答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1.
【正確答案】 D
【答案解析】 B中的投資性資產(chǎn)價(jià)值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其用途實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值，投資性資產(chǎn)價(jià)值屬于市場價(jià)值。D的正確理解是：市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)，他僅僅是公允價(jià)值的一種形式。注意掌握在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值的含義。
【答疑編號8290】
2.
【正確答案】 B
【答疑編號8291】
3.
【正確答案】 C
【答疑編號8292】
4.
【正確答案】 B
【答案解析】 本題需將收益分3段計(jì)算
第一段：第1-3年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算
P＝200×(P/F,10%,1)＋220×(P/F,10%,2)＋230×(P/F,10%,3)
＝200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513＝536.427（萬元）
第二段：第4-10年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算，然后使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初
P2＝230×（P/A,10%,7）×（P/F,10%,3）
＝230×4.8684×0.7513＝841.25（萬元）
第三段：將第十年末的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值300萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初
P2＝300×（P/F,10%,10）
＝300×0.3855＝115.65（萬元）
評估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.65＝1493.327（萬元）。
【答疑編號8294】
5.
【正確答案】 A
【答案解析】 本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計(jì)算公式：
，本題中A應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日后的
第一期收益100萬元，B應(yīng)該是等差級數(shù)遞增額10萬元，r=10%，n=20。
【答疑編號8295】
6.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材56頁，同時(shí)關(guān)注三種基本評估方法的使用前提條件。
【答疑編號8296】
7.
【正確答案】 A
【答案解析】 二者的功能性貶值的差額就是功能性貶值1（超額投資成本引起的貶值），當(dāng)使用更新重置成本時(shí)，沒有這項(xiàng)貶值，但是使用復(fù)原重置成本時(shí)，有這項(xiàng)貶值；一般當(dāng)兩種重置成本都能夠獲得的時(shí)候，應(yīng)該選用更新重置成本。
【答疑編號8297】
8.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材P61, 價(jià)格指數(shù)法只考慮了價(jià)格指數(shù)的變化，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步帶來的影響。
【答疑編號8298】
9.
【正確答案】 A
【答案解析】 20＋(20－20) (2/20)＝38（萬元）。
【答疑編號8299】
10.
【正確答案】 D
【答案解析】 1000×〔1－0.70.6〕＝192.66(萬元)。
【答疑編號8302】
11.
【正確答案】 B
【答案解析】 本題應(yīng)采用綜合估價(jià)法的計(jì)算公式，參考教材P120最下面的內(nèi)容。題目回避了稅金問題
100÷85%×（＋ l0%）＝129.41（萬元）。
【答疑編號8306】
12.
【正確答案】 C
【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積,綜合比較,C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。
【答疑編號8307】
13.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材174頁
（L+B）×r＝ L×r1+B×r2 所以：（600＋1400）×8.5%＝ 600×r1＋1400×10%，從而有r1＝5%
【答疑編號8309】
14.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材213頁，記住四三二一法各個(gè)深度的單獨(dú)深度百分率
標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,級距就是10/4＝2.5米
累計(jì)深度百分＝∑各段單獨(dú)深度百分率＝40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%＝117%
平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度＝117%×10÷15＝78%
【答疑編號8310】
15.
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P207,土地使用年期修正的公式. 使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。
【答疑編號8311】
16.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材161頁
樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積＝土地單價(jià)/容積率＝10000/8＝1250（元/平方米）。
【答疑編號8314】
17.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材234頁。防護(hù)林不適合用市場法；成熟齡林木適合剩余法；經(jīng)濟(jì)林、竹林、試驗(yàn)林、母樹林適合收益法；幼齡林適合成本法。
【答疑編號8315】
18.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材233成本法
＝1.2×{20×[(1＋5%)(1+10%)]4＋20×[(1＋5%)(1＋10%)]3＋20×[(1＋5%)(1＋10%)]2＋20×[(1＋5%)(1＋10%)]1＋20×[(1＋5%)(1＋10%)]0}＝1.2×20×6.8095＝163.43（萬元）。
【答疑編號8316】
19.
