通過一些國外和我國港臺地區(qū)估價行業(yè)組織、國內(nèi)外估價領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者以及國際估價機(jī)構(gòu)提供的書面材料和座談，我們對美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家及我國香港、臺灣地區(qū)的估價立法和估價行業(yè)管理體制，進(jìn)行了較全面、深入的調(diào)研，在此將有關(guān)成果與大家分享，以搞好我們的估價立法工作，理順估價行業(yè)管理體制，促進(jìn)我國估價行業(yè)持續(xù)健康、和諧地發(fā)展。
1 國外和我國港臺地區(qū)估價立法概況
1.1 沒有一部統(tǒng)一的估價法律
美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家以及我國香港、臺灣地區(qū)，目前還沒有一部統(tǒng)一的覆蓋各種估價專業(yè)的估價法律。
德國在聯(lián)邦層面上，于1991年頒布了一部名稱為《評估法》（Bewertungsgesetz，縮寫為BewG）的法律。這個法律的名稱很容易讓人誤解，以為是一部適用于所有估價專業(yè)和估價目的的法律，而事實上它是一部針對房地產(chǎn)課稅估價的法律。
1.2 有專門的房地產(chǎn)估價法律
對于房地產(chǎn)估價，日本、德國、荷蘭、澳大利亞、南非、韓國和我國臺灣地區(qū)等，有專門的法律。例如，日本將房地產(chǎn)估價稱為不動產(chǎn)鑒定評價，于1963頒布了《不動產(chǎn)鑒定評價法》，此外還有《不動產(chǎn)鑒定評價法施行令》、《不動產(chǎn)鑒定評價施行規(guī)則》、《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》。德國頒布了《房地產(chǎn)交易價值估價基本原則條例》（Wertermittlungsverordnung）。荷蘭頒布了《荷蘭房地產(chǎn)估價法》（Dutch Real Estate Valuation Law）。澳大利亞1960年頒布了《土地估價法》（Valuation of Land Act 1960）。南非2000年頒布了《房地產(chǎn)估價師職業(yè)法》（Property Valuers Profession Act 2000）。我國臺灣地區(qū)2000年頒布了《不動產(chǎn)估價師法》，2001年頒布了與之相配套的《不動產(chǎn)估價師法施行細(xì)則》及《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》。
除了上述專門的房地產(chǎn)估價法律，在國外綜合性的法律中也有一些對房地產(chǎn)估價作了規(guī)定，例如，英國的《業(yè)主和承租人法》（Landlord and Tenant Act）、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（Town and Country Planning Act），德國的《建設(shè)法典》（Baugesetzbuch，縮寫為BauGB）、《評估法》、《土地購置稅法》、《土地稅法》、《繼承稅與捐贈稅法》等。
1.3 房地產(chǎn)估價法律的主要內(nèi)容
日本的《不動產(chǎn)鑒定評價法》共有6章，分別是總則、不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補(bǔ)、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則?！翱倓t”一章主要規(guī)定了不動產(chǎn)鑒定評價的目的，以及不動產(chǎn)鑒定評價、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)者的定義?！安粍赢a(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補(bǔ)”一章分為考試和登記兩部分?？荚嚥糠忠?guī)定欲擔(dān)任不動產(chǎn)鑒定士者，應(yīng)參加考試，考試共分3次。登記部分規(guī)定有不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補(bǔ)的資格者，應(yīng)向國土廳登記才能正式取得資格。“不動產(chǎn)鑒定業(yè)”一章規(guī)定欲經(jīng)營不動產(chǎn)鑒定業(yè)者應(yīng)向國土廳或者都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續(xù)營業(yè)則需要重新登記。不動產(chǎn)鑒定業(yè)者如果其本身不是不動產(chǎn)鑒定士，則必須在其事務(wù)所聘請1人以上專任不動產(chǎn)鑒定士。不具備不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補(bǔ)資格者，不得從事不動產(chǎn)鑒定評價行為。“監(jiān)督”一章規(guī)定了行政監(jiān)督的具體內(nèi)容?！半s則”一章主要規(guī)定為舉辦不動產(chǎn)鑒定士考試，設(shè)置考試委員會?！傲P則”一章規(guī)定對不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定業(yè)者的不當(dāng)行為，給予各種不同程度的拘役或罰款。
德國的《房地產(chǎn)交易價值估價基本原則條例》對房地產(chǎn)估價的有關(guān)概念、估價方法選用、估價所需參數(shù)的推導(dǎo)、具體的估價方法等作了明確規(guī)定。特別是德國的《建設(shè)法典》，它是關(guān)于建設(shè)方面高層次的法律。依據(jù)該法典，德國在市和縣的范圍內(nèi)建立了估價委員會，由它授權(quán)搜集、發(fā)布土地價格數(shù)據(jù)并且承擔(dān)公共的土地估價?！督ㄔO(shè)法典》還規(guī)定，由估價委員會負(fù)責(zé)收集交易案例。
我國臺灣地區(qū)的《不動產(chǎn)估價師法》分為總則、登記及開業(yè)、業(yè)務(wù)及責(zé)任、公會、獎懲、附則6章，共46條。其主要內(nèi)容如下：
