，為長(zhǎng)期物業(yè)管理提供保障，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。
三是要強(qiáng)化新建小區(qū)公建配套設(shè)施的監(jiān)管和驗(yàn)收制度。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前置把關(guān)，嚴(yán)格小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作，加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備以及環(huán)境的驗(yàn)收，明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營(yíng)性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門(mén)驗(yàn)收確認(rèn)，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。
四是實(shí)事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實(shí)行等級(jí)性和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉，針對(duì)不同類(lèi)型的小區(qū)采取不同的管理模式。對(duì)新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場(chǎng)化等級(jí)物業(yè)管理；對(duì)老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的，積極推行物業(yè)管理，對(duì)暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理，并探索與水、電等其他公共服務(wù)集中收費(fèi)制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運(yùn)行，維護(hù)小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。
（四）要從政策措施上加大對(duì)物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機(jī)。
首先，市政府及相關(guān)職能部門(mén)要完善物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核制度，按照 “公正合理、質(zhì)價(jià)相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費(fèi)行為。要強(qiáng)化合同約束，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立、完善機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費(fèi)抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況作為機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)的考核內(nèi)容之一，健全各級(jí)黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制。其次，針對(duì)拆遷安置小區(qū)、低價(jià)位商品房等，政府要出臺(tái)相應(yīng)的政策，解決小區(qū)管理的資金問(wèn)題?？梢栽趯?shí)施拆遷時(shí)就提前對(duì)今后小區(qū)的管理費(fèi)用進(jìn)行考慮，在村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)中作出安排，設(shè)立小區(qū)管理專(zhuān)項(xiàng)資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中考慮一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房，作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源。同時(shí)要完善住房保障措施，對(duì)低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行減免或補(bǔ)助。第三，針對(duì)物業(yè)管理這一帶有準(zhǔn)公共服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實(shí)行差別稅收政策。對(duì)管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對(duì)其經(jīng)營(yíng)收入實(shí)行稅收減免或在住房保障資金中予以補(bǔ)貼；對(duì)在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務(wù)的企業(yè)，建議對(duì)其稅收給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對(duì)管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實(shí)施正常的稅收制度，以此確保市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性運(yùn)作、健康發(fā)展。
（五）要以群眾滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。
市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制，健全區(qū)物管部門(mén)及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實(shí)施機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)估報(bào)告制度，促進(jìn)行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目評(píng)選、激勵(lì)機(jī)制，重視物管人員培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務(wù)的水平，提高廣大居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度、認(rèn)可度。
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇2
20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門(mén)、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
二、工作開(kāi)展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專(zhuān)家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問(wèn)題
（一）歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單，內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門(mén)市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
（三）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（五）業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的'組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議
（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。
（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類(lèi)小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶(hù)少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇3
在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)幫助及各有關(guān)單位的大力協(xié)作和支持下，上半年物業(yè)管理公司整體工作取得了一定成績(jī)。如生活區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，生活區(qū)綠化環(huán)境有了不錯(cuò)的改善，保證了水電的正常供給，服務(wù)質(zhì)量也有了很大提高。
