三、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題
權(quán)利的競(jìng)合，是“數(shù)個(gè)權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使，可生同一結(jié)果者?！保ㄠ嵱癫ㄖ骸睹穹倓t》，臺(tái)灣三民書局1993年版，第53頁(yè)）司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)亦會(huì)發(fā)生競(jìng)合的情形。這時(shí)如何確定它們的效力先后，是一個(gè)無(wú)法避開的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
在臺(tái)灣地區(qū)，根據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的問(wèn)題。依“法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：（一）基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強(qiáng)大。（二）現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對(duì)農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無(wú)保護(hù)基地共有人，使其優(yōu)先承購(gòu)其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認(rèn)為土地法第104條的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。（王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第三冊(cè)），臺(tái)灣三民書局1993年版，第323頁(yè)）。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學(xué)者提出了質(zhì)疑。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先承購(gòu)權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利?！盀樨瀼赝恋胤▌?chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當(dāng)。至共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生競(jìng)合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當(dāng)事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之?！保ǖ?25頁(yè)）。
在我國(guó)，當(dāng)共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，實(shí)務(wù)界認(rèn)為前者優(yōu)先，人民法院《意見》（修改稿）第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個(gè)整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑筋C布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，所以當(dāng)其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺(tái)灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當(dāng)兩個(gè)先買權(quán)競(jìng)合時(shí)，當(dāng)然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認(rèn)為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡(jiǎn)化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價(jià)值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)。
四、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時(shí)的行使問(wèn)題
拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點(diǎn)。肯定說(shuō)主張?jiān)谂馁u不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說(shuō)認(rèn)為，在強(qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不能行使先買權(quán)。因?yàn)樵趶?qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)的情形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實(shí)務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國(guó)家土地政策，或有擴(kuò)張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實(shí)踐中，許多國(guó)家和地區(qū)作法不一。德國(guó)民法持否定說(shuō)，第512 條規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)。”臺(tái)灣地區(qū)“法院”持肯定說(shuō)，1960年臺(tái)抗字第83號(hào)認(rèn)為：“強(qiáng)制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機(jī)關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時(shí)應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無(wú)妨由拍賣機(jī)關(guān)為之踐行，但此究非強(qiáng)制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時(shí)應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當(dāng)，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請(qǐng)求救濟(jì)，要不能引用該條規(guī)定為聲請(qǐng)或聲明異議?！保ㄍ鯘设b著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），臺(tái)灣三民書局1993年版，第523頁(yè)） 三、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題
權(quán)利的競(jìng)合，是“數(shù)個(gè)權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使，可生同一結(jié)果者?！保ㄠ嵱癫ㄖ骸睹穹倓t》，臺(tái)灣三民書局1993年版，第53頁(yè)）司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)亦會(huì)發(fā)生競(jìng)合的情形。這時(shí)如何確定它們的效力先后，是一個(gè)無(wú)法避開的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
在臺(tái)灣地區(qū)，根據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的問(wèn)題。依“法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：（一）基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強(qiáng)大。（二）現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對(duì)農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無(wú)保護(hù)基地共有人，使其優(yōu)先承購(gòu)其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認(rèn)為土地法第104條的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。（王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第三冊(cè)），臺(tái)灣三民書局1993年版，第323頁(yè)）。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學(xué)者提出了質(zhì)疑。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先承購(gòu)權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利?！盀樨瀼赝恋胤▌?chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當(dāng)。至共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生競(jìng)合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當(dāng)事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之。”（第325頁(yè)）。
在我國(guó)，當(dāng)共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，實(shí)務(wù)界認(rèn)為前者優(yōu)先，人民法院《意見》（修改稿）第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個(gè)整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑筋C布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，所以當(dāng)其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺(tái)灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當(dāng)兩個(gè)先買權(quán)競(jìng)合時(shí)，當(dāng)然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認(rèn)為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡(jiǎn)化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價(jià)值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)。
四、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時(shí)的行使問(wèn)題
拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點(diǎn)?？隙ㄕf(shuō)主張?jiān)谂馁u不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說(shuō)認(rèn)為，在強(qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不能行使先買權(quán)。因?yàn)樵趶?qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)的情形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實(shí)務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國(guó)家土地政策，或有擴(kuò)張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實(shí)踐中，許多國(guó)家和地區(qū)作法不一。德國(guó)民法持否定說(shuō)，第512 條規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)?！迸_(tái)灣地區(qū)“法院”持肯定說(shuō)，1960年臺(tái)抗字第83號(hào)認(rèn)為：“強(qiáng)制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機(jī)關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時(shí)應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無(wú)妨由拍賣機(jī)關(guān)為之踐行，但此究非強(qiáng)制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時(shí)應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當(dāng)，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請(qǐng)求救濟(jì)，要不能引用該條規(guī)定為聲請(qǐng)或聲明異議?！保ㄍ鯘设b著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），臺(tái)灣三民書局1993年版，第523頁(yè)）
