第一節(jié)土地管理法律制度
一、土地管理法的概念 （了解）
土地管理法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
二、土地的所有權(quán)和使用權(quán)
（一）土地所有權(quán)
1．土地所有權(quán)是土地所有者依法對其土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)分為全民所有即國家土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。
2．國家土地所有權(quán)。所謂國家土地所有權(quán)是指國家占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地的權(quán)利。國家土地所有權(quán)具有三方面的明顯特征：（1）中華人民共和國是國家土地所有權(quán)的惟一和統(tǒng)一的主體。（2）國家土地所有權(quán)的客體具有廣泛性。（3）國家土地所有權(quán)在內(nèi)容上表現(xiàn)為國家對國有土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能。
屬于國家所有的土地有：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購，收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；（3）國家依法征用的土地；（4〉依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地：（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民的集體所有的土地。
3．集體土地所有權(quán)。在我國，集體土地所有權(quán)是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織依法占有、使用、收益和處分其土地的權(quán)利。它有以下特征：（1）集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織；（2）集體土地所有權(quán)的客體包括法律規(guī)定為集體所有的耕地、林地、山嶺、草原、荒地、灘涂等；（3）集體經(jīng)濟組織可以對所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。
集體土地所有權(quán)的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。
（二）土地使用權(quán)
土地使用權(quán)是指土地使用人對國家或集體所有的土地所享有占有、使用、一定收益和一定意義上的處分權(quán)能的一種權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
（三）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認
農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。
三、土地利用總體規(guī)劃制度
（一）國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
（二）土地利用總體規(guī)劃的編制、審批和修改
土地利用總體規(guī)劃編制的原則是：（1）嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（2）提高土地利用率；（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；（4）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（5）占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。
國家對土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。省的土地利用總體規(guī)劃，省政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
（三）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的銜接
（四）建立土地調(diào)查和土地統(tǒng)計制度 （了解）
四、耕地保護制度
（一）實行占用耕地補償制度
非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。
（二）建立基本農(nóng)田保護制度
〈列入基本農(nóng)田保護區(qū)的耕地有：（1）經(jīng)國務院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；〈3〉蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田；（5）國務院規(guī)定應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。
各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上?；巨r(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界。
禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖搪養(yǎng)魚。
（三）禁止閑置、荒蕪耕地 （了解）
一年以上未動工建設(shè)的，應按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費：連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權(quán)，該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。
承包經(jīng)營耕地連續(xù)兩年棄耕掘荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。
（四）鼓勵開發(fā)未利用的土地
禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。
開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。
（五）搞好土地整治
因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人，應當按規(guī)定負責復墾：沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。
五、建設(shè)用地管理制度
（一）建設(shè)用地的權(quán)屬關(guān)系
1．建設(shè)占用國有土地的權(quán)屬關(guān)系。
2．建設(shè)占用集體土地的權(quán)屬關(guān)系。
（二）建設(shè)用地的審批程序
省政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務院批準。建設(shè)用地征用基本農(nóng)田，征用基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，以及征用其他土地超過70公頃的，由國務院批準。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)用地興辦企業(yè)，由縣級以上政府批準；
（三）建設(shè)用地的補償和安置 （了解）
1．土地補償費。為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。
2．安置補助費。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
3．附著物和青苗補償費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
4．勞動力安置。被征地單位的土地被全部征用的，經(jīng)省政府審查批準，原有的農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。
第二節(jié) 房地產(chǎn)管理法律制度
一、 房地產(chǎn)管理法的概念 （了解）
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
1．土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)出讓年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下五種情況：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。
2．土地使用權(quán)出讓采取拍賣、招標、雙方協(xié)議三種方式，
3．土地使用權(quán)出讓合同。
土地使用者應當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求出讓方承擔違約責任。
改變土地用途的，先經(jīng)城市規(guī)劃主管部門同意，然后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記事宜。
二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥制度
土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這種方式具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓性的特點。
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，劃撥：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！?BR> 國有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應當采取出讓或出租方式處置：（1）國有企業(yè)改造或改組為有限責任公司、股份有限責任公司以及組建企業(yè)集團的；（2）國有企業(yè)改組為股份合作制的；（3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，土地使用權(quán)出讓金應首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進行抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地使用權(quán)折價或者拍賣、變賣后的所得也應首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