一、物業(yè)管理工作
以提高服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理為目標(biāo)，本著以人為本的宗旨，加強(qiáng)管理，認(rèn)真執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理制度。積極配合公司水電費(fèi)繳交管理工作，按時(shí)按量完成了水電費(fèi)的收繳工作。廢除了社區(qū)屋頂水箱進(jìn)出水管道，提高供水質(zhì)量，減少了泄漏。繼續(xù)完善水電計(jì)量裝置。加強(qiáng)對(duì)供電設(shè)施的維護(hù)與檢修，為保證生活區(qū)夏季高峰期的用電做好了充足準(zhǔn)備。
規(guī)范小區(qū)車(chē)輛進(jìn)入管理。根據(jù)實(shí)際情況作出了在一區(qū)東門(mén)崗處禁止車(chē)輛進(jìn)入的規(guī)定，實(shí)行小區(qū)車(chē)輛分流管理，保障了小區(qū)行車(chē)安全。對(duì)小區(qū)內(nèi)雜草群進(jìn)行了徹底清理，改善了生活區(qū)生活衛(wèi)生環(huán)境。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了原來(lái)生活區(qū)建筑垃圾亂丟亂拋的現(xiàn)象，得到了業(yè)主們的廣泛配合與支持。加強(qiáng)小區(qū)車(chē)輛管理工作。繼續(xù)做好小區(qū)衛(wèi)生死角區(qū)及雜草的清理工作，消滅衛(wèi)生死角。
生活區(qū)綠化日常維護(hù)實(shí)行了專(zhuān)人管理。及時(shí)對(duì)一些影響電力供應(yīng)的樹(shù)枝進(jìn)行了修剪，保障了電力供應(yīng)安全。對(duì)生活區(qū)的危樹(shù)進(jìn)行了勘察和統(tǒng)計(jì)。對(duì)生活區(qū)范圍內(nèi)綠化地植物進(jìn)行了大面積機(jī)械噴灑農(nóng)藥除滅病蟲(chóng)害，保持樹(shù)木良好生長(zhǎng)。
二、工作中需要解決的問(wèn)題
目前綠化費(fèi)已全部用完，下半年綠化工作無(wú)法正常開(kāi)展。但危樹(shù)處理、電力修枝及綠化日常維護(hù)工作卻急需開(kāi)展。由于我單位不便于管理和控制廠內(nèi)轉(zhuǎn)供水電，為達(dá)到嚴(yán)格管理和控制，減少浪費(fèi)的目的，廠內(nèi)轉(zhuǎn)供到各部室的水電量及費(fèi)用不應(yīng)納入辦公及公共設(shè)施水電費(fèi)定額。
三、下半年工作計(jì)劃
完成辦公樓西邊、車(chē)庫(kù)主供水閥門(mén)和水表檢修及部分管道改造。盡快完善單身公寓用電計(jì)量裝置。加強(qiáng)水查漏工作，提高水回收率。繼續(xù)加強(qiáng)綠化的日常維護(hù)與管理。完成對(duì)生活區(qū)內(nèi)危樹(shù)的清理工作，以保障生活區(qū)安全。繼續(xù)加強(qiáng)衛(wèi)生清掃工作管理，及時(shí)處理清運(yùn)垃圾；繼續(xù)加強(qiáng)封閉管理小區(qū)的保安工作，做好門(mén)崗及夜間巡邏管理。
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇4
關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告
在我們平凡的日常里，報(bào)告十分的重要，我們?cè)趯?xiě)報(bào)告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(zhǎng)。相信許多人會(huì)覺(jué)得報(bào)告很難寫(xiě)吧，以下是小編精心整理的關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告，希望能夠幫助到大家。
為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿(mǎn)完成了調(diào)研工作任務(wù)?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類(lèi)小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。
（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。
（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。
（四）舊住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。
2、物業(yè)管理的基本情況
（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。
（二）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況
目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認(rèn)字、打電話征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。
（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問(wèn)題
調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題
小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題
一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清，無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶(hù)反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專(zhuān)項(xiàng)維修基金收繳不到位
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后
通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范
部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事，對(duì)住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶(hù)出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理
工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的`各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車(chē)位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。
2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)
一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。
二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制
首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專(zhuān)職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強(qiáng)力落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門(mén)早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑?duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇5
我市的物業(yè)管理從1996年起步，截止20**年，全市(市四區(qū)、稀土高新區(qū))共有物業(yè)項(xiàng)目(2萬(wàn)平方米以上)968個(gè)(住宅類(lèi)765個(gè)，非住宅 203個(gè))，其中推行物業(yè)管理的項(xiàng)目576個(gè)，物業(yè)覆蓋率為59.5%。各級(jí)物業(yè)管理示范和優(yōu)秀項(xiàng)目49個(gè)，項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)比率為8.5%。全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)284家，其中二級(jí)7家，三級(jí)28家，四級(jí)228家，外埠備案企業(yè)21家。物業(yè)管理服務(wù)的從業(yè)人員已突破1萬(wàn)人。全市共組建業(yè)主委員會(huì)226家。
