3．1 合 法 原 則
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。
合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：
(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)有房屋權(quán)屬證書(shū)、土地權(quán)屬證書(shū)或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》四種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。
(2)在合法使用方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。
(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。
(4)在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。
3．2 使用原則
使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的使用為前提進(jìn)行。
使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值化。
使用具體包括3個(gè)方面：①用途；②規(guī)模；③集約度。
尋找使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個(gè)方面依序篩選：
(1)法律上的許可性。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
(2)技術(shù)上的可能性。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。
(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式．，首先預(yù)測(cè)其未來(lái)的收入和支出流量，然后將未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。
(4)價(jià)值是否。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到的使用方式，才是的使用方式。
收益遞增遞減原理可以幫助確定集約度和規(guī)模。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為使用。它也可以幫助確定集約度和規(guī)模。
以建筑物與土地的組合來(lái)講，建筑物與土地比較，如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在使用狀態(tài)，如已過(guò)時(shí)；破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊(無(wú)利用價(jià)值)，此時(shí)對(duì)于買者來(lái)說(shuō)，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值。因?yàn)橘I者購(gòu)得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為使用。它可以幫助我們確定用途。
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時(shí)，便為使用。
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：
(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
(2)裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
(4)重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。
(5)上述情形的某種組合。最常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。
合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：
(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)有房屋權(quán)屬證書(shū)、土地權(quán)屬證書(shū)或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》四種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。
(2)在合法使用方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。
(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。
(4)在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。
3．2 使用原則
使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的使用為前提進(jìn)行。
使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值化。
使用具體包括3個(gè)方面：①用途；②規(guī)模；③集約度。
尋找使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個(gè)方面依序篩選：
(1)法律上的許可性。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
(2)技術(shù)上的可能性。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。
(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式．，首先預(yù)測(cè)其未來(lái)的收入和支出流量，然后將未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。
(4)價(jià)值是否。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到的使用方式，才是的使用方式。
收益遞增遞減原理可以幫助確定集約度和規(guī)模。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為使用。它也可以幫助確定集約度和規(guī)模。
以建筑物與土地的組合來(lái)講，建筑物與土地比較，如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在使用狀態(tài)，如已過(guò)時(shí)；破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊(無(wú)利用價(jià)值)，此時(shí)對(duì)于買者來(lái)說(shuō)，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值。因?yàn)橘I者購(gòu)得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為使用。它可以幫助我們確定用途。
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時(shí)，便為使用。
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：
(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
(2)裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
(4)重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。
(5)上述情形的某種組合。最常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。