作為社區(qū)規(guī)劃中的一個重要指標和參數(shù)，容積率一定程度上反映了建筑的舒適度，但是它們之間并不是一個簡單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高；而相同容積率的兩個項目，建筑類型可能相差很大。在容積率一定的條件下，開發(fā)者與設計者完全可以通過產(chǎn)品類型、建筑布局、園林規(guī)劃等諸多元素，打造產(chǎn)品的特色，同時創(chuàng)造地塊的經(jīng)濟效益。一個能同時滿足購房者對于居住舒適度的需求與發(fā)展商利潤化需求的容積率，考驗的是發(fā)展商的開發(fā)水平、顧問公司的策劃能力和對市場的把握能力以及設計單位的創(chuàng)造力。
容積率與社區(qū)規(guī)模
我們首先需要澄清的一點是容積率、舒適度與社區(qū)規(guī)模之間并不是象我們慣常想象的那樣，社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況往往相反，規(guī)模小的項目，尤其樓棟數(shù)量少的，因為基本不用考慮社區(qū)內(nèi)部樓的間距遮擋，樓座的投影多投于用地范圍之外，實際上減小了規(guī)模較大的項目中普遍存在的用地面積的消耗，容積率通常能夠做的比較高，而舒適度卻和密度較低的大規(guī)模的社區(qū)一樣，甚至還要比后者優(yōu)越。
從規(guī)劃條件上來看，規(guī)模小的項目，在規(guī)劃審批階段多為一個大項目的某一個部分，其綠化率和建筑密度已在整個用地上進行了平衡，在這個單獨小塊地上，建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的較低，容積率自然能夠做的比較高，而其舒適度卻不必因此而降低，而且還可能通過建筑類型上的差別而優(yōu)于規(guī)模較大的社區(qū)。
西北旺地區(qū)的學風1911項目與博雅西園項目就是很好的一對例子。學風1911用地規(guī)模較小，為42466平方米，容積率為1.66，建筑類型以5層為主，同時還有少量的小高層；而博雅西園的占地規(guī)模為114800平方米，容積率為1.57，建筑卻基本上全部為7層以上的電梯板樓。可以看到，容積率低的項目建筑層數(shù)反而多。兩個項目的差異主要就是因為用地規(guī)模的差別以及由此產(chǎn)生的建筑布局、中心綠地以及配套設施等的差異，這些差異完全可以抵消二者在容積率上的差別，僅從建筑層數(shù)的角度來看，學風1911的5層板樓比博雅西園的7層板樓的舒適度還要高。
偉業(yè)顧問同時代理的北辰小湯山項目與京昌高速旁的碧盛花園項目也是一個很好的對比。同為小獨棟別墅項目，容積率差別卻很大。北辰小湯山項目的容積率為0.21，而碧盛花園的容積率為0.4，兩個項目的私家花園的面積大小接近，其容積率的差別主要體現(xiàn)在公共綠地和配套設施上。由于北辰小湯山項目規(guī)模較大，包括代征綠地在內(nèi)占地69萬平方米，在這么大的一個社區(qū)內(nèi)，中心綠地、會所等缺一不可。而碧盛花園項目用地僅為8.5萬平方米，因為它毗鄰碧水莊園，所以不僅能夠與碧水莊園共享會所，還可以共享公共綠地。所以，碧盛花園在拋開了會所占地和公共綠地之后，土地利用效率非常高，而且對于每戶別墅生活的舒適度來講絲毫沒有什么影響。這兩個項目的對比并不是說孰優(yōu)孰劣，而是表明了在進行項目的規(guī)劃時，要充分地利用項目周邊的環(huán)境資源；對于購房者來說，也不能孤零零地從項目的容積率來判斷其舒適度，而應該進行實地考察、分析、對比之后，根據(jù)自己的倚重加以判斷和取舍。
容積率與規(guī)劃布局
社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項目可以獲得相似的舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得意想不到的舒適度。
同樣容積率的項目，產(chǎn)品類型的差異卻可以非常大。一般容積率為4的項目應該是塔樓林立，空間局促。但是，南城名盤朗琴園，容積率高達4，不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區(qū)還營造了罕有的3萬平方米的大規(guī)模中心園林。在這里，其關(guān)鍵的圍合式布局起到了很大的作用，大量的東西向布局不僅提升了板樓建筑形式的容積率，而且還將節(jié)省的占地面積讓度給中心園林，從而在市中心的黃金地段營造了寶貴的中心綠地。朗琴園項目的運作過程中，中心園林是其最核心的一個賣點。它不僅化解了高容積率建筑布局的緊張局促，而且給人超乎想象的舒適生活享受。當然，發(fā)展商有信心通過產(chǎn)品設計與營銷手段消化東西向住宅也是項目完全成功的一個條件。
