風險與不確定性分析（上）
一、大綱要求
考試目的：本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析的方法與應用。
熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對經(jīng)濟評價結果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三項預測值”法，風險分析的概念、一般過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
要點說明：
1.房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析
影響房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效果的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費用、租售價格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、容積率等。
影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。
2.盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，該點被稱為盈虧平衡點，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。
房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。保本點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。
房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析的內(nèi)容，包括最低租售價格、最低租售數(shù)量、土地取得價格、工程費用、購買價格、運營費用比率和多因素臨界點組合分析。
3.敏感性分析
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力；比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
單因素敏感分析是敏感分析的最基本方法。進行單因素敏感分析時，首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數(shù)的變化而其他參數(shù)保持不變時，項目經(jīng)濟評價指標的變化情況。多因素敏感分析是分析兩個或兩個以上的不確定因素同時發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行的，其分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
“三項預測值”法的基本思路是：對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值（估計值），即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值，根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。
4.風險分析
房地產(chǎn)項目風險分析的過程，可以分為風險辯識、風險估計和風險評價三個階段。
概率分析的一般步驟為：列出需要進行概率分析的不確定性因素；選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標；分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率；計算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟評價指標的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。
期望值法一般需要遵循以下步驟：
（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素；
（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；
（3）分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；
（4）分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；
（5）計算各年凈現(xiàn)值標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù)；
（6）計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率；
（7）對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。
蒙特卡洛模擬法：能夠隨機模擬各種變量間的動態(tài)關系，解決某些具有不確定性的復雜問題，被公認為是一種經(jīng)濟而有效的方法。
蒙特卡洛模擬法的實施步驟有：
（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布；
（2）通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布；
（3）反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。
一、大綱要求
考試目的：本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析的方法與應用。
熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對經(jīng)濟評價結果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三項預測值”法，風險分析的概念、一般過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
要點說明：
1.房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析
影響房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效果的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費用、租售價格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、容積率等。
影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。
2.盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，該點被稱為盈虧平衡點，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。
房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。保本點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。
房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析的內(nèi)容，包括最低租售價格、最低租售數(shù)量、土地取得價格、工程費用、購買價格、運營費用比率和多因素臨界點組合分析。
3.敏感性分析
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力；比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
單因素敏感分析是敏感分析的最基本方法。進行單因素敏感分析時，首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數(shù)的變化而其他參數(shù)保持不變時，項目經(jīng)濟評價指標的變化情況。多因素敏感分析是分析兩個或兩個以上的不確定因素同時發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行的，其分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
“三項預測值”法的基本思路是：對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值（估計值），即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值，根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。
4.風險分析
房地產(chǎn)項目風險分析的過程，可以分為風險辯識、風險估計和風險評價三個階段。
概率分析的一般步驟為：列出需要進行概率分析的不確定性因素；選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標；分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率；計算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟評價指標的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。
期望值法一般需要遵循以下步驟：
（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素；
（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；
（3）分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；
（4）分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；
（5）計算各年凈現(xiàn)值標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù)；
（6）計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率；
（7）對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。
蒙特卡洛模擬法：能夠隨機模擬各種變量間的動態(tài)關系，解決某些具有不確定性的復雜問題，被公認為是一種經(jīng)濟而有效的方法。
蒙特卡洛模擬法的實施步驟有：
（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布；
（2）通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布；
（3）反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。