二、內(nèi)容講解
3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述
3.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國(guó)家法律政策與各級(jí)政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)營(yíng)銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的復(fù)雜化使得越來(lái)越多的專業(yè)人士開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，不論開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜或是開(kāi)發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的基本步驟。
3.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序
開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序包括投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。
如果開(kāi)發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時(shí)，開(kāi)發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會(huì)在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無(wú)論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。
3.3.2 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可
3.3.2.1 土地出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理
出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開(kāi)發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出人口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及其附圖，是城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。
3.3.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的-規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。開(kāi)發(fā)商首先須持計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求、擬建方案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請(qǐng)，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見(jiàn)表。開(kāi)發(fā)商請(qǐng)有關(guān)部門填好征詢意見(jiàn)表后，持該征詢意見(jiàn)表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報(bào)城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書》。
（2）申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商持城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件（使用城市國(guó)有土地時(shí)，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見(jiàn)）、1／2000或1／500的地形圖、《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。
（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。開(kāi)發(fā)商需持城市計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000，其中一份畫出用地范圍）和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。
（4）設(shè)計(jì)方案審批階段。開(kāi)發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，然后持設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案的總平面圖（單位建筑1／500、居住區(qū)l／2000，其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1／100或1／200）、方案說(shuō)明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見(jiàn)。之后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)審查意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)城市管理部門審批。審批通過(guò)后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”
（5）申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見(jiàn)和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)主持召開(kāi)市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
3.3.3 建設(shè)工程招標(biāo)
3.3.3.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式
招標(biāo)方式可以分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可依開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。
（1）公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，可通過(guò)海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國(guó)+大項(xiàng)目甚至可在全世界公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來(lái)投標(biāo)。
公開(kāi)招標(biāo)使開(kāi)發(fā)商有較大的選擇范圍，開(kāi)發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者之間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負(fù)責(zé)完成。這種公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式會(huì)促使承包商努力提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。
公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。此時(shí)開(kāi)發(fā)商不易掌握其造價(jià)和控制工期，因而可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價(jià)和較短工期的承包商作為承包單位。
按常規(guī)，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非該最低報(bào)價(jià)者的標(biāo)價(jià)是不合理的或根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。需要說(shuō)明的是，由于開(kāi)發(fā)商審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，所以公開(kāi)招標(biāo)需要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，招標(biāo)支出費(fèi)用也較高。
3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述
3.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國(guó)家法律政策與各級(jí)政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)營(yíng)銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的復(fù)雜化使得越來(lái)越多的專業(yè)人士開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，不論開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜或是開(kāi)發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的基本步驟。
3.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序
開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序包括投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。
如果開(kāi)發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時(shí)，開(kāi)發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會(huì)在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無(wú)論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。
3.3.2 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可
3.3.2.1 土地出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理
出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開(kāi)發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出人口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及其附圖，是城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。
3.3.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的-規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。開(kāi)發(fā)商首先須持計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求、擬建方案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請(qǐng)，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見(jiàn)表。開(kāi)發(fā)商請(qǐng)有關(guān)部門填好征詢意見(jiàn)表后，持該征詢意見(jiàn)表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報(bào)城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書》。
（2）申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商持城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件（使用城市國(guó)有土地時(shí)，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見(jiàn)）、1／2000或1／500的地形圖、《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。
（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。開(kāi)發(fā)商需持城市計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000，其中一份畫出用地范圍）和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。
（4）設(shè)計(jì)方案審批階段。開(kāi)發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，然后持設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案的總平面圖（單位建筑1／500、居住區(qū)l／2000，其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1／100或1／200）、方案說(shuō)明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見(jiàn)。之后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)審查意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)城市管理部門審批。審批通過(guò)后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”
（5）申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見(jiàn)和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)主持召開(kāi)市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
3.3.3 建設(shè)工程招標(biāo)
3.3.3.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式
招標(biāo)方式可以分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可依開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。
（1）公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，可通過(guò)海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國(guó)+大項(xiàng)目甚至可在全世界公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來(lái)投標(biāo)。
公開(kāi)招標(biāo)使開(kāi)發(fā)商有較大的選擇范圍，開(kāi)發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者之間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負(fù)責(zé)完成。這種公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式會(huì)促使承包商努力提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。
公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。此時(shí)開(kāi)發(fā)商不易掌握其造價(jià)和控制工期，因而可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價(jià)和較短工期的承包商作為承包單位。
按常規(guī)，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非該最低報(bào)價(jià)者的標(biāo)價(jià)是不合理的或根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。需要說(shuō)明的是，由于開(kāi)發(fā)商審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，所以公開(kāi)招標(biāo)需要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，招標(biāo)支出費(fèi)用也較高。