第八講 成本法（三）
一、內(nèi)容提要
1、現(xiàn)行商品房價格構成；
2、現(xiàn)行房屋折舊制度；
3、現(xiàn)行房屋完損等級評定標準；
4、成本法總結和運用舉例。
二、考試要求
了解現(xiàn)行商品房價格構成、現(xiàn)行房屋折舊制度和現(xiàn)行房屋完損等級評定標準。
三、內(nèi)容輔導
第六節(jié) 現(xiàn)行商品房價格構成
為便于對前述成本法中有關問題的理解及實際應用，下面將現(xiàn)行商品房價格構成的有關規(guī)定作一綜合介紹。
一、商品住宅價格的構成
1992年7月20日，國家物價局、建設部、財政部、中國人民建設銀行聯(lián)合頒發(fā)的《商品住宅價格管理暫行辦法》([1992]價費字382號)規(guī)定：商品住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結合供求狀況和國家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。商品住宅價格由下列項目構成：
1．成本。包括：
(1)征地費及拆遷安置補償費：按國家有關規(guī)定執(zhí)行。
(2)勘察設計及前期工程費：依據(jù)批準的設計概算計算。
(3)住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預算計算。
(4)住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費：依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算；住宅小區(qū)的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行。
(5)管理費：以上述(1)至(4)項之和為基數(shù)的1％-3％計算。
(6)貸款利息：計入成本的貸款利息，根據(jù)當?shù)亟ㄔO銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。
2．利潤。以上述成本中(1)至(4)項之和為基數(shù)核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
3．稅金。按國家稅法規(guī)定繳納。
4．地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關規(guī)定制定。
下列費用不計人商品住宅價格：(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用；(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用。
根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應趨近于零。
二、經(jīng)濟適用住房價格的構成
根據(jù)國家計委、建設部《關于印發(fā)經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》（2002年11月17日計價格[2002]2503號）的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房實行政府指導價。制定經(jīng)濟適用住房價格，應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成。
（一）開發(fā)成本
1、按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費。
2、開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、道路及平整場地等勘察設計和前期工程費。
3、列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。
4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設的住宅小區(qū)基礎建設費，以及按政府批準的小區(qū)規(guī)劃要求建設的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設施建設費。
5、管理費按照不超過以上1至4項費用之和的2%計算。
6、貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。
一、內(nèi)容提要
1、現(xiàn)行商品房價格構成；
2、現(xiàn)行房屋折舊制度；
3、現(xiàn)行房屋完損等級評定標準；
4、成本法總結和運用舉例。
二、考試要求
了解現(xiàn)行商品房價格構成、現(xiàn)行房屋折舊制度和現(xiàn)行房屋完損等級評定標準。
三、內(nèi)容輔導
第六節(jié) 現(xiàn)行商品房價格構成
為便于對前述成本法中有關問題的理解及實際應用，下面將現(xiàn)行商品房價格構成的有關規(guī)定作一綜合介紹。
一、商品住宅價格的構成
1992年7月20日，國家物價局、建設部、財政部、中國人民建設銀行聯(lián)合頒發(fā)的《商品住宅價格管理暫行辦法》([1992]價費字382號)規(guī)定：商品住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結合供求狀況和國家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。商品住宅價格由下列項目構成：
1．成本。包括：
(1)征地費及拆遷安置補償費：按國家有關規(guī)定執(zhí)行。
(2)勘察設計及前期工程費：依據(jù)批準的設計概算計算。
(3)住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預算計算。
(4)住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費：依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算；住宅小區(qū)的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行。
(5)管理費：以上述(1)至(4)項之和為基數(shù)的1％-3％計算。
(6)貸款利息：計入成本的貸款利息，根據(jù)當?shù)亟ㄔO銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。
2．利潤。以上述成本中(1)至(4)項之和為基數(shù)核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
3．稅金。按國家稅法規(guī)定繳納。
4．地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關規(guī)定制定。
下列費用不計人商品住宅價格：(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用；(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用。
根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應趨近于零。
二、經(jīng)濟適用住房價格的構成
根據(jù)國家計委、建設部《關于印發(fā)經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》（2002年11月17日計價格[2002]2503號）的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房實行政府指導價。制定經(jīng)濟適用住房價格，應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成。
（一）開發(fā)成本
1、按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費。
2、開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、道路及平整場地等勘察設計和前期工程費。
3、列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。
4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設的住宅小區(qū)基礎建設費，以及按政府批準的小區(qū)規(guī)劃要求建設的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設施建設費。
5、管理費按照不超過以上1至4項費用之和的2%計算。
6、貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。