【正確答案】 B
【答案解析】 無形資產(chǎn)成本法的運(yùn)用
專利的重置完全成本＝[（20＋50＋80＋10＋5）×（1＋10%）＋5]×（1＋5%×2）＝205.15（萬元）
確定該項(xiàng)專利技術(shù)的貶值率：
＝已經(jīng)使用年限/（已經(jīng)使用年限+剩余使用年限）
＝2/（2＋7）×100%＝22.22%
評估值＝205.15×（1－22.22%）＝159.56（元）。
【答疑編號8317】
20.
【正確答案】
【答案解析】 20×100×20％×25％×｛〔－(1＋10%)－3〕/10%｝＝100×2.4869＝248.69(萬元)。
同時(shí)關(guān)注利潤分成率和收入分成率之間的關(guān)系。
【答疑編號8321】
21.
【正確答案】 C
【答疑編號8322】
22.
【正確答案】 B
【答案解析】 〔（10000×1000）÷10000〕〔10%×｛〔1－(1＋8%)－2〕/8%｝＋(1+8%)－(3－1)〕
＝1000×[10%×1.7833＋0.8573]＝1035.63（萬元）
【答疑編號8323】
23.
【正確答案】 B
【答案解析】 P＝A／13％
A＝(400×0.885＋420×0.783＋440×0.693＋380×0.613＋400×0.542)×0.2843
＝1437.52×0.2843 ＝408.69(元)
P＝408.69／13％
＝3143.75(元)
【答疑編號8325】
24.
【正確答案】 D
【答案解析】 390－390×0.6%×3＝382.98（萬元）。
【答疑編號8329】
25.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材412頁。
【答疑編號8332】
26.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材390頁。
【答疑編號8336】
27.
【正確答案】 D
【答案解析】 參見教材438頁
D的正確說法是“評估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)由委托方確定，盡可能與評估目的實(shí)現(xiàn)日接”。
【答疑編號8338】
28.
【正確答案】 D
【答案解析】 參見教材P441頁。
【答疑編號8339】
29.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材44－446頁。
【答疑編號8340】
30.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材482頁。
【答疑編號8341】
31.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材P519頁，同時(shí)關(guān)注特殊價(jià)值的定義。
【答疑編號8342】
32.
【正確答案】
【答案解析】 8×1000×（1－33%）＝5360（萬元）。
【答疑編號8343】
二、多項(xiàng)選擇題
1.
【正確答案】 AD
【答案解析】 B正確的說法是“企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和等于企業(yè)整體價(jià)值之和，這里的單項(xiàng)資產(chǎn)包含商譽(yù)以及企業(yè)的全部可確指資產(chǎn)價(jià)值之和”，C正確的說法是“資產(chǎn)評估的最基本的功能評價(jià)和評值，管理公式是輔助性和過渡性的功能，咨詢是資產(chǎn)評估的作用，不是功能”。
【答疑編號8344】
2.
【正確答案】 ABC
【答案解析】 教材10頁倒數(shù)1段，同時(shí)大家要注意公開市場定義的關(guān)鍵點(diǎn)是：①評估基準(zhǔn)日、②公開市場、③使用狀態(tài)、④最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值、⑤估計(jì)值。
【答疑編號8345】
3.
【正確答案】 BE
【答案解析】 A和C是功能性貶值、D是實(shí)體性貶值。
【答疑編號8346】
4.
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 參見教材P73。
【答疑編號8347】
5.
【正確答案】 AC
【答案解析】 參見教材參見教材75－76。
【答疑編號8348】
6.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材210－211頁。
【答疑編號8349】
7.
【正確答案】 ACD
【答案解析】 參見教材150頁。
【答疑編號8351】
8.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材154頁
注意房地產(chǎn)評估肯定是必須遵守一般的評估原則的，但是房地產(chǎn)評估還需要遵守使用原則和合法原則（這兩項(xiàng)是房地產(chǎn)評估特殊的原則）。
【答疑編號8352】
9.
【正確答案】 ABC
【答案解析】 參見教材222頁。
【答疑編號8353】
10.
【正確答案】 AD
【答案解析】 參見教材237頁，或者參考電子講義，一定要把礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估方法的使用對象和分類搞清楚。
【答疑編號8354】
三、綜合題
1.
