今年上半年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅驚人，一些地方甚至超過(guò)了50%！房?jī)r(jià)這種上漲速度，超過(guò)了許多居民收入可以承受的范圍，許多人只有"望樓興嘆"?；诿裆鷨?wèn)題的考慮，政府加快了政策性住房的開發(fā)力度。
市場(chǎng)化住房體系與政策性住房體系的分離，分散了公眾的注意力，降低了人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度關(guān)注。盡管如此，由于住房按揭比例等住房金融政策的收緊、房地產(chǎn)稅收政策的強(qiáng)化以及公眾預(yù)期的改變，樓市終于進(jìn)入了一個(gè)成交低迷的"冬季"。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入"冬季"的時(shí)候，一些民眾希望房?jī)r(jià)大跌，來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)夢(mèng)想。就個(gè)體而言，這種想法當(dāng)然無(wú)可厚非，但如果社會(huì)寄希望于房?jī)r(jià)大跌來(lái)實(shí)現(xiàn)大部分民眾的置業(yè)夢(mèng)想，則無(wú)疑掉入了一個(gè)"合成謬誤"的陷阱！
"合成謬誤"的要義在于，對(duì)個(gè)體而言正確的事情，對(duì)總體而言卻未必正確。薩謬爾遜曾在其名著《經(jīng)濟(jì)學(xué)》中就此舉例說(shuō)：如果一個(gè)人獲得更多貨幣，處境改善，這對(duì)他是件好事。而如果全社會(huì)每人都獲得了更多貨幣，則對(duì)社會(huì)而言可能是件壞事。類似的例子還有：如果一個(gè)人踮起腳來(lái)可以看得更遠(yuǎn)，但若所有人都踮起腳來(lái)，大家卻并不能看得更遠(yuǎn)。
上述有關(guān)房?jī)r(jià)的"合成謬誤"之所以出現(xiàn)，首先是因?yàn)椋康禺a(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，鋼鐵、水泥、家具、建筑工程等許多行業(yè)都將隨之不振。相關(guān)行業(yè)收入的下降，反過(guò)來(lái)又會(huì)進(jìn)一步抑制購(gòu)房的需求，那時(shí)即使房?jī)r(jià)低迷，他們也無(wú)法置業(yè)。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的金融特性，不僅開發(fā)商、購(gòu)房者與銀行信貸關(guān)系緊密，而且房地產(chǎn)還是其他信貸的主要抵押品之一，這些信貸都建立在房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至上漲預(yù)期之上。一旦房?jī)r(jià)下跌，這些信貸就可能迅即面臨嚴(yán)重的信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行壞帳急劇增加，金融危機(jī)隨之出現(xiàn)。金融危機(jī)將因此導(dǎo)致貨幣供應(yīng)極度收縮，流動(dòng)性匱乏，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條。
近期美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)即是一個(gè)典型案例。一旦抵押資產(chǎn)價(jià)值縮水，危機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，并波及全局。
"棘輪效應(yīng)"是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜生貝利在相對(duì)收入假說(shuō)中提出的核心概念，即指人們的消費(fèi)習(xí)慣形成之后具有不可逆性，易于向上調(diào)整而難于向下調(diào)整，仿佛棘輪。尤其是在短期內(nèi)消費(fèi)是不可逆的，其習(xí)慣效應(yīng)較大。這種習(xí)慣效應(yīng)，使消費(fèi)取決于相對(duì)收入，即相對(duì)于自己過(guò)去的高峰收入。司馬光名言："由儉入奢易，由奢入儉難"，可作為該假說(shuō)的通俗解釋。
之所以說(shuō)房?jī)r(jià)已形成"棘輪效應(yīng)"，是因?yàn)楸M管房?jī)r(jià)上漲的各種負(fù)面影響很大，但一旦漲上去了，再跌下來(lái)，就將引發(fā)更加嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。就整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系而言，房?jī)r(jià)可以不漲，但絕對(duì)不能暴跌，否則就可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。用李嘉誠(chéng)的話說(shuō)就是：房?jī)r(jià)漲，不會(huì)死人，房?jī)r(jià)跌，就肯定死人！
"兩害相權(quán)取其輕。"基于上述分析，社會(huì)公眾以及政府決策者的目標(biāo)都應(yīng)該是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是希望房?jī)r(jià)暴漲暴跌。其實(shí)，在人民幣升值預(yù)期的氛圍中，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)并不容易。穩(wěn)定房?jī)r(jià)必須穩(wěn)定預(yù)期，包括穩(wěn)定人民幣升值預(yù)期。這種穩(wěn)定預(yù)期還蘊(yùn)含著后期政策威懾的因素，因此，作為最終殺手锏但并非萬(wàn)能的物業(yè)稅不推出也許要比推出更具威攝力。利劍高懸要比落下更具威力。
