風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析（下）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定分析方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析的方法與應(yīng)用。
熟悉：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法，風(fēng)險(xiǎn)分析的概念、一般過(guò)程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
要點(diǎn)說(shuō)明：（略）
二、內(nèi)容講解
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
（1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；
（2）研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；
（3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步驟
房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：
（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。
（2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。
（3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。
（4）通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。
7．3．3 單因素與多因素敏感性分析
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。由于項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中的參數(shù)或因素同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定分析方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析的方法與應(yīng)用。
熟悉：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法，風(fēng)險(xiǎn)分析的概念、一般過(guò)程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
要點(diǎn)說(shuō)明：（略）
二、內(nèi)容講解
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
（1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；
（2）研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；
（3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步驟
房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：
（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。
（2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。
（3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。
（4）通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。
7．3．3 單因素與多因素敏感性分析
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。由于項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中的參數(shù)或因素同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。