二、內(nèi)容講解
3.3 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價
3.3.1 商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其市場的特點
商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是用于公司等商務(wù)機構(gòu)辦公的建筑物，在大、中城市，通常根據(jù)商務(wù)辦公樓的裝修、服務(wù)等檔次將其劃分為甲級、乙級和一般寫字樓。
隨著電子商務(wù)的流行和新經(jīng)濟概念的出現(xiàn)，目前的寫字樓也出現(xiàn)了所謂"S0－h(huán)o“的概念，即"small office，home office（小辦公室，家庭辦公室）”，這將對寫字樓的發(fā)展趨勢產(chǎn)生一定的影響。而與之相反的另一個趨勢是：有些城市采取了較嚴厲的措施禁止公司在住宅內(nèi)開業(yè)，其目的主要是為了挽救供應(yīng)量過剩的寫字樓市場。這些經(jīng)濟形態(tài)的變遷和政府政策的干預(yù)，都會對寫字樓市場產(chǎn)生影響，從而影響寫字樓的價值。
3.3.2 影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況
除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素外，影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的區(qū)域因素還有：
3.3.2.1 是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機構(gòu)附近
中央商務(wù)區(qū)是商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集中地區(qū)，因此往往集中著各類大的商務(wù)機構(gòu)，除了本身蘊藏著巨大的商機外，也為商務(wù)機構(gòu)之間的來往提供了便利條件，因此有實力的公司往往都集中在城市的中央商務(wù)區(qū)。例如廣州市，20世紀90年代初，環(huán)市東路一帶的新興中央商務(wù)區(qū)取代了傳統(tǒng)的流花路、人民北一帶的中央商務(wù)區(qū)，吸引了大量的大公司入駐這一帶的甲級寫字樓；而到了90年代末期，隨著城市重心的東移，天河北一帶逐步形成了又一片新的中央商務(wù)區(qū)，許多國際的大公司又競相由環(huán)市東路一帶遷移到天河北，一時間，環(huán)市東的甲級寫字樓租金、售價下跌，空置率大增。
由于企業(yè)經(jīng)常需要與政府交往，特別在我國目前更是這樣，因此很多企業(yè)的辦事機構(gòu)愿意在政府機構(gòu)的周圍安營扎寨，所以常常會有這樣的情況：房地局周圍的寫字樓集中了房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的律師事務(wù)所，電信局周圍則集中了通訊行業(yè)的公司，海關(guān)的周圍則是進出口公司、船運代理公司，等等，形成了像商業(yè)房地產(chǎn)的專業(yè)市場那樣的集聚情形。
3.3.2.2 交通條件
商務(wù)用戶經(jīng)常需要旅行，商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機場、火車站之間的交通方便程度是影響其價值的重要區(qū)域因素。
3.3.2.3 周圍環(huán)境
商務(wù)辦公房既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。
3.3.3 影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要實物狀況
3.3.3.1 外觀
公司往往注重自身形象，而公司的辦公場所的形象則直接影響公司的形象，因此商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀對其價值的影響不可低估。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀條件主要包括：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。
3.3.3.2 內(nèi)部裝修
與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值有重要影響。
3.3.3.3 設(shè)備、設(shè)施
電梯、空調(diào)是否齊備，甚至高層寫字樓的電梯速度如何，都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值的重要因素。
3.3.3.4 是否具有智能化辦公條件
隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。
3.3.3.5 滿足不同公司的不同要求
甲級寫字樓通常是采用集中空調(diào)，有統(tǒng)一的供冷（熱）時間，而有些小型公司因為工作時間靈活、需要加班，希望能有獨立的空調(diào)，這類公司往往就轉(zhuǎn)向采用獨立空調(diào)的乙級或一般寫字樓。
3.3.3.6 物業(yè)管理條件
物業(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。
3.3 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價
3.3.1 商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其市場的特點
商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是用于公司等商務(wù)機構(gòu)辦公的建筑物，在大、中城市，通常根據(jù)商務(wù)辦公樓的裝修、服務(wù)等檔次將其劃分為甲級、乙級和一般寫字樓。
隨著電子商務(wù)的流行和新經(jīng)濟概念的出現(xiàn)，目前的寫字樓也出現(xiàn)了所謂"S0－h(huán)o“的概念，即"small office，home office（小辦公室，家庭辦公室）”，這將對寫字樓的發(fā)展趨勢產(chǎn)生一定的影響。而與之相反的另一個趨勢是：有些城市采取了較嚴厲的措施禁止公司在住宅內(nèi)開業(yè)，其目的主要是為了挽救供應(yīng)量過剩的寫字樓市場。這些經(jīng)濟形態(tài)的變遷和政府政策的干預(yù)，都會對寫字樓市場產(chǎn)生影響，從而影響寫字樓的價值。
3.3.2 影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況
除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素外，影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的區(qū)域因素還有：
3.3.2.1 是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機構(gòu)附近
中央商務(wù)區(qū)是商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集中地區(qū)，因此往往集中著各類大的商務(wù)機構(gòu)，除了本身蘊藏著巨大的商機外，也為商務(wù)機構(gòu)之間的來往提供了便利條件，因此有實力的公司往往都集中在城市的中央商務(wù)區(qū)。例如廣州市，20世紀90年代初，環(huán)市東路一帶的新興中央商務(wù)區(qū)取代了傳統(tǒng)的流花路、人民北一帶的中央商務(wù)區(qū)，吸引了大量的大公司入駐這一帶的甲級寫字樓；而到了90年代末期，隨著城市重心的東移，天河北一帶逐步形成了又一片新的中央商務(wù)區(qū)，許多國際的大公司又競相由環(huán)市東路一帶遷移到天河北，一時間，環(huán)市東的甲級寫字樓租金、售價下跌，空置率大增。
由于企業(yè)經(jīng)常需要與政府交往，特別在我國目前更是這樣，因此很多企業(yè)的辦事機構(gòu)愿意在政府機構(gòu)的周圍安營扎寨，所以常常會有這樣的情況：房地局周圍的寫字樓集中了房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的律師事務(wù)所，電信局周圍則集中了通訊行業(yè)的公司，海關(guān)的周圍則是進出口公司、船運代理公司，等等，形成了像商業(yè)房地產(chǎn)的專業(yè)市場那樣的集聚情形。
3.3.2.2 交通條件
商務(wù)用戶經(jīng)常需要旅行，商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機場、火車站之間的交通方便程度是影響其價值的重要區(qū)域因素。
3.3.2.3 周圍環(huán)境
商務(wù)辦公房既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。
3.3.3 影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要實物狀況
3.3.3.1 外觀
公司往往注重自身形象，而公司的辦公場所的形象則直接影響公司的形象，因此商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀對其價值的影響不可低估。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀條件主要包括：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。
3.3.3.2 內(nèi)部裝修
與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值有重要影響。
3.3.3.3 設(shè)備、設(shè)施
電梯、空調(diào)是否齊備，甚至高層寫字樓的電梯速度如何，都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值的重要因素。
3.3.3.4 是否具有智能化辦公條件
隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。
3.3.3.5 滿足不同公司的不同要求
甲級寫字樓通常是采用集中空調(diào)，有統(tǒng)一的供冷（熱）時間，而有些小型公司因為工作時間靈活、需要加班，希望能有獨立的空調(diào)，這類公司往往就轉(zhuǎn)向采用獨立空調(diào)的乙級或一般寫字樓。
3.3.3.6 物業(yè)管理條件
物業(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。