一、概述
近年來，隨著生活質(zhì)量水平的提高，居民對居住質(zhì)量的要求也日益提高，生態(tài)地產(chǎn)的概念隨之提出。在戶型、材料等產(chǎn)品質(zhì)素不斷提升的同時，園林綠化、景觀生態(tài)成為影響房地產(chǎn)開發(fā)價值的重要因素，并且這種影響還在繼續(xù)加大。豪宅、別墅多利用優(yōu)越的景觀、生態(tài)資源，污染嚴重地區(qū)和環(huán)境質(zhì)量惡化地區(qū)的房地產(chǎn)價格一定呈下跌勢頭，而良好的環(huán)境生態(tài)和物業(yè)管理維護對于房地產(chǎn)價值的保持和提升至關(guān)重要。環(huán)境生態(tài)因素對房地產(chǎn)價值的影響進一步凸現(xiàn)出來。
二、環(huán)境生態(tài)因素的范圍界定
環(huán)境生態(tài)因素的范圍界定有廣義與狹義之分。狹義的理解，環(huán)境生態(tài)是指自然環(huán)境。廣義的理解，環(huán)境生態(tài)即是區(qū)位，是影響房地產(chǎn)價值的外部因素和外部條件，相當(dāng)于房地產(chǎn)估價中的區(qū)域因素和部分個別因素（如座落、通風(fēng)、采光等）。在今天，對環(huán)境生態(tài)因素的狹義理解已不合時宜，應(yīng)從廣義的角度和視野來認識環(huán)境生態(tài)因素的豐富內(nèi)涵。從廣義的角度來理解，環(huán)境生態(tài)因素大致包括地理位置條件、道路交通狀況、市政配套設(shè)施、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀條件、規(guī)劃限制因素等六個方面。
三、環(huán)境生態(tài)因素對房地產(chǎn)價值的影響
環(huán)境生態(tài)因素對房地產(chǎn)價值的影響可分為六個方面，包括地理位置、道路交通、市政配套、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀條件和規(guī)劃限制因素，分別如下所述。同時環(huán)境生態(tài)因素對不同類型房地產(chǎn)（居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等）的影響方式和影響程度也有不同,在進行具體分析和評價時應(yīng)有所側(cè)重。
地理位置條件（距市中心遠近，距主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施遠近，相關(guān)物業(yè)集聚程度）；
道路交通狀況（對外交通條件，周邊路網(wǎng)及出行條件）；
市政配套設(shè)施（水、電、排水排污、電訊、熱力、煤氣供應(yīng)、消防、園林綠化、郵政等）；
商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施（商業(yè)中心及商業(yè)網(wǎng)點、購物便利程度、肉菜市場，學(xué)校、醫(yī)院、銀行，康體休閑及娛樂設(shè)施等，規(guī)劃布點時應(yīng)注意合理的服務(wù)半徑，以步行不超過5-10分鐘為宜）；
環(huán)境質(zhì)量與景觀條件（空氣質(zhì)量，周邊景觀）；
規(guī)劃限制因素（規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃無限制，規(guī)劃有限制）。
環(huán)境生態(tài)因素的每個大項均可細分為若干小項，每個小項又有不同的等級，通?？煞譃槲鍌€等級：好（﹢2），較好（﹢1），一般（0），較差（﹣1），差（﹣2）。具體分析和評價時可采用專家評價法，邀請房地產(chǎn)、環(huán)境、生態(tài)、園林設(shè)計、市政規(guī)劃等相關(guān)專業(yè)的專家4至6人，按各項因素（包括大項和小項因素）的重要性程度分別給予一定的權(quán)重，綜合專家的意見后確定各項因素的權(quán)重。根據(jù)權(quán)重和各項因素的相應(yīng)等級分數(shù)來計算評分值，經(jīng)加權(quán)平均、綜合評定后進行房地產(chǎn)價值的比較和修正。
四、環(huán)境生態(tài)因素影響分析評價在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用
環(huán)境生態(tài)因素影響分析評價可應(yīng)用于房地產(chǎn)估價，尤其適用于市場比較法的評估。通過對環(huán)境生態(tài)因素影響的分析與評價，可以深化對房地產(chǎn)價值的影響因素的認識，從而有效提高市場比較法的評估精度。
可以看出，如果是環(huán)境生態(tài)因素一般的普通房地產(chǎn)，其各項因素評分值之和應(yīng)為0，此時對應(yīng)的價格即是標(biāo)準(zhǔn)價格。對照房地產(chǎn)的評分值之和如果大于0，則其價格高于標(biāo)準(zhǔn)價格；對照房地產(chǎn)的評分值之和如果小于0，則其價格低于標(biāo)準(zhǔn)價格。總之，通過對環(huán)境生態(tài)因素影響的分析和評價，我們可以更好地理解和把握房地產(chǎn)價值。