【正確答案】 1．被估設(shè)備重置成本（2分）
100×（120％÷105％）＋10×（120％÷115％）＝124.4（萬元）
2．計(jì)算被評估設(shè)備加權(quán)投資年限（2分）
(114×4＋10.4×l)÷124.4＝（456＋10.4）÷124.4＝466.4÷124.4＝3.74（年）
3．計(jì)算被評估設(shè)備有形損耗率（2分）
(加權(quán)投資年限×實(shí)際利用率）÷（加權(quán)投資年限×實(shí)際利用率＋剩余年限）
＝（3.74×60％）÷（3.74×60％＋8×75％）
＝2.24÷8.24= 0.27或27％
4．計(jì)算被評估設(shè)備的功能性貶值（2分）
＝（5－3）×2×（1－33%）×｛〔1－(1＋12%)-5〕/12%｝
＝2.68×3.6048＝9.66（萬元）
5．計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值（2分）
由于國家的政策規(guī)定要在未來5年內(nèi)報(bào)廢，所以
貶值率＝（3.74×60％）÷（3.74×60％＋5×75％）＝37.44%
由此引起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：37.44%－27％＝10.44%
經(jīng)濟(jì)性貶值為：124．4×10.44%＝12.99(萬元)
6．計(jì)算評估值（2分）
＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
＝124.4×（1－27％）—9.66—12.99＝68.16(萬元)。
【答疑編號8363】
2.
【正確答案】
【答案解析】 1、（5分）房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個(gè)不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：
（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；
（2）交易時(shí)有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價(jià)格抬高。
〈3〉買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。
2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正-5%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。（2分）
3、容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。 （3分）
容積率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地價(jià)
指數(shù)
100
105
110
115
120
125
=100+100×5%[（1.5－1）/0.1]
128
=125+100×3%[（1.6－1.5）/0.1]
4、土地使用權(quán)年限因素修正。（2分）
除交易實(shí)例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系數(shù)計(jì)算如下
交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1－(1＋8%)－30〕/〔1－(1＋8%)－38〕=0.9517
D使用年限修正系數(shù)：〔1－(1＋8%)－30〕/〔1－(1＋8%)－35〕=0.9659
5、案例修正計(jì)算（4分）
成交價(jià)
交易時(shí)間
交易情況
區(qū)域因素
容積率
剩余年限
個(gè)別因素
評估值
A.690×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9517
×
100
=713.86
110
100
102
100
99
B.700×
115
×
100
×
100
×
105
×
1
×
100
=717.47
107
107
100
105
98
C.730×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9517
100
=674.07
108
100
97
120
99
D.730×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9659
×
100
=712.98
113
95
103
100
108
6、評估結(jié)果（2分）
案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地的評估值為：
＝(713.86＋717.47＋712.98) ÷3＝714.77（元/平方米）。
【答疑編號8364】
3.
【正確答案】 ⑴計(jì)算企業(yè)整體評估值P
P=P1(2004至2008年評估值)+P2(2009年以后的評估值)
①先計(jì)算P1（2分）
P1=
100
+
110
+
120
+
120
+
130
1+10%
（1+10%）2
（1+10%）3
（1+10%）4
（1+10%）5
＝100×0.9091 ＋ 110×0.8264 ＋ 120×0.7513 ＋120×0.6830 ＋ 130×0.6209
＝90.91 ＋90.90 ＋90.16 ＋ 81.96 ＋ 80.72＝ 434.65（萬元）
②再計(jì)算P2: （3分）
從2009年起，甲企業(yè)凈利潤將保持按2004年至2008年各年凈利潤計(jì)算的年金水平上
所以，2009年起，甲企業(yè)每年凈利潤A為：
A*（P/A,10%,5）＝434.65
（P/A,10%,5）＝｛〔1－(1＋10%)－5〕/10%｝
所以A＝434.65/3.7908＝114.66（萬元）
P2＝114.66/10%*（P/F,10%,5）＝114.66/10%×(1＋10%)－5＝711.95（萬元）
③P＝P1(2004至2008年評估值)＋P2(2009年以后的評估值) （1分）
＝434.65＋711.95＝1146.6（萬元）
建議大家考試的時(shí)候按照這個(gè)步驟做，如果套用教材公式10-2計(jì)算錯(cuò)誤，不會得分，這樣按照步驟做，至少能夠得到步驟分。事實(shí)上按照公式10-2也是按照這個(gè)過程計(jì)算的。
⑵計(jì)算現(xiàn)金和銀行存款的價(jià)值
外幣存款以外的價(jià)值（2分）
＝13000＋200000－〔（50000＋5000）－23000〕＝181000（元）