1.不動產(chǎn)估價師資格只有經(jīng)考試及格才能取得。如該法第1條規(guī)定：“經(jīng)不動產(chǎn)估價師考試及格，并依本法領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書者，得充任不動產(chǎn)估價師?！?BR> 2.不動產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)還需具有二年以上的估價經(jīng)驗，并應(yīng)設(shè)立事務(wù)所。如該法第5條規(guī)定：“領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書，并具有實際從事估價業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價經(jīng)驗者，得申請發(fā)給開業(yè)證書。不動產(chǎn)估價師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)?！钡?條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動產(chǎn)估價師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)，或由二個以上估價師組織聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)?！?BR> 3.違反有關(guān)規(guī)定使委托人或者利害關(guān)系人受到損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。如該法第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師受委托辦理各項業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守誠實信用之原則，不得有不正當(dāng)行為及違反或廢弛其業(yè)務(wù)上應(yīng)盡之義務(wù)。不動產(chǎn)估價師違反前項規(guī)定，致委托人或利害關(guān)系人受有損害者，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任?！?BR> 4.不動產(chǎn)估價師必須加入估價行業(yè)組織，實行當(dāng)然會員制。如該法第22條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師領(lǐng)得開業(yè)證書后，非加入該管直轄市或縣（市）不動產(chǎn)估價師公會，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動產(chǎn)估價師公會對具有資格之不動產(chǎn)估價師之申請入會，不得拒絕。”
5.外國人取得不動產(chǎn)估價師資格也必須經(jīng)不動產(chǎn)估價師考試及格，其執(zhí)行不動產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)中央主管機(jī)關(guān)許可，并遵守一切法令及不動產(chǎn)估價師公會章程，所為的文件、圖說應(yīng)是中文。
該法還規(guī)定，不動產(chǎn)估價師設(shè)立事務(wù)所以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所；受委托辦理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人于事前訂立書面契約；不得允諾他人以其名義執(zhí)行業(yè)務(wù)；對于因業(yè)務(wù)知悉的秘密，除主管機(jī)關(guān)檢查其業(yè)務(wù)的需要或經(jīng)委托人的同意外，不得泄漏；對于委托估價案件的委托書及估價工作記錄數(shù)據(jù)應(yīng)至少保存15年；開業(yè)證書的有效期限為4年，期滿前應(yīng)完成專業(yè)訓(xùn)練36個小時以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)?shù)淖C明文件，向直轄或縣政府辦理換證。
2 國外和我國港臺地區(qū)估價行業(yè)管理體制
2.1 估價專業(yè)劃分
目前，國外和我國香港、臺灣地區(qū)都沒有可以從事所有估價專業(yè)的估價師，估價專家普遍認(rèn)為這是難以做到的。許多國家和地區(qū)除房地產(chǎn)估價師外，甚至沒有其他專業(yè)的估價師，即使有，人數(shù)也很少。究其原因，一是需要專業(yè)估價服務(wù)的資產(chǎn)必須同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價服務(wù)。二是房地產(chǎn)“量大面廣”，一個國家的財富中房地產(chǎn)占大部分，一般為50%-70%，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。三是其他資產(chǎn)通常是在交易的情況下才需要估價；而房地產(chǎn)，除了交易需要估價，抵押、課稅、征收征用、保險等活動也需要估價。
英國對估價專業(yè)的劃分主要是：房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、礦物、藝術(shù)品和古董，其中房地產(chǎn)是大的專業(yè)門類，其他都較小。在英國，估價一般是指房地產(chǎn)估價。社會普遍認(rèn)可的估價師是“皇家特許測量師學(xué)會”（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱RICS）的產(chǎn)業(yè)測量師（即房地產(chǎn)估價師）。
日本不存在可以評估所有專業(yè)的估價師，房地產(chǎn)、珠寶、文物都有不同的專業(yè)鑒定人員。
我國香港地區(qū)目前只有香港測量師學(xué)會授予的“產(chǎn)業(yè)測量師”（相當(dāng)于內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師），沒有其他估價專業(yè)資格。香港上市公司的房地產(chǎn)市值估價，也是由產(chǎn)業(yè)測量師來完成的。2004年，按照中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排（CEPA）”，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師實現(xiàn)了資格互認(rèn)，111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價師取得了香港測量師資格，包括香港行政會議召集人梁振英先生在內(nèi)的97名香港產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師資格。
