1.房地產(chǎn)市場供給
（1）供給與供給量
供給——在某一特定時間內(nèi)和各種可能的價格區(qū)間內(nèi)，生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量和市場價格之間的關(guān)系。這里所說的供給實際上是供給函數(shù)。
供給量——在某一特定的價格條件下，單位時間內(nèi)市場上某種商品的供給總量。
（2）影響房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的主要因素
房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)稅費
開發(fā)商以往的利潤水平
房地產(chǎn)市場前景
房地產(chǎn)所處區(qū)域公共設(shè)施的配套程度
房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的融通能力和融資成本
市場上存量房地產(chǎn)的空置率
國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策的變化
（3）供給的價格彈性
——供給的價格彈性——商品價格每變動1%所引起的商品供給量變動的百分比，反映了商品供給量對商品價格變動的敏感程度，一般是正數(shù)，即供給量與價格同方向變動。
——供給價格彈性系數(shù)（Es）——供給變動的比率與價格變動的比率之比
例題：假設(shè)某商品的價格為3元/公斤時，市場供應(yīng)量為5萬公斤，價格為3.5元/公斤時，市場供應(yīng)量為5.5萬公斤。則該商品的價格彈性系數(shù)為（ ）。
A．1.8 B．1.5 C．1.0 D．0.6
答案：D
解題過程：△P=5.5-5=0.5
△S=3.5-3=0.5
Es=(△S/S)/( △P/P)= (0.5/5)/ (0.5/3)=0.6
注意：供給價格彈性系數(shù)不是供給量變動的絕對量與價格變動的絕對量的比值?！鱌/△S=0.5/0.5=1.0
供給富有彈性、缺乏彈性、單一彈性、完全有彈性、完全無彈性
（4）短期供給與長期供給
——短期供給：
短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給缺乏彈性，即房地產(chǎn)供應(yīng)量不會因價格的變化而迅速得以調(diào)整，因此，房屋租金和售價主要由需求量的變化決定。
原有物業(yè)——若租金上漲，租戶不會立即減少所承租的物業(yè)空間，從而可供出租或再出租的原有物業(yè)短期供給變化反應(yīng)遲鈍。
新建物業(yè)——從決定開發(fā)到建成租售需要較長時期。
——長期供給
長期內(nèi)，房地產(chǎn)供給的彈性增大，通過改變原有土地的利用性質(zhì)和原有房屋的用途、新增房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)供給量能對價格變化做出反應(yīng)。
另一方面，和其他不可再生自然資源一樣，土地總量的稀缺性和空間位置的固定性，使得房地產(chǎn)的長期供給也是缺乏彈性的。這樣，房地產(chǎn)在一定意義上也能獲得高于平均利潤的超額利潤或者說“經(jīng)濟租”。
2.房地產(chǎn)市場需求
（1）需求與有效需求
需求——人們需要并且愿意購買的商品及其數(shù)量
房地產(chǎn)市場需求——人們在一切生產(chǎn)和生活過程中對地產(chǎn)和房產(chǎn)的需求和消費量，除住宅以外的房地產(chǎn)需求實際上是一種引致需求或派生需求，因為房地產(chǎn)通常是一種生產(chǎn)要素或者說中間產(chǎn)品，并非直接用于消費（住宅除外），其價值取決于它對其他產(chǎn)品的貢獻。
——有效需求
有效需求必須具備的條件——消費者有購買意愿和支付能力，只有需要沒有支付能力不構(gòu)成有效需求。
——區(qū)別潛在需求與有效需求——與某一地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展和人口增長相適應(yīng)的對房地產(chǎn)的客觀需要為潛在需求，將潛在需求變?yōu)橛行枨蟮年P(guān)鍵是支付能力。
（2）需求與價格的關(guān)系
需求與價格呈反方向變動，可以用向右下方傾斜的需求曲線表示。
（3）需求的價格彈性（需求價格彈性系數(shù)）
指商品價格變化引起的相應(yīng)的需求量變化的程度，用需求量變化的百分比除以價格變化的百分比來表示。一般為負，應(yīng)用中考慮絕對值?？梢苑譃楦挥袕椥浴⑷狈椥?、單一彈性、完全有彈性、完全無彈性五種。
（4）需求的收入彈性（需求收入彈性系數(shù)）
指人們的收入水平每變化1%引起的商品需求量變化的百分比，它等于需求量變化的百分比除以收入水平變化的百分比。一般為正。
一般而言，需求收入彈性大的物業(yè)，其投資風(fēng)險較大，相應(yīng)投資回報率也較高；相反，需求收入彈性低的物業(yè)，其投資風(fēng)險雖較小，但相應(yīng)的投資利潤也較低。
3.房地產(chǎn)市場供給與需求平衡
房地產(chǎn)供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時的價格為均衡價格，即供給曲線和需求曲線相交處的價格。
供求平衡是短暫的，市場往往處于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的動態(tài)過程之中。
市場價格由供求決定，供給不變時需求增加，則價格上升；需求不變時供給增加，則價格下降。