美元存款的價(jià)值＝20000×7.5＝150000（元）（1分）
⑶評估在建工程的價(jià)值（2分）
＝建造完成后的房地產(chǎn)市場單價(jià)×建筑面積×工程形象進(jìn)度百分比×（ 1 —折扣率） =8000×500×1.2×〔(35000＋12000)/50000〕×(1－5%)＝4286400（元）
⑷評估工業(yè)廠房的價(jià)值
①生產(chǎn)車間的重置成本：2500×1000×(1＋3×2%)＝2650000元（1分）
②房屋年貶值額（2分）
土地出讓總年限是商業(yè)用地的出讓年限50年，但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50-1=49年，房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限是55年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時(shí)由于房屋使用壽命大于土地剩余使用年限，土地使用到期時(shí)候國家無償收回房屋，計(jì)算年貶值額視作殘值為0，所以：
年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限
＝2650000/49＝54081.63（元）
③房屋現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×3（1分）
＝2650000－54081.63×3＝2487755.2（元）
⑸計(jì)算A專利技術(shù)的評估值，直接測算超額收益折現(xiàn)即可得到：（3分）
評估
值
=
（300－200）×4500×（1－33%）
+
（250－200）×5000×（1－33%）
+
（210－200）×6000×（1－33%）
（1＋10%）1
（1＋10%）2
（1＋10%）3
＝301500×0.9091 ＋ 167500×0.8264 ＋ 40200×0.7513
＝274093.65 ＋138422 ＋ 30202.26＝442717.91（元）＝44.27（萬元）
⑹甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值（2分）
各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值＝150000＋181000＋220000＋4286400＋2487755.2＋442700＝7767855.2（元）
甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值＝企業(yè)整體資產(chǎn)評估值P-各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值
?。?1466000－7767855.2＝3698145（元）。
一、單項(xiàng)選擇題
1.
【正確答案】 D
【答案解析】 B中的投資性資產(chǎn)價(jià)值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其用途實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值，投資性資產(chǎn)價(jià)值屬于市場價(jià)值。D的正確理解是：市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)，他僅僅是公允價(jià)值的一種形式。注意掌握在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值的含義。
【答疑編號8290】
2.
【正確答案】 B
【答疑編號8291】
3.
【正確答案】 C
【答疑編號8292】
4.
【正確答案】 B
【答案解析】 本題需將收益分3段計(jì)算
第一段：第1-3年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算
P＝200×(P/F,10%,1)＋220×(P/F,10%,2)＋230×(P/F,10%,3)
＝200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513＝536.427（萬元）
第二段：第4-10年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算，然后使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初
P2＝230×（P/A,10%,7）×（P/F,10%,3）
＝230×4.8684×0.7513＝841.25（萬元）
第三段：將第十年末的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值300萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初
P2＝300×（P/F,10%,10）
＝300×0.3855＝115.65（萬元）
評估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.65＝1493.327（萬元）。
【答疑編號8294】
5.
【正確答案】 A
【答案解析】 本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計(jì)算公式：
，本題中A應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日后的
第一期收益100萬元，B應(yīng)該是等差級數(shù)遞增額10萬元，r=10%，n=20。
【答疑編號8295】
6.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材56頁，同時(shí)關(guān)注三種基本評估方法的使用前提條件。
【答疑編號8296】
7.
【正確答案】 A
【答案解析】 二者的功能性貶值的差額就是功能性貶值1（超額投資成本引起的貶值），當(dāng)使用更新重置成本時(shí)，沒有這項(xiàng)貶值，但是使用復(fù)原重置成本時(shí)，有這項(xiàng)貶值；一般當(dāng)兩種重置成本都能夠獲得的時(shí)候，應(yīng)該選用更新重置成本。
【答疑編號8297】
8.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材P61, 價(jià)格指數(shù)法只考慮了價(jià)格指數(shù)的變化，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步帶來的影響。
【答疑編號8298】
9.
