國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。為配合《條例》的貫徹實(shí)施，建設(shè)部印發(fā)了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）?！稐l例》的實(shí)施和《辦法》的印發(fā)，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場公平競爭，將起到積極的推動作用。
應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)市場存在一些不容忽視的問題：有的招標(biāo)人不按法定程序招標(biāo)，甚至搞假招標(biāo)或規(guī)避招標(biāo)；有的投標(biāo)人在投標(biāo)過程中做不切合實(shí)際的承諾，以低于成本的報價進(jìn)行競標(biāo)，擾亂了物業(yè)管理市場秩序；個別投標(biāo)人采取不正當(dāng)競爭手段串通投標(biāo)，以弄虛作假的方式騙取中標(biāo)；有的行政管理部門直接介入招標(biāo)投標(biāo)活動，非法干預(yù)招標(biāo)人的招標(biāo)活動；有些招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)壟斷經(jīng)營，強(qiáng)制服務(wù)，損害了招標(biāo)人的利益。這些不規(guī)范行為的存在，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，必須下大力氣加以解決。
《條例》和《辦法》對物業(yè)管理招投標(biāo)活動作出了以下規(guī)定：——確立了物業(yè)管理招投標(biāo)活動的原則。《辦法》第四條明確規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則”。
——確立了在新建住宅物業(yè)強(qiáng)制性招標(biāo)制度?！稐l例》和《辦法》均明確要求，達(dá)到一定規(guī)模的新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)；對其他類型的物業(yè)和規(guī)模較小的新建住宅物業(yè)，《條例》和《辦法》雖然沒有作硬性要求，但也鼓勵業(yè)主和建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式，選聘那些守信譽(yù)、重質(zhì)量的品牌企業(yè)進(jìn)行管理。
——確立了多種可以選擇的招標(biāo)方式。一方面，物業(yè)管理招標(biāo)可以采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行，也可以采用邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)；邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ撕推渌M織投標(biāo)。另一方面，招標(biāo)人可以根據(jù)自身物業(yè)的實(shí)際，選擇合適的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)?？梢晕姓袠?biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，也可以在有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動情況下自行組織實(shí)施招標(biāo)活動。
——確立了公開、公平、公正的招投標(biāo)程序。《辦法》明確了招投標(biāo)過程中招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)各環(huán)節(jié)應(yīng)遵守的程序性規(guī)則。比如，對招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書的發(fā)布，對投標(biāo)文件的送達(dá)、補(bǔ)充和撤回，對開標(biāo)時間、開標(biāo)地點(diǎn)、開標(biāo)方式的確定，對評標(biāo)委員會成員的遴選和組成，對評標(biāo)過程的確定和評標(biāo)報告的作出等問題的規(guī)定，為保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動的公開、公平和公正地進(jìn)行提供了可操作的依據(jù)和規(guī)則。
——明確了中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！掇k法》規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。這樣規(guī)定，可以有效防止有些投標(biāo)人以不切實(shí)際的承諾牟取中標(biāo)，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同的時候又單方面提高條件的不規(guī)范行為，有利于保護(hù)招標(biāo)人的利益。
——確立了招投標(biāo)備案制度。物業(yè)管理招投標(biāo)活動涉及到廣大業(yè)主的切身利益，對程序的公正性有很高的要求，不能脫離行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。因此，《辦法》在明確各級房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的同時，要求招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動依法、透明地進(jìn)行。
應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)市場存在一些不容忽視的問題：有的招標(biāo)人不按法定程序招標(biāo)，甚至搞假招標(biāo)或規(guī)避招標(biāo)；有的投標(biāo)人在投標(biāo)過程中做不切合實(shí)際的承諾，以低于成本的報價進(jìn)行競標(biāo)，擾亂了物業(yè)管理市場秩序；個別投標(biāo)人采取不正當(dāng)競爭手段串通投標(biāo)，以弄虛作假的方式騙取中標(biāo)；有的行政管理部門直接介入招標(biāo)投標(biāo)活動，非法干預(yù)招標(biāo)人的招標(biāo)活動；有些招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)壟斷經(jīng)營，強(qiáng)制服務(wù)，損害了招標(biāo)人的利益。這些不規(guī)范行為的存在，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，必須下大力氣加以解決。
《條例》和《辦法》對物業(yè)管理招投標(biāo)活動作出了以下規(guī)定：——確立了物業(yè)管理招投標(biāo)活動的原則。《辦法》第四條明確規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則”。
——確立了在新建住宅物業(yè)強(qiáng)制性招標(biāo)制度?！稐l例》和《辦法》均明確要求，達(dá)到一定規(guī)模的新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)；對其他類型的物業(yè)和規(guī)模較小的新建住宅物業(yè)，《條例》和《辦法》雖然沒有作硬性要求，但也鼓勵業(yè)主和建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式，選聘那些守信譽(yù)、重質(zhì)量的品牌企業(yè)進(jìn)行管理。
——確立了多種可以選擇的招標(biāo)方式。一方面，物業(yè)管理招標(biāo)可以采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行，也可以采用邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)；邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ撕推渌M織投標(biāo)。另一方面，招標(biāo)人可以根據(jù)自身物業(yè)的實(shí)際，選擇合適的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)?？梢晕姓袠?biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，也可以在有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動情況下自行組織實(shí)施招標(biāo)活動。
——確立了公開、公平、公正的招投標(biāo)程序。《辦法》明確了招投標(biāo)過程中招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)各環(huán)節(jié)應(yīng)遵守的程序性規(guī)則。比如，對招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書的發(fā)布，對投標(biāo)文件的送達(dá)、補(bǔ)充和撤回，對開標(biāo)時間、開標(biāo)地點(diǎn)、開標(biāo)方式的確定，對評標(biāo)委員會成員的遴選和組成，對評標(biāo)過程的確定和評標(biāo)報告的作出等問題的規(guī)定，為保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動的公開、公平和公正地進(jìn)行提供了可操作的依據(jù)和規(guī)則。
——明確了中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！掇k法》規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。這樣規(guī)定，可以有效防止有些投標(biāo)人以不切實(shí)際的承諾牟取中標(biāo)，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同的時候又單方面提高條件的不規(guī)范行為，有利于保護(hù)招標(biāo)人的利益。
——確立了招投標(biāo)備案制度。物業(yè)管理招投標(biāo)活動涉及到廣大業(yè)主的切身利益，對程序的公正性有很高的要求，不能脫離行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。因此，《辦法》在明確各級房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的同時，要求招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動依法、透明地進(jìn)行。