最近，有些地方的“虛假土地評估報告”在市場上時有發(fā)現(xiàn)。所謂“虛假評估報告”是指土地估價機構(gòu)故意出具的內(nèi)容失實的估價報告。目前市場上“虛假評估報告”不少，毀壞了行業(yè)信譽，出現(xiàn)了誠信危機，妨礙了土地市場的健康發(fā)展，那么如何防止“虛假評估報告”的發(fā)生呢?筆者認(rèn)為建立防范機制最重要。
估價誤差是識別“虛假評估報告”的有效指標(biāo)
估價誤差，可以分為客觀誤差和主觀誤差。土地價格是客觀存在的且是的，估價就是要把土地的價格科學(xué)準(zhǔn)確地揭示出來。由于估價師的專業(yè)技術(shù)水平及個人的價值判斷不同，可以說一個估價師估算的價格一個樣，因此在宏觀層面上估價結(jié)果只能是一個價格區(qū)間，這個價格區(qū)間土地客觀存在的土地價格值為核心上下波動，進(jìn)而微觀層面上的估價結(jié)果只要是處在這個價格區(qū)間就可認(rèn)為是可用的，這個價格區(qū)間就是客觀誤差。在估價實務(wù)中這個客觀誤差一般認(rèn)為是±(20％-30％)以內(nèi)。那么是不是客觀誤差范圍之外的誤差就是主觀誤差呢?或者說客觀誤差加上主觀誤差等于估價總誤差呢?顯然不是，其實區(qū)分客觀誤差和主觀誤差的標(biāo)準(zhǔn)主要是看估價誤差有沒有故意性，含有故意成分的誤差就是主觀誤差。一般客觀誤差內(nèi)的主觀誤差需要專業(yè)人員通過認(rèn)真審查土地估價技術(shù)報告才能認(rèn)定，而主觀誤差則憑專業(yè)人員的直覺基本上就能夠認(rèn)定。據(jù)市場調(diào)查，大多估價機構(gòu)特別是中小城市的估價機構(gòu)都存在著主觀誤差現(xiàn)象，只不過是膽小的在客觀誤差內(nèi)出現(xiàn)主觀誤差而膽大的在客觀誤差之外出現(xiàn)主觀誤差而已?？礃幼印疤摷僭u估報告”也存在“虛假到什么”的程度問題。
新型委托人體系是防范“虛假評估報告”的有效機制
土地估價報告質(zhì)量的高低取決于估價誤差，與“虛假評估報告”緊密相連的則是主觀誤差，消滅主觀誤差是解決“虛假評估報告”問題的過程和結(jié)果。消滅主觀誤差可以在一定程度上通過加強職業(yè)道德教育、提高職業(yè)道德水平來解決，但這個辦法不是萬能的。那么能不能找到一種符合經(jīng)濟運行規(guī)律的機制去消滅主觀誤差呢?因為主觀誤差的病根在于估價師的故意，屬于意識形態(tài)的范疇。在土地評估中，根據(jù)委托方的需要，估價目的主要分為三種，一是土地出讓，委托人為受讓人；二是土地轉(zhuǎn)讓，委托人一般為受讓人；三是土地抵押，委托人為抵押人。關(guān)于委托人資格的認(rèn)定，國家和行業(yè)目前缺少具體的規(guī)定，各種估價目的的委托人都是在長期的估價實務(wù)中約定俗成的。委托人的約定俗成反映了什么呢?土地估價是一種有償服務(wù)，委托人是要付費的，因此委托人往往都是相應(yīng)經(jīng)濟活動中的弱勢群體或經(jīng)濟活動的受體。為了在市場博弈中獲得更多的收益，委托人常常干擾土地估價過程，提出高估或低估的要求，并且達(dá)不到自己的心理預(yù)期就不付費，進(jìn)而估價機構(gòu)為了估價費或者說為了生存就要迎合委托人的不合理要求，致使估價結(jié)果出現(xiàn)主觀誤差，估價行為失信于市場。
土地估價除為了滿足委托方的某種需要這一具體目的外，土地估價目的還有一個公共目標(biāo)?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T18508—2001)總則中的土地估價目的是這樣表述的：土地估價目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟手段強化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，政府要加強對土地市場、土地中介市場的規(guī)范管理，促進(jìn)正常交易；全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。公共目的是通過具體目的實現(xiàn)的，具體目的要以公共目的為原則，這樣才能解決土地估價中的失信問題，具體目的的正確實現(xiàn)要求改變現(xiàn)行的委托人體系，建立新型的委托人體系。委托人依估價目的不同而不同，對于土地出讓，委托人應(yīng)為具有土地出讓權(quán)的地方政府，估價費用由政府財政負(fù)擔(dān)，因為這種估價只為政府出讓土地提供價格參考依據(jù)，政府擔(dān)負(fù)著國有土地使用權(quán)的保值增值責(zé)任；對于土地轉(zhuǎn)讓，這屬于二級市場，委托人應(yīng)由轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商而定或共同委托，因為土地轉(zhuǎn)讓中的價值轉(zhuǎn)移不影響國家宏觀經(jīng)濟的運行屬于放開搞活的自由市場的范疇，但如果是為政府稅收服務(wù)而估價，則應(yīng)由征稅部門作為委托人，估價費用由稅務(wù)部門作為稅收成本處理；對于土地抵押，委托人應(yīng)為商業(yè)銀行，因為這種估價是為商業(yè)銀行發(fā)放貸款服務(wù)的，商業(yè)銀行肩負(fù)著防范信貸風(fēng)險，保障國家金融安全的義務(wù)，估價費用由商業(yè)銀行作為放貸成本處理。其他估價目的的委托人的界定也遵循上述理念。