近年來，隨著生活質(zhì)量水平的提高，居民對居住質(zhì)量的要求也日益提高，生態(tài)地產(chǎn)的概念隨之提出。在戶型、材料等產(chǎn)品質(zhì)素不斷提升的同時，園林綠化、景觀生態(tài)成為影響房地產(chǎn)開發(fā)價值的重要因素，并且這種影響還在繼續(xù)加大。豪宅、別墅多利用優(yōu)越的景觀、生態(tài)資源，污染嚴重地區(qū)和環(huán)境質(zhì)量惡化地區(qū)的房地產(chǎn)價格一定呈下跌勢頭，而良好的環(huán)境生態(tài)和物業(yè)管理維護對于房地產(chǎn)價值的保持和提升至關(guān)重要。環(huán)境生態(tài)因素對房地產(chǎn)價值的影響進一步凸現(xiàn)出來。
二、環(huán)境生態(tài)因素的范圍界定
環(huán)境生態(tài)因素的范圍界定有廣義與狹義之分。狹義的理解，環(huán)境生態(tài)是指自然環(huán)境。廣義的理解，環(huán)境生態(tài)即是區(qū)位，是影響房地產(chǎn)價值的外部因素和外部條件，相當(dāng)于房地產(chǎn)估價中的區(qū)域因素和部分個別因素（如座落、通風(fēng)、采光等）。在今天，對環(huán)境生態(tài)因素的狹義理解已不合時宜，應(yīng)從廣義的角度和視野來認識環(huán)境生態(tài)因素的豐富內(nèi)涵。從廣義的角度來理解，環(huán)境生態(tài)因素大致包括地理位置條件、道路交通狀況、市政配套設(shè)施、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀條件、規(guī)劃限制因素等六個方面。
三、環(huán)境生態(tài)因素對房地產(chǎn)價值的影響
環(huán)境生態(tài)因素對房地產(chǎn)價值的影響可分為六個方面，包括地理位置、道路交通、市政配套、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量與景觀條件和規(guī)劃限制因素，分別如下所述。同時環(huán)境生態(tài)因素對不同類型房地產(chǎn)（居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等）的影響方式和影響程度也有不同,在進行具體分析和評價時應(yīng)有所側(cè)重。
地理位置條件（距市中心遠近，距主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施遠近，相關(guān)物業(yè)集聚程度）；
道路交通狀況（對外交通條件，周邊路網(wǎng)及出行條件）；
市政配套設(shè)施（水、電、排水排污、電訊、熱力、煤氣供應(yīng)、消防、園林綠化、郵政等）；
商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施（商業(yè)中心及商業(yè)網(wǎng)點、購物便利程度、肉菜市場，學(xué)校、醫(yī)院、銀行，康體休閑及娛樂設(shè)施等，規(guī)劃布點時應(yīng)注意合理的服務(wù)半徑，以步行不超過5-10分鐘為宜）；
環(huán)境質(zhì)量與景觀條件（空氣質(zhì)量，周邊景觀）；
規(guī)劃限制因素（規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃無限制，規(guī)劃有限制）。
環(huán)境生態(tài)因素的每個大項均可細分為若干小項，每個小項又有不同的等級，通?？煞譃槲鍌€等級：好（﹢2），較好（﹢1），一般（0），較差（﹣1），差（﹣2）。具體分析和評價時可采用專家評價法，邀請房地產(chǎn)、環(huán)境、生態(tài)、園林設(shè)計、市政規(guī)劃等相關(guān)專業(yè)的專家4至6人，按各項因素（包括大項和小項因素）的重要性程度分別給予一定的權(quán)重，綜合專家的意見后確定各項因素的權(quán)重。根據(jù)權(quán)重和各項因素的相應(yīng)等級分數(shù)來計算評分值，經(jīng)加權(quán)平均、綜合評定后進行房地產(chǎn)價值的比較和修正。
四、環(huán)境生態(tài)因素影響分析評價在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用
環(huán)境生態(tài)因素影響分析評價可應(yīng)用于房地產(chǎn)估價，尤其適用于市場比較法的評估。通過對環(huán)境生態(tài)因素影響的分析與評價，可以深化對房地產(chǎn)價值的影響因素的認識，從而有效提高市場比較法的評估精度。
可以看出，如果是環(huán)境生態(tài)因素一般的普通房地產(chǎn)，其各項因素評分值之和應(yīng)為0，此時對應(yīng)的價格即是標(biāo)準(zhǔn)價格。對照房地產(chǎn)的評分值之和如果大于0，則其價格高于標(biāo)準(zhǔn)價格；對照房地產(chǎn)的評分值之和如果小于0，則其價格低于標(biāo)準(zhǔn)價格。總之，通過對環(huán)境生態(tài)因素影響的分析和評價，我們可以更好地理解和把握房地產(chǎn)價值。