物業(yè)管理收費(fèi)是廣大群眾關(guān)注的熱點(diǎn)，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)行為，是推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）已于2003年11月13日正式公布并即將開始實(shí)施，它將成為指導(dǎo)和規(guī)范今后物業(yè)管理收費(fèi)行為的重要依據(jù)。
一、《辦法》充分體現(xiàn)了市場(chǎng)化的原則，在多個(gè)方面有新的突破：
1.物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制上的突破?！掇k法》取消了原來物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策中的政府定價(jià)形式，明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。按照《辦法》精神，對(duì)寫字樓、高檔住宅等物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；對(duì)普通住宅等物業(yè)則實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由有關(guān)主管部門根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)深度確定相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)，便于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在協(xié)商確定最終的物業(yè)服務(wù)價(jià)格時(shí)參照。這樣規(guī)定，有利于市場(chǎng)機(jī)制在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)活動(dòng)中發(fā)揮作用，也體現(xiàn)了對(duì)民事主體“意思自治”的尊重。
2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用計(jì)費(fèi)方式上的突破。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)普遍采用包干形式計(jì)費(fèi)，由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由企業(yè)享有或者承擔(dān)?！掇k法》在對(duì)包干制的計(jì)費(fèi)方式進(jìn)行確認(rèn)并加以完善的同時(shí)，還增加了酬金制這種過去只在深圳、上海等市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)比較成熟的城市存在的計(jì)費(fèi)方式，供業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同性質(zhì)、不同檔次、不同經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)發(fā)育程度選用。酬金制將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分成物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納業(yè)主所有；酬金則是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)得的報(bào)酬。酬金制的計(jì)費(fèi)方式，提高了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的透明度，有利于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益得到保障。
3.政府對(duì)價(jià)格管理方式上的突破。長(zhǎng)期以來，政府直接介入制定和干預(yù)價(jià)格，忽略了物業(yè)管理活動(dòng)是民事活動(dòng)、企業(yè)和業(yè)主是活動(dòng)主體的本質(zhì)?！掇k法》的制定，使政府退到對(duì)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，這符合政府職能轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，也符合物業(yè)管理活動(dòng)本質(zhì)上是一種民事活動(dòng)的根本特性。
二、《辦法》確立了“合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相一致”的收費(fèi)原則，有助于形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。
業(yè)主花錢買服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)提供服務(wù)，是物業(yè)管理的兩個(gè)方面。服務(wù)收費(fèi)是否合理，核心在于“質(zhì)價(jià)相符”。在協(xié)商物業(yè)服務(wù)價(jià)格過程中，企業(yè)要充分考慮業(yè)主的支付能力和支付意愿，業(yè)主付了錢，就應(yīng)得到相應(yīng)價(jià)值的服務(wù)；業(yè)主則應(yīng)考慮物業(yè)管理企業(yè)要支付管理成本和員工工資，要有一定的利潤(rùn)，收費(fèi)是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。
但現(xiàn)在的問題是：一方面一些企業(yè)不尊重業(yè)主的意愿，強(qiáng)加給業(yè)主超過承受能力或違反大多數(shù)業(yè)主意愿的物業(yè)管理服務(wù)；一方面有的業(yè)主想得到更好的物業(yè)管理服務(wù)，卻不想支付相應(yīng)的費(fèi)用。另外，在“建管不分”情況下，開發(fā)建設(shè)單位為了更好地銷售物業(yè)，往往對(duì)物業(yè)管理注入資金進(jìn)行“補(bǔ)貼”，客觀上給購房人造成以較低價(jià)格可以享受高檔物業(yè)管理服務(wù)的錯(cuò)覺，一旦開發(fā)建設(shè)單位退出，原來的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不足以維持現(xiàn)行的物業(yè)管理，被掩蓋的矛盾大量暴露出來，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛隨之而來。因此，把思想統(tǒng)一到服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)相符”的原則上來，是化解矛盾的重要方面。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到：根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需求，提供適度的服務(wù)，是最理智的選擇。尤其對(duì)多數(shù)是中低收入者居住的普通住房，必須在考慮居民支付能力的基礎(chǔ)上確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格，才能為多數(shù)業(yè)主接收；至于整治改造后納入物業(yè)管理范圍的舊小區(qū)，更要考慮居民多是中等偏下收入家庭、支付能力普遍偏低的現(xiàn)實(shí)因素，按照提供最基本服務(wù)的原則，合理確定物業(yè)服務(wù)價(jià)格，切切不能脫離實(shí)際。
我們相信，《辦法》的出臺(tái)和貫徹實(shí)施，將有利于統(tǒng)一業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的認(rèn)識(shí)，減少物業(yè)管理收費(fèi)方面的糾紛。但我們也要對(duì)規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)行為過程中存在的困難有清醒的分析和認(rèn)識(shí)，加大宣傳和工作的力度，推進(jìn)物業(yè)管理的持續(xù)健康發(fā)展。
