一、設(shè)定抵押權(quán)的原則與范圍
(一)設(shè)定抵押權(quán)的原則
1、房地合一原則。房屋抵押權(quán)，是指該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。不存在只設(shè)定房屋抵押權(quán)而土地使用權(quán)分離在外的情形。如果以出讓取得的土地使用權(quán)抵押，則地上建筑物也同時(shí)設(shè)定抵押。
2、依法登記原則。房地產(chǎn)設(shè)立抵押，雖是當(dāng)事人雙方意思自愿的行為。但行為的最終生效都受到我國(guó)法律規(guī)范的制約?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十一條對(duì)此作了明文規(guī)定："房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。"《擔(dān)保法》第41條規(guī)定："抵押合同自登記之日起生效"，第43條第二款規(guī)定，"當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。"
(二)設(shè)定押押權(quán)的范圍
設(shè)定抵押權(quán)的范圍是指可以作為抵押房地產(chǎn)的范圍以及抵押擔(dān)保的范圍這兩個(gè)方面。首先，從可以作為抵押房地產(chǎn)的范圍看：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定："依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。"即允許抵押的房地產(chǎn)主要分兩大類：一是房屋所有權(quán)。二是以出讓方式取得的土地使用權(quán)。在這范圍之內(nèi)的房地產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，但在這范圍之外的房地產(chǎn)則不能設(shè)定抵押權(quán)。建設(shè)部的規(guī)章《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條對(duì)不能設(shè)定抵押的房地產(chǎn)作了列示性的規(guī)定：1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5.被依法查對(duì)、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
上述第6項(xiàng)涵蓋面甚廣，例如通過(guò)行政劃撥、通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)而尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)，集體所有土地被證用范圍之內(nèi)的房屋，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)等。所謂權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)是指在訴訟期間的房地產(chǎn)。文物保護(hù)的建筑物或有重要紀(jì)念意義的其他建筑物是指被國(guó)務(wù)院或有省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，或縣級(jí)以上人民政府確定的建筑物。
二、設(shè)定抵押權(quán)的注意事項(xiàng)
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十至二十四條對(duì)此作了詳細(xì)規(guī)定，現(xiàn)分述如下：
(一)同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)。
首先，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人，這種告知應(yīng)該是書面的而非口頭的，并應(yīng)在抵押合同中體現(xiàn)出來(lái)。其次，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，也就是說(shuō)，抵押物的價(jià)值必須大于債權(quán)的金額。至于大于多少應(yīng)該包括處分抵押物所應(yīng)能預(yù)見的各種費(fèi)用為妥。若同一抵押物上設(shè)有兩個(gè)抵押權(quán)，則后一個(gè)抵押權(quán)的擔(dān)保的債務(wù)的履行期限不得早于前一個(gè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)履行期限。再次，如果設(shè)定抵押之后還有余額，還可以再次抵押，但不得超出余額部分。
(二)兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的
兩宗以上包括兩宗，可以多宗，沒有上限。兩宗以上房地產(chǎn)擔(dān)保同一債務(wù)履行，則在法律上視為同一抵押房地產(chǎn)，承擔(dān)連帶的擔(dān)保責(zé)任。其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。如果在抵押合同中有清償債務(wù)先后順序的約定，那又另當(dāng)別論。
(一)設(shè)定抵押權(quán)的原則
1、房地合一原則。房屋抵押權(quán)，是指該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。不存在只設(shè)定房屋抵押權(quán)而土地使用權(quán)分離在外的情形。如果以出讓取得的土地使用權(quán)抵押，則地上建筑物也同時(shí)設(shè)定抵押。
2、依法登記原則。房地產(chǎn)設(shè)立抵押，雖是當(dāng)事人雙方意思自愿的行為。但行為的最終生效都受到我國(guó)法律規(guī)范的制約?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十一條對(duì)此作了明文規(guī)定："房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。"《擔(dān)保法》第41條規(guī)定："抵押合同自登記之日起生效"，第43條第二款規(guī)定，"當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。"
(二)設(shè)定押押權(quán)的范圍
設(shè)定抵押權(quán)的范圍是指可以作為抵押房地產(chǎn)的范圍以及抵押擔(dān)保的范圍這兩個(gè)方面。首先，從可以作為抵押房地產(chǎn)的范圍看：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定："依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。"即允許抵押的房地產(chǎn)主要分兩大類：一是房屋所有權(quán)。二是以出讓方式取得的土地使用權(quán)。在這范圍之內(nèi)的房地產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，但在這范圍之外的房地產(chǎn)則不能設(shè)定抵押權(quán)。建設(shè)部的規(guī)章《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條對(duì)不能設(shè)定抵押的房地產(chǎn)作了列示性的規(guī)定：1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5.被依法查對(duì)、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
上述第6項(xiàng)涵蓋面甚廣，例如通過(guò)行政劃撥、通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)而尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)，集體所有土地被證用范圍之內(nèi)的房屋，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)等。所謂權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)是指在訴訟期間的房地產(chǎn)。文物保護(hù)的建筑物或有重要紀(jì)念意義的其他建筑物是指被國(guó)務(wù)院或有省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，或縣級(jí)以上人民政府確定的建筑物。
二、設(shè)定抵押權(quán)的注意事項(xiàng)
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十至二十四條對(duì)此作了詳細(xì)規(guī)定，現(xiàn)分述如下：
(一)同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)。
首先，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人，這種告知應(yīng)該是書面的而非口頭的，并應(yīng)在抵押合同中體現(xiàn)出來(lái)。其次，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，也就是說(shuō)，抵押物的價(jià)值必須大于債權(quán)的金額。至于大于多少應(yīng)該包括處分抵押物所應(yīng)能預(yù)見的各種費(fèi)用為妥。若同一抵押物上設(shè)有兩個(gè)抵押權(quán)，則后一個(gè)抵押權(quán)的擔(dān)保的債務(wù)的履行期限不得早于前一個(gè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)履行期限。再次，如果設(shè)定抵押之后還有余額，還可以再次抵押，但不得超出余額部分。
(二)兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的
兩宗以上包括兩宗，可以多宗，沒有上限。兩宗以上房地產(chǎn)擔(dān)保同一債務(wù)履行，則在法律上視為同一抵押房地產(chǎn)，承擔(dān)連帶的擔(dān)保責(zé)任。其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。如果在抵押合同中有清償債務(wù)先后順序的約定，那又另當(dāng)別論。