第十一章 地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)?BR> 地價(jià)評(píng)估是房地產(chǎn)評(píng)估的重要部分，地租理論又是地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)理論。
第一節(jié) 地租理論及測(cè)算
地價(jià)評(píng)估離不開測(cè)算地租，根據(jù)傳統(tǒng)地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年度的地租，公式為：地價(jià)=地租/利息率，或者地價(jià)=地租X購買年，用現(xiàn)代收益來解釋，地租即為土地的凈收益。地租本身也存在評(píng)估問題，即土地租賃價(jià)格。
一、地租含義，可分為狹義地租和廣義地租。狹義地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。土地的超額的產(chǎn)量是一種地租現(xiàn)象，土地所節(jié)省的運(yùn)輸費(fèi)用也是一種地租現(xiàn)象，
二、地租的測(cè)算，原先的計(jì)算公式：地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息。
1、計(jì)算公式：地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過去購置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。
2、土地是在用途下使用的。
3、土地是在集約利用下使用的。
4、銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動(dòng)力要獲得等量工資等的要求。
5、如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為P，則上述地 租量計(jì)算公式中的市場(chǎng)價(jià)格=PQ。公式中的經(jīng)營利潤是按照預(yù)付資本(資金)的社會(huì)一般利潤率來計(jì)算的，這是等量資本要獲得等量利
測(cè)算地租的方法還有：①地租=房租-房屋折舊費(fèi)-維修費(fèi)-管理費(fèi)-投資利息-保險(xiǎn)費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃費(fèi)用-租賃稅費(fèi)-利潤。②由地價(jià)求地租，地租=地價(jià)X資本化率③采用市場(chǎng)法求出地租④采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。
第二節(jié) 路線價(jià)法
一、路線價(jià)法概述
1、路線價(jià)法含義，路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率來測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。
2、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”;“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”，臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”;而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”——臨接同一道路的其他土地的價(jià)格;而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格;②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
3、路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件，路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。來源：考試大
運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
4、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①劃分路線價(jià)區(qū)段;②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;④調(diào)查評(píng)估路線價(jià);⑤制作價(jià)格修正率表;⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)格。
二、路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。因此，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。而某些不很繁華的街道，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。
三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。
四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng);⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù));⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。
第一節(jié) 地租理論及測(cè)算
地價(jià)評(píng)估離不開測(cè)算地租，根據(jù)傳統(tǒng)地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年度的地租，公式為：地價(jià)=地租/利息率，或者地價(jià)=地租X購買年，用現(xiàn)代收益來解釋，地租即為土地的凈收益。地租本身也存在評(píng)估問題，即土地租賃價(jià)格。
一、地租含義，可分為狹義地租和廣義地租。狹義地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。土地的超額的產(chǎn)量是一種地租現(xiàn)象，土地所節(jié)省的運(yùn)輸費(fèi)用也是一種地租現(xiàn)象，
二、地租的測(cè)算，原先的計(jì)算公式：地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息。
1、計(jì)算公式：地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過去購置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。
2、土地是在用途下使用的。
3、土地是在集約利用下使用的。
4、銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動(dòng)力要獲得等量工資等的要求。
5、如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為P，則上述地 租量計(jì)算公式中的市場(chǎng)價(jià)格=PQ。公式中的經(jīng)營利潤是按照預(yù)付資本(資金)的社會(huì)一般利潤率來計(jì)算的，這是等量資本要獲得等量利
測(cè)算地租的方法還有：①地租=房租-房屋折舊費(fèi)-維修費(fèi)-管理費(fèi)-投資利息-保險(xiǎn)費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃費(fèi)用-租賃稅費(fèi)-利潤。②由地價(jià)求地租，地租=地價(jià)X資本化率③采用市場(chǎng)法求出地租④采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。
第二節(jié) 路線價(jià)法
一、路線價(jià)法概述
1、路線價(jià)法含義，路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率來測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。
2、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”;“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”，臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”;而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”——臨接同一道路的其他土地的價(jià)格;而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格;②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
3、路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件，路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。來源：考試大
運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
4、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①劃分路線價(jià)區(qū)段;②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;④調(diào)查評(píng)估路線價(jià);⑤制作價(jià)格修正率表;⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)格。
二、路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。因此，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。而某些不很繁華的街道，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。
三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。
四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng);⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù));⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。