（三）影響土地利用的因素
1．自然因素
土地利用直接受制于自然因素的影響。這些因素主要包括氣候、地貌、水文、土壤、植被、礦藏、景觀和位置等。
2．經濟因素
自然因素決定了不同土地利用的物質基礎，而不同的經濟因素則決定了土地利用的方式、結構及如何利用。經濟因素包括經濟發(fā)展水平、產業(yè)結構、投入水平等。
3．制度因素
制度、人口、法規(guī)、政策、教育、技術乃至風俗和宗教都對土地利用構成較大的影響。其中，土地制度、人口和國家政策對土地利用的影響尤其明顯。
例題：影響土地利用的主要因素有( )。（2007年試題）
A．自然因素和社會經濟因素
B．社會經濟因素和制度因素
C．自然因素、社會經濟因素以及制度因素
D．總體因素、區(qū)域因素及個別因素
答案：C
解析：影響土地利用的因素包括：1）自然因素。2）經濟因素。3）制度因素。
（四）土地可持續(xù)利用的準則
土地可持續(xù)利用主要包括以下準則：
1．生產性準則。生產性準則主要是指保持和加強土地的生產和服務功能。土地的一項重要功能就是為人類提供衣食住行的產品。無論是作為生態(tài)系統(tǒng)的土地，還是作為勞動對象的土地，土地利用的根本目標就是利用土地進行各類生產。
2．保護性準則。保護性準則要求保護土地資源的潛力和防止土壤與水質的退化。廣義的土地資源包括大氣、植物、動物、土壤等資源。持續(xù)的土地利用方式應該實現資源的有效利用和適宜的開發(fā)，資源的保護性一方面包括在代內對開發(fā)利用的資源采取經濟、社會、行政、法律等措施使土地資源保持良性發(fā)展。另一方面，資源的保護性是指土地資源所謂分配實現代際公平，如果后代享有比當代更多的資源，或至少不能少于當代享有的資源，則實現了土地的持續(xù)利用。土地持續(xù)利用以耕地資源、土壤和水質的保護為重點。如農業(yè)用地的目標是保護耕地資源，工礦用地的主要目標是實現礦產資源的持續(xù)開采。
3．社會可接受性準則。社會可接受性是指某種土地利用方式能否被社會所接受，如果不能被接受，則這種土地利用方式必然是失敗的。影響社會接受能力的因素有很多，如政策法規(guī)、政策保障、個體接受能力、團體的接受能力等，這些因素難以度量使得社會接受能力的直接度量比較困難，其中一項重要內容是收益分配的代內公平性和資源利用的代際公平性。如果土地收益的分配與占有人群之間的關系呈現正態(tài)分布，那么該土地利用方式具有收益分配代內相對公平性；如果少數人占有大量的土地收益，這樣的土地收益分配是不公平的，如果過度開發(fā)或不合理的利用而損害了后代利用同一資源和環(huán)境的權利，那么這樣的方式也是不公平的。
4．安全性準則。安全性準則也稱穩(wěn)定性準則，主要在于減少生產的風險程度，保障穩(wěn)定生產。由于自然條件、社會、經濟等因素的變動，土地生產難免會出現波動，持續(xù)利用的土地應該是在一定的時間尺度上使生產力的波動控制在一定的范圍內，出現大的波動的土地必然是不穩(wěn)定的。
5．經濟可行性準則。經濟可行性要求土地可持續(xù)利用并具有經濟活力。人們利用土地的目的在于獲得一定的經濟收益，所以，如果某種土地利用方式在當地是可行的，那么這種土地利用方式一定有經濟效益，其收益必須大于投資成本，否則肯定不能存在下去。土地持續(xù)利用需要考慮的經濟含義是綜合效益，是土地經濟產出和外部經濟性的綜合，并非土地產品的價值。如果某種土地利用方式，如鄉(xiāng)村土地城鎮(zhèn)化，具有絕對的經濟效益，但帶來生態(tài)和社會的外部不經濟性大于單純的經濟收益，則這樣的土地利用方式依然是不可持續(xù)的。從經濟學的角度考慮，土地持續(xù)利用要求投人產出比大于1。相對于一定投入，產出越大說明土地利用給予人類的回報越高。
（五）土地用途管制制度的概念（掌握）
土地用途管制制度是《土地管理法》確定的加強土地資源管理的基本制度。通過嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途和土地利用計劃的安排使用土地，嚴格控制占用農用地特別是耕地，實現土地資源合理配置，合理利用，從而保證耕地數量穩(wěn)定。
土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用規(guī)劃，規(guī)定土地用途，明確土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性的管理制度。其核心是依據土地利用總體規(guī)劃對土地用途轉變實行嚴格控制。按照土地用途管制的要求，對土地資源的利用，特別是各類非農建設占用耕地，就要嚴格按土地利用總體規(guī)劃和年度計劃供地，嚴格把好農用地轉用、土地征收審批關，嚴格執(zhí)行耕地“占一補一”的補償制度，嚴格依法征地和執(zhí)行征地補償安置制度。