國有企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有以下情形之一的，經(jīng)批準可以采取保留劃撥方式處置：（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；〈2）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，國有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（3）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于頻臨破產(chǎn)的企業(yè)；（4）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。上述的（2）、（3）、（4）項保留劃撥用地方式的期限不超過5年。
（三）城市房屋拆遷評估管理制度
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。市、縣政府或者其授權(quán)的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
估價機構(gòu)應當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。如果拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢，估價機構(gòu)應當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。為了公正、公平，估價專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理
（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和原則
房地產(chǎn)開發(fā)，是指以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：
1．符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃要求的原則。
2．按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
3．堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
4．統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上的原則。
5．對房地產(chǎn)開發(fā)加強宏觀調(diào)控和管理的原則。
6．合理調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，確保重點的原則。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的要求
1．按照合同約定開發(fā)。土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用出讓金20%以下的土地閑置費：滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。
2．符合法定標準。
3．驗收合格方可交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
4．群體項目應當綜合驗收。
5．開發(fā)項目及建設(shè)事項備案。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。（1）有100萬元以上的注冊資本：（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專家、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會計人員。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序。工商行政管理部門收到申請之日起30日內(nèi)，予以登記：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復印件：（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
3．核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。
4．對高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制。
四、房地產(chǎn)交易管理
（一） 房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定 （了解）
房地產(chǎn)交易必須遵照以下規(guī)定進行。
1．房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。土地使用權(quán)出租時，地上建筑物隨同一起出租。
2．房地產(chǎn)交易價格管理?；鶞实貎r、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。
國家對房地產(chǎn)價格實行評估制度。
國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （掌握）
1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式，將其房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里所稱的其他合法方式包括：（1）以房地產(chǎn)作價入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵償債務的；（5）法律規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)買賣是最主要的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：（1〉按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）已按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者一般不能轉(zhuǎn)讓其占用的房地產(chǎn)。屬于以下情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準、可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理：（1）經(jīng)城市規(guī)劃部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的建設(shè)項目的；（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（3）按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；（6）根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的；（7）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或者不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
商品房預售，應當符合以下條件：（1）預售方已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；〈2〉預售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，預售方投入的建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，并取得商品房預售許可證明。
3．不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合以上所述轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的；〈6）未依法登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；〈7〉法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
4．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為：原出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
5．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的評估。
（1）轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)的納稅人，依法需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)資產(chǎn)評估事務所、會計師事務所等各類評估機構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評估業(yè)務。
（2）各評估機構(gòu)必須嚴格按照法律規(guī)定的方法進行評估。主管稅務機關(guān)要求評估機構(gòu)提供有關(guān)評估資料的，評估機構(gòu)應無償提供，不得以任何借口拒絕。
（3）資產(chǎn)評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對評估結(jié)果的真實性、合法性負法律責任。
（4）資產(chǎn)評估機構(gòu)不向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)的、真實的房地產(chǎn)評估資料，或者有意提供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，應當承擔相應的法律和經(jīng)濟責任。因上述行為造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴重流失的，要提請司法機關(guān)追究有關(guān)當事人的刑事責任。
（5）各級財政、稅務和資產(chǎn)評估行政管理部門應當密切配合，相互協(xié)作，加強對土地增值稅的征收管理。
（三）房地產(chǎn)抵押 （掌握）
1．土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
2．房地產(chǎn)抵押的范圍。（1）依法取得的房屋所有權(quán)，連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；（2）依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；（3）法律規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。
