2001年10月2日，某市市民張興與本市個體戶李奮簽訂了房屋租賃合同。合同規(guī)定：張興將其自有房屋3間租賃給李奮開辦飯館。租賃期限為1年，自2001年10月3日至2002年10月2日，每月由承租人李奮向出租人張興交納租金450元，必須在每月1日至3日交納。超過期限不交，張興收回房屋使用權(quán)，在房屋租賃期間，房屋修繕費用由承租人承擔，所租房屋只準承租人使用，不允許轉(zhuǎn)租；此合同自簽訂之日起生效。如果有一方違約，違約方要付給對方1000元違約金。合同簽訂后，張興即將出租的3間房屋騰出交給承租人李奮，李奮同時也向張興交納了第一個月的房租450元。2002年1月，張興通知李奮準備將出租的房屋轉(zhuǎn)讓給王啟，李奮未表示異議。5月，張興與王啟辦理了房產(chǎn)登記過戶手續(xù)。6月，承租人李奮由于在別處另開設(shè)一處發(fā)廊，遂將其承租的3間房屋轉(zhuǎn)租給他的一個朋友林凡使用。林凡每月向李奮交房租500元。8月，王啟得知后，與李奮交涉，要求李奮解除其與新承租人林凡的租賃關(guān)系，李奮以其房屋是租自張興，與王啟無關(guān)而置之不理。王啟只好訴至法院，要求收回房屋。
根據(jù)上述案情，回答下列問題：
（1）張興是否可以在租賃期間轉(zhuǎn)賣其出租的房屋，其轉(zhuǎn)讓行為是否有效？
（2）對李奮的轉(zhuǎn)租行為如何認定其效力？為什么？
（3）王啟是否有權(quán)要求李奮向其承擔違約責任？為什么？
（4）張、李簽訂的合同規(guī)定由承租人承擔房屋修繕費用的約定是否有效？為什么？
（5）李奮獲得3個月的房租差價，應(yīng)歸誰所有？為什么？
（6）設(shè)林凡居住期間，對房屋進行了改造，王啟要求林凡賠償損失，于法有無根據(jù)？
（7）設(shè)林凡居住期間，其懸掛于房屋外墻上用于支撐自家空調(diào)器的三角架突然掉下，砸傷鄰居趙云。趙云應(yīng)向誰要求賠償損失？為什么？
（8）設(shè)林凡居住期間，其中的一間房突然倒塌，當場砸死過路行人魯達。經(jīng)查，房屋倒塌的原因是房屋結(jié)構(gòu)不合理所致。誰應(yīng)向魯達承擔責任？為什么？承擔什么責任？
[答案]
（1）張興可以在租賃期內(nèi)出賣出租房屋。且張興已將此事通知了李奮，房屋也辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，因此，張興轉(zhuǎn)讓房屋行為有效。
（2）李奮轉(zhuǎn)租行為無效。必須征得房主王啟同意。
（3）有權(quán)。因王買得房屋后，林與張的房屋租賃合同對王繼續(xù)有效，王享有出租人的一切權(quán)利。
（4）有效。該約定系當事人訂立合同自由的表現(xiàn)，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
（5）150元的差價應(yīng)歸王啟所有。因為李奮轉(zhuǎn)租行為無效，150元的差價屬不當?shù)美瑧?yīng)歸房主所有。
（6）于法有據(jù)。林凡對王啟負有侵權(quán)責任，應(yīng)恢復(fù)原狀，賠償損失。
（7）應(yīng)向林凡要求賠償損失。因為林凡是房屋的管理人，應(yīng)對建筑物上的懸掛物墜落致人損害的責任負責。
（8）應(yīng)由王啟對魯達承擔賠償責任。因為王啟作為房屋的所有人，應(yīng)對房屋的倒塌致人損害承擔賠償責任，賠償?shù)姆秶▎试豳M、死者生前扶養(yǎng)人必要的生活費等費用。
[解題思路]
本題共8個設(shè)問，分為兩部分，第（1）～（5）問為第一部分，意在考查房屋租賃合同的有關(guān)知識點，包括轉(zhuǎn)租、買賣不破租賃、房屋維修費用承擔等，其中難點有二：一是“買賣不破租賃”原理；二是轉(zhuǎn)租行為的效力。第（6）～（8）問為第二部分，意在考查建筑物致人損害的特別侵權(quán)責任及損壞他人房屋的一般侵權(quán)責任。
[法理詳解]
（1）出租人將房屋出租后，并不喪失對房屋的處分權(quán)，所以當然可以將房屋出賣。但應(yīng)注意，此時承租人有優(yōu)先受讓權(quán)?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄睹裢ㄒ庖姟返?18條也規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”本案中，張興出賣房屋時已經(jīng)依法履行了通知義務(wù)，李奮聽說后未表示異議，意味著李奮放棄了優(yōu)先購買權(quán)。所以張、王之間的買賣合同是有效的。
（2）《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
可見，承租人轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人的事先同意，否則是無效的。本案中張興與李奮的租賃合同中明確約定不得轉(zhuǎn)租，李奮后來在轉(zhuǎn)租時又未經(jīng)張興同意，故轉(zhuǎn)租行為無效。
