一、住房"部分產(chǎn)權(quán)"法律性質(zhì)諸學(xué)說及其評析
關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：單獨(dú)所有權(quán)說、租賃權(quán)說、共有權(quán)說和他物權(quán)說。
（一）單獨(dú)所有權(quán)說
有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)屬于受到特殊限制的單獨(dú)所有權(quán)。其基本理由：
一是把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)有利于穩(wěn)定職工的隊(duì)伍，也是對社會分配不公的一種矯正措施。
二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)成單獨(dú)所有權(quán)，符合住房商品化的目標(biāo)，有利于住房進(jìn)入市場，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
單獨(dú)所有權(quán)說，能從我國住房改革的價(jià)值取向去把握住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實(shí)意義和可取之處。但該學(xué)說也存在值得商榷的地方。首先，該學(xué)說未看到將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)不公平的一面。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房是以行政手段分配的，而不是通過市場公平競爭獲取的。其次，該學(xué)說未注意到通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)與發(fā)展商完全按市場規(guī)律運(yùn)作開發(fā)的商品房在諸多方面存在的不同。通過房改獲取的住房未能反映房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成基本情況，不是一般意義上的商品房。再次，單獨(dú)所有權(quán)的理論設(shè)計(jì)不符合我國房改的實(shí)際情況。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在很多方面受到限制，特別是收益權(quán)和處分權(quán)都是有限的。
（二）租賃權(quán)說
有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。其基本理由：
一是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間存在著行政隸屬關(guān)系或勞動關(guān)系，購房人對所購住房支付的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，仍有福利性質(zhì)，故屬租金而非價(jià)款。
二是有的地方房改政策規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位仍負(fù)有無償供水、供熱、修繕住房的義務(wù)。如《長春市住房制度改革方案》規(guī)定："住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費(fèi)用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。"租賃權(quán)說只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權(quán)的真正特征。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)是一種新型物權(quán)，而不屬于債權(quán)范疇，租賃權(quán)是債權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。購房人所付標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款，包括住房本身的建筑造價(jià)以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而租金僅僅包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)。第二，購房人所持住房的法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書，而非租賃合同書。第三，租賃權(quán)說僅僅是根據(jù)個(gè)別地方的暫時(shí)政策得出來的結(jié)論，不具有全面性、代表性和科學(xué)性。
（三）共有權(quán)說
有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為共有權(quán)。其基本理由：
一是有些部門規(guī)章和地方政策規(guī)定，購房人和原產(chǎn)權(quán)單位對所售住房享有共有權(quán)。
二是許多縣市在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)就將住房部分產(chǎn)權(quán)分成份額予以登記。
三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定："原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)"，"售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配"，"售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配".這些都是共有權(quán)的表現(xiàn)。
共有權(quán)說反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們也不能排除把住房部分產(chǎn)權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。然而從許多地方規(guī)章和政策對住房部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定來看，有許多規(guī)定有別于共有權(quán)的法律特征和效果。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)人，即購房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權(quán)單位并無共同占有、使用、收益和處分權(quán)，共有權(quán)無從體現(xiàn)。如果購房人與原產(chǎn)權(quán)單位對住房有共有權(quán)，就等于說購房人無償占有、使用、收益著原產(chǎn)權(quán)單位的房屋份額，這與共有權(quán)的本質(zhì)要求是不相符的。第二，在共有場合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，購房人在支付全部價(jià)款經(jīng)過若干年（一般住用5 年）后可以不經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接進(jìn)入市場交易。第三，在共有場合，各共有人原則上可隨時(shí)請求分割共有物，至少在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候有這種權(quán)利。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購房人出售時(shí)才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)。在購房人自用時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位絕無請求分割之權(quán)。
（四）他物權(quán)說
有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)從法律性質(zhì)來看為他物權(quán)，其基本理由：他物權(quán)是一種受到限制的物權(quán)，住房部分產(chǎn)權(quán)也是一種受限制的物權(quán)，因此，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)定性為他物權(quán)。僅從住房部分產(chǎn)權(quán)的受限制性來界定其法律性質(zhì)為他物權(quán)是不妥的。因?yàn)?，他物?quán)包含兩種，即擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)，其擔(dān)保物權(quán)系為擔(dān)保債務(wù)的履行和債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)并不因擔(dān)保什么債權(quán)而存在。用益物權(quán)的重要特征是在他人之物上存在的物權(quán)，而住房部分產(chǎn)權(quán)是購房人在自己所購之物上存在的權(quán)利，屬于自物權(quán)。