以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。有經(jīng)營期限的企以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不能超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同上規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將房地產(chǎn)租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。
不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)包括以下幾種：（1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；〈6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
3．房地產(chǎn)抵押合同。
抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人負責投保，并負擔保險費。
4．抵押房地產(chǎn)的占用與管理。已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用和管理。抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，原抵押權(quán)人應當告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
5．抵押房地產(chǎn)的處分。發(fā)生以下情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：（1）債務履行期滿，抵押權(quán)人未受償?shù)?，債務人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（2〉抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人違反規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5〉抵押合同約定的其他情況。
在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序如下：（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應當繳納的稅款；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息；（4）依法向抵押權(quán)人支付違反合同的違約金和賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。
（四）房地產(chǎn)租賃
2．房地產(chǎn)租賃合同。土地使用權(quán)出租后，承租人需要改變原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定內(nèi)容的，必須征得出租人同意，并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準。依法重新登記土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
3．出租人和承租人的權(quán)利義務。租賃期間，出租人負有及時、認真檢查和維修其所出租房屋及其附屬設(shè)施的義務。出租人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，還應提前通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如出租人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，原房地產(chǎn)租賃關(guān)系繼續(xù)有效。承租人負有按合同規(guī)定支付租金和合理使用房地產(chǎn)的義務，并不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)?；Q、轉(zhuǎn)租以及利用房地產(chǎn)與他人聯(lián)營、合營的、應征得原出租人同意。以劃撥方式取得土地使用權(quán)而建筑的房屋，房屋所有權(quán)人將其出租的，應當將租金中所含的土地收益上繳國家。
五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理 （了解）
國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
（一） 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記
（歸納：土地抵押、租賃，合同后15日，辦理登記；
其他合同， 30日。 ）
1．設(shè)定土地權(quán)利登記。
（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，建設(shè)用地批準書之日起30日內(nèi)，申請土地預登記，在竣工驗收之日起30日內(nèi)，持建設(shè)項目竣工驗收報告和其中有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)登記；
（2）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。成片土地開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，受讓方應當在每期付款后30 日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。
（3）國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應當在簽訂入股合同之日起30日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。
（4）依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當 在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。
（5〉依法抵押土地使用權(quán)的，當事人應當在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。土地管理部門應當在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證書。
同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后順序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權(quán)。
（6）有出租權(quán)的土地使用者依法出讓土地使用權(quán)的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。
2．變更土地使用權(quán)登記。
（1）劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，繳納土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，申請變更登記。
（2）企業(yè)通過出讓或者國家入股等形式取得的土地使用權(quán)，再以入股方式轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方當事人應當在入股合同簽訂之日起30日，申請變更登記。
（3）集體土地所有者將集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件興辦三資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的，雙方當事人應當在聯(lián)營合同簽訂后30日內(nèi)，申請變更登記。
（4）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，應當在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)（涉及房產(chǎn)變更的，在房地產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)），申請變更登記。
（5）因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的，在合同簽訂后30日內(nèi)或者在接到上級主管部門的批準文件后30日內(nèi)，申請變更登記。
（6）因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應當在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準文件后30日內(nèi)，申請變更登記。
（7）因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的權(quán)利人和原抵押人應當在抵押財產(chǎn)處分后30日內(nèi)，申請變更登記。
（8）商品房預售。預售人應在預售合同簽訂后30日內(nèi)，將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
（9）出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)，申請變更登記。
（10）土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，以及土地使用權(quán)出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，以及變更其他土地他項權(quán)利的，當事人應當在變更之日起15日內(nèi)申請變更登記。
（11）依法繼承土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的，或涉及其他形式的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更的，繼承人或其他當事人應當在發(fā)生變更之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請變更登記。
（12）土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利享有者更改名稱、地址和依法變更土地用途的，必須依照規(guī)定向土地管理部門申請登記。
（二）土地注銷登記
（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記
凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋，都必須到房屋所在地的市、縣級房屋管理機關(guān)登記，
（四）房地產(chǎn)抵押登記 （掌握）
1．土地使用權(quán)抵押登記。土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是〈土地他項權(quán)利證明書〉。
