情事變更原則，是合同法中的一項重要原則。合同有效成立后，根據(jù)契約嚴守原則，當事人必須嚴格履行合同，但是法律也同時根據(jù)誠實信用的原則，以情事變更原則作為例外和補充。所謂情事變更原則，在理論上有廣義和狹義之說。廣義的情事變更原則，一般指由于不可抗力或者一方當事人雖無過失但無法預見，無法防止的外因，致使雙方簽訂的合同無法履行或者不能全部履行，如果繼續(xù)履行將顯失公平，因而允許變更或者解除原合同的法律制度。這種廣義的情事變更，既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件〔1〕， 類似于英美法中的“合同落空”（Frustration of Contract）的法律原則。從我國現(xiàn)行立法情況看，只規(guī)定了不可抗力，例如《民法通則》第107條，修改后的《經(jīng)濟合同法》第30條，《涉外經(jīng)濟合同法》第24條都是如此，但是從《民法通則》第153條和《涉外經(jīng)濟合同法》第24條第3款的立法解釋來看，似乎將情事變更包含于不可抗力之中。從司法解釋承認情事變更原則適用的情況看，也是將情事變更作為不可抗力的一種情況，實際上是將不可抗力作了擴大解釋，這正好與廣義的情事變更包括不可抗力形成了邏輯上的對立。狹義的情事變更原則，不包括不可抗力，而是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原則發(fā)生情理變更，致使合同的基礎動搖或喪失，如果繼續(xù)維持合同原有效力而顯失公平，則允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的一項法律制度〔2〕。本文以下所討論的商品房預售合同糾紛中適用的情事變更原則是狹義的。情事變更原則是民法的公平和誠實信用原則在債法中的具體體現(xiàn)，目的在于通過適用情事變更原則，重新調(diào)整當事人雙方的權利義務關系，實現(xiàn)民法的公正性，消除合同因情事變更所產(chǎn)生的不公平后果?；谇槭伦兏埱笞兏蛘呓獬贤呛贤斒氯说囊豁棇嶓w權利，是發(fā)生債不履行時合同當事人一項重要免責事由。
商品房預售合同，是預售方和預購方達成的，由預售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標的物賣給預購方，預購方向預售方預付部分或全部房款，待商品房建成后，再由預售方按期將符合要求的商品房交付預購方的書面協(xié)議。商品房預售，簡單說就是把尚未建成的商品房預先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以通過收取預購方的預付款，及時籌集到大量資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，同時也可以使預購方取得商品房的期待權提前受益，有利于加速商品房的流轉，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是由于預售商品房現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，由于原材料價格和土地價格大幅度漲跌，國家法律政策變動，政府行政干預等多種原因，而使商品市場價格發(fā)生異常波動，或者使合同不能履行，這種波動或者不能履行，不可歸責于商品房預售合同當事人任何一方，如果仍然完全按照原合同條款履行，必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時，就產(chǎn)生情事變更原則的適用問題。本文主要就商品房預售合同糾紛中是否應當適用、如何適用情事變更原則以及適用這一原則時應當注意的若干問題進行探討，意在拋磚引玉。
一、商品房預售合同糾紛中適用情事變更原則的必要性和可行性
無論從理論上還是實踐上來看，在商品房預售合同糾紛中適用情事變更原則，都是很有必要的。
（一）有利于貫徹和體現(xiàn)民法的公平、誠實信用原則。如前所述，情事變更原則的適用的實質(zhì)，是平衡當事人之間的利益關系，解決顯失公平問題。
（二）保護交易安全，促進商品房流轉。如果沒有情事變更原則的適用，就會使商品房交易雙方當事人處在不正常的市場風險之中。不利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者積極地向房地產(chǎn)業(yè)投資，不利于購房者踴躍購房，影響房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。
（三）審判實踐的需要。對情事變更，我國法律尚無明確規(guī)定，面對商品房預售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據(jù)，然而作為法院對于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。
在目前，能不能在解決商品房預售合同糾紛中適用這一原則，有沒有法律上的依據(jù)？回答應當是肯定的。因為：
第一，我國民法通則第四條規(guī)定公平、等價有償、誠實信用原則，它是適用情事變更原則的法理基礎，我國民事立法上對“不可抗力”的擴大解釋，不應理解為排除情事變更原則的適用，而應當作為處理情事變更問題的直接法律依據(jù)。
第二，對外貿(mào)易中承認情事變更。我國參加《聯(lián)合國國際貨物銷售合同》，其中第79條規(guī)定：當事人對不履行義務應負責任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對于此種障礙，沒有理由預見其他訂立合同時能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。
商品房預售合同，是預售方和預購方達成的，由預售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標的物賣給預購方，預購方向預售方預付部分或全部房款，待商品房建成后，再由預售方按期將符合要求的商品房交付預購方的書面協(xié)議。商品房預售，簡單說就是把尚未建成的商品房預先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以通過收取預購方的預付款，及時籌集到大量資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，同時也可以使預購方取得商品房的期待權提前受益，有利于加速商品房的流轉，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是由于預售商品房現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，由于原材料價格和土地價格大幅度漲跌，國家法律政策變動，政府行政干預等多種原因，而使商品市場價格發(fā)生異常波動，或者使合同不能履行，這種波動或者不能履行，不可歸責于商品房預售合同當事人任何一方，如果仍然完全按照原合同條款履行，必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時，就產(chǎn)生情事變更原則的適用問題。本文主要就商品房預售合同糾紛中是否應當適用、如何適用情事變更原則以及適用這一原則時應當注意的若干問題進行探討，意在拋磚引玉。
一、商品房預售合同糾紛中適用情事變更原則的必要性和可行性
無論從理論上還是實踐上來看，在商品房預售合同糾紛中適用情事變更原則，都是很有必要的。
（一）有利于貫徹和體現(xiàn)民法的公平、誠實信用原則。如前所述，情事變更原則的適用的實質(zhì)，是平衡當事人之間的利益關系，解決顯失公平問題。
（二）保護交易安全，促進商品房流轉。如果沒有情事變更原則的適用，就會使商品房交易雙方當事人處在不正常的市場風險之中。不利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者積極地向房地產(chǎn)業(yè)投資，不利于購房者踴躍購房，影響房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。
（三）審判實踐的需要。對情事變更，我國法律尚無明確規(guī)定，面對商品房預售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據(jù)，然而作為法院對于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。
在目前，能不能在解決商品房預售合同糾紛中適用這一原則，有沒有法律上的依據(jù)？回答應當是肯定的。因為：
第一，我國民法通則第四條規(guī)定公平、等價有償、誠實信用原則，它是適用情事變更原則的法理基礎，我國民事立法上對“不可抗力”的擴大解釋，不應理解為排除情事變更原則的適用，而應當作為處理情事變更問題的直接法律依據(jù)。
第二，對外貿(mào)易中承認情事變更。我國參加《聯(lián)合國國際貨物銷售合同》，其中第79條規(guī)定：當事人對不履行義務應負責任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對于此種障礙，沒有理由預見其他訂立合同時能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。