關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：單獨(dú)所有權(quán)說、租賃權(quán)說、共有權(quán)說和他物權(quán)說。
（一）單獨(dú)所有權(quán)說
有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)屬于受到特殊限制的單獨(dú)所有權(quán)。其基本理由：
一是把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)有利于穩(wěn)定職工的隊(duì)伍，也是對社會分配不公的一種矯正措施。
二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)成單獨(dú)所有權(quán)，符合住房商品化的目標(biāo)，有利于住房進(jìn)入市場，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
單獨(dú)所有權(quán)說，能從我國住房改革的價(jià)值取向去把握住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實(shí)意義和可取之處。但該學(xué)說也存在值得商榷的地方。首先，該學(xué)說未看到將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)不公平的一面。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房是以行政手段分配的，而不是通過市場公平競爭獲取的。其次，該學(xué)說未注意到通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)與發(fā)展商完全按市場規(guī)律運(yùn)作開發(fā)的商品房在諸多方面存在的不同。通過房改獲取的住房未能反映房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成基本情況，不是一般意義上的商品房。再次，單獨(dú)所有權(quán)的理論設(shè)計(jì)不符合我國房改的實(shí)際情況。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在很多方面受到限制，特別是收益權(quán)和處分權(quán)都是有限的。
（二）租賃權(quán)說
有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。其基本理由：
一是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間存在著行政隸屬關(guān)系或勞動關(guān)系，購房人對所購住房支付的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，仍有福利性質(zhì)，故屬租金而非價(jià)款。
二是有的地方房改政策規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位仍負(fù)有無償供水、供熱、修繕住房的義務(wù)。如《長春市住房制度改革方案》規(guī)定："住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費(fèi)用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。"租賃權(quán)說只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權(quán)的真正特征。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)是一種新型物權(quán)，而不屬于債權(quán)范疇，租賃權(quán)是債權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。購房人所付標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款，包括住房本身的建筑造價(jià)以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而租金僅僅包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)。第二，購房人所持住房的法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書，而非租賃合同書。第三，租賃權(quán)說僅僅是根據(jù)個(gè)別地方的暫時(shí)政策得出來的結(jié)論，不具有全面性、代表性和科學(xué)性。
（三）共有權(quán)說
有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為共有權(quán)。其基本理由：
一是有些部門規(guī)章和地方政策規(guī)定，購房人和原產(chǎn)權(quán)單位對所售住房享有共有權(quán)。
二是許多縣市在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)就將住房部分產(chǎn)權(quán)分成份額予以登記。
三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定："原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)"，"售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配"，"售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配".這些都是共有權(quán)的表現(xiàn)。
共有權(quán)說反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們也不能排除把住房部分產(chǎn)權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。然而從許多地方規(guī)章和政策對住房部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定來看，有許多規(guī)定有別于共有權(quán)的法律特征和效果。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)人，即購房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權(quán)單位并無共同占有、使用、收益和處分權(quán)，共有權(quán)無從體現(xiàn)。如果購房人與原產(chǎn)權(quán)單位對住房有共有權(quán)，就等于說購房人無償占有、使用、收益著原產(chǎn)權(quán)單位的房屋份額，這與共有權(quán)的本質(zhì)要求是不相符的。第二，在共有場合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，購房人在支付全部價(jià)款經(jīng)過若干年（一般住用5 年）后可以不經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接進(jìn)入市場交易。第三，在共有場合，各共有人原則上可隨時(shí)請求分割共有物，至少在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候有這種權(quán)利。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購房人出售時(shí)才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)。在購房人自用時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位絕無請求分割之權(quán)。
（四）他物權(quán)說
有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)從法律性質(zhì)來看為他物權(quán)，其基本理由：他物權(quán)是一種受到限制的物權(quán)，住房部分產(chǎn)權(quán)也是一種受限制的物權(quán)，因此，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)定性為他物權(quán)。僅從住房部分產(chǎn)權(quán)的受限制性來界定其法律性質(zhì)為他物權(quán)是不妥的。因?yàn)?，他物?quán)包含兩種，即擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)，其擔(dān)保物權(quán)系為擔(dān)保債務(wù)的履行和債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)并不因擔(dān)保什么債權(quán)而存在。用益物權(quán)的重要特征是在他人之物上存在的物權(quán)，而住房部分產(chǎn)權(quán)是購房人在自己所購之物上存在的權(quán)利，屬于自物權(quán)。