土地利用規(guī)劃是實施用途管制的依據，而用途管制是落實土地利用規(guī)劃的手段和措施。
例題：土地用途管制制度是( )確定的加強土地資源管理的基本制度。
A．《城市房地產管理法》
B．《土地管理法》
C．《建筑法》
D．《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
答案：B
解析：土地用途管制制度是《土地管理法》確定的加強土地資源管理的基本制度。
（六）土地用途管制的作用和意義（掌握）
國家實行土地用途管制的目的和作用在于強制性地嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護，促進經濟增長方式和土地利用方式由粗放型向集約型轉變，保障糧食安全、保障經濟發(fā)展、保障生態(tài)安全，實現社會經濟可持續(xù)發(fā)展的目標。
在我國目前人地矛盾十分緊張的情況下，實施土地用途管制制度有其現實的必然性和重要意義。
(1)土地用途管制制度是一種比較先進的土地資源管理制度。隨著經濟的發(fā)展，工業(yè)化和城市化程度提高，土地的不合理利用和浪費現象十分嚴重，必須強化土地利用的政府調控力度，逐步形成了以土地規(guī)劃為依據，對土地用途變更實行嚴格控制的土地用途管制制度。
(2)土地用途管制制度可以解決我國分級限額審批制的弊端。
(3)可以實現利用整體效率化。
(4)協(xié)調“吃飯”與“建設”的矛盾。土地是人類賴以生存和生活的基礎，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質財富。在征收土地時，必須堅持“一要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策。
(5)消除土地利用中不利的外部性影響，保護環(huán)境，實現土地的可持續(xù)利用。
（七）土地用途管制的內容（掌握）
(1)按用途對土地進行分類
為實施土地用途管制，《土地管理法》將土地按用途分為三大類型，即農用地、建設用地和未利用地，不同用途的土地，其用途管制的具體內容不同。
1）農用地用途管制
可分為農地農用管制和農地非農用管制兩個方面。農地農用管制是使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的農用地用途使用土地，農用地內部地類變更必須依據土地利用總體規(guī)劃，經依法批準后進行；農地非農化管制在于限制農地轉化為非農地，特別是嚴格限制耕地轉化為非農地。
2）建設用地用途管制
是要按土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的用途合理使用土地；控制建設用地總量；城市建設用地規(guī)模符合國家規(guī)定的標準，充分利用現有建設用地、不占或少占農用地；嚴格建設用地審批管理。
3）未利用地土地用途管制
包括禁止不符合土地利用總體規(guī)劃，破壞自然生態(tài)環(huán)境的土地開發(fā)；鼓勵對未利用地進行科學的開發(fā)利用；鼓勵對廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進行土地整理。
(2)土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途
國家通過法律途徑賦予土地利用總體規(guī)劃高度的調控權威。全國性和省級規(guī)劃是在全國或省域范圍內從宏觀上統(tǒng)籌安排用地，重點是制定土地利用政策、確定土地利用約束性控制指標，確保各類用地結構、規(guī)模與布局的宏觀控制，實現土地的合理利用。縣、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃依據上級規(guī)劃下達的控制指標和本地的土地利用狀況、自然條件、經濟發(fā)展狀況劃分土地利用區(qū)，確定各區(qū)利用規(guī)模與布局，制定分區(qū)管制規(guī)則，為土地用途管制提供依據。土地利用總體規(guī)劃劃分的土地用途分區(qū)一般有基本農田保護區(qū)、一般農田區(qū)、園地利用區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、牧草地用地區(qū)、城鎮(zhèn)建設用地區(qū)、農村居民點用地區(qū)、工礦用地區(qū)、交通水利等基礎設施用地區(qū)、生態(tài)保護用地區(qū)等。