為規(guī)范物業(yè)管理工作，我市于20**年制定頒布了《包頭市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，是當(dāng)時(shí)全國(guó)地級(jí)城市中較早立法的城市，目前《條例》已歷經(jīng)兩次修訂，對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要的保障作用。近年來(lái)，市政府及相關(guān)部門(mén)、地區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行《條例》規(guī)定，有計(jì)劃、分步驟推動(dòng)我市物業(yè)管理行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展，從業(yè)主委員會(huì)工作開(kāi)展、前期物業(yè)管理執(zhí)行、物業(yè)服務(wù)、舊小區(qū)改造與物業(yè)管理實(shí)施、物業(yè)使用和維護(hù)等方面科學(xué)統(tǒng)籌，多方位推進(jìn)物業(yè)管理工作，不斷提升我市物業(yè)管理質(zhì)量和水平。特別是去年12月份新《條例》實(shí)施后，市政府加大了對(duì)物業(yè)管理的重視程度和支持力度，加快推進(jìn)市區(qū)兩級(jí)物業(yè)機(jī)制體制改革，全市的物業(yè)管理工作有了新的起色。
(一)健全《條例》配套政策。為進(jìn)一步完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章制度體系，20xx年修訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》，制定了《非住宅物業(yè)服務(wù)合同》，擬定了《包頭市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20xx-20xx)》。同時(shí)，為全面貫徹落實(shí)市委十一屆五次、六次全委會(huì)議及2xxx年全市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神，切實(shí)做好《條例》的貫徹實(shí)施，起草了《包頭市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)〈包頭市物業(yè)管理?xiàng)l例〉 全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施方案》，已向各旗縣區(qū)及相關(guān)部門(mén)征求了意見(jiàn)。
(二)嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管工作。一是嚴(yán)格執(zhí)行《條例》中關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)住宅項(xiàng)目的建筑規(guī)模公開(kāi)招標(biāo)或采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于新建非住宅項(xiàng)目，鼓勵(lì)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標(biāo);二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行管理，要求企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公開(kāi)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。對(duì)不能提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)和投訴率較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限期整改。對(duì)整改不到位的在媒體上曝光，對(duì)拒不整改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。同時(shí)，依據(jù)《包頭市物業(yè)管理誠(chéng)信檔案管理辦法》，建立健全信用考核評(píng)價(jià)體系，推動(dòng)企業(yè)誠(chéng)信依法經(jīng)營(yíng);三是嚴(yán)格按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)規(guī)范管理工作，推動(dòng)行業(yè)內(nèi)部的兼并重組。
(三)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理。建立老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，推行以各街道辦事處組建的“社區(qū)物業(yè)服務(wù)”為主體的多元化準(zhǔn)物業(yè)管理。推動(dòng)市四區(qū)、稀土高新區(qū)對(duì)零星插建、單體獨(dú)棟住宅樓的既有建筑節(jié)能改造和地下管網(wǎng)改造，改造后的住宅樓按照相鄰就近的原則進(jìn)行統(tǒng)一整合，零散樓棟按就近歸屬原則歸入就近社區(qū)統(tǒng)一管理。根據(jù)2xxx年舊小區(qū)治理改造計(jì)劃，確定了21個(gè)舊小區(qū)的治理改造任務(wù)，總建筑面積約46.9萬(wàn)平方米，計(jì)劃投入資金約 6089萬(wàn)元;確定了2xxx年對(duì)26個(gè)改造后的舊小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理的工作計(jì)劃。
(四)提高物業(yè)維修資金的使用效率。為了進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)維護(hù)的資金保障，我市加大了維修資金的歸集和追繳力度，截止目前，已經(jīng)累計(jì)歸集維修資金 14.48億元。在維修資金使用工作中，采取公告征求意見(jiàn)的形式，簡(jiǎn)化和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，一定程度的提高了資金使用效率。截止目前，累計(jì)使用維修資金 3192.82萬(wàn)元，維修房屋75.62萬(wàn)平方米，受益業(yè)主35935戶(hù)。
(五)創(chuàng)新和豐富物業(yè)服務(wù)模式。我市作為老工業(yè)城市，老舊住宅小區(qū)數(shù)量較大、駐區(qū)大企業(yè)職工住宅較多，物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)體系尚不完善，為此，各級(jí)政府立足實(shí)際，創(chuàng)新思路，采取試點(diǎn)引路的辦法，不斷豐富物業(yè)服務(wù)模式。如青山區(qū)在管理模式上實(shí)施了有益探索和創(chuàng)新突破，結(jié)合社會(huì)治理體制改革，強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)站物業(yè)監(jiān)督管理職能，對(duì)社區(qū)實(shí)行網(wǎng)格化管理，形成了五種物業(yè)服務(wù)模式，即：駐區(qū)企業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐的市場(chǎng)化模式、業(yè)主委員會(huì)管理模式、街道自管模式和“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式，確保實(shí)現(xiàn)“三有”服務(wù)，即：有秩序維護(hù)、有衛(wèi)生保潔、有維護(hù)維修。同時(shí)，對(duì)部分開(kāi)放式老舊小區(qū)不具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管條件的，引導(dǎo)居民開(kāi)展自治物業(yè)管理，協(xié)助成立居民自治委員會(huì)，發(fā)動(dòng)居民成為社區(qū)管理的主體，取得了良好效果。
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇6
(一)加大對(duì)《條例》的宣傳力度，提高物業(yè)管理各方主體參與物業(yè)管理的積極性和主動(dòng)性。物業(yè)管理涉及到廣大市民的切身利益，各級(jí)政府要高度重視，承擔(dān)主導(dǎo)責(zé)任，通過(guò)多種形式，針對(duì)物業(yè)管理各個(gè)方面有針對(duì)性地加大《條例》的宣傳力度，確保相關(guān)部門(mén)及工作人員熟練把握和執(zhí)行《條例》，嚴(yán)格依法辦事，依法推動(dòng)我市物業(yè)管理工作。要充分保障業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的知情權(quán)和參與權(quán)，積極引導(dǎo)廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)，喚起業(yè)主“小區(qū)是我家，管理靠大家”的參與意識(shí)。