2．房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。已取得房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的登記機關(guān)應當在原〈房屋所有權(quán)證〉上做他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押人頒發(fā)〈房屋他項權(quán)證〉。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應在變更或終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和建筑物、其他附著物的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
第三節(jié) 法律責任 （了解）
一、違反土地管理法的責任和處理
（一）違反土地管理法的責任
1．買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
2．占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理，可以并處罰款：構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
3．拒不履行土地復墾義務的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，責令繳納復墾費，專項用于土地復墾，可以處以罰款。
4，未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地；對擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀 ; 對符合土地利用總體規(guī)劃的 , 沒收其建筑物和其他設(shè)施 , 可以并處罰款 ; 對非法占用土地單 位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員 , 依法給予行政處 分 ; 構(gòu)成犯罪的 , 依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地 , 多占的土地以非法占用土地論處。
5. 農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準 , 非法占用土地建住宅的 , 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地 , 限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。 超過省規(guī)定的標準 , 多占的土地以非法占用土地論處。
6. 無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的 , 超越批準權(quán)限非法批準占用土地的 , 不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的 , 或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的 , 其批準文件無效 , 對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分 ; 構(gòu)成犯罪的 , 依法追究刑事責任。
7. 侵占、挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關(guān)費用 , 構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任 ; 尚不構(gòu)成犯罪的 , 依法給予行政處分。
8. 依法收回國有土地使用權(quán) , 而當事人拒不交出土地的 , 臨時使用土地期限已滿拒不歸還的 , 或者不按批準的用途使用國有土地的 , 由縣級以上政府土地主管部門責令交還土地 , 處以罰 款。
9. 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的 , 由縣級以上人民政府土地主管部門責令限期改正 , 沒收違法所得 , 并處罰款。
10. 不依照規(guī)定辦理土地變更登記的 , 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理。
11．責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續(xù)施工的，做出處罰決定的機關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由做出處罰決定的機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔。
12．土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
（二）違反土地管理法案件的處理
1．土地違法案件的處理機關(guān)。土地違法案件由縣級以上地方政府土地管理部門依法處理。
縣級土地管理部門處理的案件：（1）全民所有制單位、城市集體所有制單位和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體非法占用土地的案件；（2）城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民非法占用土地案件；（3）買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地案件；（4）非法批準占用土地案件：（5）非法占用征地補償費和安置補助費案件；（6）臨時使用土地期滿不歸還，或土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的案件；（7）違反法律規(guī)定，在耕地上挖土、挖沙、采石、采礦等，嚴重毀壞種植條件，或因開發(fā)土地，造成土地嚴重沙化、鹽漬化、水土流失的案件；（8）侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)案件；（9）違反土地復墾規(guī)定的案件；（10）其他違反土地管理法律、法規(guī)的案件；（11）同級人民政府和上級土地管理部門交辦的案件。
地、市土地管理部門處理下列案件：（1）在本行政區(qū)域內(nèi)有較大影響的案件 ；(2) 同級人民政府和上級土地管理部 門交辦的案件。
省土地管理部門處理下列案件 :(1) 在本 行政區(qū)域內(nèi)有重大影響的案件 ；(2) 同級人民政府和國家土地管理部門交辦的案件。
2. 土地違法案件的立案條件。（1) 有明確的行為 人 ;(2) 有違反土地管理法律、法規(guī)的事實 ；(3) 依照土地管理法律、法規(guī) , 應當追究法律責任的 ；（4）土地管理部門依法有權(quán)處理的。
3. 土地違法案件的處理方式。(1) 認定舉報不實或者證據(jù)不足 , 未發(fā)現(xiàn)違法事實的 , 立案予以撤銷 , 重大案件的撤銷應報上一級土地管理部門備案。 (2) 認定違法事實清楚、 證據(jù)確鑿的 , 土地管理部門依法做出行政處罰決定 , 發(fā)出〈土地違法案件行政處罰決定書〉 , 送達當事人。 (3) 認定侵犯土地所有權(quán)或者使用權(quán)的 , 土地管理部門依法做出處理決定 , 發(fā)出〈土地侵權(quán)行為處理決定書〉 , 送達當事人。 (4) 認定當事人拒絕、 阻礙土地管理工作人員依法執(zhí)行職務的 , 應提請公安機關(guān)處理。 (5) 認定國家工作人員違法 , 依法應給予行政處分的 , 須提出書面建議 , 并附調(diào)查報告和有關(guān)證據(jù) , 移送當事人所在單位或者上級機關(guān)、行政監(jiān)察機關(guān)處理。處理結(jié)果應抄送移送案件的機關(guān)。 (6) 認定違法行為構(gòu)成犯罪的 , 應將案件及時移送司法機關(guān) , 依法追究刑事責任。
二、違反房地產(chǎn)管理法的法律責任
（一）房地產(chǎn)開發(fā)、交易管理規(guī)定的法律責任
違反〈房地產(chǎn)管理法〉的規(guī)定擅自批準出讓，或者未經(jīng)批準擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責任人員行政處分。
不符合〈房地產(chǎn)管理法〉規(guī)定的法定條件，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款。
違反〈房地產(chǎn)管理法〉，未取得資質(zhì)登記證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
違反〈房地產(chǎn)管理法〉，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，或?qū)Ⅱ炇詹缓细穹课萁桓妒褂玫?，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
不具備轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的法定條件而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，并可處以罰款。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)時轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 , 非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 , 由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金 , 沒收違法所得 , 并可處以罰款。
違反〈房地產(chǎn)管理法〉關(guān)于商品房預售的規(guī)定 , 非法預售商 品房的 , 由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動 , 沒收違法所得 , 并可處以罰款。
違反〈房地產(chǎn)管理法〉的規(guī)定 , 未取得營業(yè)執(zhí)照 , 擅自從事 房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的。由縣級以上工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動 , 沒收違法所得 , 并可處以罰款。
( 二 ) 國家機關(guān)及其工作人員的法律責任
國家機關(guān)及其工作人員 , 沒有法律依據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的 , 由上級機關(guān)責令退回所收取的錢款 ; 情節(jié)嚴重的 , 由上級 機關(guān)或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守 , 濫用職權(quán) , 構(gòu)成犯罪的 , 依法追究刑事責任 ; 未構(gòu)成犯罪的 , 給予行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利 , 索取他人財物 , 或者非法收受他人財物為他人謀取利益 , 構(gòu)成犯 罪的。依法追究刑事責任 ; 未構(gòu)成犯罪的 , 給予行政處分
