共有與相鄰關(guān)系 (續(xù))
4、共有物的處分及分割
（1）共有物的處分
根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人”同意。一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，擅自對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行上處分的，對(duì)其他共有人不產(chǎn)生法律效力。如果其他共有人事后追認(rèn)該行為，則該處分行為有效。如果轉(zhuǎn)讓的共有財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)，受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，可以按善意取得的原則處理。
（2）費(fèi)用的承擔(dān)
對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
（3）共有財(cái)產(chǎn)的分割
對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割可以采取三種方式：協(xié)議分割、實(shí)物分割、變價(jià)分割或作價(jià)補(bǔ)償。
5、共有的對(duì)外關(guān)系
根據(jù)《物權(quán)法》第102條的規(guī)定，因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
（二）相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
相鄰關(guān)系是因?yàn)橹黧w所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)相鄰而發(fā)生；主張相鄰關(guān)系的當(dāng)事人，即可以是不動(dòng)產(chǎn)的所有人，也可以是不動(dòng)產(chǎn)的使用人。
相鄰關(guān)系產(chǎn)生的原因很多，主要的相鄰關(guān)系有：
1、因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。
2、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第86條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
3、因修建、施工、防險(xiǎn)發(fā)生的相鄰關(guān)系。
4、因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
5、因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第90條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
第三節(jié) 用益物權(quán)
一、用益物權(quán)概述
《物權(quán)法》第117條規(guī)定，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，用益物權(quán)包括土地承包（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（2）建設(shè)用地使用權(quán)；（3）宅基地使用權(quán)；（4）地役權(quán)；（5）準(zhǔn)物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。
與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比較，用益物權(quán)具有如下特征：（1）用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對(duì)物的占有為前提。擔(dān)保物權(quán)對(duì)標(biāo)的物的占有的目的在于權(quán)利的公示，而非在于標(biāo)的物的使用。（2）用益物權(quán)在性質(zhì)上主要體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的既可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，甚至可以是權(quán)利（權(quán)利質(zhì)押）。（3）用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點(diǎn)區(qū)別于所有權(quán)。
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指由公民或集體組織，對(duì)國(guó)家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)訂立承包合同方式確立，根據(jù)《物權(quán)法》第127條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
承包經(jīng)營(yíng)期限：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
建設(shè)用地使用權(quán)
三、建設(shè)用地使用權(quán)
（一）概述
建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)民事權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得
建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無(wú)償取得使用權(quán)的方式，因此法律嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。
《物權(quán)法》規(guī)定，凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
建設(shè)用地使用取得還必須向登記機(jī)關(guān)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的條件。
（三）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。因此實(shí)際上建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。
根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定，如果建設(shè)用地使用權(quán)用于住宅建設(shè)的，當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動(dòng)續(xù)期。
四、地役權(quán)
（一）地役權(quán)概述
地役權(quán)，是指土地上權(quán)利人（包括土地所有人、建設(shè)用地的使用權(quán)人以及土地的承租人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價(jià)值的提高，通過(guò)約定得以利用他人土地的一種用益物權(quán)。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。與相鄰關(guān)系不同，地役權(quán)中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。
與一般的用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的從屬性，是針對(duì)地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言。具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面：（1）地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第164條、第165條規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。（2）地役權(quán)不得與需役地分離而作為其他權(quán)利的標(biāo)的。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
所謂地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。
根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?？梢?jiàn)，我國(guó)對(duì)地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對(duì)抗主義。
【例題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬(wàn) 元 ， 乙公司在 20 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？
A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑
B、甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑
D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑
【答案】A
【解析】甲乙雙方的約定實(shí)為地役權(quán)合同，甲根據(jù)該合同享有眺望地役權(quán)，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，《物權(quán)法》第 164 條 規(guī) 定 ：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn) 讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”甲將全部房屋售出，意味著甲的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，甲的地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權(quán)合同的約定，地役權(quán)人（小區(qū)業(yè)主）有權(quán)予以糾正， 因此本題應(yīng)選 A 項(xiàng)，BCD 三項(xiàng)錯(cuò)誤。
（二）地役權(quán)的效力
1、地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。
2、地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
3、地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第162條、163條、167條的規(guī)定，地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的平衡采取下列方式：第一、土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。第二、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。第四、需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
4、地役權(quán)的消滅。如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。
（三）地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別
在考試中，地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別是個(gè)難點(diǎn)，也是個(gè)重點(diǎn)，因此學(xué)習(xí)中應(yīng)特別注意：
1、相鄰關(guān)系實(shí)質(zhì)上是相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，而地役權(quán)是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。
2、兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，其不需要通過(guò)登記程序。而地役權(quán)通常是由當(dāng)事人各方通過(guò)合同約定設(shè)立，而且如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記程序，不能對(duì)抗善意第三人。
3、地役權(quán)是為了提供方便，而不是必須設(shè)立的；而相鄰關(guān)系是必須設(shè)立的。
4、相鄰關(guān)系的產(chǎn)生一般都是無(wú)償?shù)模匾蹤?quán)的一般都是有償?shù)摹?BR> 5、相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。