這種高容積率、高舒適度的規(guī)劃布局形式很適合城市中心地段的項目。它不僅以差異化的產(chǎn)品形式和生活享受引起購房者的青睞，而且還可以用高容積率保證發(fā)展商的利潤回報。在其之后推出的CBD總部公寓等市中心地段的項目上，我們看到了類似的規(guī)劃布局思路。
容積率與建筑密度
容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大?。唤ㄖ芏确从沉送煌恋厣峡瞻酌娣e即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小。容積率相同，而建筑密度差別較大時，項目的品質(zhì)有可能差別很大。
位于亦莊的瀛海名居項目，出人意料的在TOWNHOUSE的容積率（0.88）下做出了多層電梯公寓。項目沒有強調(diào)私有花園、頂天立地等普通的低密度概念，而是把社區(qū)品位營造的重點放在了園林與建筑造型上，力圖營造全新的原汁原味的地中海風格，并與北京低密度產(chǎn)品傳統(tǒng)的“層數(shù)越低品質(zhì)越高”的所謂定理提出挑戰(zhàn)，用實際產(chǎn)品拓展了客戶心中社區(qū)品質(zhì)的內(nèi)涵。位于東南四環(huán)邊上的觀筑庭院項目，容積率與瀛海名居同為0.88，建筑類型以TOWNHOUSE為主，較為常規(guī)的產(chǎn)品類型使得其在地理位置上雖然比瀛海名居更優(yōu)越，但是價格卻比瀛海名居低了近2000元/平方米。另一個例子是與瀛海名居近在咫尺的卡爾生活館，低密度部分為TOWNHOUSE，容積率為0.62，遠比瀛海名居低得多，但是在建筑密度和建筑風格上卻沒有瀛海名居更出彩，所以在單價上比瀛海名居還低了近20％。
偉業(yè)顧問代理的通用時代項目，是一個與之類似的例子。對于通用時代這樣一個定位于填補CBD區(qū)域豪宅空白的項目，在產(chǎn)品規(guī)劃上，我們每一步都力爭做到完美。在塔樓的建筑形式下，同樣可以通過降低社區(qū)建筑密度來提升舒適度。具體的做法就是減少樓棟數(shù)量和每個塔樓的標準層面積，同時減少每個標準層的戶數(shù)，增大每戶的面積。在這種增增減減中，不僅營造出了每戶至少200——350平方米以上的豪宅氣度，而且直接的效果就是大大提升了一梯兩戶的塔樓中每戶的舒適度，并進而提升了項目的品質(zhì)與售價。
建筑密度是一個常常被人忽視的問題，但是它卻與容積率一樣影響著社區(qū)建筑的形態(tài)與環(huán)境品質(zhì)。
容積率與產(chǎn)品類型
對于一個項目來說，僅僅通過容積率的一個簡單數(shù)字遠不能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當社區(qū)的建筑類型有明顯差異的時候，比如一些綜合性的社區(qū)，不同的建筑類型之間，其容積率相差非常大。在實際操作過程中，這樣的項目往往可以利用項目自身不同容積率的不同產(chǎn)品類型，靈活地針對同一區(qū)域內(nèi)的競爭性項目做差異化的營銷推廣。
北五環(huán)邊上新加坡凱德置地推出的上元項目，就是一個擁有兩種產(chǎn)品類型的項目------- 它籍低密度部分即容積率為1.3的5層疊拼類電梯公寓提升項目檔次，與旁邊的塔樓項目——萬科星園與傲城形成明顯的檔次差別；其高密度部分即高層連塔，則作為二期等待市場成熟、“奧運因素”見效的時機推出并回收利潤。這樣一來，雖然上元項目2.5的總?cè)莘e率，與一路相隔的萬科星園完全相同，但因為后者的建筑類型全部為高層塔樓，所以社區(qū)環(huán)境和品質(zhì)與上元的差別一目了然。
另外一個比較典型的例子是順義的水木蘭亭項目，其低密度部分為容積率0.99的5層疊拼，在當時的順義別墅區(qū)中，此類產(chǎn)品迎合了市場需求，并填補了低密度類產(chǎn)品市場中較為低端的市場空白，產(chǎn)品推出后的一路熱銷證明了市場定位的準確。其高密度部分為小高層酒店式公寓，沿街設置，容積率高于2，市場定位著眼于區(qū)域未來的商業(yè)與商務氛圍。這兩種差異化的產(chǎn)品定位，充分地利用了地塊的特性和需求的階段性，很好地挖掘了土地的價值潛力。