(二)強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，完善機(jī)構(gòu)建設(shè)，進(jìn)一步建立高效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。各級(jí)政府要嚴(yán)格按照《條例》要求，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大《條例》的'貫徹實(shí)施力度，健全配套實(shí)施細(xì)則和工作考核長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步明確市區(qū)兩級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)和各相關(guān)部門(mén)的職責(zé)權(quán)限，盡快完善旗縣區(qū)物業(yè)執(zhí)法機(jī)制體制建設(shè)。各相關(guān)執(zhí)法主體要樹(shù)立物業(yè)管理“一盤(pán)棋”思想，進(jìn)一步明確職能，建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。針對(duì)住宅小區(qū)日漸嚴(yán)重的“破墻開(kāi)店”和私搭濫建等違法違規(guī)現(xiàn)象，建議市政府盡快安排開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，明確整改措施和完成時(shí)限。市級(jí)物業(yè)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)旗縣區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，扎實(shí)推進(jìn) “市房管部門(mén)、旗縣區(qū)房管部門(mén)、街道辦事處和鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)”四級(jí)物業(yè)管理體系構(gòu)建。鑒于全市物業(yè)管理工作開(kāi)展不平衡的現(xiàn)狀，建議市政府適時(shí)召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，推廣青山區(qū)在物業(yè)管理中形成的好的經(jīng)驗(yàn)和做法。
(三)采取有效措施，切實(shí)解決物業(yè)管理中的難點(diǎn)問(wèn)題。
一是要嚴(yán)格落實(shí)市級(jí)準(zhǔn)物業(yè)管理配套資金和物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金，不斷加大舊小區(qū)改造與物業(yè)管理的投入力度;二是要按照《條例》規(guī)定，科學(xué)合理提高維修資金利用率，加大對(duì)維修資金的使用監(jiān)管，確保維修基金用好用活;三是要推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主委員會(huì)職能，研究業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)保障和成員待遇問(wèn)題，激發(fā)業(yè)主委員會(huì)活力，發(fā)揮好聯(lián)系業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的橋梁紐帶作用。同時(shí)要建立相應(yīng)制度措施，做好業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管工作;四是準(zhǔn)物業(yè)、業(yè)主自治管理小區(qū)要待條件成熟后引導(dǎo)有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐，及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān);五是要協(xié)調(diào)好駐區(qū)大企業(yè)職工住宅區(qū)的物業(yè)管理工作，研究駐區(qū)大企業(yè)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法，充分調(diào)動(dòng)駐區(qū)大企業(yè)的積極性;六是要妥善解決開(kāi)發(fā)商建設(shè)遺留問(wèn)題，強(qiáng)化政府相關(guān)部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格配套設(shè)施完善和規(guī)劃變更管理，為規(guī)范物業(yè)管理創(chuàng)造良好基礎(chǔ)條件。
(四)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)物業(yè)管理工作持續(xù)健康發(fā)展。各級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)要根據(jù)我市住宅小區(qū)差異大、物業(yè)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，因地制宜，實(shí)事求是制定物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)需求對(duì)接標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)保證金標(biāo)準(zhǔn)。要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，完善對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核措施，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，加大對(duì)物業(yè)亂收費(fèi)的懲罰力度。要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)機(jī)制，配備完善物業(yè)資質(zhì)審查機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員，嚴(yán)格把好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入關(guān)，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退機(jī)制，提升我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體資質(zhì)水平。要加強(qiáng)培訓(xùn)工作，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，并聯(lián)合建立法院、司法、房產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的司法調(diào)解、行政調(diào)解和社區(qū)調(diào)解“三位一體”的物業(yè)糾紛調(diào)解體系，快速處理和解決物業(yè)管理糾紛，有效破解物業(yè)管理難、收費(fèi)難等問(wèn)題，推動(dòng)我市物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)健康有序發(fā)展。
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇7
(一)《條例》宣傳力度不足，群眾認(rèn)知和配合程度不高。目前我市對(duì)《條例》和物業(yè)管理工作重要性的宣傳力度不夠，管理人員對(duì)《條例》內(nèi)容不熟悉，理解不透徹，把握不準(zhǔn)確，難以依據(jù)《條例》指導(dǎo)和解決物業(yè)管理過(guò)程中遇到的矛盾和糾紛。廣大群眾對(duì)物業(yè)管理也存在模糊認(rèn)識(shí)，甚至存在抵觸情緒，造成一些對(duì)物業(yè)管理工作不認(rèn)可、不配合的問(wèn)題。另外由于受思想認(rèn)識(shí)和傳統(tǒng)觀念影響，業(yè)主自主治理小區(qū)意識(shí)不強(qiáng)，法律觀念、集體觀念淡薄，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)參與物業(yè)管理工作的積極性不高。業(yè)主委員會(huì)成立難，部分已經(jīng)成立的業(yè)主委員會(huì)未能發(fā)揮應(yīng)有作用。