一、土地管理法的概念 （了解）
土地管理法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
二、土地的所有權(quán)和使用權(quán)
（一）土地所有權(quán)
1．土地所有權(quán)是土地所有者依法對其土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)分為全民所有即國家土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。
2．國家土地所有權(quán)。所謂國家土地所有權(quán)是指國家占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地的權(quán)利。國家土地所有權(quán)具有三方面的明顯特征：（1）中華人民共和國是國家土地所有權(quán)的惟一和統(tǒng)一的主體。（2）國家土地所有權(quán)的客體具有廣泛性。（3）國家土地所有權(quán)在內(nèi)容上表現(xiàn)為國家對國有土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能。
屬于國家所有的土地有：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購，收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；（3）國家依法征用的土地；（4〉依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地：（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民的集體所有的土地。
3．集體土地所有權(quán)。在我國，集體土地所有權(quán)是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織依法占有、使用、收益和處分其土地的權(quán)利。它有以下特征：（1）集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織；（2）集體土地所有權(quán)的客體包括法律規(guī)定為集體所有的耕地、林地、山嶺、草原、荒地、灘涂等；（3）集體經(jīng)濟組織可以對所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。
集體土地所有權(quán)的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。
（二）土地使用權(quán)
土地使用權(quán)是指土地使用人對國家或集體所有的土地所享有占有、使用、一定收益和一定意義上的處分權(quán)能的一種權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
（三）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認
農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。
三、土地利用總體規(guī)劃制度
（一）國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
（二）土地利用總體規(guī)劃的編制、審批和修改
土地利用總體規(guī)劃編制的原則是：（1）嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（2）提高土地利用率；（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；（4）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（5）占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。
國家對土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。省的土地利用總體規(guī)劃，省政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
（三）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的銜接
（四）建立土地調(diào)查和土地統(tǒng)計制度 （了解）
四、耕地保護制度
（一）實行占用耕地補償制度
非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。
（二）建立基本農(nóng)田保護制度
〈列入基本農(nóng)田保護區(qū)的耕地有：（1）經(jīng)國務院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；〈3〉蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田；（5）國務院規(guī)定應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。
各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上?；巨r(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界。
禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖搪養(yǎng)魚。
（三）禁止閑置、荒蕪耕地 （了解）
一年以上未動工建設(shè)的，應按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費：連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權(quán)，該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。
承包經(jīng)營耕地連續(xù)兩年棄耕掘荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。
（四）鼓勵開發(fā)未利用的土地
禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。
開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。
（五）搞好土地整治
因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人，應當按規(guī)定負責復墾：沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。
五、建設(shè)用地管理制度
（一）建設(shè)用地的權(quán)屬關(guān)系
1．建設(shè)占用國有土地的權(quán)屬關(guān)系。
2．建設(shè)占用集體土地的權(quán)屬關(guān)系。
（二）建設(shè)用地的審批程序
省政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務院批準。建設(shè)用地征用基本農(nóng)田，征用基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，以及征用其他土地超過70公頃的，由國務院批準。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)用地興辦企業(yè)，由縣級以上政府批準；
（三）建設(shè)用地的補償和安置 （了解）
1．土地補償費。為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。
2．安置補助費。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
3．附著物和青苗補償費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
4．勞動力安置。被征地單位的土地被全部征用的，經(jīng)省政府審查批準，原有的農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。
第二節(jié) 房地產(chǎn)管理法律制度
一、 房地產(chǎn)管理法的概念 （了解）
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
1．土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)出讓年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下五種情況：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。
2．土地使用權(quán)出讓采取拍賣、招標、雙方協(xié)議三種方式，
3．土地使用權(quán)出讓合同。
土地使用者應當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求出讓方承擔違約責任。
改變土地用途的，先經(jīng)城市規(guī)劃主管部門同意，然后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記事宜。
二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥制度
土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這種方式具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓性的特點。
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，劃撥：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！?BR> 國有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應當采取出讓或出租方式處置：（1）國有企業(yè)改造或改組為有限責任公司、股份有限責任公司以及組建企業(yè)集團的；（2）國有企業(yè)改組為股份合作制的；（3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，土地使用權(quán)出讓金應首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進行抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地使用權(quán)折價或者拍賣、變賣后的所得也應首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