【正確答案】 A
【答案解析】 20＋(20－20) (2/20)＝38（萬元）。
【答疑編號8299】
10.
【正確答案】 D
【答案解析】 1000×〔1－0.70.6〕＝192.66(萬元)。
【答疑編號8302】
11.
【正確答案】 B
【答案解析】 本題應(yīng)采用綜合估價(jià)法的計(jì)算公式，參考教材P120最下面的內(nèi)容。題目回避了稅金問題
100÷85%×（＋ l0%）＝129.41（萬元）。
【答疑編號8306】
12.
【正確答案】 C
【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積,綜合比較,C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。
【答疑編號8307】
13.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材174頁
（L+B）×r＝ L×r1+B×r2 所以：（600＋1400）×8.5%＝ 600×r1＋1400×10%，從而有r1＝5%
【答疑編號8309】
14.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材213頁，記住四三二一法各個(gè)深度的單獨(dú)深度百分率
標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,級距就是10/4＝2.5米
累計(jì)深度百分＝∑各段單獨(dú)深度百分率＝40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%＝117%
平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度＝117%×10÷15＝78%
【答疑編號8310】
15.
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P207,土地使用年期修正的公式. 使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。
【答疑編號8311】
16.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材161頁
樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積＝土地單價(jià)/容積率＝10000/8＝1250（元/平方米）。
【答疑編號8314】
17.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材234頁。防護(hù)林不適合用市場法；成熟齡林木適合剩余法；經(jīng)濟(jì)林、竹林、試驗(yàn)林、母樹林適合收益法；幼齡林適合成本法。
【答疑編號8315】
18.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材233成本法
＝1.2×{20×[(1＋5%)(1+10%)]4＋20×[(1＋5%)(1＋10%)]3＋20×[(1＋5%)(1＋10%)]2＋20×[(1＋5%)(1＋10%)]1＋20×[(1＋5%)(1＋10%)]0}＝1.2×20×6.8095＝163.43（萬元）。
【答疑編號8316】
19.
【正確答案】 B
【答案解析】 無形資產(chǎn)成本法的運(yùn)用
專利的重置完全成本＝[（20＋50＋80＋10＋5）×（1＋10%）＋5]×（1＋5%×2）＝205.15（萬元）
確定該項(xiàng)專利技術(shù)的貶值率：
＝已經(jīng)使用年限/（已經(jīng)使用年限+剩余使用年限）
＝2/（2＋7）×100%＝22.22%
評估值＝205.15×（1－22.22%）＝159.56（元）。
【答疑編號8317】
20.
【正確答案】
【答案解析】 20×100×20％×25％×｛〔－(1＋10%)－3〕/10%｝＝100×2.4869＝248.69(萬元)。
同時(shí)關(guān)注利潤分成率和收入分成率之間的關(guān)系。
【答疑編號8321】
21.
【正確答案】 C
【答疑編號8322】
22.
【正確答案】 B
【答案解析】 〔（10000×1000）÷10000〕〔10%×｛〔1－(1＋8%)－2〕/8%｝＋(1+8%)－(3－1)〕
＝1000×[10%×1.7833＋0.8573]＝1035.63（萬元）
【答疑編號8323】
23.
【正確答案】 B
【答案解析】 P＝A／13％
A＝(400×0.885＋420×0.783＋440×0.693＋380×0.613＋400×0.542)×0.2843
＝1437.52×0.2843 ＝408.69(元)
P＝408.69／13％
＝3143.75(元)
【答疑編號8325】
24.
【正確答案】 D
【答案解析】 390－390×0.6%×3＝382.98（萬元）。
【答疑編號8329】
25.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材412頁。
【答疑編號8332】
26.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材390頁。
【答疑編號8336】
27.
【正確答案】 D
【答案解析】 參見教材438頁
D的正確說法是“評估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)由委托方確定，盡可能與評估目的實(shí)現(xiàn)日接”。
【答疑編號8338】
28.
【正確答案】 D
【答案解析】 參見教材P441頁。
【答疑編號8339】
29.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材44－446頁。
【答疑編號8340】
30.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材482頁。
【答疑編號8341】
31.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材P519頁，同時(shí)關(guān)注特殊價(jià)值的定義。
【答疑編號8342】
32.
