2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
1.房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國(guó)家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加強(qiáng)土地和投資控制的意向， 2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面已出臺(tái)的政策繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)，另一方面出臺(tái)的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機(jī)性需求等方面。
2.資源將向保障性住房?jī)A斜。1998年住房貨幣化改革以后，國(guó)家政策主導(dǎo)是住房供給市場(chǎng)化，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2007年是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。2008年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國(guó)住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。
3.企業(yè)并購(gòu)和重組將成為年度主調(diào)。在國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國(guó)際資本進(jìn)入和美國(guó)次貸危機(jī)影響下，2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，比較優(yōu)勢(shì)日益明顯，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)環(huán)境則日益嚴(yán)峻，不得不面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)不善中小企業(yè)的控制、并購(gòu)和重組。
4.供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)改善。土地供給方面，促進(jìn)住房市場(chǎng)有效供給有望成為國(guó)家長(zhǎng)期的政策目標(biāo)。2008年一級(jí)市場(chǎng)土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國(guó)家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。
在住房供給方面，基于2007年住宅用地供給的較大增長(zhǎng)和國(guó)家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快，2008年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于2007年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。
5.房?jī)r(jià)上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點(diǎn)可能性不大。房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，2007年仍在高位運(yùn)行，由于國(guó)家調(diào)控政策效力的發(fā)揮，2008年房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于上年。2008年上半年，由于國(guó)際資本市場(chǎng)震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國(guó)際熱錢可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房?jī)r(jià)的城市可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)在高位震蕩，但全國(guó)房?jī)r(jià)整體拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能性不大。
增加有效供給、遏制投機(jī)性需求四大對(duì)策
1.破除壟斷，增加有效供給。住房供給取決于住房生產(chǎn)鏈條全過程，包括土地供給、住房建造和住房銷售等環(huán)節(jié)。壟斷降低資源配置效率。在用地供給環(huán)節(jié)，政府通過減少用地供給、土地儲(chǔ)備等手段提高地價(jià)，追求居住用地出讓收益化。長(zhǎng)時(shí)期以來，相對(duì)于工業(yè)化進(jìn)程，城市特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市，新增居住用地?cái)?shù)量偏少，比重偏低。為保障與工業(yè)化相適應(yīng)的城市居住用地供給，國(guó)家在全國(guó)用地綜合平衡的基礎(chǔ)上，適度調(diào)整城市用地供給，各城市年度出讓土地中相應(yīng)增加居住用地。
住房開發(fā)環(huán)節(jié)，在用地供給偏緊、需求旺盛的背景下，近幾年市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，囤地囤房成為普遍的開發(fā)模式。為此，國(guó)家規(guī)范住房用地開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，在土地出讓階段即要求受讓開發(fā)商承諾開發(fā)期限，違背土地出讓協(xié)議和開發(fā)周期承諾的作囤地處理，給與罰款或收回處置。已經(jīng)出讓土地要求開發(fā)商與土地管理部門按開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)重新確立開發(fā)期限。居住用地出讓招拍掛實(shí)行雙重競(jìng)價(jià)規(guī)則：要求開發(fā)商提出詳細(xì)的開發(fā)周期規(guī)劃，對(duì)土地出讓價(jià)格和未來平均銷售房?jī)r(jià)同時(shí)競(jìng)價(jià)投標(biāo)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)地價(jià)和房?jī)r(jià)雙重權(quán)衡確定中標(biāo)人。
2.遏制投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房市場(chǎng)主要由城市化和收入增長(zhǎng)形成的消費(fèi)需求主導(dǎo)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)主要反映的是基于消費(fèi)性需要的真實(shí)供求關(guān)系。但2006年以后特別是2007年以來，在房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期引導(dǎo)下，閑置資本和熱錢形成的投機(jī)性住房需求膨脹，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。為遏制投機(jī)性需求，嚴(yán)格監(jiān)控國(guó)際熱錢入境，限制其非法進(jìn)入住房市場(chǎng)；提高第二套住房購(gòu)買按揭首付比例，適時(shí)開征住房持有調(diào)節(jié)稅，對(duì)閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。