國有企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有以下情形之一的，經(jīng)批準可以采取保留劃撥方式處置：（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；〈2）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，國有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（3）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于頻臨破產(chǎn)的企業(yè)；（4）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。上述的（2）、（3）、（4）項保留劃撥用地方式的期限不超過5年。
（三）城市房屋拆遷評估管理制度
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。市、縣政府或者其授權(quán)的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
估價機構(gòu)應當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。如果拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢，估價機構(gòu)應當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。為了公正、公平，估價專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理
（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和原則
房地產(chǎn)開發(fā)，是指以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：
1．符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃要求的原則。
2．按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
3．堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
4．統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上的原則。
5．對房地產(chǎn)開發(fā)加強宏觀調(diào)控和管理的原則。
6．合理調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，確保重點的原則。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的要求
1．按照合同約定開發(fā)。土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用出讓金20%以下的土地閑置費：滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。
2．符合法定標準。
3．驗收合格方可交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
4．群體項目應當綜合驗收。
5．開發(fā)項目及建設(shè)事項備案。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。（1）有100萬元以上的注冊資本：（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專家、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會計人員。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序。工商行政管理部門收到申請之日起30日內(nèi)，予以登記：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復印件：（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
3．核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。
4．對高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制。
四、房地產(chǎn)交易管理
（一） 房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定 （了解）
房地產(chǎn)交易必須遵照以下規(guī)定進行。
1．房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。土地使用權(quán)出租時，地上建筑物隨同一起出租。
2．房地產(chǎn)交易價格管理?；鶞实貎r、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。
國家對房地產(chǎn)價格實行評估制度。
國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （掌握）
1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式，將其房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里所稱的其他合法方式包括：（1）以房地產(chǎn)作價入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵償債務的；（5）法律規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)買賣是最主要的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：（1〉按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）已按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者一般不能轉(zhuǎn)讓其占用的房地產(chǎn)。屬于以下情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準、可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理：（1）經(jīng)城市規(guī)劃部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的建設(shè)項目的；（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（3）按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；（6）根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的；（7）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或者不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
商品房預售，應當符合以下條件：（1）預售方已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；〈2〉預售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，預售方投入的建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，并取得商品房預售許可證明。
3．不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合以上所述轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的；〈6）未依法登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；〈7〉法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
4．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為：原出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
5．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的評估。
（1）轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)的納稅人，依法需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)資產(chǎn)評估事務所、會計師事務所等各類評估機構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評估業(yè)務。
（2）各評估機構(gòu)必須嚴格按照法律規(guī)定的方法進行評估。主管稅務機關(guān)要求評估機構(gòu)提供有關(guān)評估資料的，評估機構(gòu)應無償提供，不得以任何借口拒絕。
（3）資產(chǎn)評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對評估結(jié)果的真實性、合法性負法律責任。
（4）資產(chǎn)評估機構(gòu)不向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)的、真實的房地產(chǎn)評估資料，或者有意提供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，應當承擔相應的法律和經(jīng)濟責任。因上述行為造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴重流失的，要提請司法機關(guān)追究有關(guān)當事人的刑事責任。
（5）各級財政、稅務和資產(chǎn)評估行政管理部門應當密切配合，相互協(xié)作，加強對土地增值稅的征收管理。
（三）房地產(chǎn)抵押 （掌握）
1．土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
2．房地產(chǎn)抵押的范圍。（1）依法取得的房屋所有權(quán)，連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；（2）依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；（3）法律規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。
以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。有經(jīng)營期限的企以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不能超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同上規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將房地產(chǎn)租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。