通過以上例子我們可以看出，容積率不直接代表社區(qū)產(chǎn)品類型與舒適度，因此也就與項目的價格檔次沒有一個非常嚴密的比例關(guān)系。在同一塊土地上，容積率確定不能改變的條件下，發(fā)展商通過設計、建筑策劃，市場研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應市場，并使土地價值化。發(fā)展商的開發(fā)水平、顧問公司的策劃能力和對市場的把握能力、設計單位的創(chuàng)造力，也就是在這樣的一個對容積率的深度解析的過程中得到真正的體現(xiàn)。
容積率與社區(qū)規(guī)模
我們首先需要澄清的一點是容積率、舒適度與社區(qū)規(guī)模之間并不是象我們慣常想象的那樣，社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況往往相反，規(guī)模小的項目，尤其樓棟數(shù)量少的，因為基本不用考慮社區(qū)內(nèi)部樓的間距遮擋，樓座的投影多投于用地范圍之外，實際上減小了規(guī)模較大的項目中普遍存在的用地面積的消耗，容積率通常能夠做的比較高，而舒適度卻和密度較低的大規(guī)模的社區(qū)一樣，甚至還要比后者優(yōu)越。
從規(guī)劃條件上來看，規(guī)模小的項目，在規(guī)劃審批階段多為一個大項目的某一個部分，其綠化率和建筑密度已在整個用地上進行了平衡，在這個單獨小塊地上，建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的較低，容積率自然能夠做的比較高，而其舒適度卻不必因此而降低，而且還可能通過建筑類型上的差別而優(yōu)于規(guī)模較大的社區(qū)。
西北旺地區(qū)的學風1911項目與博雅西園項目就是很好的一對例子。學風1911用地規(guī)模較小，為42466平方米，容積率為1.66，建筑類型以5層為主，同時還有少量的小高層；而博雅西園的占地規(guī)模為114800平方米，容積率為1.57，建筑卻基本上全部為7層以上的電梯板樓。可以看到，容積率低的項目建筑層數(shù)反而多。兩個項目的差異主要就是因為用地規(guī)模的差別以及由此產(chǎn)生的建筑布局、中心綠地以及配套設施等的差異，這些差異完全可以抵消二者在容積率上的差別，僅從建筑層數(shù)的角度來看，學風1911的5層板樓比博雅西園的7層板樓的舒適度還要高。
偉業(yè)顧問同時代理的北辰小湯山項目與京昌高速旁的碧盛花園項目也是一個很好的對比。同為小獨棟別墅項目，容積率差別卻很大。北辰小湯山項目的容積率為0.21，而碧盛花園的容積率為0.4，兩個項目的私家花園的面積大小接近，其容積率的差別主要體現(xiàn)在公共綠地和配套設施上。由于北辰小湯山項目規(guī)模較大，包括代征綠地在內(nèi)占地69萬平方米，在這么大的一個社區(qū)內(nèi)，中心綠地、會所等缺一不可。而碧盛花園項目用地僅為8.5萬平方米，因為它毗鄰碧水莊園，所以不僅能夠與碧水莊園共享會所，還可以共享公共綠地。所以，碧盛花園在拋開了會所占地和公共綠地之后，土地利用效率非常高，而且對于每戶別墅生活的舒適度來講絲毫沒有什么影響。這兩個項目的對比并不是說孰優(yōu)孰劣，而是表明了在進行項目的規(guī)劃時，要充分地利用項目周邊的環(huán)境資源；對于購房者來說，也不能孤零零地從項目的容積率來判斷其舒適度，而應該進行實地考察、分析、對比之后，根據(jù)自己的倚重加以判斷和取舍。
容積率與規(guī)劃布局
社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項目可以獲得相似的舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過巧妙的建筑規(guī)劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得意想不到的舒適度。
同樣容積率的項目，產(chǎn)品類型的差異卻可以非常大。一般容積率為4的項目應該是塔樓林立，空間局促。但是，南城名盤朗琴園，容積率高達4，不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區(qū)還營造了罕有的3萬平方米的大規(guī)模中心園林。在這里，其關(guān)鍵的圍合式布局起到了很大的作用，大量的東西向布局不僅提升了板樓建筑形式的容積率，而且還將節(jié)省的占地面積讓度給中心園林，從而在市中心的黃金地段營造了寶貴的中心綠地。朗琴園項目的運作過程中，中心園林是其最核心的一個賣點。它不僅化解了高容積率建筑布局的緊張局促，而且給人超乎想象的舒適生活享受。當然，發(fā)展商有信心通過產(chǎn)品設計與營銷手段消化東西向住宅也是項目完全成功的一個條件。
