海南省房地產(chǎn)業(yè)自1988年建省以來開始發(fā)展至今有近15年的歷史，在這段歷史中，由于房地產(chǎn)“熱”而造成的資源浪費正給發(fā)展商及至市場經(jīng)濟都帶來了不可避免的影響，尤其是1992、1993年房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟中，由于房地產(chǎn)“熱”的退潮，造成投資期的成倍延長，大大增加了開發(fā)成本，兼之購放房消費疲軟，發(fā)展商不勝重負而被迫停工的現(xiàn)象；又由于有的發(fā)展商在轉(zhuǎn)手接上一棒接一棒，造成三角債務(wù)甚至多角債務(wù)，使得大批房地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊而不好處理。自1999年以來，中央給予海南各項優(yōu)惠政策，大力處置積壓房地產(chǎn)，并成立專門的政府處置積壓房辦公室，針對停、續(xù)建工程項目進行確權(quán)、處置。在此，筆者根據(jù)在評估事物中遇到的問題和解決的辦法，對海南處置房地產(chǎn)評估提出以下探討，以求同行指正。
一、 處置房地產(chǎn)的特點
處置房地產(chǎn)一般是由以下原因造成的：
1.房地產(chǎn)發(fā)展商對市場把握不準，追隨大流，盲目進行開發(fā)。由于某類用途房地產(chǎn)供求失衡導致大量積壓，房地產(chǎn)發(fā)展商資金短缺從而影響到施工進度，最終導致工程停工。
2.由于歷史原因造成大量的房地產(chǎn)項目在開發(fā)手續(xù)尚未完善的狀況下就盲目開工，建改到一定程度時，由于國家政策調(diào)整及開發(fā)者資金等原因，致使工程停工。
一般來說，處置工程都具有以下幾個特點：
1.主體工程已建設(shè)到一定程度，房地產(chǎn)用途根據(jù)處置辦文件及規(guī)劃局重新確定，規(guī)劃條件及各項處置參數(shù)已根據(jù)市場重新確認。
2.一般集中在市場積壓量大，市場需求相對疲軟的物業(yè)，而根據(jù)處置中心的處置要求，一般都轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用型住宅。
3.工程尚未達到竣工驗收標準，不能投入使用。
4.續(xù)建投入較大，少量資金難以重新啟動。
5.停工時間較長，一般都在幾年以上。
二、處置房地產(chǎn)估價方法的選擇
按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，評估方法常用的有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準地價修正法以及這些方法的綜合運用。
在對處置房地產(chǎn)評估項目作為一個整體進行估價時會發(fā)現(xiàn)，因非常原因造成處置房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓、處置的情況較少，并且存在工程進度等因素，所以要找到與之類似的市場交易案例極困難，因此無法采用市場比較法。因處置房地產(chǎn)尚未投入使用，在估價時點不是收益性房產(chǎn)，因此不能采用收益還原法。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和處置房地產(chǎn)的特點，較適合的評估方法主要有成本法和假設(shè)開發(fā)法。
（一）成本法
是通過求取在估價時點估價對象的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此來估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用成本法對處置房地產(chǎn)估價時，必須把握好以下幾點：
（1）進行成本計算所運用的數(shù)據(jù)必須是客觀數(shù)據(jù)，而不是被處置房地產(chǎn)實際投入或所耗費的數(shù)據(jù)；
（2）估價對象多運用的建設(shè)工期必須是客觀合理工期，而不是估價對象實際耗費工期；
（3）詳細分析處置房地產(chǎn)的處置參數(shù)及規(guī)劃局重新規(guī)劃的條件；
（4）已完工工程的質(zhì)量和技術(shù)指標符合工程設(shè)計要求。
成本法估價的計算公式為：估價對象價值或價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤
其中認為成本法中應注意的問題在于：
我們運用基準地價修正法來求取土地取得費，值得注意的是這時候的土地用途，不再是處置房地產(chǎn)以前的規(guī)劃用途，而應該為估價時點處置房地產(chǎn)被處置的規(guī)劃用途，再通過使用年限、宗地形狀、臨街狀況、開發(fā)條件、寬深比等影響宗地價值的指標對改變過后的基準地價進行因素修正。
一、 處置房地產(chǎn)的特點
處置房地產(chǎn)一般是由以下原因造成的：
1.房地產(chǎn)發(fā)展商對市場把握不準，追隨大流，盲目進行開發(fā)。由于某類用途房地產(chǎn)供求失衡導致大量積壓，房地產(chǎn)發(fā)展商資金短缺從而影響到施工進度，最終導致工程停工。
2.由于歷史原因造成大量的房地產(chǎn)項目在開發(fā)手續(xù)尚未完善的狀況下就盲目開工，建改到一定程度時，由于國家政策調(diào)整及開發(fā)者資金等原因，致使工程停工。
一般來說，處置工程都具有以下幾個特點：
1.主體工程已建設(shè)到一定程度，房地產(chǎn)用途根據(jù)處置辦文件及規(guī)劃局重新確定，規(guī)劃條件及各項處置參數(shù)已根據(jù)市場重新確認。
2.一般集中在市場積壓量大，市場需求相對疲軟的物業(yè)，而根據(jù)處置中心的處置要求，一般都轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用型住宅。
3.工程尚未達到竣工驗收標準，不能投入使用。
4.續(xù)建投入較大，少量資金難以重新啟動。
5.停工時間較長，一般都在幾年以上。
二、處置房地產(chǎn)估價方法的選擇
按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，評估方法常用的有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準地價修正法以及這些方法的綜合運用。
在對處置房地產(chǎn)評估項目作為一個整體進行估價時會發(fā)現(xiàn)，因非常原因造成處置房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓、處置的情況較少，并且存在工程進度等因素，所以要找到與之類似的市場交易案例極困難，因此無法采用市場比較法。因處置房地產(chǎn)尚未投入使用，在估價時點不是收益性房產(chǎn)，因此不能采用收益還原法。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和處置房地產(chǎn)的特點，較適合的評估方法主要有成本法和假設(shè)開發(fā)法。
（一）成本法
是通過求取在估價時點估價對象的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此來估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用成本法對處置房地產(chǎn)估價時，必須把握好以下幾點：
（1）進行成本計算所運用的數(shù)據(jù)必須是客觀數(shù)據(jù)，而不是被處置房地產(chǎn)實際投入或所耗費的數(shù)據(jù)；
（2）估價對象多運用的建設(shè)工期必須是客觀合理工期，而不是估價對象實際耗費工期；
（3）詳細分析處置房地產(chǎn)的處置參數(shù)及規(guī)劃局重新規(guī)劃的條件；
（4）已完工工程的質(zhì)量和技術(shù)指標符合工程設(shè)計要求。
成本法估價的計算公式為：估價對象價值或價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤
其中認為成本法中應注意的問題在于：
我們運用基準地價修正法來求取土地取得費，值得注意的是這時候的土地用途，不再是處置房地產(chǎn)以前的規(guī)劃用途，而應該為估價時點處置房地產(chǎn)被處置的規(guī)劃用途，再通過使用年限、宗地形狀、臨街狀況、開發(fā)條件、寬深比等影響宗地價值的指標對改變過后的基準地價進行因素修正。