不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)包括以下幾種：（1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；〈6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
3．房地產(chǎn)抵押合同。
抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人負責投保，并負擔保險費。
4．抵押房地產(chǎn)的占用與管理。已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用和管理。抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，原抵押權(quán)人應當告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
5．抵押房地產(chǎn)的處分。發(fā)生以下情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：（1）債務履行期滿，抵押權(quán)人未受償?shù)?，債務人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（2〉抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人違反規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5〉抵押合同約定的其他情況。
在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序如下：（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應當繳納的稅款；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息；（4）依法向抵押權(quán)人支付違反合同的違約金和賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。
（四）房地產(chǎn)租賃
2．房地產(chǎn)租賃合同。土地使用權(quán)出租后，承租人需要改變原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定內(nèi)容的，必須征得出租人同意，并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準。依法重新登記土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
3．出租人和承租人的權(quán)利義務。租賃期間，出租人負有及時、認真檢查和維修其所出租房屋及其附屬設(shè)施的義務。出租人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，還應提前通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如出租人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，原房地產(chǎn)租賃關(guān)系繼續(xù)有效。承租人負有按合同規(guī)定支付租金和合理使用房地產(chǎn)的義務，并不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)?；Q、轉(zhuǎn)租以及利用房地產(chǎn)與他人聯(lián)營、合營的、應征得原出租人同意。以劃撥方式取得土地使用權(quán)而建筑的房屋，房屋所有權(quán)人將其出租的，應當將租金中所含的土地收益上繳國家。
五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理 （了解）
國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
（一） 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記
（歸納：土地抵押、租賃，合同后15日，辦理登記；
其他合同， 30日。 ）
1．設(shè)定土地權(quán)利登記。
（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，建設(shè)用地批準書之日起30日內(nèi)，申請土地預登記，在竣工驗收之日起30日內(nèi)，持建設(shè)項目竣工驗收報告和其中有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)登記；
（2）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。成片土地開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，受讓方應當在每期付款后30 日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。
（3）國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應當在簽訂入股合同之日起30日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。
（4）依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當 在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請土地使用權(quán)設(shè)定登記。
（5〉依法抵押土地使用權(quán)的，當事人應當在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。土地管理部門應當在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證書。
同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后順序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權(quán)。
（6）有出租權(quán)的土地使用者依法出讓土地使用權(quán)的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。
2．變更土地使用權(quán)登記。
（1）劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，繳納土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，申請變更登記。
（2）企業(yè)通過出讓或者國家入股等形式取得的土地使用權(quán)，再以入股方式轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方當事人應當在入股合同簽訂之日起30日，申請變更登記。
（3）集體土地所有者將集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件興辦三資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的，雙方當事人應當在聯(lián)營合同簽訂后30日內(nèi)，申請變更登記。
（4）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，應當在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)（涉及房產(chǎn)變更的，在房地產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)），申請變更登記。
（5）因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的，在合同簽訂后30日內(nèi)或者在接到上級主管部門的批準文件后30日內(nèi)，申請變更登記。
（6）因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應當在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準文件后30日內(nèi)，申請變更登記。
（7）因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的權(quán)利人和原抵押人應當在抵押財產(chǎn)處分后30日內(nèi)，申請變更登記。
（8）商品房預售。預售人應在預售合同簽訂后30日內(nèi)，將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
（9）出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)，申請變更登記。
（10）土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，以及土地使用權(quán)出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，以及變更其他土地他項權(quán)利的，當事人應當在變更之日起15日內(nèi)申請變更登記。
（11）依法繼承土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的，或涉及其他形式的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更的，繼承人或其他當事人應當在發(fā)生變更之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請變更登記。
（12）土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利享有者更改名稱、地址和依法變更土地用途的，必須依照規(guī)定向土地管理部門申請登記。
（二）土地注銷登記
（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記
凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋，都必須到房屋所在地的市、縣級房屋管理機關(guān)登記，
（四）房地產(chǎn)抵押登記 （掌握）
1．土地使用權(quán)抵押登記。土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是〈土地他項權(quán)利證明書〉。