（3）《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！贝思此^的“買賣不破租賃”規(guī)則。現(xiàn)王啟為新的房屋主人，故亦應(yīng)為原房屋租賃合同的出租人，這是合同權(quán)利義務(wù)發(fā)生法定移轉(zhuǎn)的結(jié)果。既然為租賃合同一方當事人，王啟自然有權(quán)要求李奮承擔違約責任。
（4）《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定典型體現(xiàn)出合同法條款的任意性特征，即當事人若無特別約定，維修義務(wù)原則上應(yīng)由出租人承擔，但允許當事人作出特別約定。當事人作出特別約定的，從約定，而不再適用該條規(guī)定。所以，本合同的約定并不違法。
（5）如前引《合同法》第224條之規(guī)定，若轉(zhuǎn)租行為合法有效，我國法律并不禁止承租人通過轉(zhuǎn)租而牟取租金差價。但是，如果轉(zhuǎn)租行為本身無效，那么承租人所獲取的差價即為不當?shù)美瑧?yīng)交付給出租人所有。
（6）《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?BR> 參照該規(guī)定，本案中林凡擅自改造他人房屋，屬侵權(quán)行為，侵犯了王啟的房屋所有權(quán)。王啟得以物上請求權(quán)請求林凡停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。值得注意的是，這里我們并不能直接適用第223條的規(guī)定，因為林凡不是王啟的承租人，王啟無法依租賃合同要求林凡承擔違約責任，王啟是以物上請求權(quán)要求林凡承擔侵權(quán)責任的。
（7）、（8）《民法通則》第126條規(guī)定： “建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！边@就是關(guān)于建筑物致人損害的特別侵權(quán)責任的規(guī)定，采用了過錯推定的歸責原則。
對該條規(guī)定的“所有人或者管理人”應(yīng)如何理解？我們認為，在許多情形下，如房屋租賃場合下，所有人與管理人并非一人，究竟是由所有人還是管理人承擔責任，還要看對具體侵權(quán)行為的發(fā)生，誰負有看管、照顧的責任。在房屋租賃場合下，承租人往往在建筑物上放置擱置物，懸掛懸掛物，因而應(yīng)對擱置物、懸掛物致人損害負責。但是對建筑物的倒塌，尤其是由于建筑物建筑質(zhì)量等原因而致的倒塌，應(yīng)由房屋所有人而非租賃人承擔致人損害的侵權(quán)責任。
正是基于以上分析，我們得出了第（7）、（8）問的答案。
至于致人死亡的賠償責任范圍，見于《民法通則》第119條的規(guī)定。第119條規(guī)定：“侵害公民身體造成傷害的，應(yīng)當賠償醫(yī)療費、因誤工減少的收入、殘廢者生活補助費等費用；造成死亡的，并應(yīng)當支付喪葬費、死者生前扶養(yǎng)的人必要的生活費等費用?！北绢}題干中交待魯達當場死亡，所以，只需賠償后兩項費用即可。
根據(jù)上述案情，回答下列問題：
（1）張興是否可以在租賃期間轉(zhuǎn)賣其出租的房屋，其轉(zhuǎn)讓行為是否有效？
（2）對李奮的轉(zhuǎn)租行為如何認定其效力？為什么？
（3）王啟是否有權(quán)要求李奮向其承擔違約責任？為什么？
（4）張、李簽訂的合同規(guī)定由承租人承擔房屋修繕費用的約定是否有效？為什么？
（5）李奮獲得3個月的房租差價，應(yīng)歸誰所有？為什么？
（6）設(shè)林凡居住期間，對房屋進行了改造，王啟要求林凡賠償損失，于法有無根據(jù)？
（7）設(shè)林凡居住期間，其懸掛于房屋外墻上用于支撐自家空調(diào)器的三角架突然掉下，砸傷鄰居趙云。趙云應(yīng)向誰要求賠償損失？為什么？
（8）設(shè)林凡居住期間，其中的一間房突然倒塌，當場砸死過路行人魯達。經(jīng)查，房屋倒塌的原因是房屋結(jié)構(gòu)不合理所致。誰應(yīng)向魯達承擔責任？為什么？承擔什么責任？
[答案]
（1）張興可以在租賃期內(nèi)出賣出租房屋。且張興已將此事通知了李奮，房屋也辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，因此，張興轉(zhuǎn)讓房屋行為有效。
（2）李奮轉(zhuǎn)租行為無效。必須征得房主王啟同意。
（3）有權(quán)。因王買得房屋后，林與張的房屋租賃合同對王繼續(xù)有效，王享有出租人的一切權(quán)利。
（4）有效。該約定系當事人訂立合同自由的表現(xiàn)，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
（5）150元的差價應(yīng)歸王啟所有。因為李奮轉(zhuǎn)租行為無效，150元的差價屬不當?shù)美瑧?yīng)歸房主所有。
（6）于法有據(jù)。林凡對王啟負有侵權(quán)責任，應(yīng)恢復(fù)原狀，賠償損失。