(3)土地登記注冊土地用途
土地用途登記是土地用途管制的權利保障。實行土地用途管制，要求明確土地權利人的土地用途，進行土地用途登記，使權利人土地用途的權利內容在法律上得到保障。這樣，即保證土地權利人的土地權利，又規(guī)定權利人土地用途義務，在土地權利登記中實現土地用途管制。城鎮(zhèn)土地登記中土地用途主要分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地，每類用地中還可以進一步細分。農村土地登記中土地用途主要有宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地參照城鎮(zhèn)用地用途劃分，農村集體土地所有權登記土地用途按土地利用現狀分類用途和面積進行登記。
(4)土地用途變更實行審批
農用地轉用審批是實現土地用途管制的關鍵。建設需要占用農用地的，必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內安排，符合土地利用總體規(guī)劃和產業(yè)政策的建設項目，按照法定審批程序和權限，依法批準后，方可將農用地轉為建設用地；不符合土地利用總體規(guī)劃的不予批準，確需占用的必須按《土地管理法》的有關規(guī)定，調整土地利用總體規(guī)劃，并經原批準機關批準后，方可辦理農用地轉用審批手續(xù)。
(5)對不按照規(guī)定的土地用途使用土地的行為進行處罰
國家制定嚴厲的土地管制法律，特別是對國家如何管理耕地應有法律依據，法律責任是土地用途管制的強有力后盾。對于非法占用土地，擅自改變土地用途的行為要按照《土地管理法》等有關法律法規(guī)嚴厲處罰。
例題：《土地管理法》規(guī)定，按用途劃分，我國的土地分為農用地、建設用地和( )。(2000年土地管理基礎試題)
A．耕地
B．建設用地
C．已利用地
D未利用地
答案：D
解析：在土地管理法中，土地利用總體規(guī)劃將土地分為三類，即農用地、建設用地和未利用地。
（八）土地利用總體規(guī)劃的概念（掌握）
土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府，根據國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當地自然、經濟、社會條件，依法組織對轄區(qū)內全部土地的開發(fā)、利用、整治、保護在空間和時間上所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。
土地利用總體規(guī)劃是實行最嚴格土地管理制度的綱領性文件，是落實土地宏觀調控和土地用途管制，規(guī)劃城鄉(xiāng)建設和統(tǒng)籌各項土地利用活動的重要依據。土地利用總體規(guī)劃是土地利用管理工作的“龍頭”，是各級人民政府對土地利用進行協(xié)調和控制的重要手段。土地利用總體規(guī)劃依法由各級人民政府組織編制，國土資源行政主管部門具體承辦。土地利用總體規(guī)劃的核心是確定或調整土地利用結構和用地布局，它的作用是宏觀調控和均衡各業(yè)用地，重點是確定關系國計民生的土地利用約束性控制指標，實施土地利用宏觀控制，劃分土地利用區(qū)，為土地用途管制提供依據。土地利用總體規(guī)劃的實質是對有限的土地資源在國民經濟部門間的合理配置，即土地資源部門間的時空分配(數量、質量、區(qū)位)，具體借助于土地利用結構加以實現。
根據我國行政區(qū)劃，土地利用總體規(guī)劃分為全國、省(自治區(qū)、直轄市)、市、縣和鄉(xiāng)五級。上下級規(guī)劃必須緊密銜接，上一級規(guī)劃是下級規(guī)劃的依據，并指導下一級規(guī)劃，下級規(guī)劃是上級規(guī)劃的基礎和落實。《土地管理法》規(guī)定：地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標。省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應當確保本行政區(qū)域內耕地總量不減少。下級土地利用總體規(guī)劃應當依據上一級土地利用總體規(guī)劃編制。