由此看來，估價機構(gòu)按照“自由委托、有償服務(wù)”的原則與委托方簽訂合同，開展估價服務(wù)工作是解決不了根本問題的。最近，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加強房地產(chǎn)抵押估價管理，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》(建住房 [2006]8號)，通知中有“房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費用由委托人承擔(dān)”。這表明政府管理部門已經(jīng)意識到了中介服務(wù)過程中委托人引發(fā)的運行機制問題。
經(jīng)濟活動要經(jīng)得起經(jīng)濟分析
在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地估價活動要經(jīng)得起經(jīng)濟分析，因此，“虛假評估報告”的防范機制就是經(jīng)得起經(jīng)濟分析的土地估價委托人體系的構(gòu)建問題。這是治本之策。
推而廣之，其他的中介服務(wù)活動也存在同樣的問題，例如建設(shè)項目環(huán)境影響評價，委托人是項目建設(shè)單位，你給我出具的評價報告通不過環(huán)保部門的審查，我就不給你錢或更換另一家進(jìn)行評價，在這種情況下，評價報告能科學(xué)嗎?依據(jù)評價報告環(huán)保部門的審批意見符合環(huán)境保護(hù)法的要求嗎?如果由環(huán)保部門出面委托，政府撥付評價費，按照這樣的機制運行不是一切事情都解決了嗎?再推而廣之，可以預(yù)言：一切經(jīng)濟活動經(jīng)得起經(jīng)濟分析，就進(jìn)展的順利，特別是其社會目標(biāo)的實現(xiàn)；一切經(jīng)濟活動經(jīng)不起經(jīng)濟分析，那就是強制就會出現(xiàn)層出不窮的對策阻礙經(jīng)濟活動的進(jìn)行。
估價誤差是識別“虛假評估報告”的有效指標(biāo)
估價誤差，可以分為客觀誤差和主觀誤差。土地價格是客觀存在的且是的，估價就是要把土地的價格科學(xué)準(zhǔn)確地揭示出來。由于估價師的專業(yè)技術(shù)水平及個人的價值判斷不同，可以說一個估價師估算的價格一個樣，因此在宏觀層面上估價結(jié)果只能是一個價格區(qū)間，這個價格區(qū)間土地客觀存在的土地價格值為核心上下波動，進(jìn)而微觀層面上的估價結(jié)果只要是處在這個價格區(qū)間就可認(rèn)為是可用的，這個價格區(qū)間就是客觀誤差。在估價實務(wù)中這個客觀誤差一般認(rèn)為是±(20％-30％)以內(nèi)。那么是不是客觀誤差范圍之外的誤差就是主觀誤差呢?或者說客觀誤差加上主觀誤差等于估價總誤差呢?顯然不是，其實區(qū)分客觀誤差和主觀誤差的標(biāo)準(zhǔn)主要是看估價誤差有沒有故意性，含有故意成分的誤差就是主觀誤差。一般客觀誤差內(nèi)的主觀誤差需要專業(yè)人員通過認(rèn)真審查土地估價技術(shù)報告才能認(rèn)定，而主觀誤差則憑專業(yè)人員的直覺基本上就能夠認(rèn)定。據(jù)市場調(diào)查，大多估價機構(gòu)特別是中小城市的估價機構(gòu)都存在著主觀誤差現(xiàn)象，只不過是膽小的在客觀誤差內(nèi)出現(xiàn)主觀誤差而膽大的在客觀誤差之外出現(xiàn)主觀誤差而已?？礃幼印疤摷僭u估報告”也存在“虛假到什么”的程度問題。
新型委托人體系是防范“虛假評估報告”的有效機制