(二)物業(yè)管理職能未理順，體制不健全，物業(yè)管理工作缺乏有效監(jiān)管?！稐l例》經(jīng)20**年修訂后，規(guī)定“旗縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”，將物業(yè)管理的行政執(zhí)法職能放在了旗縣區(qū)。但據(jù)了解，目前大部分旗縣區(qū)的物業(yè)執(zhí)法機(jī)構(gòu)還沒(méi)有及時(shí)建立，人員、設(shè)備配置不完備，執(zhí)法職能未能充分發(fā)揮。如住宅小區(qū)“破墻開(kāi)店”和私搭濫建現(xiàn)象在有些地區(qū)十分嚴(yán)重，一直未能得到有效遏制。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管尚不到位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制不健全，存在著物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)不移交物業(yè)基礎(chǔ)資料，擅自處理物業(yè)用房，造成公共資源的流失等問(wèn)題。另外，市區(qū)兩級(jí)主體對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)存在差異，部分工作職能銜接不到位，職權(quán)責(zé)不相對(duì)應(yīng)，相互推諉扯皮的現(xiàn)象一定程度地存在。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體資質(zhì)偏低，服務(wù)能力和水平有待提高。目前我市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體資質(zhì)水平較低，規(guī)模較小。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，不能滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求，存在管理不規(guī)范、高收費(fèi)低服務(wù)、侵犯業(yè)主合法權(quán)益等行為，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾頻發(fā)。此外，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)配套設(shè)施不完善等諸多遺留問(wèn)題物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)力解決，業(yè)主將怨氣轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，致使彼此的矛盾更加激化，從而引發(fā)業(yè)主不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最終形成物業(yè)收費(fèi)難的惡性循環(huán)。
(四)老舊小區(qū)基礎(chǔ)配套不足，硬件條件差，物業(yè)管理工作難度大。部分老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)先天不足，物業(yè)管理設(shè)施缺乏，后期增建難度大。還有部分老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施破損嚴(yán)重，問(wèn)題較多，甚至存在安全隱患，物業(yè)管理無(wú)法推行。如昆區(qū)匯金小區(qū)的一棟住宅樓下水管線設(shè)置在樓道里，每到冬季都因管道上凍導(dǎo)致下水不通，居民多年反映強(qiáng)烈，但一直未得到解決。另外，駐區(qū)大企業(yè)的職工住宅區(qū)物業(yè)管理工作相對(duì)落后，如包鋼集團(tuán)公司職工住宅區(qū)的物業(yè)管理工作難度大、問(wèn)題多，市區(qū)兩級(jí)相關(guān)物業(yè)管理政策措施因種種原因難以得到落實(shí)。
(五)維修資金啟動(dòng)難、使用率低。目前我市房屋維修資金累計(jì)歸集14.48億元，累計(jì)使用維修資金3192.82萬(wàn)元，使用率僅為2%，使用率極低。特別是老舊小區(qū)維修成本高，歸集的維修資金不足，也有部分小區(qū)自建成后，一直未繳交維修資金或全額繳交，導(dǎo)致房屋不能及時(shí)修繕。另外也有部分業(yè)主不配合維修資金使用的問(wèn)題。
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇8
一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè))，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè)，由業(yè)主自治的43個(gè)，單位自管的22個(gè)，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。
(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。20xx年5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開(kāi)展無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級(jí)創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級(jí)小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專(zhuān)干。寶塔街道成立了專(zhuān)門(mén)的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題和原因分析
(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問(wèn)題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時(shí)涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門(mén)。按照法律法規(guī)，各職能部門(mén)的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒(méi)有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長(zhǎng)效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對(duì)物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎(jiǎng)懲辦法，不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性，對(duì)基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問(wèn)題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開(kāi)發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要?jiǎng)佑镁S修基金需兩個(gè)三分之二業(yè)主同意后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來(lái)難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿(mǎn)意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對(duì)物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問(wèn)題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級(jí)承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對(duì)。
(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問(wèn)題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門(mén)、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問(wèn)題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷(xiāo)售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營(yíng)收益分配等方面存在諸多遺留問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問(wèn)題，致使兩類(lèi)小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無(wú)論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請(qǐng)物業(yè)公司，都難以滿(mǎn)足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒(méi)有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費(fèi)投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過(guò)高的維修費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問(wèn)題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長(zhǎng)期維護(hù)維修不及時(shí)不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對(duì)此物業(yè)公司以屬開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。四是住宅小區(qū)普遍存在停車(chē)難。