土地利用總體規(guī)劃包括長期性、綜合性、戰(zhàn)略性、控制性、權威性等基本特性。
1．長期性
土地利用總體規(guī)劃是國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃的組成部分，其規(guī)劃期限應與國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃相適應，它必須對對與土地利用有關的重要經濟活動的長期變化趨勢(如人口變化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農業(yè)現代化、旅游事業(yè)的發(fā)展等)做出預測，進而制定長遠的土地利用規(guī)劃。一般來說，土地利用總體規(guī)劃期限在10年以上，可展望20～50年。為了便于規(guī)劃的實施，其規(guī)劃目標必須通過制定階段性目標來落實，重點是確定5年的近期規(guī)劃目標。
2．綜合性
(1)從規(guī)劃的對象上看，土地利用總體規(guī)劃是針對規(guī)劃區(qū)域內的全部土地資源，而不是某一類土地或某一局部土地。
(2)從規(guī)劃內容上看，總體規(guī)劃要對土地的開發(fā)、利用、整治、整理、復墾和保護，同時結合時間結構、空間結構和產業(yè)結構進行統(tǒng)籌安排、全面考慮。綜合各部門對土地的需求，調整用地結構和布局，使土地利用符合國民經濟和社會發(fā)展和環(huán)境保護的需要，以促進國民經濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
(3)從規(guī)劃的目標上看，土地利用總體規(guī)劃強調的是綜合效益的化，即兼顧經濟、生態(tài)、社會效益的高度統(tǒng)一，同時正確處理局部利益和整體利益、近期利益和長遠利益的關系，最終實現土地的可持續(xù)發(fā)展。
4)從規(guī)劃的協(xié)調范圍看，它平衡協(xié)調國民經濟各部門用地關系，而不是某一部門內的用地關系。
3．戰(zhàn)略性
土地里總體規(guī)劃在宏觀上是一種政策指南，是一種戰(zhàn)略部署。其戰(zhàn)略性表現在它所研究的問題具有戰(zhàn)略意義。
1．自然因素
土地利用直接受制于自然因素的影響。這些因素主要包括氣候、地貌、水文、土壤、植被、礦藏、景觀和位置等。
2．經濟因素
自然因素決定了不同土地利用的物質基礎，而不同的經濟因素則決定了土地利用的方式、結構及如何利用。經濟因素包括經濟發(fā)展水平、產業(yè)結構、投入水平等。
3．制度因素
制度、人口、法規(guī)、政策、教育、技術乃至風俗和宗教都對土地利用構成較大的影響。其中，土地制度、人口和國家政策對土地利用的影響尤其明顯。
例題：影響土地利用的主要因素有( )。（2007年試題）
A．自然因素和社會經濟因素
B．社會經濟因素和制度因素
C．自然因素、社會經濟因素以及制度因素
D．總體因素、區(qū)域因素及個別因素
答案：C
解析：影響土地利用的因素包括：1）自然因素。2）經濟因素。3）制度因素。
（四）土地可持續(xù)利用的準則
土地可持續(xù)利用主要包括以下準則：
1．生產性準則。生產性準則主要是指保持和加強土地的生產和服務功能。土地的一項重要功能就是為人類提供衣食住行的產品。無論是作為生態(tài)系統(tǒng)的土地，還是作為勞動對象的土地，土地利用的根本目標就是利用土地進行各類生產。
2．保護性準則。保護性準則要求保護土地資源的潛力和防止土壤與水質的退化。廣義的土地資源包括大氣、植物、動物、土壤等資源。持續(xù)的土地利用方式應該實現資源的有效利用和適宜的開發(fā)，資源的保護性一方面包括在代內對開發(fā)利用的資源采取經濟、社會、行政、法律等措施使土地資源保持良性發(fā)展。另一方面，資源的保護性是指土地資源所謂分配實現代際公平，如果后代享有比當代更多的資源，或至少不能少于當代享有的資源，則實現了土地的持續(xù)利用。土地持續(xù)利用以耕地資源、土壤和水質的保護為重點。如農業(yè)用地的目標是保護耕地資源，工礦用地的主要目標是實現礦產資源的持續(xù)開采。
