第五章 投資性房地產(chǎn)
考試大綱：【基本要求】
（一）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍
（二）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件
（三）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算
（四）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算
（五）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算
（六）熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算
本章基本內(nèi)容框架
重點(diǎn)內(nèi)容分析：
一、投資性房地產(chǎn)的范圍
（一）投資性房地產(chǎn)的定義
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
（二）投資性房地產(chǎn)的范圍
1.屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
1）已出租的土地使用權(quán)
是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。
2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
根據(jù)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5 號(hào)）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。
具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：
（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1 年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；
（2）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的；
3）已出租的建筑物
是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。
母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)?！ ?BR> 2.不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
如企業(yè)的廠房、辦公樓等。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
2）作為存貨的房地產(chǎn)
3）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
（1）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。
（3）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。
（4）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題1•；多選題】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（?。?。
A.已出租的建筑物
B.已出租的土地使用權(quán)
C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
D.已出租的機(jī)器設(shè)備
E.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物
【答案】ABC
【例題】（2007年考題）下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（?。?。
A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店
B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房
D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
【答案】BD
【解析】A選項(xiàng)，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店，屬于企業(yè)經(jīng)營場所，即屬于固定資產(chǎn)；C選項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房，屬于企業(yè)存貨。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
（一）外購的投資性房地產(chǎn)
1.在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2.成本構(gòu)成
（1）購買價(jià)款
（2）相關(guān)稅費(fèi)
（3）可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出
2007年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價(jià)款為100萬元，款項(xiàng)以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費(fèi)用為0.2萬元，差旅費(fèi)為0.3萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（ ）萬元。
A.100
C.117.5
D.100.5
【答案】A
【解析】外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中，支付的價(jià)款計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本中，談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用。
3.會(huì)計(jì)處理
（1）成本計(jì)量模式
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
（2）公允價(jià)值計(jì)量模式
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：銀行存款
（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)
1.只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2.成本構(gòu)成
由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括：
（1）土地開發(fā)費(fèi)
（2）建造成本
（3）安裝成本
（4）資本化的借款利息
（5）支付的其他費(fèi)用
（6）分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用
建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。
3.會(huì)計(jì)處理
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：在建工程
無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
【例】20×7年3月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×7年6月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時(shí)開始起租。20×7年7月5日，三棟廠房同時(shí)完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的造價(jià)均為1 000萬元，能夠單獨(dú)出售。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:
土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)〔600×1/3=200萬元〕。
借：投資性房地產(chǎn)——廠房 10 000 000
貸：在建工程 10 000 000
借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 2 000 000
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 2 000 000
三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
（一）后續(xù)計(jì)量原則
1.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
2.但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說法中正確的有（?。?BR> A.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
B.企業(yè)可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
C.企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式
D.企業(yè)可以同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
【答案】ABC
（二）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
1.計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
2.確認(rèn)租金
借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）
貸：其他業(yè)務(wù)收入
3.計(jì)提減值準(zhǔn)備
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2007年1月1日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬元，預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為30萬元，采用直線法計(jì)提折舊。2007年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（?。┤f元。
A.12
B.20
C.11
D.10
【答案】C
【解析】購入的作為投資性房地產(chǎn)的建筑物采用成本計(jì)量模式時(shí)，其會(huì)計(jì)處理同固定資產(chǎn)。當(dāng)月增加，當(dāng)月不計(jì)提折舊。所以2007年應(yīng)該計(jì)提折舊的時(shí)間為11個(gè)月。2007年計(jì)提折舊=（270-30）÷20×11÷12=11（萬元）。
（三）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
考試大綱：【基本要求】
（一）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍
（二）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件
（三）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算
（四）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算
（五）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算
（六）熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算
本章基本內(nèi)容框架
重點(diǎn)內(nèi)容分析：
一、投資性房地產(chǎn)的范圍
（一）投資性房地產(chǎn)的定義
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
（二）投資性房地產(chǎn)的范圍
1.屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
1）已出租的土地使用權(quán)
是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。
2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
根據(jù)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5 號(hào)）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。
具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：
（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1 年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；
（2）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的；
3）已出租的建筑物
是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。
母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)?！ ?BR> 2.不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
如企業(yè)的廠房、辦公樓等。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
2）作為存貨的房地產(chǎn)
3）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
（1）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。
（3）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。
（4）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題1•；多選題】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（?。?。
A.已出租的建筑物
B.已出租的土地使用權(quán)
C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
D.已出租的機(jī)器設(shè)備
E.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物
【答案】ABC
【例題】（2007年考題）下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（?。?。
A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店
B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房
D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
【答案】BD
【解析】A選項(xiàng)，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店，屬于企業(yè)經(jīng)營場所，即屬于固定資產(chǎn)；C選項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房，屬于企業(yè)存貨。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
（一）外購的投資性房地產(chǎn)
1.在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2.成本構(gòu)成
（1）購買價(jià)款
（2）相關(guān)稅費(fèi)
（3）可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出
2007年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價(jià)款為100萬元，款項(xiàng)以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費(fèi)用為0.2萬元，差旅費(fèi)為0.3萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（ ）萬元。
A.100
C.117.5
D.100.5
【答案】A
【解析】外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中，支付的價(jià)款計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本中，談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用。
3.會(huì)計(jì)處理
（1）成本計(jì)量模式
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
（2）公允價(jià)值計(jì)量模式
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：銀行存款
（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)
1.只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2.成本構(gòu)成
由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括：
（1）土地開發(fā)費(fèi)
（2）建造成本
（3）安裝成本
（4）資本化的借款利息
（5）支付的其他費(fèi)用
（6）分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用
建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。
3.會(huì)計(jì)處理
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：在建工程
無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
【例】20×7年3月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×7年6月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時(shí)開始起租。20×7年7月5日，三棟廠房同時(shí)完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的造價(jià)均為1 000萬元，能夠單獨(dú)出售。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:
土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)〔600×1/3=200萬元〕。
借：投資性房地產(chǎn)——廠房 10 000 000
貸：在建工程 10 000 000
借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 2 000 000
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 2 000 000
三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
（一）后續(xù)計(jì)量原則
1.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
2.但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說法中正確的有（?。?BR> A.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
B.企業(yè)可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
C.企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式
D.企業(yè)可以同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
【答案】ABC
（二）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
1.計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
2.確認(rèn)租金
借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）
貸：其他業(yè)務(wù)收入
3.計(jì)提減值準(zhǔn)備
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2007年1月1日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬元，預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為30萬元，采用直線法計(jì)提折舊。2007年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（?。┤f元。
A.12
B.20
C.11
D.10
【答案】C
【解析】購入的作為投資性房地產(chǎn)的建筑物采用成本計(jì)量模式時(shí)，其會(huì)計(jì)處理同固定資產(chǎn)。當(dāng)月增加，當(dāng)月不計(jì)提折舊。所以2007年應(yīng)該計(jì)提折舊的時(shí)間為11個(gè)月。2007年計(jì)提折舊=（270-30）÷20×11÷12=11（萬元）。
（三）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。