市場(chǎng)化住房體系與政策性住房體系的分離，分散了公眾的注意力，降低了人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度關(guān)注。盡管如此，由于住房按揭比例等住房金融政策的收緊、房地產(chǎn)稅收政策的強(qiáng)化以及公眾預(yù)期的改變，樓市終于進(jìn)入了一個(gè)成交低迷的"冬季"。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入"冬季"的時(shí)候，一些民眾希望房?jī)r(jià)大跌，來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)夢(mèng)想。就個(gè)體而言，這種想法當(dāng)然無(wú)可厚非，但如果社會(huì)寄希望于房?jī)r(jià)大跌來(lái)實(shí)現(xiàn)大部分民眾的置業(yè)夢(mèng)想，則無(wú)疑掉入了一個(gè)"合成謬誤"的陷阱！
"合成謬誤"的要義在于，對(duì)個(gè)體而言正確的事情，對(duì)總體而言卻未必正確。薩謬爾遜曾在其名著《經(jīng)濟(jì)學(xué)》中就此舉例說(shuō)：如果一個(gè)人獲得更多貨幣，處境改善，這對(duì)他是件好事。而如果全社會(huì)每人都獲得了更多貨幣，則對(duì)社會(huì)而言可能是件壞事。類似的例子還有：如果一個(gè)人踮起腳來(lái)可以看得更遠(yuǎn)，但若所有人都踮起腳來(lái)，大家卻并不能看得更遠(yuǎn)。
上述有關(guān)房?jī)r(jià)的"合成謬誤"之所以出現(xiàn)，首先是因?yàn)椋康禺a(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，鋼鐵、水泥、家具、建筑工程等許多行業(yè)都將隨之不振。相關(guān)行業(yè)收入的下降，反過(guò)來(lái)又會(huì)進(jìn)一步抑制購(gòu)房的需求，那時(shí)即使房?jī)r(jià)低迷，他們也無(wú)法置業(yè)。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的金融特性，不僅開發(fā)商、購(gòu)房者與銀行信貸關(guān)系緊密，而且房地產(chǎn)還是其他信貸的主要抵押品之一，這些信貸都建立在房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至上漲預(yù)期之上。一旦房?jī)r(jià)下跌，這些信貸就可能迅即面臨嚴(yán)重的信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行壞帳急劇增加，金融危機(jī)隨之出現(xiàn)。金融危機(jī)將因此導(dǎo)致貨幣供應(yīng)極度收縮，流動(dòng)性匱乏，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條。
近期美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)即是一個(gè)典型案例。一旦抵押資產(chǎn)價(jià)值縮水，危機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，并波及全局。
"棘輪效應(yīng)"是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜生貝利在相對(duì)收入假說(shuō)中提出的核心概念，即指人們的消費(fèi)習(xí)慣形成之后具有不可逆性，易于向上調(diào)整而難于向下調(diào)整，仿佛棘輪。尤其是在短期內(nèi)消費(fèi)是不可逆的，其習(xí)慣效應(yīng)較大。這種習(xí)慣效應(yīng)，使消費(fèi)取決于相對(duì)收入，即相對(duì)于自己過(guò)去的高峰收入。司馬光名言："由儉入奢易，由奢入儉難"，可作為該假說(shuō)的通俗解釋。
之所以說(shuō)房?jī)r(jià)已形成"棘輪效應(yīng)"，是因?yàn)楸M管房?jī)r(jià)上漲的各種負(fù)面影響很大，但一旦漲上去了，再跌下來(lái)，就將引發(fā)更加嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。就整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系而言，房?jī)r(jià)可以不漲，但絕對(duì)不能暴跌，否則就可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。用李嘉誠(chéng)的話說(shuō)就是：房?jī)r(jià)漲，不會(huì)死人，房?jī)r(jià)跌，就肯定死人！
"兩害相權(quán)取其輕。"基于上述分析，社會(huì)公眾以及政府決策者的目標(biāo)都應(yīng)該是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是希望房?jī)r(jià)暴漲暴跌。其實(shí)，在人民幣升值預(yù)期的氛圍中，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)并不容易。穩(wěn)定房?jī)r(jià)必須穩(wěn)定預(yù)期，包括穩(wěn)定人民幣升值預(yù)期。這種穩(wěn)定預(yù)期還蘊(yùn)含著后期政策威懾的因素，因此，作為最終殺手锏但并非萬(wàn)能的物業(yè)稅不推出也許要比推出更具威攝力。利劍高懸要比落下更具威力。