(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級(jí)資質(zhì)的4家，二級(jí)資質(zhì)的3家，三級(jí)資質(zhì)的62家，外來(lái)的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不是通過(guò)招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級(jí)機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，于是主仆位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位等為由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，足額繳納物業(yè)費(fèi)作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會(huì)通過(guò)減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費(fèi)，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差，物業(yè)管理費(fèi)收取越來(lái)越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無(wú)法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識(shí)。
(四)業(yè)主委員會(huì)作用沒(méi)有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對(duì)等，不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過(guò)程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會(huì)在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會(huì)組建困難。新開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件，加之開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會(huì)事務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來(lái)困難。三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門(mén)對(duì)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)。少數(shù)的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)、法制意識(shí)、整體意識(shí)，沒(méi)有從全體業(yè)主利益角度考慮問(wèn)題，功利心重，利用業(yè)主委員會(huì)謀取私利，造成不良的社會(huì)影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識(shí)缺失。表現(xiàn)在自治意識(shí)差，公德意識(shí)不強(qiáng)。只管自家門(mén)內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的門(mén)外事務(wù)。
三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法，建設(shè)部、財(cái)政部令[20xx]第165號(hào)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[20xx]165號(hào)文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：
(一)完善頂層設(shè)計(jì)，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門(mén)要當(dāng)好裁判員
1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會(huì)的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì)決定補(bǔ)建或者續(xù)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠(chéng)信平臺(tái)，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等，推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全屬地管理、條塊結(jié)合、分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺(tái)房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡(jiǎn)化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤?，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主參與自我管理的積極性。
2.嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺(tái)公開(kāi)搖號(hào)選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國(guó)土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法》，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門(mén)在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為第三方代表共同參與，依據(jù)政府職能部門(mén)行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開(kāi)展檢查驗(yàn)收。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)不配套等遺留問(wèn)題，責(zé)成開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗(yàn)收、移交，對(duì)拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開(kāi)發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對(duì)老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以?xún)A斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計(jì)劃逐年對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對(duì)改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì)，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。
3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢(shì)在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門(mén)人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)的方式，對(duì)全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會(huì)中介組織管理。二是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理，構(gòu)建多級(jí)次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評(píng)分納入到物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評(píng)分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對(duì)以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識(shí)差，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治。同時(shí)，引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分類(lèi)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。
