10．3 寫字樓物業(yè)管理
廣義的寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。自19世紀(jì)末以來，建筑技術(shù)的飛速發(fā)展使得世界各地的高層和超高層建筑大量涌現(xiàn)，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經(jīng)營的美國紐約世界貿(mào)易中心高378m（110層），能同時容納5萬人在該中心工作。我國自20世紀(jì)70年代末期開始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，并在這些建筑集中的地區(qū)形成了城市的“中心商務(wù)區(qū)”，如北京建國門至大北窯附近地區(qū)等。這些坐落在中心商務(wù)區(qū)的高樓大廈，有許多是寫字樓物業(yè)。業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過該項投資，達(dá)到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目的。而完善的物業(yè)管理服務(wù)，對業(yè)主投資目標(biāo)的實現(xiàn)至關(guān)重要。
寫字樓物業(yè)管理和其他類型出租物業(yè)的管理一樣，也需要通過簽訂物業(yè)管理委托合同明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式、業(yè)主投資目標(biāo)、物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的狀況和對物業(yè)本身狀況的分析，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)；進(jìn)行市場推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實施租賃期間的租戶與租約管理，適時收取并調(diào)整租金；制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計劃，以確保寫字樓建筑的結(jié)構(gòu)安全性、內(nèi)部設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)、物業(yè)周圍有一個良好的環(huán)境；通過制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財務(wù)管理；以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員管理。除此之外，寫字樓物業(yè)管理還有其自身的特點(diǎn)。對寫字樓物業(yè)進(jìn)行分類，并對影響寫字樓分類級別的因素進(jìn)行分析，就是寫字樓物業(yè)管理的基本特色之一。
10．3．1 寫字樓物業(yè)的分類
進(jìn)行寫字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫字樓物業(yè)本身的狀況，對寫字樓進(jìn)行市場定位。為了做到這一點(diǎn)，寫字樓物業(yè)管理人員通常先將寫字樓物業(yè)進(jìn)行分類。寫字樓分類在我國尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。
（1）甲級寫字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
（2）乙級寫字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
（3）丙級寫字樓。物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。
10．3．2 寫字樓分類過程中要考慮的因素
寫字樓物業(yè)分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。實踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字樓時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進(jìn)行分類÷從這個角度出發(fā)，對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。下面就這些因素對寫字樓物業(yè)分類過程中的影響進(jìn)行簡要的分析。
10．3 位置
寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強(qiáng)的吸引力。寫字樓的級別，往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。寫字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。良好的位置常?？梢匝谏w寫字樓建筑的許多缺陷，如果某寫字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府辦公大樓鄰近，·則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會有很大的差異。
10．3．2．2 交通方便性
大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等），可供選擇能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。
10．3．2．3 聲望或形象
聲望或形象在商業(yè)活動中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最有聲望的律師事務(wù)所在同一個大樓內(nèi)或者至少是在同一個地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)，肯定希望其辦公地點(diǎn)處在金融區(qū)中最有吸引力的建筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近?；谶@些原因，有良好聲望或形象的寫字樓建筑，會大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫字樓建筑的位置、業(yè)主的實力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容，會強(qiáng)化這個大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對其形象也有很大的影響，如果一個寫字樓建筑始終保持著一個城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會很高。
10．3．2．4 建筑形式
一棟建筑物的建筑設(shè)計形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會大大影響寫字樓建筑的吸引力。
10．3．2．5 大堂
建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫字樓的大堂與其客戶接洽，如果大堂顯得過時、陳舊或維護(hù)不良，就會大大降低寫字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，及時更新大廈指引牌（大廈指南等），以便令進(jìn)入大廈的人員能無障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。
廣義的寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。自19世紀(jì)末以來，建筑技術(shù)的飛速發(fā)展使得世界各地的高層和超高層建筑大量涌現(xiàn)，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經(jīng)營的美國紐約世界貿(mào)易中心高378m（110層），能同時容納5萬人在該中心工作。我國自20世紀(jì)70年代末期開始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，并在這些建筑集中的地區(qū)形成了城市的“中心商務(wù)區(qū)”，如北京建國門至大北窯附近地區(qū)等。這些坐落在中心商務(wù)區(qū)的高樓大廈，有許多是寫字樓物業(yè)。業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過該項投資，達(dá)到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目的。而完善的物業(yè)管理服務(wù)，對業(yè)主投資目標(biāo)的實現(xiàn)至關(guān)重要。
寫字樓物業(yè)管理和其他類型出租物業(yè)的管理一樣，也需要通過簽訂物業(yè)管理委托合同明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式、業(yè)主投資目標(biāo)、物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的狀況和對物業(yè)本身狀況的分析，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)；進(jìn)行市場推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實施租賃期間的租戶與租約管理，適時收取并調(diào)整租金；制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計劃，以確保寫字樓建筑的結(jié)構(gòu)安全性、內(nèi)部設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)、物業(yè)周圍有一個良好的環(huán)境；通過制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財務(wù)管理；以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員管理。除此之外，寫字樓物業(yè)管理還有其自身的特點(diǎn)。對寫字樓物業(yè)進(jìn)行分類，并對影響寫字樓分類級別的因素進(jìn)行分析，就是寫字樓物業(yè)管理的基本特色之一。
10．3．1 寫字樓物業(yè)的分類
進(jìn)行寫字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫字樓物業(yè)本身的狀況，對寫字樓進(jìn)行市場定位。為了做到這一點(diǎn)，寫字樓物業(yè)管理人員通常先將寫字樓物業(yè)進(jìn)行分類。寫字樓分類在我國尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。
（1）甲級寫字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
（2）乙級寫字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
（3）丙級寫字樓。物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。
10．3．2 寫字樓分類過程中要考慮的因素
寫字樓物業(yè)分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。實踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字樓時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進(jìn)行分類÷從這個角度出發(fā)，對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。下面就這些因素對寫字樓物業(yè)分類過程中的影響進(jìn)行簡要的分析。
10．3 位置
寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強(qiáng)的吸引力。寫字樓的級別，往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。寫字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。良好的位置常?？梢匝谏w寫字樓建筑的許多缺陷，如果某寫字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府辦公大樓鄰近，·則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會有很大的差異。
10．3．2．2 交通方便性
大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等），可供選擇能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。
10．3．2．3 聲望或形象
聲望或形象在商業(yè)活動中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最有聲望的律師事務(wù)所在同一個大樓內(nèi)或者至少是在同一個地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)，肯定希望其辦公地點(diǎn)處在金融區(qū)中最有吸引力的建筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近?；谶@些原因，有良好聲望或形象的寫字樓建筑，會大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫字樓建筑的位置、業(yè)主的實力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容，會強(qiáng)化這個大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對其形象也有很大的影響，如果一個寫字樓建筑始終保持著一個城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會很高。
10．3．2．4 建筑形式
一棟建筑物的建筑設(shè)計形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會大大影響寫字樓建筑的吸引力。
10．3．2．5 大堂
建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫字樓的大堂與其客戶接洽，如果大堂顯得過時、陳舊或維護(hù)不良，就會大大降低寫字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，及時更新大廈指引牌（大廈指南等），以便令進(jìn)入大廈的人員能無障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。