房產(chǎn)稅的概念
第五章 房產(chǎn)稅
◆題型預測：
多以單項選擇題、多項選擇題為主，一般占6分左右；
需注意的是，房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、營業(yè)稅（包括城建稅、教育費附加）、契稅、印花稅等有可能出現(xiàn)在一道計算題中，并由不同納稅人計算繳納。
◆本章變化內(nèi)容：
新增：2008年3月1日起個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
第一節(jié) 概述
大綱：
（一） 熟悉房產(chǎn)稅的概念
（二） 了解房產(chǎn)稅的特點
（三） 了解房產(chǎn)稅的立法原則
一、房產(chǎn)稅的概念
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
二、房產(chǎn)稅的特點
1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅。
2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。
農(nóng)村的房產(chǎn)不包括在內(nèi)、個人自住的房產(chǎn)也不包括在內(nèi)；由國家撥付經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免稅。
3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。
第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
大綱：
（一）熟悉房產(chǎn)稅的征稅范圍
（二）熟悉房產(chǎn)稅的納稅人
（三）掌握房產(chǎn)的稅率
房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。
與房屋不可分離的附屬設施，屬于房產(chǎn)。
一、征稅范圍
房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。
二、納稅人
房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人為納稅人。其中：
1.產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。
2.產(chǎn)權出典的，，由承典人納稅。
3.產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
4.產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
5.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。(稅法二中八個稅中只有房產(chǎn)稅外國人不交)
例：下列各項中,符合房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的有( )。
A.將房屋產(chǎn)權出典的，承典人為納稅人
B.將房屋產(chǎn)權出典的，產(chǎn)權所有人為納稅人
C.房屋產(chǎn)權未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人
D.產(chǎn)權所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人
【答案】ACD
【解析】ACD符合房產(chǎn)稅納稅人的規(guī)定。
例：下列關于房產(chǎn)稅納稅人的說法中，錯誤的是（）。
A.產(chǎn)權屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅
B.產(chǎn)權所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅
C.外商投資企業(yè)不是房產(chǎn)稅的納稅人
D.納稅單位無租使用免稅單位房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅
【答案】D
【解析】納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅稅率
三、房產(chǎn)稅稅率：
（一）從價計稅：1.2%
（二）從租計稅：12%
1.2008年3月1日起個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
計稅方法
計稅依據(jù)
稅率
計稅公式
從價
按照房產(chǎn)原值減除10%-30%損耗后的余值
扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定
原值明顯不合理的應予評估；沒有原值的由所在地稅務機關參考同類房屋的價值核定
年稅率1.2%
應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%
（這樣計算出的是年稅額）
從租
租金收入（包括實物收入和貨幣收入）
以勞務或其他形式抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定
12%
應納稅額=租金收入×12%
1.2008年3月1日起個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
4%
第三節(jié) 計稅依據(jù)和應納稅額的計算
大綱：
（一）掌握房產(chǎn)簡報計稅依據(jù)：計稅依據(jù)設計的指導思想；計稅依據(jù)的形式
（二）掌握應納稅額的計算
計稅方法
計稅依據(jù)
稅率
稅額計算公式
從價計征
房產(chǎn)計稅余值
1.2%
全年應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%
從租計征
房屋租金
12%（個人為4%）
全年應納稅額=租金收入×12%（個人為4%）
例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，按照當?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%.請計算其應納房產(chǎn)稅稅額。
應納稅額=5000×（1-30%）×1.2%=42（萬元）
例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，當年出租全年租金收入200萬元，適用稅率為1.2%.請計算其應納房產(chǎn)稅稅額。
應納稅額=200×12%=24（萬元）
一、計稅依據(jù)——按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。
1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
所謂計稅余值，來源，中大，網(wǎng)校，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
（2）房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等無論在會計核算中是否單獨記帳與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。
例：某國有企業(yè)坐落在某市郊區(qū)，其生產(chǎn)經(jīng)營用房，會計賬簿記載房產(chǎn)原值4900萬元（不包括中央空調），中央空調100萬元。計算該企業(yè)當年應納房產(chǎn)稅。
解答：
全年應納稅額=5 000×（1-30%）×1.2%=42（萬元）
（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。（分段計算）
（4）更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