3.構(gòu)建多層次的住房保障體系。我國(guó)近年來房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲對(duì)住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，城市居民家庭收入水平較低，儲(chǔ)蓄積累有限，廣大的中低收入階層即使有銀行按揭支持也仍面臨首付和還貸壓力。為滿足中低收入階層住房需求，一方面，要積極發(fā)展租賃市場(chǎng)，以租代購(gòu)；另一方面，國(guó)家應(yīng)構(gòu)建多層次的住房保障體系，為此提出以下三個(gè)層次建議：
其一，改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，建設(shè)面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強(qiáng)中等收入家庭購(gòu)房能力。由于各職業(yè)群體收入差別懸殊，高收入職業(yè)群體住房公積金積累高而住房需求已得到滿足，一些家庭不屑于獲得公積金支持；而中低收入群體多有無房戶，購(gòu)房需要迫切，但又得不到公積金的有效支持。因此探索建設(shè)面向住房困難的中低收入家庭的公積金制度確屬必要。
其二，適度發(fā)展購(gòu)房保障，完善對(duì)目標(biāo)人群的識(shí)別管理機(jī)制。我國(guó)提出了經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等多種住房保障模式，但保障目標(biāo)定位并不清晰。從我國(guó)現(xiàn)階段整體發(fā)展水平出發(fā)，購(gòu)房保障的覆蓋面不宜過大，保障水平也要適當(dāng)。為體現(xiàn)公平、公正原則，應(yīng)對(duì)購(gòu)房保障目標(biāo)人群進(jìn)行更精準(zhǔn)定義和有效識(shí)別，改革現(xiàn)有以當(dāng)年收入和戶籍為依據(jù)的人群識(shí)別管理機(jī)制，建立以持續(xù)低收入和租房期限作為購(gòu)房保障人群識(shí)別機(jī)制。
其三，發(fā)展租房保障，解決極低收入家庭居住困難。對(duì)于購(gòu)房、租房都難以實(shí)現(xiàn)的低收入人群進(jìn)行公共支持。保障形式宜以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。有條件的大城市建設(shè)廉租房，實(shí)行實(shí)物配租，但切忌蜂擁而上，造成公共投資的浪費(fèi)。
4.注重政策的銜接性和協(xié)調(diào)性。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控起了一定效果，但由于政策之間和部門之間的銜接性差、可實(shí)施性差等問題消弱了政策效果。為此建議：①加強(qiáng)國(guó)家相關(guān)管理部門之間銜接和溝通，保證調(diào)控行動(dòng)一致性。相關(guān)部門應(yīng)定期進(jìn)行信息溝通和協(xié)調(diào)，突出政策的科學(xué)性、全局性，減少部門政策沖突。②強(qiáng)化政策的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是多元利益博弈的格局，中央政府與地方政府、地方政府之間、政府部門之間、政府與企業(yè)、房地產(chǎn)品供給者與需求者之間的利益訴求不同，對(duì)政策的理解和執(zhí)行也會(huì)存在差異，因此國(guó)家政策重點(diǎn)在于統(tǒng)籌兼顧，綜合協(xié)調(diào)各方面利益。
1.房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國(guó)家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加強(qiáng)土地和投資控制的意向， 2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面已出臺(tái)的政策繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)，另一方面出臺(tái)的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機(jī)性需求等方面。
2.資源將向保障性住房?jī)A斜。1998年住房貨幣化改革以后，國(guó)家政策主導(dǎo)是住房供給市場(chǎng)化，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2007年是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。2008年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國(guó)住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。
3.企業(yè)并購(gòu)和重組將成為年度主調(diào)。在國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國(guó)際資本進(jìn)入和美國(guó)次貸危機(jī)影響下，2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，比較優(yōu)勢(shì)日益明顯，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)環(huán)境則日益嚴(yán)峻，不得不面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)不善中小企業(yè)的控制、并購(gòu)和重組。
4.供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)改善。土地供給方面，促進(jìn)住房市場(chǎng)有效供給有望成為國(guó)家長(zhǎng)期的政策目標(biāo)。2008年一級(jí)市場(chǎng)土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國(guó)家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。
在住房供給方面，基于2007年住宅用地供給的較大增長(zhǎng)和國(guó)家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快，2008年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于2007年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。