2．房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。已取得房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的登記機關(guān)應當在原〈房屋所有權(quán)證〉上做他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押人頒發(fā)〈房屋他項權(quán)證〉。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應在變更或終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和建筑物、其他附著物的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
第三節(jié) 法律責任 （了解）
一、違反土地管理法的責任和處理
（一）違反土地管理法的責任
1．買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
2．占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理，可以并處罰款：構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
3．拒不履行土地復墾義務的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，責令繳納復墾費，專項用于土地復墾，可以處以罰款。
4，未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地；對擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀 ; 對符合土地利用總體規(guī)劃的 , 沒收其建筑物和其他設(shè)施 , 可以并處罰款 ; 對非法占用土地單 位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員 , 依法給予行政處 分 ; 構(gòu)成犯罪的 , 依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地 , 多占的土地以非法占用土地論處。
5. 農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準 , 非法占用土地建住宅的 , 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地 , 限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。 超過省規(guī)定的標準 , 多占的土地以非法占用土地論處。
6. 無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的 , 超越批準權(quán)限非法批準占用土地的 , 不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的 , 或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的 , 其批準文件無效 , 對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分 ; 構(gòu)成犯罪的 , 依法追究刑事責任。
7. 侵占、挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關(guān)費用 , 構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任 ; 尚不構(gòu)成犯罪的 , 依法給予行政處分。
8. 依法收回國有土地使用權(quán) , 而當事人拒不交出土地的 , 臨時使用土地期限已滿拒不歸還的 , 或者不按批準的用途使用國有土地的 , 由縣級以上政府土地主管部門責令交還土地 , 處以罰 款。
9. 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的 , 由縣級以上人民政府土地主管部門責令限期改正 , 沒收違法所得 , 并處罰款。
10. 不依照規(guī)定辦理土地變更登記的 , 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理。
11．責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續(xù)施工的，做出處罰決定的機關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由做出處罰決定的機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔。
12．土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
（二）違反土地管理法案件的處理
1．土地違法案件的處理機關(guān)。土地違法案件由縣級以上地方政府土地管理部門依法處理。
縣級土地管理部門處理的案件：（1）全民所有制單位、城市集體所有制單位和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體非法占用土地的案件；（2）城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民非法占用土地案件；（3）買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地案件；（4）非法批準占用土地案件：（5）非法占用征地補償費和安置補助費案件；（6）臨時使用土地期滿不歸還，或土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的案件；（7）違反法律規(guī)定，在耕地上挖土、挖沙、采石、采礦等，嚴重毀壞種植條件，或因開發(fā)土地，造成土地嚴重沙化、鹽漬化、水土流失的案件；（8）侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)案件；（9）違反土地復墾規(guī)定的案件；（10）其他違反土地管理法律、法規(guī)的案件；（11）同級人民政府和上級土地管理部門交辦的案件。
地、市土地管理部門處理下列案件：（1）在本行政區(qū)域內(nèi)有較大影響的案件 ；(2) 同級人民政府和上級土地管理部 門交辦的案件。
省土地管理部門處理下列案件 :(1) 在本 行政區(qū)域內(nèi)有重大影響的案件 ；(2) 同級人民政府和國家土地管理部門交辦的案件。
2. 土地違法案件的立案條件。（1) 有明確的行為 人 ;(2) 有違反土地管理法律、法規(guī)的事實 ；(3) 依照土地管理法律、法規(guī) , 應當追究法律責任的 ；（4）土地管理部門依法有權(quán)處理的。
3. 土地違法案件的處理方式。(1) 認定舉報不實或者證據(jù)不足 , 未發(fā)現(xiàn)違法事實的 , 立案予以撤銷 , 重大案件的撤銷應報上一級土地管理部門備案。 (2) 認定違法事實清楚、 證據(jù)確鑿的 , 土地管理部門依法做出行政處罰決定 , 發(fā)出〈土地違法案件行政處罰決定書〉 , 送達當事人。 (3) 認定侵犯土地所有權(quán)或者使用權(quán)的 , 土地管理部門依法做出處理決定 , 發(fā)出〈土地侵權(quán)行為處理決定書〉 , 送達當事人。 (4) 認定當事人拒絕、 阻礙土地管理工作人員依法執(zhí)行職務的 , 應提請公安機關(guān)處理。 (5) 認定國家工作人員違法 , 依法應給予行政處分的 , 須提出書面建議 , 并附調(diào)查報告和有關(guān)證據(jù) , 移送當事人所在單位或者上級機關(guān)、行政監(jiān)察機關(guān)處理。處理結(jié)果應抄送移送案件的機關(guān)。 (6) 認定違法行為構(gòu)成犯罪的 , 應將案件及時移送司法機關(guān) , 依法追究刑事責任。
二、違反房地產(chǎn)管理法的法律責任
（一）房地產(chǎn)開發(fā)、交易管理規(guī)定的法律責任
違反〈房地產(chǎn)管理法〉的規(guī)定擅自批準出讓，或者未經(jīng)批準擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責任人員行政處分。
不符合〈房地產(chǎn)管理法〉規(guī)定的法定條件，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款。
違反〈房地產(chǎn)管理法〉，未取得資質(zhì)登記證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
違反〈房地產(chǎn)管理法〉，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，或?qū)Ⅱ炇詹缓细穹课萁桓妒褂玫?，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
不具備轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的法定條件而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，并可處以罰款。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)時轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 , 非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 , 由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金 , 沒收違法所得 , 并可處以罰款。
違反〈房地產(chǎn)管理法〉關(guān)于商品房預售的規(guī)定 , 非法預售商 品房的 , 由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動 , 沒收違法所得 , 并可處以罰款。
違反〈房地產(chǎn)管理法〉的規(guī)定 , 未取得營業(yè)執(zhí)照 , 擅自從事 房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的。由縣級以上工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動 , 沒收違法所得 , 并可處以罰款。
( 二 ) 國家機關(guān)及其工作人員的法律責任
國家機關(guān)及其工作人員 , 沒有法律依據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的 , 由上級機關(guān)責令退回所收取的錢款 ; 情節(jié)嚴重的 , 由上級 機關(guān)或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守 , 濫用職權(quán) , 構(gòu)成犯罪的 , 依法追究刑事責任 ; 未構(gòu)成犯罪的 , 給予行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利 , 索取他人財物 , 或者非法收受他人財物為他人謀取利益 , 構(gòu)成犯 罪的。依法追究刑事責任 ; 未構(gòu)成犯罪的 , 給予行政處分