3．社會可接受性準則。社會可接受性是指某種土地利用方式能否被社會所接受，如果不能被接受，則這種土地利用方式必然是失敗的。影響社會接受能力的因素有很多，如政策法規(guī)、政策保障、個體接受能力、團體的接受能力等，這些因素難以度量使得社會接受能力的直接度量比較困難，其中一項重要內容是收益分配的代內公平性和資源利用的代際公平性。如果土地收益的分配與占有人群之間的關系呈現正態(tài)分布，那么該土地利用方式具有收益分配代內相對公平性；如果少數人占有大量的土地收益，這樣的土地收益分配是不公平的，如果過度開發(fā)或不合理的利用而損害了后代利用同一資源和環(huán)境的權利，那么這樣的方式也是不公平的。
4．安全性準則。安全性準則也稱穩(wěn)定性準則，主要在于減少生產的風險程度，保障穩(wěn)定生產。由于自然條件、社會、經濟等因素的變動，土地生產難免會出現波動，持續(xù)利用的土地應該是在一定的時間尺度上使生產力的波動控制在一定的范圍內，出現大的波動的土地必然是不穩(wěn)定的。
5．經濟可行性準則。經濟可行性要求土地可持續(xù)利用并具有經濟活力。人們利用土地的目的在于獲得一定的經濟收益，所以，如果某種土地利用方式在當地是可行的，那么這種土地利用方式一定有經濟效益，其收益必須大于投資成本，否則肯定不能存在下去。土地持續(xù)利用需要考慮的經濟含義是綜合效益，是土地經濟產出和外部經濟性的綜合，并非土地產品的價值。如果某種土地利用方式，如鄉(xiāng)村土地城鎮(zhèn)化，具有絕對的經濟效益，但帶來生態(tài)和社會的外部不經濟性大于單純的經濟收益，則這樣的土地利用方式依然是不可持續(xù)的。從經濟學的角度考慮，土地持續(xù)利用要求投人產出比大于1。相對于一定投入，產出越大說明土地利用給予人類的回報越高。
（五）土地用途管制制度的概念（掌握）
土地用途管制制度是《土地管理法》確定的加強土地資源管理的基本制度。通過嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途和土地利用計劃的安排使用土地，嚴格控制占用農用地特別是耕地，實現土地資源合理配置，合理利用，從而保證耕地數量穩(wěn)定。
土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用規(guī)劃，規(guī)定土地用途，明確土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性的管理制度。其核心是依據土地利用總體規(guī)劃對土地用途轉變實行嚴格控制。按照土地用途管制的要求，對土地資源的利用，特別是各類非農建設占用耕地，就要嚴格按土地利用總體規(guī)劃和年度計劃供地，嚴格把好農用地轉用、土地征收審批關，嚴格執(zhí)行耕地“占一補一”的補償制度，嚴格依法征地和執(zhí)行征地補償安置制度。
土地利用規(guī)劃是實施用途管制的依據，而用途管制是落實土地利用規(guī)劃的手段和措施。
例題：土地用途管制制度是( )確定的加強土地資源管理的基本制度。
A．《城市房地產管理法》
B．《土地管理法》
C．《建筑法》
D．《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
答案：B
解析：土地用途管制制度是《土地管理法》確定的加強土地資源管理的基本制度。
（六）土地用途管制的作用和意義（掌握）
國家實行土地用途管制的目的和作用在于強制性地嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護，促進經濟增長方式和土地利用方式由粗放型向集約型轉變，保障糧食安全、保障經濟發(fā)展、保障生態(tài)安全，實現社會經濟可持續(xù)發(fā)展的目標。
在我國目前人地矛盾十分緊張的情況下，實施土地用途管制制度有其現實的必然性和重要意義。
(1)土地用途管制制度是一種比較先進的土地資源管理制度。隨著經濟的發(fā)展，工業(yè)化和城市化程度提高，土地的不合理利用和浪費現象十分嚴重，必須強化土地利用的政府調控力度，逐步形成了以土地規(guī)劃為依據，對土地用途變更實行嚴格控制的土地用途管制制度。
(2)土地用途管制制度可以解決我國分級限額審批制的弊端。
(3)可以實現利用整體效率化。
(4)協(xié)調“吃飯”與“建設”的矛盾。土地是人類賴以生存和生活的基礎，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質財富。在征收土地時，必須堅持“一要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策。
(5)消除土地利用中不利的外部性影響，保護環(huán)境，實現土地的可持續(xù)利用。
（七）土地用途管制的內容（掌握）
(1)按用途對土地進行分類