土地估價報告質(zhì)量的高低取決于估價誤差，與“虛假評估報告”緊密相連的則是主觀誤差，消滅主觀誤差是解決“虛假評估報告”問題的過程和結(jié)果。消滅主觀誤差可以在一定程度上通過加強職業(yè)道德教育、提高職業(yè)道德水平來解決，但這個辦法不是萬能的。那么能不能找到一種符合經(jīng)濟運行規(guī)律的機制去消滅主觀誤差呢?因為主觀誤差的病根在于估價師的故意，屬于意識形態(tài)的范疇。在土地評估中，根據(jù)委托方的需要，估價目的主要分為三種，一是土地出讓，委托人為受讓人；二是土地轉(zhuǎn)讓，委托人一般為受讓人；三是土地抵押，委托人為抵押人。關(guān)于委托人資格的認(rèn)定，國家和行業(yè)目前缺少具體的規(guī)定，各種估價目的的委托人都是在長期的估價實務(wù)中約定俗成的。委托人的約定俗成反映了什么呢?土地估價是一種有償服務(wù)，委托人是要付費的，因此委托人往往都是相應(yīng)經(jīng)濟活動中的弱勢群體或經(jīng)濟活動的受體。為了在市場博弈中獲得更多的收益，委托人常常干擾土地估價過程，提出高估或低估的要求，并且達(dá)不到自己的心理預(yù)期就不付費，進(jìn)而估價機構(gòu)為了估價費或者說為了生存就要迎合委托人的不合理要求，致使估價結(jié)果出現(xiàn)主觀誤差，估價行為失信于市場。
土地估價除為了滿足委托方的某種需要這一具體目的外，土地估價目的還有一個公共目標(biāo)?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T18508—2001)總則中的土地估價目的是這樣表述的：土地估價目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟手段強化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，政府要加強對土地市場、土地中介市場的規(guī)范管理，促進(jìn)正常交易；全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。公共目的是通過具體目的實現(xiàn)的，具體目的要以公共目的為原則，這樣才能解決土地估價中的失信問題，具體目的的正確實現(xiàn)要求改變現(xiàn)行的委托人體系，建立新型的委托人體系。委托人依估價目的不同而不同，對于土地出讓，委托人應(yīng)為具有土地出讓權(quán)的地方政府，估價費用由政府財政負(fù)擔(dān)，因為這種估價只為政府出讓土地提供價格參考依據(jù)，政府擔(dān)負(fù)著國有土地使用權(quán)的保值增值責(zé)任；對于土地轉(zhuǎn)讓，這屬于二級市場，委托人應(yīng)由轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商而定或共同委托，因為土地轉(zhuǎn)讓中的價值轉(zhuǎn)移不影響國家宏觀經(jīng)濟的運行屬于放開搞活的自由市場的范疇，但如果是為政府稅收服務(wù)而估價，則應(yīng)由征稅部門作為委托人，估價費用由稅務(wù)部門作為稅收成本處理；對于土地抵押，委托人應(yīng)為商業(yè)銀行，因為這種估價是為商業(yè)銀行發(fā)放貸款服務(wù)的，商業(yè)銀行肩負(fù)著防范信貸風(fēng)險，保障國家金融安全的義務(wù)，估價費用由商業(yè)銀行作為放貸成本處理。其他估價目的的委托人的界定也遵循上述理念。
由此看來，估價機構(gòu)按照“自由委托、有償服務(wù)”的原則與委托方簽訂合同，開展估價服務(wù)工作是解決不了根本問題的。最近，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加強房地產(chǎn)抵押估價管理，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》(建住房 [2006]8號)，通知中有“房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費用由委托人承擔(dān)”。這表明政府管理部門已經(jīng)意識到了中介服務(wù)過程中委托人引發(fā)的運行機制問題。
經(jīng)濟活動要經(jīng)得起經(jīng)濟分析
在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地估價活動要經(jīng)得起經(jīng)濟分析，因此，“虛假評估報告”的防范機制就是經(jīng)得起經(jīng)濟分析的土地估價委托人體系的構(gòu)建問題。這是治本之策。
推而廣之，其他的中介服務(wù)活動也存在同樣的問題，例如建設(shè)項目環(huán)境影響評價，委托人是項目建設(shè)單位，你給我出具的評價報告通不過環(huán)保部門的審查，我就不給你錢或更換另一家進(jìn)行評價，在這種情況下，評價報告能科學(xué)嗎?依據(jù)評價報告環(huán)保部門的審批意見符合環(huán)境保護(hù)法的要求嗎?如果由環(huán)保部門出面委托，政府撥付評價費，按照這樣的機制運行不是一切事情都解決了嗎?再推而廣之，可以預(yù)言：一切經(jīng)濟活動經(jīng)得起經(jīng)濟分析，就進(jìn)展的順利，特別是其社會目標(biāo)的實現(xiàn)；一切經(jīng)濟活動經(jīng)不起經(jīng)濟分析，那就是強制就會出現(xiàn)層出不窮的對策阻礙經(jīng)濟活動的進(jìn)行。