（1）供給與供給量
供給——在某一特定時間內(nèi)和各種可能的價格區(qū)間內(nèi)，生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量和市場價格之間的關(guān)系。這里所說的供給實際上是供給函數(shù)。
供給量——在某一特定的價格條件下，單位時間內(nèi)市場上某種商品的供給總量。
（2）影響房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的主要因素
房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)稅費
開發(fā)商以往的利潤水平
房地產(chǎn)市場前景
房地產(chǎn)所處區(qū)域公共設(shè)施的配套程度
房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的融通能力和融資成本
市場上存量房地產(chǎn)的空置率
國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策的變化
（3）供給的價格彈性
——供給的價格彈性——商品價格每變動1%所引起的商品供給量變動的百分比，反映了商品供給量對商品價格變動的敏感程度，一般是正數(shù)，即供給量與價格同方向變動。
——供給價格彈性系數(shù)（Es）——供給變動的比率與價格變動的比率之比
例題：假設(shè)某商品的價格為3元/公斤時，市場供應(yīng)量為5萬公斤，價格為3.5元/公斤時，市場供應(yīng)量為5.5萬公斤。則該商品的價格彈性系數(shù)為（ ）。
A．1.8 B．1.5 C．1.0 D．0.6
答案：D
解題過程：△P=5.5-5=0.5
△S=3.5-3=0.5
Es=(△S/S)/( △P/P)= (0.5/5)/ (0.5/3)=0.6
注意：供給價格彈性系數(shù)不是供給量變動的絕對量與價格變動的絕對量的比值?！鱌/△S=0.5/0.5=1.0
供給富有彈性、缺乏彈性、單一彈性、完全有彈性、完全無彈性
（4）短期供給與長期供給
——短期供給：
短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給缺乏彈性，即房地產(chǎn)供應(yīng)量不會因價格的變化而迅速得以調(diào)整，因此，房屋租金和售價主要由需求量的變化決定。
原有物業(yè)——若租金上漲，租戶不會立即減少所承租的物業(yè)空間，從而可供出租或再出租的原有物業(yè)短期供給變化反應(yīng)遲鈍。
新建物業(yè)——從決定開發(fā)到建成租售需要較長時期。
——長期供給
長期內(nèi)，房地產(chǎn)供給的彈性增大，通過改變原有土地的利用性質(zhì)和原有房屋的用途、新增房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)供給量能對價格變化做出反應(yīng)。
另一方面，和其他不可再生自然資源一樣，土地總量的稀缺性和空間位置的固定性，使得房地產(chǎn)的長期供給也是缺乏彈性的。這樣，房地產(chǎn)在一定意義上也能獲得高于平均利潤的超額利潤或者說“經(jīng)濟租”。
2.房地產(chǎn)市場需求
（1）需求與有效需求
需求——人們需要并且愿意購買的商品及其數(shù)量
房地產(chǎn)市場需求——人們在一切生產(chǎn)和生活過程中對地產(chǎn)和房產(chǎn)的需求和消費量，除住宅以外的房地產(chǎn)需求實際上是一種引致需求或派生需求，因為房地產(chǎn)通常是一種生產(chǎn)要素或者說中間產(chǎn)品，并非直接用于消費（住宅除外），其價值取決于它對其他產(chǎn)品的貢獻。
——有效需求
有效需求必須具備的條件——消費者有購買意愿和支付能力，只有需要沒有支付能力不構(gòu)成有效需求。
——區(qū)別潛在需求與有效需求——與某一地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展和人口增長相適應(yīng)的對房地產(chǎn)的客觀需要為潛在需求，將潛在需求變?yōu)橛行枨蟮年P(guān)鍵是支付能力。
（2）需求與價格的關(guān)系
需求與價格呈反方向變動，可以用向右下方傾斜的需求曲線表示。
（3）需求的價格彈性（需求價格彈性系數(shù)）
指商品價格變化引起的相應(yīng)的需求量變化的程度，用需求量變化的百分比除以價格變化的百分比來表示。一般為負，應(yīng)用中考慮絕對值?？梢苑譃楦挥袕椥浴⑷狈椥?、單一彈性、完全有彈性、完全無彈性五種。
（4）需求的收入彈性（需求收入彈性系數(shù)）
指人們的收入水平每變化1%引起的商品需求量變化的百分比，它等于需求量變化的百分比除以收入水平變化的百分比。一般為正。
一般而言，需求收入彈性大的物業(yè)，其投資風(fēng)險較大，相應(yīng)投資回報率也較高；相反，需求收入彈性低的物業(yè)，其投資風(fēng)險雖較小，但相應(yīng)的投資利潤也較低。
3.房地產(chǎn)市場供給與需求平衡
房地產(chǎn)供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時的價格為均衡價格，即供給曲線和需求曲線相交處的價格。
供求平衡是短暫的，市場往往處于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的動態(tài)過程之中。
市場價格由供求決定，供給不變時需求增加，則價格上升；需求不變時供給增加，則價格下降。