一、《辦法》充分體現(xiàn)了市場(chǎng)化的原則，在多個(gè)方面有新的突破：
1.物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制上的突破?！掇k法》取消了原來物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策中的政府定價(jià)形式，明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。按照《辦法》精神，對(duì)寫字樓、高檔住宅等物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；對(duì)普通住宅等物業(yè)則實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由有關(guān)主管部門根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)深度確定相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)，便于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在協(xié)商確定最終的物業(yè)服務(wù)價(jià)格時(shí)參照。這樣規(guī)定，有利于市場(chǎng)機(jī)制在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)活動(dòng)中發(fā)揮作用，也體現(xiàn)了對(duì)民事主體“意思自治”的尊重。
2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用計(jì)費(fèi)方式上的突破。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)普遍采用包干形式計(jì)費(fèi)，由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由企業(yè)享有或者承擔(dān)?！掇k法》在對(duì)包干制的計(jì)費(fèi)方式進(jìn)行確認(rèn)并加以完善的同時(shí)，還增加了酬金制這種過去只在深圳、上海等市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)比較成熟的城市存在的計(jì)費(fèi)方式，供業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同性質(zhì)、不同檔次、不同經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)發(fā)育程度選用。酬金制將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分成物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納業(yè)主所有；酬金則是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)得的報(bào)酬。酬金制的計(jì)費(fèi)方式，提高了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的透明度，有利于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益得到保障。
3.政府對(duì)價(jià)格管理方式上的突破。長(zhǎng)期以來，政府直接介入制定和干預(yù)價(jià)格，忽略了物業(yè)管理活動(dòng)是民事活動(dòng)、企業(yè)和業(yè)主是活動(dòng)主體的本質(zhì)?！掇k法》的制定，使政府退到對(duì)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，這符合政府職能轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，也符合物業(yè)管理活動(dòng)本質(zhì)上是一種民事活動(dòng)的根本特性。
二、《辦法》確立了“合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相一致”的收費(fèi)原則，有助于形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。
業(yè)主花錢買服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)提供服務(wù)，是物業(yè)管理的兩個(gè)方面。服務(wù)收費(fèi)是否合理，核心在于“質(zhì)價(jià)相符”。在協(xié)商物業(yè)服務(wù)價(jià)格過程中，企業(yè)要充分考慮業(yè)主的支付能力和支付意愿，業(yè)主付了錢，就應(yīng)得到相應(yīng)價(jià)值的服務(wù)；業(yè)主則應(yīng)考慮物業(yè)管理企業(yè)要支付管理成本和員工工資，要有一定的利潤(rùn)，收費(fèi)是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。
但現(xiàn)在的問題是：一方面一些企業(yè)不尊重業(yè)主的意愿，強(qiáng)加給業(yè)主超過承受能力或違反大多數(shù)業(yè)主意愿的物業(yè)管理服務(wù)；一方面有的業(yè)主想得到更好的物業(yè)管理服務(wù)，卻不想支付相應(yīng)的費(fèi)用。另外，在“建管不分”情況下，開發(fā)建設(shè)單位為了更好地銷售物業(yè)，往往對(duì)物業(yè)管理注入資金進(jìn)行“補(bǔ)貼”，客觀上給購房人造成以較低價(jià)格可以享受高檔物業(yè)管理服務(wù)的錯(cuò)覺，一旦開發(fā)建設(shè)單位退出，原來的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不足以維持現(xiàn)行的物業(yè)管理，被掩蓋的矛盾大量暴露出來，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛隨之而來。因此，把思想統(tǒng)一到服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)相符”的原則上來，是化解矛盾的重要方面。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到：根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需求，提供適度的服務(wù)，是最理智的選擇。尤其對(duì)多數(shù)是中低收入者居住的普通住房，必須在考慮居民支付能力的基礎(chǔ)上確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格，才能為多數(shù)業(yè)主接收；至于整治改造后納入物業(yè)管理范圍的舊小區(qū)，更要考慮居民多是中等偏下收入家庭、支付能力普遍偏低的現(xiàn)實(shí)因素，按照提供最基本服務(wù)的原則，合理確定物業(yè)服務(wù)價(jià)格，切切不能脫離實(shí)際。
我們相信，《辦法》的出臺(tái)和貫徹實(shí)施，將有利于統(tǒng)一業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的認(rèn)識(shí)，減少物業(yè)管理收費(fèi)方面的糾紛。但我們也要對(duì)規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)行為過程中存在的困難有清醒的分析和認(rèn)識(shí)，加大宣傳和工作的力度，推進(jìn)物業(yè)管理的持續(xù)健康發(fā)展。