為實施土地用途管制，《土地管理法》將土地按用途分為三大類型，即農用地、建設用地和未利用地，不同用途的土地，其用途管制的具體內容不同。
1）農用地用途管制
可分為農地農用管制和農地非農用管制兩個方面。農地農用管制是使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的農用地用途使用土地，農用地內部地類變更必須依據土地利用總體規(guī)劃，經依法批準后進行；農地非農化管制在于限制農地轉化為非農地，特別是嚴格限制耕地轉化為非農地。
2）建設用地用途管制
是要按土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的用途合理使用土地；控制建設用地總量；城市建設用地規(guī)模符合國家規(guī)定的標準，充分利用現有建設用地、不占或少占農用地；嚴格建設用地審批管理。
3）未利用地土地用途管制
包括禁止不符合土地利用總體規(guī)劃，破壞自然生態(tài)環(huán)境的土地開發(fā)；鼓勵對未利用地進行科學的開發(fā)利用；鼓勵對廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進行土地整理。
(2)土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途
國家通過法律途徑賦予土地利用總體規(guī)劃高度的調控權威。全國性和省級規(guī)劃是在全國或省域范圍內從宏觀上統(tǒng)籌安排用地，重點是制定土地利用政策、確定土地利用約束性控制指標，確保各類用地結構、規(guī)模與布局的宏觀控制，實現土地的合理利用。縣、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃依據上級規(guī)劃下達的控制指標和本地的土地利用狀況、自然條件、經濟發(fā)展狀況劃分土地利用區(qū)，確定各區(qū)利用規(guī)模與布局，制定分區(qū)管制規(guī)則，為土地用途管制提供依據。土地利用總體規(guī)劃劃分的土地用途分區(qū)一般有基本農田保護區(qū)、一般農田區(qū)、園地利用區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、牧草地用地區(qū)、城鎮(zhèn)建設用地區(qū)、農村居民點用地區(qū)、工礦用地區(qū)、交通水利等基礎設施用地區(qū)、生態(tài)保護用地區(qū)等。
(3)土地登記注冊土地用途
土地用途登記是土地用途管制的權利保障。實行土地用途管制，要求明確土地權利人的土地用途，進行土地用途登記，使權利人土地用途的權利內容在法律上得到保障。這樣，即保證土地權利人的土地權利，又規(guī)定權利人土地用途義務，在土地權利登記中實現土地用途管制。城鎮(zhèn)土地登記中土地用途主要分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地，每類用地中還可以進一步細分。農村土地登記中土地用途主要有宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地參照城鎮(zhèn)用地用途劃分，農村集體土地所有權登記土地用途按土地利用現狀分類用途和面積進行登記。
(4)土地用途變更實行審批
農用地轉用審批是實現土地用途管制的關鍵。建設需要占用農用地的，必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內安排，符合土地利用總體規(guī)劃和產業(yè)政策的建設項目，按照法定審批程序和權限，依法批準后，方可將農用地轉為建設用地；不符合土地利用總體規(guī)劃的不予批準，確需占用的必須按《土地管理法》的有關規(guī)定，調整土地利用總體規(guī)劃，并經原批準機關批準后，方可辦理農用地轉用審批手續(xù)。
(5)對不按照規(guī)定的土地用途使用土地的行為進行處罰
國家制定嚴厲的土地管制法律，特別是對國家如何管理耕地應有法律依據，法律責任是土地用途管制的強有力后盾。對于非法占用土地，擅自改變土地用途的行為要按照《土地管理法》等有關法律法規(guī)嚴厲處罰。
例題：《土地管理法》規(guī)定，按用途劃分，我國的土地分為農用地、建設用地和( )。(2000年土地管理基礎試題)
A．耕地
B．建設用地
C．已利用地
D未利用地
答案：D
解析：在土地管理法中，土地利用總體規(guī)劃將土地分為三類，即農用地、建設用地和未利用地。