(二)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級(jí)要當(dāng)好指導(dǎo)員。
1.進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專(zhuān)職工作人員，物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí)，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長(zhǎng)、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開(kāi)展對(duì)無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對(duì)申報(bào)、創(chuàng)建、評(píng)選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。
2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì)議制度，搭建三方議事平臺(tái)，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營(yíng)造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭(zhēng)取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的服務(wù)員。
3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門(mén)要加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺(jué)履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)、依法維權(quán)意識(shí)，積極組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助推薦遵守國(guó)家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會(huì)，完善居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)一套班子，兩塊牌子的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開(kāi)、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會(huì)成為小區(qū)的管理員。
4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過(guò)規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識(shí)，高度自治的意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對(duì)性地在小區(qū)開(kāi)展文明小區(qū)、文明樓棟、友好鄰居、星級(jí)文明戶(hù)等評(píng)比活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德，形成和諧相處的良好氛圍。
物業(yè)管理情況報(bào)告 篇9
為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
一、xx八大優(yōu)勢(shì)
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴(lài)于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問(wèn)題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費(fèi)。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車(chē)位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車(chē)輛逐步增多，車(chē)輛停放逐步緊張，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。
2、營(yíng)銷(xiāo)與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷(xiāo)產(chǎn)品前期，尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門(mén)對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒(méi)有明確計(jì)劃，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn)，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門(mén)口及各摩托車(chē)棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn)；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車(chē)庫(kù)墻面等清潔開(kāi)荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn)，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，各門(mén)面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見(jiàn)；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專(zhuān)業(yè)水平一般。
6、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒(méi)有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號(hào)。如：xx花園若干車(chē)庫(kù)門(mén)鎖被人敲壞，門(mén)扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修；泳池機(jī)房無(wú)鎖，房門(mén)經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門(mén)不滿(mǎn)而投訴；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒(méi)有監(jiān)控；巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見(jiàn)；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶(hù)服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺(tái)工作可以，xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開(kāi)，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專(zhuān)業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門(mén)各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計(jì)劃
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：
1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展，建議成立xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司，在物管全盤(pán)運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