1 國外和我國港臺地區(qū)估價立法概況
1.1 沒有一部統(tǒng)一的估價法律
美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家以及我國香港、臺灣地區(qū)，目前還沒有一部統(tǒng)一的覆蓋各種估價專業(yè)的估價法律。
德國在聯(lián)邦層面上，于1991年頒布了一部名稱為《評估法》（Bewertungsgesetz，縮寫為BewG）的法律。這個法律的名稱很容易讓人誤解，以為是一部適用于所有估價專業(yè)和估價目的的法律，而事實上它是一部針對房地產(chǎn)課稅估價的法律。
1.2 有專門的房地產(chǎn)估價法律
對于房地產(chǎn)估價，日本、德國、荷蘭、澳大利亞、南非、韓國和我國臺灣地區(qū)等，有專門的法律。例如，日本將房地產(chǎn)估價稱為不動產(chǎn)鑒定評價，于1963頒布了《不動產(chǎn)鑒定評價法》，此外還有《不動產(chǎn)鑒定評價法施行令》、《不動產(chǎn)鑒定評價施行規(guī)則》、《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》。德國頒布了《房地產(chǎn)交易價值估價基本原則條例》（Wertermittlungsverordnung）。荷蘭頒布了《荷蘭房地產(chǎn)估價法》（Dutch Real Estate Valuation Law）。澳大利亞1960年頒布了《土地估價法》（Valuation of Land Act 1960）。南非2000年頒布了《房地產(chǎn)估價師職業(yè)法》（Property Valuers Profession Act 2000）。我國臺灣地區(qū)2000年頒布了《不動產(chǎn)估價師法》，2001年頒布了與之相配套的《不動產(chǎn)估價師法施行細(xì)則》及《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》。
除了上述專門的房地產(chǎn)估價法律，在國外綜合性的法律中也有一些對房地產(chǎn)估價作了規(guī)定，例如，英國的《業(yè)主和承租人法》（Landlord and Tenant Act）、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（Town and Country Planning Act），德國的《建設(shè)法典》（Baugesetzbuch，縮寫為BauGB）、《評估法》、《土地購置稅法》、《土地稅法》、《繼承稅與捐贈稅法》等。
1.3 房地產(chǎn)估價法律的主要內(nèi)容
日本的《不動產(chǎn)鑒定評價法》共有6章，分別是總則、不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補(bǔ)、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則?！翱倓t”一章主要規(guī)定了不動產(chǎn)鑒定評價的目的，以及不動產(chǎn)鑒定評價、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)者的定義?！安粍赢a(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補(bǔ)”一章分為考試和登記兩部分?？荚嚥糠忠?guī)定欲擔(dān)任不動產(chǎn)鑒定士者，應(yīng)參加考試，考試共分3次。登記部分規(guī)定有不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補(bǔ)的資格者，應(yīng)向國土廳登記才能正式取得資格。“不動產(chǎn)鑒定業(yè)”一章規(guī)定欲經(jīng)營不動產(chǎn)鑒定業(yè)者應(yīng)向國土廳或者都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續(xù)營業(yè)則需要重新登記。不動產(chǎn)鑒定業(yè)者如果其本身不是不動產(chǎn)鑒定士，則必須在其事務(wù)所聘請1人以上專任不動產(chǎn)鑒定士。不具備不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補(bǔ)資格者，不得從事不動產(chǎn)鑒定評價行為。“監(jiān)督”一章規(guī)定了行政監(jiān)督的具體內(nèi)容?！半s則”一章主要規(guī)定為舉辦不動產(chǎn)鑒定士考試，設(shè)置考試委員會?！傲P則”一章規(guī)定對不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定業(yè)者的不當(dāng)行為，給予各種不同程度的拘役或罰款。
德國的《房地產(chǎn)交易價值估價基本原則條例》對房地產(chǎn)估價的有關(guān)概念、估價方法選用、估價所需參數(shù)的推導(dǎo)、具體的估價方法等作了明確規(guī)定。特別是德國的《建設(shè)法典》，它是關(guān)于建設(shè)方面高層次的法律。依據(jù)該法典，德國在市和縣的范圍內(nèi)建立了估價委員會，由它授權(quán)搜集、發(fā)布土地價格數(shù)據(jù)并且承擔(dān)公共的土地估價?！督ㄔO(shè)法典》還規(guī)定，由估價委員會負(fù)責(zé)收集交易案例。
我國臺灣地區(qū)的《不動產(chǎn)估價師法》分為總則、登記及開業(yè)、業(yè)務(wù)及責(zé)任、公會、獎懲、附則6章，共46條。其主要內(nèi)容如下：
