一、 設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般占建筑安裝成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%.但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，隨意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：高層住宅中每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú)防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必須重視設(shè)計(jì)，以避免先天不足。
二、 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
包括兩部分：項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制和合同的簽訂工作。
1、項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制
工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過(guò)程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：
（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。
（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。
（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。
2、做好合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。
三、施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來(lái)彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：
1、抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。
2、從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制。按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額，核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。
3、從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制
對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
4、從經(jīng)濟(jì)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制
嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行提供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。
四、竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
五、結(jié)束語(yǔ)
成本控制不光是包括建設(shè)實(shí)施階段，在投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般占建筑安裝成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%.但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，隨意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：高層住宅中每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú)防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必須重視設(shè)計(jì)，以避免先天不足。
二、 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
包括兩部分：項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制和合同的簽訂工作。
1、項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制
工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過(guò)程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：
（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。
（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。
（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。
2、做好合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。
三、施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來(lái)彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：
1、抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。
2、從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制。按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額，核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。
3、從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制
對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
4、從經(jīng)濟(jì)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制
嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行提供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。
四、竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
五、結(jié)束語(yǔ)
成本控制不光是包括建設(shè)實(shí)施階段，在投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。