將現(xiàn)注冊(cè)的中山市xx居物業(yè)管理有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處、中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處、中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名，按此類(lèi)推。
2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在管理體系現(xiàn)代化和管理工具現(xiàn)代化。為有效實(shí)施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合x(chóng)x實(shí)際情況，現(xiàn)擬作以下整合：
a。在董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，直接對(duì)董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b。各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù)，直接對(duì)物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模情況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專(zhuān)業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。
c。層級(jí)管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將具體工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。
d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。
3、根據(jù)各部門(mén)職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評(píng)估考核，抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級(jí)管理文件。
即管理文件（質(zhì)量手冊(cè)）、作業(yè)流程（程序文件）、執(zhí)行文件（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次，樹(shù)立良好企業(yè)形象，對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶(hù)檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對(duì)內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗(yàn)證，以xx華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作，對(duì)客戶(hù)投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確，軟件資料的管理標(biāo)識(shí)明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對(duì)管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作會(huì)議，對(duì)不合格的服務(wù)事項(xiàng)，及時(shí)采取各種糾正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿(mǎn)意。
8、重視培訓(xùn)，提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門(mén)業(yè)務(wù)專(zhuān)題培訓(xùn)工作，以轄管三個(gè)樓盤(pán)中出現(xiàn)的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲服務(wù)之星的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強(qiáng)員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。
10、開(kāi)源節(jié)流，控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，凡屬一切經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，必須按計(jì)劃報(bào)批執(zhí)行，嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。
加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)和停車(chē)收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)釘子大戶(hù)緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對(duì)比，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的工作均有時(shí)效約束，對(duì)已完成的工作驗(yàn)證，雙方必須簽字認(rèn)可，將明確的工作調(diào)度（反饋）流程圖納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖和裝修手續(xù)辦理流程圖等精裝制作，并公示于客戶(hù)服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì)時(shí)間規(guī)定、工作計(jì)劃及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評(píng)估分析會(huì)時(shí)間規(guī)定、各部門(mén)用資計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、維修材料采購(gòu)計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝，樹(shù)立公司形象。
按各部門(mén)工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹(shù)立良好形象。
16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。
對(duì)公司物料物資和各種器械妥善管理，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，定期清倉(cāng)查庫(kù)，嚴(yán)格按倉(cāng)庫(kù)物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。
a）在三個(gè)月內(nèi)，有效克服臟、亂、差現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤(pán)整體環(huán)境容貌發(fā)生一小變。
b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤(pán)運(yùn)作完全步入正軌。
c）在一年內(nèi)，基本按ISO國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ)，無(wú)論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到一中變。
d）在一年半內(nèi)，正式通過(guò)ISO認(rèn)證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化；以國(guó)家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級(jí)示范住宅小區(qū)稱(chēng)號(hào)。
e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級(jí)示范住宅小區(qū)稱(chēng)號(hào)，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國(guó)家級(jí)示范住宅小區(qū)，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述，敬請(qǐng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信，在公司董事和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅(jiān)定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌一定會(huì)獲得全方位的提升！
以上報(bào)告，敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核批示。