這種高容積率、高舒適度的規(guī)劃布局形式很適合城市中心地段的項目。它不僅以差異化的產(chǎn)品形式和生活享受引起購房者的青睞，而且還可以用高容積率保證發(fā)展商的利潤回報。在其之后推出的CBD總部公寓等市中心地段的項目上，我們看到了類似的規(guī)劃布局思路。
容積率與建筑密度
容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大?。唤ㄖ芏确从沉送煌恋厣峡瞻酌娣e即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小。容積率相同，而建筑密度差別較大時，項目的品質(zhì)有可能差別很大。
位于亦莊的瀛海名居項目，出人意料的在TOWNHOUSE的容積率（0.88）下做出了多層電梯公寓。項目沒有強調(diào)私有花園、頂天立地等普通的低密度概念，而是把社區(qū)品位營造的重點放在了園林與建筑造型上，力圖營造全新的原汁原味的地中海風格，并與北京低密度產(chǎn)品傳統(tǒng)的“層數(shù)越低品質(zhì)越高”的所謂定理提出挑戰(zhàn)，用實際產(chǎn)品拓展了客戶心中社區(qū)品質(zhì)的內(nèi)涵。位于東南四環(huán)邊上的觀筑庭院項目，容積率與瀛海名居同為0.88，建筑類型以TOWNHOUSE為主，較為常規(guī)的產(chǎn)品類型使得其在地理位置上雖然比瀛海名居更優(yōu)越，但是價格卻比瀛海名居低了近2000元/平方米。另一個例子是與瀛海名居近在咫尺的卡爾生活館，低密度部分為TOWNHOUSE，容積率為0.62，遠比瀛海名居低得多，但是在建筑密度和建筑風格上卻沒有瀛海名居更出彩，所以在單價上比瀛海名居還低了近20％。
偉業(yè)顧問代理的通用時代項目，是一個與之類似的例子。對于通用時代這樣一個定位于填補CBD區(qū)域豪宅空白的項目，在產(chǎn)品規(guī)劃上，我們每一步都力爭做到完美。在塔樓的建筑形式下，同樣可以通過降低社區(qū)建筑密度來提升舒適度。具體的做法就是減少樓棟數(shù)量和每個塔樓的標準層面積，同時減少每個標準層的戶數(shù)，增大每戶的面積。在這種增增減減中，不僅營造出了每戶至少200——350平方米以上的豪宅氣度，而且直接的效果就是大大提升了一梯兩戶的塔樓中每戶的舒適度，并進而提升了項目的品質(zhì)與售價。
建筑密度是一個常常被人忽視的問題，但是它卻與容積率一樣影響著社區(qū)建筑的形態(tài)與環(huán)境品質(zhì)。
容積率與產(chǎn)品類型
對于一個項目來說，僅僅通過容積率的一個簡單數(shù)字遠不能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當社區(qū)的建筑類型有明顯差異的時候，比如一些綜合性的社區(qū)，不同的建筑類型之間，其容積率相差非常大。在實際操作過程中，這樣的項目往往可以利用項目自身不同容積率的不同產(chǎn)品類型，靈活地針對同一區(qū)域內(nèi)的競爭性項目做差異化的營銷推廣。
北五環(huán)邊上新加坡凱德置地推出的上元項目，就是一個擁有兩種產(chǎn)品類型的項目------- 它籍低密度部分即容積率為1.3的5層疊拼類電梯公寓提升項目檔次，與旁邊的塔樓項目——萬科星園與傲城形成明顯的檔次差別；其高密度部分即高層連塔，則作為二期等待市場成熟、“奧運因素”見效的時機推出并回收利潤。這樣一來，雖然上元項目2.5的總?cè)莘e率，與一路相隔的萬科星園完全相同，但因為后者的建筑類型全部為高層塔樓，所以社區(qū)環(huán)境和品質(zhì)與上元的差別一目了然。
另外一個比較典型的例子是順義的水木蘭亭項目，其低密度部分為容積率0.99的5層疊拼，在當時的順義別墅區(qū)中，此類產(chǎn)品迎合了市場需求，并填補了低密度類產(chǎn)品市場中較為低端的市場空白，產(chǎn)品推出后的一路熱銷證明了市場定位的準確。其高密度部分為小高層酒店式公寓，沿街設置，容積率高于2，市場定位著眼于區(qū)域未來的商業(yè)與商務氛圍。這兩種差異化的產(chǎn)品定位，充分地利用了地塊的特性和需求的階段性，很好地挖掘了土地的價值潛力。
通過以上例子我們可以看出，容積率不直接代表社區(qū)產(chǎn)品類型與舒適度，因此也就與項目的價格檔次沒有一個非常嚴密的比例關(guān)系。在同一塊土地上，容積率確定不能改變的條件下，發(fā)展商通過設計、建筑策劃，市場研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應市場，并使土地價值化。發(fā)展商的開發(fā)水平、顧問公司的策劃能力和對市場的把握能力、設計單位的創(chuàng)造力，也就是在這樣的一個對容積率的深度解析的過程中得到真正的體現(xiàn)。