房地產(chǎn)基本制度與政策精講班第62講講義

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(3)利潤
    建筑安裝工程費用中的利潤主要是指按規(guī)定應計入建筑安裝工程造價的利潤。它是按相應的計費基礎乘以利潤率確定。計算公式為:1)土建工程:利潤=(直接工程費+間接費)×利潤率2)安裝工程:利潤=人工費×利潤率依據(jù)不同投資來源或工程類別,采用差別利潤率。
    例題:土建工程(計劃)利潤的計算基數(shù)是( ) (2003年試題)
    A.人工費B.直接工程費C.間接費D.直接工程費+間接費答案:D解析:土建工程:利潤=(直接工程費+間接費)×利潤率。
    (4)稅金
    指國家稅法規(guī)定的應計入建筑安裝工程費用的營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加。
    目前,我國推行工程量清單計價法,根據(jù)工程量清單計價法,建筑安裝工程費依然由直接費、間接費、利潤和稅金構成,具體內(nèi)容包括:
    (1)直接費建筑安裝工程
    直接費由直接工程費和措施費組成,即直接費=直接工程費+措施費直接工程費是指在施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用,包括人工費、材料費、施工機械使用費。
    措施費是指為完成工程項目施工,發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用,包括環(huán)境保護費、文明施工費、安全施工費、臨時設施費、夜間施工費、二次搬運費、大型機械設備進出場及安拆費、混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費、腳手架費、已完工程及設備保護費、施工排水、降水費等。
    (2)間接費建筑工程安裝工程
    間接費由規(guī)費、企業(yè)管理費組成,即間接費=規(guī)費+企業(yè)管理費規(guī)費是指政府和有關權力部門規(guī)定必須交納的費用(簡稱規(guī)費),包括工程排污費、工程定額測定費、社會保障費(含養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、醫(yī)療保險費)、住房公積金、危險作業(yè)意外傷害保險費。
    企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用,包括管理人員工資、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、勞動保險費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、財產(chǎn)保險費、財務費、稅金(房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅)、其它(技術轉讓費、技術開發(fā)費、業(yè)務招待費、綠化費、廣告費、公證費、法律顧問費、審計費、咨詢費等)。
    例題:建筑安裝工程費中,間接費包括( )。
    A、人工費B、材料費C.企業(yè)管理費D.規(guī)費E、施工機械使用費答案:CD解析:間接費由規(guī)費、企業(yè)管理費組成。
    例題:下列應計入建筑安裝工程費用的稅金包括( )。
    A、營業(yè)稅B、企業(yè)所得稅C.城鄉(xiāng)維護建設稅D.教育費附加E、個人所得稅答案:ACD解析:應計入建筑安裝工程費用稅金有營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅及教育費附加。
    六、工程建設其他費用的構成(掌握)
    工程建設其他費是指從工程籌建開始到竣工驗收交付使用為止的整個建設期內(nèi),除建筑安裝工程費和設備及工器具購置費用以外的,為保證工程建設順利完成交付使用后能正常發(fā)揮效用的各項費用,包括土地使用費、與工程建設有關的其他費用、與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用。
    七、預備費、建設期貸款利息與固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅(掌握)
    1、預備費
    按我國現(xiàn)行規(guī)定,預備費包括基本預備費和漲價預備費兩部分。
    基本預備費是指在初步設計及概算內(nèi)難以預料的工程費用?;绢A備費是按設備及工器具購置費、建安工程費和工程建設其他費用,三項之和為計費基礎,乘以基本預備費率進行計算。計算公式為:基本預備費=(工具、器具及生產(chǎn)家具購置費+建筑安裝工程費用+工程建設其他費用)×基本預備費率
    例題:按我國現(xiàn)行規(guī)定,預備費包括( )兩部分。
    A、基本預備費B、人工預備費C.材料預備費D.工程預備費E、漲價預備費答案:AE解析:按我國現(xiàn)行規(guī)定,預備費包括基本預備費和漲價預備費兩部分。
    漲價預備費是指建設項目在建設期間內(nèi)由于價格等變化引起工程造價變化的預測預留費用。漲價預備費的測算方法,一般是根據(jù)國家規(guī)定的投資綜合價格指數(shù),按估算平均價格水平的投資額為基數(shù),采用復利方法計算。計算公式為:
    式中It——建設期第2年的計劃投資額,包括工具、器具及生產(chǎn)家具購置費、建筑安裝工程費用、工程建設其他費用及基本預備費;n——建設期;f——年均價格上漲率。
    [例] 某建設項目建設期3年,各年計劃投資額分別為:第一年3 600萬元、第二年4 800萬元和第三年3 800萬元,年均價格上漲率為5%,求該項目建設期間漲價預備費。
    [解]漲價預備費=3 600[(1+5%)-1]+4 800[(1+5%)2-1]+3 800[(1+5%)3-1]=l 270.975萬元
    2、建設期貸款利息
    指包括向國內(nèi)銀行和其他非銀行金融機構貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業(yè)銀行貸款,以及在境內(nèi)外發(fā)行債券等在建設期內(nèi)所產(chǎn)生的應償還貸款利息。
    建設期內(nèi)貸款利息按照復利計算。
    3、固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅
    國家為控制投資規(guī)模、引導投資方向、調整投資結構,加強重點建設,促進國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展,對在我國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人(不含中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè))征收固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅。以固定資產(chǎn)投資項目實際完成投資額為計稅依據(jù),其稅率根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和項目經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率。
    例題:某建設項目建設期3年,各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900 萬元,年均價格上漲率為5%,則該項目建設期漲價預備費約為( ) (2004年試題)
    A.305萬元B.463萬元C.636萬元D.961萬元答案:C解析:漲價預備費=1800[(1+5%)-1]+2400[(1+5%)2-1]+1900[(1+5%)3-1]=636萬元。