4.6 房地產市場分析與產品功能定位
4.6.1 房地產市場分析的概念與作用
4.6.1.1 房地產市場分析的概念
無論是房地產開發(fā)投資還是房地產置業(yè)投資，或者是政府管理部門對房地產業(yè)實施宏觀管理，其決策的關鍵在于把握房地產市場供求關系的變化規(guī)律，而尋找市場變化規(guī)律的過程實際上就是市場分析與預測的過程。
房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者（開發(fā)商、投資者或購買者、政府主管機構等）與房地產市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規(guī)律和含義，預測市場來來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調整其市場行為。
房地產市場的風險很大，開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取的盈利機會。
4.6.1.2 房地產市場分析的作用
房地產市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。
（1）開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調整產品。
（2）投資者和金融機構。市場分析結果能否支持項目財務可行性的結論，是金融機構決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項目貸款評估報告中，必須包括市場分析的內容。
（3）設計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關設計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。
（4）營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性的制定銷售策略、廣告宣傳策略等。
（5）地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結果的支持。
（6）租戶和購房者。租戶和購房者在判斷租買時機和價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當購房者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關系租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。
4.6.1.3 市場區(qū)域的確定
房地產存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義市場區(qū)域就成了房地產市場分析的第一步工作。市場區(qū)域是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區(qū)域工作主要包括：描繪市場區(qū)域、在相應地圖上標出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。來源：考試大
在市場分析報告中應該有描繪市場區(qū)域的部分，并有相應區(qū)域的地圖，顯示出與該目標物業(yè)臨近的公路或關鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。
（1）影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素
在定義市場區(qū)域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大??；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學校間的區(qū)域；⑤鄰里關系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競爭性項目的區(qū)域（競爭項目重新組合的區(qū)域）。
（2）物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也影響市場區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場區(qū)域的確定也會有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場區(qū)域，就會有很大的差別。
由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其它各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)內的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產市場分析，并不能用來進行具體開發(fā)項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市場區(qū)域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經分析判斷后才能合理確定。
4.6.1 房地產市場分析的概念與作用
4.6.1.1 房地產市場分析的概念
無論是房地產開發(fā)投資還是房地產置業(yè)投資，或者是政府管理部門對房地產業(yè)實施宏觀管理，其決策的關鍵在于把握房地產市場供求關系的變化規(guī)律，而尋找市場變化規(guī)律的過程實際上就是市場分析與預測的過程。
房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者（開發(fā)商、投資者或購買者、政府主管機構等）與房地產市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規(guī)律和含義，預測市場來來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調整其市場行為。
房地產市場的風險很大，開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取的盈利機會。
4.6.1.2 房地產市場分析的作用
房地產市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。
（1）開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調整產品。
（2）投資者和金融機構。市場分析結果能否支持項目財務可行性的結論，是金融機構決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項目貸款評估報告中，必須包括市場分析的內容。
（3）設計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關設計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。
（4）營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性的制定銷售策略、廣告宣傳策略等。
（5）地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結果的支持。
（6）租戶和購房者。租戶和購房者在判斷租買時機和價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當購房者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關系租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。
4.6.1.3 市場區(qū)域的確定
房地產存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義市場區(qū)域就成了房地產市場分析的第一步工作。市場區(qū)域是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區(qū)域工作主要包括：描繪市場區(qū)域、在相應地圖上標出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。來源：考試大
在市場分析報告中應該有描繪市場區(qū)域的部分，并有相應區(qū)域的地圖，顯示出與該目標物業(yè)臨近的公路或關鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。
（1）影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素
在定義市場區(qū)域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大??；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學校間的區(qū)域；⑤鄰里關系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競爭性項目的區(qū)域（競爭項目重新組合的區(qū)域）。
（2）物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也影響市場區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場區(qū)域的確定也會有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場區(qū)域，就會有很大的差別。
由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其它各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)內的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產市場分析，并不能用來進行具體開發(fā)項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市場區(qū)域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經分析判斷后才能合理確定。