第五章 房產(chǎn)稅
◆題型預測：
多以單項選擇題、多項選擇題為主，一般占6分左右；
需注意的是，房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、營業(yè)稅（包括城建稅、教育費附加）、契稅、印花稅等有可能出現(xiàn)在一道計算題中，并由不同納稅人計算繳納。
◆本章變化內(nèi)容：
新增：2008年3月1日起個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
第一節(jié) 概述
大綱：
（一） 熟悉房產(chǎn)稅的概念
（二） 了解房產(chǎn)稅的特點
（三） 了解房產(chǎn)稅的立法原則
一、房產(chǎn)稅的概念
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
二、房產(chǎn)稅的特點
1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅。
2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。
農(nóng)村的房產(chǎn)不包括在內(nèi)、個人自住的房產(chǎn)也不包括在內(nèi)；由國家撥付經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免稅。
3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。
第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
大綱：
（一）熟悉房產(chǎn)稅的征稅范圍
（二）熟悉房產(chǎn)稅的納稅人
（三）掌握房產(chǎn)的稅率
房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。
與房屋不可分離的附屬設施，屬于房產(chǎn)。
一、征稅范圍
房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。
二、納稅人
房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人為納稅人。其中：
1.產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。
2.產(chǎn)權出典的，，由承典人納稅。
3.產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
4.產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
5.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。(稅法二中八個稅中只有房產(chǎn)稅外國人不交)
例：下列各項中,符合房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的有( )。
A.將房屋產(chǎn)權出典的，承典人為納稅人
B.將房屋產(chǎn)權出典的，產(chǎn)權所有人為納稅人
C.房屋產(chǎn)權未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人
D.產(chǎn)權所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人
【答案】ACD
【解析】ACD符合房產(chǎn)稅納稅人的規(guī)定。
例：下列關于房產(chǎn)稅納稅人的說法中，錯誤的是（）。
A.產(chǎn)權屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅
B.產(chǎn)權所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅
C.外商投資企業(yè)不是房產(chǎn)稅的納稅人
D.納稅單位無租使用免稅單位房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅
【答案】D
【解析】納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅稅率
三、房產(chǎn)稅稅率：
（一）從價計稅：1.2%
（二）從租計稅：12%
1.2008年3月1日起個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
計稅方法
計稅依據(jù)
稅率
計稅公式
從價
按照房產(chǎn)原值減除10%-30%損耗后的余值
扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定
原值明顯不合理的應予評估；沒有原值的由所在地稅務機關參考同類房屋的價值核定
年稅率1.2%
應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%
（這樣計算出的是年稅額）
從租
租金收入（包括實物收入和貨幣收入）
以勞務或其他形式抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定
12%
應納稅額=租金收入×12%
1.2008年3月1日起個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
4%
第三節(jié) 計稅依據(jù)和應納稅額的計算
大綱：
（一）掌握房產(chǎn)簡報計稅依據(jù)：計稅依據(jù)設計的指導思想；計稅依據(jù)的形式
（二）掌握應納稅額的計算
計稅方法
計稅依據(jù)
稅率
稅額計算公式
從價計征
房產(chǎn)計稅余值
1.2%
全年應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%
從租計征
房屋租金
12%（個人為4%）
全年應納稅額=租金收入×12%（個人為4%）
例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，按照當?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%.請計算其應納房產(chǎn)稅稅額。
應納稅額=5000×（1-30%）×1.2%=42（萬元）
例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，當年出租全年租金收入200萬元，適用稅率為1.2%.請計算其應納房產(chǎn)稅稅額。
應納稅額=200×12%=24（萬元）
一、計稅依據(jù)——按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。
1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
所謂計稅余值，來源，中大，網(wǎng)校，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
（2）房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等無論在會計核算中是否單獨記帳與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。
例：某國有企業(yè)坐落在某市郊區(qū)，其生產(chǎn)經(jīng)營用房，會計賬簿記載房產(chǎn)原值4900萬元（不包括中央空調），中央空調100萬元。計算該企業(yè)當年應納房產(chǎn)稅。
解答：
全年應納稅額=5 000×（1-30%）×1.2%=42（萬元）
（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。（分段計算）
（4）更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。