成本法價(jià)格構(gòu)成要素
1、土地價(jià)值
成本法中的土地價(jià)值是土地設(shè)想為空地的用途的市場(chǎng)價(jià)值。土地價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)比較法(Sales comparison)、分配法(Allocation)、提取法 (Extraction)、收益資本化法(Income capitalization)來(lái)求取。
對(duì)比與啟示：對(duì)于土地價(jià)值的觀點(diǎn)是我國(guó)與美國(guó)成本法估價(jià)應(yīng)用中的不同。首先，美國(guó)成本法估價(jià)采用土地設(shè)想為空地的用途的市場(chǎng)價(jià)值，如果現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途與土地的利用不一致，那么改良物或建筑物就會(huì)存在功能折舊和外部折舊，需要進(jìn)行功能折舊和外部折舊的扣減。而在我國(guó)的成本法估價(jià)中，土地價(jià)值通常是采用權(quán)證登記用途下的土地市場(chǎng)價(jià)值。第二，在我國(guó)可以用成本法求取土地的價(jià)值，在美國(guó)土地價(jià)值估價(jià)方法中則沒(méi)有成本法。造成上述差異的原因主要是兩國(guó)土地使用制度不同，美國(guó)是土地私有制，在符合法律規(guī)定情況下土地所有者擁有對(duì)土地完全的權(quán)利，如開(kāi)發(fā)、利用、改造、甚至閑置等。而在我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的是土地的使用權(quán)，土地的利用會(huì)受到一定的限制。但筆者認(rèn)為，對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)仍是可以借鑒的，比如對(duì)中心城區(qū)內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)采用成本法評(píng)估的結(jié)果往往偏低，難以體現(xiàn)真正的市場(chǎng)價(jià)值。但如果在結(jié)合使用分析后，采用規(guī)劃用途下的土地市場(chǎng)價(jià)值扣除搬遷與拆除成本，就應(yīng)該是其市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn)。
2、重置成本與重建成本
重置成本與重建成本與我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的涵義是相同的，本文不重復(fù)介紹。在此主要介紹成本估算的內(nèi)容，包括直接成本和間接成本。
(1)直接成本又稱硬成本，包括如下內(nèi)容：
建筑執(zhí)照
建筑材料、產(chǎn)品和設(shè)備
建筑人工
建筑期間所用設(shè)備
建造期間的安全
承包商的工棚與臨時(shí)設(shè)施
建筑材料存放設(shè)施
電力管線安裝和公共事業(yè)費(fèi)用
承包商利潤(rùn)和經(jīng)常費(fèi)用，包括監(jiān)理、工作賠償、火險(xiǎn)、責(zé)任險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)
履約金
(2)間接成本又稱軟成本，包括如下內(nèi)容：
設(shè)計(jì)、審查、為建筑物基礎(chǔ)放線和平整場(chǎng)地所做的測(cè)繪以及環(huán)境研究所支付的建筑師和工程師費(fèi)用
估價(jià)、咨詢、會(huì)計(jì)、法律費(fèi)用
建造期間持有土地投資和已付工程款的成本 (如果房地產(chǎn)使用了貸款，貸款的貼水點(diǎn)、酬金或手續(xù)服務(wù)費(fèi)、利息為間接成本。)
綜合保險(xiǎn)費(fèi)與從價(jià)稅
建造完工后但未全部出售、出租前，持有房地產(chǎn)的投資成本
補(bǔ)助承租人改良物的資金投入或委托出租傭金
銷(xiāo)售成本、出售傭金
開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)用
1、土地價(jià)值
成本法中的土地價(jià)值是土地設(shè)想為空地的用途的市場(chǎng)價(jià)值。土地價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)比較法(Sales comparison)、分配法(Allocation)、提取法 (Extraction)、收益資本化法(Income capitalization)來(lái)求取。
對(duì)比與啟示：對(duì)于土地價(jià)值的觀點(diǎn)是我國(guó)與美國(guó)成本法估價(jià)應(yīng)用中的不同。首先，美國(guó)成本法估價(jià)采用土地設(shè)想為空地的用途的市場(chǎng)價(jià)值，如果現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途與土地的利用不一致，那么改良物或建筑物就會(huì)存在功能折舊和外部折舊，需要進(jìn)行功能折舊和外部折舊的扣減。而在我國(guó)的成本法估價(jià)中，土地價(jià)值通常是采用權(quán)證登記用途下的土地市場(chǎng)價(jià)值。第二，在我國(guó)可以用成本法求取土地的價(jià)值，在美國(guó)土地價(jià)值估價(jià)方法中則沒(méi)有成本法。造成上述差異的原因主要是兩國(guó)土地使用制度不同，美國(guó)是土地私有制，在符合法律規(guī)定情況下土地所有者擁有對(duì)土地完全的權(quán)利，如開(kāi)發(fā)、利用、改造、甚至閑置等。而在我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的是土地的使用權(quán)，土地的利用會(huì)受到一定的限制。但筆者認(rèn)為，對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)仍是可以借鑒的，比如對(duì)中心城區(qū)內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)采用成本法評(píng)估的結(jié)果往往偏低，難以體現(xiàn)真正的市場(chǎng)價(jià)值。但如果在結(jié)合使用分析后，采用規(guī)劃用途下的土地市場(chǎng)價(jià)值扣除搬遷與拆除成本，就應(yīng)該是其市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn)。
2、重置成本與重建成本
重置成本與重建成本與我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的涵義是相同的，本文不重復(fù)介紹。在此主要介紹成本估算的內(nèi)容，包括直接成本和間接成本。
(1)直接成本又稱硬成本，包括如下內(nèi)容：
建筑執(zhí)照
建筑材料、產(chǎn)品和設(shè)備
建筑人工
建筑期間所用設(shè)備
建造期間的安全
承包商的工棚與臨時(shí)設(shè)施
建筑材料存放設(shè)施
電力管線安裝和公共事業(yè)費(fèi)用
承包商利潤(rùn)和經(jīng)常費(fèi)用，包括監(jiān)理、工作賠償、火險(xiǎn)、責(zé)任險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)
履約金
(2)間接成本又稱軟成本，包括如下內(nèi)容：
設(shè)計(jì)、審查、為建筑物基礎(chǔ)放線和平整場(chǎng)地所做的測(cè)繪以及環(huán)境研究所支付的建筑師和工程師費(fèi)用
估價(jià)、咨詢、會(huì)計(jì)、法律費(fèi)用
建造期間持有土地投資和已付工程款的成本 (如果房地產(chǎn)使用了貸款，貸款的貼水點(diǎn)、酬金或手續(xù)服務(wù)費(fèi)、利息為間接成本。)
綜合保險(xiǎn)費(fèi)與從價(jià)稅
建造完工后但未全部出售、出租前，持有房地產(chǎn)的投資成本
補(bǔ)助承租人改良物的資金投入或委托出租傭金
銷(xiāo)售成本、出售傭金
開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)用