（八）土地利用總體規(guī)劃的概念（掌握）
土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府，根據國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當地自然、經濟、社會條件，依法組織對轄區(qū)內全部土地的開發(fā)、利用、整治、保護在空間和時間上所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。
土地利用總體規(guī)劃是實行最嚴格土地管理制度的綱領性文件，是落實土地宏觀調控和土地用途管制，規(guī)劃城鄉(xiāng)建設和統(tǒng)籌各項土地利用活動的重要依據。土地利用總體規(guī)劃是土地利用管理工作的“龍頭”，是各級人民政府對土地利用進行協(xié)調和控制的重要手段。土地利用總體規(guī)劃依法由各級人民政府組織編制，國土資源行政主管部門具體承辦。土地利用總體規(guī)劃的核心是確定或調整土地利用結構和用地布局，它的作用是宏觀調控和均衡各業(yè)用地，重點是確定關系國計民生的土地利用約束性控制指標，實施土地利用宏觀控制，劃分土地利用區(qū)，為土地用途管制提供依據。土地利用總體規(guī)劃的實質是對有限的土地資源在國民經濟部門間的合理配置，即土地資源部門間的時空分配(數量、質量、區(qū)位)，具體借助于土地利用結構加以實現。
根據我國行政區(qū)劃，土地利用總體規(guī)劃分為全國、省(自治區(qū)、直轄市)、市、縣和鄉(xiāng)五級。上下級規(guī)劃必須緊密銜接，上一級規(guī)劃是下級規(guī)劃的依據，并指導下一級規(guī)劃，下級規(guī)劃是上級規(guī)劃的基礎和落實。《土地管理法》規(guī)定：地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標。省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應當確保本行政區(qū)域內耕地總量不減少。下級土地利用總體規(guī)劃應當依據上一級土地利用總體規(guī)劃編制。
土地利用總體規(guī)劃包括長期性、綜合性、戰(zhàn)略性、控制性、權威性等基本特性。
1．長期性
土地利用總體規(guī)劃是國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃的組成部分，其規(guī)劃期限應與國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃相適應，它必須對對與土地利用有關的重要經濟活動的長期變化趨勢(如人口變化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農業(yè)現代化、旅游事業(yè)的發(fā)展等)做出預測，進而制定長遠的土地利用規(guī)劃。一般來說，土地利用總體規(guī)劃期限在10年以上，可展望20～50年。為了便于規(guī)劃的實施，其規(guī)劃目標必須通過制定階段性目標來落實，重點是確定5年的近期規(guī)劃目標。
2．綜合性
(1)從規(guī)劃的對象上看，土地利用總體規(guī)劃是針對規(guī)劃區(qū)域內的全部土地資源，而不是某一類土地或某一局部土地。
(2)從規(guī)劃內容上看，總體規(guī)劃要對土地的開發(fā)、利用、整治、整理、復墾和保護，同時結合時間結構、空間結構和產業(yè)結構進行統(tǒng)籌安排、全面考慮。綜合各部門對土地的需求，調整用地結構和布局，使土地利用符合國民經濟和社會發(fā)展和環(huán)境保護的需要，以促進國民經濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
(3)從規(guī)劃的目標上看，土地利用總體規(guī)劃強調的是綜合效益的化，即兼顧經濟、生態(tài)、社會效益的高度統(tǒng)一，同時正確處理局部利益和整體利益、近期利益和長遠利益的關系，最終實現土地的可持續(xù)發(fā)展。
4)從規(guī)劃的協(xié)調范圍看，它平衡協(xié)調國民經濟各部門用地關系，而不是某一部門內的用地關系。
3．戰(zhàn)略性
土地里總體規(guī)劃在宏觀上是一種政策指南，是一種戰(zhàn)略部署。其戰(zhàn)略性表現在它所研究的問題具有戰(zhàn)略意義。