【正確答案】
【答案解析】 8×1000×（1－33%）＝5360（萬元）。
【答疑編號8343】
二、多項(xiàng)選擇題
1.
【正確答案】 AD
【答案解析】 B正確的說法是“企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和等于企業(yè)整體價(jià)值之和，這里的單項(xiàng)資產(chǎn)包含商譽(yù)以及企業(yè)的全部可確指資產(chǎn)價(jià)值之和”，C正確的說法是“資產(chǎn)評估的最基本的功能評價(jià)和評值，管理公式是輔助性和過渡性的功能，咨詢是資產(chǎn)評估的作用，不是功能”。
【答疑編號8344】
2.
【正確答案】 ABC
【答案解析】 教材10頁倒數(shù)1段，同時(shí)大家要注意公開市場定義的關(guān)鍵點(diǎn)是：①評估基準(zhǔn)日、②公開市場、③使用狀態(tài)、④最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值、⑤估計(jì)值。
【答疑編號8345】
3.
【正確答案】 BE
【答案解析】 A和C是功能性貶值、D是實(shí)體性貶值。
【答疑編號8346】
4.
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 參見教材P73。
【答疑編號8347】
5.
【正確答案】 AC
【答案解析】 參見教材參見教材75－76。
【答疑編號8348】
6.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材210－211頁。
【答疑編號8349】
7.
【正確答案】 ACD
【答案解析】 參見教材150頁。
【答疑編號8351】
8.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材154頁
注意房地產(chǎn)評估肯定是必須遵守一般的評估原則的，但是房地產(chǎn)評估還需要遵守使用原則和合法原則（這兩項(xiàng)是房地產(chǎn)評估特殊的原則）。
【答疑編號8352】
9.
【正確答案】 ABC
【答案解析】 參見教材222頁。
【答疑編號8353】
10.
【正確答案】 AD
【答案解析】 參見教材237頁，或者參考電子講義，一定要把礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估方法的使用對象和分類搞清楚。
【答疑編號8354】
三、綜合題
1.
【正確答案】 1．被估設(shè)備重置成本（2分）
100×（120％÷105％）＋10×（120％÷115％）＝124.4（萬元）
2．計(jì)算被評估設(shè)備加權(quán)投資年限（2分）
(114×4＋10.4×l)÷124.4＝（456＋10.4）÷124.4＝466.4÷124.4＝3.74（年）
3．計(jì)算被評估設(shè)備有形損耗率（2分）
(加權(quán)投資年限×實(shí)際利用率）÷（加權(quán)投資年限×實(shí)際利用率＋剩余年限）
＝（3.74×60％）÷（3.74×60％＋8×75％）
＝2.24÷8.24= 0.27或27％
4．計(jì)算被評估設(shè)備的功能性貶值（2分）
＝（5－3）×2×（1－33%）×｛〔1－(1＋12%)-5〕/12%｝
＝2.68×3.6048＝9.66（萬元）
5．計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值（2分）
由于國家的政策規(guī)定要在未來5年內(nèi)報(bào)廢，所以
貶值率＝（3.74×60％）÷（3.74×60％＋5×75％）＝37.44%
由此引起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：37.44%－27％＝10.44%
經(jīng)濟(jì)性貶值為：124．4×10.44%＝12.99(萬元)
6．計(jì)算評估值（2分）
＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
＝124.4×（1－27％）—9.66—12.99＝68.16(萬元)。
【答疑編號8363】
2.
【正確答案】
【答案解析】 1、（5分）房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個(gè)不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：
（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；
（2）交易時(shí)有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價(jià)格抬高。
〈3〉買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。
2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正-5%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。（2分）
3、容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。 （3分）
容積率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地價(jià)
指數(shù)
100
105
110
115
120
125
=100+100×5%[（1.5－1）/0.1]
128
=125+100×3%[（1.6－1.5）/0.1]
4、土地使用權(quán)年限因素修正。（2分）
除交易實(shí)例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系數(shù)計(jì)算如下
交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1－(1＋8%)－30〕/〔1－(1＋8%)－38〕=0.9517
D使用年限修正系數(shù)：〔1－(1＋8%)－30〕/〔1－(1＋8%)－35〕=0.9659
5、案例修正計(jì)算（4分）
成交價(jià)
交易時(shí)間
交易情況
區(qū)域因素
容積率
剩余年限
個(gè)別因素
評估值
A.690×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9517
×
100
=713.86
110
100
102
100
99
B.700×
115
×
100
×
100
×
105
×
1
×
100
=717.47
107
107
100
105
98
C.730×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9517
100
=674.07
108
100
97
120
99
D.730×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9659
×
100
=712.98
113
95
103
100
108
6、評估結(jié)果（2分）
案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地的評估值為：
＝(713.86＋717.47＋712.98) ÷3＝714.77（元/平方米）。
【答疑編號8364】
3.