4、共有物的處分及分割
（1）共有物的處分
根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人”同意。一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，擅自對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行上處分的，對(duì)其他共有人不產(chǎn)生法律效力。如果其他共有人事后追認(rèn)該行為，則該處分行為有效。如果轉(zhuǎn)讓的共有財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)，受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，可以按善意取得的原則處理。
（2）費(fèi)用的承擔(dān)
對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
（3）共有財(cái)產(chǎn)的分割
對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割可以采取三種方式：協(xié)議分割、實(shí)物分割、變價(jià)分割或作價(jià)補(bǔ)償。
5、共有的對(duì)外關(guān)系
根據(jù)《物權(quán)法》第102條的規(guī)定，因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
（二）相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
相鄰關(guān)系是因?yàn)橹黧w所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)相鄰而發(fā)生；主張相鄰關(guān)系的當(dāng)事人，即可以是不動(dòng)產(chǎn)的所有人，也可以是不動(dòng)產(chǎn)的使用人。
相鄰關(guān)系產(chǎn)生的原因很多，主要的相鄰關(guān)系有：
1、因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。
2、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第86條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
3、因修建、施工、防險(xiǎn)發(fā)生的相鄰關(guān)系。
4、因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
5、因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第90條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
第三節(jié) 用益物權(quán)
一、用益物權(quán)概述
《物權(quán)法》第117條規(guī)定，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，用益物權(quán)包括土地承包（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（2）建設(shè)用地使用權(quán)；（3）宅基地使用權(quán)；（4）地役權(quán)；（5）準(zhǔn)物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。
與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比較，用益物權(quán)具有如下特征：（1）用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對(duì)物的占有為前提。擔(dān)保物權(quán)對(duì)標(biāo)的物的占有的目的在于權(quán)利的公示，而非在于標(biāo)的物的使用。（2）用益物權(quán)在性質(zhì)上主要體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的既可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，甚至可以是權(quán)利（權(quán)利質(zhì)押）。（3）用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點(diǎn)區(qū)別于所有權(quán)。
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指由公民或集體組織，對(duì)國(guó)家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)訂立承包合同方式確立，根據(jù)《物權(quán)法》第127條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
承包經(jīng)營(yíng)期限：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
建設(shè)用地使用權(quán)
三、建設(shè)用地使用權(quán)
（一）概述
建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)民事權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得
建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無(wú)償取得使用權(quán)的方式，因此法律嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。
《物權(quán)法》規(guī)定，凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
建設(shè)用地使用取得還必須向登記機(jī)關(guān)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的條件。
（三）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。因此實(shí)際上建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。
根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定，如果建設(shè)用地使用權(quán)用于住宅建設(shè)的，當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動(dòng)續(xù)期。
四、地役權(quán)
（一）地役權(quán)概述
地役權(quán)，是指土地上權(quán)利人（包括土地所有人、建設(shè)用地的使用權(quán)人以及土地的承租人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價(jià)值的提高，通過(guò)約定得以利用他人土地的一種用益物權(quán)。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。與相鄰關(guān)系不同，地役權(quán)中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。
與一般的用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的從屬性，是針對(duì)地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言。具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面：（1）地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第164條、第165條規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。（2）地役權(quán)不得與需役地分離而作為其他權(quán)利的標(biāo)的。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
所謂地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。
根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?？梢?jiàn)，我國(guó)對(duì)地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對(duì)抗主義。
【例題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬(wàn) 元 ， 乙公司在 20 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？
A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑
B、甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑
D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑
【答案】A
【解析】甲乙雙方的約定實(shí)為地役權(quán)合同，甲根據(jù)該合同享有眺望地役權(quán)，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，《物權(quán)法》第 164 條 規(guī) 定 ：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn) 讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”甲將全部房屋售出，意味著甲的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，甲的地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權(quán)合同的約定，地役權(quán)人（小區(qū)業(yè)主）有權(quán)予以糾正， 因此本題應(yīng)選 A 項(xiàng)，BCD 三項(xiàng)錯(cuò)誤。
（二）地役權(quán)的效力
1、地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。
2、地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
3、地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第162條、163條、167條的規(guī)定，地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的平衡采取下列方式：第一、土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。第二、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。第四、需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
4、地役權(quán)的消滅。如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。
（三）地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別
在考試中，地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別是個(gè)難點(diǎn)，也是個(gè)重點(diǎn)，因此學(xué)習(xí)中應(yīng)特別注意：
1、相鄰關(guān)系實(shí)質(zhì)上是相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，而地役權(quán)是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。
2、兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，其不需要通過(guò)登記程序。而地役權(quán)通常是由當(dāng)事人各方通過(guò)合同約定設(shè)立，而且如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記程序，不能對(duì)抗善意第三人。
3、地役權(quán)是為了提供方便，而不是必須設(shè)立的；而相鄰關(guān)系是必須設(shè)立的。
4、相鄰關(guān)系的產(chǎn)生一般都是無(wú)償?shù)模匾蹤?quán)的一般都是有償?shù)摹?BR> 5、相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。