權(quán)利的競(jìng)合，是“數(shù)個(gè)權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使，可生同一結(jié)果者?！保ㄠ嵱癫ㄖ骸睹穹倓t》，臺(tái)灣三民書局1993年版，第53頁(yè)）司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)亦會(huì)發(fā)生競(jìng)合的情形。這時(shí)如何確定它們的效力先后，是一個(gè)無(wú)法避開的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
在臺(tái)灣地區(qū)，根據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的問(wèn)題。依“法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：（一）基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強(qiáng)大。（二）現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對(duì)農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無(wú)保護(hù)基地共有人，使其優(yōu)先承購(gòu)其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認(rèn)為土地法第104條的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。（王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第三冊(cè)），臺(tái)灣三民書局1993年版，第323頁(yè)）。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學(xué)者提出了質(zhì)疑。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先承購(gòu)權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利?！盀樨瀼赝恋胤▌?chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當(dāng)。至共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生競(jìng)合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當(dāng)事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之?！保ǖ?25頁(yè)）。
在我國(guó)，當(dāng)共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，實(shí)務(wù)界認(rèn)為前者優(yōu)先，人民法院《意見》（修改稿）第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個(gè)整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑筋C布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，所以當(dāng)其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺(tái)灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當(dāng)兩個(gè)先買權(quán)競(jìng)合時(shí)，當(dāng)然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認(rèn)為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡(jiǎn)化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價(jià)值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)。
四、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時(shí)的行使問(wèn)題
拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點(diǎn)。肯定說(shuō)主張?jiān)谂馁u不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說(shuō)認(rèn)為，在強(qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不能行使先買權(quán)。因?yàn)樵趶?qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)的情形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實(shí)務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國(guó)家土地政策，或有擴(kuò)張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實(shí)踐中，許多國(guó)家和地區(qū)作法不一。德國(guó)民法持否定說(shuō)，第512 條規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)。”臺(tái)灣地區(qū)“法院”持肯定說(shuō)，1960年臺(tái)抗字第83號(hào)認(rèn)為：“強(qiáng)制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機(jī)關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時(shí)應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無(wú)妨由拍賣機(jī)關(guān)為之踐行，但此究非強(qiáng)制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時(shí)應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當(dāng)，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請(qǐng)求救濟(jì)，要不能引用該條規(guī)定為聲請(qǐng)或聲明異議?！保ㄍ鯘设b著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），臺(tái)灣三民書局1993年版，第523頁(yè)） 三、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題
權(quán)利的競(jìng)合，是“數(shù)個(gè)權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使，可生同一結(jié)果者?！保ㄠ嵱癫ㄖ骸睹穹倓t》，臺(tái)灣三民書局1993年版，第53頁(yè)）司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)亦會(huì)發(fā)生競(jìng)合的情形。這時(shí)如何確定它們的效力先后，是一個(gè)無(wú)法避開的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
在臺(tái)灣地區(qū)，根據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的問(wèn)題。依“法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：（一）基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強(qiáng)大。（二）現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對(duì)農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無(wú)保護(hù)基地共有人，使其優(yōu)先承購(gòu)其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認(rèn)為土地法第104條的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。（王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第三冊(cè)），臺(tái)灣三民書局1993年版，第323頁(yè)）。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學(xué)者提出了質(zhì)疑。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先承購(gòu)權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利?！盀樨瀼赝恋胤▌?chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當(dāng)。至共有人優(yōu)先承購(gòu)權(quán)與基地承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生競(jìng)合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當(dāng)事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之。”（第325頁(yè)）。
在我國(guó)，當(dāng)共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，實(shí)務(wù)界認(rèn)為前者優(yōu)先，人民法院《意見》（修改稿）第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個(gè)整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑筋C布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，所以當(dāng)其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺(tái)灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當(dāng)兩個(gè)先買權(quán)競(jìng)合時(shí)，當(dāng)然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認(rèn)為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡(jiǎn)化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價(jià)值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)。
四、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時(shí)的行使問(wèn)題
拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點(diǎn)?？隙ㄕf(shuō)主張?jiān)谂馁u不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說(shuō)認(rèn)為，在強(qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不能行使先買權(quán)。因?yàn)樵趶?qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)的情形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實(shí)務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國(guó)家土地政策，或有擴(kuò)張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實(shí)踐中，許多國(guó)家和地區(qū)作法不一。德國(guó)民法持否定說(shuō)，第512 條規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)?！迸_(tái)灣地區(qū)“法院”持肯定說(shuō)，1960年臺(tái)抗字第83號(hào)認(rèn)為：“強(qiáng)制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機(jī)關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時(shí)應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無(wú)妨由拍賣機(jī)關(guān)為之踐行，但此究非強(qiáng)制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時(shí)應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當(dāng)，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請(qǐng)求救濟(jì)，要不能引用該條規(guī)定為聲請(qǐng)或聲明異議?！保ㄍ鯘设b著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），臺(tái)灣三民書局1993年版，第523頁(yè)）