【正確答案】 ⑴計(jì)算企業(yè)整體評估值P
P=P1(2004至2008年評估值)+P2(2009年以后的評估值)
①先計(jì)算P1（2分）
P1=
100
+
110
+
120
+
120
+
130
1+10%
（1+10%）2
（1+10%）3
（1+10%）4
（1+10%）5
＝100×0.9091 ＋ 110×0.8264 ＋ 120×0.7513 ＋120×0.6830 ＋ 130×0.6209
＝90.91 ＋90.90 ＋90.16 ＋ 81.96 ＋ 80.72＝ 434.65（萬元）
②再計(jì)算P2: （3分）
從2009年起，甲企業(yè)凈利潤將保持按2004年至2008年各年凈利潤計(jì)算的年金水平上
所以，2009年起，甲企業(yè)每年凈利潤A為：
A*（P/A,10%,5）＝434.65
（P/A,10%,5）＝｛〔1－(1＋10%)－5〕/10%｝
所以A＝434.65/3.7908＝114.66（萬元）
P2＝114.66/10%*（P/F,10%,5）＝114.66/10%×(1＋10%)－5＝711.95（萬元）
③P＝P1(2004至2008年評估值)＋P2(2009年以后的評估值) （1分）
＝434.65＋711.95＝1146.6（萬元）
建議大家考試的時(shí)候按照這個(gè)步驟做，如果套用教材公式10-2計(jì)算錯(cuò)誤，不會得分，這樣按照步驟做，至少能夠得到步驟分。事實(shí)上按照公式10-2也是按照這個(gè)過程計(jì)算的。
⑵計(jì)算現(xiàn)金和銀行存款的價(jià)值
外幣存款以外的價(jià)值（2分）
＝13000＋200000－〔（50000＋5000）－23000〕＝181000（元）
美元存款的價(jià)值＝20000×7.5＝150000（元）（1分）
⑶評估在建工程的價(jià)值（2分）
＝建造完成后的房地產(chǎn)市場單價(jià)×建筑面積×工程形象進(jìn)度百分比×（ 1 —折扣率） =8000×500×1.2×〔(35000＋12000)/50000〕×(1－5%)＝4286400（元）
⑷評估工業(yè)廠房的價(jià)值
①生產(chǎn)車間的重置成本：2500×1000×(1＋3×2%)＝2650000元（1分）
②房屋年貶值額（2分）
土地出讓總年限是商業(yè)用地的出讓年限50年，但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50-1=49年，房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限是55年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時(shí)由于房屋使用壽命大于土地剩余使用年限，土地使用到期時(shí)候國家無償收回房屋，計(jì)算年貶值額視作殘值為0，所以：
年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限
＝2650000/49＝54081.63（元）
③房屋現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×3（1分）
＝2650000－54081.63×3＝2487755.2（元）
⑸計(jì)算A專利技術(shù)的評估值，直接測算超額收益折現(xiàn)即可得到：（3分）
評估
值
=
（300－200）×4500×（1－33%）
+
（250－200）×5000×（1－33%）
+
（210－200）×6000×（1－33%）
（1＋10%）1
（1＋10%）2
（1＋10%）3
＝301500×0.9091 ＋ 167500×0.8264 ＋ 40200×0.7513
＝274093.65 ＋138422 ＋ 30202.26＝442717.91（元）＝44.27（萬元）
⑹甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值（2分）
各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值＝150000＋181000＋220000＋4286400＋2487755.2＋442700＝7767855.2（元）
甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值＝企業(yè)整體資產(chǎn)評估值P-各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值
?。?1466000－7767855.2＝3698145（元）。