（7）應(yīng)向林凡要求賠償損失。因為林凡是房屋的管理人，應(yīng)對建筑物上的懸掛物墜落致人損害的責任負責。
（8）應(yīng)由王啟對魯達承擔賠償責任。因為王啟作為房屋的所有人，應(yīng)對房屋的倒塌致人損害承擔賠償責任，賠償?shù)姆秶▎试豳M、死者生前扶養(yǎng)人必要的生活費等費用。
[解題思路]
本題共8個設(shè)問，分為兩部分，第（1）～（5）問為第一部分，意在考查房屋租賃合同的有關(guān)知識點，包括轉(zhuǎn)租、買賣不破租賃、房屋維修費用承擔等，其中難點有二：一是“買賣不破租賃”原理；二是轉(zhuǎn)租行為的效力。第（6）～（8）問為第二部分，意在考查建筑物致人損害的特別侵權(quán)責任及損壞他人房屋的一般侵權(quán)責任。
[法理詳解]
（1）出租人將房屋出租后，并不喪失對房屋的處分權(quán)，所以當然可以將房屋出賣。但應(yīng)注意，此時承租人有優(yōu)先受讓權(quán)?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄睹裢ㄒ庖姟返?18條也規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”本案中，張興出賣房屋時已經(jīng)依法履行了通知義務(wù)，李奮聽說后未表示異議，意味著李奮放棄了優(yōu)先購買權(quán)。所以張、王之間的買賣合同是有效的。
（2）《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
可見，承租人轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人的事先同意，否則是無效的。本案中張興與李奮的租賃合同中明確約定不得轉(zhuǎn)租，李奮后來在轉(zhuǎn)租時又未經(jīng)張興同意，故轉(zhuǎn)租行為無效。
（3）《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！贝思此^的“買賣不破租賃”規(guī)則。現(xiàn)王啟為新的房屋主人，故亦應(yīng)為原房屋租賃合同的出租人，這是合同權(quán)利義務(wù)發(fā)生法定移轉(zhuǎn)的結(jié)果。既然為租賃合同一方當事人，王啟自然有權(quán)要求李奮承擔違約責任。
（4）《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定典型體現(xiàn)出合同法條款的任意性特征，即當事人若無特別約定，維修義務(wù)原則上應(yīng)由出租人承擔，但允許當事人作出特別約定。當事人作出特別約定的，從約定，而不再適用該條規(guī)定。所以，本合同的約定并不違法。
（5）如前引《合同法》第224條之規(guī)定，若轉(zhuǎn)租行為合法有效，我國法律并不禁止承租人通過轉(zhuǎn)租而牟取租金差價。但是，如果轉(zhuǎn)租行為本身無效，那么承租人所獲取的差價即為不當?shù)美瑧?yīng)交付給出租人所有。
（6）《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?BR> 參照該規(guī)定，本案中林凡擅自改造他人房屋，屬侵權(quán)行為，侵犯了王啟的房屋所有權(quán)。王啟得以物上請求權(quán)請求林凡停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。值得注意的是，這里我們并不能直接適用第223條的規(guī)定，因為林凡不是王啟的承租人，王啟無法依租賃合同要求林凡承擔違約責任，王啟是以物上請求權(quán)要求林凡承擔侵權(quán)責任的。
（7）、（8）《民法通則》第126條規(guī)定： “建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！边@就是關(guān)于建筑物致人損害的特別侵權(quán)責任的規(guī)定，采用了過錯推定的歸責原則。
對該條規(guī)定的“所有人或者管理人”應(yīng)如何理解？我們認為，在許多情形下，如房屋租賃場合下，所有人與管理人并非一人，究竟是由所有人還是管理人承擔責任，還要看對具體侵權(quán)行為的發(fā)生，誰負有看管、照顧的責任。在房屋租賃場合下，承租人往往在建筑物上放置擱置物，懸掛懸掛物，因而應(yīng)對擱置物、懸掛物致人損害負責。但是對建筑物的倒塌，尤其是由于建筑物建筑質(zhì)量等原因而致的倒塌，應(yīng)由房屋所有人而非租賃人承擔致人損害的侵權(quán)責任。
正是基于以上分析，我們得出了第（7）、（8）問的答案。
至于致人死亡的賠償責任范圍，見于《民法通則》第119條的規(guī)定。第119條規(guī)定：“侵害公民身體造成傷害的，應(yīng)當賠償醫(yī)療費、因誤工減少的收入、殘廢者生活補助費等費用；造成死亡的，并應(yīng)當支付喪葬費、死者生前扶養(yǎng)的人必要的生活費等費用?！北绢}題干中交待魯達當場死亡，所以，只需賠償后兩項費用即可。