自從建設部頒布《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以后，有許多在建工程已經(jīng)進行了抵押，登記機關也為之進行了抵押權登記，從而使這些工程項目能及時地獲得繼續(xù)建造所需的資金。允許以在建工程設定抵押，對促進經(jīng)濟的發(fā)展無疑有著一定的積極意義。
用以抵押的在建工程中，有一部分屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建的商品房，這類在建工程抵押以后，極易損害抵押權人和購房者的合法權益，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也增加了權屬登記機關在工作中的風險。因而，登記機關應當慎重辦理在建商品房抵押登記手續(xù)。在建的商品房辦理在建工程抵押登記，主要問題在以下幾個方面：
一、不易保障抵押權的實現(xiàn)。
我國合同法第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人……可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”，這種優(yōu)先受償?shù)臋嗬欠傻闹苯右?guī)定，而并非由當事人自行設定。按民法原理，承包入的這種優(yōu)先受償?shù)臋嗬荒軆?yōu)于物權，即不能先于抵押權人受償。但是，由于承包人在事實上占有著在建工程，另一方而且工程款的一個主要組成部分是建筑工人的工資。由于其它相關法律的規(guī)定以及考慮到社會的安定，在司法實踐中，工程款往往能優(yōu)先天償。因此，盡管工程款的這種優(yōu)先受償?shù)臋嗬欠衲軆?yōu)于低押權，在法學界尚有較大的爭議，但實際上，當工程款的這種優(yōu)先受償權與在建工程抵押權共同存在時，則往往會以抵押權人的權益受損而告終。而且，問題在于工程款的這種優(yōu)先受償?shù)臋嗬⒉贿M行登記，不向社會公示，第三人難以知道，不易事先規(guī)避。
二、增加消費者買房的風險。
消費者的風險來自兩個方面：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，絕大多數(shù)已經(jīng)領取了商品房預銷售許可證，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)可以合法地將在建的商品房進行預售。這樣，開發(fā)企業(yè)一方面可以從商品房的預售中收回資金，還可以用在建工程進行抵押取得貸款?！稉７ā冯m然規(guī)定了轉讓抵押物的價款應提前清償所擔保的債權或者由約定的第三人提存，但是，遵守這些規(guī)定必須以開發(fā)商自覺守法為前提。
此外，在基本建設項目中，建設施工單位墊資的現(xiàn)象已十分普遍，開發(fā)企業(yè)以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，實際上已從建設施工單位獲得了一部分資金。在我國南方的一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)商品房預售款、施工單位墊資款和在建工程抵押所得的貸款三項相加超過了全部商品房價值的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，給一些不法的開發(fā)商進行惡意欺詐提供了機會，在這種情況下，購房者所承擔的風險必然大大增加，購房者的合法權益難以得到保障。
2、商品房不同于其它房屋的一個特點就是用于銷售，商品房作為在建工程進行抵押以后，開發(fā)商并不停止商品房的預售，否則，開發(fā)商將無從還貸，在建工程作為抵押物抵押以后，按《擔保法》第四十九條的規(guī)定，在轉讓抵押物時：除通知抵押權人外，還應當將已抵押的情況告知買房人。由于抵押權所具有的追及效力，倘若開發(fā)商不履行貸款合同，而銀行行使抵押權時，必將禍及無辜的購房者，購房者即便已付清了房款，也無法取得該房的所有權，而只能作為普通的債權人向開發(fā)商要求賠償，并無法優(yōu)先受償。
如果開發(fā)商不將已折押的情況告知買房人，即向購房者隱瞞在建工科已經(jīng)進行抵押的事實，那對于購房者來說將更為麻煩，因為購房合同可能是無效的合同，至于能否返還購房款，則會成為問題。
用以抵押的在建工程中，有一部分屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建的商品房，這類在建工程抵押以后，極易損害抵押權人和購房者的合法權益，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也增加了權屬登記機關在工作中的風險。因而，登記機關應當慎重辦理在建商品房抵押登記手續(xù)。在建的商品房辦理在建工程抵押登記，主要問題在以下幾個方面：
一、不易保障抵押權的實現(xiàn)。
我國合同法第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人……可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”，這種優(yōu)先受償?shù)臋嗬欠傻闹苯右?guī)定，而并非由當事人自行設定。按民法原理，承包入的這種優(yōu)先受償?shù)臋嗬荒軆?yōu)于物權，即不能先于抵押權人受償。但是，由于承包人在事實上占有著在建工程，另一方而且工程款的一個主要組成部分是建筑工人的工資。由于其它相關法律的規(guī)定以及考慮到社會的安定，在司法實踐中，工程款往往能優(yōu)先天償。因此，盡管工程款的這種優(yōu)先受償?shù)臋嗬欠衲軆?yōu)于低押權，在法學界尚有較大的爭議，但實際上，當工程款的這種優(yōu)先受償權與在建工程抵押權共同存在時，則往往會以抵押權人的權益受損而告終。而且，問題在于工程款的這種優(yōu)先受償?shù)臋嗬⒉贿M行登記，不向社會公示，第三人難以知道，不易事先規(guī)避。
二、增加消費者買房的風險。
消費者的風險來自兩個方面：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，絕大多數(shù)已經(jīng)領取了商品房預銷售許可證，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)可以合法地將在建的商品房進行預售。這樣，開發(fā)企業(yè)一方面可以從商品房的預售中收回資金，還可以用在建工程進行抵押取得貸款?！稉７ā冯m然規(guī)定了轉讓抵押物的價款應提前清償所擔保的債權或者由約定的第三人提存，但是，遵守這些規(guī)定必須以開發(fā)商自覺守法為前提。
此外，在基本建設項目中，建設施工單位墊資的現(xiàn)象已十分普遍，開發(fā)企業(yè)以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，實際上已從建設施工單位獲得了一部分資金。在我國南方的一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)商品房預售款、施工單位墊資款和在建工程抵押所得的貸款三項相加超過了全部商品房價值的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，給一些不法的開發(fā)商進行惡意欺詐提供了機會，在這種情況下，購房者所承擔的風險必然大大增加，購房者的合法權益難以得到保障。
2、商品房不同于其它房屋的一個特點就是用于銷售，商品房作為在建工程進行抵押以后，開發(fā)商并不停止商品房的預售，否則，開發(fā)商將無從還貸，在建工程作為抵押物抵押以后，按《擔保法》第四十九條的規(guī)定，在轉讓抵押物時：除通知抵押權人外，還應當將已抵押的情況告知買房人。由于抵押權所具有的追及效力，倘若開發(fā)商不履行貸款合同，而銀行行使抵押權時，必將禍及無辜的購房者，購房者即便已付清了房款，也無法取得該房的所有權，而只能作為普通的債權人向開發(fā)商要求賠償，并無法優(yōu)先受償。
如果開發(fā)商不將已折押的情況告知買房人，即向購房者隱瞞在建工科已經(jīng)進行抵押的事實，那對于購房者來說將更為麻煩，因為購房合同可能是無效的合同，至于能否返還購房款，則會成為問題。