5.房?jī)r(jià)上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點(diǎn)可能性不大。房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，2007年仍在高位運(yùn)行，由于國(guó)家調(diào)控政策效力的發(fā)揮，2008年房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于上年。2008年上半年，由于國(guó)際資本市場(chǎng)震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國(guó)際熱錢可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房?jī)r(jià)的城市可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)在高位震蕩，但全國(guó)房?jī)r(jià)整體拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能性不大。
增加有效供給、遏制投機(jī)性需求四大對(duì)策
1.破除壟斷，增加有效供給。住房供給取決于住房生產(chǎn)鏈條全過程，包括土地供給、住房建造和住房銷售等環(huán)節(jié)。壟斷降低資源配置效率。在用地供給環(huán)節(jié)，政府通過減少用地供給、土地儲(chǔ)備等手段提高地價(jià)，追求居住用地出讓收益化。長(zhǎng)時(shí)期以來，相對(duì)于工業(yè)化進(jìn)程，城市特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市，新增居住用地?cái)?shù)量偏少，比重偏低。為保障與工業(yè)化相適應(yīng)的城市居住用地供給，國(guó)家在全國(guó)用地綜合平衡的基礎(chǔ)上，適度調(diào)整城市用地供給，各城市年度出讓土地中相應(yīng)增加居住用地。
住房開發(fā)環(huán)節(jié)，在用地供給偏緊、需求旺盛的背景下，近幾年市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，囤地囤房成為普遍的開發(fā)模式。為此，國(guó)家規(guī)范住房用地開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，在土地出讓階段即要求受讓開發(fā)商承諾開發(fā)期限，違背土地出讓協(xié)議和開發(fā)周期承諾的作囤地處理，給與罰款或收回處置。已經(jīng)出讓土地要求開發(fā)商與土地管理部門按開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)重新確立開發(fā)期限。居住用地出讓招拍掛實(shí)行雙重競(jìng)價(jià)規(guī)則：要求開發(fā)商提出詳細(xì)的開發(fā)周期規(guī)劃，對(duì)土地出讓價(jià)格和未來平均銷售房?jī)r(jià)同時(shí)競(jìng)價(jià)投標(biāo)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)地價(jià)和房?jī)r(jià)雙重權(quán)衡確定中標(biāo)人。
2.遏制投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房市場(chǎng)主要由城市化和收入增長(zhǎng)形成的消費(fèi)需求主導(dǎo)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)主要反映的是基于消費(fèi)性需要的真實(shí)供求關(guān)系。但2006年以后特別是2007年以來，在房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期引導(dǎo)下，閑置資本和熱錢形成的投機(jī)性住房需求膨脹，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。為遏制投機(jī)性需求，嚴(yán)格監(jiān)控國(guó)際熱錢入境，限制其非法進(jìn)入住房市場(chǎng)；提高第二套住房購(gòu)買按揭首付比例，適時(shí)開征住房持有調(diào)節(jié)稅，對(duì)閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。
3.構(gòu)建多層次的住房保障體系。我國(guó)近年來房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲對(duì)住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，城市居民家庭收入水平較低，儲(chǔ)蓄積累有限，廣大的中低收入階層即使有銀行按揭支持也仍面臨首付和還貸壓力。為滿足中低收入階層住房需求，一方面，要積極發(fā)展租賃市場(chǎng)，以租代購(gòu)；另一方面，國(guó)家應(yīng)構(gòu)建多層次的住房保障體系，為此提出以下三個(gè)層次建議：
其一，改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，建設(shè)面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強(qiáng)中等收入家庭購(gòu)房能力。由于各職業(yè)群體收入差別懸殊，高收入職業(yè)群體住房公積金積累高而住房需求已得到滿足，一些家庭不屑于獲得公積金支持；而中低收入群體多有無房戶，購(gòu)房需要迫切，但又得不到公積金的有效支持。因此探索建設(shè)面向住房困難的中低收入家庭的公積金制度確屬必要。
其二，適度發(fā)展購(gòu)房保障，完善對(duì)目標(biāo)人群的識(shí)別管理機(jī)制。我國(guó)提出了經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等多種住房保障模式，但保障目標(biāo)定位并不清晰。從我國(guó)現(xiàn)階段整體發(fā)展水平出發(fā)，購(gòu)房保障的覆蓋面不宜過大，保障水平也要適當(dāng)。為體現(xiàn)公平、公正原則，應(yīng)對(duì)購(gòu)房保障目標(biāo)人群進(jìn)行更精準(zhǔn)定義和有效識(shí)別，改革現(xiàn)有以當(dāng)年收入和戶籍為依據(jù)的人群識(shí)別管理機(jī)制，建立以持續(xù)低收入和租房期限作為購(gòu)房保障人群識(shí)別機(jī)制。
其三，發(fā)展租房保障，解決極低收入家庭居住困難。對(duì)于購(gòu)房、租房都難以實(shí)現(xiàn)的低收入人群進(jìn)行公共支持。保障形式宜以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。有條件的大城市建設(shè)廉租房，實(shí)行實(shí)物配租，但切忌蜂擁而上，造成公共投資的浪費(fèi)。
4.注重政策的銜接性和協(xié)調(diào)性。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控起了一定效果，但由于政策之間和部門之間的銜接性差、可實(shí)施性差等問題消弱了政策效果。為此建議：①加強(qiáng)國(guó)家相關(guān)管理部門之間銜接和溝通，保證調(diào)控行動(dòng)一致性。相關(guān)部門應(yīng)定期進(jìn)行信息溝通和協(xié)調(diào)，突出政策的科學(xué)性、全局性，減少部門政策沖突。②強(qiáng)化政策的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是多元利益博弈的格局，中央政府與地方政府、地方政府之間、政府部門之間、政府與企業(yè)、房地產(chǎn)品供給者與需求者之間的利益訴求不同，對(duì)政策的理解和執(zhí)行也會(huì)存在差異，因此國(guó)家政策重點(diǎn)在于統(tǒng)籌兼顧，綜合協(xié)調(diào)各方面利益。