1.不動產(chǎn)估價師資格只有經(jīng)考試及格才能取得。如該法第1條規(guī)定：“經(jīng)不動產(chǎn)估價師考試及格，并依本法領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書者，得充任不動產(chǎn)估價師?！?BR> 2.不動產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)還需具有二年以上的估價經(jīng)驗，并應(yīng)設(shè)立事務(wù)所。如該法第5條規(guī)定：“領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書，并具有實際從事估價業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價經(jīng)驗者，得申請發(fā)給開業(yè)證書。不動產(chǎn)估價師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)?！钡?條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動產(chǎn)估價師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)，或由二個以上估價師組織聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)?！?BR> 3.違反有關(guān)規(guī)定使委托人或者利害關(guān)系人受到損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。如該法第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師受委托辦理各項業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守誠實信用之原則，不得有不正當(dāng)行為及違反或廢弛其業(yè)務(wù)上應(yīng)盡之義務(wù)。不動產(chǎn)估價師違反前項規(guī)定，致委托人或利害關(guān)系人受有損害者，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任?！?BR> 4.不動產(chǎn)估價師必須加入估價行業(yè)組織，實行當(dāng)然會員制。如該法第22條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師領(lǐng)得開業(yè)證書后，非加入該管直轄市或縣（市）不動產(chǎn)估價師公會，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動產(chǎn)估價師公會對具有資格之不動產(chǎn)估價師之申請入會，不得拒絕。”
5.外國人取得不動產(chǎn)估價師資格也必須經(jīng)不動產(chǎn)估價師考試及格，其執(zhí)行不動產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)中央主管機(jī)關(guān)許可，并遵守一切法令及不動產(chǎn)估價師公會章程，所為的文件、圖說應(yīng)是中文。
該法還規(guī)定，不動產(chǎn)估價師設(shè)立事務(wù)所以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所；受委托辦理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人于事前訂立書面契約；不得允諾他人以其名義執(zhí)行業(yè)務(wù)；對于因業(yè)務(wù)知悉的秘密，除主管機(jī)關(guān)檢查其業(yè)務(wù)的需要或經(jīng)委托人的同意外，不得泄漏；對于委托估價案件的委托書及估價工作記錄數(shù)據(jù)應(yīng)至少保存15年；開業(yè)證書的有效期限為4年，期滿前應(yīng)完成專業(yè)訓(xùn)練36個小時以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)?shù)淖C明文件，向直轄或縣政府辦理換證。
2 國外和我國港臺地區(qū)估價行業(yè)管理體制
2.1 估價專業(yè)劃分
目前，國外和我國香港、臺灣地區(qū)都沒有可以從事所有估價專業(yè)的估價師，估價專家普遍認(rèn)為這是難以做到的。許多國家和地區(qū)除房地產(chǎn)估價師外，甚至沒有其他專業(yè)的估價師，即使有，人數(shù)也很少。究其原因，一是需要專業(yè)估價服務(wù)的資產(chǎn)必須同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價服務(wù)。二是房地產(chǎn)“量大面廣”，一個國家的財富中房地產(chǎn)占大部分，一般為50%-70%，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。三是其他資產(chǎn)通常是在交易的情況下才需要估價；而房地產(chǎn)，除了交易需要估價，抵押、課稅、征收征用、保險等活動也需要估價。
英國對估價專業(yè)的劃分主要是：房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、礦物、藝術(shù)品和古董，其中房地產(chǎn)是大的專業(yè)門類，其他都較小。在英國，估價一般是指房地產(chǎn)估價。社會普遍認(rèn)可的估價師是“皇家特許測量師學(xué)會”（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱RICS）的產(chǎn)業(yè)測量師（即房地產(chǎn)估價師）。
日本不存在可以評估所有專業(yè)的估價師，房地產(chǎn)、珠寶、文物都有不同的專業(yè)鑒定人員。
我國香港地區(qū)目前只有香港測量師學(xué)會授予的“產(chǎn)業(yè)測量師”（相當(dāng)于內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師），沒有其他估價專業(yè)資格。香港上市公司的房地產(chǎn)市值估價，也是由產(chǎn)業(yè)測量師來完成的。2004年，按照中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排（CEPA）”，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師實現(xiàn)了資格互認(rèn)，111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價師取得了香港測量師資格，包括香港行政會議召集人梁振英先生在內(nèi)的97名香港產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師資格。