1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。
3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。
4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)?！?BR> 一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。
1、什么是技術(shù)路線？
路線的三個(gè)方面①價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定 ②估價(jià)思路，由原則原理確定③估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。
2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？
①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）
②與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。
③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。
※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。
b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。
d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。
⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。
⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。
3、估價(jià)路線的確定過(guò)程：
①了解估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；②遵守估價(jià)原則；③確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；④確定價(jià)格形成過(guò)程；⑤再確定估價(jià)方法。
二、房地產(chǎn)估價(jià)方法
1、各方法之間的關(guān)系
①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時(shí)運(yùn)用、相互印證。
②各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都潛冉戲ǖ謀湫蜳34
③各方法相互引用P54
2、比較項(xiàng)目 比較法 成本法 收益法 假設(shè)開發(fā)法價(jià)值角度 買方、賣方 賣方 買方 賣方 賣方價(jià)值轉(zhuǎn)換 價(jià)格—價(jià)格 部分價(jià)—整體價(jià) 年收益—價(jià)格 整體價(jià)—部分價(jià)價(jià)值類型 比準(zhǔn)價(jià)格 積算價(jià)格 收益價(jià)格 剩余價(jià)格價(jià)值方向 過(guò)去—現(xiàn)在 過(guò)去—現(xiàn)在 將來(lái)—現(xiàn)在 將來(lái)—現(xiàn)在
3、估價(jià)對(duì)象與估價(jià)目的、估價(jià)方法。估什么？為什么而估？怎么估？
4、估價(jià)方法的選用《規(guī)范 》
三、估價(jià)原則。各原則均對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價(jià)格的框架。
1、合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)： 占用、使用、收益、處分四方面。
B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。
C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán)
2、替代原則
（1）替代性（可比實(shí)例必須具有替代性）
（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）
3、原則。應(yīng)以合法原則為前提。說(shuō)的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。
（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V建，二者相減得V地。
（2）可以驗(yàn)證建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則《原理》
5、公平原則
四、估價(jià)目的（核心）
1、不同估價(jià)目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場(chǎng)準(zhǔn)入；②條件限定（出讓年限、拍賣、招標(biāo)條件、二次抵押等）；③對(duì)價(jià)格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)）
2、不同目的影響價(jià)格內(nèi)涵（底價(jià)、價(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、交換價(jià)）
3、不同目的影響估價(jià)對(duì)象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）
4、目的決定價(jià)格形成。是因決定價(jià)格內(nèi)涵而決定的；
5、目的決定時(shí)點(diǎn)和價(jià)格形成對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)條件；
6、目的決定估價(jià)的假設(shè)前提、影響方法的選擇。
7、目的影響技術(shù)路線。
五、房地產(chǎn)價(jià)值形成及分配規(guī)律
1、法律法規(guī)政策（市場(chǎng)準(zhǔn)入、限定條件、價(jià)格規(guī)定、規(guī)劃限制）；
2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）
3、客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀）
4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
5、特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）
6、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計(jì)算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價(jià)值，要扣除掉。
7、扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；
8、房地的匹配問題。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。
3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。
4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)?！?BR> 一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。
1、什么是技術(shù)路線？
路線的三個(gè)方面①價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定 ②估價(jià)思路，由原則原理確定③估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。
2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？
①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）
②與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。
③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。
※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。
b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。
d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。
⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。
⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。
3、估價(jià)路線的確定過(guò)程：
①了解估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；②遵守估價(jià)原則；③確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；④確定價(jià)格形成過(guò)程；⑤再確定估價(jià)方法。
二、房地產(chǎn)估價(jià)方法
1、各方法之間的關(guān)系
①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時(shí)運(yùn)用、相互印證。
②各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都潛冉戲ǖ謀湫蜳34
③各方法相互引用P54
2、比較項(xiàng)目 比較法 成本法 收益法 假設(shè)開發(fā)法價(jià)值角度 買方、賣方 賣方 買方 賣方 賣方價(jià)值轉(zhuǎn)換 價(jià)格—價(jià)格 部分價(jià)—整體價(jià) 年收益—價(jià)格 整體價(jià)—部分價(jià)價(jià)值類型 比準(zhǔn)價(jià)格 積算價(jià)格 收益價(jià)格 剩余價(jià)格價(jià)值方向 過(guò)去—現(xiàn)在 過(guò)去—現(xiàn)在 將來(lái)—現(xiàn)在 將來(lái)—現(xiàn)在
3、估價(jià)對(duì)象與估價(jià)目的、估價(jià)方法。估什么？為什么而估？怎么估？
4、估價(jià)方法的選用《規(guī)范 》
三、估價(jià)原則。各原則均對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價(jià)格的框架。
1、合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)： 占用、使用、收益、處分四方面。
B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。
C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán)
2、替代原則
（1）替代性（可比實(shí)例必須具有替代性）
（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）
3、原則。應(yīng)以合法原則為前提。說(shuō)的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。
（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V建，二者相減得V地。
（2）可以驗(yàn)證建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則《原理》
5、公平原則
四、估價(jià)目的（核心）
1、不同估價(jià)目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場(chǎng)準(zhǔn)入；②條件限定（出讓年限、拍賣、招標(biāo)條件、二次抵押等）；③對(duì)價(jià)格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)）
2、不同目的影響價(jià)格內(nèi)涵（底價(jià)、價(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、交換價(jià)）
3、不同目的影響估價(jià)對(duì)象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）
4、目的決定價(jià)格形成。是因決定價(jià)格內(nèi)涵而決定的；
5、目的決定時(shí)點(diǎn)和價(jià)格形成對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)條件；
6、目的決定估價(jià)的假設(shè)前提、影響方法的選擇。
7、目的影響技術(shù)路線。
五、房地產(chǎn)價(jià)值形成及分配規(guī)律
1、法律法規(guī)政策（市場(chǎng)準(zhǔn)入、限定條件、價(jià)格規(guī)定、規(guī)劃限制）；
2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）
3、客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀）
4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
5、特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）
6、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計(jì)算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價(jià)值，要扣除掉。
7、扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；
8、房地的匹配問題。